Luận văn thạc sỹ - Kiểm soát nội bộ hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô

Trong một nền kinh tế vai trò của hệ thống ngân hàng là cực kỳ trọng yếu nói chung và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Với những vai trò của mình như: cung cấp nguồn vốn cho nền kinh tế, cầu nối giữa doanh nghiệp với thị trường, là công cụ để nhà nước điều tiết nền kinh tế vĩ mô và là cầu nối giữa hệ thống tài chính quốc gia và hệ thống tài chính quốc tế. Và trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế thế giới như hiện nay việc mở rộng quan hệ kinh tế quốc tế là xu thế của tất cả các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng nằm trong xu thế tất yếu này, nhất là trong lĩnh vực ngân hàng - tài chính. Qua quá trình hội nhập nền kinh tế quốc tế này đã tạo ra nhiều cơ hội to lớn cho các Ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước và cũng không thể tránh khỏi những rủi ro và thách thức bên cạnh. Các ngân hàng cần phải tăng cường và nỗ lực hoàn thiện kiểm soát rủi ro, nâng cao hệ thống quản trị để đảm bảo duy trì sự an toàn và lành mạnh trong hoạt động nhưng vẫn đáp ứng được chiến lược phát triển của ngân hàng. Theo thống kê của Ủy ban Basel về giám sát ngân hàng thì các rủi ro và thiệt hại mà ngân hàng phải gánh chịu chủ yếu là do kiểm soát nội bộ (KSNB) chưa đủ hữu hiệu để phát hiện và ngăn chặn từ sớm những dấu hiệu của rủi ro và giảm thiểu các tổn thất. Do đó nếu KSNB của hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam không thể phát triển đồng bộ cùng sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay thì rủi ro xảy ra đối với hệ thống ngân hàng là rất cao. Khi rủi ro đã xảy ra thì ngoài việc gây ra những thiệt hại cho ngân hàng, ảnh hưởng đời sống đội ngũ nhân viên thì không thể tránh khỏi việc gây ảnh hưởng cho cả hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế quốc gia. Theo Ủy ban Basel KSNB là một thành phần quan trọng trong quản trị hoạt động của ngân hàng và là nền tảng để hoạt động ngân hàng được an toàn và lành mạnh. Vì vậy, năm 1988 Ủy ban Basel về Giám sát Ngân hàng (BCBS) ở Basel, Thụy Sĩ đã tiến hành xuất bản một văn bản bao gồm những yêu cầu về vốn tối thiểu đối với hoạt động của các ngân hàng. Còn được gọi là Hiệp ước Basel 1988 và được nhóm G10 áp dụng thi hành vào trong luật pháp từ năm 1992. Đến năm 1996, Basel I được điều chỉnh và đưa ra nhiều điểm mới so với năm 1992. Mặc dù vậy, Hiệp ước Basel I vẫn còn nhiều hạn chế chưa thể khắc phục. Để khắc phục những hạn chế của Basel I, tháng 6/1999, Uỷ ban Basel đã đề xuất khung đo lường mới với 3 trụ cột chính: (i) Yêu cầu vốn tối thiểu trên cơ sở kế thừa Basel I; (ii) Sự xem xét giám sát của quá trình đánh giá nội bộ và sự đủ vốn của các tổ chức tài chính; (iii) Sử dụng hiệu quả của việc công bố thông tin nhằm làm lành mạnh kỷ luật thị trường như là một sự bổ sung cho các nỗ lực giám sát. Đến ngày 26/6/2004, bản Hiệp ước quốc tế về vốn Basel mới (Basel II) đã chính thức được ban hành. Basel I và Basel II không đưa ra các lý luận mới về KSNB mà chỉ vận dụng những lý luận cơ bản về KSNB đã được The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission - Ủy ban thuộc Hội đồng quốc gia Hoa kỳ về chống gian lận khi lập báo cáo tài chính (COSO) ban hành năm 1992. Việc nền kinh tế thế giới đã được toàn cầu hóa dẫn đến nhiều thay đổi trong đó yêu cầu tính minh bạch được đưa lên cao. Năm 2013 COSO đã ban hành khuôn mẫu KSNB mới (báo cáo COSO 2013). Mặc dù vậy Uỷ ban Basel vẫn chưa có một khuôn mẫu cho riêng hệ thống ngân hàng. Vì vậy cần nghiên cứu những cập nhật mới trong COSO 2013 và vận dụng Basel II trong thiết lập các nguyên tắc KSNB để ngân hàng có thể hoàn thiện được hệ thống quản trị rủi ro của mình. NHTMCP Á Châu (ACB) là một trong những NHTMCP hàng đầu tại Việt Nam, với hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch lên đến 358 đơn vị, hoạt động tại 47 tỉnh thành và gần 10.000 nhân viên làm việc, đa dạng các sản phẩm và dịch vụ. Với sự phát triển trở lại mạnh mẽ trong những năm vừa qua cũng như tốc độ phát triển công nghệ trong thời đại 4.0 đòi hỏi việc KSNB tại ACB phải luôn cập nhật và tiến bộ để duy trì sự phát triển ổn định và bền vững. Trong các hoạt động cơ bản của một ngân hàng thì hoạt động tín dụng (HĐTD) là một trong những hoạt động sinh lời chủ yếu (tại ACB tỷ trọng lợi nhuận từ HĐTD chiếm khoảng 65%). Và đây cũng là một trong những hoạt động có tỷ lệ rủi ro cao nhất trong các nghiệp vụ của ngân hàng. Tại ACB, KSNB đã thể hiện vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát hiện các dấu hiệu rủi ro sớm và đưa ra các giải pháp phòng ngừa đặc biệt trong các nghiệp vụ của hoạt động tín dụng. Tuy nhiên KSNB tại ACB vẫn còn những điểm chưa hoàn thiện, chưa thể phát hiện được sớm toàn bộ các dấu hiệu rủi ro dẫn đến vẫn còn phát sinh những sai phạm gây tổn thất cho ngân hàng và một trong những vấn đề nhức nhối nhất hiện nay chính là nợ xấu. ACB - CN Đông Đô được thành lập ngày 11/11/2014. Trải qua quá trình hoạt động ACB - CN Đông Đô đã thể hiện được dấu ấn của một ngân hàng cách tân và hiện đại. Tại ACB – CN Đông Đô, KSNB đã được triển khai và hoạt động ngay từ khi thành lập tuy nhiên trong quá trình hoạt động KSNB vẫn còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế. Xuất phát từ quan điểm trên, nhằm góp phần hoàn thiện KSNB tại ACB - CN Đông Đô, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Kiểm soát nội bộ hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô” làm đề tài nghiên cứu.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN HUY QUANG KIỂM SỐT NỘI BỘ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – CHI NHÁNH ĐƠNG ĐƠ CHUN NGÀNH: KẾ TỐN, KIỂM TỐN VÀ PHÂN TÍCH MÃ NGÀNH: 8340301 LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN Người hướng dẫn khoa học: TS ĐINH THẾ HÙNG HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Đây cơng trình nghiên cứu độc lập riêng thân với hướng dẫn TS ĐINH THẾ HÙNG Tất nguồn tài liệu tham khảo công bố đầy đủ đảm bảo đầy đủ, xác, khơng có chỉnh sửa Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2019 Tác giả luận văn TRẦN HUY QUANG MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 1.3 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu .5 1.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu .6 1.6 Kết cấu đề tài 1.7 Ý nghĩa luận văn .8 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KIỂM SỐT NỘI BỘ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN .9 2.1 Tổng quan ngân hàng thương mại hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại 2.1.1 Ngân hàng thương mại 2.1.2 Hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại .10 2.2 Cơ sở lý luận Kiểm soát nội Ngân hàng thương mại 14 2.2.1 Khái niệm kiểm soát nội 14 2.2.2 Kiểm soát nội theo quan điểm Basel II 15 2.2.3 Kiểm sốt nội hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại .22 Kết luận chương .34 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 35 3.1 Tổng quan Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô 35 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển .35 3.1.2 Triển khai KSNB hoạt động tín dụng NHTM 42 3.2 Thực trạng kiểm sốt nội hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô 44 3.2.1 Mơi trường kiểm sốt 44 3.2.2 Đánh giá rủi ro 48 3.2.3 Hoạt động kiểm soát 51 3.2.4 Thông tin truyền thông 61 3.2.5 Giám sát 64 Kết luận chương .65 CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, CÁC GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 66 4.1 Nhận xét, đánh giá thực trạng kiểm soát nội Ngân hàng thương mại Cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô .66 4.1.1 Ưu điểm 66 4.1.2 Hạn chế nguyên nhân kiểm soát nội hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô 69 4.2 Giải pháp hồn thiện kiểm sốt nội hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Cổ phần Á Châu – Chi nhánh Đông Đô 72 4.2.1 Hoàn thiện thủ tục kiểm sốt quy trình cấp tín dụng 74 4.2.2 Đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên kinh doanh đội ngũ kiểm soát .75 4.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin truyền thông 76 4.2.4 Nâng cao khả đánh giá rủi ro tín dụng nhân viên kinh doanh 77 4.2.5 Quản lý chặt chẽ việc theo dõi, đôn đốc thu hồi nợ khách hàng 78 4.2.6 Nâng cao khả quản lý dòng tiền khách hàng sau cấp tín dụng 78 4.2.7 Nâng cao tính hiệu thủ tục kiểm sốt vật chất 79 4.2.8 Nâng cao hiệu chốt kiểm sốt hoạt động tín dụng 80 4.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 81 4.4 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu 82 4.5 Kết luận 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu BĐH : Ban điều hành BKS : Ban kiểm sốt ĐGRRTD : Đánh giá rủi ro tín dụng HĐGS : Hoạt động giám sát HĐKS : Hoạt động kiểm soát HĐQT : Hội đồng quản trị HĐTD : Hoạt động tín dụng HQHĐTD : Hiệu hoạt động tín dụng KH : Khách hàng KSNB : Kiểm sốt nội NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần QTTD : Quy trình tín dụng RRTD : Rủi ro tín dụng DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH BẢNG Bảng 3.1: Kết hoạt động NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô giai đoạn 2016-2018 38 Bảng 3.2: Kết hoạt động kinh doanh ACB - CN Đông Đô qua năm 41 Bảng 3.3: Một số quy định vị rủi ro tín dụng NHTMCP Á Châu 49 Bảng 3.5: Quy trình trình giải ngân ACB – CN Đơng Đơ 57 BIỂU Biểu đồ 3.1: Quy mô hoạt động ACB - CN Đông Đô qua năm 36 Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ nợ xấu/dư nợ tín dụng ACB - CN Đơng Đơ qua năm 39 Biểu đồ 3.3: Cơ cấu dư nợ theo kỳ hạn ACB - CN Đông Đô 31/12/2018 40 Biểu đồ 3.4: Cơ cấu dư nợ theo loại hình doanh nghiệp ACB - CN Đơng Đô thời điểm 31/12/2018 41 Biểu đồ 3.5: Cơ cấu thu nhập ACB CN Đông Đô qua năm 42 HÌNH Hình 3.1: Các tiêu KPI nhân viên kinh doanh 45 Hình 3.2: Thơng báo tổ chức khóa học Elerning ACB .46 Hình 3.3: Thơng báo tổ chức khóa học ACB 47 Hình 3.4: Báo cáo theo dõi tình hình thực tiêu tín dụng mảng KHDN 48 Hình 3.5: Thơng báo kiểm tra từ Phòng QLRRTD đến đội ngũ nhân viên kinh doanh 50 Hình 3.6: Mạng liệu nội hệ thống NHTMCP Á Châu 63 Hình 3.7: Màn hình tìm kiếm tài liệu cơng văn hệ thống nội ACB 63 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN HUY QUANG KIỂM SỐT NỘI BỘ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – CHI NHÁNH ĐƠNG ĐƠ CHUN NGÀNH: KẾ TỐN, KIỂM TỐN VÀ PHÂN TÍCH MÃ NGÀNH: 8340301 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2019 i TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Luận văn gồm chương: - Chương 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu - Chương 2: Khái quát chung kiểm sốt nội hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần - Chương 3: Thực trạng kiểm sốt nội hoạt động tín dụng NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô - Chương 4: Nhận xét đánh giá đề xuất giải pháp hồn thiện Kiểm sốt nội hoạt động tín dụng NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Chương đề cập đến vấn đề: Tính cấp thiết đề tài, Tổng quan vấn đề nghiên cứu, Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu, Phạm vi đối tượng nghiên cứu, Phương pháp nghiên cứu, Kết cấu đề tài, Ý nghĩa luận văn Hoạt động tín dụng nghiệp vụ ngân hàng hoạt động sinh lời chủ yếu ngân hàng (tại ACB lợi nhuận từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng 65%) Và hoạt động tiềm ẩn nhiểu rủi ro nghiệp vụ ngân hàng Tại ACB, KSNB thể vai trò vơ quan trọng việc phát sớm dấu hiệu rủi ro đưa biện pháp phòng ngừa đặc biệt nghiệp vụ tín dụng Tuy nhiên KSNB ACB điểm chưa hồn thiện, chưa thể phát sớm toàn dấu hiệu rủi ro dẫn đến phát sinh sai phạm gây tổn thất cho ngân hàng vấn đề nhức nhối nợ xấu Xuất phát từ quan điểm trên, nhằm góp phần hồn thiện KSNB ACB - CN Đông Đô, tác giả lựa chọn đề tài “Kiểm soát nội hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Đông Đô” làm đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu tổng quát đề tài là: Hệ thống hóa sở lý luận KSNB, đánh giá thực trạng KSNB HĐTD Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Đơng Đơ, từ khuyến nghị giải pháp hoàn ii thiện KSNB nhằm cung cấp đảm bảo hợp lý HĐTD để mục tiêu HĐTD đạt hiệu cao Mục tiêu cụ thể: Hệ thống hóa sở lý luận chung KSNB HĐTD Tìm hiểu phân tích thực trạng hữu nhân tố cấu thành KSNB hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Đông Đô Đưa đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện KSNB, để KSNB đạt hiệu tốt HĐTD Từ hạn chế tối đa rủi ro phát sinh HĐTD Câu hỏi nghiên cứu: Để đạt mục tiêu nghiên cứu trên, nội dung luận văn cần trả lời câu hỏi sau: Cơ sở lý luận KSNB HĐTD NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô gì? Thực trạng hoạt động KSNB HĐTD NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô nào? Những giải pháp hồn thiện thiết lập KSNB hoạt động tín dụng nhằm đưa bảo đảm hợp lý mục tiêu HĐTD NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô? Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu KSNB hoạt động tín dụng Đối tượng khảo sát NHTMCP Á Châu – CN Đông Đô Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu KSNB hoạt động tín dụng nhằm cung cấp bảo đảm hợp lý hoạt động tín dụng đạt hiệu Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu thu thập từ năm 2016 đến năm 2018 Không gian nghiên cứu: NHTM CP Á Châu – CN Đông Đô Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng liệu sơ cấp thứ cấp tác giả sử dụng phương pháp phù hợp với hai loại liệu Dữ liệu sơ cấp: Gồm liệu thu thập thông qua phương pháp quan sát, vấn Ban lãnh đạo Chi nhánh, Trưởng/phó phòng, Kiểm soát viên liên quan đến HĐTD, nhân viên kinh doanh hiểu biết quan điểm cá nhân KSNB HĐTD, ý kiến đóng góp KSNB HĐTD máy, chức nhiệm vụ phòng ban iii Dữ liệu thứ cấp thu thập từ nhiều nguồn tài liệu khác như: - Nguồn liệu nội hệ thống ACB: Quy định hướng dẫn thẩm định lập tờ trình thẩm định khách hàng, quy định thẩm quyền phê duyệt, quy định kiểm tra sau cho vay…báo cáo thường niên NHTMCP Á Châu 2017, 2018, hồ sơ KSNB Chi nhánh Đông Đô - Nguồn liệu hệ thống ACB - Phương pháp xử lý liệu thu thập được: Tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh, phân tích, tổng hợp, quy nạp kết hợp với việc phân tích sở lý luận KSNB để đánh giá cụ thể thực trạng KSNB NHTM CP Á Châu – CN Đơng Đơ qua đưa giải pháp hoàn thiện KSNB NHTM CP Á Châu - CN Đông Đô CHƯƠNG 2: KHÁI QT CHUNG VỀ KIỂM SỐT NỘI BỘ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN 2.1 Tổng quan ngân hàng thương mại hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại: 2.1.1 Ngân hàng thương mại Nhà nước ta quan niệm: (Theo điều Luật Tổ chức tín dụng Việt Nam ban hành 47/2010/QH12): “Ngân hàng thương mại loại hình ngân hàng thực tất hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh khác theo quy định Luật nhằm mục tiêu lợi nhuận.” Như vậy, NHTM tổ chức kinh tế chuyên thực hoạt động ngân hàng lĩnh vực cung cấp tiền tệ, dịch vụ tài khách hàng ngân hàng ngược lại 2.1.2 Hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại 2.1.2.1 Tín dụng Tín dụng ngân hàng giao dịch tài sản Ngân hàng, Tổ chức tín dụng với bên vay (là tổ chức kinh tế, cá nhân kinh tế) Ngân hàng, Tổ chức tín dụng chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng thời gian định theo thoả thuận, bên vay có trách nhiệm hồn trả vơ điều kiện vốn gốc lãi cho Ngân hàng, Tổ chức tín dụng đến hạn tốn - Khoản phải thu: + Khoản phải thu khách hàng: thời điểm 30/09/2018 là: 63.270 trđ, tăng 134% so với thời điểm 31/12/2017 là: 26.996trđ Về quy trình nghiệm thu tốn cơng ty sau: Với Maple hàng tháng đội thi công báo cáo sản lượng thi cơng => đội kế tốn lên bảng khối lượng => gửi sang chủ đầu tư để nghiệm thu => tiến hành xuất hóa đơn => chủ đầu tư tiến hành tốn sau khoảng 7-10 ngày Còn với Hazama Ando quy định theo hợp đồng => sau thi công xong giai đoạn => công ty lên bảng khối lượng => gửi sang chủ đầu tư để nghiệm thu => tiến hành xuất hóa đơn => chủ đầu tư tốn theo quy định hợp đồng Giá trị khoản phải thu có tăng lên nhiều Nguyên nhân năm 2018 công ty thực số hợp đồng có giá trị lớn như: Cơng ty Maple – 748 tỷ đồng, Hazama Ando – 28 tỷ đồng, Meiko – 81 tỷ, HTMP Việt Nam – 93 tỷ Với quy trình nghiệm thu tốn cơng ty việc tăng giá trị khoản phải thu công ty thực thi công công trình lớn bình thường NVTD đối chiếu chi tiết KPT số KH lớn kê tài khoản ngân hàng thấy khớp Các đối tác Cơng ty khách hàng uy tín từ Nhật Bản, Singapore, có tiềm lực tài mạnh, tuân thủ điều khoản hợp đồng hồn tồn thu đến thời hạn toán Chi tiết số khoản phải thu thời điểm 30/09/2018: Stt Tên khách hàng Giá trị Ghi (Trđ) Công ty Hazama Ando 342 DA XD mở rộng nhà kho IKKA 11 XD NM Số VALQUA XD NM IKKA 2,882 XD Nhà máy dập 572 DA YKW 4,686 Tổng thầu 8,496 Công ty TNHH Mapple 638 Chi nhánh Peony 52,224 DA nhà máy SX SP may mặc Hải Phòng 52,862 Các KH khác 1,912 Tổng cộng 63,270 + Trả trước người bán: Tại thời điểm 30/09/2018, Công ty trả trước cho người bán #17.742 trđ, tăng #6.018 trđ so với thời điểm cuối năm 2017 là: 11.724trđ Trong gồm số khoản ứng trước có giá trị lớn như: Công ty Tân Huy Ngọ – 2.000trđ, Công ty MarlBorose – 1.878trđ, UBND Xã Dân Lực, H.Triệu Sơn, Thanh Hóa – 4.094trđ, Cơng ty Phú Hải – 651trđ, Công ty Vinasun - 577trđ Do công ty thi cơng cơng trình có giá trị lớn có tiền tạm ứng tốn từ chủ đầu tư công ty thường tạm ứng trước cho nhà cung cấp để đảm bảo uy tín - Hàng tồn kho: Hàng tồn kho gồm phần: Tồn kho nguyên vật liệu chi phí sản xuất kinh doanh dở dang + Về tồn kho nguyên vật liệu: Tại thời điểm 30/09/2018, giá trị tồn kho nguyên vật liệu #29.210 trđ, tăng 146% so với với thời điểm đầu năm, NVL chủ yếu mua để phục vụ cho cơng trình Nhà máy SX SP May mặc Maple Hải Phòng,Thầu phụ cho Hazama Ando cho Dự án Nhà máy Dập Mitsuba Việt Nam + Chi phí SXKD dở dang: Tại thời điểm 30/09/2018, giá trị SXKD dở dang là: #66.630 trđ so với thời điểm 31/12/2017 là: #41.344trđ, tăng lên 61% Đây chủ yếu giá trị cơng trình dở dang cơng trình Nhà máy SX SP May mặc Maple Hải Phòng DA NM sản xuất khuôn linh kiện nhựa HTMP Cơng ty HTMP Việt Nam Với cơng trình HTMP sau hồn thành tiến độ giai đoạn công ty tiến hành lên bảng khối lượng => Gửi sang chủ đầu tư để tiến hành tốn (Hiện cơng ty Cơng ty HTMP VN tạm ứng 17 tỷ) Còn với cơng trình Maple chủ yếu lên bảng sản lượng để nghiệm thu theo tháng, sản lượng chưa nghiệm thu dồn vào tháng sau nghiệm thu ghi nhận vào chi phí SXKD dở dang Hàng tháng đội báo cáo sản lượng lên tổng cơng ty, từ kế tốn cơng ty tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh dở dang - Tài sản ngắn hạn khác: + Thuế khoản phải thu nhà nước: Lũy thời điểm 30/09/2018, số tiền thuế cơng ty hồn #17.831 trđ Đây khoản tiền thuế giá trị gia tăng khấu trừ lũy kế Khoản tiền thể tờ khai VAT hàng tháng Đây khoản tiền thuế VAT hồn cơng ty trực tiếp ký hợp đồng với chủ đầu tư có vốn FDI MAPLE, với công ty cơng ty xuất hóa đơn VAT 0% Hàng q cơng ty gửi hồ sơ lên chi cục thuế để làm thủ tục hoàn thuế Trong 9T đầu năm 2018 công ty Chi cục thuế TP Hà Nội hoàn 36.343trđ tiền thuế GTGT + Tài sản ngắn hạn khác: Tại thời điểm 30/09/2018, giá trị tài sản NH khác #15.904 trđ, khoản tiền tạm ứng cho đội thi công để mua nguyên vật liệu, thuê nhân công để thực thi công cơng trình(12.968trđ) khoản tiền ký quỹ phát hành thư bảo lãnh MBBank (2.935trđ) Trong chủ yếu tiền tạm ứng cho Cơng trình nhà máy Maple Hải Phòng Các khoản tạm ứng thể chi tiết tài khoản 141 tài khoản 144 Khoản tạm ứng tài khoản 141 sau hạch toán vào tài khoản 621 để đưa vào chi phí SXKD dở dang 154 cho cơng trình - Tài sản cố định: Giá trị tài sản cố định Công ty 30/09/2018 là: 5.683trđ gồm ô tô, máy móc, công cụ dụng cụ phục vụ thi cơng Các tài sản cố định cơng ty gồm: Ơ tơ Lexus 570; Ơ tơ Honda CRV; Ô tô Ford F150 - Nợ vay ngắn hạn Ngân hàng: Theo thơng tin CIC Cơng ty có dư nợ ngắn hạn ACB MB Tại thời điểm 30/09/2018 tổng dư nợ ngắn hạn KH là: 86.361trđ so với thời điểm 31/12/2017 là: 73.192trđ có tăng lên tương đối Ngun nhân cơng ty thi cơng cơng trình Hải Phòng Maple trị giá 748 tỷ cơng trình Hưng Yên Hazama Ando trị giá 28 tỷ đồng cơng ty giải ngân thêm từ hạn mức MB để thực thi công công trình - Phải trả người bán: Tại 30/09/2018 là: 76.922 trđ tăng 121% so với mức 34.867 trđ ghi nhận thời điểm cuối năm 2017 Nguyên nhân công ty thực thi công số công trình lớn cho Maple, HTMP, Meiko Hazama Ando Do cơng ty cần nhập số lượng lớn loại vật tư để tiến hành thi cơng xây dựng số lượng nhà cung cấp tăng lên Chi tết số khoản phải trả có giá trị lớn ngày 30/09/2018 sau: STT Tên nhà cung cấp Giá trị (trđ) Loại vật tư Công ty CP Eurowindow 6,280 Cửa loại Công ty CP Kinh Việt 6,349 Thi công trần vách thạch cao Công ty CP Thang máy Thiên 3,100 Thang máy Nam Công ty CP ĐT KD Thép 4,050 Thép loại Nhân Luật Công ty CP GPCN Tòa Nhà An 4,036 Thi cơng PCCC Thịnh Công ty CP XD ĐTTM 3,583 Hệ thống giáo, cốt pha VINAGROUP Công ty Phú Thịnh 3,986 Thi cơng trần vách thạch cao Cơng ty XD Hồng Lộc 4,279 Các nhà cung cấp khác 41,259 Cung cấp bê tông tươi Tổng cộng 76,922 Nhận xét: Các đối tác đầu vào đối tác truyền thống Cơng ty Để đảm bảo uy tín bên mua hàng, Ban giám đốc Cơng ty ln có chủ trương trả nợ cam kết hợp đồng - Người mua trả tiền trước: Giá trị khoản người mua trả tiền trước thời điểm 30/09/2018 là: 48.706trđ so với thời điểm 31/12/2017 là: 25.179trđ có tăng lên nhiều Đây khoản tiền tạm ứng từ hợp đồng ký công ty như: Công ty HTMP Việt Nam – 17.275trđ (Tạm ứng cho DA NM sản xuất khuôn linh kiện nhựa HTMP), Hazama Ando – 8.646trđ (Tạm ứng cho DA Mitsuba M -Tech), Công ty Meiko Việt Nam – 20.453trđ (Tạm ứng cho Cơng trình XD hồn thiện nhà EMS mở rộng MKVC-R1) - Vay dài hạn: Tại thời điểm 30/09/2018, dư nợ là: 2.697 trđ, khoản vay trung dài hạn ACB để mua 01 xe ô tô Lexus LX570 Honda CRV 2.4 khoản vay trung hạn MB mua xe ô tô bán tải Ford F150 - Vốn chủ sở hữu: Theo nguyên tắc cân kế toán, VCSH thời điểm 30/09/2018 là: 24.872trđ so với thời điểm cuối năm 2017 là: 19.599trđ VCSH có tăng lên tương đối nguyên nhân chủ DN tái đầu tư phần lợi nhuận vào sản xuất kinh doanh b Khả toán tiêu tài - II Khả tốn Khả toán nợ tổng quát Khả toán hành (lần) Khả toán nhanh (lần) 31/12/2016 31/12/2017 30/09/2018 1.2 1.1 1.1 1.2 1.1 1.1 0.8 0.7 0.7 III Tỷ số đòn cân nợ Nợ phải trả/Nguồn vốn Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu Hệ số tự tài trợ Nợ vay ngân hàng/VCSH 31/12/2016 31/12/2017 30/09/2018 0.85 0.87 0.90 5.78 7.00 8.63 0.15 0.13 0.10 2.2 3.9 3.6 IV Năng lực hoạt động Số ngày khoản phải thu (ngày) Số ngày hàng tồn kho (ngày) Số ngày khoản phải trả (ngày) Hiệu sử dụng tài sản (vòng) Vòng quay vốn lưu động (vòng) Vốn lưu động Số ngày dự trữ tiền bình quân 31/12/2016 31/12/2017 30/09/2018 42 88 38 85 66 121 2.9 1.5 3.0 1.5 21,400 13,675 19.09 11.61 Trong lần thẩm định này, hệ số khả toán tương đương so với năm trước Hệ số tốn hành trì > => Khả toán đảm bảo Chỉ số khả toán nhanh xấp xỉ thể khả tốn ngắn hạn cơng ty ln đảm bảo - Số ngày phải thu hàng tồn kho thấp nhiều so với công ty ngành đầu công ty chủ yếu cơng ty có nguồn vốn FDI như: Nhật Bản, Singapore nên việc tốn ln thực tốt - Vốn lưu động công ty lớn - Các số đòn cân nợ mức chấp nhận Hệ số nợ vay ngân hàng/VCSH mức bình thường => Nhìn chung, lực tài cơng ty ln đảm bảo khả tốn tốt cơng ty Hoạt động cơng ty diễn bình thường có xu hướng cải thiện tốt thời gian tới c Nhận xét Khả toán đảm bảo, khơng có tình trạng cân đối vốn Hiệu hoạt động kinh doanh Đvt: trđ STT CHỈ TIÊU DT bán hàng cung cấp dịch vụ DT Giá vốn hàng bán Tỷ lệ giá vốn/DT Khấu hao Lợi nhuận gộp BH cung cấp dịch vụ Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Trong đó: lãi vay Chi phí bán hàng Chi phí quản lý doanh nghiệp 10 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 11 Thu nhập khác 12 Chi phí khác 13 Lợi nhuận khác 14 Lợi nhuận trước thuế 15 Thuế TNDN 16 Thuế thu nhập hoãn lại 17 Lợi nhuận sau thuế Năm 2016 Năm 2017 9T/2018 303,994 238,232 537,046 303,994 238,232 537,046 283,930 222,509 501,601 93.40% 93.40% 1,085 14,638 93.40% 834 34,611 3,050 3,745 6,896 3,050 3,745 6,896 20,064 36 0 4,859 4,800 7,650 12,191 6,093 20,065 6,093 20,065 6,093 20,065 81 510 -429 11,762 715 11,047 - Doanh thu: Cơng ty năm 2018 có mức tăng trưởng doanh thu tốt Nguyên nhân cuối năm 2017 công ty ký hợp đồng với Công ty TNHH Maple trị giá: 748 tỷ q trình thi cơng cơng ty ký số hợp đồng lớn năm 2018 như: Hợp đồng với HAZAMA Ando trị giá: 28.820trđ, Hợp đồng với Meiko trị giá: 81.426trđ, Hợp đồng với HTMP Việt Nam trị giá 93.682trđ dự kiến tới công ty ký thêm hợp đồng có giá trị #1.000 tỷ với Maple việc thi công nhà máy Nam Định Doanh thu năm 2017 giảm 21.6% so với năm 2016 nguyên nhân công ty hoạt động lĩnh vực thi công xây dựng, doanh thu thực theo hợp đồng kết chuyển doanh thu hoàn thành nghiệm thu doanh thu biến động qua năm, phụ thuộc vào tiến độ thi công công trình ký Theo tờ khai VAT giá trị hàng hóa dịch vụ bán năm 2017 là: 238.232trđ tháng đầu năm 2018 là: 537.046trđ Doanh số ghi có qua tài khoản ngân hàng năm 2017 là: 456 tỷ tháng đầu năm 2018 là: 681 tỷ Qua đối chiếu hợp đồng thực hiện, doanh số phát sinh có tài khoản từ đối tác chuyển tiền với doanh số báo doanh nghiệp NVTĐ nhận thấy doanh thu công ty tin cậy - Giá vốn hàng bán: Tỷ trọng giá vốn/doanh thu trì ổn định qua năm, mức 93,4% Tỷ trọng hợp lý doanh nghiệp xây lắp, giá trị hợp đồng lớn Về cấu giá vốn gồm: Giá trị vật tư cơng ty mua để thực cơng trình; giá trị khoản toán cho nhà thầu phụ theo hạng mục, chi phí lương cho cơng nhân phục vụ cơng trình - Chi phí tài chính: Phần lớn chi phí tài cơng ty chi phí lãi vay Dư nợ cơng ty tăng mạnh từ thời điểm cuối năm 2017 công ty thực cơng trình có giá trị lớn với Maple Hải Phòng Hazama Ando Hưng Yên - Chi phí quản lý doanh nghiệp: Chi phí quản lý doanh nghiệp gồm: Chi phí lương cho ban điều hành, phận văn phòng, cơng tác phí chi phí khác Trong năm 2018 chi phí lương cho phận văn phòng #800trđ/tháng, cơng tác phí chi phí khác #50trđ/tháng Tổng chi phí QLDN #850trđ/tháng So với năm 2017 chi phí QLDN năm 2018 có tăng lên nhiều nguyên nhân công ty mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, quy mô nhân mở rộng - Lợi nhuận sau thuế: Lợi nhuận công ty năm 2017 là: 6.093trđ tháng đầu năm 2018 là: 20.065trđ Tỷ suất lợi nhuận năm 2017 đạt: 2.56%, 9T đầu năm 2018 đạt: 3.84% ~ Đây mức tỷ suất lợi nhuận phù hợp so với công ty lĩnh vực xây dựng II MÔI TRƯỜNG KINH DOANH, RỦI RO NGÀNH Chính sách quản lý Nhà nước Hiện nhà nước có sách thu hút đầu tư FDI, đặc biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư từ Nhật Bản Ngoài địa phương khuyến khích doanh nghiệp nước xây dựng nhà máy khu cơng nghiệp Do nhu cầu xây dựng nhà xưởng khu công nghiệp phát triển Với lợi doanh nghiệp có nhiều năm hoạt động lĩnh vực xây lắp nhà xưởng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng cơng nghiệp có nhiều hội để phát triển Những ảnh hưởng tiến trình hội nhập quốc tế đến cung – cầu sản phẩm Hiện Việt Nam tham gia nhiều hiệp định tổ chức thương mại quốc tế, hội để đối tác nước đầu tư vào Việt Nam, doanh nghiệp nước phát triển, nhu cầu xây dựng nhà xưởng công nghiệp gặp nhiều thuận lợi Rủi ro ngành kinh doanh Kinh tế suy thối, cơng ty, tập đoàn nước hạn chế đầu tư dẫn đến nhu cầu xây dựng nhà xưởng giảm dẫn đến hoạt động cơng ty gặp khó khăn Nhận xét Hiện kinh tế giới kinh tế Việt Nam phục hồi phát triển, nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp có vốn FDI, doanh nghiệp nước tăng Vì việc kinh doanh cơng ty gặp nhiều thuận lợi Cơng ty có điểm mạnh có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng nhà xưởng cho khách hàng đòi hỏi chất lượng cao đến từ Nhật Bản nhà máy Công ty Toyota; Nissei, Meiko III ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN KINH DOANH – NHU CẦU VỐN Đánh giá hiệu (các) phương án kinh doanh a Các giả định dùng để tính tốn TT Khoản mục Tỷ lệ tăng doanh thu % Giá vốn hàng bán/Doanh thu % Chi phí hoạt động TC/Doanh thu % Chi phí bán hàng & QLDN/Doanh thu Lãi suất cho vay bình quân kỳ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Số ngày dự trữ tiền mặt tối thiểu Số ngày phải thu bình quân 10 Số ngày tồn kho bình quân 11 Số ngày chiếm dụng nhà cung cấp 12 Thời gian luân chuyển VLĐ (ngày) 13 Thời gian dự phòng (ngày) 14 Thời gian cho KƯNN (ngày) Thời gian cho KƯNN quy đổi tháng 15 (tháng) Năm 2016 Năm 2017 Nhận định NVPT 200.6% 129.0% 93.4% 93.4% 1.3% 1.5% 9T/2018 125.1% 93.4% 1.0% -21.6% 93.4% 1.6% 1.6% 2.0% 1.4% 1.6% 8.0% 20.0% 19 42 38 66 34 45 79 8.0% 20.0% 12 88 85 121 63 45 108 8.0% 20.0% - 8.0% 20.0% 25 125 95 60 185 45 230 - Giải trình giả định: + Về kế hoạch doanh thu: NVTĐ trao đổi với Ơng Đạo – Tổng giám đốc Cơng ty, biết công ty thực 04 hợp đồng có giá trị lớn: Đối tác Cơng việc Giá trị Ngày HĐ Các hợp đồng thực Công ty Dự án Xây dựng hoàn thiện nhà ĐT Meiko 81,426 EMS mở rộng MKVC-R1 Việt Nam Công ty Dự án Nhà máy sản xuất SP TNHH kết thúc 27/08/2018 24/04/2019 May mặc Cty TNHH Maple 748,766 10/10/2017 30/01/2019 Maple Hải Phòng Cơng ty CP Dự án Nhà máy sản xuất khuôn HTMP 93,682 linh kiện nhựa HTMP Việt Nam Hazama Dự án xây dựng nhà máy dập 28,820 Ando đầu bắt Ngày cho Công ty TNHH Mitsuba Việt Nam KCN Thăng Long II – 06/08/2019 01/03/2019 15/03/2018 15/11/2018 Đối tác Công việc Giá trị Ngày HĐ đầu bắt Ngày kết thúc Tỉnh Hưng Yên Tổng 952,694 - Về hợp đồng thi công Nhà máy Công ty TNHH Maple trị giá 748 tỷ thực vòng 15 tháng, doanh thu chốt theo tháng, NVTD dự phóng doanh thu tháng năm 2018 #50 tỷ/tháng Đồng thời công ty ký thêm hợp đồng với Maple thi công nhà máy Nam Định trị giá #1.000 tỷ nhiên khách hàng chưa cung cấp hợp đồng nên NVTD khơng tính vào dự phóng năm 2018 Năm 2018, Doanh thu dự kiến cty đạt #612 tỷ đồng, tăng 157% so với năm 2017 tháng đầu năm 2018 công ty ghi nhận doạnh thu 537tỷ đồng; chủ yếu đến từ Hợp đồng với Công ty TNH Maple trị giá 748 tỷ Với kết thực dự kiến thực kế hoạch doanh thu Cơng ty hồn tồn đạt - Trên sở dự phóng doanh thu năm 2018 Cơng ty có nhu cầu vốn lưu động là: 301 tỷ nguồn vốn tự tài trợ nguồn khác là: 55 tỷ, nguồn vay TCTD khác là: 200 tỷ nhu cầu vay ACB là: 46 tỷ Vì cơng ty đề nghị ACB cấp HMTD trị giá: 46 tỷ để bổ sung vốn lưu động phục vụ nhu cầu sản xuất b Kế hoạch doanh thu – chi phí – lợi nhuận Đvt: tr.đ TT Khoản mục Doanh thu % tăng/giảm so với kỳ Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp Chi phí hoạt động CP lãi vay Khấu hao Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập (20%) Lợi nhuận sau thuế KQ tính toán 612,046 156.91% 571,651 40,395 9,793 9,195 1,112 20,295 1,000 19,295 Xác định nhu cầu vốn lưu động a Dự phóng nhu cầu vốn lưu động Đvt: tr.đ TT Khoản mục I II Nhu cầu VLĐ (01 + 02 + 03 – 04) Nhu cầu tiền mặt tối thiểu Trị giá khoản phải thu khách hàng Trị giá hàng tồn kho Trị giá khoản phải trả người bán Nguồn vốn lưu động = I Nguồn vốn lưu động tự tài trợ (a-b) - VLĐ (sau điều chỉnh) B - Khoản mục trả năm KH Nguồn vốn vay TCTD khác Nhu cầu vay ACB (I- II/1- II/2) Kết tính tốn 301,630 33,537 212,516 150,852 95,275 301,630 21,886 21,886 230,000 49,744 b Nhận xét Sau trừ phần vốn tự có Cơng ty, nhu cầu vốn lưu động Công ty năm kế hoach #301.630trđ, vốn từ TCTD khác khoảng 230 tỷ đề nghị ACB cấp HMTD 46.200 trđ, phần vốn lại cơng ty tự huy động NHÂN VIÊN THỰC HIỆN HCB/ TRƯỞNG BỘ PHẬN GIÁM ĐỐC PHỤ LỤC 3: TÀI SẢN BẢO ĐẢM - Mã Hồ sơ: I CHI TIẾT TÀI SẢN Đvt: Trđ Chủ sở Giá trị thẩm định lần hữu – mức cấp TD đề xuất Giá trị Mức Tỷ lệ với KH thẩm cấp tín (%) vay định dụng A TSBĐ chấp BĐS: B2-TT4, Khu Chủ 20,322 19,266 94.80% TT Mô tả tài sản ĐTM Phùng Khoang, Lương Thế Vinh, MQH TSBĐ thuộc nhóm Tỷ lệ cho vay chuẩn 70% doanh nghiệp Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội Động sản: Ơ tơ Honda Doanh 618 311 47.25% 70% CR-V 2.4 nghiệp BĐS: Thửa đất số A15, Chủ 6,433 5,990 93.11% 70% 6,433 5,990 93.11% 70% 70% tờ đồ số 00, Khu doanh đấu giá quyền sử dụng nghiệp đất Vạn Phúc, P.Vạn Phúc, Q.Hà Đông, Hà Nội BĐS: Thửa đất số A16, Chủ tờ đồ số 00, Khu doanh đấu giá quyền sử dụng nghiệp đất Vạn Phúc, P.Vạn Phúc, Q.Hà Đông, Hà B Nội Tổng TSBĐ sau cấp tín dụng lần BĐS: B2-TT4, Khu ĐTM Phùng Khoang, 42,340 31,538 93.29% Chủ doanh 20,322 19,266 94.80% Chủ sở Giá trị thẩm định lần hữu – TT Mô tả tài sản Lương Thế Vinh, mức cấp TD đề xuất Giá trị Mức Tỷ lệ với KH thẩm cấp tín (%) vay định dụng nghiệp MQH TSBĐ thuộc nhóm Tỷ lệ cho vay chuẩn Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội Động sản: Ơ tơ Honda Doanh 618 233 37.70% 70% CR-V 2.4 nghiệp BĐS: Thửa đất số A15, Chủ 6,433 5,990 93.11% 70% 6,433 5,990 93.11% 70% 19,378 16,500 85.15% 70% tờ đồ số 00, Khu doanh đấu giá quyền sử dụng nghiệp đất Vạn Phúc, P.Vạn Phúc, Q.Hà Đông, Hà Nội BĐS: Thửa đất số A16, Chủ tờ đồ số 00, Khu doanh đấu giá quyền sử dụng nghiệp đất Vạn Phúc, P.Vạn Phúc, Q.Hà Đông, Hà Nội BĐS: B3-TT4, Khu Chủ ĐTM Phùng Khoang, doanh Lương Thế Vinh, nghiệp Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội Tổng 53,184 47,979 90.21% II CÁC VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý: - Theo tờ trình định giá tài sản: B3-TT4, Khu ĐTM Phùng Khoang, Lương Thế Vinh, Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội: Do không vào nhà NVTĐ khơng xác định xác vấn đề: trạng sử dụng BĐS? Diện tích sử dụng thực tế? Tài sản sửa chữa/cơi nới/xây dựng mới? Tài sản có tranh chấp? Tài sản có thuộc diện mua bảo hiểm hỏa hoạn => Việc định giá tài sản thực trình KH chuẩn bị mua tài sản bên bán nhà không cho phép NVTĐ vào kiểm tra trạng tài sản Hiện tài sản khách hàng hoàn thiện thủ tục sang tên để trống Và BĐS thuộc KĐT Phùng Khoang, tài sản đất xây dựng sẵn trước chủ đầu tư bàn giao chủ tài sản không sửa chữa hay cơi nới thêm NHÂN VIÊN THỰC HIỆN HCB/ TRƯỞNG BỘ PHẬN GIÁM ĐỐC