Phân tích và định giá tài sản thế chấp tại quỹ tín dụng nhân dân cơ sở thanh bình

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng cũng như quỹ tín dụng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng chiếm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng- quỹ tín dụng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng- quỹ tín dụng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó. Có thể nói đây là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra.

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyểnmình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng cũngnhư quỹ tín dụng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tếquốc dân Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũngtạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hànghiện nay Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạtđộng mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng chiếm nhiềunhững rủi ro Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng- quỹ tín dụng đãyêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khảnăng trả nợ thì ngân hàng- quỹ tín dụng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanhtoán cho các khoản nợ đó Có thể nói đây là một trong những công cụ quantrọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra.

Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS)được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tạiQuỹ tín dụng Nhân dân cơ sở Thanh Bình thì bị coi nhẹ và thực tế tại quỹ tíndụng không có cán bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng

kiêm cả địng giá Từ những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề: “Phân tích

và định giá tài sản thế chấp tại Quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở Thanh Bình” dể viết bài báo cáo tốt nghiệp.

Theo quy định tại điều 324 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là mộttrong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bất động sản là các loại tài sản không di chuyển được bao gồm: đất đainhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở hoặc công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; cáctài sản khác do pháp luật quy định

Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừtrường hợp các bên có thoả thuận khác

Ngoài những bất động sản mà pháp luật quy định được dùng để thếchấp vay vốn, pháp luật về hàng không về hàng hải còn quy định tầu bay,tầubiển cũng được dùng để thế chấp vay vốn

Một điều đáng lưu ý là khi thế chấp bất động sản và bất động sản đóphát sinh hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh đó thuộc tài sản thế chấpnếu có thoả thuận hoặc pháp luật đã quy định Ví dụ: một người thế chấpkhách sạn để vay vốn thì toà bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc kinh doanh

khách sạn cũng thuộc tài sản thế chấp nếu như bên thế chấp và bên nhận thếchấp thoả thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vậtphụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp Ví dụ: thế chấp một cáinhà để vay vốn, trong nhà có các máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủlạnh thì tất cả những vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất độngsản thế chấp do bên thế chấp giữ Ví dụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sảnxuất nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ chức tín dụng thì người

sử dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từquyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất Tổ chức tíndụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ chức tín dụng khôngphải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ chức kinh doanhtiền tệ Trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khảnăng trả nợ cho tổ chức tín dụng thì lúc đó tổ chức tín dụng dược phép giữđất để thu hồi nợ

1.2 Nội dung chủ yếu của hợp đồng cầm cố thế chấp

Hợp đồng cấm cố, thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau:

- Tên địa chỉ của các bên ; ngày tháng năm;

- Nghĩa vụ được đảm bảo;

- Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặcđiểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh nếu là bất động sản, quyền sử dụngđất, thì phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, các vật phụ kèm theo;

- Giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp: ghi rõ giá trị của tài sản cầm cố,thế chấp theo văn bản xác định giá trị tài sản kèm theo mà các bên đã thoảthuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định;

- Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp:

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm

cổ, thế chấp ;

Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản phải có các nội dung chủ yếu sau:

- Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm;

- Nghĩa vụ được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, nămhợp đồng tín dụng; số tièn được bảo lãnh (một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụtrả nợ );

- Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị của hợp đồng bảolãnh;

- Quyền, nghĩa vụ của bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh;

- Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh;

- Cam kết của bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay chokhách hàng vay khi đến hạn mà khách hang vay không thực hiện hoặc thựchiện không đúng nghĩa vụ trả nợ;

- Cam kết của bên bảo lãnh về việc xử lý tài sản bảo lãnh khi đến hạn

mà không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh;

- Các thoả thuận khác

1.3 Các tài sản được dùng để thế chấp.

Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợpthế chấp bất động sản các tổ chức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sauđây được dùng để thế chấp:

1 Các bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng baogồm:

a Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng

b Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảohiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

c Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng,nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, tàu bay…

d Tài sản khác nếu pháp luật có quy định

2 Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

3 Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp

có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật

có quy định

Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuêcũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vẫn thuộc sở hữucủa chủ tài sản Người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ cóquyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê

1.4 Các loại tài sản không được nhận thế chấp.

Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ chứctín dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là:

- Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyểnnhượng

- Tài sản đang còn tranh chấp

- Tài sản không thuộc sở hữu của người thế chấp cầm cố bảo lãnh

- Tài sản thuê mượn

- Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phongtoả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp

- Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụkhác (Trừ trường hợp quy định tại điều 17 và điều 36 của quyết định217/QD-NH1)

- Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định đánh giá

- Đất đai và tài sản gắn liền với đất không đựơc nhận thế chấp thực hiệntheo quy định tại điều 25 của quyết định 217/QĐ-NH1

- Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, vềnguyên tắc không phải là thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó Nhưngnếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế,

có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc bên cho vayđược dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vayhay không là do tổng giám đốc tổ chức tín dụng quyết định và chịu tráchnhiệm

1.5 Các hình thức thế chấp tài sản.

Thực tế từ trước đến nay vẫn vẫn tồn tại hai hình thức thực hiện việcthế chấp tài sản như sau:

a Hình thức thế chấp được thực hiện bằng lời nói Hình thức này

thường được thực hiện giữa những người có mối quan hệ đặc biệt như anhchi em, bạn bè than thiết tin cậy lẫn nhau

b Hình thức thế chấp được thực hiện bằng văn bản nhằm bảo đảm việc

thực hiện trách nhiệm dân sự

Thực hiện thực tế cho thấy rằng hình thức thế chấp bằng lời nói có độrủi ro cao, khi có tranh chấp xảy ra không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiềncủa mình, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhậnthế chấp

Để đảm bảo quyền lợi các bên thế chấp tài sản, tại điều 347 của bộluật dân sự quy định hình thức thế chấp như sau:

Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành vănbản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của côngchứng nhà nước, nơi chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thựccủa Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luậtquy định

Theo quy định trên kể từ ngày bô luật dân sự có hiệu lực (ngày1/7/1996) việc thế chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định của pháp luật

vì thế thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự

Theo quy định tại điều 133 của bộ luật dân sự trong trường hợp phápluật quy định giao dịch dân sự phải được thực hiện bằng văn bản, phải đượccông chứng Nhà nước chứng nhận, được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩmquyền chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quyđịnh đó Vì vậy khi đa có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên thamgia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ các quy định đó Vì vậy khi đã có

quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sảnphải tuân thủ cá quy định đó.

1.6 Thời hạn thế chấp một tài sản.

Thời hạn thế chấp một tài sản là do bên thế chấp và bên nhận thế chấpthoả thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng thế chấp Tất nhiên không bao giờbên nhận thế chấp lại cho vay hết cả thời gian sử dụng tài sản đó hoặc thờigian của dự án (trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất) Ví dụ: thờihạn giao đất nông nghiệp trồng cây hang năm cho hộ gia đình, cá nhân là 20Năm, đất trồng cây lâu năm là 50 năm.Thời hạn dự án đầu tư của của ngườinước ngoài là 50 đến 70năm Vậy tổ chức tín dụng không thể nhận thế chấpquyền sử dụng đất đó trong suốt cả 20 năm, 50 mươi năm hoặc 70 năm màthời hạn thế chấp phải ít hơn thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại điều 8 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì thời hạn thếchấp được tính từ ngày ký hợp đồng thế chấp

Đối với một số nước trên thế giới thì thời hạn thế chấp được tính từngày đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Chỉ sau khiđăng ký việc thế chấp lúc đó ngân hàng mới cho vay tiền

1.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp bất động sản.

a Bên thế chấp có quyền.

Mặc dù tài sản đã được đem thế chấp để vay vốn, nhưng tài sản phảithế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản và đặc biệt là đối vớitrường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thì ngưòi đó vẫn có các quyền đượcquy định tại Điều 352 của bô luật dân sự sau:

- Được khai thác hoa lợi,lợi tức tài sản, trong trường hợp bên thế chấpgiữ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, nếubên thế chấp giữ tài sản thế chấp;

- Được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để thế chấpvới người khác vay vốn, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định;

- Nhận lại tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp hoặc do người thứ bagiữ, khi nghĩa vụ chấm dứt khi bên thế chấp đã trả xong nợ huỷ bỏ thế chấphoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác (điều 352 của bộ luật đânsự)

b Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ.

Theo quy định tại điều 315 của bộ luật dân sự bên thế chấp tài sản cónghĩa vụ như sau:

- Đăng ký việc thế chấp tài sản nếu bất động sản có đăng ký quyền sởhữu như nhà ở và đăng ký quyền sử dụng đất, thông báo cho bên nhận thếchấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

- Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đãđược đem thế chấp các lần trước đó (đối với trường hợp một tài sản đem thếchấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự);

- Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;

- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp thì ngưòi đóphải:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việckhai thác tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp cónguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm giá trị;

- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợpbên nhận thế chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho và người mua, trao đổi,được tặng cho đồng ý

+ Riêng trường hợp thế chấp tài sản với các tổ chức tín dụng thì bên thếchấp ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ trên còn có nghĩa vụ chịu mọichi phí phát sinh về kiểm định, định giá, công chứng và đấu giá tài sản thếchấp Trả chi phí về bảo quản tài sản cho bên nhận thế chấp trong trườnghợp bên nhận thế chấp giữ và bảo quản tài sản; chi phí bảo quản do hai bênthoả thuận hoặc do pháp luật nếu cố quy định của pháp luật thì tuỳ theo tínhchất thời gian bảo quản tài sản và đựơc ghi vào hợp đồng thế chấp (khoản18.5 điều 18 quyết định 217/QĐ-NH1)

c Quyền của bên nhận thế chấp.

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền quy định tại điều 354 của bộluật dân sự như sau:

- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấptheo thoả thuận;

- Yêu cầu người chiếm hữu sử dụng trái pháp luật hoàn trả tài sản thếchấp trong trường hợp tài sản bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật;

- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn trả nợ theo quy địnhtại điều 359; khoản 2 điều 360 của bộ luật dân sự trong trường hợp một tàisản được đem thế chấp với nhiều người để vay vốn

Trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng thì bên nhậnthế chấp còn có quyền:

+ Giữ bản gốc các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản thế chấp trong cáctrường hợp giữ hoặc không giữ tài sản, trừ trường hợp chỉ giữ bản sao giấy

tờ như quy định tại khoản 17.2 điều 17 Quy chế này

+ Kiểm tra tài sản thế chấp và có biện pháp nhắc nhở bên thế chấp thựchiện đúng hợp đồng thế chấp nếu thấy có biểu hiện vi phạm hợp đồng( điều

21 Quyết định 217)

d Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

Theo quy dịnh tại điều 353 của bộ luật dân sự bên nhận thế chấp tài sản

có nghĩa vụ sau:

- Trong trường hợp bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ thuộc về tài sảnthế chấp mà không giữ tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàntrả cho bên thế chấp những giấy tờ đó

- Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờthuộc về tài sản thế chấp thì phải:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của mình; nếu tài sảnthế chấp mất giá hoặc giảm giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

+ Chịu các hạn chế đối với bất động sản theo quy định tại các điều từĐiều 270 đến điều 284 của bộ luật dân sự của bộ luật dân sự cụ thể là:

Thực hiện nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản(Điều270)

Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách đối với các bất động sản (Điều271)

Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề ( Điều273)

Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa (Điều 274) Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 275) Hạn chế trổ của sổ (điều 276);

Quyền yêu cầu sửa chữa phá rỡ bất động sản liền kề (Điều 278); Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279); Quyền về lối đi bất động sản liền kề (Điều 280);

Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sảnliền kề (Điều 281);

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 282)

Quyền về tưới nước tiêu nước trong canh tác (Điều 283)

Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản (Điều 284)

+ Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp theo yêucầu của bên thế chấp, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trịhoặc giảm giá trị tài sản;

+ Giao lại tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp khi bênthế chấp hoàn thành nghĩa vụ hoặc nghĩa vụ được đảm bảo bằng biện phápkhác

e. Nghĩa vụ của người thứ ba nhận giữ tài sản thế chấp.

- bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của chính mình; nếulàm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

- Không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếuviệc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sảnthế chấp;

- Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấpnhư đã thoả thuận

1.8 Trong thời gian thế chấp tài sản đem thế chấp có thể được thay thế hoặc sửa chữa.

Việc thế chấp tài sản thường không phải chuyển giao tài sản đó cho bênnhận thế chấp vậy trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn giữ tàisản, khai thác tài sản nếu thấy cần thiết phải thay thế tài sản thế chấp bằngtài sản khác, theo quy định tại khoản 1 điều 357 của bộ luật dân sự việc thaythế tài sản thế chấp có thể thực hiện được, nhưng với điều kiện phải đượcbên nhận thế chấp đồng ý

Theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của bộ luật dân sự thì cũng cóthể sửa chữa tài sản thế chấp khi tài sản bị hư hỏng,n nhưng phải sửa chữatrong một thời gian hợp lý hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tươngđương, nếu không có thoả thuận khác

Ví dụ: T thế chấp một ngôi nhà cấp IV sau một thời gian nhà bị hỏng.Nhưng T lại có một mảnh đất có giá trị tương đương ngôi nhà đó Vậy T cóthể dùng mảnh đất đó để thế chấp thay cho ngôi nhà đã bị hư hỏng Tấtnhiên giá trị của mảnh đất được thế chấp thay cho ngôi nhà phải tươngđương với giá trị ngôi nhà và phải được bên nhận thế chấp đồng ý

1.9 Các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp, cầm cố và bảo lãnh.

- Các tổ chức tín dụng được quy định tại điều 3 của quyết định217/QĐ-NH1 là bên nhận thế chấp, cầm cố và nhận bảo lãnh tài sản, cụ thểlà

+ Ngân hàng thương mại quốc doanh, ngân hàng đầu tư và phát triển,Ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàngnước ngoài tại Việt Nam, công ty tài chính, hợp tác xã tín dụng thành lâp vàhoạt động theo pháp luật về ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tàichính, các quỹ tín dung nhân dân cho vay vốn theo quy định của thống đốcngân hang nhà nước

+ Đối với ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tạiViệt Nam không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật vềđất đai đã quy định

- Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thế chấp nhà, đất

ở theo quy định tại khoản 2 điều 77 của luật đất đai thì họ có thể thế chấpnhà ở, quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt nam trongnước để vay vốn

1.10 Khi thế chấp cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thì mức tiền được vay là bao nhiêu so với giá trị tài sản.

Khi thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh để vay tiền thì mức tiềnđựơc vay về nguyên tắc là do hai bên thoả thuận Nhưng còn tuỳ thuộc vàođối tượng nhận thế chấp, cầm cố tài sản và nhận bảo lãnh là ai

- Trong trường hợp tổ chức tín dụng cho vay thì mức tiền cho vayđược quy định như sau:

+ Tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp, cầm cố, nhận bảo lãnh) căn cứvào tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được định giá như quy định tạiđiều 10 của quyết định 217/QD-NH1 để quyết định số tiền vay Số tiền vaytối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được xác định

và ghi trên hợp đồng riêng tài sản dùng để cầm cố quy định tại khoản 6.2 và6.3 điều 6 quyết định 217/QĐ-NH1 thì mức cho vay tối đa có thể bằng 80%giá trị tài sản cầm cố Mức cho vay cụ thể đối với từng loại tài sản do tổchức tín dụng hướng dẫn (Điều 12 của Quyết định 217QĐ-NH1)

- Nếu bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh là hộ gia đình,

cá nhân thì còn tuỳ thuôc vào mối quan hệ, mức độ tin cậy giữa bên thếchấp, cầm cố và bảo lãnh tài sản hoặc bảo lãnh để quyết định mức tiền chovay ít hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh.Các bên không nhất thiết phải căn cứ vào giá trị tài sản để thoả thuận mứcvay

1.11 Các tài sản phải đăng ký cầm cố, thế chấp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 330, khoản 2 điều 347 của bộ luật dân

sự thì đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thìkhi thế chấp, cầm cố những tài sản đó cũng phải đăng ký

Theo quy định tại điều 731 bộ luật dân sự và theo pháp luật đất đa hiệnhành thì việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải được đăng ký

Những tài sản sau đây phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dung theoquy định của pháp luật:

- Nhà ỏ

- Phương tiện giao thông đường bộ (như ôtô, xe máy, các phương tiện

cơ giới khác)

- Tàu bay

- Tàu biển các phương tiện đánh bắt thuỷ sản là tàu biển;

- Tàu song;

- Quyền sử dụng đất ;

- Quyền sở hữu trí tuệ, sở hữu công nghiệp

Ngoài các tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký khi cầm cố, thếchấp, nếu chủ sở hữu các loại tài sản khác đem cầm cố, thế chấp có nhu cầuđăng ký việc cầm cố, thế chấp những tài sản đó thì cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cũng sẽ thực hiện việc đăng ký cầm cố, thế chấp đối với nhữngtài sản đó

1.12 Bên thế chấp, cầm cố tài sản phải đăng ký việc thế chấp cầm cố hay bên nhận cầm cố, thế chấp đăng ký?

Theo quy định tại khoản 3 điều 332 và khoản 1 điều 39của bộ luật dân

sự thì bên cầm cố,thế chấp tài sản có nghĩa vụ đăng ký việc cầm cố, thế chấptài sản đối với nhữn tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định củapháp luật

Trong khi đó một số nước trên thế giới như Nhật Bản, Canada, TháiLan, Úc, CHLB Đức…pháp luật của những nước này lại quy định bên nhậnthế chấp, cầm cố có nghĩa vụ đăng ký việc cầm cố, thế chấp vì việc đăng kýnày gắn liền với quyền lợi của bên nhận thế chấp như trong trường hợp mộttài sản được đem cầm cố, thế chấp cho nhiều bên thì người nào đăng ký việcthế chấp, cầm cố trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước, sau đó mới đếnngười đăng ký sau Nếu ai không đăng ký thì sẽ không được ở trong danhsách thứ tự ưu tiên thanh toán nợ

1.13 Những loại tài sản khi cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công chứng nhà nước bao gồm.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 330 và khoản 1 điều 347 của bộ luậtdân sự thì văn bản cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công chứng nhànước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Tại khoản 1 Mục A phần III của thông tư số 1411/TT-CC ngày3/10/1996 “hướng dẫn thực hiện nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996 củachính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước” quy định : “Cáchoạt động liên quan đến bất động sản: hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặngcho bất động sản, hợp đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng bán đấu giá bấtđộng sản, hợp đồng thế chấp bất động sản do phòng công chứng nhà nước

có thẩm quyền địa hạt nơi có bất động sản chứng nhận”

Theo các quy định trên thì hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản, thế chấpbất động sản phải có công nhận của công chứng nhà nước

1.14 Chấm dứt thế chấp bất động sản.

Thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

- Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biệnpháp bảo đảm khác;

- Tài sản thế chấp đã được xử lý theo quy định tại điều 359 hoặckhoản 2 điều 360của bộ luật này

Khi thế chấp chấm dứt, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đăng

ký về việc thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp

1.15 Xử lý tài sản thế chấp.

Trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp

có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừtrường hợp có nghĩa vụ khác

Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thếchấp, sau khi trừ chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản

Xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

- Việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtđược thực hiện theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợpđồng bảo đảm và phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai

- Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổchức tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại toàán

- Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Tổ chức tín dụng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyềnsau đây cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

Uỷ ban nhân dân cấp huyện cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất

đã thế chấp của hộ gia đình, cá nhân;

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đấtcủa các tổ chức

- Hồ sơ cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ chức tín dụng kýsao);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giáy tờ khác theo quy định tại điểm7.3 khoản 7 mục này (tổ chức tín dụng ký sao)

- Trong thời hạn 15 ngày kẻ từ ngày nhận được hồ sơ nói trên, Uỷ bannhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:

+ Ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với trườnghợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Hưóng dẫn tổ chức tín dụng làm các thủ tục cần thiết đối với trườnghợp hồ sơ chưa đầy đủ, sau đó ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sửdụng đất;

+ Trả lời bằng văn bản cho tổ chức tín dụng về việc không được bánđấu giá quyền sử dụng đất đối với các loại đất không được phép chuyểnnhượng

- Riêng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được nhà nướcgiao cho hộ gia đình cá nhân thì người tham gia đấu giá quyền sử dụng đấtphải có đủ các điều kiện quy định tại điều 9 nghị định số 17/1999/ND-CPngày 27-3-1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất ( sau đây gọi chung là nghị định số 17)

- Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sửdụng đất, tổ chức tín dụng tiến hành các thủ tục quy định tại khoản 2, khoản

3, mục 1 phần B và uỷ quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiệnviệc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Sau khi hoàn thành việc sử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng có trách nhiệm làm các thủ tục xoáđăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm, xoá thế chấp, xoá đăng kí thế chấp.

tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền

sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản trừ trường hợp

do trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá tài sản

+ Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tàisản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc biên bản nhận tài sản, vănbản bán đấu giá tài sản (tuỳ từng trường hợp cụ thể);

+ Giấy tờ xác nhận đã nộp thuế chuyển nhượng tài sản theo quy địnhcủa pháp luật

- Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm trongtrường hợp xử lý tài sản bảo đảm tài sản thi hành án;

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu,quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tàisản căn cứ vào hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

+ Trích lục bản án hoặc sao bản án hoặc bản sao quyết định của toà án;+ Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;

+ Hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ chức tín dụng ký sao);+ Hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản,hoặc hợp đồng nhận tài sản, hoặc văn bản đấu giá tài sản (tuỳ từng trườnghợp sử lý cụ thể)

- Trong hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sảnbảo đảm, không yêu cầu phải có văn bản của chủ sở hưu tài sản bảo đảm về

việc đồng ý cho xử lý tài sản bảo đảm (vì văn bản đồng ý sử lý tài sản bảođảm đã được thể hiện trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm ); khôngyêu cầu phải có hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặcngười phải thi hành án với người mua tài sản, trừ trường hợp người sử lí tàisản là chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án.

- Thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụngtài sản cho người mua, người nhận chuyển nhượng là 15 ngày (riêng đối vớiviệc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là 60 ngày) kể từngày nhận được đề nghị của tổ chức tín dụng (hoặc tổ chức bán đấu giá tàisản) và các tài liệu nói trên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

1.16 Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm.

- Việc thanh toán thu nợ được tiến hành theo thứ tự sau:

+ Các chi phí cần thiết để xử lý tài sản bảo đảm: chi phí bảo quản, quản

lý, định giá quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hao hồng, chi phí lệ phíbán đấu giá và các chi phí cần thiết, hợp lý khác liên quan đến việc xử lý tàisản bảo đảm

+ Thuế và các khoản phí nộp ngân sách nhà nước (nếu có)

+ Nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn tính đến ngay bên bảo đảm hoặc bên giữtài sản giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý

- Trường hợp tổ chức tín dụng ứng trước để thanh toán các chi phí xử

lý tài sản hoặc các khoản thuế, phí nộp ngân sách nhà nước thì tổ chức tíndụng được thu lại số tiền ứng trước này trước khi thanh toán nợ gốc, lãi vay,lãi quá hạn, trừ trường hợp bên bảo đảm đã thanh toán số tiên ứng trước cho

tổ chức tín dụng

- Trong trường hợp số tiền thu được khi bán tài sản và các khoản thu

từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chưa xử lý (saukhi trừ đi các khoản chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản) lớnhơn số nợ phải trả, thì phần trênh lệch thừa được hoàn trả lại cho bên bảođảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu khoản tiền thu đượckhông đủ để thanh toán khoản nợ phải trả và những chi phí liên quan đếnviệc xử lý tài sản bảo đảm

Trường hợp tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thếcho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền và tài sản mà bên thứ

ba phải giao cho bên bảo đảm thì phần chênh lệch giữa việc xử lý tài sản bảođảm và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thờigian chưa xử lý (sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sửdụng tài sản) với số nợ phải trả được trả lại cho bên bảo đảm Bên bảo đảm

có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu các khoản thu trên nhỏ hơn nợ gốc, lãi quáhạn và các khoản chi phí liên quan đến việc sử lý tài sản bảo đảm

- Đối với những tài sản bảo đảm bên mua không có khả năng thanhtoán ngay để thu nợ, tổ chức tín dụng được áp dụng cá biện pháp thu nợ từngphần theo khả năng thanh toán của người mua Tổ chức tín dụng xác định số

nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí phải thu tính đến ngày tổ chức tín dụngtiếp nhận tài sản bảo đảm

- Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiềunghĩa vụ tại một tổ chức tín dụng, nếu phải sử lý tài sản để thực hiện mộtnghĩa vụ trả nợ đến hạn thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũngđược coi là đến hạn

1.17 Định giá tài sản bảo đảm khi xử lý.

- Tổ chức tín dụng và bên bảo đảm thoả thuận về giá xử lý tài sản bảo

đảm tại thời điểm xử lý và lập biên bản thoả thuận việc định giá tài sản

- Trường hợp các bên không thoả thuận được giá sử lý tài sản bảo đảmthì việc định giá được tiến hành như sau:

+ Trước khi tổ chức tín dụng quyết định giá xử lý tài sản bảo đảm

PHẦN II:

THẨM ĐỊNH GIÁ CHO THẾ CHẤP

Trong việc thẩm định giá cho các mục đích cầm cố, ngoài các nguyêntắc thông thuờng của thẩm định giá được áp dụng, nhà thẩm định cần phảichú ý đến vị trí của người nhận cầm cố trong mối liên hệ mật thiết với tàisản, và các biện pháp có khả năng áp dụng đối với người nhận cầm cố trongtrường hợp ngưòi phải cầm cố thất bại

Người thẩm định phải luôn có trong ý nghĩ đến việc phải bán tài sảnđảm bảo cho vay nợ trong tương lai, nếu giá bán là không đủ để thanh toán

số tiền vay nợ, các khoản lãi chưa trả và chi phí thì người nhận cầm cố sẽ bịthua lỗ Trong khi giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, nhà thẩmđịnh phải xem xét không chỉ là giá trị thị trường hiện tại, mà phải xem xétliệu giá trị đó có khả năng được duy trì trong tương lai, và tài sản có sẵnsàng bán trong cuộc bán tài sản bắt buộc

Nhà thẩm định phải xem xét bất kỳ yếu tố nào như hành động củachính quyền địa phương dưới các đạo luật, mà có thể tác động không thuậnlợi đến giá trị của tài sản trong tương lai Nhà thẩm định cũng phải xem xétđầy đủ đến mọi khả năng tác động của kế hoạch phát triển khu vực Cácthẩm định giá nên dựa trên cơ sở giá trị sử dụng đang tồn tại, trừ khi kếhoạch cho phép phát triển đã được cấp Ngay cả trong trường hợp đó, nhàthẩm định cũng không lưu ý đến bất kỳ giá trị phát triển nào, nếu người chủ

sở hữu muốn tăng vốn để tiến hành phát triển thì đó là việc khác với việccầm cố đơn thuần

Nhà thẩm định cũng phải đặt câu hỏi để tìm hiểu liệu thị trường có bịảnh hưởng bởi các điều kiện quốc gia hoặc quốc tế nhất thời nào đấy mànhất thời có thể gây ra sự bùng nổ giá nhân tạo bất kỳ chi phí vốn nào có thểtrên tài sản, như các hư hỏng tích luỹ phải được tính cho sự giảm giá.

Thu nhập thực từ tài sản phải được tính toán với sự cẩn thận nhất vì

nó không chỉ là cơ sở thích hợp cho định giá trị, mà còn đảm bảo rằng nó đủ

để thanh toán trên vay nợ đề nghị

Bất kỳ bộ phận trong tương lai nào của giá trị mà chắc chắn và hợp lý

về tính chất của nó, như là sự quay trở lại của giá trị cho thuê đầy đủ trên sựhết hạn của một hợp đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, cóthể được đưa vào tính toán; nhưng tất cả cái gì có tính chất đấu cơ thi phải

bỏ qua Nhà thẩm định phải thận trọng vốn hoá các tiền cho thuê đầy đủ vàphải xem xét chúng có khả năng duy trì hay thất bại

Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩmđịnh giá Nhà thẩm định cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố cóthể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ, trừ khi có sự đảm bảorằng việc đó không thể sảy ra

Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người phảicầm cố, thường là không thể tin cậy Một giá cao quá mức có thể được trả vìmột lý do dặc biệt, hoặc là các giá thị trường có thể thay đổi

Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đến đối với mục đích cầm

cố có thể là con số đã bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể về chi phíxây dựng đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng

Cùng việc xác định giá trị tài sản, nhà thẩm định có thể được yêu cầuđưa ra các lời khuyên như là tính chất của thanh toán để đảm bảo an toàn, vàtổng số tiền nhận trước được coi là hợp lý.

Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm

cố ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí choviệc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ, và nó khôngtạo ra thu nhập sắp đến ngay lập tức Nếu người phải cầm cố rơi vào tìnhtrạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khuđất sẽ không có cách gì ngăn cản được sự khất nợ tích luỹ nhiều hơn cho đếnkhi có thể tìm thấy người mua khu đất

Trong các trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràngtính chất rủi do của vật đảm bảo, và nên khuyến nghị rằng, bất kỳ tiền chovay nhận trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thông thường của tài sản cầm cố Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất vật đảm bảo khônghiệu quả, đòi hỏi phải được đối sử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thờihạn cho thuê tương đối ngắn Trong một số trường hợp văn bản cầm cố quyđịnh trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật đảmbảo Trong bất kỳ trường hợp nào cần đảm bảo tài sản cầm cố được gìn giữsửa chữa hợp lý trong thời gian chiếm hữu của người nhận cầm cố, nhằmtránh bất kỳ rủi do đòi tiền bồi thường nào

Các ngôi nhà là tài sản cầm cố nên được bảo hiểm tài sản dưới têncủa cả hai người phải cầm cố và người nhận cầm cố Nhà định giá thườngđựơc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó Cókhả năng một tài sản có thể được đem đi cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung

là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản,

theo trật tự thong thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của ngườinhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết.

Rõ ràng rằng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếptheo người thứ nhất Trong trường hợp này cần phải tính toán cẩn thận đểđảm bảo rằng tổng số tiền cho vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cốthứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lý trên sự đảm bảo của tài sản– thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó

Để định giá bất động sản có 5 phương pháp cơ bản sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí giảm giá

- Phương pháp đầu tư;

Phương pháp đầu tư truyền thống

Kỹ thuật luồng tiền chiết khấu

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Nội dung và trình tự tiến hành công tác thẩm định giá trị bất động sản.

Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúpcho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và cóthể tin tưởng được

Quá trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Thu thập tài liệu

- Vận dụng và phân tích tài liệu

- Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữuvĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế,quyền chuyển nhượng v.v…

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở,giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi

Xác định phương pháp thẩm định giá và các tài liệu cần thiết cho việcthẩm định giá

- Thiết lập ngày có hiệu lực thẩm định giá

+ Nhận được từ yêu cầu của khách hàng;

+ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu;

+ Đạt đựơc thoả thuận với khách hàng về phía họ phải trả và yêu cầuthời gian hoàn thành

2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá.

Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và cácquyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

- Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu để sosánh

- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu

+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểmchứng

- Thiết kế chương trình nghiên cứu

+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

+ Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm

- Vạch đề cương của báo cáo thẩm định giá

+ Xác định hình thức của báo cáo

+ Lên chương trình thời biểu công tác

+ Xác định thời gian cho phép và trình tự của các bước phải tuân theo

2.3 Thu thập tài liệu.

Bước này cần đạt được các yêu cầu như:

- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

- Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường

- Các tài liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và tài liệu có thể so sánhđược về vị trí công trình, chi phí, thu nhập…

- Kiểm chứng số liệu thu thập đựơc

- Các thông tin thu thập được phải giữ bí mật không đựoc công khai

2.4 Vận dụng và phân tích tài liệu.

Từ những tài liệu thu thập được tiến hành các loại phân tích sau:

+ Các phân tích trên phải được kiểm chứng.

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm địnhgiá thích hợp để áp dụng bao gồm các loại phương pháp sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

* Phương pháp chi phí giảm giá

* Phương pháp thăng dư

* Phương pháp lợi nhuận

* Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) bao gồm cácphương pháp đầu tư truyền thống và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định phải cân nhắc tính hợp lý của mỗiphương pháp thẩm định giá - sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổiphụ thuộc vào kiểu loại, thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩmđịnh giá

Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hànhthẩm định

2.5. Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích củabước này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách

có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằngvăn bản, đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

2.6 Báo cáo thẩm định giá

a Nội dung cơ bản.

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việcthẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm địnhgiá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mụcđích của công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ướctính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ,quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hàng và các thông tin cóthể được sử dụng đối với nhà thẩm định Các báo cáo thẩm định không được

có sự lừa dối nếu có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn củakhách hàng, người thẩm định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiêngiải quuyết các chỉ dẫn phù hợp với tiêu chuẩn

Chất lượng và nội dung của thông tin có khả năng sử dụng đối vớinhà thẩm định, thời gian và các điều kiện theo đó nhà thẩm định đựơc phéptiến hành công việc sẽ được xác định bởi các chỉ dẫn của khách hàng Thí

dụ, một khách hàng có thể yêu cầu thẩm định giá chỉ dựa trên sự điều tra bênngoài Trong trường hợp đó nhà thẩm định phải dựa vào thông tin cung cấptrong mối quan hệ đối với không gian bên ngoài, và nhà thẩm định nên nêu

rõ giới hạn đó trong báo cáo thẩm định của mình

Thông thường người thẩm định chỉ chấp nhận nghĩa vụ pháp lý đốivới bên đưa ra chỉ dẫn, và sẽ làm báo cáo phù hợp riêng đối với sự sử dụngcủa khách hàng đó Trong trường hợp báo cáo thẩm định được chuẩn bị đặcthù cho việc sử dụng của một số bên Thí dụ một ngân hàng cung cấp khả

năng vay nợ, khi đó nhà thẩm định phải kiểm tra nội dung của báo cáo đảmbảo nó chứa đựng các thông tin và lời khuyên thích hợp.

Thông thường khách hàng thẩm định giá với công bố tài chính liênquan tới các hoạt động của thực thể Nhà thẩm định nên chấp nhận yêu cầucủa khách hàng, và thể hiên bằng hình thức và nội dung thích hợp trong báocáo

Báo cáo thẩm định giá nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặcmột phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằmtrong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có sựchấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định

Báo cáo cũng bao gồm một điều khoản cung cấp sự bảo vệ đối vớikhách hàng hoặc nhà thẩm định chống lại sự sử dụng báo cáo không đúngthẩm quyền của bên thứ ba

Nhà thẩm định cung cấp thẩm định giá dưới dạng một báo cáo thẩmđịnh giá bằng văn bản Trong trường hợp khi khách hàng có yêu cầu đặc biệtmột báo cáo bằng miệng, nhà thẩm định nên chứng thực lời khuyên đó bằngvăn bản, được trình bày một cách lô gic và dễ hiểu

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định cùng các công trình nghiêncứu của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạnhợp lý Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồmcó:

1 Một tuyên bố rõ ràng về tổng số rõ giá trị của bất động sản hoặcquyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm định giá

2 Tuyên bố về mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốccủa các chỉ dẫn cho nhà thẩm định

3 Ngày thẩm định giá có hiệu lực.

4 Miêu tả tình trạng pháp lý, sự bảo hộ, diện tích đất các điều khoản

và điều kiện cho thuê (nếu có), và địa chỉ bưu điện của tài sản

5 Miêu tả một cách hợp lý và rõ ràng tài sản đang được định giá, cùngvới tình trạng chung của nó

6 Tóm tắt một cách hợp lý và rõ ràng tài liệu và các điều kiện thịtrường trên đó thẩm định giá dự vào làm cơ sở

7 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng phương pháp thẩm định hoặccác phương pháp chấp nhận sử dụng để định giá

8 Tuyên bố rõ ràng về bất cứ giả thiết nào và các điều kiện hạn chếlien quan tới các kết luận của thẩm định giá

9 Khi nhà thẩm định dựa vào thông tin cung cấp, nên công bố rõ ràngtrong báo cáo về nguồn gốc chất lượng và tính chất của thông tin

10 Nếu không có khả năng hợp lý để tiến hành bất kỳ phần điều trathực tế nào, việc đó nên công bố trong báo cáo

11 Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại mà có thể có tác độngvật chất đến giá trị tài sản, nhà thẩm định nên khuyến nghị điều tra kỹ hơnnữa, hoặc là trì hoãn việc cung cấp thẩm định cho đến khi biết rõ kết quả,hoặc cung cấp thẩm định giá có ghi chép các giả định làm theo khía cạnh đó

b Đối với tài sản cư trú.

- Khi thiếu vắng sự hướng dẫn cụ thể, thẩm định giá không nên trởthành một nghiên cứu cấu trúc hoặc đi vào tính toán các thiếu sót trong cơcấu của ngôi nhà, ngoại trừ khi chúng đã trở nên rõ ràng đối với một nhàthẩm định giá có tay nghề vững vàng

- Báo cáo nên nhận dạng các chứng cớ rõ ràng về tình hình trạng thái

hư hỏng nghiêm trọng của ngôi nhà hoặc khả năng rõ ràng sẽ xảy ra đối vớichúng; các kém cỏi của việc quản lý hoặc kế hoạch bảo dưỡng các căn hộ,

mà đã rõ ràng qua sự điều tra tài sản hoặc là có thể nhận dạng được qua cáctài liệu khác có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định ở thời điểm thẩmđịnh giá ; và bất kỳ vấn đề nào khác có thể tác động vật chất tới thẩm địnhgiá

- Tất cả các vấn đề có thể tác động đến giá trị của tài sản do nhà thẩmđịnh tìm ra bởi việc nghiên cứu bản sao các chứng chỉ sở hữu, cho thuê hoặccác tài liệu khác hiện hành, nên được nhận dạng và bình luận trên báo cáo

- Các yếu tố liên quan sau nên được đưa vào tính toán trong thẩm địnhgiá;

+ Sự nắm giữ quyền lợi đang được định giá, và các điều khoản của sựthuê mướn mà quyền lợi đó là mục tiêu

+ Tuổi, loại, tiện nghi, địa điểm, thiết bị, đồ đạc được lắp đặt cố định.+ Cấu trúc và tình trạng sửa chữa chung của các công trình bao gồm bất

kỳ thiếu sót quan trọng nào đã rõ ràng đối với nhà thẩm định trong quá trìnhkhảo sát

+ Tình trạng tài sản bị tác động bởi sự lún nước và các rủi ro khác

c Đối với các tài sản nông thôn.

- Báo cáo cần có phần tóm tắt về đất đai miêu tả:

+ Loại sản xuất

+ Sự sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Khí hậu và đất trồng trọt

+ Loại đất, bao gồm các hạn chế lụt lội và sự xói mòn

- Với tài sản thuộc nghề làm vườn, nơi thu nhập dựa trên thu hoạch câytrồng có cuộc sống kéo dài trên hai năm, cần nói tới chi tiết vườn cây, tuổi,trang thiết bị nông trại và diên tích trồng thực sự; và các chi tiết sản xuất baogồm sản lượng và bao gói so sánh với trung bình khu vực, cùng với bìnhluận trên các vấn đề thực tiễn quản lý

- Với tài sản thuộc nghề làm vườn, nơi thu nhập dựa trên các thu hoạch

có thời hạn ít hơn hai năm, cần bình luận về khả năng quay vòng, các sảnlượng có liên quan tới trung bình khu vực và vấn đề thực tiễn quản lý

- Với tài sản là khu rừng thương mại, cần miêu tả chi tiết khu vực trangtrại, loại cây tuổi mật độ cây trồng và thu hoạch thực tế

- Bình luận về tình trạng bón phân cho đất, trương trình phân bón liênquan đến khả năng chuyên trở và biện pháp sản xuất

- Thẩm định giá cần đưa ra giá trị của nhà, các công trình, hoa quả, câylấy gỗ, và giá trị của đất

d Đối vớ tài sản thương mại.

- Báo cáo nên nhận dạng rõ các chứng cớ hư hại nghiêm trọng của ngôinhà hoặc tiềm năng rõ ràng sẽ xảy ra với chúng; các khác nhau trong quản

hoặc kế hoạch chiếm hữu hoặc cho thuê của tài sản, hoặc bất kỳ vấn đề nào

có ảnh hưởng vật chất tới thẩm định giá tài sản

- Bất kỳ vấn đề nào có thể tác động đến giá trị tài sản do nhà thẩm địnhgiá tìm ra từ các chứng cứ chỉ quyền sở hữu, cho thuê hoặc các tài liệu kháchiện hành, cần được nêu rõ và bình luận trên báo cáo

- Các yếu tố liên quan được đưa vào tính toán trong thẩm định giá là:+ Các chứng cớ bán thị trường có thể so sánh được, và các quan điểm

+ Xem xét đánh giá rủi ro và tác động của việc thuê không thị trườngliên quan tới đánh giá các giá trị cho thuê hiện hành và các thu nhập thịtrường, và các mối quan hệ đó trên đánh giá giá tị thị trường cuối cùng.+ Đánh giá các chi phí quá mức gắn liền với việc tu bổ lại và tác độngliên quan của các chi phí đó trên giá trị thị trường của tài sản

+ Tuổi loại, căn hộ, địa điểm, trang thiết bị, dịch vụ nhà, các đồ đạc lắpđặt cố định và tính chất của tài sản

+ Sự xây dựng và tình trạng chung của các sửa chữa và nâng cao, baogồm bất kì thiếu sót quan trọng nào đã rõ ràng trong tiến trình điều tra củanhà thẩm định.

+ Các tác động bởi sự lún, sụt, rủi ro vật lý và thị trường đối với tài sản

e Đối với mục đích cấm cố thế chấp.

- Báo cáo cung cấp cho khách hàng giá trị thị trường cho mục đích đảmbảo cầm cố thế chấp ở ngày điều tra của công trình xây dựng ở bất kì giaiđoạn hoàn thành nào theo yêu cầu của khách hàng

- Báo cáo thẩm định giá nên đáp ứng yêu cầu pháp lý tác động đến địa

vị của người cho vay và mục đích yêu cầu của các chỉ dẫn cho việc thẩmđịnh

- Cung cấp lời khuyên đối với người cho vay trong việc đánh giá rủi robao gồm việc xác định các điều khoản vay nợ, đánh giá phần trăm giá trị tối

đa cho việc nhận vốn vay nợ trước, điều khoản trả lại món nợ chính, và tỷ lệlãi

- Khi thẩm định giá được tiến hành với công trình đang xây dựng chưahoàn thành, thẩm định giá không chỉ cần nói rõ giá trị của công việc đã hoànthành, mà còn cần ước tính để hoàn thiện công trình xây dựng, và giá trị củatài sản khi hoàn thành

f.Đối với nhà đang xây dựng chưa hoàn thành.

- Khi thẩm định giá được làm với nhà đang xây dựng chưa hoàn thành,nhà thẩm định cần công bố rõ ràng trong báo cáo, và nói rõ ràng các giá trị làdựa trên giả thiết tài sản sẽ được hoàn thành phù hợp với kế hoạch và chi tiết

kỹ thuật đã được cung cấp và chi tiết kĩ thuât đã đựơc cung cấp, phù hợp với

quy định luật lệ của chính quyền Báo cáo nên ghi rõ ngày áp thẩm định giá,thông thường đó chính là ngày của báo cáo.

- Báo cáo nên miêu tả chi tiết tính chất của nguyên vật liệu xây dựng,căn hộ tính chất của các tiện nghi và các đoạn kết thúc trên đó thẩm định giádựa vào

- Nếu có dự kiến bất kỳ sự thay đổi đáng kể nào về giá trị tài sản giữngày thẩm định và ngày dự kiến hoàn thành công trình xây dựng, nên đượcnêu trong báo cáo cùng với các lý do của dự kiến khác

- Báo cáo thẩm định giá nên có ghi các điều khoản sau:

Ở ngày điều tra công trình ước tính…% hoàn thành

Báo cáo này dựa trên giả thiết rằng ngôi nhà sẽ được phát triển và hoànthành phù hợp với kế hoạch và tiêu chuẩn kỹ thuật đã miêu tả ở đây, và tiêuchuẩn xây dựng là phù hợp với giả thiết ở bên trong báo cáo báo cáo Nếu cóbất kỳ sự sai lệch đáng kể nào liênquan đến loại hình, trình bày, thiết kếhoặc các tiêu chuẩn xây dựng làm mất hiệu lực của các kết luận về giá trị đãthể hịên trong báo cáo này

Các giá trị báo cáo ở đây là dựa trên tài liệu thu thập và xem xét ởngày báo cáo Nhà thẩm định khẳng định không chịu trách nhiệm với các sựkiện không có dự kiến trước, mà nó làm thay đổi điều kiện thị trường trướckhi hoàn thành sự phát triển

- Báo cáo thẩm định cần nói rõ “thẩm định giá công trình đang pháttriển không chỉ là giá trị của công trình đã hoàn thành, mà còn ước tính chiphí để hoàn thành công trình phù hợp với kế hoạch và các chi tiết kỹ thuật