tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án qua thực tiễn tại địa bàn tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN QUA THỰC TIỄN TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Luật kinh tế VŨ HUY HÙNG HÀ NỘI, 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa bàn tỉnh Quảng Ninh Ngành: Luật kinh tế Mã số : 8380107 Họ tên học viên: Vũ Huy Hùng người hướng dẫn khoa học: PGS.TS tăng văn nghĩa Hà Nội, 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn cơng trình tơi thực Mọi số liệu, kết nghiên cứu công bố tham khảo Luận án trung thực trích dẫn nguồn quy định Những kết nghiên cứu Luận văn chưa công bố cơng trình tác giả khác Tác giả luận văn Vũ Huy Hùng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp, tác giả nhận hướng dẫn, đạo nhiệt tình quý báu PGS, TS Tăng Văn Nghĩa tập thể thầy cô giáo Khoa Sau Đại học, Khoa Luật - Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội Nhân dịp này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS, TS Tăng Văn Nghĩa tập thể thầy cô giáo Khoa Sau Đại học, Khoa Luật - Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, hỗ trợ tài liệu, tạo điều kiện tốt đồng thời đóng góp ý kiến q báu để hồn thành cơng trình nghiên cứu cuối khóa Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội Mặc dù có nhiều cố gắng việc tìm kiếm tài liệu, nghiên cứu tìm hiểu thực tế thời gian hạn chế nên Luận văn khơng thể tránh khỏi sai sót Tác giả mong nhận quan tâm đóng góp ý kiến Quý thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp độc giả Trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Vũ Huy Hùng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát về tranh chấp đất đai 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai 12 1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai 14 1.1.4 Nguyên nhân xảy tranh chấp đất đai 17 1.2 Khái quát về giải tranh chấp đất đai 19 1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 19 1.2.2 Các phương pháp giải quyết tranh đất đai 21 1.3 Giải tranh chấp đất đai Tòa án 23 1.3.1 Khái niệm 23 1.3.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai Tòa án 25 1.3.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án .26 1.3.4 Quy định của pháp luật thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai Tòa án .28 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH 36 2.1 Tình hình tranh chấp đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ninh .36 2.1.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 36 2.1.2 Thực trạng tranh chấp đất đai .38 iv 2.2 Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án địa bàn tỉnh Quảng Ninh .39 2.2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tòa án tại tỉnh Quảng Ninh .39 2.2.2 Một số vụ tranh chấp đất đai điển hình tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh .41 2.2.3 Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai tòa án tại tỉnh Quảng Ninh .48 CHƯƠNG III MỘT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TẠI TỈNH QUẢNG NINH 59 3.1 Sự cần thiết việc nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai tỉnh Quảng Ninh 59 3.2 Một số giải pháp cụ thể nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai tòa án tỉnh Quảng Ninh 60 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật .60 3.2.2 Về hướng dẫn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai 65 3.2.3 Về chế phối hợp giải quyết tranh chấp đất đai 71 3.2.4 Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc tại Tòa án 71 3.2.5 Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật đất đai 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .76 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân QSD Quyền sử dụng vi TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Tên luận văn: Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa bàn tỉnh Quảng Ninh Luận văn đạt kết sau: - Đã nêu khái niệm tranh chấp đất đai làm rõ điểm khái niệm tranh chấp đất đai - Đã làm rõ đặc điểm tranh chấp đất đai phân loại loại tranh chấp đất đai, đồng thời đưa nguyên nhân xảy tranh chấp đất đai - Đã giải thích khái niệm giải tranh chấp đất đai nêu đặc trưng giải tranh chấp đất đai - Đã phân tích rõ khái niệm giải thích tranh chấp đất đai đặc điểm giải tranh chấp đất đai Tòa án - Đã nêu thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực tiễn áp dụng - Đã đưa số vụ án xảy tranh chấp đất đai điển hình tỉnh Quảng Ninh, đồng thời nêu kết đạt khó khăn, vướng mắc hạn chế việc giải tranh chấp đất đai tòa án tỉnh Quảng Ninh - Đã đưa số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai Tòa án tỉnh Quảng Ninh như: giải pháp hoàn thiện pháp luật; hướng dẫn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai; chế phối hợp giải tranh chấp đất đai; Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc Tịa án; tăng cường cơng tác tun truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật đất đai LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Không phủ nhận vai trị quan trọng đất đai sống người, có ý nghĩa hàng đầu đời sống kinh tế, trị, xã hội an ninh, quốc phòng quốc gia Xã hội ngày phát triển, theo đó, quan hệ đất đai ngày thiết lập đa dạng phong phú bề rộng lẫn bề sâu Đặc biệt với phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường, quan hệ đất đai ngày lan rộng quy mô mức độ phức tạp Kéo theo đó, tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai phát sinh phát triển theo chiều hướng đa dạng, phức tạp tính chất, mức độ ngày phổ biến Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày đông vấn đề đáng quan tâm Nằm phía Đơng Bắc Việt Nam, Quảng Ninh tỉnh trọng điểm kinh tế, đầu tàu vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, hội tụ đầy đủ yếu tố đặc thù điều kiện vị trí, địa hình, tự nhiên, xã hội, kinh tế, người Việt Nam Quảng Ninh có quỹ đất dồi với 601.000 ha, 50.364 đất nơng nghiệp sử dụng, 146.019 đất lâm nghiệp với nhiều diện tích đất trồng cỏ phù hợp cho chăn nuôi, khoảng gần 20.000 trồng ăn Những tiềm mạnh sở để Quảng Ninh thực đổi mơ hình tăng trưởng, cấu lại kinh tế phát triển bền vững; tăng cường huy động sử dụng hiệu nguồn lực từ đất, khoáng sản thị trường vốn; phát huy tối đa hiệu nguồn lực từ đất thông qua hình thức hợp tác đầu tư Bên cạnh đó, năm qua tỉnh Quảng Ninh tập trung đầu tư dứt điểm, đồng đại cơng trình hạ tầng chiến lược đường cao tốc, sân bay, hạ tầng công nghiệp dịch vụ Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, sở hạ tầng kéo theo vấn đề khúc mắc công tác sử dụng quản lý đất đai, đền bù, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích cơng cộng Những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ninh trở nên đa dạng, phức tạp kéo dài Mỗi năm, TAND tỉnh Quảng Ninh thụ lý giải hàng trăm vụ tranh chấp đất đai Nhìn chung, ngành TAND giải thành công số lượng lớn vụ án tranh chấp đất đai, chất lượng xét xử ngày nâng cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức xã hội công dân Tuy nhiên, công tác giải tranh chấp đất đai chưa thực đem lại hiệu mong muốn bao gồm yếu tố khách quan chủ quan Một số nguyên nhân khách quan kể đến như: pháp luật chưa thực đồng bộ, nhiều quy định pháp luật không phù hợp với đời sống xã hội chậm điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, ; nguyên nhân chủ quan: chất lượng đội ngũ làm công tác tiến hành tố tụng chưa thực nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù tranh chấp đất đai, chậm khắc phục tồn tại, hạn chế, trình độ chun mơn số thẩm phán cịn hạn chế, Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hành để giải tranh chấp đất đai TAND nhằm phát hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật từ đưa kiến nghị, giải pháp giúp quan nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước việc làm cần thiết mang ý nghĩa to lớn Mặt khác, để góp phần giải vấn đề lý luận thực tiễn để hoàn thiện pháp luật đất đai giải tranh chấp đất đai nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Tòa án nước ta, cần có cơng trình nghiên cứu khoa học cách hệ thống vấn đề Đây việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn cấp thiết Xuất phát từ vấn đề lý luận thực tiễn nêu trên, việc lựa chọn chủ đề: “Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa bàn tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài Luận văn tốt nghiệp cần thiết tình hình 62 thụ lý giải pháp luật Việc chuyển giao phù hợp với thực tiễn yêu cầu khách quan Bởi vì, tranh chấp đất đai Tòa án giải đảm bảo khách quan, cơng bằng, xác việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp phù hợp với thông lệ quốc tế Việc pháp luật nước ta quy định thẩm quyền giải số loại tranh chấp đất đai thuộc UBND bước đệm, giai đoạn độ thời điểm nhà nước chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Chuyển giao thẩm quyền giải tranh chấp đất đai cho Tòa án giảm áp lực cho quan nhà nước, đảm bảo việc giải tranh chấp xác, khách quan cán làm công tác giải tranh chấp đất đai quan nhà nước thường kiêm nhiệm, trình độ hiểu biết, áp dụng pháp luật chưa cao Thứ ba, bổ sung thêm quy định để làm rõ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trong vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất lớn cho UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện song pháp luật đất đai lại chưa xác lập chế phù hợp để kiểm soát, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai quan Nhà nước Điều dẫn đến tình trạng có lạm quyền việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, giao đất, cho thuê đất thu hồi đất; chí nhiều trường hợp có dấu hiệu tham nhũng, tiêu cực gây bất bình nhân dân Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định chế hữu hiệu để giám sát quan Nhà nước thực vai trò chủ sở hữu đất đai; tăng cường hoạt động xem xét, đánh giá việc phân cấp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trung ương địa phương nhằm khắc phục lạm quyền giao đất, cho thuê đất Thứ tư, cần nghiên cứu vấn đề cho phép tổ chức tín dụng phát mại tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đến hạn mà bên chấp khơng tốn khoản vay 63 Một lượng lớn tranh chấp đất đai mà tòa án thụ lý giải tranh chấp hợp đồng chấp tài sản tổ chức tín dụng Khi đến hạn, mà bên chấp khơng tốn khoản nợ tổ chức tín dụng khơng quyền tự phát mại tài sản để thu hồi nợ mà phải nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Tịa án Việc khởi kiện vơ hình dung làm chậm trình thu hồi vốn tổ chức tín dụng q trình giải tranh chấp đất đai thường phức tạp, bị kéo dài khơng hợp tác, cố tình kéo dài bên chấp phải trải qua nhiều cấp xét xử Do đó, pháp luật đất đai nên có quy định quyền tự phát mại tài sản quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng tổ chức, nhân chấp tài sản quyền sử dụng đất khơng tốn khoản nợ 3.2.1.2 Đối với quy định tố tụng liên quan đến giải tranh chấp đất đai Thứ nhất, sửa đổi quy định pháp luật tố tụng dân việc xem xét, thẩm định chỗ tranh chấp đất đai Từ thực tế giải vụ việc tranh chấp đất đai cho thấy, việc xem xét, thẩm định chỗ nhà đất cần thiết tranh chấp đất đai loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp loại tài sản đặc biệt, có giá trị trải qua nhiều biến động trình Nhà nước thực sách cải tạo đất đai Có tranh chấp mà bên tranh chấp mà đương không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà người thứ ba tình sử dụng, hay có tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật để giải dẫn đến án không phù hợp với thực tiễn thi hành Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 lại quy định Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản đương có yêu cầu Nếu đương khơng có u cầu Tịa án khơng thể tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản Do đó, để đảm bảo tính khách quan hiệu lực thi hành án phù hợp với thực tế cần quy định quyền Tịa án việc tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản nhà đất tranh chấp thấy cần thiết 64 Thứ hai, vấn đề định giá tài sản nên quy định theo hướng để Tòa án trưng cầu Trung tâm giám định giá để tiến hành định giá tài sản tranh chấp vụ án Trong thực tế, quyền sử dụng đất tài sản có giá trị lớn, việc giải vụ việc tranh chấp đất đai thường xuyên phải tiến hành định giá nhằm xác định giá trị tài sản pháp luật chưa coi việc định giá hình thức giám định giá chưa phát triển trung tâm giám định giá, cần xác định giá trị tài sản tranh chấp Tòa án phải thành lập Hội đồng định giá Theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Tịa án thành lập hội đồng thẩm định giá, nhiên, quy định nhận thức áp dụng chưa thống Một thực tế xảy phổ biến Chủ tịch Hội đồng đại diện quan tài chính, thành viên khác Hội đồng thẩm định giá Toà án thường chọn cán UBND cấp xã (thậm chí người ban cán thôn, bản) tham gia người dễ mời tham gia cán cấp khác; trình độ nhận thức trực tiếp pháp luật hạn chế nên định có dẫn đến sai lầm, đưa kết định giá khơng xác, thiếu chun nghiệp Do đó, để khắc phục hạn chế cần phải coi định giá loại giám định giá, đòi hỏi người tham gia định giá phải nhà chun mơn có kiến thức sâu sắc, am tường giá thị trường tài sản cần định giá nói chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng để đảm bảo cho việc định giá thuận lợi Do đó, nên khuyến khích thành lập trung tâm thẩm định giá khuyến khích bên đương trưng cầu trung tâm giám định giá để đảm bảo tính cơng bằng, khách quan kết thẩm định giá Thứ ba, bổ sung quy định pháp luật trình tự, thủ tục, trách nhiệm quan liên quan việc thực ủy thác tư pháp có yếu tố nước Trong tranh chấp đất đai có tranh chấp mà đương sinh sống, học tập, công tác người Việt Nam định cư nước ngồi nên có trường hợp cần ủy thác tư pháp cho quan ngoại giao Việt Nam nước ngồi Tịa án nước ngồi thu thập tài liệu, chứng cần thiết việc giải vụ án, thực tế cho thấy việc ủy thác tư pháp hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác không nhận kết 65 ủy thác có nhận chậm gây trở ngại lớn cho việc giải vụ án Vì vậy, cần có văn pháp luật quy định cụ thể phạm vi, trình tự, thủ tục quan ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu cao 3.2.2 Về hướng dẫn thi hành pháp luật giải tranh chấp đất đai Luận văn đề xuất số hướng dẫn giải tranh chấp đất đai số trường hợp cụ thể sau: 3.2.2.1 Đối với tranh chấp đất đai trường hợp chia di sản thừa kế Tuy thời gian qua, Tòa án giải tương đối tốt tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất bên cạnh cịn gặp phải số vướng mắc, cần hướng dẫn để việc giải thống nhất: Một là, trường hợp đất có nguồn gốc ông bà, cha mẹ để lại mà người con, cháu đứng tên kê khai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thể coi đất người đứng tên, mà cần phải điều tra, đánh giá chứng cứ, xem xét việc kê khai, đứng tên ý chí thừa kế đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho người đứng tên khơng Vì vào năm 2005, 2006 Nhà nước thực sách đất đai yêu cầu gia đình, cá nhân trực tiếp đất làm thủ tục kê khai để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất Nếu chưa thể ý chí thừa kế phải coi đất di sản để chia Hai là, việc xác định thỏa thuận lập bên có nội dung tương tự di chúc Có nhiều tịa án xem thỏa thuận di chúc nên bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Đối với trường hợp Thẩm phán xét xử cần phải nghiên cứu, phân tích kỹ biên thỏa thuận đối chiếu với điều kiện có hiệu lực di chúc Bộ luật Dân để có định xác, tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên đương Ba là, việc xác định thời hiệu khởi kiện vụ kiện chia thừa kế nhà đất mà đương khiếu nại đến UBND phường, xã để hòa giải thời gian chờ đợi giải chờ thi hành kết hòa giải thành hết thời hiệu khởi kiện theo quy định Bộ luật Dân sau bên khởi kiện tịa 66 Trường hợp có nhiều Tịa án số địa phương lại máy móc khơng chấp nhận tính trừ thời gian hịa giải vào thời hiệu khởi kiện cho đương Về vấn đề này, nên tính thời gian hịa giải UBND cấp xã vào thời hiệu khởi kiện cho đương bước giải tranh chấp đất đai khởi kiện theo hướng chia tài sản chung điều kiện, thủ tục khởi kiện phức tạp, gây khó khăn cho đương khởi kiện 3.2.2.2 Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai Như trình bày trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến tranh chấp đất đai Vì vậy, với tính chất đa dạng, phức tạp q trình giải Tòa án nên lưu ý số điểm sau để áp dụng giải cách thống nhất: Một là, tranh chấp đất đai mà bên có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích che giấu giao dịch khác (thế chấp, cầm cố, vay tai sản, tặng cho, ) Tịa án cần xem xét chất, mục đích bên tiến hành giao dịch để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vơ hiệu hay không Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng khơng có chứng nhận Cơng chứng Nhà nước chứng thực UBND có thẩm quyền, sau giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối khơng bị quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà kiên cố phần đất, Tịa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch 67 Ba là, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Xuất phát từ tình hình thực tế, sở vận dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho, luật nhân gia đình, đặc điểm tâm lý, xã hội, theo quan điểm cá nhân nên giải số trường hợp tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất hướng sau: - Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất thực lời nói, khơng có chứng để chứng minh việc cho tài sản khơng cơng nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất - Trường hợp đất bố mẹ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, cịn vợ chồng kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết khơng phản đối, ly địi lại, bác yêu cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng - Trường hợp đất có nguồn gốc bố mẹ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng xây dựng nhà kiên cố có khn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, kê khai đứng tên sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết khơng có ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hơn, bố mẹ địi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng - Trường hợp bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người làm nhà ăn ổn định Đến bố mẹ khơng có ý kiến khoản tiền bố mẹ bỏ với mua đất, đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai khoản tiền bố mẹ cho vay, khơng đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng 68 - Trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi rõ cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ nhân cịn tồn khơng coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng nhập vào khối tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có cơng sức đóng góp nhiều 3.2.2.3 Đối với tranh chấp đất đai trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho nhờ Tranh chấp đất đai trường hợp đất cho mượn, cho nhờ chất giao dịch dân lại liên quan đến sách, pháp luật đất đai thời kỳ nên việc giải gặp nhiều khó khăn Do chưa có văn hướng dẫn cụ thể vấn đề nên số trường hợp cụ thể giải theo hướng: Một là, trường hợp người có quyền sử dụng đất hợp pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khởi kiện yêu cầu người nhờ đất phải trả lại đất cho họ Hầu hết tồ án xử: Cơng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ đất (người cho nhờ), cho người nhờ đất tiếp tục sử dụng đất, họ khơng cịn chỗ khác Tuy nhiên, buộc người nhờ phải toán thành lao động đất Điều chưa hợp lý mà lẽ Toà án phải buộc người nhờ phải toán giá trị quyền sử dụng đất theo thời giá thời điểm xét xử đảm bảo quyền lợi cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp Hai là, nguồn gốc đất tranh chấp chủ đất cũ (do cha ông để lại, mua bán, tặng cho, thừa kế, khai hoang, phục hóa, mà có) chiến tranh, làm ăn mà chủ đất cũ bỏ nơi khác sinh sống, sau giải phóng chủ đất cũ không quản lý, khai thác sử dụng nên người khác đến canh tác, nhờ nay; hay trường hợp người sử dụng đất người mua lại đất người nhờ người nhờ cho sử dụng người có quyền sử dụng đất khơng có ý kiến gì, khởi kiện Trong trường hợp cần công nhận quyền sử dụng đất cho bên nhờ, bác yêu cầu đòi lại đất chủ đất để nhằm đảm bảo ổn 69 định sống, sản xuất cho bên sử dụng đất Ba là, trường hợp người chủ đất người nhờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc giải Tịa án gặp nhiều khó khăn khâu thu thập, đánh giá chứng Trong trường hợp này, Tòa án cần vào thời gian sử dụng đất, pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý kiến quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ công nhận quyền sử dụng đất cho bên chủ đất hay bên nhờ cách hợp pháp, quy định pháp luật 3.2.2.4 Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất bị lấn chiếm Trên thực tế, tranh chấp quyền sử dụng đất thực tế nhiều tranh chấp diện tích đất nhỏ bên lấn chiếm xây dựng phần kiến trúc kiên cố đất lấn chiếm Tịa án cần phải xác minh thực tế để từ có phán hợp tình, hợp lý có hiệu lực thi hành cao Tòa án cần cân nhắc kỹ buộc bên lấn chiếm trả phần đất lấn chiếm có khả thi hành thực tế mà không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản bên, trừ trường hợp xây dựng phần đất lấn chiếm bên có tranh chấp quan có thẩm quyền định cấm xây dựng, bên lấn chiếm cố tình xây dựng Trong trường hợp buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất không gian lấn chiếm buộc họ phải tốn cho bên giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường bồi thường thiệt hại phần đất không gian mà chủ đất không sử dụng 3.2.2.5 Đối với số tranh chấp đất đai khác Trong thực tiễn giải tranh chấp đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ninh cịn gặp phải dạng tranh chấp có yếu tố nước tranh chấp đất đai liên quan đến người Việt Nam định cư nước mua nhà đất nhờ người khác đứng tên hộ Đối với loại tranh chấp Tòa án gặp nhiều khó khăn lúng túng, thiếu thống việc giải quyết, nên có hướng dẫn sau: Một là, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn 70 liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Đối với đối tượng thời điểm họ gửi tiền để mua nhà nhờ người khác đứng tên hộ họ chưa thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, tranh chấp xảy họ thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, giải việc tranh chấp họ với người Việt Nam nước đứng tên mua nhà hộ họ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc diện nói sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ bỏ tiền mua nhờ người khác đứng tên Hai là, người Việt Nam định cư nước ngồi mà theo pháp luật khơng thuộc diện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam gửi tiền nhờ bạn bè, người thân mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhờ họ đứng tên hộ hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người đứng tên hộ giấy tờ nhà đất, cần xử lý sau: Đây giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Vì vậy, giải tranh chấp đòi lại nhà đất người khác đứng tên hộ Tịa án khơng công nhận cho người Việt Nam định cư nước gửi tiền nhờ bạn bè, người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà, sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch không hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định phải tịch thu Do đó, trường hợp phải định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất người đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có nhu cầu sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cơng nhận cho họ sở hữu nhà, sử dụng đất, đồng thời buộc họ toán cho người Việt Nam định cư nước số tiền họ bỏ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau tốn cịn dư (trong trường hợp giá trị nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử cao giá lúc mua) người Việt Nam định cư nước hưởng 1/2 số tiền chênh lệch đó, cịn lại 1/2 số tiền chênh lệch người đứng tên hợp đồng mua 71 bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đồng ý nhận sử dụng nhà, đất hưởng Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử lại số tiền mà người Việt Nam định cư nước bỏ mua nhà, đất trước đây, người nhận nhà đất phải tốn cho người Việt Nam định cư nước ngồi theo giá trị theo định giá thời điểm xét xử 3.2.3 Về chế phối hợp giải tranh chấp đất đai Qua thực tiễn xét xử cho thấy việc phối hợp Tòa án với quan hành thường khơng hiệu Các quan hành Nhà nước quan huyên môn quan tài nguyên môi trường, nhà đất, hải quan, lưu trữ, xuất nhập cảnh, UBND, nơi thường nắm giữ tài liệu, chứng liên quan đến vụ việc tranh chấp nhiều cán quan thiếu hợp tác việc cung cấp tài liệu, chứng theo u cầu đương sự; chí có trường hợp Tòa án yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cịn gặp trở ngại Vì vậy, cần có chế xử lý thích hợp, có hiệu trường hợp cá nhân, quan, tổ chức nắm giữ tài liệu, chứng vụ án mà thiếu hợp tác không cung cấp tài liệu, chứng vụ án để đảm bảo cho việc giải vụ án nhanh chóng, kịp thời, xác pháp luật 3.2.4 Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc Tòa án Thứ nhất, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, cán TAND hai cấp địa bàn tỉnh Việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai việc xem xét tính có hợp pháp hay không hợp pháp chứng mà đương xuất trình; tính có hay khơng hợp pháp chứng mà đương xuất trình; tính có hay khơng có án, định tòa án cấp Để công tác áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp đất đai tòa án đạt chất lượng, hiệu đội ngũ cán bộ, thẩm phán, thẩm tra viên ngành tịa án phải có ý thức trị, phẩm chất đạo đức tốt, đạo đức nghề nghiệp Chính 72 việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán TAND, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải tranh chấp đất đai đạt hiệu cao Việc tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ giúp cho Thẩm phán cán án nhân dân nhận thức tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật Tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao Ngồi ra, tham gia khóa học cịn giúp cho thẩm phán cán tòa án nắm kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hồ giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ Thứ hai, trọng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử vụ án tranh chấp đất đai TAND để hoạt động áp dụng phát luật sát thực tiễn Thông qua tổng kết tiến hành đánh giá hoạt động TAND tối cao vấn đề định án, áp dụng pháp luật nội dung luật tố tụng, vấn đề tác động đến việc đưa phán tịa án Từ rút sai lầm mà thẩm phán thường gặp công tác xét xử tranh chấp đất đai, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 3.2.5 Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về đất đai Những tranh chấp đất đai kéo dài thực tế phần xuất phát từ thiếu hiểu biết pháp luật đất đai người dân Nhiều trường hợp nhà nước thu hồi đất cho cơng trình cơng cộng, mục đích an ninh quốc phòng cho nhà đầu tư người dân cố tình khơng chịu bàn giao mặt bằng, địi bố trí tái định cư chỗ, làm chậm tiến độ thi cơng dự án, cơng trình; hay khởi kiện yêu cầu Tòa án giải việc đòi lại đất mà nhà nước lấy thời 73 sách đất đai; trường hợp không hiểu biết pháp luật đất đai nên tự đặt vào hồn cảnh bất lợi tham gia vào quan hệ đất đai chuyển nhượng, tặng cho, cho nhờ, Để công tác áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp đất đai tòa án đạt chất lượng, hiệu đội ngũ cán bộ, thẩm phán, thẩm tra viên ngành tịa án phải có ý thức trị, phẩm chất đạo đức tốt, đạo đức nghề nghiệp tòa án tiến hành giải trả lại đơn khởi kiện không thuộc thẩm quyền người dân tiếp tục nộp đơn khởi kiện khiếu kiện kéo dài Vì vậy, để giải tình trạng thời gian tới TAND cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai địa bàn tỉnh Tăng cường công tác tổ chức hội nghị triển khai phổ biến, giới thiệu Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành đến cán bộ, công chức quần chúng nhân dân Bên cạnh tiến hành rà soát văn quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý đất đai để sửa đổi, bổ sung, ban hành cho phù hợp; quy định diện tích tối thiểu phép tách đất; quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; quy định hạn mức giao đất mới, hạn mức công nhận đất Chủ động triển khai có hiệu văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt văn liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư; công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa xây dựng sở liệu đất đai đại, quy Qua giúp người dân biết hiểu quy định pháp luật đất đai từ có điều chỉnh hành vi tham gia vào quan hệ đất đai cách phù hợp, pháp luật 74 KẾT LUẬN Từ nhiều năm nay, tình hình tranh chấp đất đai diễn ngày gay gắt, phức tạp phạm vi nước nói chung địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói riêng, nhiều nơi trở thành điểm nóng Do đó, giải tranh chấp đất đai vấn đề thiết Đảng, Nhà nước toàn xã hội quan tâm, trọng Với vai trò vùng trọng điểm kinh tế nước, TAND địa bàn tỉnh Quảng Ninh từ trước đến phải tiếp nhận xử lý số lượng lớn tranh chấp đất đai Những tranh chấp địa bàn tỉnh thường có tính chất phức tạp, khó giải tranh chấp thường xảy nhiều thời kỳ quản lý, sử dụng đất với sách đất đai khác Vì vậy, giải tranh chấp đất đai không thỏa đáng kịp thời trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nhiều nguy gây ổn định trị, trật tự an toàn xã hội địa phương tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư - kinh doanh Thời gian qua, TAND địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực việc giải hàng trăm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất góp phần vào việc tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND hai cấp bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết Những hạn chế, khiếm khuyết xuất phát từ nguyên nhân chủ quan lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận khơng nhỏ đội ngũ cán tồ án nói chung thẩm phán nói riêng cịn hạn chế, chưa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ quy định hệ thống pháp luật đất đai; chưa trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải tranh chấp nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng Ngồi ra, cịn ngun nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nước ta có khác thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước; quy định đất đai thường xuyên có sửa đổi, bổ sung gây khó khăn cho đội ngũ cán thực thi pháp luật việc nắm bắt, tìm hiểu; ý thức chấp hành pháp luật người dân cịn hạn chế; cơng tác quản lý nhà nước đất 75 đai cịn nhiều yếu hay cơng tác phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai với tòa án chưa thực đạt hiệu quả, Điều làm ảnh hưởng đến hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án Để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai thời gian tới cần tiến hành đồng giải pháp: tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai; thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ, kiến thức kỹ giải tranh chấp đất đai cho đội ngũ cán TAND nói chung thẩm phán nói riêng Đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người dân 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Hòa, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học”, Trường Đại học Luật Hà Nội NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 1999 Nguyễn Văn Luật, Tưởng Duy Lượng (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp Nguyễn Văn Luật (2013), Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án, Đề tài khoa học cấp Nguyễn Xuân Trọng Trần Hoài Nam (2010), Vướng mắc pháp luật liên quan đến giải tranh chấp, khiếu nại đất đai Dương Thị Sen (2012), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội Hoàng Phê, Từ điển tiếng Việt, Trung tâm từ điển học, NXB Đà Nẵng 1996 TAND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (2017) Bản án số 07/2017/DSST TAND tỉnh Quảng Ninh (2017), Bản án số 47/2017/DS-PT 10 TAND tỉnh Quảng Ninh, Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 ... tài ? ?Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa bàn tỉnh Quảng Ninh? ??có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai địa phương... tham gia tranh chấp 36 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH 2.1 Tình hình tranh chấp đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ninh. .. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH 36 2.1 Tình hình tranh chấp đất đai địa bàn tỉnh Quảng Ninh .36