Phân tích và định giá tài sản thế chấp tại quỹ tín dụng nhân dân cơ sở thanh bình

Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng cũng như quỹ tín dụng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng chiếm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng- quỹ tín dụng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng- quỹ tín dụng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó. Có thể nói đây là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra.

BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng cũng như quỹ tín dụng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng chiếm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng- quỹ tín dụng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng- quỹ tín dụng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó. Có thể nói đây là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra. Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS) được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tại Quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở Thanh Bình thì bị coi nhẹ và thực tế tại quỹ tín dụng không có cán bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng kiêm cả địng giá. Từ những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề: “Phân tích và định giá tài sản thế chấp tại Quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở Thanh Bình” dể viết bài báo cáo tốt nghiệp. SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 1 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC PHẦN I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ, THẾ CHẤP. 1.1. Thế chấp tài sản là. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền (khoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự). Theo quy định tại điều 324 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bất động sản là các loại tài sản không di chuyển được bao gồm: đất đai nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài những bất động sản mà pháp luật quy định được dùng để thế chấp vay vốn, pháp luật về hàng không về hàng hải còn quy định tầu bay,tầu biển cũng được dùng để thế chấp vay vốn. Một điều đáng lưu ý là khi thế chấp bất động sản và bất động sản đó phát sinh hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh đó thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pháp luật đã quy định. Ví dụ: một người thế chấp khách sạn để vay vốn thì toà bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc kinh doanh SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 2 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC khách sạn cũng thuộc tài sản thế chấp nếu như bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Ví dụ: thế chấp một cái nhà để vay vốn, trong nhà có các máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủ lạnh thì tất cả những vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Ví dụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất. Tổ chức tín dụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ chức tín dụng không phải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ chức kinh doanh tiền tệ. Trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khả năng trả nợ cho tổ chức tín dụng thì lúc đó tổ chức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi nợ. 1.2. Nội dung chủ yếu của hợp đồng cầm cố thế chấp Hợp đồng cấm cố, thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau: - Tên địa chỉ của các bên ; ngày tháng năm; - Nghĩa vụ được đảm bảo; - Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh nếu là bất động sản, quyền sử dụng đất, thì phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, các vật phụ kèm theo; SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 3 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC - Giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp: ghi rõ giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp theo văn bản xác định giá trị tài sản kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định; - Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp: - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm cổ, thế chấp ; Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản phải có các nội dung chủ yếu sau: - Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm; - Nghĩa vụ được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, năm hợp đồng tín dụng; số tièn được bảo lãnh (một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ ); - Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị của hợp đồng bảo lãnh; - Quyền, nghĩa vụ của bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh; - Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh; - Cam kết của bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay khi đến hạn mà khách hang vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ; - Cam kết của bên bảo lãnh về việc xử lý tài sản bảo lãnh khi đến hạn mà không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh; - Các thoả thuận khác. SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 4 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC 1.3. Các tài sản được dùng để thế chấp. Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợp thế chấp bất động sản các tổ chức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sau đây được dùng để thế chấp: 1. Các bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng bao gồm: a. Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. b. Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. c. Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, tàu bay… d. Tài sản khác nếu pháp luật có quy định. 2. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 3. Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuê cũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vẫn thuộc sở hữu của chủ tài sản. Người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ có quyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê. 1.4. Các loại tài sản không được nhận thế chấp. Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ chức tín dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là: SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 5 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC - Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển nhượng - Tài sản đang còn tranh chấp. - Tài sản không thuộc sở hữu của người thế chấp cầm cố bảo lãnh. - Tài sản thuê mượn - Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp. - Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ khác (Trừ trường hợp quy định tại điều 17 và điều 36 của quyết định 217/QD-NH1) - Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định đánh giá. - Đất đai và tài sản gắn liền với đất không đựơc nhận thế chấp thực hiện theo quy định tại điều 25 của quyết định 217/QĐ-NH1 - Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên tắc không phải là thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó. Nhưng nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế, có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc bên cho vay được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do tổng giám đốc tổ chức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm. 1.5. Các hình thức thế chấp tài sản. Thực tế từ trước đến nay vẫn vẫn tồn tại hai hình thức thực hiện việc thế chấp tài sản như sau: SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 6 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC a. Hình thức thế chấp được thực hiện bằng lời nói. Hình thức này thường được thực hiện giữa những người có mối quan hệ đặc biệt như anh chi em, bạn bè than thiết tin cậy lẫn nhau. b. Hình thức thế chấp được thực hiện bằng văn bản nhằm bảo đảm việc thực hiện trách nhiệm dân sự. Thực hiện thực tế cho thấy rằng hình thức thế chấp bằng lời nói có độ rủi ro cao, khi có tranh chấp xảy ra không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền của mình, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Để đảm bảo quyền lợi các bên thế chấp tài sản, tại điều 347 của bộ luật dân sự quy định hình thức thế chấp như sau: Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước, nơi chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Theo quy định trên kể từ ngày bô luật dân sự có hiệu lực (ngày 1/7/1996) việc thế chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định của pháp luật vì thế thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự Theo quy định tại điều 133 của bộ luật dân sự. trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thực hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Vì vậy khi đa có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ các quy định đó. Vì vậy khi đã có quy SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 7 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ cá quy định đó. 1.6. Thời hạn thế chấp một tài sản. Thời hạn thế chấp một tài sản là do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng thế chấp. Tất nhiên không bao giờ bên nhận thế chấp lại cho vay hết cả thời gian sử dụng tài sản đó hoặc thời gian của dự án (trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất). Ví dụ: thời hạn giao đất nông nghiệp trồng cây hang năm cho hộ gia đình, cá nhân là 20 Năm, đất trồng cây lâu năm là 50 năm.Thời hạn dự án đầu tư của của người nước ngoài là 50 đến 70năm. Vậy tổ chức tín dụng không thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất đó trong suốt cả 20 năm, 50 mươi năm hoặc 70 năm mà thời hạn thế chấp phải ít hơn thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại điều 8 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì thời hạn thế chấp được tính từ ngày ký hợp đồng thế chấp Đối với một số nước trên thế giới thì thời hạn thế chấp được tính từ ngày đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo. Chỉ sau khi đăng ký việc thế chấp lúc đó ngân hàng mới cho vay tiền. 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp bất động sản. a. Bên thế chấp có quyền. Mặc dù tài sản đã được đem thế chấp để vay vốn, nhưng tài sản phải thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản và đặc biệt là đối với trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thì ngưòi đó vẫn có các quyền được quy định tại Điều 352 của bô luật dân sự sau: SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 8 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC - Được khai thác hoa lợi,lợi tức tài sản, trong trường hợp bên thế chấp giữ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu bên thế chấp giữ tài sản thế chấp; - Được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để thế chấp với người khác vay vốn, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; - Nhận lại tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp hoặc do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ chấm dứt khi bên thế chấp đã trả xong nợ huỷ bỏ thế chấp hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác (điều 352 của bộ luật đân sự). b. Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ. Theo quy định tại điều 315 của bộ luật dân sự bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ như sau: - Đăng ký việc thế chấp tài sản nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu như nhà ở và đăng ký quyền sử dụng đất, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; - Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã được đem thế chấp các lần trước đó (đối với trường hợp một tài sản đem thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự); - Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; - Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp thì ngưòi đó phải: + Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 9 – LỚP: K5_TC BÁO CÁO THỰC TẬP GVHD: NGUYỄN THẾ LỘC + Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm giá trị; - Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho và người mua, trao đổi, được tặng cho đồng ý + Riêng trường hợp thế chấp tài sản với các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ trên còn có nghĩa vụ chịu mọi chi phí phát sinh về kiểm định, định giá, công chứng và đấu giá tài sản thế chấp. Trả chi phí về bảo quản tài sản cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và bảo quản tài sản; chi phí bảo quản do hai bên thoả thuận hoặc do pháp luật nếu cố quy định của pháp luật thì tuỳ theo tính chất thời gian bảo quản tài sản và đựơc ghi vào hợp đồng thế chấp (khoản 18.5 điều 18 quyết định 217/QĐ-NH1). c. Quyền của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền quy định tại điều 354 của bộ luật dân sự như sau: - Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thoả thuận; - Yêu cầu người chiếm hữu sử dụng trái pháp luật hoàn trả tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật; - Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn trả nợ theo quy định tại điều 359; khoản 2 điều 360 của bộ luật dân sự trong trường hợp một tài sản được đem thế chấp với nhiều người để vay vốn. SVTT: TRƯƠNG THỊ THỦY TIÊN - 10 – LỚP: K5_TC . thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp thì phải: + Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của mình; nếu tài sản thế chấp. những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề: Phân tích và định giá tài sản thế chấp tại Quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở Thanh Bình dể viết bài báo cáo tốt nghiệp.