Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH NGUYỄN THỊ YẾN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Thị Yến LỜI CẢM ƠN Sau trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tơi hồn thành luận văn thạc sĩ với đề tài học “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh ” Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Phạm Hữu Nghị – người tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, bảo tạo điều kiện tốt cho từ bắt đầu nghiên cứu đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Sau Đại học – Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tơi kiến thức vô quý giá tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Đồng thời, xin chân thành cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn bè, đồng nghiệp ln giúp đỡ, động viên hỗ trợ lúc gặp phải vướng mắc, khó khăn việc học tập nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức vô hạn mà khả tác giả lại hữu hạn nên đơi lúc khó tránh khỏi sai sót định Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến, phê bình tinh thần xây dựng thầy cô hội đồng độc giả Tôi xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình việc nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất 1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 12 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 12 1.2.2 Các yêu cầu pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân17 1.2.3 Nội dung hình thức pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân19 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 25 1.3.1 Đường lối, sách Đảng 25 1.3.2 Yếu tố văn hoá, lịch sử 26 1.3.3 Nhân lực, kinh phí, sở vật chất 27 1.4 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 28 Kết luận chương 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH BẮC NINH 33 2.1 Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 33 2.1.1 Chủ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất 33 2.1.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 34 2.1.3 Căn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 36 2.1.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 46 2.1.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 47 2.1.6 Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 52 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh 55 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 55 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2014 đến năm 2017 56 2.2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa tỉnh Bắc Ninh 57 2.2.4 Một số khó khăn, vướng mắc trình triển khai thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh cá nhân 65 Kết luận chương 2: 78 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT79 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất 79 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 82 Kết luận chương 92 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND QSDĐ : Ủy ban nhân dân : Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở nước ta, Nhà nước chủ sở hữu đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất việc sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau gọi tắt giấy chứng nhận QSDĐ) Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai, đồng thời quyền mà người sử dụng đất hợp pháp hưởng Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai, có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Với thông tin thể giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, biến động sau cấp giấy, v.v), giấy chứng nhận QSDĐ giữ vai trò quan trọng Nhà nước người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả Nhà nước việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu mình; sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh sách đất đai phù hợp với thời kỳ, giai đoạn khác đất nước; theo dõi biến động đất đai, quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ sở để họ Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp, tiền đề để họ thực quyền mà pháp luật trao cho người sử dụng đất, cụ thể quan trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất Bởi lẽ đó, Nhà nước cấp quyền địa phương trọng, quan tâm đến hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tỉnh Bắc Ninh tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế động nước, trình độ dân trí cao, diện tích đất chiếm gần 40% diện tích tự nhiên Tỉnh Để góp phần tạo điều kiện cho công dân thực quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cấp Uỷ, quyền tỉnh Bắc Ninh quan tâm đạo, thực tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên thực tế cơng tác số bất cập, vướng mắc, hạn chế cần phải nghiên cứu đưa hướng giải cụ thể Để làm tốt công tác nữa, cần thiết dựa hành lang pháp lý khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận nay, từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác Xuất phát từ lý trên, học viên chọn đề tài luận văn thạc sĩ "Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Ninh" nhằm góp phần giải hạn chế, khó khăn cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, cải cách thủ tục hành chính, thực tốt chức dịch vụ công Nhà nước đăng ký đất đai, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Bắc Ninh Tình hình việc nghiên cứu Cho đến nay, pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà khoa học nghiên cứu nhiều khía cạnh khác Điển hình hàng loạt cơng trình, viết, sách chun khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Một số vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 Thạc sĩ Phạm Thu Thủy; Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/10/2007 Chính phủ tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Một số suy nghĩ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tác giả Đặng Anh Quân đăng tạp chí Khoa học pháp lý năm 2006; Phạm Thị Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Thị Phượng (2011) Pháp luật thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam; Lê Xuân Dũng (2015), Quản lý nhà nước việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Chư Păn, Gia Lai, Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam; Nguyễn Thị Minh Hồng (2015), Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam… Có thể thấy cơng trình khoa học, viết đề cập đến khía cạnh đa dạng vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo chủ quan cá nhân tơi chưa có cơng trình chuyên sâu nghiên cứu thực trạng, giải pháp, biện pháp khắc phục tồn tại, khó khăn, vướng mắc công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sở quy định pháp luật Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 Chình phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Do luận văn sâu đánh giá thực trạng, điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ đề xuất giải pháp, biện pháp khắc phục để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Mục đích Luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Từ đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có hiệu - Nhiệm vụ nghiên cứu: Thứ nhất, làm sáng tỏ khái niệm quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Thứ ba, đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đạt hiệu Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các văn pháp luật Nhà nước liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân; quan thực công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở; kết thực công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chủ yếu nghiên cứu quy định cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 văn hành công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Cơ quan Nhà nước tỉnh Bắc Ninh Về thực tiễn, đề tài nghiên cứu tình tình thực quy định Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài dựa vào quan điểm, đường lối Đảng cộng sản Việt Nam, pháp luật Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất luận điểm nhà khoa học quản lý đất đai bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Để giải yêu cầu đặt ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp vấn, phân tích tài liệu, thống kê, so sánh, lịch sử, vấn sâu chương luận văn để đánh giá thực trạng, kết quả, yếu kém, vướng mắc, khó khăn, sở đề giải pháp để khắc phục, áp dụng pháp luật nhằm thực tốt công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Về mặt lý luận: Đây cơng trình chun khảo đề cập đến quy định pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực trạng, yếu kém, vướng mắc, khó khăn cơng tác từ rút giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý nhà nước hiệu áp dụng pháp luật lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất Về mặt thực tiễn: Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo việc nghiên cứu, học tập sở nghiên cứu đào tạo chuyên ngành Luật nước ta làm nguồn tài liệu tham khảo bổ ích cho quan thực công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng, nước ta nói chung Kết cấu luận văn Ngồi phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn thể chương Chương 1: Những vấn đề lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tỉnh Bắc Ninh Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, khái niệm đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất Về khái niệm quyền sử dụng đất, có nhiều cách hiểu khác Theo từ điển Luật học Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, tặng cho, thừa kế…từ chủ thể khác có quyền sử dụng đất” Khái niệm xác định rõ nguồn gốc đất, quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, quyền khai thác lợi ích từ đất người sử dụng Điều 192 Bộ luật Dân 2005 Điều 189 Bộ luật Dân 2015 quy định quyền sử dụng “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”[3, tr 101] Xét khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích, sẵn có đất đai để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt người mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nước Quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng làm thỏa mãn nhu cầu mang lại lợi ích vật chất cho chủ sử dụng trình sử dụng đất Xét khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất quyền mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) hưởng q trình sử dụng đất Hay nói cách khác “Quyền sử dụng đất toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Chế độ quản lý sử dụng đất đai hành nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai, nhân dân trực tiếp sử dụng có quyền người sử dụng đất Ở nước ta, khái niệm quyền sở hữu toàn dân đất đai lần ghi nhận Hiến pháp năm 1980 (Điều 19) tiếp tục khẳng định Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53), Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật đất đai 2013 Căn xác lập quyền sử dụng đất, theo Điều 688 Bộ Luật Dân năm 2005: "2 Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Bộ luật pháp luật đất đai” [2, tr 277] 1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng quyền lợi hợp pháp đất đai Nhà nước bảo hộ quyền họ bị xâm hại [24, tr.139] Qua định nghĩa thấy rằng: Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư có giá trị pháp lý cao thể quyền chủ sử dụng pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất Trên sở chủ sử dụng đất công nhận, hưởng quyền lợi từ đất đai theo quy định pháp luật, đồng thời phải thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ quy định sử dụng đất nhà nước đặt Ngược lại, Nhà nước đứng bảo hộ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất - Vai trò Giấy chứng nhận QSDĐ: Thứ nhất, Giấy chứng nhận QSDĐ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo công lợi ích việc sử dụng đất Hay nói cách khác giấy chứng nhận QSDĐ pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất đất đai, đảm bảo quan trọng từ phía Nhà nước người sử dụng đất, cở sở pháp lý để Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất Thứ hai, Giấy chứng nhận QSDĐ có vai trò quan trọng, công cụ để Nhà nước quản lý đất đai chủ thể Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh sách đất đai phù hợp với thời kỳ, giai đoạn khác đất nước; theo dõi biến động đất đai, quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Thơng qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước quản lý đất đai tồn lãnh thổ, kiểm sốt giao dịch dân đất đai (hay nói cách khác kiểm soát việc mua bán, giao dịch thị trường bất động sản) thu nguồn tài từ đất đai Thứ ba, Giấy chứng nhận QSDĐ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất trước quan Nhà nước có thẩm quyền trước chủ thể khác trình khai thác, sử dụng Người cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp suốt trình sử dụng Nhà nước bảo hộ có người khác xâm hại, thực quyền với tư cách người sử dụng đất mua bán, tặng cho, trao đổi, góp vốn, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Hay nói cách khác, giấy chứng nhận QSDĐ đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, để người sử dụng đất bồi thường đất tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi; giúp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư mảnh đất Thứ tư, Giấy chứng nhận QSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ làm sở để xử lý vi phạm, tranh chấp đất đai * Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền thơng qua hệ thống pháp luật hành để xem xét cơng nhận tính hợp pháp quyền sử dụng đất người sử dụng đất, qua bảo vệ lợi ích hợp pháp chủ thể tạo tiền đề phát triển thị trường bất động sản công khai, lành mạnh 1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [5; tr 10] Trải qua thời kì lịch sử khác nhau, ban hành nhiều văn pháp luật để quản lý sử dụng tài sản quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, văn hướng dẫn thi hành giấy chứng nhận qua nhiều thời kì tồn với nhiều tên gọi khác như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng; thống thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với Dù với nhiều tên gọi khác nêu trên, song chất pháp lý chung loại giấy chứng nhận thể xác nhận Nhà nước quyền sử dụng hợp pháp 10 chủ thể diện tích đất, ngơi nhà, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất định Và tất mang ý nghĩa rằng, chúng sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể cấp giấy chứng nhận Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành tất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước cấp vào chung Giấy thống nước có tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4 Khái niệm đất ở; khái niệm quyền sở hữu nhà ở; khái niệm tài sản gắn liền với đất; khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.4.1 Khái niệm đất ở: “Đất đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà thừa đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất ở” [6, Mục 2.2 phần II] 1.1.4.2 Khái niệm quyền sử hữu nhà ở: Quyền sở hữu nhà quyền của cá nhân, tổ chức nhà pháp luật ghi nhận, đồng thời sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật 1.1.4.3 Khái niệm tài sản gắn liền với đất: “Tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm có thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất” [5, tr 125] 11 1.1.4.4 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: - Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [5, tr 12] - Khái niệm cá nhân sử dụng đất: Cá nhân sử dụng đất chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất [2, tr 204] 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.1.1 Đặc điểm đất ở: Thứ nhất, Đất loại đất phi nơng nghiệp, sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình để phục vụ nhu cầu thiết yếu, sống người nhu cầu chỗ hay gọi nơi trú ngụ Để người sống, học tập, lao động sáng tạo nhu cầu thuộc tự nhiên người phải có thức ăn, nước uống, nơi trú ngụ, khơng khí…Con người khơng thể sống mà khơng ngủ, nghỉ ngơi Vì vậy, đất loại đất mang tính tất yếu cho sống người Thứ hai, đất mang tính ổn định cao Theo quy định Luật đất đai đất loại đất Nhà nước cấp cho người sử dụng đất với hình thức sử dụng ổn định, lâu dài mà không quy định thời hạn sử dụng Hay nói cách khác người Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ người 12 Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng suốt đời họ, họ quyền sử dụng đất họ di chúc lại Quyền sử dụng đất người sử dụng chuyển nhượng cho người khác hay Nhà nước thu hồi Nhà nước phép thu hồi phải bồi thường cho người sử dụng đất trường hợp mục đích quốc phòng, an ninh hay để phát triển kinh tế - xã hội mục đích quốc gia, cơng cộng Tính ổn định cao đất điểm khác biệt đất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dự án… Thứ ba, đất thường có tài sản gắn liền nhà cơng trình phục vụ sống người Trên đất ở, người sử dụng đất thường đầu tư cơng trình xây dựng kiên cố, khu vực thị Chính đặc điểm nên Nhà nước quy định tính ổn định cao đất Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất vô thời hạn để người sử dụng đất yên tâm đầu tư cơng trình hạ tầng kiên cố đất phục vụ đời sống, đảm bảo an cư lạc nghiệp cho nhân dân Thứ tư, xét mặt kinh tế đất loại đất có giá trị kinh tế cao Giá đất có chênh lệch lớn vùng, miền khu vực khác nhau, chênh lệch giá đất khu vực thành thị với khu vực nơng thơn, vùng núi Thậm chí khu vực vị trí khác giá đất khác Giá đất thường có xu hướng tăng Sự tăng giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác phụ thuộc vào q trình thị hóa, phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, vị trí đất, nhu cầu, tâm lý người sử dụng đất khu vực…Chính giá trị kinh tế cao đất dẫn đến đất loại đất chiếm tỷ lệ tranh chấp nhiều so với loại đất khác, tranh chấp đất đa dạng: Tranh chấp mốc giới, tranh chấp nguồn gốc đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp bồi thường, tranh chấp thừa kế, tranh chấp lối đi, lối thoát nước….và tranh chấp đất diễn với người sử dụng đất anh, em ruột; bố mẹ với con; họ hàng, làng xóm với nhau…Tranh chấp đất loại tranh chấp phức tạp 13 Thứ năm, đất loại đất có nguồn gốc phức tạp Tính phức tạp nguồn gốc đất thể người sử dụng đất có quyền sử dụng đất từ nguồn gốc khác thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chia tách, chuyển đổi từ loại đất khác, lý, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, từ định án…thậm chí hộ sử dụng đất lấn chiếm hay giao trái thẩm quyền Do yếu tố lịch sử nước ta thường xuyên có chiến tranh xâm lược, trải qua chế độ trị khác nên có quy định quản lý đất đai khác nhau, tồn loại giấy tờ chứng nhận nguồn gốc đất khác Hơn nữa, thời điểm trước năm 1993 việc quản lý đất đai Nhà nước ta gặp nhiều khó khăn thiếu sở hạ tầng, nguồn nhân lực… nên không xây dựng hệ thống sở liệu đất đai hồn thiện việc xác nhận nguồn gốc đất cho người sử dụng đất số trường hợp gặp nhiều khó khăn Chính khó khăn xác định nguồn gốc đất nguyên nhân kéo dài thời hạn xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân 1.2.1.2 Đặc điểm giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất loại giấy tờ cấp sở định hành nên mang tính chất hành rõ rệt Ở nước ta, Nhà nước chủ sở hữu đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai Giấy chứng nhận mang tính chất hành - Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất văn ghi nhận quyền hộ gia đình, cá nhân đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất Kể từ cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phép thực 14 quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, góp vốn… quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất - Là loại giấy tờ sở hữu, ghi nhận quyền sở hữu loại quyền tài sản QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất Hay nói cách khác quyền sử dụng đất tài sản người sử dụng đất điều ghi nhận Điều 115 Bộ luật dân 2015 “Quyền tài sản loại quyền giá trị tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” [3, tr ] - Quyền sử dụng đất phải xác định diện tích đất cụ thể Tất thông tin phải chi tiết tới đất Thửa đất đơn vị nhỏ mang thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai 1.2.1.3 Pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực cấp giấy chứng nhận nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Như vậy, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhiều quy phạm pháp luật quy định văn khác có liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động sản, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Thông tư, quy định UBND cấp tỉnh…Hiện nay, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nước ta thường 15 xuyên có thay đổi, bổ sung theo hướng ngày hoàn thiện hơn, đáp ứng yêu cầu cơng tác tình hình 1.2.1.4 Sự cần thiết có pháp luật điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo hành lang pháp lý công khai, minh bạch công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Với quy định cụ thể cứ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở để Cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người dân đủ điều kiện, tạo công bằng, công khai người sử dụng đất Thông qua pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thể chế hóa đường lối, sách Đảng Nhà nước đất đai, đảm bảo Nhà nước ghi nhận QSDĐ cho người dân để người dân phát huy quyền đất đai Nhà nước thông qua pháp luật thực quyền đại diện chủ sở hữu thể nguyên tắc, quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng đất Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ trình cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất, có phân cơng, phân nhiệm cách rõ ràng, cụ thể thẩm quyền quan hành Nhà nước quan chuyên môn quản lý Nhà nước đất đai từ trung ương đến địa phương, góp phần cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai Bên cạnh đó, pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng việc điều tiết mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất để phát huy tối đa hiệu kinh tế - xã hội đất đai nói chung, đất nói riêng đời sống người pháp luật tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến chủ thể, quyền nghĩa vụ pháp lý họ 16 1.2.2 Các yêu cầu pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - Thứ nhất, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, QSDĐ nói riêng, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo cơng khai, minh bạch Tính cơng khai, minh bạch thể pháp luật cần quy định cách cụ thể, chi tiết chủ thể cấp giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục, thẩm quyền, thời gian, mẫu….cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tính minh bạch, cơng khai pháp luật đất đai thể quy định minh bạch hệ thống thông tin sở liệu đất đai - Thứ hai, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đảm bảo mở rộng yêu cầu dân chủ, quy định pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đưa thảo luận lấy ý kiến đóng góp nhân dân trước thơng qua Những ý kiến góp ý nhân dân phải tiếp thu, giải trình cách đầy đủ Điều vừa đảm bảo cho pháp luật thể ý chí, nguyện vọng nhân dân, vừa tạo điều kiện cho nhân dân tìm hiểu nội dung quy định pháp luật, quy định quyền nghĩa vụ q trình sử dụng đất, có liên quan trực tiếp tới hoạt động hàng ngày họ, nhờ góp phần làm cho pháp luật thực nghiêm túc hơn, đồng thời nâng cao ý thức pháp luật nhân dân - Thứ ba, pháp luật phải đảm bảo tính xác, nhanh chóng, kịp thời công tác cấp giấy chứng nhận Để đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, hội nhập tồn cầu, pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần phải rút gắn thời gian xem xét, cấp giấy chứng nhận, đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính, thực cải cách “một cửa” Bên cạnh đó, yêu cầu đặt pháp luật cấp giấy chứng nhận phải đảm bảo tính xác 17 - Thứ tư, pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất đòi hỏi đảm bảo ghi nhận bảo vệ quyền chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thông qua việc quy định rõ ràng, cụ thể quyền chủ thể, chế giải tranh chấp liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Thứ năm, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản gắn liền với đất phải có tính dự báo phòng ngừa rủi ro: Khoản Điều Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước tổ chức hoạt động theo Hiến pháp pháp luật, quản lý xã hội Hiến pháp pháp luật…”, việc dự báo phòng ngừa rủi ro nhiệm vụ quan trọng pháp luật Tính phòng ngừa rủi ro pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể quy định chặt chẽ quy trình, cứ, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất - Thứ sáu, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam Quan điểm Đảng ta xây dựng nước ta trở thành Nhà nước pháp quyền XHCN, đó, yêu cầu quan trọng phải xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh Pháp luật thước đo, chuẩn mực buộc người phải tuân theo; tổ chức, cá nhân bình đẳng trước pháp luật; tổ chức, cá nhân hoạt động quan Nhà nước dựa sở pháp luật; pháp luật không trọng bảo đảm quyền tự do, dân chủ nhân dân cơng lý mà đặc biệt trọng đến bình đẳng, cơng xã hội Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải đảm bảo xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, chặt chẽ, quy định cụ thể, chi tiết để thực công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ 18 1.2.3 Nội dung hình thức pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.3.1 Chủ thể quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân: - Nhà nước: Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai nói chung, quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng với tư cách chủ sở hữu đại diện thống quản lý toàn đất đai Nhà nước thực tư cách chủ sở hữu thông qua quan quyền lực Nhà nước, quan hành Nhà nước quan chun mơn định mang tính chất quyền lực nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai - Người sử dụng đất: + Hộ gia đình sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất: Từ Nghị số 10/NQ – TW ngày 05/4/1988 Bộ trị đổi quản lý kinh tế nông nghiệp, hộ gia đình xác lập đơn vị kinh tế tự chủ Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp cấp giấy chứng nhận QSDĐ Thể chế hóa sách Nhà nước, Luật đất đai 1993 đặt tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý hộ gia đình Với tư cách đơn vị kinh tế, hộ gia đình trở thành chủ thể độc lập quan hệ pháp luật đất đai Sự thừa nhận vai trò quan trọng hộ gia đình với yếu tố động họ kinh tế chứng tỏ rằng, việc xác lập tư cách pháp lý hộ gia đình quan hệ pháp luật đất đai tạo nên sở pháp lý cần thiết cho việc phát triển kinh tế hộ gia đình Hộ gia đình chủ thể cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật đất đai hành Theo quy định Điều Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có hộ gia đình 19 Quan niệm hộ gia đình khơng hiểu theo nghĩa quan hệ gia đình nơi cư trú, bao gồm cá nhân có quan hệ với ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột sống sinh hoạt chung gia đình hộ gia đình người ghi tên sổ hộ có mối quan hệ huyết thống gần gũi Có thể thấy rằng, tất thành viên hộ gia đình thành viên gia đình tất thành viên gia đình thành viên hộ gia đình, thành viên hội đủ yếu tố mà pháp luật quy định trở thành thành viên hộ gia đình, loại trừ cách nhìn hộ gia đình dựa vào hình thái bên ngồi như: Các thành viên phải có chung hổ hộ Như vậy, hộ gia đình chủ thể quan hệ pháp luật đất đai nói chung, chủ thể quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, gồm thành viên gắn bó với quan hệ huyết thống quan hệ nhân, có tên hộ khẩu, có quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận Việc thực quyền nghĩa vụ hộ gia đình sử dụng đất thực thơng qua người đại diện chủ hộ Với tư cách đại diện cho tất thành viên hộ gia đình Luật đất đai 2013 bổ sung quy định giải thích rõ khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, lẽ thực tế việc xác định hộ gia đình sử dụng đất có nhiều cách hiểu khác dựa tiêu chí khác dẫn đến việc áp dụng pháp luật khơng thống nhất, theo Khoản 29 Điều Luật đất đai quy định “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” [5, tr.12] + Cá nhân sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất: Cá nhân sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ thể độc lập Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thơng qua hình thức 20 định chủ thể phải tự chịu trách nhiệm hành vi trình thực quyền nghĩa vụ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Nếu so sánh cá nhân sử dụng đất với thành viên hộ gia đình sử dụng đất thấy khác biệt chủ thể tư cách pháp lý Khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thành viên hộ có quyền sử dụng tài sản chung đó, thành viên không trực tiếp thực trách nhiệm người sử dụng đất Nhà nước thực giao dịch QSDĐ mà phải thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình chủ hộ Chủ thể sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân thành loại: + Chủ thể có giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất: Đây đối tượng sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ đương nhiên hưởng đầy đủ quyền lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai + Chủ thể có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ Nhà nước cấp thông qua định hành giao đất, cho thuê đất quan quản lý đất đai, án tòa án, định thi hành án quan thi hành án có hiệu lực pháp luật thông qua nguồn gốc hợp pháp quyền sử dụng đất quyền sở xác nhận quy định khoản 1, khoản 2, khoản khoản Điều 100 Luật đất đai 2013 + Chủ thể xem xét công nhận quyền sử dụng đất: Đây chủ thể không đủ giấy tờ theo quy định việc sử dụng đất ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thời điểm sử dụng đất, phù hợp 21 với quy hoạch sử dụng đất, khơng có tranh chấp đất đai làm thủ tục để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 1.2.3.2 Khách thể quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khách thể quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất tài sản gắn liền với đất nhà cơng trình xây dựng khác đất Theo Luật đất đai năm 2013 đất chia thành loại đất nông thôn đất đô thị - Đất khu vực nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, đất để xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Luật đất đai năm 2003 luật đất đai năm 2013 thống quan niệm đất hộ gia đình nơng thơn bao gồm diện tích đất nằm khn viên hộ gia đình sử dụng làm nhà xây dựng cơng trình phục vụ trực tiếp đời sống sinh hoạt hộ gia đình Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 mở rộng phạm vi đất nông thôn so với Luật đất đai năm 2003 Theo đất nơng thơn khơng gồm có đất để xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống hộ gia đình mà có vườn, ao nằm đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn, ao nằm đất hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý sử dụng đất khu vực nông thôn - Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình khác phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất thị bố trí đồng với đất sử dụng cho mụch đích xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp bảo đảm vệ sinh môi trường cảnh quan đô thị đại 22 1.2.3.3 Nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân Nội dung quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền nghĩa vụ pháp lý chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai nên quyền nghĩa vụ Nhà nước đặc trưng Trước hết quyền người đại diện chủ sở hữu, đặc biệt quyền định đoạt đất đai như: Quyền định mục đích sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền nghĩa vụ cho người sử dụng đất…Nhà nước thực quyền người đại diện chủ sở hữu thông qua quan Quốc hội ban hành Luật, Nghị đất đai quy định điều chỉnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp thông qua quan chuyên môn văn phòng đăng ký đất đai, quan tài ngun mơi trường để thực quyền đại diện chủ sở hữu mình; Hội đồng nhân dân cấp thực quyền đại diện thông qua định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thông qua bảng giá đất…Bên cạnh đó, nghĩa vụ Nhà nước liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn đó; đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất …được quy định Điều 22 Luật đất đai năm 2013 Đối với người sử dụng đất, sở luật đất đai năm 2013, quyền nghĩa vụ pháp lý người sử dụng đất thiết kế theo phần Phần thứ bao gồm quyền nghĩa vụ chung đối tượng sử dụng đất khơng phân biệt hình thức sử dụng đất nhà nước xác lập có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với 23 đất Bên cạnh quyền người sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung người sử dụng đất có nghĩa vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất sử dụng đất mục đích; thực kê khai đăng ký đất đai; thực nghĩa vụ tài chính; thực biện pháp bảo vệ đất…Sau đó, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phân chia theo loại chủ thể, quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định mục chương 11 quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.2.3.4 Nguồn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân Nguồn luật đất đai nói chung, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân nói riêng văn quy phạm pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành chứa đựng quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác cho hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên nguồn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu Hiến pháp, Luật đất đai văn luật Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư…qua thời kỳ khác Nguồn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể Luật đất đai thường xuyên có thay đổi, bổ sung theo chu kỳ từ năm đến10 năm, kéo theo nhiều văn hướng dẫn thi hành sửa đồi Hiện nay, nguồn quan trọng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể đến Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định 104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 24 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính, Thơng tư số 26/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa chính; Thơng tư số 50/2013/TT – BTNMT ngày 27/12/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 30/2013/TT – BTNMT ngày 14/10/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thực nồng ghép việc đo đạc lập chỉnh lý đồ địa đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, sở liệu địa chính, Thơng tư số 02/2015/TT – BTNMT ngày 27/1/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Nghị định số 44/2014/NĐ – CP Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 Chình phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai… 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.3.1 Đường lối, sách Đảng Đường lối sách Đảng định mục tiêu phương hướng phát triển kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn định, định phương pháp cách thức để thực mục tiêu phương hướng Những mục tiêu, phương hướng, phương pháp cách thức Nhà nước thể chế hóa thành pháp luật tổ chức thực thực tế Vì đường lối sách Đảng yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến nội dung pháp luật Đối với pháp luật đất đai nói chung, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ quan điểm đạo Đảng đổi sách đất đai Đảng ta Khi quan điểm đạo Đảng ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống 25 quản lý pháp luật quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng, khai thác cơng dụng, lợi ích kinh tế từ đất mà khơng có quyền sở hữu đất đai; Đảng chủ trương thực đăng ký bắt buộc quyền sử dụng đất, Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp cho người đăng ký đất đai theo quy định pháp luật pháp luật có quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai; quan quản lý Nhà nước cần tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.3.2 Yếu tố văn hoá, lịch sử Văn hoá sản phẩm tinh hoa người, yếu tố định cách xử người gắn bó với người Yếu tố văn hố thường chi phối ảnh hưởng đến pháp luật, có tác động đến việc xây dựng hoàn thiện pháp luật nói chung pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, nhiều quy phạm pháp luật xác lập dựa sở tảng văn hoá Mối quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ với yếu tố văn hoá thể chỗ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ sở pháp lý quan trọng để nuôi dưỡng yếu tố văn hố phát triển lành mạnh cơng cụ để bảo vệ chuẩn mực đạo đức tốt đẹp, chuẩn mực đạo đức gia đình quy định quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thành viên gia đình chung sống gắn bó mảnh đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất cá nhân có quan hệ huyết thống với Bên cạnh đó, pháp luật ghi nhận, tôn trọng yếu tố lịch sử Yếu tố lịch sử có ảnh hưởng lớn tới pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ thể pháp luật quy định để cấp giấy chứng nhận QSDĐ nguồn gốc đất thời gian sử dụng đất Do lịch sử nước ta thường xuyên có chiến tranh xâm lược, qua chế độ trị khác nhau, giai đoạn lịch sử lại tồn giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất khác xây dựng 26 pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ pháp luật ghi nhận giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam… 1.3.3 Nhân lực, kinh phí, sở vật chất Công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng phải có nhân lực, kinh phí, sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu quản lý Nếu thiếu nhân lực nhân lực thực công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ có trình độ thấp việc thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân gặp nhiều khó khăn khơng đáp ứng yêu cầu đề Trường hợp nhân lực thực công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đầy đủ, có trình độ chun mơn, kỹ thuật việc thực công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thuận lợi đạt kết cao Do việc tuyển chọn, đào tạo, bồi dưỡng nhân lực cốt lõi để thực công tác cấp giấy chứng nhận Thực công việc phải thời gian dài nguồn kinh phí lớn Trong giai đoạn nay, việc chuyển đổi từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, xu hướng tồn cầu hóa tác động lớn đến công tác quản lý, sử dụng đất Để phục vụ cho phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho ngành kinh tế lớn thấy rõ bù trừ lẫn loại đất, loại đất tăng loại đất giảm xuống ngược lại…, dẫn đến biến động đất đai lớn Do đó, cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải thay đổi theo để đáp ứng yêu cầu xảy Vì vậy, để cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực nhanh chóng, đáp ứng yêu cầu đề cần phải có nguồn kinh phí đủ lớn để chuẩn bị sở vật chất (máy móc, trang thiết bị kỹ thuật, phương tiện làm việc…), kinh phí đào tạo nhân lực, kinh phí phục vụ đo đạc, lập đồ địa chính, chỉnh lý hồ sơ địa chính…Trong 27 năm gần kinh phí phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trích từ nguồn tiền thu tiền sử dụng đất (10%) Tuy nhiên năm qua, nguồn thu tiền sử dụng đất đạt thấp kinh phí dành cho cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ hạn chế Bên cạnh đó, số nơi, trang thiết bị, máy móc, sở vật chất phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ vừa thiếu, vừa cũ không đảm bảo yêu cầu đặt Do đó, ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh [34,tr.19] 1.4 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tại khoản Điều Luật Đất đai 1987 (được Quốc hội thơng qua ngày 29/12/1987), có đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ giấy chứng nhận QSDĐ loại giấy Luật không quy định rõ Quy định cụ thể giấy chứng nhận QSDĐ thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất (các vấn đề khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng điều kiện cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy, v.v) Kể từ đó, mẫu giấy chứng nhận QSDĐ áp dụng thống cho tổ chức, cá nhân Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay Bộ Tài nguyên Môi trường) phát hành sử dụng theo số sêri liên tục Ngày 01/11/2004, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT quy định giấy chứng nhận QSDĐ Do mẫu giấy có bìa màu đỏ nên thường gọi giấy bìa đỏ hay giấy đỏ Tuy nhiên, giấy đỏ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà thị Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất, số địa phương chủ động ban hành mẫu giấy chứng nhận tạm thời (như thành phố Hồ Chí Minh) trước ngày 05/7/1994, có mẫu giấy trắng - giấy chứng nhận tạm giao quyền sử dụng đất UBND cấp huyện ký cấp Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, quy định 28 người sử dụng đất sở hữu nhà đô thị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Mẫu giấy chứng nhận Bộ Xây dựng phát hành có bìa màu hồng nhạt nên thường gọi giấy hồng Theo đó, đất nông nghiệp, lâm nghiệp đất nông thôn tiếp tục sử dụng mẫu giấy chứng nhận QSDĐ (giấy đỏ), đất có nhà thị cấp giấy hồng Cũng khoảng thời gian này, tồn thực trạng bng lỏng quản lý nhà, đất thuộc trụ sở làm việc quan, đơn vị Nhà nước gây bất hợp lý, lãng phí, sử dụng khơng mục đích tài sản Nhà nước Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm tổ chức việc bảo tồn quỹ đất, cơng trình trụ sở quan, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà làm việc quan hành nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995 Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định quan nhà nước, đơn vị nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp phải đăng ký đất đai, nhà cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất quan quản lý công sản cấp tỉnh Sau đăng ký, quan, đơn vị, tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước Giấy chứng nhận Bộ Tài phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 có màu tím nên thường gọi giấy tím Như vậy, trước tháng 11/2004, lúc tồn mẫu GCNQSDĐ hợp pháp quan khác chịu trách nhiệm phát hành tổ chức thực cấp cho người sử dụng đất, gồm: - Giấy chứng nhận QSDĐ – giấy đỏ Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành 29 - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất – giấy hồng, Bộ Xây dựng phát hành - Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím Bộ Tài phát hành Với quy định đó, loại giấy chứng nhận cấp theo trình tự, thủ tục khác nhau; quyền nghĩa vụ người sử dụng đất liên quan có nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai Nhà nước loại đất tài sản đất bị tách rời, thuộc nhiều quan khác nhau, gây khó khăn việc kiểm sốt biến động đất đai Do đó, số thành phố trực thuộc Trung ương (như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh) có sáng kiến sáp nhập hai Sở Địa Nhà đất thành Sở Địa – Nhà đất quan cấp cho người dân loại giấy hồng Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống việc quản lý đất đai tài sản gắn liền với đất, khơng phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định giấy chứng nhận QSDĐ có thay đổi Khoản Khoản Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản” Người cấp giấy đỏ giấy hồng đổi sang giấy có chuyển quyền sử dụng đất Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định giấy chứng nhận QSDĐ mẫu giấy chứng nhận có màu đỏ Như vậy, sản phẩm giấy đỏ đời theo Luật Đất đai 2003 thay cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp tồn tại, thống 30 chung giấy chứng nhận cho loại đất tài sản đất Tuy nhiên, thực tế lại có bất cập: Thứ nhất, số lượng giấy chứng nhận QSDĐ mà người sử dụng đất phải cất giữ tăng lên Đối với người sử dụng diện tích đất bao gồm nhiều thửa, trước đây, họ cần giấy đỏ cũ (mỗi giấy chứng nhận ghi nhiều thửa), nay, đất phải cấp riêng giấy, đất nhiêu giấy đỏ (giấy chứng nhận QSDĐ cấp theo đất), kéo theo việc đo vẽ thực địa, đối chiếu, xác minh hồ sơ, đồ địa tăng lên Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗ thừa nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền đất, quyền sử dụng đất sau cấp giấy đỏ việc chuyển quyền sử dụng đất Bởi lẽ, giấy đỏ ghi nhận tài sản đất không công nhận quyền sở hữu Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản Chính mập mờ, khơng rõ ràng thuật ngữ pháp lý Điều 48 Luật Đất đai 2003 gây lúng túng cho quan cấp giấy việc xác lập quyền sở hữu tài sản đất cho người sử dụng đất Việc “ghi nhận” có phải công nhận sở hữu hay không Điều dẫn đến tranh chấp quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường vấn đề thừa nhận quyền sở hữu tài sản Sau giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ Như có tồn song song hai giấy chứng nhận: giấy hồng giấy đỏ Tuy nhiên, giấy hồng cũ thừa nhận chung cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà giấy hồng lại bỏ quyền sử dụng đất mà thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng Nghĩa diện tích đất có tài sản gắn liền, trước cần giấy hồng cũ, để cơng 31 nhận cần phải có hai giấy chứng nhận: giấy hồng chứng nhận quyền sở hữu tài sản giấy đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành tất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước cấp vào chung Giấy thống nước có tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết luận chương Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng nước ta thường xuyên sửa đổi, bổ sung theo xu hướng ngày tạo thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ Học viên sở tham khảo, tiếp thu, tìm hiểu nguồn tài liệu đưa số khái niệm, khái quát số nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất Thông qua việc khái quát sở lý luận quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho cách nhìn tổng qt, tồn diện quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Việt Nam 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH BẮC NINH 2.1 Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 2.1.1 Chủ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất - Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp quy định Điều 99 Luật đất đai 2013 đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng gồm: + Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định điều 100, 101 102 Luật đất đai; + Người Nhà nước giao đất từ sau ngày Luật có hiệu lực thi hành; + Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; + Người sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai; theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; + Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; + Người Nhà nước lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; 33 + Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp quyền sử dụng đất có; + Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận bị 2.1.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung áp dụng cho cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất - Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người 01 giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu cấp chung giấy chứng nhận trao cho người đại diện - Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực nghĩa vụ tài miễn, ghi nợ nghĩa vụ tài trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau quan có thẩm quyền cấp - Trường hợp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng 34 vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên người Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng mà Giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có yêu cầu - Trường hợp có chênh lệch diện tích số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi giấy tờ quy định Điều 100 Luật Giấy chứng nhận cấp mà ranh giới đất sử dụng không thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề cấp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất phần diện tích chênh lệch nhiều có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới đất có thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất diện tích đất đo đạc thực tế nhiều diện tích ghi giấy tờ quyền sử dụng đất phần diện tích chênh lệch nhiều (nếu có) xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Điều 99 Luật Ngoài ra, giấy chứng nhận cấp cho người đề nghị cấp giấy sau hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp nộp miễn ghi nợ theo quy định pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất giấy chứng nhận cấp sau người sử dụng đất ký hợp đồng thuê đất thực nghĩa vụ tài theo hợp đồng ký 35 2.1.3 Căn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ quy định Khoản Điều 100 Luật đất đai 2013 cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất mà nộp tiền sử dụng đất, loại giấy tờ gồm: + Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; + Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; + Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định Chính phủ [5, tr 118 - 119] - Nghị định 43/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định loại giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định Điểm g Khoản Điều 100 Luật Đất đai có tên người sử dụng đất sở để quan quản lý 36 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm: + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 + Một giấy tờ lập trình thực đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 Thủ tướng Chính phủ cơng tác đo đạc, phân hạng đăng ký thống kê ruộng đất nước quan nhà nước quản lý, bao gồm: Biên xét duyệt Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người sử dụng đất hợp pháp; Bản tổng hợp trường hợp sử dụng đất hợp pháp Ủy ban nhân dân cấp xã Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điểm a Điểm b Khoản + Dự án danh sách văn việc di dân xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt + Giấy tờ nông trường, lâm trường quốc doanh việc giao đất cho người lao động nông trường, lâm trường để làm nhà (nếu có) + Giấy tờ có nội dung quyền sở hữu nhà ở, cơng trình; việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, cơng trình Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh quan quản lý nhà nước nhà ở, xây dựng chứng nhận cho phép + Giấy tờ tạm giao đất Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng năm 1980 Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận 37 + Giấy tờ quan Nhà nước có thẩm quyền việc giao đất cho quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà xây dựng nhà để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên vốn không thuộc ngân sách nhà nước cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà vốn ngân sách nhà nước phải bàn giao quỹ nhà cho quan quản lý nhà địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định pháp luật + Bản giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai giấy tờ quy định Khoản 2, 3, 4, 5, Điều có xác nhận Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh trường hợp gốc giấy tờ bị thất lạc quan Nhà nước không lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ [8, tr.14 -15] - Nghị định 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 bổ sung thêm loại giấy tờ mà người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + Giấy tờ việc chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; + Giấy tờ việc kê khai đăng ký nhà cửa Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện cấp tỉnh xác nhận mà có ghi diện tích đất có nhà ở; + Giấy tờ đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng năm 1991 Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà cán bộ, chiến sỹ quy hoạch đất quốc phòng quan có thẩm quyền phê duyệt [11, tr.10] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ kể mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử 38 dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất (quy định Khoản Điều 100 Luật đất đai) - Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghị định 43/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ bổ sung trường hợp hộ gia đình, cá nhân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai (quy định Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ - CP): Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy hoạch xây dựng nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau gọi chung quy hoạch) không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất từ trước thời 39 điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch cơng nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004; Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đất sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch; chưa có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi cơng nhận quyền sử dụng đất + Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng năm 2014 (quy định Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ - CP): Trường hợp có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà diện tích đất lấn, chiếm khơng thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng; khơng thuộc giới xây dựng đường giao thơng; khơng có mục đích sử dụng cho trụ sở quan, cơng trình nghiệp cơng trình cơng cộng khác người sử dụng đất xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định pháp luật đất đai mà chưa quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà không thuộc trường hợp quy định Điều 61 Điều 62 Luật Đất đai 2013 (tức khơng thuộc trường hợp thu hồi đất mục đích quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo rà soát, điều 40 chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân giao không thẩm quyền (quy định Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ - CP): Trường hợp đất giao không thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất giao theo quy định Khoản Điều 20 Nghị định Trường hợp đất giao không thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2014, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Khoản Điều 20 Nghị định + Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu (quy định Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ - CP): Thửa đất sử dụng hình thành từ trước ngày văn quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh diện tích tối thiểu tách có hiệu lực thi hành mà diện tích đất nhỏ diện tích tối thiểu theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Từ ngày 03/03/2017, Nghị định 01/2017/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết Luật đất đai thức có hiệu lực Theo đó, mở rộng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp: 41 + Với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thực tế chưa thực thủ tục chuyển quyền theo quy định: Đó trường hợp người sử dụng đất thuộc trường hợp sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008; sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 mà có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ - CP; sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 mà chưa cấp giấy chứng nhận bên nhận chuyển quyền có giấy chứng nhận bên chuyển quyền người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật + Bổ sung trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ hộ gia đình, cá nhân giao đất khơng thẩm quyền: Trường hợp người đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất đựơc giao khơng thẩm quyền trước 01/7/2004, đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thời điểm cấp giấy chứng nhận có nhà khơng có nhà xem xét cấp giấy chứng nhận phải thực nghĩa vụ tài + Sửa đổi trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 sử dụng đất ổn định, tranh chấp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp có nhà : Trường hợp đất có nhà diện tích đất công nhận hạn mức công nhận đất địa phương sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993; 42 diện tích đất công nhận hạn mức giao đất địa phương sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 + Bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Trường hợp đo đạc lại mà diện tích đất thực tế nhiều diện tích ghi Giấy chứng nhận cấp giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ - CP ranh giới đất thực tế có thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có Giấy chứng nhận giấy tờ quyền sử dụng đất việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm thực sau: Một là, trường hợp diện tích đất tăng thêm nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận thực sau: Thực thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 79, khoản Điều 82 thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định Điều 76 Nghị định đất gốc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực thủ tục hợp đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm gửi thơng tin địa đến quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cho tồn diện tích đất sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã; Thực thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 79, khoản Điều 82 thủ tục cấp Giấy chứng 43 nhận lần đầu cho đất gốc theo quy định Điều 70 Nghị định đất gốc có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm gửi thơng tin địa đến quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cho tồn diện tích đất sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã Hai là, trường hợp diện tích đất tăng thêm nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định thực sau: Thực thủ tục cấp lần đầu diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 70 thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho đất gốc theo quy định Điều 76 Nghị định đất gốc cấp Giấy chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm gửi thơng tin địa đến quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cho tồn diện tích đất sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã; Thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định Điều 70 Nghị định cho toàn diện tích đất đất gốc có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định 44 Ba là, trường hợp diện tích đất tăng thêm khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định thực sau: Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai việc xem xét xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm thực theo quy định Điều 20 Nghị định này; Trường hợp diện tích đất tăng thêm người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng năm 2014 xem xét xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm thực theo quy định Điều 22 Nghị định này; Trường hợp diện tích đất tăng thêm người sử dụng đất giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng năm 2014 việc xem xét xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm thực theo quy định Điều 23 Nghị định này; Thủ tục cấp Giấy chứng nhận diện tích đất tăng thêm thực theo quy định Điều 70 cấp đổi Giấy chứng nhận cho đất gốc theo quy định Điều 76 Nghị định đất gốc cấp Giấy chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm gửi thơng tin địa đến quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cho tồn diện tích đất sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã Thủ tục cấp Giấy chứng nhận tồn diện tích đất thực theo quy định Điều 70 Nghị định đất gốc có giấy tờ quyền 45 sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 Nghị định này” + Bổ sung cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau: Nếu chung cư kết hợp với văn phòng, sở dịch vụ, thương mại, chủ đầu tư có nhu cầu có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho nhiều hộ, văn phòng, sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu chủ đầu tư 2.1.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp đổi lại Giấy chứng nhận quy định Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, cụ thể: Đối với địa phương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định Khoản Điều Nghị định Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trường hợp sau: a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng 46 Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định Khoản Điều Nghị định việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp quy định Khoản Điều thực sau: a) Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tơn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam 2.1.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân - Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quy định Điều 8, Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT bao gồm: + Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu quy định Điều 8, Thơng tư số 24/2014/TT – BTNMT: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hồ sơ gồm: Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK); Một loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP trường hợp đăng ký QSDĐ; 47 Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có sơ đồ phù hợp với trạng nhà ở, cơng trình xây dựng) Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) + Trường hợp hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời người sử dụng đất; đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận gồm có: Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK); Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP; Sơ đồ tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có sơ đồ tài sản phù hợp với trạng); Giấy chứng nhận cấp trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chứng thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) + Hồ sơ thực thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định Điều Thông tư 24/2014/TT – BTNMT gồm có: 48 Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo (Mẫu 10/ĐK); Bản gốc giấy chứng nhận cấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường hợp đất chấp tổ chức tín dụng; Hợp đồng, văn việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Trình tự cấp giấy chứng nhận: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quy định Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai + Hồ sơ nộp UBND xã (phường) nơi có đất UBND xã (phường) nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà cơng trình đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai trụ sở UBND thời gian 15 ngày Sau UBND xã (phường) nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận chuẩn bị hồ sơ, dự thảo tờ trình Phòng Tài ngun Mơi trường, dự thảo Quyết định UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận gửi Phòng Tài ngun Mơi trường để kiểm tra Phòng Tài ngun Mơi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thực kiểm tra hồ sơ trình UBND cấp huyện ký Quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận + Sau UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận, thời hạn không (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền 49 với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài Căn vào thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài nhận Giấy chứng nhận theo quy định - Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định thi hành Luật Đất đai, quy định thời gian thực số thủ tục hành đất đai trường hợp mở rộng cấp quyền sử dụng đất sau: + Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thay đổi tài sản gắn liền với đất; tách thửa, hợp đất, thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý tối đa 15 ngày + Thủ tục đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất thay đổi nghĩa vụ tài chính; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thỏa thuận hợp phân chia quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, vợ, chồng, nhóm người sử dụng đất… tối đa 10 ngày + Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không 30 ngày + Tách thửa, hợp đất; thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý không 15 ngày + Gia hạn sử dụng đất không ngày + Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân hết hạn sử dụng đất không ngày + Đăng ký xác lập thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề không 10 ngày 50 + Đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất thay đổi nghĩa vụ tài thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký khơng q 10 ngày + Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền lần; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất không 30 ngày + Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không 10 ngày + Xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng q ngày + Đăng ký, xóa đăng ký chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không ngày + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng không ngày + Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng không 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất đo vẽ lại đồ không 50 ngày + Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng bị khơng q 10 ngày + Thời gian thực thủ tục đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp khơng q 10 ngày 51 2.1.6 Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Về hình thức nội dung thống hướng dẫn Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Theo Bộ Tài ngun Mơi trường phát hành mẫu giấy chứng nhận thống áp dụng phạm vi nước loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm tờ có trang, in hình hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi Phôi giấy chứng nhận) trang bổ sung trắng, trang có kích thước 190mm x 265mm Bao gồm nội dung theo quy định sau - Quốc hiệu, Quốc huy, tên Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận 52 Hình Mẫu Giấy chứng nhận quyền hữu đất (trang trang 4) Giấy chứng nhận QSDĐ cấp nhiều giai đoạn khác mẫu giấy chứng nhận quan quản lý đất đai thời kỳ khác phát hành Vì vậy, theo quy định Khoản Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo loại mẫu thống nước” từ ngày 01/7/2014 Như vậy, mẫu giấy cấp trước theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, loại giấy cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền, quyền QSDĐ đô thị, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định Luật nhà năm 2005, Luật nhà năm 2014 Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành luật trên, Nghị định Chính 53 phủ số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lý giao dịch bất động sản nói chung, quyền QSDĐ nói riêng Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cấp giấy chứng nhận theo quy định trên, có nhu cầu đổi giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai 2013 cấp đổi mà thực nghĩa vụ lệ phí cấp đổi 2.1.7 Quy định hạn mức cấp đất cho hộ gia đình, cá nhân để cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai văn hưỡng dẫn thi hành không quy định cụ thể diện tích đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Điều 143 Luật đất đai năm 2013 quy đinh: “Căn vào quỹ đất địa phương quy hoạch phát triển nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà nơng thơn; diện tích tối thiểu tách tách đất phù hợp với điều kiện thực tế địa phương” Để thực quy định Luật đất đai, tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định 529/2014/QĐ – UBND ngày 22/12/2014 quy định hạn mức gia đất ở, diện tích tối thiểu tách đất ở, hạn mức công nhận đất ở…trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh Theo đó, hạn mức đất cho hộ gia đình, cá nhân nơng thơn 300m2/1 hộ, hạn mức đất hộ gia đình, cá nhân thị 200m2/1 hộ Diện tích đất tối thiểu để tách đất đô thị, đất nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ thuộc quy hoạch khu thị diện tích đất tối thiểu sau tách thực theo quy hoạch chi tiết duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết duyệt diện tích tối thiểu sau tách phải từ 40 m2 trở lên có kích thước cạnh khơng nhỏ 3,5 m Đất nông thôn không thuộc trường hợp kể diện tích đất tối thiểu sau tách thực 54 theo quy hoạch chi tiết duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết duyệt diện tích tối thiểu sau tách phải từ 70 m2 trở lên có kích thước cạnh khơng nhỏ m 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn tỉnh Bắc Ninh 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Bắc Ninh tỉnh cửa ngõ phía Bắc Thủ Hà Nội, trung tâm xứ Kinh Bắc cổ xưa, thuộc vùng đồng Sông Hồng, nằm tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh cửa ngõ phía Đơng Bắc thủ Hà Nội Tỉnh có địa giới hành tiếp giáp với tỉnh: Bắc Giang phía Bắc, Hải Dương phía Đơng Nam, Hưng n phía Nam thủ Hà Nội phía Tây Bắc Ninh có vị trí thuận lợi giao thơng đường đường không Các tuyến đường huyết mạch Quốc lộ 1A (đường cao tốc Hà Nội - Bắc Ninh -Lạng Sơn), Đường cao tốc 18 nối sân bay Quốc tế Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long; Quốc lộ 38 nối Bắc Ninh - Hải Dương - Hải Phòng, đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn, Hà Nội - Quảng Ninh nối liền Bắc Ninh với trung tâm kinh tế, văn hóa thương mại khu vực phía Bắc Việt Nam, với cảng hàng khơng quốc tế Nội Bài liên thông với hệ thống trục đường quốc lộ đến với miền nước Ngồi ra, Bắc Ninh có hai hệ thống sơng lớn sơng Thái Bình sơng Đuống Hệ thống sơng ngòi tạo nên mạng lưới vận tải đường thủy quan trọng, kết nối địa phương tỉnh nối liền tỉnh Bắc Ninh với tỉnh khác vùng đồng sơng Hồng Ngồi ra, chúng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động nông nghiệp sinh hoạt dân cư tỉnh 55 Nhờ vị trí địa lý thuận lợi với chế giải pháp phát triển kinh tế hợp lý, Bắc Ninh khai thác tiềm có tỉnh để trở thành trung tâm kinh tế - văn hóa phụ trợ, thành phố vệ tinh quan trọng cho Hà Nội điểm nhấn tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng Quảng Ninh Nơi vừa thị trường tiêu thụ, vừa khu vực cung cấp nguồn nhân lực, sản phẩm nông sản, vật liệu xây dựng, hàng thủ công mỹ nghệ… cho tỉnh thành vùng đồng Sông Hồng vùng lân cận Cùng với việc khai thác lợi làng nghề thủ công truyền thống, Bắc Ninh có nhiều sách thu hút đầu tư, mở rộng quy mơ sản xuất, đa dạng hóa nâng cao chất lượng sản phẩm tạo thành khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa nhỏ, cụm công nghiệp làng nghề nhằm cung cấp sản phẩm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng chỗ, nước xuất Năm 2015, quy mô GDP tỉnh Bắc Ninh 122,5 nghìn tỷ đồng, xếp thứ nước; GDP bình quân đầu người tỉnh Bắc Ninh năm 2015 đạt 5.192 USD Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Với vị trí địa lý nằm vùng đồng Bắc Bộ nên địa hình tỉnh Bắc Ninh phẳng, vùng đồng chiếm phần lớn diện tích tồn tỉnh Bắc Ninh bao gồm 01 thành phố, thị xã 06 huyện Theo số liệu thống kê năm 2016 tỉnh Bắc Ninh có tổng dân số 1.153.600 người, có diện tích tự nhiên 823km2, đất nơng nghiệp chiếm 53,12%, đất ni trồng thủy sản chiếm 6,16%, đất lâm nghiệp chiếm 0,75%, đất chuyên dùng đất chiếm 39,2%, đất chưa sử dụng 0,77% 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2014 đến năm 2017 Kết biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất từ T7/2014 T5/2017: Đất nông nghiệp giảm 310,41 (gồm: Đất trồng lúa 264,75 ha; đất rừng phòng hộ 15,68 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản 29,94 ha; đất trồng lâu năm 0,03 ha); đất phi nông nghiệp tăng 314,21 (gồm: Đất xây dựng trụ sở quan, công 56 trình nghiệp 1,84 ha; đất quốc phòng 8,14 ha; đất an ninh 0,76 ha; đất khu, cụm công nghiệp 40,83 ha; đất có di tích, danh thắng 8,71 ha; đất bãi thải, xử lý chất thải 15,09 ha; đất phát triển hạ tầng 168,6 ha; đất đô thị 35,9 ha; đất nông thôn 38,99 ha); đất chưa sử dụng giảm 3,80 [26, tr 5] Như vậy, tổng diện tích đất tăng 74,89 ha, đất thị tăng 35,9 ha; đất nông thôn tăng 38,99 2.2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa tỉnh Bắc Ninh Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nói riêng, cơng tác quản lý đất đai, nhà nói chung quan tâm cấp uỷ, quyền cấp Ngân sách Tỉnh đầu ngày nhiều cho công tác quản lý đất đai, đo đạc đồ địa chính quy, hồ sơ địa điện tử, đại hố kho lưu trữ phục vụ cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Việc thực đăng ký đất đai, xử lý tồn quản lý đất đai để công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận điều kiện để người dân hợp thức hoá đất đai sử dụng, đồng thời giúp Nhà nước quản lý đất đai, tăng thu ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất đất có nguồn gốc giao không thẩm quyền, đất lấn, chiếm góp phần hồn thành chương trình xây dựng nơng thơn từ việc cân đối nguồn thu chỗ Nhìn chung, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho loại đất địa bàn tỉnh đạt kết cao, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất phát huy quyền lợi hợp pháp mình, đồng thời ngăn chặn giao dịch không đăng ký quan nhà nước Công tác đo đạc đồ địa địa bàn tỉnh hồn thành + Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh: 57 Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho đối tượng đất có nguồn gốc ơng cha để lại, sử dụng ổn định, hợp pháp từ trước năm 1980, đạt 88,6% Đến kết cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho loại đất địa bàn tồn tỉnh sau: Đất 317.884 giấy, diện tích 8.972,28 ha, đạt 93,92%; đất quốc phòng, an ninh 73 giấy chứng nhận, diện tích 206,85 ha, đạt tỷ lệ 98,88%; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 4.255 giấy chứng nhận, diện tích 3.705,71 ha, đạt 98,69%; đất sở tơn giáo 599 giấy, diện tích 167,6 ha, đạt 96,3%; đất tín ngưỡng 596 giấy, diện tích 145,0 ha, đạt 96,4% [27, tr -10] + Công tác đo đạc, lập đồ địa chính: Thực Quyết định số 513/QĐ-TTg ngày 02/5/2012 Thủ tướng phủ việc phê duyệt Dự án “Hồn thiện, đại hóa hồ sơ, đồ địa giới hành xây dựng sở liệu địa giới hành chính”, UBND tỉnh Bắc Ninh thành lập Ban Chỉ đạo xây dựng kế hoạch tiến hành đo đạc, rà soát, xác định thực tế để xác nhận, thống địa giới hành Hồ sơ thực địa Nhìn chung, cơng tác đo đạc lập đồ địa thực theo quy trình, quy phạm thành lập đồ, cơng tác xác định địa giới hành cấp (xã, huyện, tỉnh) ln đặc biệt trọng; đường địa giới hành thể đồ xác định theo hồ sơ địa giới hành lập theo Chỉ thị 364/CT ngày 6/11/1991 [30, tr 11] Tỉnh Bắc Ninh hồn thành việc đo đạc đồ địa phủ trùm tồn tỉnh (126/126 đơn vị hành cấp xã), diện tích đo đạc 82.271,1 ha, đạt 100% so với diện tích tự nhiên (bao gồm: đồ tỷ lệ 1/500, diện tích 3.871,6 ha; đồ tỷ lệ 1/1000, diện tích 32.046,9 ha; đồ 1/2000, diện tích 46.442,7 ha); số đất đo đạc lập đồ địa 1.042.655 [28, tr 5] + Cơng tác lập sổ địa chính: 58 100% số đơn vị cấp xã lập sổ địa cho đất đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sử dụng, cập nhật, chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai, thơng tin đất vào sổ địa dạng giấy [28, tr 5- 6] + Tập trung xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai Dự án tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai giai đoạn 2009-2015 UBND tỉnh phê duyệt Quyết định 1790/QĐ-UBND ngày 09/12/2008 điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 1748/QĐ-UBND ngày 31/12/2012 Đến nay, hoàn thành dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu đất đai cho 21 xã, phường, thị trấn, hồn thành dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu đất đai thị xã Từ Sơn 12/12 xã, phường Hiện nay, liệu địa 21 xã, phường, thị trấn tích hợp vào sở liệu đất đai tỉnh Đang thực xong 14 xã, thị trấn huyện Lương Tài; triển khai thực dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu đất đai huyện Gia Bình (14 xã, thị trấn) [28, tr 6] + Về cải cách thủ tục hành chính: Thực rà sốt, chuẩn hóa thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý ngành theo Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 744/QĐ-UBND ngày 29/6/2016 công bố danh mục nội dung 74 thủ tục hành chuẩn hóa áp dụng địa bàn tỉnh, có 41 thủ tục đất đai (06 thủ tục hành công bố theo văn quy phạm pháp luật hành xem xét, đánh giá, theo dõi nhằm bảo đảm tính khả thi, đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch đảm bảo quản lý thống nhất, khơng chồng chéo q trình tổ chức thực hiện; phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành đất 59 đai gắn với trách nhiệm giải cấp), gồm: Cấp tỉnh 34 thủ tục; cấp huyện 06 thủ tục; cấp xã 01 thủ tục Trên sở Quyết định số 744/QĐ-UBND ngày 29/6/2016 UBND tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường rà soát, đề xuất cắt giảm thời gian thực thủ tục hành giao đất, cho thuê đất xuống 12 ngày, tỷ lệ cắt giảm đạt 20% Ban hành Quy chế thực chế cửa liên thơng giải thủ tục hành thuộc lĩnh vực đất đai áp dụng địa bàn tỉnh Cơng khai số điện thoại đường dây nóng để tổ chức công dân kịp thời phản ánh việc cán bộ, cơng chức có hành vi sách nhiễu, gây khó khăn việc giải hồ sơ thủ tục hành [ 27, tr 13] + Về ban hành văn quy định chi tiết thi hành: Từ ngày 01/7/2014 đến nay, UBND tỉnh ban hành 20 văn quy định chi tiết thi hành, gồm: Quyết số 322/2014/QĐ-UBND ngày 16/7/2014 việc ban hành đơn giá đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 333/QĐ-UBND ngày 31/7/2014 hệ số điều chỉnh giá đất năm 2014 để tính tiền sử dụng đất diện tích vượt hạn mức tính tiền thuê đất Quyết định số 339/2014/QĐ-UBND ngày 05/8/2014 việc quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 528/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 việc Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất thực trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn tỉnh Bắc Ninh 60 Quyết định số 529/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 việc ban hành Quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu tách đất ở; hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 việc ban hành Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019) Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 việc ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 04/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 việc ban hành Quy định ưu đãi dự án đầu tư thuộc lĩnh vực xã hội hoá sử dụng đất đô thị địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 08/2015/QĐ-UBND ngày 18/3/2015 việc Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 09/2015/QĐ-UBND ngày 23/3/2015 việc ban hành Quy định chế phối hợp thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 24/2015/QĐ-UBND ngày 24/6/2015 việc ban hành Quy định trách nhiệm người đứng đầu quan, tổ chức, đơn vị quản lý đất đai địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 29/9/2015 việc ban hành Quy định mức nộp khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp địa bàn tỉnh Bắc Ninh 61 Quyết định số 36/2015/QĐ-UBND ngày 17/11/2015 việc ban hành Quy định thu, quản lý sử dụng loại phí, lệ phí tài nguyên môi trường thực địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND ngày 17/12/2015 việc ban hành Quy định phân công trách nhiệm quản lý nhà nước lĩnh vực giá áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 45/2015/QĐ-UBND ngày 30/12/2015 việc ban hành Quy chế phối hợp tiếp nhận, xử lý phản ánh kiến nghị cá nhân, tổ chức quy định hành địa bàn tỉnh Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 việc sửa đổi, bổ sung Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 22/3/2016 việc ban hành Quy chế phối hợp Trung tâm phát triển quỹ đất với UBND huyện, thị xã, thành phố, phòng Tài ngun Mơi trường, quan tài quan, đơn vị khác có liên quan Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 24/3/2016 việc ban hành Quy chế thực chế cửa liên thông giải thủ tục hành thuộc lĩnh vực đất đai áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 14/2016/QĐ-UBND ngày 05/4/2016 việc Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn tỉnh Bắc Ninh Quyết định số 48/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2016 việc ban hành giá dịch vụ đo đạc, lập đồ địa trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép thực việc chuyển mục đích sử dụng đất nơi chưa có đồ địa có tọa độ Việc ban hành văn pháp luật kịp thời đầy đủ tạo điều kiện cho việc quản lý sử dụng tốt tài nguyên đất đai địa bàn tỉnh [26, tr - - 4] 62 + Cơng tác hồn thiện sách, pháp luật đất đai Để thể chế hóa quan điểm, chủ trương đất đai theo tinh thần Nghị số 19-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương khoá XI, UBND tỉnh ban hành 13 văn pháp luật: - Quyết định ban hành đơn giá đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu tách đất ở; hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng địa bàn tỉnh - Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất thực trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn tỉnh - Quy định chế phối hợp thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Quy định trách nhiệm người đứng đầu quan, tổ chức, đơn vị quản lý đất đai địa bàn tỉnh - Quy định thu, quản lý sử dụng loại phí, lệ phí tài ngun mơi trường thực địa bàn tỉnh - Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh - Quy định đơn giá thuê đất địa bàn tỉnh - Quy định phân công trách nhiệm quản lý nhà nước lĩnh vực giá áp dụng địa bàn tỉnh 63 - Quy định mức nộp khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp địa bàn tỉnh - Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh - Quy chế phối hợp tiếp nhận, xử lý phản ánh kiến nghị cá nhân, tổ chức quy định hành địa bàn tỉnh - Quy chế thực chế cửa liên thông giải thủ tục hành thuộc lĩnh vực đất đai - Quy chế phối hợp Trung tâm phát triển quỹ đất với UBND huyện, thị xã, thành phố, phòng Tài ngun Mơi trường, quan tài quan, đơn vị khác có liên quan Việc ban hành văn pháp luật nhằm thể chế hóa quan điểm, chủ trương đất đai theo tinh thần Nghị số 19-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương khoá XI kịp thời đầy đủ tạo điều kiện cho việc quản lý sử dụng tốt tài nguyên đất đai địa bàn tỉnh [28, tr – 3] BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ CẤP GCNQSDĐ Ở TRONG NĂM TẠI TỈNH BẮC NINH Diện tích đất STT cấp GCNQSDĐ Số lượng GCNQSDĐ Đạt tỷ lệ 2014 8.782,8 310.336 giấy 91,9%; 2015 8.946.18 316.371 giấy 93,65% 2016 8.972,28 317.884 giấy 93,92%; 64 Ghi 2.2.4 Một số khó khăn, vướng mắc trình triển khai thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh cá nhân Bên cạnh kết đạt cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh gặp số khó khăn, vướng mắc: 2.2.4.1 Khó khăn từ quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất: Một là, hệ thống pháp luật thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm nhiều văn hướng dẫn thi hành thường xuyên thay đổi: Pháp luật điều chình cấp giấy chứng nhận QSDĐ nước ta với số lượng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lớn liên tục có sửa đổi, bổ sung, nhiều quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng đơn vị hành địa phương gặp nhiều khó khăn Các văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định 104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa chính, Thơng tư số 26/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa chính; Thơng tư số 50/2013/TT – BTNMT ngày 27/12/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản 65 gắn liền với đất, Thông tư số 30/2013/TT – BTNMT ngày 14/10/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thực nồng ghép việc đo đạc lập chỉnh lý đồ địa đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, sở liệu địa chính, Thơng tư số 02/2015/TT – BTNMT ngày 27/1/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Nghị định số 44/2014/NĐ – CP Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 Chình phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai…Ngồi nhiều văn Ủy ban nhân dân tỉnh quy định quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất, giá dịch vụ đo đạc, lập đồ địa chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất diện tích vượt hạn mức… Hơn thế, với trình độ dân trí số nơi thấp, người dân sống vùng nơng thơn việc hiểu nắm bắt quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ để bảo vệ quyền lợi khó khăn, họ hồn tồn phụ thuộc vào trình độ cán làm cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương Cũng mà tượng tham nhũng, sách nhiễu, sai phạm lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ diễn Nhiều cán thực thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cố tình đặt quy định, đòi hỏi ngồi lề cố tình tạo rắc rối, phức tạp, gây khó dễ nhũng nhiễu, hạch sách người xin cấp giấy Hai là, quy định hộ gia đình sử dụng đất: Theo Điều Luật đất đai năm 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ vào giấy tờ để xác định xác số lượng thành viên hộ sử dụng đất Theo 66 Khoản Điều Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định: “1 Ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: c) Hộ gia đình sử dụng đất ghi "Hộ ơng" (hoặc "Hộ bà"), sau ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân chủ hộ gia đình quy định Điểm a Khoản này; địa thường trú hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi người đại diện thành viên khác hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác hộ gia đình có vợ chồng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi họ tên, năm sinh người vợ chồng đó” Giữa quy định hộ gia đình Bộ luật dân hộ gia đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng dẫn đến số vướng mắc như: Trường hợp vào sổ hộ gia đình để xác định chủ sử dụng đất dẫn đến bất cập chuyển dịch đất như: Có trường hợp người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sổ hộ gia đình Chủ hộ phép đại diện cho hộ gia đình đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế khơng trường hợp có người có tên sổ hộ mục đích họ để cư trú hợp pháp xin cho vào học tuyến Có trường hợp người có tên sổ hộ họ ly khỏi hộ từ lâu, khơng liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản cá nhân người chủ hộ Ngoài ra, người đứng tên hộ sử dụng đất chết sổ hộ đổi lại nhiều lần tên người khơng sổ hộ Do chưa thống nội dung ghi tên chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung chung “Cấp cho hộ gia đình ơng A” nên có tranh chấp Tòa án phải nhiều thời gian 67 thẩm tra, xác minh làm rõ nguồn gốc đất, người có quyền sử dụng đất hộ gia đình Ba là, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tuy nhiên tồn quy định không thống nội dung luật với văn hướng dẫn thi hành; mâu thuẫn điều văn văn quy phạm pháp luật với nhau; số nội dung lại chưa có hướng dẫn cụ thể: - Chưa có hướng dẫn cụ thể giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất quan, tổ chức phép thực thời điểm thực áp dụng làm cấp giấy chứng nhận QSDĐ [5, Điều 119] - Tại Điểm c Khoản Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định giấy tờ lập trình thực đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299 – TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 Thủ tướng Chính phủ cơng tác đo đạc, phân hạng đăng ký thống kê ruộng đất nước quản lý có “Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất” (đối với trường hợp khơng có biên xét duyệt Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã tổng hợp trường hợp sử dụng đất hợp pháp UBND xã Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã lập) cấp giấy chứng nhận QSDĐ không quy định cụ thể “Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất” có chữ ký người kê khai khơng có xác nhận Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã có coi giấy tờ làm cấp giấy chứng nhận - Trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ quy định Điểm a Khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận bên chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định người nhận chuyển quyền sử dụng đất 68 nộp đơn “đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Trong Khoản Điều Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động đất đai - Khoản Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Khoản Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng có khơng đồng thời gian niêm yết thông báo giấy chứng nhận QSDĐ trụ sở UBND cấp xã theo Nghị định số 43/2014/NĐ – CP 30 ngày theo Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT quy định 15 ngày - Sự thiếu quán nội dung Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Cụ thể Điều 105 Luật đất đai quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường, không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước Tuy nhiên, Điều 37, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành lại quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngồi - Chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp đăng ký biến động cho người sử dụng đất đất có nhiều người sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng trường hợp chủ sử dụng đất xây dựng không phép, sai phép, không quy hoạch sai dự án đầu tư duyệt sau ngày 1/7/2006; xác định ranh giới đất đất nông nghiệp đất có vườn, ao… - Quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ vướng mắc trường hợp tách thửa, theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ - CP Chính phủ, trường hợp tách làm thủ tục cấp giấy chứng nhận phải lập hợp đồng chuyển nhượng quan công chứng trước nộp hồ sơ văn phòng đăng ký đất đai để thực công tác đo vẽ đất, xác định điều kiện tách Thủ tục 69 gây khó khăn q trình triển khai thực trường hợp đất không đủ điều kiện tách diện tích chuyển nhượng có sai lệch so với hợp đồng công chứng - Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành chưa xem xét, giải cấp giấy chứng nhận (với mục đích đất ở) đối tượng thực khó khăn, thuộc diện sách nhu cầu thiết nhà xây dựng nhà đất nông nghiệp sau ngày 1/7/2004 nên không cấp Giấy chứng nhận Bốn là, Chưa có hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai Điểm d Khoản Điều 106 Luật Đất đai Năm là, Việc thu tiền sử dụng đất theo quy định Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ chưa quy định cụ thể trường hợp giao đất trái thẩm quyền địa phương thu tiền sử dụng đất Sáu là, Chưa có hướng dẫn trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có giấy tờ đơn vị quốc phòng giao đất làm nhà trước ngày 11/7/1991 mà việc giao đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà cán bộ, chiến sỹ quy hoạch đất quốc phòng quan có thẩm quyền phê duyệt 2.2.4.2 Khó khăn từ thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - Đối với đất giao trái thẩm quyền: Các trường hợp đất số cán Ủy ban nhân dân xã Nguyệt Đức, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh tự ý bán đất ruộng, ao trái thẩm quyền cho hộ dân vào năm từ năm 1992, 1993 Ủy ban nhân dân xã Nguyệt Đức thu thêm tiền hộ gia đình, cá nhân để hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc bán đất trái thẩm quyền số cán xã Nguyệt Đức, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh thời điểm nêu Cơ quan Nhà nước 70 xử lý Tuy nhiên, đến Ủy ban nhân dân huyện Thuận Thành chưa có định chuyển đổi mục đích sử dụng đất thời điểm diện tích đất ao, ruộng phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất đất ở, tiến hành bán đấu giá tạo điều kiện cho hộ dân mua trước có điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, xây dựng nhà kiên cố đất, đất không tranh chấp, khiếu kiện số hộ chuyển nhượng cho chủ sử dụng khác Các hộ dân mua đất mua số cán Ủy ban nhân dân xã Nguyệt Đức bán trái thẩm quyền nên lo lắng Cơ quan quản lý Nhà nước xử lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ để họ thật yên tâm đầu tư mảnh đất sử dụng - Việc chấp hành thời hạn cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trường hợp vi phạm: + Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân số trường hợp chậm trễ, chưa đảm bảo theo thời gian quy định, tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận tồn đọng, chậm giải hạn Nhiều trường hợp xử lý khắc phục tình trạng chậm giải cách trả lại hồ sơ cho cấp xã người sử dụng đất để bổ sung, hồn thiện khơng quy định Các trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận lần đầu trường hợp phức tạp, khó khăn nguồn gốc đất lịch sử để lại nhiều phức tạp, đất có tranh chấp, tình trạng hộ dân lấn chiếm đất… Tỷ lệ hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ giải chậm, muộn chiếm tỷ lệ 2% Tóm lại, công tác đăng ký, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc xử lý trường hợp tồn đọng mang tính phổ biến kéo dài phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận chậm, chưa kịp thời [28, tr 9] Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chậm số nguyên nhân như: + Nguồn gốc đất, hồ sơ địa để làm sở cấp giấy chứng nhận QSDĐ phức tạp; công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trước chưa 71 gắn liền với công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai nên hồ sơ không thống + Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng trước năm 2013 cấp sở đồ 299 trích đo sơ đồ vị trí đất nên độ xác khơng cao; giấy chứng nhận khơng chỉnh lý biến động kịp thời; giấy chứng nhận cấp trước quy trình khơng chặt chẽ dẫn đến việc sai lệch thông tin người sử dụng đất với giấy tờ nhân thân có thơng tin đất khơng xác nên gây khó khăn việc kê khai cấp đổi; trạng sử dụng đất biến động nhiều so với giấy chứng nhận cấp, để cấp đổi theo trạng cần phải có thời gian xác minh diện tích tăng có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay khơng Tình trạng chia tách cho mua bán chuyển nhượng từ lâu không làm thủ tục đăng ký đất đai dẫn đến trạng sử dụng đất thay đổi so với giấy chứng nhận cấp (phải thực thủ tục đăng ký biến động theo quy định) dẫn đến thời gian thực kéo dài… + Một nguyên nhân chậm trễ thái độ thực thi công vụ cán bộ, công chức chưa tốt, phận cán gây khó khăn, phiền hà cho người dân gây xúc dư luận Nhiều cán thực thủ tục đăng ký đất đai cho người dân u cầu “tiền lót tay” bơi trơn để rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Việc tiếp nhận giải thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp chưa thực bước theo quy trình: Mặc dù đến hầu hết sở, ban, ngành địa bàn tỉnh Bắc Ninh áp dụng chế “một cửa”, “một cửa điện tử liên thông” vào nhiều lĩnh vực nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân, giúp người dân bớt công đoạn lại nhiều lần có lĩnh vực đất đai thực tế việc áp dụng chế “một cửa” chưa bảo đảm yêu cầu nên người dân phải tự đến kho bạc quan thuế để thực nghĩa vụ tài Trường hợp nộp hồ sơ xã xã chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất qua phận “một 72 cửa" hợp đồng đo đạc, người dân lại phải gặp trực tiếp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất dẫn đến rườm rà, kéo dài thời gian giải Hơn nữa, số xã, huyện xây dựng ứng dụng mơ hình “một cửa điện tử” hoạt động lại thiếu đồng bộ, lúng túng dẫn đến việc cập nhật giữ liệu chưa chuẩn xác, kịp thời, hiệu mang lại chưa cao Bên cạnh đó, phận cửa chưa thực theo chế liên thông đại nên liên hệ công tác lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất phải nhiều thời gian cho việc liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quan liên quan Kho bạc Nhà nước, Ngân hàng không theo dõi thông tin kết giải hồ sơ qua hệ thống mà phải hỏi trực tiếp cán tiếp nhận trả kết Còn có trường hợp quan thực việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa tuân thủ đầy đủ bước, quy trình tiến hành nhận làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân không lập phiếu biên nhận hồ sơ khách hàng; khơng có phiếu hẹn trả kết quả; chưa vào sổ theo dõi hồ sơ không kiểm tra, xác minh thực địa…Thậm chí có đơn vị tình trạng nhận hồ sơ từ xã gửi lên phận chuyên môn mà không thông qua phận tiếp nhận “một cửa” UBND cấp huyện, thành phố thuộc tỉnh Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chủ yếu cấp tập trung cấp xã ban hành thông báo công khai danh sách hộ đủ điều kiện cấp tờ trình đề nghị gửi lên huyện, giải xong huyện chuyển cho xã thông báo trả cho nhân dân, dẫn đến khơng tn thủ đầy đủ quy trình, thủ tục hành chính, kéo dài thời gian giải quyết, gây khó khăn cho nhân dân - Việc rà soát, bổ sung thủ tục hành mới, bãi bỏ thủ tục hành khơng phù hợp số huyện chưa kịp thời Nhiều đơn vị thời hạn giải hồ sơ quy định bảng niêm yết thủ tục hành áp dụng thời gian theo quy định cũ trước Chưa kể đến, việc nêm yết, cơng khai thủ tục hành giấy tờ, hồ sơ, mức thu phí, lệ phí thời gian giải loại công việc phận tiếp nhận trả kết số quan, đơn vị, địa phương chưa thực khoa học, chưa tách riêng theo lĩnh vực, địa điểm niêm yết chưa phù hợp, mang tính hình thức, đối phó 73 Rõ ràng, việc khắc phục hạn chế nêu vấn đề cần cấp, ngành quan tâm nhằm góp phần nâng cao hiệu cơng tác cải cách hành chính, tạo thuận lợi cho người dân bước hoàn thiện, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai - Thiếu phối hợp đồng quan Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài ngun Mơi trường, Chi cục Thuế phòng ban liên quan dẫn đến khó khăn cho người xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Quan điểm bên chưa thống q trình thực nhiệm vụ Bên cạnh đó, chưa có thống nhất, hướng dẫn cụ thể nên chuyển hồ sơ, thơng tin sang Chi cục Thuế phải bổ sung số giấy tờ quy định - Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ, gia đình nhiều sai sót so với thực tế, việc chỉnh sửa chưa kịp thời gây khó khăn cho người dân khó khăn cho quan pháp luật giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp mốc giới…: Vẫn trường hợp quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận cho người dân không với diện tích đất thực tế Lý dẫn đến khác diện tích đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất thực tế cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa thời điểm trước nhiều bất cập, trang thiết bị phục vụ đo đạc chưa thật đại nên sai số, quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm theo đợt, phụ thuộc vào kê khai người dân mà chưa tiến hành đo đạc chi tiết Tuy nhiên người sử dụng đất quan nhà nước chưa thực thường xuyên việc rà sốt, chỉnh sửa kịp thời gây khó khăn lớn cho quan Nhà nước, Tòa án giải tranh chấp đất liên quan đến mốc giới Diện tích đất đo, vẽ thực tế Tòa án q trình xem xét, thẩm định chỗ cho kết khác so với kết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ, mốc giới cũ nhiều trường hợp khơng dẫn đến nhiều vụ án phải kéo dài thời gian giải giải người dân khiếu kiện kéo dài 74 - Hồ sơ lưu trữ Chi nhánh từ thời kỳ trước năm 1993 gần khơng có: Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm trước năm 1993 thực cách tập trung cho xã theo kế hoạch, đơn giản, qua loa, không quy định, thiếu trách nhiệm dẫn đến hồ sơ cấp giấy chứng nhận năm trước năm 1993 không lưu trữ đầy đủ Việc ảnh hưởng đến công tác quản lý, cập nhật hồ sơ địa chính, khai thác thơng tin địa - Cơng tác cập nhật hồ sơ địa chưa quan tâm mức dẫn đến lỗ hổng công tác cập nhật: Trên thực tế nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ người cấp giấy chứng nhận lại chưa có tên sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận ,nhiều trường hợp chuyển quyền nhiều lần hồ sơ địa chưa chỉnh lý, bổ sung vào phần thay đổi sau cấp giấy chứng nhận kịp thời Các biến động phát sinh chưa cập nhật đồ dạng giấy kịp thời Tuy nhiên, hệ thống đồ địa chính, hồ sơ địa thành lập qua nhiều thời kỳ khác nhau, nội dung thông tin đất chưa đồng bộ, thống chuẩn liệu, dẫn đến việc quản lý, khai thác sử dụng hiệu quả, công tác đăng ký cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai; hệ thống phần mềm quản trị sở liệu chưa ổn định, thường xuyên phải cập nhật để xử lý tồn nhập liệu, tích hợp liệu vận hành [26, tr 8] - Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định khu vực, vị trí để xác định nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất dẫn đến tình trạng việc xác định khu vực vị trí đất theo bảng giá đất UBND tỉnh thường theo cảm tính, chưa xác, chưa thuyết phục - Chậm thực việc cấp giấy chứng nhận cho bên mua nhà dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành tương lai, nhà chung cư: 75 Do hầu hết hộ qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ mua bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục quy định Nên việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khó khăn, góp phần gây nên ách tắc kéo dài - Các dự án giao đất cho nhân dân xã địa bàn huyện, phần lớn chủ đầu tư chưa thực cập nhật đồ địa nên gây khó khăn q trình in, cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân Hơn có số dự án cấp GCN cho nhân dân chưa thực cập nhật đồ địa - Bên cạnh kết quả, thành tựu đạt được, việc thực chế "một cửa", "một cửa liên thông" cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn chế sau: - Ý thức trách nhiệm thực nhiệm vụ, công vụ, thái độ phục vụ nhân dân đa số cán bộ, công chức có chuyển biến chậm Một phận cán bộ, công chức làm việc phận tiếp nhận trả kết thiếu trách nhiệm, chưa quan tâm đầy đủ đến thời hạn hẹn trả hồ sơ cho tổ chức, công dân nên để hồ sơ tồn đọng, kéo dài, có trường hợp sách nhiễu, gây phiền hà cho nhân dân Một phận không nhỏ cán bộ, công chức phận "một cửa" chưa thạo việc, hạn chế lực, giải thích, tiếp nhận hồ sơ người dân khơng thỏa đáng, đầy đủ dẫn đến việc người dân phải lại nhiều lần Có cơng chức phòng chun mơn thẩm định giải hồ sơ thiếu linh hoạt, máy móc, có biểu quan liêu xử lý công việc Một số cán bộ, đảng viên chưa nêu cao tính chủ động, sáng tạo, đề cao trách nhiệm thực nhiệm vụ Tinh thần đấu tranh tự phê bình phê bình chưa phát huy cao [29, tr 10] - Việc triển khai thực chế "một cửa", "một cửa liên thông" thiếu đồng bộ, thủ tục giải số loại hồ sơ hành bị cắt khúc theo cấp hành chính, chưa tạo thành quy trình giải thống từ Trung ương đến địa phương nên gây phiền hà cho tổ chức, công dân thực giao dịch hành Quan hệ phối hợp giải hồ sơ cấp, ngành có 76 tiến bộ, tồn nhiều thiếu sót, ý thức cộng đồng trách nhiệm bên chưa cao, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm - Công tác tuyên truyền cải cách thủ tục hành theo chế "một cửa", "một cửa liên thông" tiến hành chưa mạnh thiếu chiều sâu, chưa tạo chuyển biến nhận thức trách nhiệm thực công vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức hiểu biết nhân dân chế "một cửa", "một cửa liên thông" - Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động phận "một cửa" quan hành cấp số địa phương chưa quan tâm hỗ trợ đầy đủ Công khai thủ tục hành phận "một cửa" số địa phương chưa tốt theo yêu cầu, không đầy đủ, thiếu thông tin, không cập nhật kịp thời quy định mới, nhiều nơi công khai thủ tục lại thiếu mẫu đơn, mẫu tờ khai 2.2.4.3 Khó khăn từ phía người sử dụng đất - Còn số trường hợp người sử dụng đất chưa ý thức tầm quan trọng việc đăng ký đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhiều trường hợp người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao, không đủ khả nộp tiền nên không thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Đất đai ngày có giá, đất khu vực đô thị nên số họ gia đình, cá nhân sử dụng đất thường khai tăng diện tích sử dụng thực tế so với diện tích sử dụng mình, trường hợp sử dụng đất giáp với đất công, giáp với hành lang giao thơng…gây khó khăn q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất giấy tờ chuyển nhượng không đủ chữ ký bên giấy tờ mua bán, tặng cho…gây khó khăn cho quan cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận 77 Kết luận chương 2: Trong nhiều năm qua, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh có nhiều thành tựu đáng kể, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao (năm 2016 đạt tỷ lệ 93,92%), cấp số Giấy chứng nhận tồn đọng cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn, góp phần khơng nhỏ cơng tác quản lý biến động đất đai tăng thêm nguồn thu cho ngân sách cho Tỉnh Tuy nhiên, trình triển khai thực hiện, bên cạnh kết đạt được, công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ bất cập, hạn chế nhiều nguyên nhân từ phía quy định pháp luật đất đai hành bất cập, chồng chéo, số trường hợp chưa có hướng dẫn thi hành; trình độ chun mơn cán làm cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đồng đều; việc chấp hành thời hạn cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trường hợp vi phạm; hồ sơ lưu trữ trước năm 1993 chưa khoa học, đầy đủ; chế "một cửa", "một cửa liên thông" cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn chế …Vì vậy, để khắc phục tồn nêu trên, sau đây, luận văn đưa số phương hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 78 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: Hiện nay, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhiều quy phạm pháp luật quy định văn khác có liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động sản, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Thông tư, quy định UBND cấp tỉnh Các văn pháp luật tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ ổn định cho hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, thực tế cho thấy trình áp dụng quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tồn số bất cập, vướng mắc gây khó khăn cho quan Nhà nước thực thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ thể sử dụng đất làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận Vì vậy, việc phải sửa đổi, bổ sung tồn diện bất cập tồn hệ thống pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nước ta yêu cầu mang tính cấp thiết quan trọng trọng để Nhà nước hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất, chứng tỏ khả Nhà nước việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu mình; tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền mà pháp luật trao cho người sử dụng đất, cụ thể quan trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất 79 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất Hiện nay, từ thực tế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh cho thấy nguyên nhân quan trọng việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ số vướng mắc, tồn đọng quy định pháp luật đất đai chưa rõ ràng, có mâu thuẫn văn hướng dẫn thi hành, bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn, vướng mắc công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ Vì vậy, kiến nghị để pháp luật đất đai thực hiệu quan Nhà nước có thẩm quyền cần sớm có văn hướng dẫn cụ thể để giải tồn đọng công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cụ thể sau: Đối với trường hợp đăng ký lần đầu: - Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký QSDĐ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp thời điểm trước ngày 15/10/1993 có thời hạn tháng đến năm (hiện hết thời hạn) người sử dụng đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp coi Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai năm 2013 - Trường hợp thực Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 công tác đo đạc, phân hạng đăng ký ruộng đất nước, Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Tổng cục quản lý ruộng đất, UBND cấp xã có trách nhiệm đăng ký ruộng đất cho chủ sử dụng đất Tuy nhiên thực tế UBND cấp xã lập sổ mục kê sổ địa mà khơng có sổ đăng ký ruộng đất Đồng thời sổ mục kê, sổ địa khơng lập theo hướng dẫn thời điểm lập sổ sau ngày 15/10/1993 thì: + Trường hợp người sử dụng đất thực đăng ký đất đai trước ngày 15/10/1993 UBND xã lập sổ mục kê sổ địa không mẫu, thời điểm lập sổ sau ngày 15/10/1993 áp dụng “có tên sổ 80 đăng ký ruộng đất, sổ địa trước ngày 15/10/1993” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trường hợp chủ sử dụng đất chưa đăng ký đất đai đăng ký sau ngày 15/10/1993 khơng áp dụng “có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa trước ngày 15/10/1993” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tại điểm c Khoản Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất xã (đối với trường hợp khơng có biên xét duyệt Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã tổng hợp trường hợp sử dụng đất hợp pháp UBND cấp xã Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã lập) có chữ ký người kê khai khơng có xác nhận Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã khơng coi giấy tờ làm cấp Giấy chứng nhận - Trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ quy định Điểm a Khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận bên chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn “đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Trong Khoản Điều Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động đất đai Trường hợp cần sửa đổi Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT cho phù hợp với quy định Nghị định 43/2014/NĐ – CP đảm bảo Thông tư không trái Nghị định - Việc thu tiền sử dụng đất theo quy định Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ chưa quy định cụ thể trường hợp giao đất trái thẩm quyền địa phương thu tiền sử dụng đất nên quy định việc số tiền sử dụng đất mà người giao đất không thẩm quyền nộp vào ngân sách nhà nước thời điểm giao đất quy đổi tỷ lệ % diện tích 81 hồn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Đối với trường hợp đăng ký cấp biến động: - Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 theo hệ thống đồ đo theo Chỉ thị 299/TTg năm 1986 khơng có sơ đồ đất kèm theo Giấy chứng nhận (kèm theo thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, thừa kế, chuyển quyền, tặng cho có chuyển hệ đồ từ năm 1986 sang năm 1994) đề nghị nên cho phép Văn phòng đăng ký đất đai huyện, thành phố tiếp nhận hướng dẫn thủ tuch cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp theo hướng kê khai, đăng ký hồ sơ theo thủ tục cấp trình UBND cấp huyện, thành phố ký cấp Giấy chứng nhận 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - Cơng khai, minh bạch quy trình tiếp nhận hồ sơ: Một yêu cầu đặt nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà tài sản khác gắn liền với đất phải niêm yết công khai thủ tục, mẫu giấy tờ cần thiết liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ quan đăng ký Nhà nước để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tìm hiểu, thực thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà lại nhiều lần tốn thời gian, công sức tiền bạc Đồng thời, tránh việc đùn đẩy trách nhiệm quan quản lý Nhà nước trước thực trạng người dân đến làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ hướng dẫn đến nhiều quan khác nhau, quan hướng dẫn đến quan làm thủ tục, kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân Bên cạnh đó, niêm yết cơng khai thủ tục hành trong cấp giấy chứng nhận QSDĐ giải pháp hạn chế tiêu cực tạo điều kiện cho nhân dân giám sát quan hành Nhà nước, cán bộ, công chức 82 nhà nước việc giải thủ tục hành Niêm yết cơng khai quy định, thủ tục hành nội dung quan trọng công tác cải cách thủ tục hành theo quy định Thơng tư số 05/2014/TT-BTP hướng dẫn công bố, niêm yết thủ tục hành báo cáo tình hình, kết thực kiểm sốt thủ tục hành Theo đó, niêm yết cơng khai thủ tục hành trụ sở quan, đơn vị trực tiếp tiếp nhận, giải thủ tục hành yêu cầu bắt buộc - Cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cải cách thủ tục hành để đảm bảo cơng tác quản lý Nhà nước ngày tốt hơn, đồng thời tạo đơn giản, dễ dàng cho người dân thực tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, thơng thống, thuận lợi thu hút nhà đầu tư Đất đai lĩnh vực Bộ Tài nguyên Mơi trường đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực nhạy cảm, nguồn lực lớn cho phát triển, lại liên quan trực tiếp đến quyền lợi người dân nhà đầu tư Dấu mốc quan trọng cải cách hành đất đai việc Bộ Tài nguyên Môi trường công bố thủ tục hành đất đai theo hướng cải cách đơn giản, rút gọn quy trình, cắt giảm số loại giấy tờ, thuận tiện việc nộp hồ sơ nhận kết quả, cắt giảm thời gian chi phí thực Hiện, lĩnh vực đất đai có 41 thủ tục nơi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai cấp (giảm 30 thủ tục) 62 thủ tục nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai cấp (giảm thủ tục); rà soát, bãi bỏ số thủ tục, công việc không cần thiết giao đất, cho thuê đất đăng ký, cấp giấy chứng nhận Cùng với đó, Bộ Tài ngun Mơi trường đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai nhằm đơn giản rút ngắn thời gian thực thủ tục hành Bộ quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành thủ tục hành thơng qua phận cửa; quy định rõ 83 thời gian không ngày sau có kết giải thủ tục hành phải trả kết cho tổ chức, cá nhân, trừ thời gian thực nghĩa vụ tài Thể chế pháp luật ngày hoàn thiện: Ngay trình xây dựng Luật Đất đai 2013, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường đặt yêu cầu cải cách thủ tục hành văn quy định chi tiết thi hành Luật Cho đến nay, Chính phủ ban hành 10 Nghị định Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 23 Thơng tư (trong có 04 Thơng tư liên tịch) quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Cơng tác rà sốt, hệ thống hóa, kiểm tra văn quy phạm pháp luật đất đai tích cực tổ chức, với trọng tâm kiểm tra văn quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành Luật địa phương ban hành Bộ Tài ngun Mơi trường có cơng văn gửi Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương việc công khai thông tin liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai trang thông tin điện tử; đồng thời gửi danh sách trường hợp vi phạm tình hình xử lý vi phạm Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường để công khai cổng thông tin điện tử Bộ Tuy nhiên, cần tiếp tục cải cách hành lĩnh vực đất đai: Bộ Tài nguyên Môi trường cần rà sốt, đơn giản hóa thủ tục hành theo hướng xác định rõ thủ tục, xác định mức độ cần thiết thủ tục Đối với thủ tục cần giữ lại phải công khai, minh bạch, hướng dẫn rõ ràng để người dân phải đến lần, vừa đảm bảo công tác quản lý Nhà nước đơn giản, dễ dàng cho người dân thực Bên cạnh đó, cần thực việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành gắn với việc thực chế "một cửa" quan hành nhà nước địa phương Có thể nhận thấy chế "một cửa" giải pháp đổi hữu hiệu phương thức làm việc quan hành nhà nước địa phương cấp, nhằm tạo chuyển biến quan hệ quan hành nhà nước với tổ chức cơng dân, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm phiền hà, 84 chi phí, thời gian, cơng sức; đồng thời, điều chỉnh bước tổ chức máy đổi mới, cải tiến chế độ làm việc quan hệ công tác quan hành nhà nước Nếu việc thực chế "một cửa" tạo nên đột phá cải cách thủ tục hành năm qua bước đột phá thực chế "một cửa liên thông" theo Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22-6-2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực chế "một cửa", "một cửa liên thơng" quan hành nhà nước địa phương quy định nhiều nội dung có tính hồn thiện nhằm thay đổi phương thức làm việc quan hành nhà nước cấp địa phương, giảm phiền hà, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, đem lại lợi ích cho người dân doanh nghiệp Thực chất, chế "một cửa liên thông" chế giải công việc tổ chức, cá nhân thuộc trách nhiệm, thẩm quyền nhiều quan hành nhà nước cấp cấp hành từ hướng dẫn, tiếp nhận giấy tờ, hồ sơ, giải đến trả kết thực đầu mối phận tiếp nhận trả kết quan hành nhà nước Trên thực tế có nhiều loại hồ sơ hành có liên quan đến thẩm quyền giải nhiều cấp, nhiều quan, phải qua nhiều đầu mối có kết cuối Cơ chế "một cửa liên thông" đặt yêu cầu quan nhà nước có trách nhiệm phối hợp quy trình xử lý hồ sơ, khơng để tổ chức, công dân cầm hồ sơ từ quan tới quan khác Người dân có nhu cầu phải nộp hồ sơ nhận lại kết đầu mối Những cải cách giúp cho quan hành nhà nước phục vụ ngày tốt nhu cầu người dân Có thể nhận thấy kết bước đầu cải cách thủ tục hành thơng qua thực chế "một cửa", "một cửa liên thông" giảm việc lại người dân, doanh nghiệp, giảm thời gian giải thủ tục hành chính, số hồ sơ hành giải hẹn đạt tỷ lệ cao, cơng khai, minh bạch, bình đẳng, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, tổ chức doanh nghiệp lĩnh vực cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, dự án đầu tư xây dựng bản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 85 Triển khai thực cải cách thủ tục hành theo chế "một cửa" cần có vào nhiều quan, ban, ngành khác Cơ quan thuế, quan Tài nguyên Môi trường, Cơ quan quản lý đô thị Thực chế "một cửa" thay đổi mặt quan hành cấp, nâng cao chất lượng đại hóa cơng sở hành theo chủ trương Chính phủ nhiều tỉnh, thành phố, phận "một cửa" đại hóa với việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin, người dân, cán kiểm tra trình giải thủ tục phận tiếp nhận trả kết cách thuận tiện, đơn giản qua hệ thống máy vi tính, phần mềm tra cứu thủ tục thời gian giải hồ sơ Trong cơng tác quản lý tài chính, thực chế "một cửa", xác lập trật tự, kỷ cương quản lý thu phí lệ phí Quy định cơng khai minh bạch nguyên tắc thu, mức thu, chế độ thu nộp, quản lý sử dụng loại phí, lệ phí phận "một cửa" quan hành cấp Kỷ cương hành có tiến quan trọng Thông qua đạo sâu sát, kiên Thủ tướng Chính phủ thời gian vừa qua chấn chỉnh kỷ luật, kỷ cương hoạt động quan hành chính, rà sốt, đơn giản hóa cơng khai thủ tục hành chính, thực chế "một cửa" với chất lượng tốt nâng cao trách nhiệm người đứng đầu quan hành chính, việc làm cụ thể bộ, ngành quyền địa phương cấp khẳng định chuyển biến bước đầu mối quan hệ quan hành nhà nước với người dân doanh nghiệp Thực chế "một cửa", "một cửa liên thơng" góp phần tăng cường lực, trách nhiệm cán bộ, công chức quan nhà nước, kỹ năng, nghiệp vụ hành chính, tinh thần, thái độ phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức hành nhằm xây dựng hành nhà nước dân chủ, sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, đại hóa, hoạt động có hiệu lực, hiệu Mặt khác, chế "một cửa liên thông" điều chỉnh mối quan hệ nhân dân công chức, tạo chế giám sát, quản lý nhân dân quan nhà nước, 86 lãnh đạo với cán bộ, công chức thuộc quyền, thể rõ chất cơng tác cải cách thủ tục hành Nhằm tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động chế "một cửa", "một cửa liên thông", quan hành cấp cần quan tâm thực giải pháp sau: Thực đồng cải cách thủ tục hành với triển khai chế "một cửa", "một cửa liên thơng" Rà sốt lại hệ thống thủ tục, đánh giá mức độ phù hợp thủ tục kiểm soát việc định thủ tục Bộ, ngành địa phương Nhanh chóng đưa vào thực phận "một cửa" quan hành cấp thủ tục hành rà sốt, cơng khai giai đoạn I Đề án 30 đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực quản lý nhà nước Kiên giảm tối thiểu 30% quy định thủ tục hành năm 2010 theo đạo Thủ tướng Chính phủ - Tổ chức lực lượng tham gia công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tăng cường đạo cấp Ủy, quyền cấp việc đạo cán bộ, quan chun mơn tập trung rà sốt, phân loại hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đảm bảo theo trình tự, thủ tục thời gian theo Quyết định số 09/2015/QĐ-UBND ngày 23/3/2015 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành Quy định chế phối hợp thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải đối chiếu cứ, xác nhận, hồn thiện cơng khai thủ tục để trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định; trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân không kê khai UBND cấp xã, thị trấn thơng báo yêu cầu công dân phải thực trách nhiệm người sử dụng đất Trường hợp người sử dụng đất kê khai nộp hồ sơ 87 cấp Giấy chứng nhận QSDĐ song hồ sơ không đủ điều kiện cần giải trình, bổ sung hồ sơ để hồn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ thời hạn ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã, thị trấn phải thông báo văn nêu rõ lý cho người sử dụng đất biết để tránh xúc, khiếu nại - Cơ quan thuế không quy định thêm thủ tục hành chính, quy định thêm thành phần hồ sơ, thời gian giải thủ tục hành người sử dụng đất Trường hợp thiếu để xác định nghĩa vụ tài quan Thuế đề nghị quan Tài nguyên môi trường Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp bổ sung thông tin theo quy định, không yêu cầu người sử dụng đất phải báo cáo, giải trình để rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạo thuận lợi cho người dân - Nâng cao ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác tiếp nhận, xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân: Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thực quy định pháp luật hay không phụ thuộc nhiều vào đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp làm công tác tiếp nhận, xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp, ngành cần quan tâm, tập huấn, đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ cho đội ngũ cán Bên cạnh đó, cần giáo dục có biện pháp nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm cho cán bộ, công chức phụ trách công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, cần thiết lập cơng bố đường dây nóng để tiếp nhận phản ánh, kiến nghị người dân tình trạng vi phạm pháp luật tình trạng nhũng nhiễu trình thực thủ tục hành liên quan đến đất đai để tránh việc số cán bộ, công chức thi hành nhiệm vụ có động khơng sáng, cửa quyền, nhũng nhiễu, đòi hỏi thực thủ tục hành chính, thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân 88 ... nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 36 2.1.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất. .. chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân 52 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà. .. chứng nhận nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Như vậy, pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho