Pháp luật về đảm bảo thực thi quyền của nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRÒ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI ĐÀO THỊ HƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VÕ ĐÌNH TỒN HÀ NỘI – 2017 Page MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠM DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu đề tài………………………………….…….2 Tình hình nghiên cứu đề tài………………………………………… Mục đích nghiên cứu………………………………………………….6 3.1 Mục đích nghiên cứu……………………………………………… 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu………………………….…………………….6 Đối tượng nghiên cứu……………………………………………… 4.1 Đối tượng nghiên cứu…………………………………………… 4.2 Phạm vi nghiên cứu………………………………………………….7 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu………………………… Cơ cấu luận văn………………………………………………… CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRÒ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI……………………………………………………………………………….8 1.1 Khái niệm sở hữu đất đai………………………………………8 1.2 Khái niệm nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai……………………………………………………………………………….10 1.3 Cơ sở lý luận sở thực tiễn việc đảm bảo thực thi quyền nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai……………………………………………………………………………….11 1.3.1 Cơ sở lý luận…………………………………………………… 11 1.3.2 Cơ sở thực tiễn……………………………………………………13 1.4 Quá trình phát triển pháp luật đảm bảo quyền nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai……………………………………………………………………………….15 Page 1.4.1 Giai đoạn từ 1945 đến trước ngày Hiến pháp 1980 có hiệu lực…………………………………………………………………………… 15 1.4.2 Giai đoạn thi hành Hiến pháp 1980…………………………… 17 1.4.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1987 ban hành đến ….17 1.4.4 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 20 1.4.5 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay………………………………….22 1.5 Cấu trúc pháp luật quyền nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai………………………………………… ……… 22 1.6 Khảo sát kinh nghiệm thực thi vai trò nhà nước quản lý đất đai số quốc gia có điểm tương đồng với Việt Nam……… 23 1.6.1 Trung Quốc……………………………………………………….23 1.6.2 CHDCND Lào……………………………………………… … 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1……………………………………………………30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TẾ THỰC THI VIỆC BẢO ĐẢM THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRỊ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TỒN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI………………… 31 2.1 Thực trạng pháp luật bảo đảm thực thi quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai……………………………… 31 2.1.1 Quy định quyền Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất……………………………… ………… …………………………31 2.1.2 Quyền Nhà nước việc quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất……………………………… ……………………… 34 2.1.3 Quyền Nhà nước việc định thu hồi đất, trưng dụng đất……………………………………………………………………………… 36 2.1.4 Nhà nước định giá đất sách tài đất đai 40 2.1.5 Nhà nước định trao QSDĐ cho NSDĐ……………… ……45 2.1.6 Nhà nước quy định quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức người sử dụng đất……………………………… …………… ……… ……46 2.2 Một số vấn đề phát sinh từ thực tiễn……………………………….47 2.2.1 Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất nhiều bất cập…………………………… …………… 47 2.2.2 Thời hạn hạn mức sử dụng đất……………………………….50 Page 2.2.3 Khó khăn việc áp dụng pháp luật……………………….….52 2.2.4 Về đăng ký, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính, sở liệu địa chậm chưa đồng nước………………….… 53 2.2.5 Thực trạng thực quy định liên quan đến giá đất, đấu giá QSDĐ, định giá đất chưa áp dụng dự án đầu tư… …54 2.2.6 Một số hạn chế việc thực chế giám sát, phản biện xã hội, minh bạch thông tin lĩnh vực quản lý đất đai……………………… 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2…………………………………………………… 56 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRỊ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TỒN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI…………………………………………………………….57 3.1 Định hướng chung……………………………… ……………….57 3.2 Giải pháp bảo đảm thực thi quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai……………………………………………… 61 3.2.1 Giải pháp chung……………………… ……………………… 61 3.2.1.1 Phân định chức đại diện chủ sở hữu với chức quản lý nhà nước đất đai xây dựng thực thi pháp luật quyền Nhà nước…………………… …………………………………………………… 61 3.2.1.2 Các công cụ để quản lý đất đai nhằm đảm bảo thực nguyên tắc đất đai thuộc SHTD Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý……………………………………………………………………………… 63 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm thực quyền Nhà nước vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai…… 69 3.2.2.1 Hoàn thiện quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất……69 3.2.2.2 Bỏ hạn điền thời hạn sử dụng đất nông nghiệp……………70 3.2.2.3 Quy định tiêu chuẩn việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng…………………………………70 Page 3.2.2.4 Hồn thiện pháp luật để tháo gỡ vướng mắc việc thực quy định định giá đất Luật Đất đai 2013…………………………… 71 3.2.2.5 Pháp luật cần quy định cụ thể để nâng cao hiệu giám sát, phản biện minh bạch thông tin quản lý đất đai………………………73 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3…………………………………………………… 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………… 76 Page LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực NGƯỜI CAM ĐOAN XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Võ Đình Tồn Đào Thị Hương Page LỜI CẢM ƠN Trước hết xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy giáo, giáo Khoa Luật kinh tế - Trường Viện Đại Học Mở Hà Nội, người dạy dỗ, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Võ Đình Toàn người trực tiếp hướng dẫn, bảo phương pháp làm việc, nghiên cứu cho giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Dù có nhiều cố gắng, nhiên không tránh khỏi thiếu sót q trình hồn thành luận văn Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn Tôi xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đào Thị Hương Page DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa từ SHTD Sở hữu toàn dân SHNN Sở hữu nhà nước CHDCND Cộng hòa Dân chủ Nhân dân NSDĐ Người sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất HGĐ Hộ gia đình ĐCS Đảng Cộng sản BLDS Bộ luật Dân 10 HTX Hợp tác xã Page Page PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam chế độ sở hữu toàn dân đất đai ghi nhận từ Hiến Pháp 1980, điều 19 quy định: đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa, xí nghiệp cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng tổ chức bảo hiểm; cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng, hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường hàng khơng, đê điều cơng trình thủy lợi quan trọng, sở phục vụ quốc phòng, hệ thống thơng tin liên lạc, phát truyền hình, điện ảnh; sở nghiên cứu khoa học, kĩ thuật, sở văn hóa xã hội tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước – thuộc sở hữu toàn dân Điều 17, Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), khẳng định: đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ… Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân Điều 53, Hiến pháp năm 2013 tái khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Để thực quyền người đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật Điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn nhân lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Luật Đất đai quy định cụ thể Điều 13, gồm nhóm quyền: (1) Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (2) Quyết định mục đích sử dụng đất (3) Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất (4) Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất (5) Quyết định giá đất (6) Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (7) Quyết định sách tài đất đai (8) Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Các quyền Nhà nước thực thông qua hệ thống quan Nhà nước gồm: - Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp - Chính phủ Ủy ban nhân dân cấp Page tư số 30/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 74/2015/TT-BTNMT ngày 15/5/2015 Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc lập dự tốn, sử dụng tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Thứ hai, sử dụng hiệu công cụ quy hoạch để Nhà nước quản lý đất đai Công cụ quy hoạch sử dụng đất đai tập trung công việc xây dựng, thẩm định, phê duyệt, thực quy hoạch sử dụng đất đai kiểm tra, giám sát việc thực quy hoạch sử dụng đất đai So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 tập trung lớn nỗ lực vào hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với 17 Điều thuộc Chương IV Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (từ Điều 35 đến Điều 51) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thi hành Luật Đất đai có Chương với Điều (từ Điều tới Điều 12) quy định cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tiếp theo, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính Phủ sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trước theo Luật Đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất cấp hành UBND cấp xây dựng, quan tài nguyên môi trường cấp trực tiếp thẩm định, HĐND cấp xem xét chấp thuận trình UBND cấp trực tiếp thơng qua cấp có trách nhiệm tổ chức thực Quy hoạch sử dụng đất nước Chính phủ xây dựng trình Quốc hội xem xét định Quy hoạch sử dụng đất phường, thị trấn xã quy hoạch trở thành thị tích hợp quy hoạch sử dụng đất cấp Page 65 Luật Đất đai năm 2013 có nhiều đổi quan trọng Trước hết, phương pháp luận quy hoạch chuyển sang tích hợp với quy hoạch phân vùng Quy hoạch sử dụng đất nước thay quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, bao gồm nội dung quy hoạch sử dụng đất vùng địa lý kinh tế Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện dựa chủ yếu vào quy hoạch phân vùng sử dụng đất Toàn quy hoạch sử dụng đất cấp xã tích hợp vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Về phân cấp xây dựng, thẩm định, phê duyệt, thực thay đổi so với trước Thứ ba, sử dụng hiệu cơng cụ tài để Nhà nước quản lý đất đai Luật Đất đai năm 2013 có đổi quan trọng cơng cụ tài mà trọng tâm xây dựng hệ thống quản lý tài đất đai phù hợp với chế thị trường Các quy định bao gồm: (i) hệ thống tài đất đai xác định bao gồm giá đất thuế đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ có liên quan đến đất đai chế thị trường; (ii) giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ nơi có đấu giá QSDĐ thu nhập từ việc sử dụng đất (Điều 112); (iii) QSDĐ giao dịch thị trường QSDĐ, thành phần thị trường bất động sản (NSDĐ có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ…) Pháp luật Việt Nam thừa nhận đất đai có giá trị giá trị hình thành thị trường Khung pháp luật chung hình thành thiếu nhiều quy định chi tiết, thực thi pháp luật chưa với quy định pháp luật, quản lý tài đất đai thiếu thống Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện ngày nhiều người bị thu hồi đất Mặt khác, khơng minh bạch tài đất đai biểu nguy tham nhũng cao quản lý đất đai Hoạt động dịch vụ định giá đất thị trường quy định Luật Đất đai 2013 quản lý thực tế không thống Quản lý định giá hàng loạt phục vụ xây dựng khung giá đất nước bảng giá đất UBND cấp Page 66 tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường thực Quản lý định giá đất cho trường hợp cụ thể Bộ Tài thực theo pháp luật khung Luật Giá năm 2012 Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 hướng dẫn Luật Giá thẩm định giá Bộ Xây dựng thực theo pháp luật khung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản Điều quan trọng quy định cụ thể Bộ Tài Bộ Xây dựng có nhiều điểm khác mức đáng kể Như vậy, pháp luật hành quản lý giá đất phân thành cấp: Chính phủ quy định khung giá đất; UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất định giá đất cụ thể trường hợp khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Như vậy, bất cập chủ yếu việc phân cấp quản lý đất đai cơng cụ tài quan định đất đai lại định giá đất làm tăng nguy tham nhũng quản lý đất đai Thực tế việc định giá đất phân cấp gần không thay đổi so với trước Thứ tư, sử dụng hiệu cơng cụ hành để Nhà nước quản lý đất đai Cơng cụ hành tồn cơng việc đăng ký đất đai lần đầu để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký biến động thực quyền, lập hồ sơ địa xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử sở hệ thống thông tin đất đai Cấp giấy chứng nhận QSDĐ (gọi Giấy chứng nhận) sách đất đai nhằm hai mục đích, bảo đảm pháp lý quyền lợi ích cho NSDĐ hai tạo điều kiện thuận lợi quản lý đất đai Luật Đất đai 2003 có quy định chi tiết sách cấp Giấy chứng nhận thống phạm vi nước nhằm mục tiêu bảo đảm quyền lợi ích cho NSDĐ, thống quản lý đất đai, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất đăng lý đất đai lần đầu để cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động sử dụng đất (Điều 4, Điều 10 điều từ Điều 46 tới Điều 52) Luật Page 67 quy định hệ thống quan đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh cấp huyện, hoạt động theo loại hình tổ chức dịch vụ cơng (tách khỏi máy hành chính) Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quy định cụ thể theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành Vấn đề đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đai cấp Giấy chứng nhận Việt Nam đạt mức tương thích với chuẩn mực quốc tế Điểm tồn hệ thống pháp luật giấy chứng nhận giấy chứng nhận cấp bị thu hồi có quyền thu hồi việc quản lý giấy chứng nhận phân cho cấp: UBND cấp tỉnh đất đai tổ chức, sở tôn giáo nhà đầu tư nước sử dụng; UBND cấp huyện đất đai HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng Một phần công việc đăng ký đất đai phân cấp cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Như phân tích để số bất cập tồn tại, nguyên nhân làm chậm tiến độ hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đồng thời khơng bảo đảm tính thống hệ thống quản lý Hơn nữa, giấy chứng nhận hành chưa phải giấy tờ khẳng định hoàn toàn QSDĐ người cấp giấy Quản lý hệ thống thông tin đất đai: Trách nhiệm Nhà nước việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai sau: (i) Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai bảo đảm quyền tiếp cận tổ chức, cá nhân hệ thống thông tin đất đai; (ii) Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ thông tin thuộc bí mật theo quy định pháp luật; (iii) Thơng báo định hành chính, hành vi hành lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền lợi ích hợp pháp; (iv) Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật Page 68 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm thực quyền Nhà nước vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai 3.2.2.1 Hoàn thiện quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do yêu cầu phát triển thị hóa, cơng nghiệp hóa, cấu sử dụng đất nhu cầu sử dụng ngày đa dạng từ đòi hỏi cơng tác quản lý quy hoạch phải nâng cao chất lượng, có tầm nhìn chiến lược Công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến Quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, mục tiêu bảo đảm an ninh lương thực, có tính đến tác động biến đổi khí hậu Tạo đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, tham vấn bên liên quan q trình lập quy hoạch Hồn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi nước, phục vụ đa mục tiêu, bảo đảm công khai, minh bạch Chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Đẩy mạnh xử lý sai phạm, đặc biệt sai phạm khiến tình trạng nhiều khu đất để hoang, dự án “treo” kéo dài gây thiệt hại, lãng phí nguồn đất ngân sách nhà nước Kiến nghị hướng xử lý dự án vi phạm pháp luật đất đai Xây dựng sách người dân sau thu hồi dự án “treo” quy hoạch chậm thực tạo niềm tin với người dân không bị hạn chế quyền theo quy định pháp luật Luật Đất đai năm 2013 cần hoàn thiện quy định pháp luật trường hợp, điều kiện trình tự, thủ tục điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất theo hướng chặt chẽ hơn, tránh tình trạng lạm dụng, sửa đổi, bổ sung quy hoạch cách tùy tiện thực tế Trong trường hợp thật cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất việc điều chỉnh để tăng diện tích xanh, khơng gian cơng cộng, trường học,… cần phải tuân thủ nguyên tắc, quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng Vì vậy, việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất chi tiết trình thực dự án cần phải quy định chặt chẽ, có tiêu chí rõ ràng cho phép trường hợp Page 69 chủ đầu tư xin điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất so với dự án phê duyệt lúc ban đầu, điều chưa thể cụ thể, minh bạch quy định pháp luật 3.2.2.2 Bỏ hạn điền thời hạn sử dụng đất nơng nghiệp Xóa thời hạn sử dụng đất nông nghiệp coi phương án tốt để người chuyên làm nông nghiệp yên tâm dồn tâm trí, tiền bạc, sức lực để tạo nên khu vực nơng nghiệp có suất sản lượng cao Đây động lực từ sách đất đai để phát triển kinh tế nơng nghiệp Xóa bỏ hạn điền cần thiết, điều giúp người nơng dân có điều kiện hình thành trang trại lớn, yên tâm đầu tư chiều sâu, nông nghiệp phát triển mạnh Để tránh tượng hình thành tầng lớp “địa chủ” mới, giải sách thuế, chế tài thu hồi đất phát canh thu tô, quy định cụ thể phân chia địa tô, nên khơng cần thiết quy định hạn điền khơng hiệu 3.2.2.3 Quy định tiêu chuẩn việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Luật Đất đai năm 2013 giải vướng mắc bất cập thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội nên cần giải vấn đề sau: Thứ nhất, cần có quy định quan có thẩm quyền đề xuất việc thu hồi đất có trách nhiệm chứng minh với quyên địa phương, người có đất thu hồi, cộng đồng dân cư việc thu hồi đất nông nghiệp giải pháp cuối khơng có giải pháp phù hợp cho việc triển khai quy hoạch, dự án đầu tư cụ thể Đất nông nghiệp cần bảo vệ điều kiện tiên cho phát triển bền vững; người nông dân người yếu quan hệ với quyền, với nhà đầu tư; cần hạn chế tối đa việc thay đổi bắt buộc môi trường sống, môi trường làm việc người nông dân Page 70 Thứ hai, cần xây dựng ban hành tiêu chí xác định Dự án đầu tư mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Hệ tiêu chí cần có yếu tố định tính định lượng, giải đáp tốn lợi ích (người có đất thu hồi cộng đồng, xã hội - lợi ích phải cân bằng, đặc biệt thiên lợi ích nhà đầu tư) xác định thiệt hại trước mắt lâu dài triển khai dự án đầu tư Việc thu hồi đất đặt đáp số tốn lợi ích thiệt hại số dương Ngoài ra, cần nghiên cứu chế phân phối chênh lệch địa tô từ việc thu hồi QSDĐ nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất Việc tạo phần địa tơ chênh lệch cao đất đai Nhà nước tạo ra, việc xử lý tốt phần địa tô chênh lệch phát sinh phải đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người có đất bị thu hồi nhà đầu tư, cho chủ thể hưởng lợi từ phần địa tô chênh lệch phát sinh Nhà nước thu địa tô chênh lệch để thực việc điều tiết, phân phối cho chủ thể 3.2.2.4 Hoàn thiện pháp luật để tháo gỡ vướng mắc việc thực quy định định giá đất Luật Đất đai 2013 Trên sở đánh giá quy định hành Luật Đất đai 2013 bao gồm quy định quy định kế thừa từ Luật Đất đai 2003, thấy thời gian tới có nhiều nội dung cần hướng dẫn chi tiết, chí điều chỉnh để nâng cao chất lượng hoạt động định giá đất Thứ nhất, quy định làm rõ khái niệm “mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá” Thứ hai, việc định giá đất liền kề khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bảng giá đất tỉnh thành xây dựng áp dụng với thời gian năm giống nhau, kỳ 20152019, điều tạo thuận lợi cho việc xây dựng giá đất tiến hành cách đồng địa phương Để đảm bảo đất liền kề có giá trị tương tự nhau, cần thiết có chế phối hợp UBND cấp tỉnh bắt đầu xây Page 71 dựng bảng giá đất Còn giá đất cụ thể, vấn đề giải đề xuất thứ ba Thứ ba, việc định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể UBND định giá chi tiết đến đất áp dụng để tính nghĩa vụ tài quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Trong số trường hợp áp dụng giá đất cụ thể trường hợp sử dụng để tính giá bồi thường cho người dân Nhà nước thu hồi đất quan tâm Những kiến nghị người dân chủ yếu xoay quanh hai vấn đề: giá bồi thường thấp, hai chênh lệch giá đất liền kề chúng thu hồi để sử dụng cho dự án khác để sử dụng cho mục đích đất lại nằm hai địa bàn giáp ranh hai UBND cấp tỉnh định giá có chênh lệch lớn Để giải hai vấn đề này, đảm bảo quyền lợi tốt cho người có đất bị thu hồi, đồng thời tuân thủ nguyên tắc “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” giá đất tính bồi thường nên xác định mối tương quan giá trị kinh tế với mục đích sử dụng đất sau Nhà nước thu hồi Về chênh lệch giá đất liền kề chúng thu hồi để sử dụng cho dự án khác điều tất yếu, giá trị đất tương lai phát huy đến giới hạn khác quyền lợi mà người dân nhận hoàn toàn phù hợp với giá trị mà đất đem lại Thứ tư, công tác thu hồi đất, tránh tình trạng phương án bồi thường phê duyệt lâu người dân chưa nhận tiền bồi thường xảy phổ biến thực tế Pháp luật cần quy định rõ lỗi cố tình làm chậm trễ thuộc người dân, thân việc làm họ gây cản trở đến việc thực dự án Nhà nước họ phải chịu thiệt hại, lỗi bên bồi thường có lỗi bên bồi thường phải chịu phạt chậm trả Vì vậy, cần có quy định rõ thời hạn chi Page 72 trả tiền bồi thường, hỗ trợ bao nhiều ngày kể từ ngày có Quyết định phê duyệt phương án bồi thường để đảm bảo quyền lợi cho người dân 3.2.2.5 Pháp luật cần quy định cụ thể để nâng cao hiệu giám sát, phản biện minh bạch thông tin quản lý đất đai Các hình thức lấy ý kiến nhân dân phải tổ chức chặt chẽ, thực thể nguyện vọng người dân Hoàn thiện quy định điểm a khoản Điều 69 Luật Đất Đai năm 2013 theo hướng bổ sung thêm hình thức lấy ý kiến khác (lấy ý kiến thư, internet, phiếu khảo sát ) dự thảo phương án đền bù, bồi thường ngồi hình thức hình thức họp dân Người dân phải tham gia ý kiến chi tiết dự án, chi tiết thảo luận, phân tích cụ thể lợi ích kinh tế chung lẫn riêng, tác động xã hội tới nhóm dân tác động nhiễm mơi trường Ngồi ra, cần có quy định cụ thể thời gian tổ chức lấy ý kiến; bổ sung phương thức lấy ý kiến đặc thù nhóm yếu đồng bào dân tộc thiểu số, phụ nữ, người nghèo; phương thức tiếp thu ý kiến phản hồi với người dân việc hồn thiện theo vấn đề đóng góp ý kiến Page 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực tế thực thi quy định pháp luật quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cho thấy, quy định ngày hoàn thiện, đáp ứng ngày tốt yêu cầu thực tế cần nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện gắn với việc sử dụng đồng công cụ mà pháp luật quy định để Nhà nước thực quyền Mục tiêu bản, quan trọng việc thực thi quyền Nhà nước giải hài hòa lợi ích NSDĐ lợi ích phát triển bền vững đất nước Page 74 KẾT LUẬN CHUNG Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý chế sở hữu đặc thù, dẫn tới tính đặc thù vai trò Nhà nước đất đai quốc gia Vấn đề cốt lõi xây dựng sách pháp luật đất đai Việt Nam phân định ranh giới quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân với quyền người sử dụng đất theo nguyên lý tránh xung đột lợi ích Để phát huy vai trò Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cần phải nâng cao hiệu việc sử dụng đồng loại cơng cụ, pháp luật đóng vai trò quan trọng Page 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Luật Đất đai năm 2013; BLDS năm 2015 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định 01/2017/NĐ-CP Chính Phủ sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực 03/3/2017) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Chính Phủ quy định bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính Phủ quản lý, sử dụng đất trồng lúa; 10 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP; 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Page 76 12 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định Bản đồ địa chính; 13 Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định Hồ sơ địa chính; 14 Thơng tư số 28/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 15 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất: 16 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; 17 Thông tư số 74/2015/TT-BTNMT ngày 15/5/2015 Bộ Tài nguyên mơi trường hướng dẫn việc lập dự tốn, sử dụng tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất; B ĐÁNH GIÁ PHÁP LUẬT THỰC TIỄN THI HÀNH Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp, Hà Nội; Bộ Tư pháp (2017) Báo cáo số 94/BC-BTP ngày 28/3/2017 Tổng kết 10 năm 2008-2017 thực Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành trung ương Đảng Khố X tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN; Bộ Tài nguyên môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ; C.Mác Ph.Ăngghen Toàn tâp, t.13 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 1993; Page 77 CECODES – UNDP (2016), PIPA 2016 – Chỉ số Hiệu quản trị hành cơng cấp tỉnh Việt Nam, đo lường từ kinh nghiệm thực tiễn người dân; Nguyễn Cúc, 20 năm đổi hình thành thể chế KTTT định hướng XHCN, Nhà xuất Lý luận Chính trị – 2005; Đỗ Việt Cường (2014), Những sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Tạp chí Luật học – đặc san Luật Đất đai năm 2013 Tháng 11/2014; Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VI Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 1987 19 GS TS Nguyễn Đình Kháng (2014), Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ SHTD đất đai Việt Nam, Tạp chí Cộng sản điện tử, http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Co-soly-luan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx 10 Đỗ Huyền (2015), Thi hành Luật Đất đai năm 2013 nhiều vướng mắc phải tháo gỡ, Báo Công lý (điện tử), ngày 22/7/2015; 11 TS Đinh Văn Minh (2016), Viện trưởng Viện Khoa học tra, Thanh tra Chính phủ - Đề tài: Thu hồi đất giải khiếu nại thu hồi đất Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn; 12 TS Phạm Duy Nghĩa (2013), Kiến nghị sửa đổi quy định đối tượng sở hữu toàn dân (Điều 17 Hiến pháp 1992) – Cơ sở lý luận kiến nghị, cách thức thể quy định mới, Chuyên đề thuộc đề tài khoa học cấp Nhà nước nhánh “Cơ sở lý luận thực tiễn việc sửa đổi, bổ sung quy định Hiến pháp năm 1992 Chế độ kinh tế phù hợp với tình hình mới”; Page 78 13 PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (2010), Cần thay đổi khái niệm SHTD, http://www.tienphong.vn/Thoi-Su/512441/Can-thay-doi-khai-niem-so-huu-toandan.html 14 Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý NN đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp; 15 Lưu Quốc Thái (2013), Chế độ SHTD đất đai theo Hiến pháp 1992 vấn đề đặt 16 Nguyễn Quang Tuyến (2014), Những sửa đổi bổ sung sở hữu đất đai Luật Đất đai 2013, Tạp chí Luật học – đặc san Luật Đất đai năm 2013 Tháng 11/2014; 17.GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Phân cấp quyền Nhà nước đất đai, quản lý đất đai việc giám sát - đánh giá cần thiết Việt Nam; 18 http://www.worldbank.org/vi/country/vietnam/overview 19 http://cand.com.vn/dia-oc/Nhung-sai-pham-nghiem-trong-trong-quan-ly-datdai-tai-Binh-duong-336859/ 20 http://vietnamnet.vn/vn/goc-nhin-thang/mo-rong-han-dien-cai-cach-dat-dailan-thu-tu-tu-goc-nhin-thang-363634.html 21 http://vietnamnet.vn/vn/tuanvietnam/tieudiem/mo-rong-han-dien-ban-chuyentruoc-tung-la-phap-ly-nay-la-dao-ly-363516.html 22 http://phunuonline.com.vn/mua-sam/de-nghi-dinh-chi-xay-dung-va-thanh-tra60-du-an-co-dau-hieu-su-dung-dat-trai-quy-dinh-99939/ Page 79 ... LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRÒ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm sở hữu đất đai Sở hữu đất đai từ xa xưa nhà kinh... 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TẾ THỰC THI VIỆC BẢO ĐẢM THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC VỚI VAI TRÒ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI ……………… 31 2.1 Thực trạng pháp luật bảo đảm thực thi quyền. .. tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đây sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai - Luật đất đai: Trên sở Hiến pháp