hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa bàn quận thanh khê thành phố đà nẵng

LỜI MỞ ĐẦU 1/ Tính cấp thiết đề tài Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, công nghệ đất đai loại tài ngun vơ quý giá thiên nhiên ban tặng cho loài người Đất đai gắn liền với hoạt động, đời sống kinh tế, văn hoá - xã hội người Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt thay sản xuất nơng nghiệp, nhu cầu thiết an cư lập nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sống người sinh vật Đất đai có vai trị quan trọng, vấn đề sống quốc gia, dân tộc Để khẳng định vai trò to lớn đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc đất tấc vàng”, Mác khẳng định “Lao động cha, đất đai mẹ sản sinh cải vật chất”…Chính vậy, Fidecraxte Rơ có nêu “Người ta cho máu khơng cho đất” Có thể nói, đất vấn đề xuyên suốt thời đại, tất nhà nước dù xây dựng Nhà nước theo hình thức coi trọng việc quản lý đất đai Riêng nước ta, để có nguồn vốn đất đai ngày cha ông ta phải đổ xương máu qua hàng nghìn năm dựng nước giữ nước để giữ lấy tấc đất thiêng liêng Tổ quốc Thấy tầm quan trọng đất đai, nên ln địi hỏi phải có biện pháp tổ chức quản lý sử dụng tài nguyên đất cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu cao phục vụ đắc lực cho công xây dựng đất nước giai đoạn với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố đại hố diễn q trình chuyển đổi cấu đất đai cách mạnh mẽ phát sinh trình quản lý diễn phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày cao đất đai có giới hạn số lượng chất lượng Khi nước ta bước vào kinh tế thị trường, thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên sống xã hội Năm 1993 luật đất đai xác lập quyền người sử dụng đất, thừa nhận mặt pháp lý quyền sử dụng đất hàng loạt vấn đề giao dich quyền sử dụng đất diễn cách phức tạp như: đầu đất đai, sử dụng đất khơng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép, giao dịch đất khơng có giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai Trong quản lý nhà nước đất đai yếu Sự yếu thể điểm sau: - Thứ tính cục quản lý đất đai cịn q lớn Tính cục mối quan hệ quan nhà nước với mà tầm nhìn phương pháp quản lý Việc khơng có thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng Bộ Tư pháp thời gian qua thể tính cục quan hệ nói Ngồi ra, việc lưu trữ thơng tin đất đai hồ sơ địa thời điểm cịn thực thủ cơng giấy theo địa phương Việc sử dụng công nghệ thơng tin cho hoạt động cịn manh mún, thiếu tính hệ thống Từ đây, kết nối nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm sốt việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác thực - Thứ hai trì trệ thiếu thơng thống quản lý đất đai Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất) thực giao dịch, hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn chậm Hạn chế không xuất phát từ quan hành cấp giấy chứng nhận mà cịn có góp phần quan nhà nước có liên quan, đặc biệt quan thuế thực khoản thu từ việc thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” quan thuế chấp nhận cho thực nghĩa vụ tài (là điều kiện) để cấp giấy chứng nhận chuyện dễ dàng Những trở ngại với thực tế thủ tục hành phiền hà thực quyền người dụng đất làm làm cho giao dịch ngầm đất đai chiếm phần lớn giao dịch nhà đất Đây ngun nhân làm cho tình trạng đầu đất đai bùng phát, vượt tầm kiểm soát Nhà nước Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật biến động chủ sở hữu để mặt đảm bảo quyền lợi đáng người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai kịp thời xác Hơn làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường nguồn thu tài thích đáng hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai Hiện nay, Đảng Nhà nước ban hành nhiều chủ trương, sách, văn pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Vì thế, đất đai thống quản lý từ trung ương đến địa phương đất, chủ sử dụng đất Để làm điều đó, địi hỏi Nhà nước ta đầu tư mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất mục đích, đối tượng, ổn định lâu dài, để người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao suất lao động cho người dân xã hội Xuất phát từ thực trạng với kiến thức học, phân công khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng đồng ý phịng Tài ngun mơi trường quận Thanh Khê tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng” 2/ Mục đích yêu cầu * Mục đích - Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá thực trạng cơng tác cải cách thủ tục hành quản lý đất đai công tác tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa phương - Trên sở tìm nguyên nhân tồn đề xuất kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất * Yêu cầu - Nắm vững nội dung quản lý Nhà nước hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực khách quan - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi phù hợp với thực tế cuả địa phương 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, vấn thăm dò, khảo sát thực tế - Phương pháp phân tích, tổng hợp sở số liệu tài liệu thu thập 4/ Đối tượng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất đô thị hộ gia đình, cá nhân - Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đô thị * Phạm vi nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất - Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008 5/ Kết cấu chuyên đề Chuyên đề gồm chương:  Chương I: Một số vấn đề lý luận chuyển quyền sử dụng đất công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất  Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất đô thị công tác quản lý địa bàn quận Thanh Khê  Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thanh Khê Phần kết luận Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai 1.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất bên chuyển giao đất chuyển quyền sử dụng đất cho theo nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo định quan có thẩm quyền quy định luật dân pháp luật đất đai * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng * Cho thuê quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, cịn bên th phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê * Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất khơng đầy đủ, bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Thông thường việc chấp đất đô thị thường liền với chấp nhà chấp nhà thực chất chấp đất * Thừa kế quyền sử dụng đất Là việc chuyển quyền sử dụng đất người chết sang người thừa kế theo di chúc theo pháp luật phù hợp với quy định luật dân pháp luật đất đai 1.1.3 Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Những điều kiện chuyển quyền sử dụng đất + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ hợp lệ khác quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai + Trong thời hạn quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn chuyển quyền sử dụng lại + Tuân thủ quy định luật dân luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, khơng thuộc khu vực có quy hoạch, khơng có tranh chấp vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng mục đích * Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị phải tiến hành làm thủ tục UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với chuyển nhượng phải làm thủ tục UBND thành phố trực thuộc trung ương + Việc chuyển quyền sử dụng đất phải bên thoả thuận thực thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn có chứng thực Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn thừa kế quyền sử dụng đất tiến hành theo luật thừa kế) Giá chuyển quyền sử dụng đất bên thoả thuận pháp luật quy định + Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 1.2 Nội dung quản lý Nhà Nước hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đô thị 1.2.1 Quản lý tình hình đất thị địa bàn Đất đô thị đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phịng an ninh, mục đích khác Ngồi ra, theo quy định Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 phủ quản lý đất đô thị đất ngoại thành, ngoại thị xã, loại đất có quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển thị tính vào đất đô thị Việt Nam xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số thị thấp giới, với khoảng 20% dân số thức đô thị Tuy nhiên, năm gần tốc độ thị hố tăng nhanh kéo theo gia tăng dân số thị thức nhiều gia tăng dân số thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển thị gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn quỹ đất có mở rộng; giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mơ thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nước ta Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua công tác quản lý: * Xác định địa giới hành Địa giới hành giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành thực thống từ trung ương đến địa phương Chính phủ đạo việc xác định địa giới hành quản lý hồ sơ địa giới hành cấp phạm vi nước Bộ nội vụ quy định trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới hồ sơ địa giới hành Bộ Tài nguyên Môi trường quy định kỹ thuật định mức kinh tế việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành cấp Uỷ ban nhân dân cấp tổ chức thực việc xác định địa giới hành thực địa, lập hồ sơ địa giới hành phạm vi địa phương * Lập quản lý hồ sơ địa giới hành Hồ sơ địa giới hành bao gồm: - Quyết định quan nhà nước có thẩm quyền việc thành lập đơn vị hành điều chỉnh địa giới hành (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: đồ thể mốc địa giới hành yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành - Sơ đồ vị trí mốc địa giới hành - Bảng toạ độ mốc địa giới hành chính, điểm đặc trưng đường địa giới hành - Bảng mơ tả tình hình chung địa giới hành - Biên xác nhận mô tả đường địa giới hành - Phiếu thống kê yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành - Biên bàn giao mốc địa giới hành - Tài liệu thống kê địa giới hành đơn vị cấp Quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ địa giới hành cấp lưu trữ Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ Bộ Tài nguyên Môi trường Hồ sơ địa giới hành cấp Uỷ ban nhân dân cấp trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương Bộ Nội vụ xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành thực địa địa phương xảy hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp trực tiếp * Lập quản lý đồ địa Bản đồ địa đồ thực đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn, quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Bộ Tài nguyên Môi trường đạo khảo sát, đo đạc, lập quản lý đồ địa phạm vi nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực khảo sát, đo đạc, lập quản lý đồ địa địa phương Bản đồ địa quản lý, lưu trữ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài ngun Mơi trường), huyện, quận (Phịng Tài ngun Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai Trên sở này, nhà nước nắm toàn vốn đất đai số lượng lẫn chất lượng để từ có phương hướng sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất đai có hệ thống, có khoa học phạm vi vùng, địa phương Việc khảo sát, đo đạc đất đai thực thống từ trung ương đến địa phương Các quan quản lý đất đai quan thuộc hệ thống Nhà nước thực trình khảo sát, đo đạc, nghiên cứu thực địa để nắm toàn số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) loại đất đai (đất nông nghiệp, đất ở…) toàn quốc, địa phương Đánh giá phân hạng đất đai thực chất đánh giá chất lượng đất đai sở xác định giá trị kinh tế loại hạng đất theo chất lượng Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị đất đựơc hiểu giá trị hành luồng thu nhập mang lại từ đất đai Do giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng lợi ích mang lại từ hoạt động Phân hạng đất đai quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực dựa sở: chất lượng đất đai khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử dụng… Phương pháp đánh giá phân hạng đất quan quản lý đất đai ban hành dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống nhau, quy trình, tiêu phân hạng, định giá đất thống nhất, quy trình thực thống Lập quản lý đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ trạng sử dụng đất lập năm lần gắn với kiểm kê đất đai quy định điều 53 Luật đất đai Bản đồ quy hoạch sử dụng đất xã, phường, thị trấn lập đồ địa gọi đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm đạo thực nội dung phạm vi nước Uỷ ban nhân dân địa phương lập đồ trạng đồ quy hoạch sử dụng đất địa phương * Quản lý việc đăng kí đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai Đăng kí đất đai Quản lý đăng kí đất đai nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai Thông qua việc đăng kí đất đai, quan quản lý nhà nước nắm tỷ lệ chiếm hữu sử dụng đất thành phần kinh tế, ngành kinh tế, phát sữa chữa kịp thời việc sử dụng trái phép đất đai Đăng kí đất đai nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất thuộc quan quản lý nhà nước đất đai Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất đai quan nhà nước có thẩm quyền: + Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất + Khi chuyển mục đích sử dụng đất + Khi thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất Lập quản lý hồ sơ địa Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập quản lý hồ sơ địa địa phương Hồ sơ địa bao gồm: + Bản đồ địa + Sổ địa + Sổ mục kê đất đai + Sổ theo dõi biến động đất đai Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp nhà nước với quyền sử dụng đất người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo mẫu thống toàn quốc loại đất, Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, xét cấp theo đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người hay nhiều người Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Thống kê, kiểm kê đất đai Thống kê đất đai thực hàng năm theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn Thời điểm thống kê 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai tiến hành năm lần Uỷ ban nhân dân cấp thực việc thống kê, kiểm kê đất đai địa phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, tài nguyên mơi trường tổng hợp báo cáo phủ * Cơng tác quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Đây khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến đất đai coi tài sản đặc biệt trình sử dụng giá trị không bị mà ngày tăng lên Bên cạnh đó, thời gian dài thị trường đất đai nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung xã hội * Công tác quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định cụ thể, chương IV luật đất đai Thơng qua Nhà nước thực quản lý, giám sát việc thực giúp cho công tác quản lý sử dụng đất đai vào ổn định nề nếp 1.2.2 Ban hành quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đô thị Nhà nước quản lý đất đai văn quy phạm pháp luật hệ thống văn phải quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống theo pháp luật Nhà nước ban hành hệ thống văn như: nghị định, nghị quyết, thị, thơng tư…Từ hệ thống văn áp dụng vào thực tế từ thực tế rút mặt mặt thiếu sót pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc ban hành văn quy phạm pháp luật với quy định, quy chế nhằm điều chỉnh quan hệ, vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực pháp luật Nhà nước cơng nhận tính chất hàng hố giá trị đất Chính điều tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển cách sơi động, người dân đầu tư phát triển sản xuất làm chủ mảnh đất giao Kinh tế hàng hoá ngày phát triển theo xu hướng phát triển đất nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt chế thị trường phát triển hướng, đất đai khơng tránh khỏi quy luật Vì cơng tác quản lý thể thơng qua hệ thống văn bản: - Luật đất đai 2003, có quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận, thực nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, tổ chức quan quản lý đất đai, trình tự thực thủ tục hành đất đai để cấp giấy chứng nhận chỉnh lý biến động sử dụng đất giấy chứng nhận - Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 Uỷ ban thường vụ quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 nghị số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 Uỷ ban thường vụ quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 người Việt Nam định cư nước tham gia - Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Theo khoản Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ - CP Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà Nhưng nhằm tạo thơng thống chế sách cho thị trường bất động sản nay, ngày 27/1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư kinh doanh nhà để bán cho thuê sau: Các khu đô thị thành phố, thị xã khu đô thị quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân hình thức bán mà chưa xây dựng nhà Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế diện tích đất hồn thành việc đầu tư xây dựng đồng hạ tầng theo dự án xét duyệt theo dự án thành phần dự án đầu tư xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, nội dung xây dựng tiến độ ghi dự án Đối với khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư kinh doanh nhà thực quy định nêu trên, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng hạ tầng khu dân cư chủ đầu tư phải hoàn thành nội dung dự án xét duyệt nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân - Bộ luật dân (sửa đổi) 2005, quy định giá chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày 1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không giao dịch, chấp Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà) - Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định 188/2004/NĐ – CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Khung giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất - Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải hồ sơ lĩnh vực có lĩnh vực đất đai theo chế cửa, chế cửa liên thông Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định trình tự, thủ tục, trách nhiệm tiếp nhận, giải hồ sơ tổ chức, cá nhân theo chế cửa nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai áp dụng cho hồ sơ cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức sử dụng đất - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế thu vào thu nhập người có quyền sử dụng đất thực chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác Chính sách tài đất đai coi hoàn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu hiệu để làm chùn tay người đầu Căn Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm đất có nhà vật kiến trúc đó), chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Các trường hợp sau không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với đẻ, nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nước cho tổ chức để xây dựng sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể 10 Tình hình vi phạm pháp luật đất đai địa bàn quận Thanh Khê (1997-2006) Bảng STT Tên phường Sử dụng sai mục Lấn chiếm đất Chuyển nhượng đích đai trái thẩm quyền Số hộ Diện (m2) tích Số hộ Diện (m2) tích Số hộ 01 An Khê 38 4.500 10 1.500 77 02 Thanh Khê 50 Tây 6.500 25 4.000 32 03 Thạc Gián 16 1.200 04 Chính Gián 20 3.000 05 Tân Chính 25 1.500 06 Xuân Hà 40 5.000 136 16.200 Tổng cộng 88 11.000 Diện (m2) tích 5.600 6.000 109 11.600 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường quận Thanh Khê) Nhận xét: Chuyển nhượng trái thẩm quyền 109 hộ 77 hộ gồm 11000m hợp tác xã hai phường An Khê, Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng cho người dân diện tích đất nông nghiệp để làm nhà Trên sở kết luận đoàn tra quận xử lý định cảnh cáo Thu hồi toàn số tiền ban chủ nhiệm hợp tác xã thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, đồng thời tiến hành kiểm điểm ban chủ nhiệm hợp tác xã Còn hộ xây dựng cơng trình nhà đất nhận chuyển nhượng, quận báo cáo thành phố xin giao quyền sử dụng đất cho hộ có thu tiền sử dụng đất theo quy định 32 hộ lại hộ tái định cư thuộc chung cư khối (Phú Lộc) thuộc phường Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng sai quy định viết giấy trao tay Đây hộ thành phố bố trí lại chỗ khu chung cư lại không mà bỏ trống sang nhượng cho th lại mà khơng phép quan có thẩm quyền Nguyên nhân dẫn đến sai phạm cán địa phường cịn hạn chế công tác chuyên môn, ngành liên quan quận chưa thường xuyên kiểm tra đôn đốc việc quản lý sử dụng đất đai cấp phường Hơn cán tra thuộc phòng Tài nguyên quận số lượng (3 người chuyên trách tra đất đai) 2.4.4.2 Thực trạng công tác giải khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Giải khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai nói chung hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng biện pháp để lập lại kỷ cương Trong năm gần đây, với gia tăng giá đất tăng lên vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo hành vi vi phạm quản lý 33 hoạt động liên quan đến đất đai trở nên sôi động phức tạp Trước tình hình đó, mặt quận tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, mặt khác phối hợp với ngành chuyên môn cấp mở lớp tập huấn cho cán cán địa phường, nhờ phần lớn vụ việc giải hoà giải cấp phường Kết giải đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, đất đai liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Thanh Khê từ năm 1997 – 2006 Bảng ST T Năm Tổng số đơn thư Số đơn thuộc thẩm quyền Tổng Tố Khiếu Tranh số cáo nại chấp Số đơn Số đơn Số khơng giải đơn thuộc cịn thẩm tồn quyền đọng 01 1997 54 48 06 42 06 46 02 02 1998 48 40 03 37 08 37 03 03 1999 45 34 01 05 28 11 28 06 04 2000 58 49 04 07 38 09 44 05 05 2001 66 50 01 12 37 16 47 03 06 2002 43 38 02 05 31 05 37 01 07 2003 73 61 04 57 12 55 06 08 2004 49 45 01 07 37 04 42 03 09 2005 52 52 01 08 43 51 01 10 2006 79 79 12 67 78 01 496 10 69 417 71 465 31 Tổng cộng 567 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường quận Thanh Khê) Từ năm 1997 đến nay, quận tiếp nhận 567 đơn thư tổng số đơn tranh chấp chiếm đại đa số Tình hình vi phạm bật số trường hợp: Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, hộ gia đình…) có chủ thể khơng cư rú địa phương mà nhiều địa phương khác nhau; tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng tặng cho nhà Với phương châm nâng cao cơng tác hồ giải, vụ việc tranh chấp đất đai giải thấu tình đạt lý, dứt điểm, khơng để tồn đọng hồ sơ, khơng có đơn vượt cấp, báo cáo Uỷ ban nhân dân quận đề xuất hướng giải theo pháp luật 2.5 Nhận xét chung thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đô thị Qua số liệu năm nhìn chung cơng tác giải đơn thư quận giải kịp thời dứt điểm, phải đặt cán phịng quản lý thị, phịng tài ngun mơi trường phân công đảm nhiệm nỗ lực với am hiểu quy định pháp luật, với kinh nghiệm 34 nhiều năm trải nghiệm nên trực tiếp tổ chức hồ giải thành cơng nhiều vụ việc Thông qua việc giải vụ tranh chấp, quận góp phần quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai, quyền lợi Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự, an tồn xã hội, phát triển kinh tế thành phố nói chung quận Thanh Khê nói riêng Tuy nhiên, số trường hợp đường lối giải tranh chấp khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống pháp luật, nhiều vụ phải xử xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp công dân, chưa dư luận xã hội đồng tình Nguyên nhân tình trạng bao gồm: - Một phận đội ngũ cán xét xử hạn chế lực - Pháp luật đất đai nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn luật nhiều tản mạn, chồng chéo, mâu thuẫn - Việc quản lý hồ sơ nhà, đất quan chức lỏng lẻo, thiếu xác, có trường hợp cung cấp thơng tin khơng đầy đủ - Bộ luật dân quy định vấn đề quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn không thống với ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà khơng có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nh, đất bán quyền thuê nhà, đất…) - Các quan có trách nhiệm trung ương chậm ban hành văn hướng dẫn thi hành luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung văn khơng cịn phù hợp, gây khó khăn cho địa phương áp dụng pháp luật xét xử 35 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ 3.1 Một số giải pháp để nâng cao hiệu công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa phương Thị trường đất đai nước ta nhiều khuyết tật, lý luận thực tiễn triển khai Hệ thống pháp luật đất đai cịn có khoảng trống lớn hệ thống tài đất đai, chưa có đủ sách điều tiết cơng cụ kinh tế người sử dụng đất, hệ thống thuế đất đai chưa đổi đồng với đổi sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch Cơ chế thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển vốn tiềm ẩn đất đai Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu thị trường sơ cấp Hệ thống quan quản lý nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, nhiều sai phạm áp dụng hệ thống pháp luật đất đai Để tháo gỡ khó khăn trên, cần thực giải pháp chủ yếu sau: - Cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Có kiểm sốt việc tích tụ đất đai chủ thât sử dụng đất, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai - Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ hành vi đầu khơng cịn có “đất” để tồn - Có phối hợp chặt chẽ quan chức (Thuế, địa chính, xây dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) việc quản lý đất đai Kiểm tra, giám sát trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập sổ thuế nhà đất hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời phát trường hợp vi phạm có biện pháp xử lý phù hợp Tăng cường quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đất đô thị, đất trục đường giao thơng chính, buộc đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy phép xây dựng Có gắn kết quyền lợi trách 36 nhiệm quyền địa phương việc quản lý thu thuế, có thuế chuyển quyền sử dụng đất Đẩy nhanh việc thực chủ trương uỷ nhiệm thu cho xã, phường Ngoài ra, Nhà nước nên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho quyền địa phương việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Quy định mặt luật pháp để xử lý nghiêm khắc trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức viết giấy trao tay Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất trái pháp luật phát phải có phân định rõ ràng trách nhiệm bên có liên quan có biện pháp xử lý thích hợp Hồn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết thu nhập rịng từ việc chuyển nhượng Từ buộc đối tượng nộp thuế phải lưu giữ hố đơn, chứng từ hợp pháp (có cơng chứng Nhà nước) liên quan đến việc chuyển nhượng Nếu không lưu giữ, phải nộp mức thuế cao Tuy nhiên để thực được, trước mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường Cần xây dựng trung tâm thẩm định giá độc lập, với đội ngũ cán chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế Hiện nay, lĩnh vực khác như: tư pháp, dân chưa hồn thiện để người dân yên tâm đóng thuế Nhà nước bảo hộ tài sản Vì vậy, bên cạnh việc hồn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung luật có liên quan Luật đất đai, Luật thuế trước bạ để tạo giải pháp đồng việc quản lý đất đai - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng sở hạ tầng, xây dựng nhà nhu cầu khác q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tức bảo đảm quan hệ cung-cầu đất, không để cân đối cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất - Quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hồn thiện, ngồi việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế công cụ hữu để làm chùn tay người đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc “cơng nghệ hóa” “máy tính hóa” hoạt động quản lý đất đai thu thuế bất động sản Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, khơng phải khơng thực có thiện chí tâm thực - Thực tổ cơng tác tun truyền nhiều hình thức nhằm phổ biến sâu rộng Luật đất đai chủ trương sách liên quan đến đất đai - Do biến động lớn khu dân cư chỉnh trang đô thị nên phối hợp với quan chức ngành đo đạc, để đo đạc lại đồ địa 37 - Phải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại Trong hệ thống này, đất phải xác định giá đất qua lần đăng ký, kiểm soát chênh lệch thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng sách thuế Trong Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai coi thủ tục bắt buộc đối tượng sử dụng đất - Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký kê khai biến động đảm bảo tính pháp lý theo quy định - Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, bất động sản cấp, ngành; thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật cán quản lý người sử dụng đất - Đẩy mạnh công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt giải đơn thư tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai với yêu cầu phải giải dứt điểm đơn thư tồn đọng giải kịp thời đơn thư phát sinh theo quy định pháp luật Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phải trực tiếp đạo công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định pháp luật, khắc phục có hiệu tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm giải đơn thư; coi trọng việc tổ chức đối thoại người có đơn thư với quan người có định hành hành vi hành bị khiếu nại Đối với đơn thư quan hành Tịa án nhân dân giải pháp luật, phù hợp với thực tế mà người khiếu nại không chấp hành có hành vi kích động, gây trật tự cơng cộng cần áp dụng biện pháp xử lý theo quy định pháp luật Ủy ban nhân dân cấp có trách nhiệm hồn thiện cơng tác tiếp dân, hướng dẫn đầy đủ, cụ thể pháp luật cho người có đơn thư đến trình bày, khiếu nại, tố cáo nơi tiếp công dân; công bố cơng khai số điện thoại, số fax, hịm thư, địa thư điện tử để tiếp nhận phát hiện, kiến nghị công dân - Tăng cường trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp việc giải khiếu nại tố cáo - Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán địa cán địa xã phường - Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo Để cấp chứng môi giới, định giá bất động sản, cá nhân phải có đủ điều kiện cán bộ, cơng chức nhà nước; có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới, định giá bất động sản Ngoài ra, cá nhân cấp chứng định giá bất động sản phải có tốt nghiệp cao đẳng đại học, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý sở liệu phục vụ công tác quản lý 38 - Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, ngành đặc biệt ngành địa - Giải dứt điểm tồn nhà đất lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu sử dụng đất - Cần có quy định cụ thể việc phân loại đất Mỗi loại đất cần phân hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp - Những nhà có chủ nhân năm, bán khơng bị đóng thuế Những người có nhà cửa, đất đai mà không (chỉ cho mượn) người buôn bán nhà đất; bán phải trả thuế cho phủ Cuối năm đóng thuế tính lại khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước) Nếu đổi bất động sản để lấy bất động sản khác lớn vịng tháng khơng bị đóng thuế Ở nơi quy hoạch rồi; khu đẹp ven biển tiền thuế cao gấp đôi, gấp ba nơi chưa quy hoạch chưa có điện nước giảm thuế nửa - Tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, đất cho sản xuất kinh doanh, bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội - Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho th, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi sách hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép - Vận hành đồng thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản - Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản, đặc biệt trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Trên số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Thanh Khê Từ giúp cho cơng tác quản lý đất đai nói chung giao dịch đất đai nói riêng ngày tốt hơn, đảm bảo pháp luật 39 3.2 Kiến nghị Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê thành lập tháng ba năm 2005, bước vào ổn định mặt tổ chức, hiệu hoạt động tốt công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải hồ sơ thuộc lĩnh vực đất đai, tổ chức tra, kiểm tra đất đai hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu nhân dân Bên cạnh mặt tích cực đó, cịn có hạn chế cần khắc phục, qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu, tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Việc tiếp nhận trả kết hồ sơ nội dung công việc lĩnh vực đất đai thực “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phịng Tài ngun Mơi trường Nhưng nay, phịng Tài ngun Mơi trường Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất chưa có địa điểm làm việc thích hợp, nên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận trả hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Chấm dứt việc thu thừa số loại thủ tục; có biện pháp khắc phục việc hẹn trả thời gian, trả kết hồ sơ không quy định; thu đủ, thu khoản phí, lệ phí theo quy định; củng cố lại phận tiếp nhận trả kết hồ sơ; xây dựng ban hành quy chế làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận; xác lập chế độ trách nhiệm, mối quan hệ công tác cụ thể tập thể cá nhân cán bộ, viên chức đơn vị quy trình ln chuyển giải hồ sơ cơng việc hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận - Hệ thống hố cơng khai hố hoạt động cơng vụ, bao gồm việc công khai lịch công tác; tổ chức hịm thư góp ý, điện thoại đường dây nóng, sử dụng bảng tên để bàn, thường xuyên đeo thẻ công chức, viên chức làm nhiệm vụ; công khai mức phí lệ phí theo Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng; kịp thời bổ sung công khai đầy đủ quy trình, thủ tục, phí lệ phí, thời gian giải nội dung công việc theo quy định để tổ chức, nhân dễ biết, kiểm tra, thực - Tổ chức quán triệt công khai quy tắc ứng xử cán bộ, công chức, viên chức làm việc máy quyền địa phương ban hành kèm theo Quyết định số 03/2007/QĐ-BNV ngày 26/02/2007 Bộ trưởng Bộ Nội vụ - Sắp xếp lại số loại sổ sách theo dõi phục vụ cho công tác quản lý lưu hồ sơ công việc theo quy định; thường xuyên nghiên cứu văn quy phạm pháp luật đất đai, văn ban hành để áp dụng thực giải công việc chuyên môn cho với quy định pháp luật hành; khắc phục kịp thời hạn chế, thiếu sót thủ tục, thời gian, phí lệ phí giải hồ sơ, cơng việc hộ gia đình, cá nhân - Có biện pháp chấn chỉnh tổ chức hoạt động phận tiếp nhận trả kết hồ sơ quận theo quy định Quyết định số 06/2006/QĐ-UBND ngày 06/02/2006 củaUỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo đồng thống chung cho việc tiếp nhận, giải hồ sơ theo chế “một cửa” tổ chức, công dân địa bàn quận; đạo Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận phối hợp với Phịng Tài ngun Mơi trường quận xây dựng quy chế phối hợp trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận ký hồ sơ hộ gia đình, cá nhân; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động Bộ phận tiếp nhận trả kết phịng chun mơn nhằm đảm bảo cho việc giải 40 hồ sơ, công việc cho tổ chức, cá nhân địa bàn quận theo quy định Nhà nước - Cấp chưa hướng dẫn cụ thể việc phạt trễ hạn Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền người định, tỷ lệ phần trăm trích - Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (cấp theo nghị định 60/CP) đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quy định không ghi vào giấy chứng nhận trang bổ sung mà ghi vào đơn đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đẩt, nên việc quản lý việc đăng ký xoá đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gặp nhiều khó khăn, dễ dẫn đến sai sót, nguy hiểm - Kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường: tăng cường công tác kiểm tra, công tác bồi dưỡng, tập huấn hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ cán bộ, viên chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nhằm tạo thống chung việc tiếp nhận giải hồ sơ đất đai địa bàn thành phố - Kiến nghị Cục Thuế thành phố đạo Chi cục Thuế quận Thanh Khê thực việc tiếp nhận luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quận với Chi cục Thuế theo quy định Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 Liên Tài chính, Tài ngun Mơi trường thực nghiêm túc kết luận Lãnh đạo liên ngành Sở Tài nguyên Môi trường - Cục Thuế thành phố Đà Nẵng nêu Thông báo số 194/TB/STNMT-CT ngày 11/4/2006 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân đảm bảo theo quy định pháp luật - Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, sở tài nguyên môi trường quan tâm trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý - Đề nghị Uỷ ban nhân dân quận có khoản kinh phí định đầu tư cơng tác tác nghiệp ngành đạo phịng tài ngun mơi trường phối hợp hướng dẫn phường tiến hành công tác triển khai chỉnh lý biến động hàng năm - Đề nghị phịng tài ngun mơi trường cần quan tâm đến trình độ chun mơn cán bộ, cán cấp phường, thường xuyên giao ban để nắm bắt tình hình, kịp thời uốn nắn lệch lạc trình quản lý cấp sở làm tốt công tác tham mưu cho Uỷ ban nhân dân quận - Định kỳ tổ chức tiếp dân để nghe phản ánh nhân dân - Đề nghị tăng cường công tác tra, kiểm tra chấp hành pháp luật đất đai , kiên xử lý vi phạm, kịp thời giải tranh chấp, khiếu nại đất đai tránh tình trạng kéo dài - Đo đạc thiết lập lại đồ địa chính, đồ quy hoạch toàn quận - Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận có khoản kinh phí cho cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật đất đai cách sâu rộng thường xuyên đến người dân - Đề nghị phủ quy định khung giá loại đất cho phù hợp với điều kiện Cho phép thành lập trung tâm định giá nhà đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giúp quan nhà nước xác định giá loại đất theo thời gian, vùng 41 - Cần cụ thể quy định giao dịch liên quan đến nhà đất Bộ luật dân sự, đặc biệt phần giải hậu hợp đồng vô hiệu, xác định thiệt hại trường hợp mua bán nhà, đất bị vô hiệu Với kiến nghị nêu trên, mong quan quản lý cấp trên, Uỷ ban nhân dân quận Phòng Tài nguyên quận, có đầu tư, quan tâm để góp phần đảm bảo cho công tác quản lý đất đai hoàn thiện ngày tốt 42 Qua thời gian thực tập phịng Tài ngun Mơi trường quận Thanh Khê, tìm hiểu thực tế số liệu thu thập Có thể thấy rằng, chuyển biến mạnh mẽ kinh tế theo chế thị trường, quận Thanh khê địa phương khác đẩy mạnh công tác quản lý đất đai lĩnh vực cụ thể công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hoạt động có nhiều biến động nhất, giai đoạn từ 1997-2006 công tác quản lý đất đai hoạt động liên quan đến đất đai đạt kết sau: * Về công tác quản lý đất đai: Trong năm qua, lãnh đạo đạo trực tiếp Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng ngành có liên quan, phịng Tài ngun Môi trường thực tốt chức năng, nhiệm vụ mình, cơng tác quản lý đất đai địa bàn quận vào nề nếp theo phân cấp thành phố hướng dẫn liên ngành Sở Tài ngun Mơi trường thành phố Đà Nẵng Phịng Tài ngun Mơi trường quận có đội ngũ cán có trình độ chun mơn kinh nghiệm, thạo việc, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ công tác quản lý đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa thực được, công tác kế hoạch sử dụng đất thực tương đối đồng bộ, kịp thời theo quy định Công tác thống kê, kiểm kê thực tốt, kịp thời quy trình, quy phạm phần góp phần hạn chế việc sử sụng đất khơng mục đích hạn chế nhiều vụ tranh chấp đất đai Hệ thống tài liệu đồ, sổ sách tương đối, tồn quận có 10/10 phường xây dựng đồ địa tạo điều kiện cho phường chỉnh lý biến động theo trạng Nhưng công tác cập nhật thường xun mở sổ theo dõi cịn chưa kịp thời Cơng tác quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định cụ thể Công tác quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai chưa triển khai thực địa bàn quận Trong thời gian tới cần phải đựơc thực thi để hệ thống pháp luật đất đai ngày hồn thiện * Về cơng tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất Trong năm qua, công tác ban hành áp dụng quy định pháp luật hoạt động chuyển quyền sử dụng đất quán triệt triển khai tương đối tốt, công tác tuyên truyền thực rộng rãi, quy định, thông tin công khai niêm yết Uỷ ban quận, văn hướng dẫn triển khai kịp thời, nhanh chóng Cơng tác quản lý tài đất đai thực tương đối tốt, thực việc xác định mức thuế, giá đất theo khung giá đất thành phố, đóng vai trị quan trọng cơng tác quản lý đất đai phát kinh tế quận, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Nhà nước 43 Công tác ban hành văn pháp luật kịp thời bám sát thị, Nghị định, cơng văn cấp trên, song cịn mang tính chất riêng lẻ, chưa mang tính đạo chung * Về cơng tác quản lý quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Ln có phối hợp nhanh chóng, kịp thời, xác phận, quan chức liên quan, thực khâu, trình tự giải quyết, đảm bảo thời gian quy định, phận có chun mơn hố cao, phân cấp hợp lý cấp phường cấp quận theo chế “một cửa liên thông” Tuy nhiên, hạn chế trình độ chun mơn cán địa phường nên đơi tạo mâu thuẫn, chậm trễ, gây thời gian cho người dân Ngoài ra, thực cửa liên thông lập sổ sách theo dõi việc tiếp nhận trả kết chưa khoa học, không rõ ràng, khơng thể tình trạng hồ sơ để từ có đánh giá hiệu thực cách xác; cơng tác phối hợp cán phường với cán quận, sở ngành chưa nhịp nhàng, có vướng mắc chưa xử lý kịp thời từ phía quan giải cuối cùng; cịn tình trạng hồ sơ trễ hẹn chưa có văn trả lời thoả đáng cho đơn vị chuyển hồ sơ cho công dân, tổ chức cán chun mơn địa phường thường xun phải trực tiếp chuyển hồ sơ lên quận, thường trực hỗ trợ cho cán tiếp nhận nên tình trạng nhận thiếu hồ sơ cho cơng dân xảy Hồ sơ trễ hẹn thuộc lĩnh vực tập trung vào hồ sơ có thơng báo nghĩa vụ tài chính, lý từ phía công dân, tổ chức nộp hồ sơ chậm thực nghĩa vụ tài Ngồi cịn có lý khách quan hồ sơ nhiều, tải, cán chun mơn ít, xử lý khơng kịp theo thời gian quy định * Về công tác tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Công tác tra, kiểm tra giải khiếu nại, tố cáo tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất thực tốt, giải kịp thời tạo tinh thần đoàn kêt cộng đồng dân cư đem lại lòng tin nhân dân quyền, lập lại kỷ cương pháp luật quản lý đất đai ngăn chặn kịp thời vụ việc vi phạm sách đất đai, khơng có vụ việc phải giải vượt cấp *Tóm lại: Cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cịn hạn chế tổ chức cơng tác chun mơn, mang tính vụ chưa vào quản lý có nề nếp, khoa học có hệ thống, ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế - xã hội tình hình trật tự trị địa phương Do đó, hồn thiện cơng tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận nội dung quan trọng cần trọng quan tâm nữa, địi hỏi có phối hợp cấp quyền, quan hữu quan Để thực thi, cần đồng hoá hệ thống pháp luật đất đai; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để có mặt sử dụng đất hiệu hợp lý; hoàn thành hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cải cách mạnh thủ tục hành quản lý; tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý Pháp luật phải thực nghiêm, kiểm tra, tra phải có hiệu quả, sai phạm phải xử lý kịp thời Sự đồng bộ, hồn thiện cơng tác quản lý chấp hành pháp luật người