Tư vấn lập dự án đầu tư Trụ sở làm việc của công ty Sao Việt tỉnh Bình Định PICC www.lapduandautu.vn | 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CÔNG TY TNHH TMDV SAO VIỆT Chủ đầu tư: Địa điểm: Tp Quy Nhơn, tỉnh Bình Định Tháng 07/2019 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CÔNG TY TNHH TMDV SAO VIỆT CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ Giám đốc Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Các pháp lý IV Mục tiêu dự án CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 10 II Quy mô đầu tư dự án 11 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 12 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 12 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 13 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 13 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 13 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 13 II.2 Thiết kế quy hoạch trụ sở 15 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 17 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 17 II Các phương án xây dựng cơng trình 17 III Phương án tổ chức thực 17 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 18 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 19 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt I Đánh giá tác động môi trường 19 I.1 Giới thiệu chung: 19 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 19 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 20 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 20 II Tác động dự án tới môi trường 21 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 21 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 22 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 24 II.4 Kết luận: 26 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 27 I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) 27 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) 29 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 32 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 32 III.2 Kế hoạch vay 32 III.3 Các thông số tài dự án 33 KẾT LUẬN 35 I Kết luận 35 II Đề xuất kiến nghị 35 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 36 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 36 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án.Error! defined Bookmark not Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án.Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.Error! defined Bookmark not Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục 10 Bảng phân tích độ nhạy Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư      Chủ đầu tư Mã số thuế Đại diện pháp luật Chức vụ Địa trụ sở : : : : Giám đốc : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt Địa điểm xây dựng: Số 63 Trần Anh Tông, phường Nguyễn Văn Cừ, Tp Quy Nhơn, tỉnh Bình Định Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 37.092.186.000 đồng (Ba mươi bảy tỷ khơng trăm chín mươi hai triệu trăm tám mươi sáu nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 24.805.171.000 đồng + Vốn vay : 12.287.015.000 đồng III Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt IV Mục tiêu dự án Xây dựng trụ sở làm việc công ty, với mục tiêu góp phần phát triển, cụ thể sau:  Nâng cao hiệu hoạt động công ty thông qua tăng cường lực sản xuất, điều hành hoạt động kinh doanh  Tổ chức dịch vụ phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh thành viên, cộng đồng có khả mở rộng thành viên  Tập huấn kỹ thuật nâng cao hiệu sản xuất để tạo sản phẩm an toàn cho người tiêu dùng  Đảm bảo đủ lực để tổ chức quản lý hoạt động sản xuất, kinh doanh đáp ứng yêu cầu thị trường Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Tỉnh Bình Định có tọa độ 14°42'10 Bắc 108°55'4 Đông, tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam, trải dài theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình 55 km Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi, phía Nam giáp tỉnh Phú n, phía Tây giáp tỉnh Gia Lai phía Đơng giáp biển Đơng với bờ biển dài 134 km Bình Định xem cửa ngõ biển tỉnh Tây Nguyên vùng Nam Lào Phù Mỹ huyện đồng rộng nằm đoạn tỉnh Bình Định, phía bắc giáp huyện Hồi Nhơn, nam tây nam giáp huyện Phù Cát, tây bắc giáp huyện Hoài Ân, hướng biển khơi Hiện Phù Mỹ có 186.000 dân, riêng thị trấn Phù Mỹ có gần 2.000 dân Khí hậu Khí hậu Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa Do phức tạp địa hình nên gió mùa vào đất liền thay đổi hướng cường độ nhiều Nhiệt độ khơng khí trung bình năm khu vực miền núi biến đổi trung bình từ 20,1 đến Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt 26,1°C, cao 31,7°C thấp 16,5°C Tại vùng duyên hải, nhiệt độ khơng khí trung bình năm 27,0°C, cao 39,9°C thấp 15,8°C.s Mùa mưa tháng đến tháng 12, riêng khu vực miền núi có thêm mùa mưa phụ từ tháng đến tháng ảnh hưởng mùa mưa Tây Nguyên Mùa khô kéo dài từ tháng đến tháng Ngồi Bình Định nằm khu vực thường có bão đổ vào đất liền nằm đoạn bờ biển từ Quảng Nam - Đà Nẵng đến Khánh Hòa Tần suất xuất bão lớn từ tháng đến tháng 11 Đặc điểm địa hình Địa hình tỉnh tương đối phức tạp, thấp dần từ Tây sang Đơng, phía Tây tỉnh vùng núi rìa phía đơng dãy Trường Sơn Nam, vùng trung du vùng ven biển Các dạng địa hình phổ biến dãy núi cao, đồi thấp xen lẫn thung lũng hẹp độ cao 100 mét, hướng vuông góc với dãy Trường Sơn, đồng lòng chảo, đồng duyên hải bị chia nhỏ nhánh núi đâm biển Ngoài cồn vát ven biển có độ dốc khơng đối xứng hướng sườn đơng tây Các dạng địa hình chủ yếu tỉnh là: Vùng núi: nằm phía tây bắc phía tây tỉnh có diện tích khoảng 249.866 ha, phân bố huyện An Lão, Vĩnh Thạnh, Vân Canh, Tây Sơn Hồi Ân Địa hình khu vực phân cắt mạnh, sơng suối có độ dốc lớn, nơi phát nguồn sông tỉnh Nhiều khu vực núi ăn sát biển tạo thành mỏm núi đá dọc theo bờ, vách núi dốc đứng chân dải cát hẹp Đặc tính làm cho địa hình ven biển trở thành hệ thống dãy núi thấp xen lẫn với cồn cát đầm phá Vùng đồi: nằm tiếp giáp miền núi phía tây đồng phía đơng, có diện tích khoảng 159.276 (chiếm khoảng 10% diện tích), có độ cao 100 m, độ dốc tương đối lớn từ 10° đến 15° Phân bố huyện Hoài Nhơn, An Lão Vân Canh Vùng đồng bằng: Tỉnh Bình Định khơng có dạng đồng châu thổ mà phần lớn đồng nhỏ tạo thành yếu tố địa hình khí hậu, đồng thường nằm lưu vực sông ven biển ngăn cách với biển đầm phá, đồi cát hay dãy núi Vùng ven biển: Bao gồm cồn cát, đụn cát tạo thành dãy hẹp chạy dọc ven biển với chiều rộng trung bình khoảng km, hình dạng quy mơ biến đổi theo thời gian Trong tỉnh có dải cát lớn là: dải cát từ Hà Ra đến Tân Phụng, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt dải cát từ Tân Phụng đến vĩnh Lợi, dải cát từ Đề Gi đến Tân Thắng, dải cát từ Trung Lương đến Lý Hưng Tài nguyên thiên nhiên a Tài nguyên đất Diện tích đất tự nhiên tỉnh 6.025,6 km2, chia thành 11 nhóm đất với 30 loại đất khác nhau, quan trọng nhóm đất phù sa có khoảng 70 nghìn ha, phân bố dọc theo lưu vực sơng Đây nhóm đất canh tác nơng nghiệp tốt nhất, thích hợp với trồng lương thực cơng nghiệp ngắn ngày Diện tích đất chưa sử dụng lớn, chiếm tới 34% tổng diện tích tự nhiên tỉnh, tiềm lớn cần đầu tư khai thác b Tài nguyên rừng Bình Định có khoảng 196.000 đất lâm nghiệp, 151.500 rừng tự nhiên 44.300 rừng trồng Rừng tập trung chủ yếu vùng xa đường giao thông nên có ý nghĩa lớn phòng hộ bảo vệ mơi trường Xét theo mục đích kinh tế rừng sản xuất có 65,5 nghìn ha, rừng phòng hộ có gần 128 nghìn Rừng Bình Định có 40 lồi có giá trị dược liệu, phân bố hầu khắp huyện như: ngũ gia bì, sa nhân, thiên niên kiện, bách bộ, thổ phục linh, hoàng đằng, thiên môn, phong kỷ, kim ngân Vùng trung du, ven biển có dừa, trám, đặc biệt mai gừng có giá trị dược liệu cao, chủ yếu phân bố vài vùng đất hẹp huyện Vĩnh Thạnh Cây sa nhân có giá trị xuất cao c Tài nguyên khoáng sản Tài nguyên khoáng sản Bình Định đa dạng, đáng ý đá granít có trữ lượng khoảng 500 triệu m3, với nhiều màu sắc đỏ, đen, vàng… vật liệu xây dựng cao cấp thị trường nước ưa chuộng; sa khoáng titan tập trung mỏ Đề Gi (Phù Cát) trữ lượng khoảng 1,5 triệu m3; cát trắng Hoài Nhơn, trữ lượng khoảng 90.000 m3 Nhiều nguồn nước khống đánh giá có chất lượng cao đưa vào khai thác sản xuất nước giải khát, chữa bệnh Tồn tỉnh có nguồn nước khoáng Hội Vân, Chánh Thắng (Phù Cát), Bình Quang (Vĩnh Thạnh), Long Mỹ (Tuy Phước), riêng nguồn nước khống nóng Hội Vân đảm bảo tiêu chuẩn chữa bệnh xây dựng nhà máy điện địa nhiệt Ngồi ra, có khống sản khác cao lanh, đất sét đặc biệt quặng vàng Hoài Ân, Vĩnh Thạnh, Tây Sơn Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt loại chất trơ đất cát, không mang hàm lượng hữu cơ, chất ô nhiễm thấm vào lòng đất _ Nước thải sinh hoạt của cơng nhân giai đoạn thi cơng ít, chủ yếu nước tắm rửa đơn phần nhỏ hoạt động vệ sinh khác trình xây dựng hầu hết tất cơng nhân xây dựng khơng lại, có hai người lại bảo quản vật tư _ Nước mưa chảy tràn trôi chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng xuống kênh rạch cận kề Tuy nhiên, dự án có hệ thống nước ngầm thu nước kiểm soát nguồn thải xử lý nước bị ô nhiễm trước thải Tiếng ồn _ Gây ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả tập trung giảm suất lao động Tiếng ồn sinh theo đường sau phải kiểm sốt trì khoảng 80 – 85dBA theo tiêu chuẩn quy định, tiếng ồn phát sinh từ nguồn _ Động cơ, máy móc thi cơng, thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt _ Trong trình lao động gò, hàncác chi tiết kim loại, khung kèo sắt … q trình đóng, tháo cơppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu… _ Từ động máy nén khí, bơm, máy phát điện … Bụi khói _ Khi hàm lượng bụi khói vượt ngưỡng cho phép gây bệnh đường hô hấp làm giảm khả lao động công nhân Bụi khói sinh từ lý sau: _ Từ hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng _ Từ đống tập kết vật liệu _ Từ hoạt động đào bới san lấp _ Từ trình thi cơng: q trình phối trộn ngun vật liệu, q trình đóng tháo cơppha… II.2 Mức độ ảnh hưởng tới mơi trường Ảnh hưởng đến chất lượng khơng khí: Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 22 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt Chất lượng khơng khí khu vực xây dựng chịu nhiều biến đổi hoạt động thực thi Dự án Tuy nhiên, hai giai đoạn thi công xây dựng tháo dỡ cơng trình ngưng hoạt động, khói bụi khí thải tác nhân nhiễm đáng ý Khí thải sinh từ động máy móc chủ yếu khí NOx, CO, CO2, SO2 Lượng khí thải phát sinh hoạt động riêng rẽ loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật không đáng kể, điều kiện môi trường làm việc thơng thống ngồi trời mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến người không đáng kể nhiên hàm lượng cao tác nhân gây ô nhiễm cho môi trường người như: khí SO2 hồ tan nước nên dễ phản ứng với quan hô hấp người động vật Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng cơng trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng _ Khơng khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt _ Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 23 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải _ Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: _ Dự tốn xác khối lượng ngun vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình _ Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến _ Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh trình thi công Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 24 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt _ Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi công giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: _ Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường _ Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng: Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống nước hữu bố trí quanh khu vực khu biệt thự Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho công nhân q trình thi cơng, xếp cơng việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thông thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến công nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: _ Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi _ Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 25 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt _ Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt _ Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án II.4 Kết luận: Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy trình thực thi dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 26 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) Bảng tổng mức đầu tư dự án TT Nội dung I Xây dựng Tòa nhà trụ sở Tầng hầm Cây xanh, vỉa hè Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống truyền hình, internet, điện thoại Hệ thống điều hòa trung tâm Thiết bị phòng cháy chữa cháy Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị hội hộp Thiết bị khác II III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Diện tích 132,93 113 Diện tích sàn (m2) ĐVT Đơn giá Thành tiền 16.225.662 904 113 19,935 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 m2 m2 m2 Hệ thống Hệ thống Hệ thống Hệ thống Hệ thống Hệ thống 9.180 9.950 130 8.298.720 1.124.350 2.592 500.000 500.000 900.000 900.000 400.000 400.000 500.000 500.000 3.500.000 3.500.000 1.000.000 1.000.000 3.800.000 3.000.000 500.000 300.000 3,024 (GXDtt+ GTBtt) * ĐMTL% *1,1 605.550 1.694.680 27 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt TT Nội dung Diện tích Diện tích sàn (m2) ĐVT Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 1,165 Chi phí thiết kế vẽ thi cơng 1,425 Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình 2,375 0,264 Chi phí lập HSMT, HSDT mua sắm vật tư, thiết bị Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 3,33 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 1,147 10 V VI Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Chi phí đất Dự phòng phí Tổng cộng Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 0,549 0,468 0,549 Đơn giá (GXDtt+ GTBtt) * ĐMTL%* 1,1 GXDtt * ĐMTL%* 1,1 GXDtt * ĐMTL% GXDtt * ĐMTL% Giá gói thầu TBtt * ĐMTL% Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%* 1,1 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%* 1,1 GXDtt * ĐMTL%* 1,1 GTBtt * ĐMTL%* 1,1 Thành tiền 233.396 231.215 385.358 42.827 20.862 75.975 20.862 540.599 43.586 TT 100.000 5% 13.000.000 1.766.294 37.092.186 28 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) Bảng cấu nguồn vốn tiến độ thực dự án NGUỒN VỐN STT Nội dung Thành tiền I Xây dựng Tòa nhà trụ sở Tầng hầm Cây xanh, vỉa hè Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống truyền hình, internet, điện thoại Hệ thống điều hòa trung tâm Thiết bị phòng cháy chữa cháy Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị hội hộp Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT mua sắm vật tư, thiết bị 16.225.662 8.298.720 1.124.350 2.592 II III IV Tự có - tự huy động 7.950.574 4.066.373 550.932 1.270 - Vay tín dụng 8.275.087 4.232.347 573.419 1.322 - 500.000 245.000 255.000 900.000 441.000 459.000 400.000 196.000 204.000 500.000 245.000 255.000 3.500.000 1.715.000 1.785.000 1.000.000 490.000 510.000 3.800.000 3.000.000 500.000 300.000 605.550 1.862.000 1.470.000 245.000 147.000 296.720 1.938.000 1.530.000 255.000 153.000 308.831 1.694.680 830.393 864.287 233.396 114.364 119.032 231.215 113.295 117.919 385.358 188.825 196.532 42.827 20.985 21.842 20.862 10.222 10.640 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 29 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt NGUỒN VỐN STT Nội dung V Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Chi phí đất VI Dự phòng phí 10 Tổng cộng Tỷ lệ (%) Thành tiền 37.228 38.747 20.862 10.222 10.640 540.599 264.893 275.705 43.586 21.357 22.229 100.000 49.000 51.000 13.000.000 1.766.294,5 13.000.000 865.484 900.810 37.092.186 24.805.171 12.287.01 100% 67% 33% STT Nội dung I Xây dựng Tòa nhà trụ sở Tầng hầm Cây xanh, vỉa hè Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống nước tổng thể Hệ thống truyền hình, internet, điện thoại Hệ thống điều hòa trung tâm 16.225.662 8.298.720 1.124.350 2.592 Vay tín dụng 75.975 Thành tiền Tự có - tự huy động Tiến độ thực 2019 2020 500.000 900.000 400.000 6.490.265 3.319.488 449.740 1.037 200.000 360.000 160.000 9.735.397 4.979.232 674.610 1.555 300.000 540.000 240.000 500.000 200.000 300.000 3.500.000 1.400.000 2.100.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 30 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt STT II III IV 10 V VI Tổng cộng Tỷ lệ (%) Nội dung Thiết bị phòng cháy chữa cháy Thiết bị Thiết bị văn phòng Thiết bị hội hộp Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT mua sắm vật tư, thiết bị Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Chi phí đất Dự phòng phí Thành tiền Tiến độ thực 2019 2020 1.000.000 400.000 600.000 3.800.000 3.000.000 500.000 300.000 605.550 1520000 1200000 200000 120000 242.220 2280000 1.800.000 300.000 180.000 363.330 1.694.680 1.694.680 - 233.396 233.396 231.215 231.215 385.358 385.358 42.827 42.827 20.862 20.862 75.975 75.975 20.862 20.862 540.599 540.599 43.586 43.586 100.000 100.000 13.000.000 1.766.294 6.500.000 706.518 37.092.186 17.153.682 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 100% 46,25% 6.500.000 1.059.777 19.938.50 53,75% 31 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án: 37.092.186.000 đồng (Ba mươi bảy tỷ khơng trăm chín mươi hai triệu trăm tám mươi sáu nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 24.805.171.000 đồng : 12.287.015.000 đồng + Vốn vay Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Doanh thu từ toàn hoạt động công ty (Chi tiết phần Phụ lục 3) Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí quản lí chung Chi phí lương Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN % 15% "" "" 10% 20% 30% 10% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu Doanh thu % 20 III.2 Kế hoạch vay - Số tiền : 12.287.015.000 đồng - Thời hạn : năm (60 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 12%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 32 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm Lãi suất vay cố định 12% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 7% /năm 8,66% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình quân tính sở tỷ trọng vốn vay 33% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 67%; lãi suất vay dài hạn 12%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng năm dự án, trung bình năm trả 1,74 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 558% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 8,35 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 8,35 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư Do cần xác định số tháng năm thứ Như thời gian hoàn vốn dự án năm 10 tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hồn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 33 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 3,79 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 3,79 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,66%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8,66%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 118.427.881.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 118.427.881.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 86,428% > 8,66% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 34 KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 3,6 tỷ đồng thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 35 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 36 ... ÁN ĐẦU TƯ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CÔNG TY TNHH TMDV SAO VIỆT CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ Giám đốc Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU ... Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt IV Mục tiêu dự án Xây dựng trụ sở làm việc công ty, với mục tiêu góp phần phát triển, cụ thể sau:  Nâng cao hiệu hoạt động công ty thông qua tăng cường... Nhiệt độ khơng khí trung bình năm khu vực miền núi biến đổi trung bình từ 20,1 đến Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Trụ sở làm việc Công ty TNHH TMDV Sao Việt 26,1°C, cao