Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản liên kết tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HỒ NGUYỄN NHẬT THỊNH HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HỒ NGUYỄN NHẬT THỊNH HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành: Tài - Ngân hàng (Hướng ứng dụng) Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HỮU HUY NHỰT Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019 LỜI CAM ĐOAN  Khóa luận tốt nghiệp bước quan trọng học viên để hồn thành chương trình cao học Trong q trình thực khóa luận, em nhận hỗ trợ, giúp đỡ tận tình Thầy Cơ Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh, Giám đốc anh chị làm việc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát Triển TP Hồ Chí Minh Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Nếu khơng nêu trên, em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm đề tài Người cam đoan Hồ Nguyễn Nhật Thịnh Mục Lục TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT Chương 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Phạm vi đề tài: 1.2.2 Đối tượng nghiên cứu 1.2.3 Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.4 Câu hỏi nghiên cứu: 1.3 Phương pháp tiếp cận giải vấn đề: 1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ RỦI RO TÍN DỤNG VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG…………………………………………………………………………… 2.1 Rủi ro tín dụng quản trị rủi ro tín dụng 2.1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng quản trị rủi ro tín dụng 2.1.2 Phân loại rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng 2.1.3 Nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng 2.1.4 Tác động rủi ro tín dụng 2.1.5 Các mơ hình đánh giá rủi ro tín dụng 2.2 Quy trình xử lý nợ xấu 11 2.2.1 Khái niệm nợ xấu rủi ro 11 2.2.2 Phân loại nhóm nợ 11 2.2.3 Các nguyên tắc xử lý nợ xấu phát sinh: 13 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 Chương 3: HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 3.1 Quá trình thành lập phát triển HDBank: 28 3.1.1 Một số thông tin HDBank: 28 3.1.2 Sự thành lập: 29 3.1.3 Vốn điều lệ: 29 3.1.4 Mạng lưới hoạt động thành tựu HDBank đạt được: 31 3.1.5 Cơ cấu tổ chức 32 3.2 Các nghiệp vụ Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển thành phố Hồ Chí Minh 33 3.2.1 Nghiệp vụ huy động vốn: 33 3.2.2 Nghiệp vụ tín dụng: 34 3.2.3 Các hoạt động toán trung gian: 39 3.3 Rủi ro phát sinh hoạt động cho vay BĐS liên kết HDBank 40 3.3.1 Quy trình thực sản phẩm cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM 40 3.3.2 Sản phẩm cho vay BĐS liên kết HDBank : 43 3.3.3 Các rủi ro hình thành trình cho vay mua BĐS liên kết: 43 3.3.4/ Các rủi ro hình thành trình cho vay mua BĐS liên kết 44 KẾT LUẬN CHƯƠNG 45 Chương 4: RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK) 46 4.1 Hoạt động cho vay mua BĐS liên kết Ngân Hàng HDBank: 46 4.1.1 Thực trạng hoạt động việc cho vay mua BĐS liên kết HDBank: 46 4.2 Các rủi ro phát sinh trình thu hồi nợ sau cấp tín dụng khoản vay mua BĐS liên kết 50 4.2.1/ Rủi ro phát sinh q trình cấp tín dụng thu hồi nợ: 50 4.2.2/ Rủi ro phát sinh sau trình cấp tín dụng: 51 4.3 Đánh giá mức độ từ rủi ro phát sinh trình cho vay BĐS liên kết HDBank: 55 4.3.1 Các rủi ro có khả khắc phục: 55 4.3.2 Các rủi ro gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngân hàng HDBank: 56 4.3.3 Từ CĐT dự án liên kết với HDBank 58 4.3.4 Từ khách hàng 59 4.3.5 Từ yếu tố vĩ mô 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4: 60 Chương 5: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK) 60 5.1 Định hướng hạn chế rủi ro hoạt động cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM 60 5.1.1/ Tập trung xử lý khoản nợ vay mua BĐS hạn nợ xấu 60 5.2.2/ Tăng trưởng tín dụng đảm bảo hiệu an toàn 61 5.2.3/ Những mặt đạt công tác cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng TMCP Phát Triển TP Hồ Chí Minh 61 5.2 Giải pháp, chiến lược nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay mua BĐS liên kết HDBank 63 5.2.1 Nâng cao chất lượng tín dụng cơng tác thẩm định 63 5.2.2 Tăng cường giám sát mục đích sử dụng vốn 64 5.2.3/ Đa dạng hóa sản phẩm cải tiến phương thức cho vay 65 5.2.4 Kiểm soát chế nhân viên ngân hàng 65 5.2.5 Nâng cao hiệu trình xử lý nợ xấu nợ hạn 66 5.3 Phân tích sản phẩm vay mua BĐS liên kết hoàn chỉnh HDBank 67 5.3.1 Dự báo rủi ro trình cho vay mua BĐS liên kết 67 5.3.2 Các hạn chế sản phẩm quy trình cho vay mua BĐS liên kết HDBank: 68 5.3.3 Xây dựng sản phẩm hoàn chỉnh phục vụ hoạt động cho vay mua BĐS liên kết: 68 KẾT LUẬN CHUNG: 70 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CODOTEL: Bất động sản nghỉ dưỡng CVQHKH: Chuyên viên Quan hệ Khách hàng CVTĐG: Chuyên viên Thẩm Định Giá CVST: Chuyên viên Soạn Thảo ĐVKD: Đơn vị Kinh Doanh GDV: Giao dịch viên HDBank: Ngân hàng Thương mại Cổ Phần Phát Triển Thành Phố Hồ Chí Minh NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng Thương mại PGD: Phòng Giao Dịch QTVTS: Quản trị viên tập TCTD: Tổ chức tín dụng TG: Tiền gửi TPHCM: Thành Phố Hồ Chí Minh TMCP: Thương mại Cổ phần TTKD: Trung tâm Kinh Doanh VAMC: Công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam Danh sách bảng biểu Bảng 2.1 Tỷ lệ trích lập dự phịng loại tài sản đảm bảo…………… 16 Bảng 3.1 Các sản phẩm tín dụng hữu HDBank (HDBank.com.vn)…35 Bảng 3.2 Cơ cấu dư nợ tín dụng theo kỳ hạn HDBank giai đoạn năm 20162018 (Báo cáo tài HDBank giai đoạn 2016-2018)…………………… 35 Bảng 3.3 Cơ cấu dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay HDBank giai đoạn 2016-2018 (Báo cáo tài HDBank giai đoạn năm 2016-2018)………….37 Bảng 4.1 Số lượng khách hàng cá nhân tham gia vay HDBank giai đoạn 2016-2018 (Báo cáo tài HDBank giai đoạn 2016-2018)………………47 Bảng 4.2 Dư nợ cho vay mua BĐS liên kết HDBank giai đoạn 2016 – 2018 (Báo cáo tài HDBank giai đoạn 2016 – 2018)……………………49 Bảng 4.3 Nợ hạn HDBank giai đoạn 2016-2018………….……58 Danh sách hình vẽ, đồ thị Biểu đồ 3.1 Vốn điều lệ vốn tự có HDBank giai đoạn 2016-2018… 30 Biểu đồ 3.2 Số nhân viên HDBank giai đoạn 2016-2018………………… 31 Biểu đồ 3.3 Cơ cấu dư nợ tín dụng HDBank qua thời hạn năm 20162018………………………………………………………………………….36 Biểu đồ 4.1 Số lượng khách hàng cá nhân tham gia vay HDBank giai đoạn 2016-2018………………………………………………………………… 47 59 giúp tìm phân khúc khách hàng phù hợp cho phát triển lâu dài cho HDBank Tuy nhiên, việc CĐT làm sai cấu kết với nhân viên HDBank làm sai quy định, hợp đồng ký kết làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín khoản vay khách hàng, uy tín chủ đầu tư HDBank.Ngồi ra, hộ nghỉ dưỡng (Codotel) chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận 85-15 , tối thiểu 10% giá trị hộ năm, việc chậm chi trả không chi trả cho chủ sở hữu BĐS làm cho khách hàng khó khăn việc tốn khoản vay hàng tháng cho HDBank Bên cạnh đó, việc khó khăn việc chuyển nhượng khó khăn thủ tục pháp lý cập nhật sổ hồng lâu dài cho chủ sở hữu mối lo cần lưu tâm để đảm bảo trì tín dụng đủ tiêu chuẩn cho khách hàng HDBank Ngoài ra, việc hứa hẹn CĐT tầm nhìn tương lai ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý khách hàng để lại hệ lụy tiềm ẩn tương lai cho khách hàng nói riêng tồn hệ thống HDBank nói chung 4.3.4 Từ khách hàng Thẩm định khoản vay cấp tín dụng khoản vay BĐS liên kết thời điểm Trong tương lai, việc khách hàng bị biến động mặt tài số mặt cá nhân gia đình, nghiệp làm cho họ trở nên khó khăn việc sinh hoạt toán khoản vay ngân hàng Từ đó, họ bất chấp trây lỳ khơng tốn nợ ngân hàng Ngồi ra, việc cho vay dự án BĐS liên kết việc cầm cố hợp đồng mua bán phổ biến việc sổ hồng sở hữu BĐS liên kết lâu dài phải cần thời gian Nếu sổ đất khơng khách hàng họ có ý định khơng tốn khoản vay cho ngân hàng ngun tắc họ 40% ngân hàng 60% hợp đồng mua bán 60 4.3.5 Từ yếu tố vĩ mơ Thị trường BĐS có dấu hiệu bong bóng Do vậy, ngân hàng cố gắng siết tín dụng mục đích mua BĐS liên kết Việc thổi phù giá trị đất hộ, chung cư làm cho ngân hàng khó khăn việc định giá Việc định giá ảnh hưởng trực tiếp tới tỷ lệ vay vốn khách hàng khả thu hồi nợ sau có khoản hạn KẾT LUẬN CHƯƠNG 4: Từ việc phân loại rủi ro khiến xảy nợ xấu sản phẩm cho vay mua bất động sản liên kết, tác giả đánh giá làm ngân hàng HDBank mặt hạn chế cịn tồn tại.Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phát sinh hoạt động cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng HDBank Ngoài ra, việc bổ sung thêm số ý tưởng nhằm góp ý cho sản phẩm cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng HDBank hồn thiện để góp phần nâng cao chất lượng tín dụng ngân hàng HDBank Chương 5: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK) 5.1 Định hướng hạn chế rủi ro hoạt động cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng TMCP Phát triển TPHCM 5.1.1/ Tập trung xử lý khoản nợ vay mua BĐS hạn nợ xấu Các khoản vay mua BĐS liên kết thường có thời gian ân hạn gốc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư cho khách hàng Việc ân hạn gốc hỗ trợ lãi suất thường kéo dài từ năm đến năm rưỡi Sau khoảng thời gian trên, việc hạn khoản vay khách hàng xảy cách thường xuyên Đa phần khách hàng thờ thiếu quan tâm đến việc vay vốn nghĩ cịn thời gian ưu đãi Bên cạnh đó, chủ đầu tư thực khơng cam kết khách hàng ngân hàng Từ đó, khoản vay vốn mua BĐS liên kết dễ bị hạn chí chuyển nợ xấu Nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới liệt 61 việc thu hồi nợ xấu, hạn chế phát sinh nợ nhóm Các Chi nhánh Phịng giao dịch cần trọng đến cơng tác kiểm tra, kiểm sốt, giám sát hoạt động tín dụng Bên cạnh đó, việc siết chặt điều khoản cấp tín dụng, giao khoán tiêu thu hồi nợ theo tháng, theo quý 5.2.2/ Tăng trưởng tín dụng đảm bảo hiệu an tồn Việc tăng trưởng nhanh chóng ln mang lại tiềm ẩn rủi ro phát sinh tương lai Ngân hàng HDBank xây dựng lộ trình cấp tín dụng dựa thuận lợi, khó khăn kinh tế từ đưa cách ứng phó linh hoạt, kịp thời Bên cạnh đó, việc khuyến khích thu hồi vốn vay trước hạn khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, tình hình kinh doanh có dấu hiệu sa sút để bước chấm dứt mối quan hệ tín dụng với khách hàng yếu Ngồi ra, việc phịng quản lý rủi ro trung tâm xử lý nợ quan tâm từ ban lãnh đạo hội sở HDBank đánh dấu bước tiến lớn cơng tác phịng ngừa rủi ro bước hoàn thành tảng Hiệp ước Basel II Phòng quản lý rủi ro trung tâm xử lý nợ tảng giúp cho chi nhánh, phòng giao dịch hệ thống xử lý nợ xấu, nợ hạn cách hợp lý, tiết kiệm thời gian 5.2.3/ Những mặt đạt công tác cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng TMCP Phát Triển TP Hồ Chí Minh Trong năm qua, mặt chuyên môn, nghiệp vụ HDBank không ngừng cải cách sản phẩm quy trình xử lý Việc áp dụng ân hạn gốc cam kết hỗ trợ lãi suất cho khoản vay mua BĐS liên kết cho khách hàng thời gian tháng đến năm Việc giúp khách hàng không chịu nhiều áp lực thời gian đầu để thoải mái kiếm thêm thu nhập để đáp ứng đầy đủ sau thời gian Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội với phân loại rõ ràng đối tượng vay vốn, ngành nghề kinh doanh xác định hệ số an toàn vốn khoản vay loại khách hàng Việc báo cáo q trình thu hồi nợ xấu, cơng tác khắc phục nợ xấu phát sinh thực hàng tháng, hàng quý trọng HDBank Công tác cấp tín dụng kèm với mua bảo hiểm tài sản đảm bảo giúp cho ngân hàng HDBank có thêm thu nhập đảm bảo phần có vấn đề xảy với tài sản 62 đảm bảo tương lai.Việc tối thiểu phí phạt trả nợ trước hạn giúp cho khách hàng cảm thấy thoải mái hợp lý vấn đề lựa chọn sản phẩm HDBank Sự đa dạng sản phẩm giúp khách hàng có nhìn khách quan tự tin lựa chọn phương án vay vốn cho phù hợp với thu nhập Dù có thành cơng định thời gian gần sản phẩm cho vay BĐS liên kết có số nhược điểm Hiện nay, việc bán bảo hiểm kèm với khoản vay ngân hàng trở thành xu Khơng tăng thêm phí dịch vụ cho ngân hàng mà cịn bảo đảm rủi ro sau khoản vay.Đó bảo hiểm tín dụng Việc HDBank nên áp dụng bảo hiểm tín dụng vào khoản vay điều cần thiết Nó đảm bảo phần rủi ro khách hàng chịu phải khơng cịn khả kiếm thu nhập để toán phần vay cho ngân hàng Hơn nữa, việc ân hạn gốc hỗ trợ lãi suất ngân hàng cần linh hoạt thêm thời gian hỗ trợ lãi suất cho khách hàng Việc hỗ trợ lãi suất cho khoản vay khách hàng ngân hàng việc thỏa thuận CĐT với ngân hàng đưa sách vay thay chiết khấu cao tặng phần quà giá trị Việc hỗ trợ lãi suất tùy thuộc vào khâu thẩm định khách hàng chọn lựa ĐVKD việc cấp tín dụng hỗ trợ lãi suất lâu dài nhằm tạo dựng niềm tin hướng tới việc tư vấn thêm dịch vụ ngân hàng cho khách hàng nhóm khách hàng liên quan thời gian lâu dài Cuối cùng, việc phân nhỏ phòng ban quản lý, phận phụ trách riêng biệt phù hợp giúp phịng ban có trách nhiệm làm việc cách hiệu 63 5.2 Giải pháp, chiến lược nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay mua BĐS liên kết HDBank 5.2.1 Nâng cao chất lượng tín dụng cơng tác thẩm định Việc đánh giá khả vấn đề phát sinh khách hàng việc hồn trả nợ vay q trình thẩm định quan trọng cần có thời gian để CVQHKH phân tích đưa định Việc kiểm tra thông tin cách kỹ lưỡng từ khách hàng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro tín dụng đáp ứng nhu cầu khách hàng cách kịp thời Chất lượng tín dụng phụ thuộc vào yếu tố là: trình độ chuyên môn người thẩm định, nguồn thông tin thu thập khách hàng cấp tín dụng cơng cụ sử dụng trình thẩm định Để nâng cao chất lượng thẩm định, ngân hàng cần đưa chiến lược phù hợp là:  Phân tích cần kết hợp hài hịa phân tích định lượng phân tích định tính Việc đánh giá số liệu mà khách hàng cung cấp dự đoán sơ yếu tố vĩ mơ kinh tế, lịch sử quan hệ tín dụng với ngân hàng…để đưa nhận định rủi ro tiềm tàng có phương án kiểm sốt, hạn chế rủi ro cho ngân hàng  Khi thẩm định khách hàng định cấp tín dụng cho khách hàng ngân hàng cần phải xác định khả chấp nhận mức độ rủi ro từ phía khách hàng thời gian Định kỳ từ tháng đến tháng, ngân hàng cần đánh giá lại mức độ rủi ro từ phía khách hàng thông qua việc trả nợ khách hàng, việc kinh doanh có biến động hay khơng, việc tài sản có thay đổi hay khơng để từ đưa mức cấp tín dụng phù hợp thu hồi vốn tín dụng cấp trước thời hạn  Khi cấp tín dụng, CVQHKH cần phân tích kỹ khoản dư nợ tồn đọng khách hàng TCTD khác Việc nhận định khoản nợ bị chuyển hạn TCTD khả khách hàng việc trả nợ TCTD khác nói riêng ngân hàng HDBank Từ đó, CVQHKH cần ràng buộc số điều kiện khác trước cấp tín dụng để tổng hạn mức 64 khách hàng cấp HDBank TCTD khác phù hợp với nguồn thu nhập thực tế khách hàng nhằm đảm bảo an toàn kinh doanh 5.2.2 Tăng cường giám sát mục đích sử dụng vốn Nghiệp vụ giải ngân khoản vay mua BĐS liên kết cần kiểm tra kỹ lưỡng chứng từ giải ngân để đảm bảo việc sử dụng vốn vay mục đích phương thức chuyển khoản cho bên thụ hưởng phải biết đến thông qua Ban lãnh đạo với kế tốn trưởng Ngồi ra, q trình giám sát khách hàng có sử dụng vốn sau cho vay giúp cho ĐVKD phát rủi ro q trình trả nợ khách hàng để có giải pháp kịp thời hạn chế rủi ro Vì thế, chủ trương HDBank trọng đẩy mạnh công tác giám sát trình sử dụng vốn khách hàng nên hạn chế cho vay thu hồi vốn khách hàng sử dụng vốn không mục đích Tại ĐVKD, CVQHKH thực giám sát việc sử dụng vốn khách hàng khoản thời gian linh động tháng, tháng Đối với khoản nợ hạn, CVQHKH cần thực việc giám sát thu hồi vốn khách hàng tối thiểu tháng lần để nắm bắt kịp thời thực trạng khách hàng nhằm đưa giải pháp khắc phục sớm Việc không giúp ĐVKD đánh giá lại kỹ nguồn thu nhập thực tết, việc vay vốn mục đích khách hàng Các CVQHKH Trưởng Bộ Phận quản lý cần kiểm tra thực tế việc sử dụng vốn, kiểm tra trực tiếp nhà ở, nơi làm việc sở kinh doanh khách hàng, tránh tình trạng kiểm tra mang tính lơ là, thiếu trách nhiệm qua loa, sơ sài giấy tờ Các CVQHKH cần đề xuất công việc, ghi chép trình làm việc với khách hàng qua biên làm việc nhà sở kinh doanh khách hàng cho cấp lãnh đạo nắm bắt đạo nhằm tăng hiệu trình sử dụng vốn Cuối cùng, CVQHKH phối hợp với phận kế toán cần theo dõi nguồn tiền cam kết lợi nhuận CĐT khách hàng cách chặt chẽ để 65 tư vấn cho khách hàng gửi tiết kiệm toán khoản vay nhằm tăng thu phí dịch vụ đảm bảo vốn sử dụng mục đích 5.2.3/ Đa dạng hóa sản phẩm cải tiến phương thức cho vay Bên cạnh mức cho vay hợp lý, muốn thu hút khách hàng khơng thể bỏ qua đa dạng sản phẩm cho vay phương thức cho vay phù hợp với quy định NHNN Việc đa dạng hóa sản phẩm yêu cầu thiết yếu đơn giản để thực Q trình tìm tịi, nghiên cứu để sáng tạo sản phẩm định đến khả cạnh tranh, phát triển cho vay mua BĐS liên kết Sản phẩm sản phẩm hoàn toàn cải tiến từ sản phẩm cũ có Bởi thế, việc phân tích ưu điểm, nhược điểm sản phẩm cũ để bổ sung đặc tính, cơng dụng cho sản phẩm cũ tạo nên sản phẩm có tính ưu việt hơn, hoàn thiện thỏa mãn nhu cầu khách hàng tốt Bên cạnh đó, ĐVKD phải đề hình thức cho vay mua nhà bên cạnh hình thức cho vay mua nhà cũ, chẳng hạn cho vay góp vốn mua nhà đất, vay bù đắp, chuyển nhượng bất động sản để đáp ứng nhu cầu đa dạng khách hàng phân khúc thị trường Ngoài ra, ĐVKD phải đóng góp vấn đề bất cập, phát sinh gây rủi ro công tác thẩm định cấp tín dụng cho KHCN Bên cạnh đó, việc đưa chiến lược chung cho Hội sở đề xuất đến Ban Lãnh Đạo việc cần thiết nhằm tạo thành khối thống toàn hệ thống HD Bank 5.2.4 Kiểm soát chế nhân viên ngân hàng Con người nhân tố quan trọng quy trình, ngân hàng Cán bộ, nhân viên mặt ngân hàng định đến kết hoạt động cho vay ngân hàng Do đó, ngân hàng HDBank tổ chức buổi kick off, khóa học đào tạo, thi nghiệp vụ nhằm giúp nhân viên có nhận diện, đối mặt với toàn phát sinh trình thẩm định khách hàng, thu hồi quản lý nợ, thái độ phục vụ khách hàng, kiến 66 thức dịch vụ mà HDBank cung cấp Bên cạnh đó, việc kiểm tra đột xuất CVQHKH ĐVKD giúp ngân hàng HDBank có khảo sát thực tế q trình nâng bậc hạ bậc.Sự quan tâm cán quản lý trung cấp qua lớp học bồi dưỡng cán bộ, lớp học quản lý để nâng cao nghiệp vụ cách chuyên sâu nhằm đáp ứng phù hợp với áp lực công việc cấp đề Ngoài ra, việc treo giải thưởng nhân viên ưu tú đưa hình phạt đối cán làm sai gây thất thoát ngân hàng HDBank Việc truy cứu trách nhiệm, bắt bồi thường khoản vay không thu hồi nợ nhân viên giúp cho ngân hàng HDBank kiểm sốt chặt chẽ q trình cho vay có việc cho vay mua BĐS liên kết 5.2.5 Nâng cao hiệu trình xử lý nợ xấu nợ hạn Quá trình xử lý nợ hạn nợ xấu việc khó khăn nghiệp vụ mà CVQHKH HDBank Việc xử lý không nóng vội mà cần phải xử lý linh hoạt theo trình tự Đối với khoản vay mua BĐS liên kết, việc nợ hạn thường xảy hàng loạt Các khoản vay thường cho vay theo lô Các ĐVKD CVQHKH cần lên kế hoạch tiếp xúc làm rõ thực tế kinh doanh khách hàng, thái độ niềm tin khách hàng với HDBank CĐT, hợp tác khách hàng Qua đó, ĐVKD cần đưa phương án giải khoản nợ hạn, nợ xấu Đối với khách hàng có nguồn thu nhập khả thi, có khả vực dậy bị ảnh hưởng yếu tố bất lợi, ĐVKD cần thẩm định cho vay lại, cho vay bổ sung thêm với điều kiện bổ sung tài sản chấp Đối với khách hàng trây lỳ, không khả chi trả, ĐVKD cần có biện pháp thu hồi sớm qua việc tự động rao bán tài sản chấp, bán qua trung tâm đấu giá, khoản nợ hạn chuyển nợ xấu ĐVKD cần củng cố hồ sơ sớm để khởi kiện qua thi hành án, tòa án để sớm thu hồi nợ Thông thường, quan chức thi hành án, tòa án xử lý hồ sơ khởi kiện lâu rườm rà Việc ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận hoạt động ĐVKD HDBank Đối với khoản vay nợ xấu có tài sản đảm bảo xuống cấp, ĐVKD cần trình cấp ban ngành liên quan ban lãnh đạo HDBank để trùng tu, sửa chữa khang trang tài sản đảm bảo nhằm tăng giá trị để thu hồi đủ vốn gốc lãi hạn Đối với khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo chưa hồn 67 thiện pháp lý (cho vay mua BĐS liên kết Codotel) cần lên kế hoạch làm việc với chủ đầu tư dự án liên kết để thảo luận việc bán lại hộ cho vay để thu hồi phần gốc lãi hạn Cuối cùng, ĐVKD cần thực cách nghiêm túc đắn trình phân loại nợ trích lập dự phịng thơng qua việc đánh giá khoản nợ thông qua việc thu hồi nợ, việc lãi treo, nợ tồn đọng, hợp đồng chấp hợp đồng tín dụng thể phương án pháp lý có rủi ro cao Việc trích lập dự phịng cần làm cách minh bạch ĐVKD trực tiếp CVQHKH cần định giá lại TSĐB thông qua công ty định giá ĐVKD để phản ánh sâu sát giá trị cịn lại TSĐB Qua đó, ĐVKD xác định số tiền trích lập dự phịng rủi ro cách xác biết có ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi nhuận ĐVKD đến đâu 5.3 Phân tích sản phẩm vay mua BĐS liên kết hoàn chỉnh HDBank 5.3.1 Dự báo rủi ro trình cho vay mua BĐS liên kết Trong giai đoạn 2016 đến 2018, HDBank có bước tăng trưởng hoạt động tín dụng vượt bậc chất lẫn lượng Vì vây, việc tìm ẩn rủi ro khoản vay điều dễ hiểu Hoạt động cho vay mua BĐS liên kết không ngoại lệ Các rủi ro tiềm ẩn cho hoạt động cho vay thông thường xuất phát từ chủ đầu tư yếu tố thị trường Đầu tiên, việc pháp lý dự án vấn đề mang đến phát sinh tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng Bên cạnh đó, tiến độ thi cơng, mật độ phủ đầy dự án mà chủ đầu tư cam kết không với ngân hàng khách hàng điều đáng lưu tâm Ngoài ra, việc cam kết chi trả lợi nhuận theo tỷ lệ “85-15” chủ đầu tư khách hàng không tiến độ làm cho việc chi trả gốc lãi cho khoản vay HDBank Chủ đầu tư cịn dính đến tranh chấp sau hoàn thành bàn giao hộ cho người mua khiến họ có nguy trắng mà cịn lại ôm khoản nợ ngân hàng Việc làm họ tăng động lực không trả khoản vay ngân hàng Thứ hai, thị trường BĐS nóng lên qua năm khiến nhà nước điều chỉnh lại đồ quy hoạch, trích lục quy hoạch nhằm hạn chế quỹ đất tăng chống mặt qua hàng năm Việc làm làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến khoản vay ngân hàng Nó gây xáo 68 trộn toàn nghiệp vụ ngân hàng phát sinh hàng loạt rủi ro kéo theo như: giá BĐS thay đổi, hạn mức cấp cho khách hàng thay đổi, thái độ trả nợ khách hàng,…Các sách siết tín dụng từ NHNN nhằm ngăn chặn tăng trưởng tín dụng cao ngân hàng làm cho thẩm định khách hàng trở nên khó khăn Việc định hướng vị cho vay ban lãnh đạo khiến khoản vay trở nên rủi ro hẳn 5.3.2 Các hạn chế sản phẩm quy trình cho vay mua BĐS liên kết HDBank: Sản phẩm cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng Mỗi sản phẩm đưa có lợi hạn chế cho hoạt động ngân hàng Sản phẩm cho vay mua BĐS liên kết HDBank ngoại lệ Việc thẩm quyền phê duyệt ĐVKD vay mua BĐS liên kết thấp nên không linh hoạt xử lý cho khách hàng lớn trường hợp khách hàng cần hỗ trợ cấp bách Việc lãi suất HDBank ban hành dự án BĐS liên kết tương đối tốt thời gian ưu đãi thấp ( thường cố định tháng, tháng năm thay cố định năm, năm ngân hàng khác) HDBank xây dựng hệ thống xử lý hồ sơ cách hoàn chỉnh ngân hàng phân cơng phịng ban nhiệm vụ cho phòng ban cách rõ ràng mạch lạc Điều giúp hạn chế rủi ro cho HDBank làm cho quy trình xử lý hồ sơ khơng nhanh gọn cho khách hàng 5.3.3 Xây dựng sản phẩm hoàn chỉnh phục vụ hoạt động cho vay mua BĐS liên kết: Nhằm hạn chế tốt rủi ro tiềm ẩn thời điểm cho vay động lực phát triển mạnh mảng cho vay BĐS liên kết tương lai, HDBank cần xây dựng sản phẩm cho vay phù hợp với thị trường Cụ thể, việc mua BĐS liên kết nhu cầu khách hàng thực tế sử dụng hết vốn tích lũy để tốn cho CĐT nên việc ân hạn gốc hỗ 69 trợ lãi suất năm giúp giảm áp lực trả nợ cho khách hàng Bên cạnh đó, việc trả trước hạn khoản vay điều hoàn toàn xảy khách hàng có thiện chí trả nợ cao Do đó, HDBank nên xây dựng sách khung phí trả nợ trước hạn khách hàng này, ưu tiên phạt tối đa số tiền cố định phù hợp theo thời kỳ Ngoài ra, HDBank CĐT nên làm văn liên kết,văn thỏa thuận hợp tác với mục đích khách hàng có phát sinh nợ xấu xảy HDBank CĐT cam kết phải mua lại tài sản đảm bảo với tỷ lệ hợp lý cho HDBank CĐT nhằm xử lý thu hồi nợ cho HDBank Cuối cùng, việc tốn đa dạng giúp KH có nhiều lựa chọn cân đối nguồn thu nhập cách hợp lý cho việc trả nợ cho HDBank  Sản phẩm cho vay dự án BĐS liên kết học viên đề xuất: STT Khoản mục Nội dung thực - năm đầu: 1% Phí phạt - Năm thứ 3: 0,5% trả nợ - Từ năm thứ 4: Miễn phí trước hạn Đối với khách hàng tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất chủ đầu tư hỗ trợ phí trả nợ trước hạn áp dụng theo biểu phí phạt thu tối đa 30 triệu đồng - Đối với Khách hàng tham gia chương trình hợp tác hỗ trợ lãi suất: thời gian ân hạn gốc tối đa thời gian hỗ trợ lãi Ân hạn suất, tối đa 30 tháng vốn gốc - Đối với khách hàng không tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất: tối đa 18 tháng Điều kiện khác - Khi phát sinh trường hợp khác hàng bị hạn nợ xấu HDBank có quyền yêu cầu CĐT dự án liên kết mua lại BĐS liên kết chấp ngân hàng HDBank với trị giá 80% 70 giá trị hợp đồng mua bán ký văn thỏa thuận ba bên khách hàng tốn đủ vốn tự có Đối với khách hàng 45 tuổi: Số tiền bảo hiểm tín dụng = Số tiền vay* 0,7 ( Tối đa: 100trd) Bảo hiểm Đối với khách hàng 45 tuổi tín dụng Số tiền bảo hiểm tín dụng = Số tiền vay*0,9 (Tối đa 200trđ) KẾT LUẬN CHUNG: Trong thời gian vừa qua, việc tăng trưởng tín dụng cạnh tranh ngân hàng diễn căng thẳng Bên cạnh đó, việc dự án BĐS nghỉ dưỡng bị điều tra tun bố khơng cịn khả chi trả lợi nhuận cho khách hàng làm cho nợ xấu ngân hàng HDBank tăng cao Ngoài ra, dự án đất liên kết tỉnh lân cận TPHCM diễn phức tạp Tính pháp lý sở hữu BĐS chồng chéo, liên danh dễ dẫn đến rủi ro tiềm ẩn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng HDBank Từ việc tiếp thu lý thuyết rủi ro tín dụng, luận văn nghiên cứu thực trạng rủi ro phát sinh trình trước, sau cho vay mua BĐS liên kết ngân hàng HDBank, tồn trình vận hành hoạt động ngân hàng HDBank Qua đó, tác giả phân tích phân loại yếu tố rủi ro để từ đề xuất giải pháp nhằm hạn chế rủi ro nâng cao chất lượng tín dụng hoàn thiện sản phẩm cho vay ngân hàng TMCP Phát Triển Thành Phố Hồ Chí Minh (HDBank) PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Báo cáo thường niên HD Bank năm 2016.2017,2018 Các trang web tham khảo:  Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát Triển TPHCM ( https://hdbank.com.vn/ )  Ngân hàng nhà nước ( http://www.sbv.gov.vn ) https://sbvamc.vn/ https://phamdinhkhanh.github.io/2020/01/17/ScoreCard.html Nghị định số 53/2013/NĐ-CP thành lập, tổ chức hoạt động Công ty Quản lý tài sản Tổ chức tín dụng Việt nam Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2001, Về việc ban hành Qui chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Thông tư sô 19/2013/TT-NHNN V/v: “ Quy định việc mua,bán xử lý nợ xấu công ty quản lý tài sản Tổ chức tín dụng Việt Nam” Thông tư số 09/2015/TT-NHNN V/v: “Quy định hoạt động mua, bán nợ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi” Thơng tư số 09/2017/TT-NHNN V/v: “Sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 19/2013/TT-NHNN ngày 06 tháng năm 2013 thống đốc ngân hàng nhà nước việt nam quy định việc mua, bán xử lý nợ xấu công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam” 10 Thơng tư số 13/2018/TT-NHNN ngày 18/5/2018 11 Thông tư số 40/2018/TT-NHNN ngày 28/12/2018 ... TẾ TP.HCM HỒ NGUYỄN NHẬT THỊNH HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành: Tài - Ngân hàng (Hướng... PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK) 60 5.1 Định hướng hạn chế rủi ro hoạt động cho vay mua BĐS liên. .. 45 Chương 4: RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS LIÊN KẾT TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HDBANK) 46 4.1 Hoạt động cho vay mua BĐS liên kết Ngân Hàng HDBank: 46