tạo ổn định an ninh, trị, kinh tế xã hội quốc gia 44 LỜI MỞ ĐẦU 1/ Tính cấp thiết đề tài Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, cơng nghệ đất đai loại tài nguyên vô quý giá thiên nhiên ban tặng cho loài người Đất đai gắn liền với hoạt động, đời sống kinh tế, văn hoá - xã hội người Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có thay sản xuất nông nghiệp, nhu cầu thiết an cư lập nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai sở để phát triển hệ sinh thái mơi trường, dung hồ sống người sinh vật Đất đai có vai trò quan trọng, vấn đề sống quốc gia, dân tộc Để khẳng định vai trò to lớn đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc đất tấc vàng”, Mác khẳng định “Lao động cha, đất đai mẹ sản sinh cải vật chất”…Chính vậy, Fidecraxte Rơ có nêu “Người ta cho máu khơng cho đất” Có thể nói, đất vấn đề xuyên suốt thời đại, tất nhà nước dù xây dựng Nhà nước theo hình thức coi trọng việc quản lý đất đai Riêng nước ta, để có nguồn vốn đất đai ngày cha ông ta phải đổ xương máu qua hàng nghìn năm dựng nước giữ nước để giữ lấy tấc đất thiêng liêng Tổ quốc Thấy tầm quan trọng đất đai, nên ln địi hỏi phải có biện pháp tổ chức quản lý sử dụng tài nguyên đất cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu cao phục vụ đắc lực cho công xây dựng đất nước giai đoạn với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hố đại hố diễn q trình chuyển đổi cấu đất đai cách mạnh mẽ phát sinh trình quản lý diễn phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày cao đất đai có giới hạn số lượng chất lượng Khi nước ta bước vào kinh tế thị trường, thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên sống xã hội Năm 1993 luật đất đai xác lập quyền người sử dụng đất, thừa nhận mặt pháp lý quyền sử dụng đất hàng loạt vấn đề giao dich quyền sử dụng đất diễn cách phức tạp như: đầu đất đai, sử dụng đất khơng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép, giao dịch đất khơng có giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai Trong quản lý nhà nước đất đai yếu Sự yếu thể điểm sau: - Thứ tính cục quản lý đất đai cịn q lớn Tính cục khơng thể mối quan hệ quan nhà nước với mà cịn tầm nhìn phương pháp quản lý Việc khơng có thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng Bộ Tư pháp thời 45 gian qua thể tính cục quan hệ nói Ngồi ra, việc lưu trữ thơng tin đất đai hồ sơ địa thời điểm cịn thực thủ cơng giấy theo địa phương Việc sử dụng công nghệ thơng tin cho hoạt động cịn manh mún, thiếu tính hệ thống Từ đây, kết nối nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm sốt việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác thực - Thứ hai trì trệ thiếu thơng thống quản lý đất đai Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất) thực giao dịch, hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn chậm Hạn chế không xuất phát từ quan hành cấp giấy chứng nhận mà cịn có góp phần quan nhà nước có liên quan, đặc biệt quan thuế thực khoản thu từ việc thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” quan thuế chấp nhận cho thực nghĩa vụ tài (là điều kiện) để cấp giấy chứng nhận chuyện dễ dàng Những trở ngại với thực tế thủ tục hành phiền hà thực quyền người dụng đất làm làm cho giao dịch ngầm đất đai chiếm phần lớn giao dịch nhà đất Đây nguyên nhân làm cho tình trạng đầu đất đai bùng phát, vượt tầm kiểm soát Nhà nước Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật biến động chủ sở hữu để mặt đảm bảo quyền lợi đáng người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai kịp thời xác Hơn làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường nguồn thu tài thích đáng hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai Hiện nay, Đảng Nhà nước ban hành nhiều chủ trương, sách, văn pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Vì thế, đất đai thống quản lý từ trung ương đến địa phương đất, chủ sử dụng đất Để làm điều đó, địi hỏi Nhà nước ta đầu tư mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất mục đích, đối tượng, ổn định lâu dài, để người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao suất lao động cho người dân xã hội Xuất phát từ thực trạng với kiến thức học, phân công khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng đồng ý phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tiến hành nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng” 2/ Mục đích u cầu * Mục đích - Thơng qua nghiên cứu đề tài để đánh giá thực trạng cơng tác cải cách thủ tục hành quản lý đất đai công tác tra, kiểm 46 tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa phương - Trên sở tìm nguyên nhân tồn đề xuất kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất * Yêu cầu - Nắm vững nội dung quản lý Nhà nước hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực khách quan - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi phù hợp với thực tế cuả địa phương 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, vấn thăm dò, khảo sát thực tế - Phương pháp phân tích, tổng hợp sở số liệu tài liệu thu thập 4/ Đối tượng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất đô thị hộ gia đình, cá nhân - Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đô thị * Phạm vi nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất - Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008 5/ Kết cấu chuyên đề Chuyên đề gồm chương:  Chương I: Một số vấn đề lý luận chuyển quyền sử dụng đất công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất  Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất đô thị công tác quản lý địa bàn quận Thanh Khê  Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thanh Khê  Phần kết luận 47 ... công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thanh Khê Phần kết luận Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN... động chuyển quyền sử dụng đất  Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất đô thị công tác quản lý địa bàn quận Thanh Khê  Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công. .. ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác