Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu kết luận nghiên cứu luận văn hoàn tồn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn danh mục tài liệu tham khảo Học viên chân thành cảm ơn tận tình hướng dẫn thầy Nguyễn Ngọc Vinh q trình nghiên cứu để hồn thiện đề tài Đồng thời học viên xin bày tỏ lịng tri ân đến thầy tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá, truyền đạt kiến thức quý báu, góp phần quan trọng việc thực luận văn Học viên chân thành cảm ơn công ty, doanh nghiệp cao ốc giúp đỡ việc cung cấp thông tin trả lời phiếu khảo sát giúp học viên hoàn thành đề tài nghiên cứu TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 Đặng Thị Mộng Kiều ii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Với dân số ngày tăng, xã hội phát triển, nhu cầu văn phịng cho th tăng cao sách giá ngày trọng Vấn đề đặt xác định giá văn phịng cho th cách xác nhằm giúp cho đơn vị có nhu cầu thuê văn phịng, giúp doanh nghiệp, ngân hàng, cơng ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho quan Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản Từ trăn trở trên, tác giả thực nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa kết luận gợi ý sách nhằm hoàn thiện tốt cho thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phịng cho th nói riêng Luận văn thực sở lý thuyết Vị - Chất lượng lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mơ hình hedonic Tác giả xây dựng hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc biến giá văn phòng cho thuê (GT2) tác giả xử lý thông qua công cụ Stata 11 Các biến độc lập đưa vào hàm hồi quy là: Khoảng cách từ văn phịng cho th đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ văn phòng cho th tới trục đường giao thơng chính; Vị trí văn phịng cho th; Diện tích sàn th; Tuổi đời tịa nhà văn phịng; Vệ sinh, mơi trường; An ninh; Phản ứng ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật độ giao thơng; Điều chỉnh điều khoản hợp đồng Kết phân tích có yếu tố tác động đến giá văn phịng cho thuê Trong yếu tố thời hạn cho thuê yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá văn phòng cho thuê, yếu tố: Tuổi đời tịa nhà văn phịng; Mật độ giao thơng; Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tịa nhà; Diện tích sàn th Mức độ giải thích biến động giá văn phịng cho th biến 87.18% kiểm định phù hợp hàm hồi quy đảm bảo hàm hồi quy không vi phạm giả định quan trọng iii Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho nghiên cứu tiếp theo, góp phần hỗ trợ cho bên tham gia thị trường cao ốc văn phịng nhìn nhận cách có sở yếu tố mức độ tác động chúng lên giá thuê mà họ quan tâm iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC SƠ ĐỒ xi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xii CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung 1.1.2 Nội dung nghiên cứu 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU 1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 1.6.1 Phạm vi nghiên cứu 1.6.2 Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN TÓM TẮT CHƯƠNG I CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu v 2.1.1 Khái niệm phâ 2.1.1.1 Văn phòng cho thuê 2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê 2.1.2 2.2 2.3 Khái niệm giá MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.2.1 Lý thuyết Vị thế, 2.2.2 Lý thuyết định gi CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CĨ LIÊN QUA 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm giới 2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm Việt Nam 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THU NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TÓM TẮT CHƯƠNG II CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phương pháp phâ 3.2.2 Phương pháp thố 3.2.3 Phương pháp địn 3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU 3.4 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 3.5.1 Dữ liệu sơ cấp 3.5.2 Dữ liệu thứ cấp TÓM TẮT CHƯƠNG III CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU vi 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 4.2 KẾT QUẢ CỦA MƠ HÌNH 4.3 4.4 4.2.1 Kết xây dựn 4.2.2 Kết phân tíc KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT 4.3.1 Dị tìm vi phạm 4.3.2 Kiểm định đa cộ 4.3.3 Kiểm định phươ 4.3.4 Kiểm định tự tư 4.3.5 Kiểm định phần 4.3.6 Kiểm định ph 4.3.7 Kiểm định hệ số KẾT LUẬN MƠ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ V CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP HCM TÓM TẮT CHƯƠNG IV CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 5.1 KẾT LUẬN 5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO TÓM TẮT CHƯƠNG V TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH PHỤ LỤC vii Phụ lục Phiếu khảo sát Phụ lục Chi tiết kết hồi quy đa biến mơ hình Phụ lục Kết hồi quy biến KC2 Kết hồi quy biến VS1 Phụ lục Kết hồi quy biến AN1 Kết hồi quy biến AN2 Phụ lục Kết hồi quy biến PU1 Kết hồi quy biến PU2 Phụ lục Kết hồi quy biến CQ1 Kết hồi quy biến VT1 Phụ lục Kết hồi quy biến TM1 Kết hồi quy biến D1 Phụ lục Kết hồi quy biến D2 Kết hồi quy biến TDT Phụ lục Kết hồi quy biến VS2 Kết hồi quy biến VT2 Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi imtest,white White's test for Ho: homoskedasticity against Ha: unrestricted heteroskedasticity chi2(158) Prob > chi2 Cameron & Trivedi's decomposition of IM-test Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 15 Kiểm định tự tương quan Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 16 Một số hình ảnh cao ốc văn phịng mà tác giả khảo sát Hình 1: Hình ảnh thực tế GILIMEX BUILDING Hình 2: Đường Phan Đăng Lưu (18/03) Hình 3: Hình ảnh thực tế GOLDEN BUILDING Hình 4: Đường Điện Biên Phủ (18/03) Hình 5: Hình ảnh thực tế MARITIME BANK TOWER Hình 6: Đường Nguyễn Cơng Trứ (18/03) Hình 7: Hình ảnh thực tế REE TOWER Hình 8: Đường Đồn Văn Bơ (18/03) Hình 9: Hình ảnh thực tế DINH LE BUILDING Hình 10: Đường Hồng Diệu (18/03) Hình 11: Hình ảnh thực tế AN PHU BUILDING Hình 12: Đường Lý Chính Thắng (18/03) ... tác động yếu tố lên giá thuê văn phòng - Xây dựng mơ hình nghiên cứu yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm TP HCM - Phân tích mức độ tác động yếu tố lên giá văn phòng cho. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. thuê 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU - Các yếu tố tác động mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá văn phịng cho th khu vực trung tâm TP HCM nào? - Mức độ tác động yếu tố lên giá văn phòng cho thuê? - Những khuyến