Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu kết luận nghiên cứu luận văn hoàn tồn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn danh mục tài liệu tham khảo Học viên chân thành cảm ơn tận tình hướng dẫn thầy Nguyễn Ngọc Vinh q trình nghiên cứu để hồn thiện đề tài Đồng thời học viên xin bày tỏ lịng tri ân đến thầy tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá, truyền đạt kiến thức quý báu, góp phần quan trọng việc thực luận văn Học viên chân thành cảm ơn công ty, doanh nghiệp cao ốc giúp đỡ việc cung cấp thông tin trả lời phiếu khảo sát giúp học viên hoàn thành đề tài nghiên cứu TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 Đặng Thị Mộng Kiều ii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Với dân số ngày tăng, xã hội phát triển, nhu cầu văn phịng cho th tăng cao sách giá ngày trọng Vấn đề đặt xác định giá văn phịng cho th cách xác nhằm giúp cho đơn vị có nhu cầu thuê văn phịng, giúp doanh nghiệp, ngân hàng, cơng ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho quan Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản Từ trăn trở trên, tác giả thực nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa kết luận gợi ý sách nhằm hoàn thiện tốt cho thị trường bất động sản nói chung thị trường văn phịng cho th nói riêng Luận văn thực sở lý thuyết Vị - Chất lượng lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mơ hình hedonic Tác giả xây dựng hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc biến giá văn phòng cho thuê (GT2) tác giả xử lý thông qua công cụ Stata 11 Các biến độc lập đưa vào hàm hồi quy là: Khoảng cách từ văn phịng cho th đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ văn phòng cho th tới trục đường giao thơng chính; Vị trí văn phịng cho th; Diện tích sàn th; Tuổi đời tịa nhà văn phịng; Vệ sinh, mơi trường; An ninh; Phản ứng ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật độ giao thơng; Điều chỉnh điều khoản hợp đồng Kết phân tích có yếu tố tác động đến giá văn phịng cho thuê Trong yếu tố thời hạn cho thuê yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá văn phòng cho thuê, yếu tố: Tuổi đời tịa nhà văn phịng; Mật độ giao thơng; Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tịa nhà; Diện tích sàn th Mức độ giải thích biến động giá văn phịng cho th biến 87.18% kiểm định phù hợp hàm hồi quy đảm bảo hàm hồi quy không vi phạm giả định quan trọng iii Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho nghiên cứu tiếp theo, góp phần hỗ trợ cho bên tham gia thị trường cao ốc văn phịng nhìn nhận cách có sở yếu tố mức độ tác động chúng lên giá thuê mà họ quan tâm iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC SƠ ĐỒ xi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xii CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung 1.1.2 Nội dung nghiên cứu 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .2 1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU 1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU .3 1.6.1 Phạm vi nghiên cứu 1.6.2 Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .4 1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN .4 TÓM TẮT CHƯƠNG I CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu v 2.1.1 Khái niệm phân loại văn phòng cho thuê .5 2.1.1.1 Văn phòng cho thuê 2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê 2.1.2 Khái niệm giá cho thuê văn phòng .7 2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU .7 2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng .7 2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mơ hình hedonic 2.3 CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CĨ LIÊN QUAN 11 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm giới .11 2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm Việt Nam .19 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM 30 TÓM TẮT CHƯƠNG II 33 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 35 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .36 3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh tổng hợp 36 3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả 36 3.2.3 Phương pháp định lượng 37 3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .42 3.4 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 43 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 45 3.5.1 Dữ liệu sơ cấp 45 3.5.2 Dữ liệu thứ cấp .46 TÓM TẮT CHƯƠNG III 47 CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 vi 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ .48 4.2 KẾT QUẢ CỦA MƠ HÌNH 49 4.2.1 Kết xây dựng hàm hồi quy 49 4.2.2 Kết phân tích hồi quy đa biến phương pháp OLS 52 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT .58 4.3.1 Dị tìm vi phạm hàm hồi quy 58 4.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến 58 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi .58 4.3.4 Kiểm định tự tương quan 58 4.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn 58 4.3.6 Kiểm định phù hợp mơ hình 58 4.3.7 Kiểm định hệ số mơ hình hồi quy 58 4.4 KẾT LUẬN MƠ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP HCM 60 TÓM TẮT CHƯƠNG IV 63 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 64 5.1 KẾT LUẬN 64 5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH 65 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 66 5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 66 TÓM TẮT CHƯƠNG V 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH PHỤ LỤC vii Phụ lục Phiếu khảo sát Phụ lục Chi tiết kết hồi quy đa biến mơ hình Phụ lục Kết hồi quy biến KC2 Kết hồi quy biến VS1 Phụ lục Kết hồi quy biến AN1 Kết hồi quy biến AN2 Phụ lục Kết hồi quy biến PU1 Kết hồi quy biến PU2 Phụ lục Kết hồi quy biến CQ1 Kết hồi quy biến VT1 Phụ lục Kết hồi quy biến TM1 Kết hồi quy biến D1 Phụ lục Kết hồi quy biến D2 Kết hồi quy biến TDT Phụ lục Kết hồi quy biến VS2 Kết hồi quy biến VT2 viii Phụ lục 10 Kết hồi quy biến TM2 Kết hồi quy biến DC1 Phụ lục 11 Kết hồi quy biến DC2 Phụ lục 12 Chi tiết kết hồi quy đa biến mô hình Phụ lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi Phụ lục 15 Kiểm định tự tương quan Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn Phụ lục 16 Một số hình ảnh cao ốc văn phịng mà tác giả khảo sát Phục lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến vif Variable VIF 1/VIF tdt kc2 d1 d2 pu1 td pu2 an1 dtx an2 tht cq1 kc1 md1 md2 tm1 cq2 vt1 vs1 dtt 8.95 8.86 7.16 6.00 5.55 5.17 4.51 3.92 3.62 3.18 3.04 2.96 2.55 2.06 2.06 1.83 1.71 1.56 1.47 1.45 0.111710 0.112821 0.139744 0.166577 0.180024 0.193467 0.221971 0.254808 0.276257 0.314298 0.329465 0.337549 0.391557 0.486158 0.486272 0.545107 0.585711 0.639416 0.682294 0.690848 Mean VIF 3.88 Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi imtest,white White's test for Ho: homoskedasticity against Ha: unrestricted heteroskedasticity chi2(158) = Prob > chi2 = 170.18 0.2401 Cameron & Trivedi's decomposition of IM-test Source chi2 df p Heteroskedasticity Skewness Kurtosis 170.18 26.68 3.44 158 20 0.2401 0.1444 0.0638 Total 200.31 179 0.1315 Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 15 Kiểm định tự tương quan Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn Nguồn: Kết khảo sát tác giả, 2015 Phụ lục 16 Một số hình ảnh cao ốc văn phịng mà tác giả khảo sát Hình 1: Hình ảnh thực tế GILIMEX BUILDING Hình 2: Đường Phan Đăng Lưu (18/03) Hình 3: Hình ảnh thực tế GOLDEN BUILDING Hình 4: Đường Điện Biên Phủ (18/03) Hình 5: Hình ảnh thực tế MARITIME BANK TOWER Hình 6: Đường Nguyễn Cơng Trứ (18/03) Hình 7: Hình ảnh thực tế REE TOWER Hình 8: Đường Đồn Văn Bơ (18/03) Hình 9: Hình ảnh thực tế DINH LE BUILDING Hình 10: Đường Hồng Diệu (18/03) Hình 11: Hình ảnh thực tế AN PHU BUILDING Hình 12: Đường Lý Chính Thắng (18/03)