Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế; thương mại; dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch ngày càng được hoàn thiện, phát triển các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú. Trong số đó, tài sản hình thành trong tương lai đã và đang ghi nhận trong các quy định pháp luật rằng đây là một loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay trong các giao dịch. Hiện nay, các loại tài sản được đưa vào giao dịch thế chấp ngày càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có tài sản là nhà ở tài sản hình thành trong tương lai.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ

BỘ MÔN LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

.………***………

BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2

ĐỀ BÀI SỐ: 06

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – bất cập và

hướng hoàn thiện pháp luật

Hà Nội, 2020

HỌ VÀ TÊN :

NGÀNH :

LỜI NÓI ĐẦU

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế; thương mại; dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch ngày càng được hoàn thiện, phát triển các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú Trong số đó, tài sản hình thành trong tương lai đã và đang ghi nhận trong các quy định pháp luật rằng đây là một loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay trong các giao dịch Hiện nay, các loại tài sản được đưa vào giao dịch thế chấp ngày càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có tài sản là nhà

ở tài sản hình thành trong tương lai

Thực tiễn hiện nay cho thấy, các quy định pháp lý còn chưa rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tuơng lai mà cụ thể là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Hiểu được vấn đề trên,

tôi đã chọn “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai –

bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật” để đi sâu vào vấn

đề đó

NỘI DUNG CHÍNH

1 Khái niệm chung

1.1 Tài sản

Tài sản với tư cách là khách thể quyền sở hữu – đã được Điều

105 Bộ luật dân sự 2015 xác định như sau: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản

và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong tương lai

1.2 Tài sản hình thành trong tương lai

Theo Điều 1 Nghị định 12/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì:

“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

1 Tài sản được hình thành từ vốn vay;

2 Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

3 Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền

sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật” 1

Chúng ta có thể hiểu, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo

a Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai

- Là tài sản: tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015;

- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết

- Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo

b Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai

- Nhà ở đó phải đang trong quá trình xây dựng

- Chưa có văn bản nghiệm thu đưa vào sử dụng

- Về mặt sở hữu thì nhà ở đó đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở trong tương lai

c Điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai

Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản mà bên bảo đảm chưa đăng kí thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền

xử lí tài sản khi đến hạn

Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: tùy từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể

là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất

Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: bên đảm bảo có khả năng quản lí, giám sát tài sản đảm bảo

Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm là động sản hoặc bất động sản Tài sản hình thành trong

tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được

do mua bán, tặng cho, thừa kế… nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu

Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa

có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu

2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1 Nhà ở

Khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều 3 như sau:

"Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân."

2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 1, điều 3, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT định nghĩa:

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc

đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khoản 9 điều 13 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa:

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng”

2.3 Thế chấp tài sản

Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự quy định”:

“Thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ.”

Điều 317 BLDS quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên ( bên thế chấp) dùng tài sản

thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).”

2.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

a Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được thế

chấp:

“Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở phải có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nhà ở phải thuộc dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có

3 Bất cập và hướng hoàn thiện

3.1 Bất cập

tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010

- Người thế chấp nhà sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào khi nào mới hình thành

- Chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể, rõ ràng thống nhất về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nên vẫn còn trường hợp bị công chứng viên từ chối với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản đã vô tình tạo ra hàng rào pháp lý cho việc thế chấp, khiến cả người thế chấp lẫn các TCTD đều gặp khó khăn

- Với quy định cả 2 đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng

có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể dẫn đến tình trạng cả 2 đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự

án xây dựng, dù đã có quy định, trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở bán cho mình hay chưa, nhất là khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp

- Có những trường hợp khi không bán được tài sản thế chấp hay bán được nhưng giá thấp bên thế chấp sẽ yêu cầu TCTD nhận chính tài sản bảo đảm đó

- Cùng một đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng

có hai loại giao dịch có thể được xác lập Thứ nhất là thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi 05/2011/TT-BTP được sửa đổi bổ sung bằng Thông tư 08/2014/TT-BTP, thủ tục đăng ký thế

chấp được tiến hành tại các Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Thứ hai là thế chấp NƠHTTTL được điều chỉnh bởi thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư 26/2015/TT-NHNN nên dẫn đến sự việc một tài sản có thể được đem thế chấp nhiều lần

- Một nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp nhiều lần tại nhiều TCTD khác nhau Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư đem dự án đang xây dựng thế chấp tại TCTD để vay vốn, trong khi đó khách hàng sau khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc

dự án trên lại thế chấp tại một TCTD khác vay tiền để trả tiền mua căn hộ đó Điều này dẫn đến mâu thuẫn khi xác định nhà ở hình thành trong tương lai đó là TSBĐ của HĐTD nào trong trường hợp phải xử lý TSBĐ

3.2 Hướng hoàn thiện

- Hoàn thiện các quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ và tạo ra sự thông suốt giữa các văn bản có liên quan, tránh sự chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng khi áp dụng Xây dựng pháp luật phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước khi ban hành những quy định pháp luật này cần phải tính toán, đo lường kỹ càng tất

cả các vấn đề có liên quan

- Giao dịch bảo đảm về nhà ở hình thành trong tương lai phải là loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật

- Cần phải cụ thể, chi tiết hóa quy trình xử lý tài sản thế chấp nói chung và biện pháp xử lý tài sản nói riêng trong đó đặc biệt

quan tâm đến trường hợp xử lý tài sản thế chấp khi không có sự

tự nguyện, hợp tác của bên thế chấp

- Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản

đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua

- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hoàn thiện trong tương lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai

- Thế chấp nhà ở hoàn thiện trong tương lai khi giao dịch bảo đảm phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản

- Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp nhà ở hoàn thiện trong tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản

- Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở hoàn thiện trong tương lai, tức là nhà ở hoàn thiện trong tương lai hình thành từ vốn vay

- Phạm vi xử lý tài sản là nhà ở hoàn thiện trong tương lai phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản

LỜI KẾT LUẬN

Tính đến nay chế định thế chấp nhà ở hoàn thiện trong tương lai đã được áp dụng trong một khoảng thời gian ở Việt Nam, đây được coi là một bước tiến lớn của khoa học pháp lý,

nhưng quy định của pháp luật về vấn đề này lại chưa được rõ ràng, cụ thể và chưa đồng bộ, thống nhất giữa các cơ quan có liên quan nên vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên chưa thật sự được bảo đảm

Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này Các quy định phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch bảo đảm cho đến xử lí tài sản

DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO

mờ giữa sai và đúng”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật.

cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - PGS TS Nguyễn Văn Cừ - PGS TS Trần Thị Huệ - NXB Công An Nhân Dân

luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Đại học quốc gia Hà Nội

7. Trường đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, NXB công an nhân dân

8. Trường đại học luật Hà Nội (2006), Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Công An Nhân Dân

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

NỘI DUNG CHÍNH 1

1 Khái niệm chung 1

1.1 Tài sản 1

1.2 Tài sản hình thành trong tương lai 1

a Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai 2

b Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai 2 c Điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai 2

2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 3

2.1 Nhà ở 3

2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai 3

2.3 Thế chấp tài sản 4

2.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 4

a Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.5 3 Bất cập và hướng hoàn thiện 5

3.1 Bất cập 5

3.2 Hướng hoàn thiện 6

LỜI KẾT LUẬN 7

DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO 8

MỤC LỤC………9