GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHNO VÀ PTNT HUYỆN GIA LỘC I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Một là: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh như: đất thị trấn, đất khu dân cư ven đường giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề .Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất . Hai là: Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trường hợp đất được giao, đất nhận chuyển nhượng do người thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng và hệ số điều chỉnh. Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thường thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. 2.Giải pháp về phát mại tài sản. Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trường hợp người vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả được nợ theo hướng dẫn đất có đủ điều kiện được chuyển nhượng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nhượng như chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. Trong trường hợp người sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc người đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại địa phương để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng được bán tài sản để thu hồi nợ. 3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản. Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn đên sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức phải được xây dựng theo hướng ngọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được làm mọi mặt mọi ngành. Hiện nay chính phủ và các cơ quan đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất. với các mục dích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên dịnh giá bất động sản là rất cần thiết. Cơ quan này ham mưu. tỏ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiện trước pháp luật về kết luận của mình. và cuối cùng II Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi. Việc giải quyết tranh chấp đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất đai. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải làm rất nhiều các thủ tục và cũng phải nộp nhiều khoản tiền như lệ phí, thuế .cán bộ xã cũng như cán bộ chuyên môn Sở Tài nguyên môi trường đo đạc, kiểm tra theo một quy trình rất chặt chẽ mà tranh chấp vẫn xảy ra và hậu quả sâu xa như đã nói ở trên thì trách nhiệm của những cán bộ chuyên môn này như thế nào mà trong thực thi công việc quản lý Nhà nước về đất đai. Theo em, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thì những người trực tiếp xác minh điều tra để làm thủ tục, hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo nghĩa vụ bồi thường ngoài hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho ngươì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như quyền lợi của Ngân hàng cho vay. Đề nghị Ngân hàng Nông nghiệp có ý kiến với Ngân hàng Nhà nước để trình Chính phủ có quy định về vấn đề này. 2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp Theo em, ở Việt nam cũng phải thành lập một ban ở cấp chính phủ, cấp quốc gia để giúp ngân hàng xử lý tồn đọng chứ không nên đổ dồn trách nhiệm ra riêng ngành ngân hàng phải xoay xở, phải gánh chịu, và để mua lấy sự ổn định kinh tế - xã hội, phòng chống ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng. 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy. Ngoài pháp lệnh Giá và các văn bản nêu trên, hệ thống văn bản cho hoạt động thẩm định giá vẫn chưa được ban hành đồng bộ như: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam; các Nghị định thẩm định giá, khung giá .Do đó đề nghị Chính phủ, Bộ tài chính và các Bộ, ngành có liên quan .nhanh chóng ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy. 4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Đề nghị Tổng Giám đốc Ngân hàng nông nghiệp và ban tổ chức cán bộ sớm bổ sung cán bộ cho ban. Tập huấn cho cán bộ lãnh đạo phụ trách Thẩm định và cán bộ trực tiếp làm công tác thẩm định chuyên trách trong toàn hệ thống về: + Quy chế về tổ chức và hoạt động của bộ máy thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam. + Quy trình thẩm định + Kỹ năng phương pháp thẩm định. Đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định, nắm vững pháp luật, thị trường và môi trường kinh doanh, định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các lĩnh vực có liên quan, định hướng quy hoạch phát triển, khai thác thông tin dự báo để cán bộ làm công tác thẩm định hiểu sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, giúp cho công tác thẩm định được tốt hơn. 5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Việc thành lập phòng thẩm định là cần thiết và thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả của món vay, quy về một đầu mối chuyên trách giúp việc, tham mưu tốt hơn, chuyên sâu hơn trong công tác tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng. Thời gian xem xét các món vay cần nhanh chóng kịp thời hơn. Chi nhánh cấp dưới thiếu nguồn cán bộ để bố trí làm công tác thẩm định hiện còn thiếu nên trước mắt chưa thành lập phòng thẩm định. Trình độ cán bộ còn nhiều mặt bất cập, nhất là kiến thức kinh tế ngoại ngành như trình độ công nghệ, các chỉ số kinh tế kỹ thuật .chưa đáp ứng được tiêu chuẩn cán bộ thẩm định theo công văn 3184/NHNo-TCCB ngày 02/10/2003 của NHNo & PTNT Việt Nam. Vậy đề nghị NHNo & PTNT Việt nam bổ sung biên chế để chi nhánh có nguồn cán bộ bố trí làm công tác thẩm định. Đề nghị tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách và tổ chức đi khảo sát học tập kinh nghiệm thực tế về thẩm định. Hệ thống hóa các định mức kinh tế kỹ thuật của một số ngành, nghề, nghề chủ yếu trên cơ sở tiêu chuẩn nhà nước đã ban hành, trang bị cho cán bộ thẩm định để có sự thống nhất chung trong công tác thẩm định. III. Chương trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1. Định hướng 1.1. Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định. Thực hiện việc thẩm định các dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung. Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả phương án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ nần dây dưa đối với Ngân hàng. Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định. Làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. 1.2 Tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và các địa phương để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thẩm định cho vay. 2. Giải pháp 2.1.Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định phối hợp với TTĐT đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan. 2.2. Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế, phân tích khách hàng theo từng chuyên đề, đề án nhằm gắn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư gắn với xây dựng văn bản hướng dẫn nghiệp vụ. Tiếp cận khách hàng để khai thác các dự án đầu tư thực thi hiệu quả. 2.3. Cung cấp kịp thời cho cơ sở những thông tin về diễn biến của nền kinh tế, những điều chỉnh trong cơ chế chính sách có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định. Các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan đến vật nuôi cây trồng. Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ. 2.4. Tập trung nâng cao chất lượng công tác thẩm định theo sự chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng. Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thẩm định của chi nhánh. 2.5. Kiện toàn bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên các chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định. 2.7. Xây dựng đề cương công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. KẾT LUẬN Định giá bất động sản là vấn đề còn mới mẻ ở Việt nam nhưng nó đã sớm khẳng định được vai trò quan trọng của nó, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bằng bảo lãnh thế chấp trong ngân hàng. Định giá bất động sản giúp cho các món vay của Ngân hàng được bảo đảm, hạn chế rủi ro tín dụng, nhờ vậy Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Định giá bất động sản giúp thúc đẩy Thị trường bất động sản hình thành và phát triển đồng thời cũng góp phần nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thực trạng công tác định giá bất động sản hiện nay đã có những bước tiến quan trọng. Mặc dù vấn đề định giá bất động sản còn hết sức mới mẻ, đã có không ít khó khăn đối với NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung và cán bộ thẩm định nói riêng, nhưng với sự quyết tâm và ý thức được tầm quan trọng của thẩm định bất động sản thế chấp nên các cán bộ đã không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ để phục vụ ngày càng tốt hơn công tác này. Tuy nhiên định gia bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một phần do cơ chế chính sách và chưa có pháp luật quy đinh cụ thể và hoàn chỉnh vấn đề này. Vì vậy rất mong các ngành cơ quan, ban ngành chức năng cung ngân hàng phối hợp đồng bộ để hoàn thiện công tác này. Với mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong công tác định giá bất động sản thế chấp nên em đã thực hiện đề tài " Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản ".với hy vọng đưa ra ý kiến riêng của mình để hoàn thiện công tác trên. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và quý cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. . GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHNO VÀ PTNT HUYỆN GIA LỘC I .Giải pháp nhằm hoàn. nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1 .Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị