Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC -  - TRẦN VĂN TUYẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC -  - TRẦN VĂN TUYẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGÔ QUANG HUÂN TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013 LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Hồ Chí Minh” đề tài tác giả thực Tác giả dựa việc vận dụng kiến thức học, tài liệu tham khảo thơng qua việc tìm hiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học để hoàn thành luận văn này, số liệu thống kê khảo sát trung thực, nội dung kết nghiên cứu luận văn chưa công bố cơng trình thời điểm Tác giả xin cam đoan lời nêu hoàn toàn thật Tác giả TRẦN VĂN TUYẾN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CS : Chính sách CK : Chứng khoán BĐS : Bất Động Sản EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) NTD : Người tiêu dùng SXKD : Sản xuất kinh doanh DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1: Các giai đoạn quy trình định đầu tư BĐS 31 Hình 2: Quy trình từ đánh giá lựa chọn đến định đầu tư BĐS 33 Hình 3: Mơ hình nghiên cứu tổng qt yếu tố tác động đến định đầu tư / tiêu dùng BĐS 36 Hình 4: Mơ hình nghiên cứu đề nghị yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS 39 MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 01 1.1 Lý chọn đề tài 01 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 01 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 02 1.4 Phương pháp quy trình nghiên cứu 02 1.5 Bố cục luận văn 03 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 04 2.1 Tổng quan lý thuyết BĐS 04 2.1.1 Khái niệm BĐS 04 2.1.2 Đặc điểm BĐS 04 2.1.3 Hàng hóa BĐS 05 2.1.4 Phân loại BĐS 06 2.1.5 Khái niệm thị trường BĐS 06 2.1.6 Đặc điểm thị trường BĐS 07 2.1.7.Vai trò thị trường BĐS 09 2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS thời gian qua 10 2.2 Lý thuyết định đầu tư BĐS nhà đầu tư cá nhân 20 2.2.1 Khái niệm Quyết định đầu tư 20 2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân 21 2.2.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân .21 2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa 21 2.2.3.2 Các yếu tố xã hội 22 2.2.3.3 Các yếu tố cá nhân 23 2.2.3.4 Các yếu tố tâm lý 24 2.2.3.5 Yếu tố sinh lời 29 2.2.4 Đặc điểm Khách hàng cá nhân định đầu tư BĐS 30 2.2.5.Các giai đoạn q trình thơng qua định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân 31 2.2.6 Một số nghiên cứu ngồi nước có liên quan đến đề tài 35 2.2.7 Mơ hình nghiên cứu giả thuyết 37 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 3.1 Giới thiệu 41 3.2 Thiết kế nghiên cứu 41 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu 41 3.2.2 Tiến trình khảo sát thống kê sơ 42 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45 4.1 Thống kê sơ biến khảo sát thành phần 45 4.2 Phân tích Cronbach Alpha 47 4.3 Phân tích nhân tố 51 4.4 Kiểm định mơ hình giả thuyết nghiên cứu 54 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ 60 5.1 Gợi ý giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư BĐS 61 5.1.1 Hàm ý quản trị nhà đầu tư cá nhân 61 5.1.2 Hàm ý quản trị công ty kinh doanh BĐS 63 5.1.3 Hàm ý quản trị nhằm hồn thiện hệ thống sách pháp luật 63 5.2 Những yếu tố hội hạn chế đầu tư BĐS TP.HCM 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC Phụ lục BẢNG CÂU HỎI 71 Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI 75 Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT 81 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài Thị trường Bất Động Sản ngày có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy q trình đại hóa thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho nhiều lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước Tuy nhiên năm gần đây, hàng loạt kiện quan trọng Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài tồn cầu năm 2008, kèm với biến động liên tục kinh tế - trị tạo khơng đổi thay cho thị trường Bất Động Sản Nhà đầu tư băn khoăn bỏ tiền vào đâu thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng bị nhà nước hạn chế, lạm phát xăng dầu tăng cao, đồng tiền bị giá… Khơng có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông diễn ngày phổ biến Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước phân tích tài sản đầu tư mà quan tâm đến xu hướng tức thời thị trường Thời gian gần Chính Phủ có sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thơng qua gói kích cầu, điều chưa đủ, cần nghiên cứu nhân tố định đầu tư nhà đầu tư cá nhân để góp phần phục hồi lại thị trường Đặc biệt thông qua nhân tố mà có chiến lược quản trị để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản TP HCM 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tìm nhân tố nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản TP HCM Mức độ tác động nhân tố đến đầu tư Bất Động Sản TP.HCM Đâu nhân tố có tác động định đến việc đầu tư Bất Động Sản TP.HCM nhà đầu tư cá nhân Đưa hàm ý mục tiêu quản trị nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nhà đầu tư cá nhân đầu tư Bất Động Sản TP.HCM với mục đích kinh doanh chênh lệch giá Ở Tác giả xin nói rõ nhà đầu tư cá nhân đối tượng khảo sát khách hàng mua Bất Động Sản Sự khác mục đích mua Bất Động Sản Phần làm rõ chương sở lý thuyết Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích sâu vào giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2013 Đây giai đoạn có nhiều biến động thị trường Bất Động Sản TP.HCM 1.4 Phương pháp quy trình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Đầu tiên tác giả xử dụng phương pháp GT để xây dựng mơ hình lý thuyết cách thu thập, so sánh, xây dựng kết nối khái niệm với Sau tác giả khảo sát khách hàng cá nhân công ty Bất Động Sản TP.HCM với số mẫu tối thiểu 29*5 = 145 theo phương Phương pháp phân tích liệu sử dụng cho nghiên cứu phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định CFA, phân tích nhân tố ( EFE ) để đánh giá mức độ tác động nhân tố Sử dụng phần mềm SPSS Quy trình nghiên cứu: Từ thực tiễn tác giả đưa vấn đề nghiên cứu, đặt câu hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài hành vi hỏi ý kiến chun gia để xây dựng đưa mơ hình lý thuyết Dựa vào mơ hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo sát kiểm định mơ hình để đưa nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến định đầu tư Bất Động Sản TP.HCM khách hàng cá nhân 1.5 Bố cục Luận Văn Chương Tổng quan đề tài nghiên cứu - Tổng quan nội dung luận văn vấn đề nghiên cứu: Lý chọn đề tài, mục tiêu, ý nghĩa, phương pháp nghiên cứu điểm đề tài Chương Cơ sở lý thuyết mơ hình nghiên cứu - Trình bày khái niệm, hiểu biết thị trường Bất Động Sản Các yếu tố tác động đến đầu tư Bất Động Sản khách hàng cá nhân Trình bày lý thuyết Tài Chính Hành Vi Trình bày lợi ích rủi ro đầu tư BĐS Tác động BĐS tới kinh tế Chương Phương pháp nghiên cứu - Trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo khái niệm nghiên cứu, mơ hình lý thuyết thống kê sơ biến khảo sát Chương Kết nghiên cứu - Thảo luận kết nghiên cứu, đưa đánh giá mức tác động nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư Bất Động Sản TP.HCM Chương Kết luận hàm ý quản trị - Kiến nghị giải pháp quản trị nhằm nâng cao định đầu tư phát triển thị trường Bất Động Sản TP.HCM bền vững Tổng kết chương Chương tác giả giới thiệu lý chọn đề tài, nội dung Luận Văn, mục tiêu, ý nghĩa Luận Văn Nêu lên phương pháp quy trình nghiên cứu Luận Văn, đặc biệt điểm Luận Văn nghiên cứu yếu tố Tài hành vi tác động đến đầu tư BĐS khách hàng cá nhân Tp HCM 72 I Sự tác động yếu tố kinh tế vĩ mô đến đầu tư BĐS STT Nội dung phát biểu Sự tăng trưởng GDP Sự chuyển dịch cấu phát triển kinh tế Thu nhập bình quân đầu người Sức mua người tiêu dùng Lạm phát II Sự tác động hệ thống sách pháp luật STT Nội dung phát biểu Hệ thống luật sách quản lý đất đai, nhà Các sách thuế Chính sách tiếp cận tín dụng BĐS Chính sách quy hoạch phát triển hạ tầng III Yếu tố tài STT Nội dung phát biểu 10 Lãi suất 11 Tỷ giá 12 Khả tài nhà đầu tư cá 13 Thị trường chứng khoán 14 Thị trường vàng 15 Khả sinh lời BĐS 16 Khả huy động vốn 73 IV Tài hành vi STT V Nội dung phát biểu 17 Tâm lý bầy đàn 18 Sự khơng u thích rủi ro 19 Hội chứng tự tôn Các yếu tố dân cư, văn hóa trị xã hội STT Nội dung phát biểu 20 Dân số 21 Mơi trường văn hóa 22 Chế độ trị ổn đinh VI Yếu tố hội nhập kinh tế STT 23 Nội dung phát biểu Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD, dịch vụ 24 Sự phát triển cơng nghệ trình độ quản lý lĩnh vực BĐS 25 Gia tăng du khách nước 74 VII Quyết định đầu tư BĐS Anh chị cho biết mức độ đồng tình cho rằng: STT Nội dung phát biểu 26 Quyết định đầu tư bất động sản định nhân tố 27 Giá BĐS phụ thuộc vào nhân tố 28 Sự cần thiết thiếp lập hệ thống kiểm sốt thị trường BĐS Phần thơng tin cá nhân Xin vui lịng cho biết trình độ học vấn Anh/Ch    Cao đẳng, trung cấp Đại học: Sau đại học: kh Xin vui lòng cho biết nghề nghiệp Anh/Chị: Nhân viên doanh nghiệp:   Trưởng/phó phịng: Cơng chức nhà nước: Nếu Anh/Chị quan tâm đến kết khảo sát, vui lòng ghi lại thông tin Tôi gởi kết đến Anh/Chị Email Anh/Chị:……………………………… Trân trọng cảm ơn hợp tác Anh/Chị  Gi 75 Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI ĐIỀU TRA NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TÂM LÝ HÀNH VI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM Kính chào q anh/chị! Tôi tên Trần Văn Tuyến, học viên cao học ngành Quản trị kinh doanh Trường Đại học Kinh tế TP HCM Hiện nay, tiến hành thực đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Hồ Chí Minh” Đặc biệt đề tài nghiên cứu ảnh hưởng Tài hành vi việc định đầu tư BĐS nhà đầu tư cá nhân Tôi nghiên cứu người tham gia thị trường hành xử sau có giảm thị trường BĐS thời gian qua Câu hỏi điều tra bao gồm 15 câu hỏi khoảng 5-10 phút để hoàn thành Trong câu hỏi chọn hình thức thay mà phản ánh ý kiến kinh nghiệm anh/chị Những câu trả lời anh/chị giúp ích việc đóng góp đến việc nghiên cứu định tài Tất câu trả lời anh/chị bảo mật Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý anh/chị! Anh/chị nghĩ mức độ đễ dàng để dự đoán sụp đổ thị trường giai đoạn bong bóng đầu 2006-2007 nào? a Dễ dàng c Hơi khó b Hơi dễ dàng d Khó Anh/chị có tin đưa đầu tư đem lại kết tốt thị trường? a Hồn tồn khơng c Tin tưởng 76 b Có chút tin tưởng d Hoàn toàn tin tưởng Xem xét hai trường hợp biểu diễn kết trò sấp ngửa tung cách ngẫu nhiên Theo anh/chị hình giống với kết trỏ chơi nhất? Trường hợp 1: Trường hợp 2: Giả định sau thời gian tìm hiểu, anh/chị định mua xe hiệu A Anh/chị hài lòng với định Nhưng tình cờ lại biết thơng tin hiệu B, có tính tương đương A lại kèm theo chức giải trí Anh/chị cảm thấy trường hợp này? a Anh/chị cố tìm thêm thơng tin từ ý kiến người tiêu dùng khác xem họ khuyên anh/chị có nên mua xe A hay ko b Anh/chị nghĩ có hội chọn lại anh/chị chọn xe B, dù xe A khơng có chức đính kèm đó, xe A làm anh/chị hài lịng Vì anh/chị khơng thấy hối tiếc Sau thực đầu tư, giả sử anh/chị nghe tin tức có hàm ý tiêu cực liên quan đến kết đầu tư tiềm mà anh/chị vừa thực Khả sau anh/chị tìm kiếm thơng tin xác nhận anh/chị thực định tồi nào? a Rất khó xảy b Khơng c Có khả d Rất có khả 77 Sau thực thành công giao dịch, anh/chị nhanh chóng đưa lợi nhuận có vào giao dịch sau hay để tiền anh/chị nhàn rỗi anh/chị chắn giao dịch thành công khác a Khi thực đầu tư có lợi nhuận, tơi thường đầu tư tiền lại b Tôi thường chờ đợi tơi tìm thấy thực muốn trước thực đầu tư c Một số kết hợp lựa chọn A B Giả sử anh/chị đầu tư vào dự án BĐS sau nghiên cứu cẩn thận Việc dự án BĐS lên giá khơng lý anh/chị dự đốn Hành động tự nhiên anh/chị ? a Vì cơng ty làm tốt, không quan tâm Các cổ phiếu, chọn tạo lợi nhuận Điều khẳng định cổ phiếu đầu tư tốt b Mặc dù vui mừng, quan tâm đến đầu tư Tôi nghiên cứu thêm để xác nhận logic đằng sau dự đốn tơi Giả sử anh/chị đầu tư vào dự án BĐS sau số nghiên cứu cẩn thận Bây anh/chị thấy thông cáo báo chí nói cơng ty mà anh/chị đầu tư vào có vấn đề với dịng sản phẩm Tuy nhiên, đoạn thứ hai lại mơ tả sản phẩm hồn tồn mà cơng ty mắt cuối năm Hành động tự nhiên anh/chị gì? a Tơi thường để ý đến việc công bố sản phẩm nghiên cứu mục kĩ b Tôi thường để ý đến vấn đề dòng sản phẩm công ty nghiên cứu mục kĩ Giả định anh/chị điều tra Quỹ đầu tư tín dụng để đánh giá danh mục đầu tư anh/chị Cố vấn anh/chị đề xuất nhà quản lý vốn lớn đánh giá cao 78 cho anh/chị Anh/chị tiếp cận để kiểm tra hoạt động (thành tích) nhà quản lý a Anh/chị chủ yếu theo dõi hồ sơ nhà quản lý, so sánh thành tích nhà quản lý với sổ tiêu chuẩn liên quan Anh/chị không quan tâm đến chiến lược mà nhà quản lý sử dụng Các kết mà nhà quản lý đạt quan trọng Nếu gây ấn tượng với anh/chị, anh/chị chọn nhà quản lý Nếu khơng anh/chị bỏ qua b Anh/chị nhìn vào điều quan trọng tỷ suất sinh lợi Nhưng bên cạnh nhìn vào chiến lược nhà quản lý cố gắng xác định nhà quản lý làm suốt trình Trong trường hợp đánh giá nhà quản lý, xem xét thời điếm có giảm sút, giảm sút Nhà quản lý đầu tư vào công ty thời điểm đó, chứng chiến lược đẳn làm chọn nhà quản lý 10 Giả định anh/chị dự định đầu tư $70.000 Anh/chị có hai lựa chọn Anh/chị lựa chọn nào? a Biết chắn anh/chị trả lại $60.000 b Hoặc mạo hiểm với xác suất 50% nhận lại $75.000 50% $50.000 11 Anh/chị chọn trường hợp sau đây? a Chắc chắn lời $475 b 25% hội lời $.2000 75% hội khơng lời 12 Anh/chị chọn trường hợp sau đây? a Một chắn việc thua lỗ $725 b 75% lỗ $1.000 25% hội không 13 Giả định anh/chị đầu tư vào hộ ABC 12 tháng tới ABC định giá 10% Anh/chị dự định bán hộ ABC để tái cân danh mục đầu tư 79 Nhưng sau qua thơng tin tờ Wall Street làm lóe lên tia hy vọng khả tỷ suất sinh lợi hộ ABC cao Anh/chị hành động với thông tin này? a Anh/chị nghĩ giữ lại bán sau Anh/chị khó chịu với thân anh/chị bán hộ ABC tiếp tục tăng b Anh/chị bán Nhưng khó chịu với thân hộ ABC định giá cao sau c Anh/chị bán hộ mà khơng có suy nghĩ khác, giá hộ ABC sau giao dịch 14 Giả định ràng anh/chị vừa định mua hộ công ty A Hiện tại, anh/chị mua hộ với giá 40 000$, chờ vài ngày tới để mua hộ lại Sau đợt mua cổ phiếu đầu tiên, thị trường có sụt giảm tồn diện, hộ A giá 35 000$ Với yếu tố khác khơng đổi, anh/chị làm tình này? a Anh/chị chờ hộ lên trở lại trước mua hộ cịn lại Anh/chị thực khơng muốn hộ cơng ty A giảm xuống 35 000$, anh/chị hối tiếc định mua vơ lần đầu anh/chị b Anh/chị mua hộ lại Mặc dù giá cuối hộ A 35 000$, anh/chị hối tiếc với định c Anh/chị mua hộ lại Ngay giá hộ xuống 35 000$, anh/chị không hối tiếc 15 Giả định anh/chị vừa định đầu tư $100.000 vào thị trường BĐS Anh/chị chọn lựa hai công ty: công ty lớn công ty nhỏ Hai cơng ty có mức độ rủi ro tỷ suất sinh lợi Công ty lớn thành lập với cổ đông quỹ hưu bổng lớn Cơng ty nhỏ có kết hoạt động tốt khơng có tham gia quỹ, có vài nhà đầu tư có tiếng tăm Anh/chị tiến hành đầu tư vào công ty nào? 80 a Cơng ty lớn anh/chị cảm thấy an tồn có nhà đầu tư đặc biệt đầu tư anh/chị Nếu hộ công ty lớn bị giảm giá trị, anh/chị người bị bất ngờ, mà cịn có có chun gia dự đốn Anh/chị khơng thể đổ lỗi cho thân phán đốn sai lầm b Cơng ty lớn Vì đầu tư vào cơng ty nhỏ bị thua lỗ, cảm thấy thật tệ Rất nhà đầu tư lớn đầu tư vào công ty Tơi cảm thấy hối tiếc chống lại thông tin cảnh báo để phát sai lầm c Cả hai hội đầu tư ngang Vì chúng có tỷ suất sinh lợi rủi ro Hết 81 Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT KẾT QUẢ KHẢO SÁT Đ Số áp người án trả lời a 19 b 40 c 38 d 17 % 17 % 35 % 33 % 15 % Câu Đ Số áp người án trả lời a 17 b 57 c 37 % 15 % 51 % 33 % Câu 11 Đ Số áp người án trả lời a 60 b 50 c % 55 % 45 % ... Bất Động Sản TP HCM 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tìm nhân tố nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản TP HCM Mức độ tác động nhân tố đến đầu tư Bất Động Sản TP. HCM Đâu nhân tố có tác động. .. nhân Theo luật đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân cá nhân bỏ vốn để thực hoạt động đầu tư Việt Nam 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân 2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa Ở Phương... thuyết định đầu tư BĐS nhà đầu tư cá nhân 20 2.2.1 Khái niệm Quyết định đầu tư 20 2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân 21 2.2.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng