Khu du lịch Resort Dự Án Việt Sapa - PICC - www.lapduandautu.vn 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO ĐẦU TƢ KHU DU LỊCH RESORT SAPA Chủ đầu tƣ: Địa điểm: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai - Tháng 02/2019 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO ĐẦU TƢ KHU DU LỊCH RESORT SAPA CHỦ ĐẦU TƢ CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ Giám Đốc ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ Giám Đốc Dự án Khu du lịch resort Sapa MỤC LỤC CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ II Mô tả sơ thông tin dự án .6 III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể .9 CHƢƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện địa lý, địa chất 10 I.2 Điều kiện kinh tế xã hội .12 II Quy mô sản xuất dự án 14 II.1 Đánh giá xu hƣớng thị trƣờng 14 II.2 Quy mô dự án 18 III Địa điểm hình thức đầu tƣ xây dựng dự án 21 III.1 Địa điểm xây dựng .21 III.2 Hình thức đầu tƣ 21 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 21 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 21 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 22 CHƢƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH, PHƢƠNG ÁN PHÂN KHU 23 I Phân tích qui mơ cơng trình 23 II Phân Khu 25 Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa II.1 Khu nhà nghỉ khách sạn .25 II.2 Khu nhà hàng ăn uống dân tộc 25 II.3 Các phân khu khác .26 I Phƣơng án giải phóng mặt bằng, tái định cƣ hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 29 II Các phƣơng án xây dựng cơng trình 29 III Phƣơng án tổ chức thực 30 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 31 CHƢƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ 32 I Đánh giá tác động môi trƣờng 32 I.2 Các quy định hƣớng dẫn môi trƣờng 32 I.3 Các tiêu chuẩn môi trƣờng áp dụng cho dự án .33 I.4 Hiện trạng môi trƣờng địa điểm xây dựng 33 II Tác động dự án tới môi trƣờng 33 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 33 II.2 Mức độ ảnh hƣởng tới môi trƣờng .35 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực dự án tới môi trƣờng .36 II.4.Kết luận: 38 CHƢƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƢ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 39 I Tổng vốn đầu tƣ nguồn vốn dự án 39 II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 48 II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ dự án 48 II.2 Phƣơng án vay .48 II.3 Các thơng số tài dự án 49 Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa KẾT LUẬN 52 I Kết luận 52 II Đề xuất kiến nghị 52 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 53 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ  Chủ đầu tƣ  Mã số thuế  Đại diện pháp luật  Chức vụ  Địa trụ sở : : : : : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu du lịch resort Sapa Địa điểm xây dựng: Xã Phú Nhuận, Huyện Bảo Thắng, Tỉnh Lào Cai Hình thức quản lý: Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tƣ : 88.107.892.000 đồng (Tám mươi tám tỷ trăm linh bảy triệu tám trăm chín mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 26.432.367.000 đồng + Vốn vay tín dụng (70%) : 61.675.524.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Với mục tiêu đón 3,5 triệu lƣợt khách trở thành trọng điểm du lịch tỉnh Lào Cai, năm qua, thành phố Lào Cai tập trung thực có hiệu nhiều giải pháp phát triển du lịch mang tính bền vững Hàng năm, UBND thành phố chủ động đạo việc xây dựng kế hoạch, triển khai văn bản, hƣớng dẫn, đạo cấp liên quan đến công tác phát triển du lịch; Xây dựng Phƣơng án, Quy chế quản lý tuyến điểm du lịch; xây dựng Sơ đồ thông tin du lịch thành phố để giới thiệu, quảng bá cho du khách thập phƣơng Công tác tổng hợp tình hình, thơng tin tun truyền đối ngoại đƣợc tăng cƣờng để hỗ trợ cho hoạt động du lịch phát triển Thành phố Lào Cai mở số chuyên mục trang thông tin điện tử thành phố nhƣ Chuyên mục “Đối ngoại hội nhập”, Chuyên mục “Du lịch” qua thƣờng xuyên tuyên truyền, cập nhật thơng tin tình hình đối ngoại hợp tác, quảng bá giới thiệu điểm đến, giới thiệu hình ảnh, ngƣời Lào Cai Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa Bên cạnh đó, địa phƣơng có kế hoạch phối hợp với đơn vị chức kiểm tra sở văn hóa, sở lƣu trú du lịch, nhà hàng, khách sạn việc thực quy định kê khai giá, việc chấp hành pháp luật hoạt động kinh doanh du lịch; Tăng cƣờng công tác trùng tu tôn tạo di tích; Chỉ đạo Ban quản lý di tích xây dựng nội quy hƣớng dẫn cho khách du lịch thứ tiếng Anh tiếng Việt, đồng thời phát huy tiềm năng, mạnh địa phƣơng để phát triển loại hình du lịch nhƣ du lịch tham quan cửa khẩu, du lịch tâm linh gắn với hoạt động lễ hội, du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dƣỡng cuối tuần, tiếp tục đẩy mạnh truyên truyền Quy tắc ứng xử văn hóa văn minh xây dựng hình ảnh ngƣời Lào Cai “Văn minh lịch thân thiện kỷ cƣơng” nhằm thu hút đầu tƣ khách du lịch đến với thành phố Đồng thời, hàng năm thành phố Lào Cai đẩy mạnh hoạt động chỉnh trang, trang trí thị, xây dựng tuyến phố chuyên doanh, đẩy mạnh hoạt động văn hóa, văn nghệ thể thao, tăng cƣờng hoạt động đối ngoại nhƣ Hội đàm, Hội thảo, giao lƣu nƣớc qua biên giới nhiều lĩnh vực kinh tế, trị, văn hóa thể thao du lịch, lĩnh vực y tế, giáo dục, tuyên giáo, lĩnh vực tƣ pháp… thơng qua đó, tăng cƣờng quan hệ hợp tác đồng thời giới thiệu tiềm năng, lợi thế, kết nối, phát triển du lịch thành phố Vì vậy, lƣợng du khách đến với thành phố Lào Cai qua năm tăng trƣởng mạnh mẽ Thực tế cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển du lịch chủ trƣơng đắn thành phố Lào Cai Không giúp khai thác có hiệu tiềm địa phƣơng, đẩy mạnh phát triển du lịch tạo cho ngƣời lao động thành phố hàng nghìn việc làm, giúp tăng thu nhập nâng cao đời sống ngƣời dân Trên tinh thần đó, cơng ty chúng tơi phối hợp công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du lịch resort sapa” Tỉnh Lào Cai nhằm góp phần phát triển ngành du lịch nhƣ góp phần phát triển kinh tế địa phƣơng IV Các pháp lý IV.1 Căn pháp lý lập dự án Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa Nghị 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ƣơng khóa X nông nghiệp, nông dân, nông thôn; Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ vào nơng nghiệp nông thôn Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 sách hỗ trợ giảm tổn thất nơng nghiệp Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lƣợng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tƣ xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trƣờng V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phƣơng mối tƣơng quan với vùng, nƣớc trƣờng quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trƣng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Lào Cai phát triển - Phát triển du lịch Lào Cai vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hoá dân gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng sông suối Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa V.2 Mục tiêu cụ thể - Khu du lịch dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch năm dự án vào hoạt động ổn định - Đóng góp cho ngân sách nhà nƣớc thơng qua thuế giải công ăn việc làm cho ngƣời lao động, nâng cao thu nhập ngƣời lao động đặc biệt vùng sâu vùng xa tỉnh - Góp phần giải cơng ăn việc làm cho ngƣời dân địa phƣơng - Góp phần vào phát triển kinh tế đất nƣớc nói chung nhƣ tỉnh Lào Cai nói riêng Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu du lịch resort Sapa CHƢƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất Vị trí địa lý Lào Cai tỉnh vùng cao biên giới, nằm vùng Đông Bắc vùng Tây Bắc Việt Nam, cách Hà Nội 296 km theo đƣờng sắt 265 km theo đƣờng Phía đơng giáp tỉnh Hà Giang; phía tây giáp tỉnh Sơn La Lai Châu; phía nam giáp tỉnh Yên Bái, phía bắc giáp tỉnh Vân Nam (Trung Quốc) với 203 km đƣờng biên giới Cách ngày vạn năm, ngƣời có mặt địa bàn Lào Cai Diện tích tự nhiên: 6.383,88 km2 (chiếm 2,44% diện tích nƣớc, tỉnh có diện tích lớn thứ 19/64 tỉnh, thành phố nƣớc) Bản đồ hành tỉnh Lào Cai Nguồn: laocai.gov.vn Điều kiện tự nhiên Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 10 Dự án Khu du lịch resort Sapa CHƢƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƢ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tƣ nguồn vốn dự án STT Nội dung I - Xây dựng Khu nhà hàng Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Quảng trƣờng Nhà quản lý nhà nghỉ Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vui chơi trẻ em Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà nghỉ 100 nhà Bảng tổng mức đầu tƣ dự án Mật Diện Diện tích độ xây Số Số lƣợng tích (m2) dựng tầng (m2) (%) 1.010.000 20.000 2.000 10,00 Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 18.000 20.000 5.000 1.500 30,00 3.500 Diện tích sàn (m2) Đơn giá 4.000 1.020 60.709.520 4.080.000 18.000 50 900.000 20.000 150 3.000 1.540 3.000.000 4.620.000 3.500 50 175.000 3.512 500 1.756.000 26.488 50 1.324.400 30.000 3.512 26.488 200.000 11,71 Thành tiền 39 Dự án Khu du lịch resort Sapa STT Nội dung - Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Spa tắm bùn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu tắm nƣớc đỏ Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Hồ bơi ngƣời lớn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Hồ bơi trẻ em Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà tập gym Xây dựng 10 - Số lƣợng Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) 55.000 27,50 Diện tích (m2) Số tầng Diện tích sàn (m2) Đơn giá 55.000 250 13.750.000 145.000 50 7.250.000 1.000 200 200.000 9.000 9.000 50 450.000 3.000 3.000 200 600.000 7.000 7.000 50 350.000 500 500 2.520 1.260.000 9.500 50 475.000 436 2.520 1.098.720 4.564 4.564 50 228.200 436 436 1.500 654.000 145.000 10.000 1.000 10,00 10.000 30,00 10.000 5,00 9.500 5.000 436 8,72 10.000 4,36 Thành tiền 40 Dự án Khu du lịch resort Sapa STT 11 12 13 14 15 16 Nội dung Số lƣợng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà sàn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vƣờn thú (dê, cừu) Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vƣờn trái Xây dựng Khu trồng Khu nuôi cá tự nhiên Mặt nƣớc Đất giao thông nội Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nƣớc tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Diện tích (m2) Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) Diện tích sàn (m2) Đơn giá 9.564 9.564 50 478.200 960 960 800 768.000 9.040 9.040 50 452.000 1.000 1.000 200 200.000 9.000 50 450.000 Số tầng 10.000 9,60 10.000 10,00 9.000 500.000 200 300.000 9.990.000 200.000 2.000.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 500 499.500 20.000 140.000 10.000 140.000 10.000 0,10 500 499.500 20.000 140.000 10.000 Thành tiền 600 20 10 41 Dự án Khu du lịch resort Sapa STT Nội dung II Hệ thống thoát nƣớc tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị sở hạ tầng 3 III IV Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Số lƣợng Diện tích (m2) Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) Số tầng Diện tích sàn (m2) Đơn giá Thành tiền 700.000 700.000 1.500.000 2.000.000 10.000.00 5.000.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.500.000 17.000.000 2.000.000 1 2,370 10.000.000 5.000.000 1.841.968 4.360.790 0,380 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 295.532 0,788 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 612.241 1,387 GXDtt * ĐMTL%*1,1 841.740 0,832 GXDtt * ĐMTL%*1,1 505.044 0,060 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 46.290 Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 42 Dự án Khu du lịch resort Sapa STT 10 11 12 V Nội dung Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tƣ vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Số lƣợng Diện tích (m2) Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) Số tầng Diện tích sàn (m2) Đơn giá Thành tiền 0,170 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 131.926 0,187 GXDtt * ĐMTL%*1,1 113.663 0,180 GXDtt * ĐMTL%*1,1 109.540 2,509 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.522.991 1,070 GTBtt * ĐMTL%*1,1 181.823 5% TỔNG 4.195.614 88.107.892 Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 43 Dự án Khu du lịch resort Sapa STT I - Nội dung Xây dựng Khu nhà hàng Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Quảng trƣờng Nhà quản lý nhà nghỉ Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vui chơi trẻ em Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà nghỉ 100 nhà Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Spa tắm bùn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu tắm nƣớc đỏ Xây dựng Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN Thành tiền Tự có - tự huy Vay tín dụng động 60.709.520 18.212.856 42.496.664 4.080.000 1.224.000 2.856.000 900.000 270.000 630.000 3.000.000 900.000 2.100.000 4.620.000 1.386.000 3.234.000 175.000 52.500 122.500 1.756.000 526.800 1.229.200 1.324.400 397.320 927.080 13.750.000 4.125.000 9.625.000 7.250.000 2.175.000 5.075.000 200.000 60.000 140.000 450.000 135.000 315.000 600.000 180.000 420.000 Tiến độ thực 2019 13.589.120 360.000 70.000 529.760 2.900.000 180.000 2020 47.120.400 4.080.000 540.000 3.000.000 4.620.000 105.000 1.756.000 794.640 13.750.000 4.350.000 200.000 270.000 600.000 44 Dự án Khu du lịch resort Sapa NGUỒN VỐN STT 10 11 12 13 14 Nội dung Cây xanh, cảnh quan, giao thông Hồ bơi ngƣời lớn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Hồ bơi trẻ em Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà tập gym Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu nhà sàn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vƣờn thú (dê, cừu) Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu vƣờn trái Xây dựng Khu trồng Khu nuôi cá tự nhiên Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thành tiền 350.000 1.260.000 475.000 1.098.720 228.200 654.000 478.200 768.000 452.000 200.000 450.000 300.000 9.990.000 200.000 Tự có - tự huy động 105.000 378.000 142.500 329.616 68.460 196.200 143.460 230.400 135.600 60.000 135.000 90.000 2.997.000 60.000 Vay tín dụng 245.000 882.000 332.500 769.104 159.740 457.800 334.740 537.600 316.400 140.000 315.000 210.000 6.993.000 140.000 Tiến độ thực 2019 140.000 190.000 91.280 191.280 180.800 180.000 3.996.000 80.000 2020 210.000 1.260.000 285.000 1.098.720 136.920 654.000 286.920 768.000 271.200 200.000 270.000 300.000 5.994.000 120.000 45 Dự án Khu du lịch resort Sapa NGUỒN VỐN STT Nội dung 15 16 Mặt nƣớc Đất giao thông nội Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nƣớc tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nƣớc tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị sở hạ tầng Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu II III IV Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thành tiền 2.000.000 Tự có - tự huy động Tiến độ thực Vay tín dụng 2019 500.000 1.000.000 700.000 1.500.000 17.000.000 2.000.000 10.000.000 5.000.000 1.841.968 4.360.790 600.000 150.000 300.000 210.000 450.000 5.100.000 600.000 3.000.000 1.500.000 552.590 1.308.237 1.400.000 350.000 700.000 490.000 1.050.000 11.900.000 1.400.000 7.000.000 3.500.000 1.289.377 3.052.553 295.532 88.660 206.872 295.532 612.241 183.672 428.569 612.241 841.740 505.044 46.290 252.522 151.513 13.887 589.218 353.531 32.403 841.740 505.044 46.290 800.000 500.000 1.000.000 700.000 1.500.000 - 1.841.968 2.908.659 2020 1.200.000 17.000.000 2.000.000 10.000.000 5.000.000 1.452.131 46 Dự án Khu du lịch resort Sapa NGUỒN VỐN STT 10 11 12 V Nội dung tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tƣ vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí TỔNG Tỷ lệ (%) Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thành tiền Tự có - tự huy động Tiến độ thực Vay tín dụng 2019 131.926 39.578 92.348 131.926 113.663 109.540 34.099 32.862 456.897 54.547 1.258.684 26.432.367 30,00% 79.564 76.678 1.066.094 127.276 2.936.930 61.675.524 70,00% 25.442 109.540 340.904 1.522.991 181.823 4.195.614 88.107.892 18.339.747 20,82% 2020 88.221 1.182.087 181.823 4.195.614 69.768.145 79,18% 47 Dự án Khu du lịch resort Sapa II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ dự án Tổng mức đầu tƣ : 88.107.892.000 đồng (Tám mươi tám tỷ trăm linh bảy triệu tám trăm chín mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 26.432.367.000 đồng + Vốn vay tín dụng (70%) : 61.675.524.000 đồng Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn nhƣ sau:  Doanh thu cho thuê nhà nghỉ dƣỡng  Thu từ du lịch sinh thái  Doanh thu dịch vụ khác Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí điện nƣớc Chi phí lƣơng Chi phí vận hành dự án Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN % 2% "" "" 1% 3% "" 50% 5% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tƣ thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu Doanh thu % 22 II.2 Phƣơng án vay - Số tiền : 61.675.524.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 48 Dự án Khu du lịch resort Sapa - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm 10 Lãi suất vay cố định /năm 11% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) /năm 7% Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC /năm 9,8% Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn đƣợc tính sở tỷ trọng vốn vay 30% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 70%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm II.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 9,17 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả đƣợc nợ cao, trung bình dự án có khả trả đƣợc nợ, trung bình khoảng 228% trả đƣợc nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn "Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tƣ Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,04 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đƣợc đảm bảo 4,04 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi đƣợc vốn có dƣ, cần xác định số tháng năm thứ để xác định đƣợc thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tƣ phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dƣ Chủ đầu tƣ: Cơng ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 49 Dự án Khu du lịch resort Sapa Nhƣ thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn đƣợc phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Nhƣ PIp = 1,68 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tƣ đƣợc đảm bảo 1,68 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hoàn đƣợc vốn có dƣ Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tƣ dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 9,8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 56.050.517.000 đồng Nhƣ vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt đƣợc sau trừ giá trị đầu tƣ qui giá là: 56.050.517.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Chủ đầu tƣ: Cơng ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 50 Dự án Khu du lịch resort Sapa Theo phân tích đƣợc thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 18,509% > 9,80% nhƣ số lý tƣởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Chủ đầu tƣ: Cơng ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 51 Dự án Khu du lịch resort Sapa KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích nhƣ trên, cho thấy hiệu tƣơng đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho ngƣời dân vùng Cụ thể nhƣ sau: + Các tiêu tài dự án nhƣ: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phƣơng trung bình khoảng 5,5 tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng trăm lao động địa phƣơng Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phƣơng; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bƣớc theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 52 Dự án Khu du lịch resort Sapa PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ 53 ... phẩm du lịch mới: du lịch văn hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du lịch cho khu vực Đơn vị tƣ vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 17 Dự án Khu du. .. án Khu du lịch resort Sapa STT 10 11 - Nội dung Số lƣợng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Khu tắm nƣớc đỏ Xây dựng Cây xanh, cảnh quan, giao thông Hồ bơi ngƣời lớn Xây dựng Cây xanh, cảnh quan,... Dự án Khu du lịch resort Sapa II.3 Các phân khu khác Khu hồ bơi trẻ em Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Khu hồ bơi ngƣời lớn 26 Dự án Khu du lịch resort Sapa Khu quảng trƣờng Khu nhà