TRUONG DAI HOC BACH KHOA
BUI VAN HOAI
CAC YEU TO ANH HUONG DEN Y DINH MUA BAT DONG SAN DE DAU TU: MOT NGHIEN CUU TAI DA LAT
FACTORS INFLUENCING THE INTENTION TO PURCHASE REAL ESTATE FOR INVESTMENT: A STUDY IN DA LAT
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 01 02
LUẬN VĂN THẠC SĨ
ĐÀ LẠT, tháng 12 năm 2019
Trang 2
CONG TRINH DUGC HOAN THANH TAI:
TRUONG DAI HOC BACH KHOA - DHQG - TP HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS Đặng Hùng Vũ Cán bộ chấm nhận xét 1: TS Đặng Hồnh Sử Cán bộ chấm nhận xét 2: TS Phạm Quốc Trung Luận văn được bảo vệ tại Trường Đại học Bách khoa, ĐHQG Tp HCM Ngày 20 tháng 12 năm 2019 Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: 1 Chủ tịch : PGS.TS Nguyễn Mạnh Tuân
2 Thư ký: TS Nguyễn Thị Thu Hằng
3 Phản biện I: TS Lê Hồnh Sử
4 Phản Biện 2: TS Phạm Quốc Trung
5 Ủy Viên: TS Trương Thị Lan Anh
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nêu cĩ)
CHU TICH HOI DONG TRUONG KHOA
PGS.TS Nguyén Manh Tuan
Trang 3NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: BÙI VĂN HỒI MSHV: 1570495
Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1991 Nơi sinh: Hải Dương Chuyên ngành: Quản tri kinh doanh Mã số : 60340102 1- TEN DE TAI: Các yêu tơ ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản đề đầu tư Một nghiên cứu tại Đà Lạt Factors influencing the intention to purchase real estate for invesment: A study in Da Lat
2- NHIEM VU VA NOI DUNG
1 Xac dinh cac yếu tố ảnh hưởng tới ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt
2 Phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tơ đến ý định mua bất động sản đê đâu tư tại Đà Lạt
3 Một sơ kiên nghị và hàm ý quản trị
3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 19/08/2019
Trang 4LOI CAM ON
Trước tiên, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cơ của trường Đại
học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là các Thầy, Cơ khoa Quản lý Cơng nghiệp
đã xây dựng chương trình đào tạo sau đại học tại Lâm Đồng để tơi cĩ thể thuận lợi trong việc theo học và nhận được những kiến thức quý báu trong suốt những năm học vừa qua
Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tơi xin được gửi lời cảm ơn tới TS
Đặng Hùng Vũ, người luơn quan tâm, động viên, gĩp ý, giúp tơi giải quyết những khĩ khăn trong suốt quá trình thực hiện luận văn Bất cứ khi nào, kế cả những ngày
nghỉ hay đêm muộn thầy luơn dành thời gian để trả lời email và liên lạc trực tiếp tới
tơi một cách nhanh chĩng và tận tình nhất
Đồng thời tơi cũng gửi lời cảm ơn đến Anh/Chị học viên cao học Quản trị kinh doanh Lâm Đơng khĩa 2015 đã đĩng gĩp ý kiến, chia sẻ tài liệu trong suốt quá trình thực hiện luận văn này
Cảm ơn Ban Giám đốc, các nhân viên đang cơng tác tại các cơng ty BĐS, các khách hàng cá nhân đầu tư BĐS tại Đà Lạt đã tham gia trả lời và gĩp ý vào bảng câu hỏi khảo sat dé tơi cĩ thể hồn thành việc nghiên cứu
Cuối cùng tơi gửi lời biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã là
nguồn động viên tỉnh thần to lớn, đồng thời tạo diều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt
quá trình thực hiện luận văn này
Người thực hiện luận văn
Trang 5TĨM TẮT
Nghiên cứu này khảo sát những nhân tố tác động đến hành vi mua bất động
sản đầu tư Theo quan điểm lý thuyết Hành vi Dự định, nghiên cứu này đánh giá sự
tác động của thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm sốt hành vi của khách
hàng đối với ý định mua bất động sản đầu tư Ngồi ra, yếu tố sự thỏa mãn về tài chính cũng được xem xét theo quan điểm Hành vi Quản lý Tài chính Ngồi 6
phỏng vấn sâu, 253 bản câu hỏi khảo sát được thực hiện với những đáp viên tại
thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Bằng việc kết hợp dữ liệu và nghiên cứu định
tính với định lượng, nghiên cứu này mang lại sự hiệu biết rõ hơn về hành vi mua bất động sản, bên cạnh đĩ các giả thuyết cũng được kiểm định Kết quả nghiên cứu cho thấy cả bốn nhân tố nêu trên và một số yếu tố nhân khẩu học cĩ ảnh hưởng đến hành vi mua bất động sản đầu tư Với hệ số Beta là 0.462 yếu tơ thái độ ảnh hưởng
mạnh nhất tiếp theo là yêu tố thỏa mãn tài chính cĩ Beta là 0.296, yếu tố nhận thức
kiểm sốt cĩ Beta là 0.168 và yếu tố chuẩn chủ quan cĩ hệ số Beta là 0.114 cĩ ảnh
hưởng yếu nhất tới ý định đầu tư bất động sản Sự kết hợp giữa lý thuyết Hành vi
Trang 611
ABSTRACT
This study investigated factors influencing the purchase of real estate for
investment On the perspective of the Theory of Plan Behaviors (TPB), the study
examined the influence of customers’ attitude, subjective norm, and perceived behavior control on their intention to purchase real estate for investment In addition, financial satisfaction was considered on the perspective of Financial Malmanagement Behaviors Apart from 6 in-depth interviews, a total of 253 questionnaires were distributed to respondents in Da Lat City, Lam Dong Province By mixing both quantitative and qualitative research and data, breadth and depth of understanding about real estate buying behaviour were gained, and hypothesis were tested The results show that the four mentioned factors and some demographic factors influence customers’ intention to purchase real estate for investment Customer’s attitude has greatest impact on intention to purchase real estate for
investment with the Beta coefficient value of 0.462, Followed by financial satisfaction with beta coefcient of 0296, perceived behavior control with beta
Trang 7LỜI CAM ĐOAN
Tơi tên là: Bùi Văn Hồi, học viên cao học khĩa 2015 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, khoa Quản lý Cơng nghiệp, Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hỗ Chí Minh
Tơi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu do chính tơi thực hiện dưới sự hướng
dẫn của TS Đặng Hùng Vũ Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bồ trong bất kỳ cơng trình nào khác
Người thực hiện luận văn
Trang 8MUC LUC LOI CAM ON i "”.mv 2 ii ABSTRACT Hi LOT CAM ĐOANN 5< 5< e2 he 3g S303 13601309890 8019 1neee iv MUC LUC Vv
DANH MỤC TỪ VIẾTT TẮTT 5-o°s-s° se essseEsseEeseeseeeseesesessesee vii
DANH MUC BANG viii
DANH MUC HINH cccssscsssssssssssssssssssssecssscssssssssesesscsesncsssosssscsessessessnssessesesessceeses ix
CHUONG 1: GIOI THIEU 1
1.1 Lý do hình thành đề tài . s- 5< cssesesscsssscsvesessesensesessesessesses 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3
1.3 Phạm vi, đối tượng nghiên Cứu - - 5s cssscsesscssesessesensesessesessesses 3 1.4 Ý nghĩa của luận VĂđn e-s =5 o9 sư èeEeeseseseseosesesrsee 4
1.5 BỐ cục của luận văn e s° se< cssscseeseseesSsSesesstesnsesvnsessssensesessesessossee 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 55c 2 t2ExExvtEEtttrtetrrrtrrtrrrerrre 6
2.1 Tổng quan cơ sở lý thuyết 6 2.1.1 Khái niệm về bất động sản -: - LG Sàn v1 SE TEEEEYEE HE kg rhrệt 6
2.1.2 Đặc điểm bất động sản HH ng ng ng kg vn 6
2.1.3 Phân loại bất động sản ¿(Là k1 TT HE T171 kết 7
2.1.4 Đầu tư bất động sản - tt HT T31 T31 Tà Tuyết 8
2.2 Tổng quan về thị trường bat dng sAn DA Lat .sccsssscssssssscssssseesssenseeesess 8
2.2.1 Cac loai mha, dat tai Da Lat .eesseesseesseesssesseesseessesseessnessessssesseessessneesteesneenees 8 2.2.2 Sự bùng nỗ các cơng ty bất động sản trên địa bàn Đà Lạt 10 2.2.3 Các chính sách của nhà nước về nhà đất tại Lâm Đồng -. - 10
2.2.4 Phân khúc thị trường bất động sản tại Đà Lụạt ¿5 52 ccScxcszcse2 11 2.2.5 Một số vẫn đề phức tạp về thị trường nhà đất tại Đà Lạt - 11
2.3 Hành vi dự định mua của khách hàng so o 5s c o5 < se s95 S5 SsSeesse 12
2.3.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) 12
2.3.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) 13
2.4 Một số mơ hình nghiên cứu trước đây 14
2.4.1 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bắt động sản ở Ả - Rập - Xê ` 14 2.4.2 Nghiên cứu các quyết định ảnh hưởng đến hành vi tài chính gia đình 14 2.4.3 Nghiên cứu những tác động đến hành vi mua nhà ở thương mại tại Nam Ninh, Trung QUỐC - -c CC n SH ng ng nh nh nh nh như nh hà cưng 15
2.5 Các giả thuyết và mơ hình nghiên cứu . .s-.s-ssssssessessessssssses 16
Trang 92.5.2 Thái ĐỘ Sàn HH TH T11 101111111 111111 1111111151111 11111111111 HYLU l6
2.5.3 Chuẩn chủ qUan - - 21339313 kE E139 S933 3 7 T3 T9 ren rei 17
2.5.4 Nhận thức kiểm sốt hành vi ¿5+ s3 2k2 EEEEEEEEEEeEkrkrrkrkrrkee 18 2.5.5 Sự hài lịng về tài chính s6 S939 11333 71T ren rei 19 2.5.6 Mơ hình nghiên cứu đề Xuất - ¿+ ssS k 31k xEEEEEEEETREEkrkrrkrkrrkee 19 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.1 Các bước thực hiện đề tài nghiên cứu .- .s-s-s-e<escscseseeseseseseesss 21
3.2 Thang đo sơ bộ 22
3.3 Phương pháp nghiÊn CỨU o o5 5o 55 S 55 5s 929 9595 966099909998889996966556699996966 24
3.3.1 Nghiên cứu sơ bộ định tính - c1 11211 ng ng ng 24
3.3.2 Nghiên cứu chính thức định lượng - c1 9 nen 25
3.4 Kỹ thuật sử lý số liệu 26 3.5 Kiểm định mơ hình và các giả thuyẾ( s 55-5 csecscescsssseseesesssse 27 CHƯƠNG 4: KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU 28 4.1 Kết quả phân tích định tínhh .- 5- seo se sssesseseSsessessssssensee 28 4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng 30
4.2.1 Mẫu nghiên CỨU ¿2521538 1EE13E1 1 1 1 311 1711311 1x11 HE xe kgEkrrrei 30
4.2.2 Phần tích độ tin cậy thang O ng HH ng gen ép 32
4.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)) . 5 s-sce<cscseseesesesesessesesessese 35
4.3.1 Phân tích EFA các biến độc lập - ¿S23 xe EEkEExrkerkrkrrkrkrrkee 35
4.3.2 Phân tích EEA các biến phụ thuộc - - + 56132 SE ExevsESEErkrerserrrxred 38
4.4 Phân tích fươ1iØ Qu3I oo o5 oo 25 5 5555 999 55 5 99999 9999598680999096998889996966556699990966 39
4.5 Kiếm định mơ hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu .- 40 4.5.1 Xây dựng mơ hình hồi qUy - - ¿- - Sẻ 3323 EEEEEEEEEEEEEESrkrkeEkrkrkrred 40
4.5.2 Kiểm định vi phạm các giả thiết hồi QUY . +: - 2 St SE £zEsversrxred 40 4.5.3 Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình nghiên cứu - 2 s- 42
4.5.4 Kết quả hồi QUY - - 11v 93v 1119191 T33 HE Tnhh 43 4.6 Thảo luận kết quả nghiên cứu -.s-s-sssscsce<ssesesessessseseseesesessese 45 CHUONG 5: KET LUAN VA KIEN NGHỊ 48
5.1 Tĩm tắt kết quả nghiên cứu s-s-s<s sscessecscscsseesescsessssesesesessee 48
5.2 Dong gop 49
5.3 Hàm ý QUAM tI ú o-oo so e< s5 S0 90.0965 90099990 9088899966606880999009080099000500009000000089 50
Trang 10vil DANH MUC TU VIET TAT Ký hiệu Từ viết tắt BĐS Bất động sản
EFA Phân tích nhân tơ khám phá (Exploratory factor analysis)
spss Phần mêm xử lý thơng ké (Statistical Package for the Social
Sciences)
TP.HCM Thanh phé H6 Chi Minh
TPB Thuyét hanh vi du dinh (Theory of planned behavior) TRA Ly thuyét hanh dong hop ly (Theory of Reasoned Action) VIF Hé sé phong dai phuong sai (variance inflation factor)
Trang 11DANH MUC BANG
Bảng 1.1 Bảng các chỉ tiêu liên quan đến thị trường nhà đất tai Da Lat 2
Bảng 3.1 Thang đo sơ ĐỘ - HH HH HH ng ng kg hy vn 22 Bảng 4.1 Thang đo chính thức và mã hĩa thang đo - 5S S xssssss2 29
Bảng 4.2 Mẫu nghiên CỨU ¿2 S3 313233 EEESEEEEEEEEEkrkrkrkrkrkrkrrrrrrrrrrkrerrred 31
Bảng 4.3 kết quả phân tích độ tin cậy thang đo -¿- 56 cà scksztrrkrkred 32
Bảng 4.4 Kết quả phân tích độ tin cậy thang đo thỏa mãn tài chính lần 2 35
Bảng 4.5 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA lần 2 - ¿- 5z 36
Bảng 4.6 Phương sai trích các biến độc lập - c5 S2 Ekvrkrrkrrkrkrrkee 36 Bảng 4.7: Kết quả EFA của các thang đo khái niệm nghiên cứu (Biến độc lập) 37
Bảng 4.8 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc 38
Bang 4.9 Phương sai trích biến phụ thuỘc .- ¿5 52 St 5S 22x32 £zxrsered 38
Bảng 4.10 Ma trận nhân tố của thang đo ¥ GIN cssesesessesrssesneees 38
Bảng 4.11 Kết quả phân tích tương quan giữa các khái niệm trong mơ hình 39
Bảng 4.12 bảng tĩm tắt mơ hình hồi quy ¿+ 52 2s vEESE+EeEerrrkrkrrkee 43 Bảng 4.13 Kiếm định EE ¿c1 1 1111111111115 11 1115131111111 E111 1k rkrreg 43 Bảng 4.14 Kết quả phân tích hồi quyy ¿5c 6 233 SE EkEEEEEEEEESEkrkeErrkrsered 44 Bảng 4.15 Bảng tĩm tắt kết quả kiểm định giả thuyẾt - 5-5252 vzxeserxe2 45
Trang 121X
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Nghiên cứu các yếu tơ ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản ở Ả - Rập - Xê - Út (nguồn Tawfik Salah AL-Nahdi, Shakeel A Habib & Ali Abbaas Albdour
ý2)JkÍỎÍỎÍ 4 14
Hình 2.2 Nghiên cứu các quyết định ảnh hưởng tới hành vi tài chính gia đình (nguồn
Gunay, Boylu, and Ošuz (201Š) c1 1n ng n ng ng ng nh 15 Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu về hành vi mua nhà tại Nam Ninh Trung Quốc (Qiuxue Luo và Paul tJ James (2013)) - SE nh kh kê, 16
Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu đề Xuất ¿ - ¿cà tE*kEEEEkEErkrkekrkrkered 20
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu (Nguyễn Dinh Thọ, 2013) -. ¿- 5-5555 21
Hình 4.1 Đồ thị phân tán phần dư . -¿-¿- 5s St2k9EE+kEEEEEEEEEEEkeEkrkrrkrkrrkee 40 Hình 4.2 Biêu đồ tần số Histogram - - - + v9 S333 SE ve rkrrrkred 41
Trang 13Trong những năm gan day, cach tranh trên thị trường bất động sản của Đà Lạt đang rất gay gắt Theo thống kê của sở kế hoach và đầu tư tỉnh Lâm Đồng, hàng trăm cơng ty trong lĩnh vực bất động sản được thành lập mới Tính riêng trên địa bàn thành phố Đà Lạt, hiện nay cĩ hơn hai trăm cơng ty bất động sản đang hoạt động Điều đĩ đặt ra cho các cơng ty những bài tốn, chiến lược nhằm nâng cao lợi thế cạnh tranh đề thu hút khách hàng, tăng thị phan
Năm 2017, 2018 ngành kinh doanh bắt động sản tại Đà Lạt cĩ nhiều chuyên biến mạnh mẽ Theo báo cáo của Hiệp hội Bất Động Sản (BĐS) Việt Nam, Cục Quản Ly
nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến quý 3 năm 2017 cả nước đã cĩ hơn 100.000 giao dich nhà, đất thành cơng cao hơn 20 % so với cùng kỳ năm trước Tại
Đà Lạt, thị trường bất động sản đang bắt đầu phát triển sơi động, nhất là phân khúc đất
nền, nhà phố Đà Lạt Giá nhà đất Đà Lạt tăng đến 40% giá trị so với thời điểm 2016 Ở các khu vực trung tâm, con số tăng trưởng cịn mạnh hơn, cĩ nơi đã tăng tới hơn
100% Trong sức hút lớn từ dịng vốn đầu tư của Đà Lạt, yếu tố hạ tang cũng là một trong những nguyên nhân chính kích thích dịng vốn đầu tư vào thị trường địa ốc Đà
Lạt ngày một tăng cao Hệ thống giao thơng kết nối với TP.HCM đã được đầu tư, nâng cấp giúp rút ngắn thời gian di chuyên chỉ cịn khoảng bốn giờ đồng hồ Trong
tương lai gần, tuyến đường cao tốc Dầu Giây — Liên Khương hồn thành càng làm
cho cánh cửa kết nối Đà Lạt TP HCM trở lên dễ dàng hơn Những tuyến đường kết nối với Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu với Đà Lạt cũng đã được mở rộng hồn
thiện và dễ dàng di chuyên, khơng chỉ cĩ ý nghĩa về mặt giao thương mà cịn là một
con đường kết nối các sản phẩm du lịch đặc trưng của biến và rừng, trong đĩ Đà Lạt
nam 6 vi tri trung tâm và sở hữu sự khác biệt so với 3 địa phương cịn lại Chính vì vậy dự báo trong những năm tới, thị trường bất động sản tại Đà Lạt cịn rất sơi động
Trang 14Bang 1.1 Bảng các chỉ tiêu liên quan đến thị trường nha dat tai Da Lat (Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Lâm Đồng)
Các chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017
Dân sơ 223.135 người 250.570 người
GDP đầu người 70 triệu đồng/ngườinăm | 76 triệu đồng/người/năm
Tơng vơn đâu tư 22.033.743 triệu đơng 23.500.000 triệu đơng
Vốn ngân hàng huy động | 37.800 tỷ đồng 45.000 tỷ đồng
Sơ lượng giao dịch BĐS | 5.500 giao dịch 6.500 giao dịch
Hiện nay tốc độ đơ thị hĩa của Việt Nam ngày càng tăng, khoảng 3.2 %/năm, Việt
Nam nằm trong số các nước cĩ mức tăng trưởng nhanh nhất khu vực với dân số đơ thị
chiếm hơn 26% (theo báo cáo đánh giá đơ thị hĩa ở Việt nam do ngân hàng thế giới
thực hiện năm 2016) Dân số Lâm Đồng năm 2018 đạt 1.35 triệu dân, tỉ lệ tăng trưởng
dân số tự nhiên là 1,26 % (Nguồn: Cục thống kê dân số Việt Nam) Cũng qua khảo sát của Liên đồn Lao động tỉnh, trong năm 2016 nhu cầu nhà ở tồn tỉnh khoảng 4.694 hộ Với tốc độ tăng trưởng dân số và đơ thị hĩa như vậy, nhu cầu mua bất động sản
của người dân là rất lớn
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản tại Đà Lạt đang rất sơi động là sự hấp dẫn của thành phố du lịch này Đà Lạt là một thành phố trực thuộc tỉnh Lâm Đồng, nằm trên cao nguyên Lâm Viên với độ cao 1500 m so với mực nước biển Đà Lạt được Thủ tướng Chính phủ cơng nhận là đơ thị loại 1 vào năm 2009 Với nhiều cảnh quan đẹp, khí hậu mát mẻ quanh năm, Đà Lạt là một trong những thành
phố du lịch nỗi tiếng nhất của Việt Nam Theo thống kê của Sở Văn hĩa và Thẻ thao du lich Lam Đồng lượng khách du lịch tới với Đà Lạt năm 2018 tang 10,3% so với
cùng kỳ, trong đĩ khách quốc tế đạt 485 ngàn lượt, khách nội địa đạt 6020 ngàn lượt Với điều kiện tự nhiên và cảnh quan thiên nhiên như vậy, Đà Lạt ngày càng thu hút
khách du lịch và người dân muốn định cư tại đây
Lâm Đồng đang đĩn làn sĩng đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và
thương mại, trong đĩ 2 thành phố Đà Lạt và Bảo Lộc là hai thành phố chính Bên cạnh đĩ, sân bay Liên Khương trở thành sân bay quốc tế tạo điều kiện thuận lợi thu hút
Trang 15đại, lượng khách du lịch tăng lên liên tục, cùng với chính sách thương mại mở cửa của
tỉnh Lâm Đồng cũng khuyến khích các nhà đầu tư khắp cả nước đồ vốn về đầu tư tại
Lâm Đồng Nhiều dự án lớn được triển khai tại khu vực này, trong đĩ cĩ khu phức hợp nghỉ dưỡng rộng 250 ha tại Tuyền Lâm (Đà Lạt) và trung tâm thương mại đối
diện hồ Đồng Nai (Bảo Lộc), đồng thời tiến hành kiến tạo khu biệt thự nghỉ dưỡng 7
ha ngay chợ Đà Lạt Theo các nhà đầu tư bất động sản, nhờ quy tụ đủ điều kiện hạ tầng, xã hội, thương mại, dịch vụ tốt, quỹ đất đơ thị ngày càng khan hiếm, thị trường bất động sản tại thành phố Đà Lạt nĩi riêng và Lâm Đồng nĩi chung sẽ chứng kiến sự khai thác và tăng giá đột biến trong thời gian sắp tới
Đề tài “Nghiên cứu các yếu tổ ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản để đầu tư: Một nghiên cứu tại Đà Lạt” được thực hiện nhằm tìm hiệu nhu cầu mua bất động
sản để đầu tư Theo quan điểm lý thuyết hành vi, nghiên cứu này tìm khảo sát các yếu
tố ảnh hưởng tới quyết định mua BĐS của nhà đầu tư Bên cạnh đĩ, nghiên cứu cũng
đánh giá ảnh hưởng của sự thỏa mãn tài chính đến ý định mua BĐS Kết quả của nghiên cứu là cơ sở để đưa ra các hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản tại thị trường Đà Lạt tham khảo nhằm đáp ứng các nhu cầu mua bất động sản tại Đà Lạt của khách hàng
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản để đầu tư tại Đà Lạt, luận văn cĩ các mục tiêu sau:
- Xác định các yếu tơ ảnh hưởng tới ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt
- Phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua bất động san dé dau tu tai Da Lat
- Cung cấp thơng tin về khách hàng và một số vấn để quản trị cho các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản tại Đà Lạt Nghiên cứu cũng mang lại thơng tin về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn cho chính quyền địa phương 1.3.Pham vi, đối tượng nghiên cứu
Trang 16- Đối tượng nghiên cứu: hành vi mua bất động sản đầu tư của người dân tại thành phố Đà Lạt
1.4.Ý nghĩa của luận văn
Nghiên cứu giúp các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản biết
được những đặc điểm về hành vi mua bat động sản tại Đà Lạt Ngồi ra, sự khác nhau về hành vi mua của các nhĩm khách hàng theo nhân khẩu học cũng được phân
tích, giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng chiến lược kinh
doanh phù hợp
Nghiên cứu này cũng cĩ thê là một tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu khác, những người quan tâm nhu cầu nhà ở nghiên cứu thêm về thị trường bắt động sản và các lĩnh vực nghiên cứu liên quan Nghiên cứu này sẽ giúp họ tìm hiệu thêm về quyết định mua nhà của người mua nĩi chung
1.5 Bố cục của luận văn
Nội dung luận văn dự kiến gồm 5 chương: Chương 1: Mé dau
Chuong nay néu lén duoc ly do hinh thanh đề tài, mục tiêu, đối tượng phạm vi
nghiên cứu và ý nghĩa của luận văn đồng thời giới thiệu bố cục của đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết
Giới thiệu các lý thuyết, khái niệm, mơ hình tham khảo và các nghiên cứu trước đây Các giả thuyết, mơ hình nghiên cứu được rút ra từ cơ sở lý thuyết cũng được
trình bày trong chương 2
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương này trình bày các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu và cách
thức tiến hành các phương pháp đĩ như: Phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu
thập số liệu sơ cấp và thứ cấp, các phương pháp phân tích, kiểm định thang đo và
phương pháp xử lý số liệu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trang 17Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Tĩm tắt các kết quả chính của nghiên cứu, xác định các yếu tơ ảnh hưởng tới ý
định mua bat động sản đầu tư tại Đà Lạt từ đĩ đưa ra những hướng đầu tư thích hợp
Trang 18CHUONG 2: CO SO LY THUYET
Trong chương 2, tác giả sẽ trình bày cơ sở lý thuyết về bất động sản và hành vi của khách hàng gồm thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm sốt hành vi, thỏa mãn tài chính Chương này cũng sẽ lược thảo một số các cơng trình nghiên cứu trước về ý định đầu tư BĐS của khách hàng và đề xuất mơ hình nghiên cứu
2.1 Tổng quan cơ sở lý thuyết
2.1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản bao gồm đất, nhà, cơng trình xây dung gan liền với đất đai, tài sản
khác gan liền với đất, nhà, cơng trình xây dựng (theo điều 107 Bộ luật dân sự năm
2015)
Đất đai: đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vi tri của mảnh đất đĩ Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền xác nhận thơng qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đĩ
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, cơng trình trên đất cũng được
coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nĩ được xây dựng gan lién voi
dat bang một kết cầu chặt chẽ chứ khơng đơn thuần “đặt” trên đất Vì vậy, một lều hay
một lán chợ dựng tạm khơng được coi là bất động sản
Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khống sản, cây cối, hoa màu trên
đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay
hái lượm
2.1.2 Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính
khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bê mặt trái đất cĩ hạn Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên hàng hĩa BĐS cĩ tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kế cả hai BĐS cạnh nhau đều
cĩ những yếu tố khơng giống nhau Trên thị trường BĐS khĩ tổn tại hai BĐS hồn
Trang 19Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như khơng thẻ bị hủy hoại, trừ khi cĩ thiên tai, xĩi lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình trên đất sau khi được xây dựng cĩ thê tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này cĩ thé bi tac động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cầu hạn tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử đụng của BĐS trong khu vực đĩ Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tơn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phố biến
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong
quá trình sử dụng cĩ thẻ điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nĩ, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất — Kinh doanh và các hoạt động khác
Tính phụ thuộc và năng lực quản lý: Hàng hĩa BĐS địi hỏi khả năng và chị phí quản lý cao hơn so với các hàng hĩa thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đĩ, BĐS địi hỏi cần cĩ khả năng quản lý thích hợp và tương xứng
Mang nặng yếu tơ tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hĩa BĐS chịu sự chỉ
phối của các yếu tổ này mạnh hơn hàng hĩa thơng thường khác Nhu cầu về BĐS của
mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc và thị hiếu tập quán của người dân sinh sống tại đĩ Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vẫn đề tín
ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Chi phối nhu câu và hình thức BĐS
2.1.3 Phân loại bất động sản
Bắt động sản cĩ thê phân thành ba loại: BĐS cĩ đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu
tư xây dựng và BĐS đặc biệt
Bắt động sản cĩ đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
Trang 20làm việc Trong BĐS đầu tư xây dựng thì nhĩm BĐS nhà đất là nhĩm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tích chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhĩm này cĩ tác động rất lớn đến quá trình cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhĩm BĐS này chiếm đại đa số các giao địch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như
các nước trên thế giới
BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS này chủ yếu là đất nơng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nơng nghiệp, đất rừng, đất nuơi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
BĐS đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hĩa
vật thể, nhà thờ, đình chùa, miễu thờ, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐS này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp (Nguồn: Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng)
2.1.4 Đầu tư bất động sản
Kinh đoanh bắt động sản là việc đầu tư vốn đề thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện
dịch vụ mơi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, tư van hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời Người đầu tư bất động sản đĩ là những người cĩ một nguồn
vốn cĩ thể bỏ ra đề phát triển các loại hình bất động sản khác nhau Sau một thời gian,
các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu hút được những lợi ích
lớn hơn Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực nhạy cảm, phụ thuộc rất lớn vào
quyết định của nhà đầu tư Vì vậy, để thành cơng các nhà đầu tư cần nắm bắt thơng
tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và hỗ trợ tốt nhất là các nhà đầu tư nên liên
kết với các trung tâm mơi giới BĐS uy tín, cĩ kinh nghiêm và quy mơ hoạt động lớn, hiện đại
2.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Đà Lạt
2.2.1 Các loại nhà, đất tại Đà Lạt
Tại Đà Lạt, việc xây dựng nhà ở phải theo quy định chung của thành phĩ, Các
cơng trình xây dựng phải tuân thủ về lộ giới, các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy
Trang 21Nhà, đất phố: là loại nhà được xây dựng trong khu vực trung tâm thành phĩ, các tuyến đường quy định được phép xây dựng theo quyết định 36/QĐ-UBND của
UBND tỉnh Lâm Đồng Ví dụ một số tuyến đường ở phường 1, 2, 3: với điện tích tối thiêu của nhà là 40 m2, mật độ xây dựng từ 90 - 100%, số tầng tối đa từ 2 - 5 tầng tùy
thuộc vào lộ giới tuyến đường Nhà phố phù hợp với sở thích của đa số người dân tại Da Lat, do mat độ xây dựng lớn, diện tích nhỏ cĩ thê phân lơ Tuy nhiên giá nhà phố thường cao do nằm trong khu vực trung tâm, cĩ thê kinh doanh
Nhà, đất liên kế sân vườn: Nhà liên kế tập trung chủ yếu ở các phường 3, 4, 5, 6 tại Đà Lạt Theo quy định, nhà liên kế được phép xây dựng với diện tích tối thiểu là 72m”, mật độ xây dựng tối đa là 80%, số tầng cao quy định từ 2 đến 4 tầng tùy thuộc vào lộ giới tuyến đường, khoảng lùi xây dựng là 2,4m Với mật độ xây đựng khá lớn thích hợp xây dựng để ở với gia đình đơng người, loại nhà này được đa số người dân
ưa thích
Nhà, đất biệt thự: nhà biệt thự tập trung nhiều tại các phường 7, 8, 9, 10, 11, 12
và các xã trong thành phĩ Nhà biệt thự được phép xây dựng với diện tích tối thiểu là 200m2, mật độ xây đựng tối đa là 50%, số tầng cao quy định từ 2 đến 3 tầng, khoảng lùi xây dựng từ 3 - 4,5 m tùy vào lộ giới tuyến đường Nhà biệt thự đặc biệt thích hợp với người muốn nghỉ dưỡng, do khơng gian rộng, cĩ thể làm sân vườn trong khuơn viên nhà,
Nhà chung cư: Hiện tại nhà chung cư tại Đà Lạt cịn khá ít Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng dân số ngày càng lớn, quỹ đất hạn hẹp dần nhà chung cư được dự báo là loại nhà phơ biến trong tương lai Nhà chung cư thường là loại nhà cĩ giá khá rẻ, phù hợp với đa số người dân, chiếm ít diện tích đất; nhà chung cư là loại nhà chỉ được sử dụng trong thời hạn khoảng 40 - 50 năm Người ở chung cư thường phải trả một số
khoản tiền như phí giữ xe, bảo vệ, bảo trì Nhà chung cư thường chỉ để ở, khơng thể
Trang 2210
ngày của những người cùng sống trong chung cư cũng gây ra một số bất tiện cho loại hình nhà ở này
Dat nơng nghiệp thuần túy: hiện nay tại Đà Lạt cĩ một lượng đất nơng nghiệp rất lớn Với đặc thù khí hậu thuận lợi cho sản xuất nơng nghiệp chất lượng cao, hiện nay Đà Lạt cĩ hơn 10.000 ha đất phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp Loại đất này khơng thể chuyên đổi thành đất ở, nhưng hiện nay rất nhiều khu vực đất nơng nghiệp
bị chuyên đổi mục đích trái phép, phá vỡ quy hoạch thành phĩ
2.2.2 Sự bùng nỗ các cơng ty bất động sản trên địa bàn Đà Lạt
Theo thống kê của Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Lâm Đồng, trong một vài năm trở lại
day thị trường bất động sản tại Đà Lạt nĩng dần lên, chính vì vậy kéo theo sự thành
lập mới của hàng loạt cơng ty bất động sản Hiện nay cĩ hơn 200 cơng ty đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn tỉnh Các cơng ty này cĩ quy mơ lớn, dịch vụ chuyên nghiệp Khơng chỉ là cầu nối giữa người mua và người bán, các cơng ty cịn cĩ các dịch vụ tư vấn về giá, quy hoạch, pháp lý Giúp người mua cĩ thể dễ dàng năm bắt, mua được những bât động sản mong muơn
Một số cơng ty bất động sản lớn nhất phải kê đến hiện nay như: Cơng ty bất động sản Liên Minh với gần 10 chỉ nhánh hoạt động trong và ngồi tỉnh Các cơng ty như bất động sản Smartland, Hưng Hưng Phát, Đất Xanh, Phú Quý, Hồng Thịnh cũng
cĩ quy mơ lớn và đang phát triển rất nhanh
2.2.3 Các chính sách của nhà nước về nhà đất tại Lâm Đồng
Thủ tướng chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành
phố Da Lat va các cùng lân cận của tỉnh Lâm Đồng Theo đĩ, UBND tỉnh Lâm Đồng
được phép cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS sau khi hồn thành đầu tư xây dựng hạ
tầng được phép chuyên nhượng dự án cho các đối tượng khác xây dựng nhà ở, cơng
trình kiến trúc theo quy hoạch chung và đự án được các cấp cĩ thâm quyên phê duyệt,
phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đắt đai và các văn bản hướng dẫn Tỉnh Lâm Đồng được thuê tư vẫn, chuyên gia cĩ năng lục trong và ngồi nước
Trang 23tinh, đơ thị đối trọng cùng với kết nối giao thơng cơng cộng của thành phố Đà Lạt
theo Quy hoạch chung thành phố đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, được phê
duyệt tại Quyết định số 704/QĐÐ — TTg ngày 12/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ
Nhà đầu tư tham gia đầu tư tại thành phố Đà Lạt được miễn thuế nhân khẩu vật tư, trang thiết bị để đầu tư xây dựng nhà kính, nhà lưới sản xuất rau, hoa ứng dụng khoa học cơng nghệ cao mà trong nước chưa sản xuất được trong thời hạn 5 năm đây thực
hiện Quyết định này
Thêm vào đĩ, việc Quốc hộ thơng qua Nghị quyết thí điểm về xử lý nợ xấu của
các tơ chức tín dụng (Nghị quyết 42, cĩ hiệu lực từ ngày 15/8/2017) sẽ giúp làm lành
mạnh hoạt động tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm mà phan lớn là bất động sản, tạo
nguồn lực cho nền kinh tế cũng như giúp tái khởi động lại nhiều dự án BĐS
2.2.4 Phân khúc thị trường bất động sản tại Đà Lạt
Phân khúc thị trường tại Đà Lạt được chia làm 3 loại theo giá nhà đất: nhà đất giá rẻ, nhà đất giá trung bình, nhà đất giá cao
Nhà đất giá rẻ: là nhà, đất cĩ giá trị nhỏ hơn 3 tỷ Loại nhà đất này chủ yếu nằm
trong hẻm nhỏ, đường xe máy hoặc nằm xa trung tâm thành phĩ
Nhà đất giá trung bình: Là nhà đất cĩ giá trị từ 3 - 10 tý Loại nhà đất này chủ yếu
là nhà nằm trong các con hẻm lớn, diện tích khá rộng cĩ thể kinh doanh
Nha dat giá cao: Là nhà đất cĩ giá trị lớn hơn 10 tỷ Loại nhà đất này cĩ thể là nhà
mặt tiền đường chính, thuận lợi kinh doanh hoặc các nhà biệt thự với diện tích lớn, cảnh quan đẹp
2.2.5 Một số vẫn đề phức tạp về thị trường nhà đất tại Đà Lạt
Các khu đất được tự phân lơ trên đất nơng nghiệp: các khu đất nơng nghiệp này
được mua bán sang tay Sau đĩ được chia ra làm nhiều nền với diện tích từ 50 -
100m? Những nền như vậy được bán giá rẻ, thu hút nhiều người cĩ thu nhập thấp
Trang 2412
Nhiều nhà mua bán bằng giấy tờ tay, số chung, số phân quyền Những ngơi nhà mua bán trên đất nơng nghiệp khơng đủ tiêu chuẩn tách riêng lơ, xây dựng khơng phép, nên mua bán khơng qua cơng chứng Điều này dẫn đến nhà nước bị thất thu thuế, đễ phát sinh tranh chấp, làm mắt quy hoạch chung
Người dân cĩ thĩi quen khi mua bán nhà, đất là ghi giá trên hợp đồng cơng chứng thấp hơn giá thực tế Mục đích là đề giảm tiền đĩng thuế chuyên quyền sử dụng đất và thuế trước bạ Hậu quả là nhà nước thất thu thuế, khĩ năm bắt giá thị trường khĩ trong
cơng tác thâm định giá khi đền bù, giải tỏa hay thế chấp tai san va dé xy tra tranh
chấp khi mua bán bất động sản
Xây nhà trái phép, trái quy hoạch: Do thành phố Đà Lạt cĩ nhiều dạng kiến trúc với quy định riêng, nên rất nhiều lơ đất khơng đủ tiêu chuẩn xin giấy phép xây dựng hoặc hạn chế mật độ xây dựng dẫn đến nhiều ngơi nhà khơng xin phép xây dựng hoặc xây dựng trái phép gây mất mỹ quan thành phơ
Khung giá đất nhà nước ban hành hiện tại cịn khơng phù hợp với giá thị trường Mức giá hiện tại tại một số phường tại Đà Lạt cịn thấp với giá thị trường, điều này gây khĩ khăn trong cơng tác đền bù, giải phĩng mặt bằng, cũng như làm thất thốt ngân sách nhà nước
Vẫn đề quy hoạch cũng cĩ nhiều bất cập: một số dự án chính quyền đã quy hoạch
rồi đê đĩ, dẫn đến đĩng băng việc xây dựng, cơ sở hạ tầng làm cuộc sống nhân dân
khơng được cải thiện Ví dụ một số dự án treo như dự án cơng viên cây xanh tại
đường Thánh Mẫu phường 7, dự án khu dân cư mới tại đường An Bình, phường 3,
thành phố Đà Lạt
2.3 Hành vi dự định mua của khách hàng
2.3.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA)
Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng từ những năm 1967 và được hiệu chỉnh mở rộng theo thời gian từ đầu những năm 70 bởi Ajzen và Fishbein Mơ hình
TRA cho thấy xu hướng tiêu dùng là yếu tố dự đốn tốt nhất về hành vi tiêu dùng
Trang 25vi đĩ Chuẩn chủ quan là nhận thức của những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng cá nhân đĩ nên thực hiện hay khơng thực hiện hanh vi
Yếu tố chuẩn chủ quan cĩ thê được đo lường thơng qua những người cĩ liên quan đến người tiêu dùng (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp ) Những người này thích
hay khơng thích họ mua Mức độ tác động của yếu tố chuẩn chủ quan đến xu hướng mua của người tiêu dùng phụ thuộc: (1) mức độ ủng hộ/phản đối đối với việc mua của người tiêu dùng (2) động cơ của người tiêu dùng làm theo mong muốn của những người ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng của người cĩ liên quan đến xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đây người tiêu dùng làm theo những người cĩ liên quan là hai yếu tố cơ bản để đánh giá chuẩn chủ quan Mức độ thân thiết của những người cĩ liên quan càng mạnh đối với người tiêu dùng thì ảnh hưởng càng lớn đến quyết định chọn mua của họ Niêm tin của người tiêu dùng vào những người cĩ liên quan càng lớn thì xu hướng chọn mua của họ cũng bị ảnh hưởng càng lớn Ý định mua của người tiêu dùng sẽ bị tác động bởi những người này với những mức độ mạnh yếu khác nhau
2.3.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB)
Thuyết hành vi dự định (Ajzen, 1991) là sự phát triển và cải tiến của Thuyết hành
động hợp lý (TRA) Hai yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định là thái độ cá nhân
(Attitude) va chuan chi: quan (Subjective Norms) Trong đĩ, thái độ của một cá nhân
được do luong bang niém tin va su danh gia déi véi két qua hanh vi d6 Ajzen (1991)
định nghĩa chuẩn chủ quan là nhận thức của những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng cá nhân đĩ nên thực hiện hay khơng thực hiện hành vi Sự ra đời của thuyết hành vi du định TPB xuất phát từ giới hạn của hành vi mà con người cĩ it sự kiểm sốt Nhân tố thứ ba mà Ajzen cho là cĩ ảnh hưởng đến ý định của con người là yếu tố nhận thức kiểm sốt hành vi (Perceived Behavioral Control) Nhận thức kiểm sốt phản ánh
việc dễ đàng hay khĩ khăn khi thực hiện hành vi và việc thực hiện hành vị đĩ cĩ bị
Trang 2614
2.4.Một số mơ hình nghiên cứu trước đây
2.4.1 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hướng đến ý định mua bắt động sản 6 A - Rap - Xé - Ut
Nghién ctu cua Tawfik Salah AL- Nadi, Shakeel A Habib & Ali Abbaas Albdour
(2015) vé yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bat động sản ở A- Rap - Xé - Ut phân tích
4 yếu tố là thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm sốt hành vi và nhân khẩu học
Mẫu khảo sát dựa trên 322 phiếu điều tra, kết quả cho thấy cĩ hai yếu tố tác động đến quyết định mua bất động sản là thái độ và chuẩn chủ quan Mơ hình nghiên cứu được thê hiện ở hình 2 1 Thải độ Chuẩn chủ quan PN —— Ý định mua bắt động san tai A Rap Xé Ut Nhận thức kiểm sốt hành _Z” VI Dịch vụ cơng Nhân khâu học
Hình 2.1 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ÿ định mua bắt động sản ở Ả - Rập - Xé — Ut (nguon Tawfik Salah AL-Nahdi , Shakeel A Habib & Ali Abbaas Albdour
(2015)
2.4.2 Nghiên cứu các quyết định ảnh hướng đến hành vi tài chính gia đình
Trang 27Nhân khâu học Các quyết định kinh tế gia đình Hành vi quản lý tài chính Sự hài lịng tài chính So sánh tỉnh hình tài chính gia định
Hình 2.2 nghiên cứu các quyết định ảnh hưởng tới hành vi tài chính gia đình (nguồn Gunay, Boylu, &Oguz (2015)
2.4.3 Nghiên cứu những tác động đến hành vi mua nhà ở thương mại tại Nam
Ninh, Trung Quốc
Nghiên cứu của Qiuxue Luo và Paul tj James (2013) về hành vi mua nhà tại Nam Ninh Trung Quốc Cĩ bốn mục đích chính của nghiên cứu này Thứ nhất để nghiên
cứu các ảnh hưởng bên ngồi như văn hĩa, chính sách của chính phủ, hoạt động tiếp thị, và các nhĩm tham khảo về hành vi người tiêu dùng mua nhà thương mại Thứ hai,
nghiên cứu các ảnh hưởng bên trong như nhận thức, thái độ, học hỏi, động lực và cảm
xúc ảnh hưởng đến hành vi mua Thứ ba, nghiên cứu nhận thức và lối sống ảnh hưởng
đến người mua nhà Thứ tư, hiểu được quá trình ra quyết định của người mua nhà thương mại Một mẫu nghiên cứu gồm 274 căn hộ của 8 nhà đầu tư bất động sản tại
Nam Ninh được khảo sát đã đưa ra 4 yêu tơ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà đĩ là: nhĩm tham khảo, nhận thức, học hỏi và nhân cách Mơ hình nghiên cứu của Q1uxue
Luo và Paul tj James (2013) về hành vi mua nhà tại Nam Ninh Trung Quốc được thể
Trang 2816 Nhom tham khao Nhận thức Hoc hoi Nhan cach
Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu về hành vi mua nhà tại Nam Ninh Trung Quốc (Qiuxue Luo va Paul tj James (2013))
2.5 Các giả thuyết và mơ hình nghiên cứu
2.5.1 Ý định mua
Ý định là dấu hiệu một người sẵn sàng thực hiện hành vi Ý định là dự báo mạnh
mé cua hanh vi (Ajzen & Fishbein, 1980) Ý định là một biến phụ thuộc được dự đốn
bởi các biễn độc lập là thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm sốt hành vi
(Ajzen, 1991) Ý định thay đổi theo thời gian và khi khoảng thời gian tăng lên thì tương quan giữa ý định và hành động sẽ thấp đi (Han and Kim, 2010) Vì vậy ý định mua là tiền đề của quyết đinh mua (Phungwong, 2010) Theo Ajzen và Fishbein thì trung bình mơ hình TPB cĩ thể giải thích 39% phương sai của ý định thực hiện hành
vI và 27% phương sai của việc thực hiện hành vị cụ thé nao do Trong nghiên cứu của
Croy và ctg thì thái độ, chuẩn chủ quan, mức độ kiểm sốt hành vi cảm nhận đều cĩ
khả năng giải thích tốt cho ý định tiết kiệm Dựa vào những nghiên cứu trước, ý định
đầu tư BĐS trong nghiên cứu là một biến phụ thuộc được dự đốn bởi các biến độc lập
2.5.2 Thái Độ
Trang 29hành vi nào đĩ sẽ dẫn đến một kết quả tích cực thì họ sẽ cĩ thái độ thiện chí đối với
hành vi do (Ajzen & Fishbein, 1980) Ngoai ra, thai d6 con là chỉ báo của dự định hành vi và hành vi mua (Ajzen, 1991) Nĩi cách khác thái độ ảnh hưởng đến những dự định và thái độ càng thiện chí thì sẽ càng cĩ dự định thực hiện hành vi (Tarkiainen
& Sundgvisit, 2005) Hơn nữa, thái độ là quan trọng khi người tiêu dùng địi hỏi hiểu
thải độ và động cơ của họ để vượt qua các rào cản mua săm mà họ phải đối mặt (Hill
& Lynchehaun, 2002, dan béi Smith va Paladino, 2010)
Theo Fishbein va Ajzen thi thai d6 d6i với hành vi là yếu tố quan trọng tác động
đến ý định thực hiện hành vi và được hiểu là cảm giác tích cực hoặc tiêu cực của cá nhân về việc thực hiện hành vi nào đĩ dựa trên đánh giá của cá nhân đĩ về kết quả của
những hành vi này Nếu một cá nhân cĩ thái độ tích cực đối với những kết quả đự báo của việc thực hiện hành vĩ thì sẽ càng cĩ ý định thực hiện hành vi này Hơn nữa, theo lý thuyết hành vi dự định TPB (Ajzen, 1991), khi thái độ của một người về một hành
vi là tích cực thì họ cĩ nhiều khả năng thực hiện hành vi đĩ Vì vậy, khi thái độ của
người mua BĐS tích cực, thì thái độ của họ đối với việc mua BĐS cũng cĩ nhiều khả
năng là tích cực Cũng theo nghiên cứu của Tawfik Salah AL-Nahdi , Shakeel A
Habib & Ali Abbaas Albdour (2015) yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản ở
Ả - Rập - Xê - Út đã kết luận rằng yếu tố thái độ cĩ ảnh hưởng tích cực tới ý định mua
BĐS Do đĩ giả thuyết H1 được đề nghị như sau:
HI: “Thái độ” của khách hàng cĩ ảnh hưởng tích cực đến ý định đầu tư BĐS tại Đà Lat
2.5.3 Chuan chi quan
Theo Smith và Paladino (2010): Chuẩn chủ quan cĩ thê dược định nghĩa là sự nhận thức mang tính chủ quan của một cá nhân rằng những người quan trọng đối với họ mong muốn họ hành động (hoặc khơng hành động) theo một cách nào đĩ (Oliver
& Bearden, 1985) Nĩi cách khác, chuẩn chủ quan là áp lực xã hội đề thực hiện hành
vi (perceived social pressure) ma một cá nhân nhận thấy (Ajzen, 1991) Chuẩn chủ
Trang 3018
khác là yếu tố quan trọng trong những yếu tố quyết định đến hành vi, những người
này cĩ thê là gia đình, bạn bẻ, và những người quan trọng khác (Eagly & Chaiken,
1993; Mowen, 1993) Sự ảnh hưởng của gia đình là yếu tơ quan trọng quyết định đến
hành vi mua bất động sản ở Á Rập Xê Út (Salah AI —Nahdi & ctg, 2015)
Chuẩn chủ quan bao gồm các yếu tố: - Sự ảnh hưởng của vợ/chồng - Sự ảnh hưởng của con cái
- Su ảnh hưởng của ba mẹ
- Sự ảnh hưởng của bạn bè
Nếu người mua BĐS tin rằng những người quan trọng đối với họ nghĩ rằng mua bất động sản là tốt thì họ sẽ cĩ nhiều ý định mua BĐS hơn Ngược lại, nếu người mua nhà tin rằng những người quan trọng đối với họ cho răng mua bất động sản là khơng tốt thì họ sẽ ít cĩ ý định mua BĐS hơn Vì vậy, giả thuyết H3 được đề nghị như sau:
H2: “Chuẩn chủ quan ” cĩ ảnh hưởng tích cực đến y dinh đầu tư BĐS tại Đà Lạt
2.5.4 Nhận thức kiếm sốt hành vi
Theo Smith và Paladino (2010): nhận thức kiểm sốt hành vi là “sự nhận thức về sự dễ dàng hay khĩ khăn để thực hiện một hành vi nào đĩ” Nĩ liên quan đến những trường hợp khi người mua khơng kiểm sốt một cách đây đủ hành vi (Ajzen, 2002) Nhận thức kiêm sốt hành vi phản ánh những trải nghiệm trong quá khứ cũng như bất kỳ những khĩ khăn được lường trước (Ajen, 1991) Ngồi ra, Ajzen (2002) cho rằng sự kiểm sốt được cảm nhận cĩ thể cĩ ảnh hưởng trực tiếp đến dự định mua Mức độ
kiểm sốt hành vi cao cĩ thé gia tăng dự định thực hiện hành vi đĩ Theo mơ hình của
Ajzen (1991), những người cảm nhận về sự kiểm sốt hành vi nhiều hơn sẽ cĩ nhiều
dự định thực hiện hành vị đĩ hơn Vì vậy, giả thuyết rằng nếu một nhà đầu tư cảm nhận sự kiểm sốt hành vi về việc mua bất động sản nhiều hơn thì ý định họ mua bất động sản sẽ nhiều hơn Ngược lại, nếu một nhà đầu tư cảm thay cĩ nhiều khĩ khăn
hơn trong việc nhận biết mua bất động sản đầu tư, thì họ sẽ ít cĩ dự định mua bat động sản đầu tư hơn Vậy nên, giải thuyết H3 được đề nghị như sau:
Trang 312.5.5 Sw hai long vé tai chinh
Su hai long về tài chính đã được sử dụng trong các mơ hình dự đốn sự hài lịng
về cuộc sống và các chính sách an sinh xã hội khác (George, 1992 & Helmicj, 1985) Sự hài lịng, thõa mãn tài chính khơng chỉ phụ thuộc vào tình hình tài chính mà cịn
phụ thuộc vào cách một người nhận thức các thuộc tính khách quan của tình hình tai
chính khi so sánh các thuộc tính đĩ với các tiêu chuẩn so sánh nhất định (Porter & Garmam, 1993) Các biến số hài lịng tài chính được đo lường khác nhau bởi các nhà nghiên cứu khác nhau Các chỉ số chủ quan như tình hình tài chính trong quá khứ, tương lai, nhận thức về sự tương xứng thu nhập (Keith, 1985) và sự hài lịng với điều kiện kinh tế chung bao gơm nợ, tiết kiệm, thu nhập (Hrra,1993) Các chi số khách quan để đo lường sự hài lịng tài chính bao gồm quy mơ mức thu nhập, tài sản, tiết
kiệm (Hira, 1993) Sự hài lịng tài chính dường như là thước đo rộng nhất đánh giá về
tình hình tài chính tơng thể George (1992) kết luận rằng cả hai chỉ số chủ quan và khách quan đều quan trọng trong việc đánh giá sự thỏa mãn tài chính Hành vi quản lý
tài chính cĩ liên quan tích cực đến sự thỏa mãn về tài chính theo nghiên cứu của
Gunay, Boylu & Oguz (2015) nghiên cứu về các quyết định ảnh hưởng tới hành vi tài chính gia đình Theo nghiên cứu này, xác định sự hài lịng về tài chính bằng cách tìm hiểu các khía cạnh khác nhau về tình hình tài chính của những người được hỏi như khoản thu nhập, tiết kiệm, những khoản nợ hiện tại Vì vậy, giả thuyết H4 được đề nghị như sau:
HẠ: “Sự thỏa mãn tải chính ` cĩ ảnh hưởng tích cực đến y định đầu tư BĐS tại Đà Lạt
2.5.6 Mơ hình nghiên cứu đề xuất
Dựa trên các nghiên cứu của tác giả (Ajzen, 1991), lý thuyết của lý luận hành động
hợp lý TRA và lý thuyết hành vi dự đinh TPB được sử dụng chính làm cơ sở lý thuyết
Trang 3220
Như vậy, các yếu tơ ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt bao gồm các yếu
tố: Thái độ (H1), chuẩn chủ quan (H2), nhận thức kiểm sốt hành vi (H3), thỏa mãn tài chính (H4) Mơ hình nghiên cứu được đề nghị sau cùng: Thái độ Chuẩn chủ quan Ý định mua bất động san tai Da Lat Nhân thức kiểm sốt hành vị Thỏa mãn tài chính
Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu đê xuất Các giả thuyết nghiên cứu:
HI: “Thái độ” của khách hàng cĩ ảnh hưởng tích cực đến ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt
H2: “Chuẩn chủ quan” cĩ ảnh hưởng tích cực đến ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt
H3: “Nhận thức kiểm sốt hành vi” cĩ ảnh hưởng tích cực đến ý định đầu tư BĐS
tại Đà Lạt
H4: “Sự thỏa mãn tài chính” Cĩ ảnh hưởng tích cực đến ý định đầu tư BĐS tại Đà
Trang 33CHUONG 3: PHUONG PHAP NGHIEN CUU
Trên cơ sở mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu, cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu được trình bày trong chương 1, chương 2, chương này sẽ trình bày về phương pháp nghiên cứu, kỹ thuật sử lý số liệu, cách kiểm định thang đo và các giả thuyết đề tài nghiên cứu
3.1 Các bước thực hiện đề tài nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được thực hiện qua các quy trình như xác định mục tiêu nghiên cứu, tìm hiểu các cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu trước đây sau đĩ đề xuất được mơ hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ phù hợp với đề tài nghiên cứu Tiếp đến là các bước nghiên cứu định tính, định lượng, sử dụng các kỹ thuật sử lý số liệu và đưa ra kết luận, kiến nghị cho nghiên cứu Quy trình nghiên cứu được thể hiện trong hình sau: MỤC TIỂU NGHIÊN CỬU | CƠ SỞ LÝ THUYÊT : ĐỀ XUẤT MO HINH NGHIEN CUU VA THANG DO SG BO
NGHIEN CUU | Thảo luận tay đơi/ BINH TINH Phỏng vẫn sâu NGHIÊN CỨỬU ĐINH LƯỢNG MO HINH VA THANG DO HIEU CHINH Khao sat thong qua bang câu hỏi THONG KE MO | Mơ tả mẫu khảo sát, vả kết quả thơng kẻ TA
| Kiém tra Cronbach Alpha Phan tich EFA
DANH GLA THANG DO (Độ tin cậy-độ giá trị) MO HINH VA THANG Se BO PHU HOP
+ - Phản tích tương quan
| KIỀM ĐỊNH MƠ HÌNH | Hỏi quy đa biến
Trang 343.2 Thang đo sơ bộ
Xây đựng thang đo sơ bộ cho các khái niệm trong mơ hình nghiên cứu những yếu
tơ ảnh hưởng tới ý định mua BĐS đầu tư tại Đà Lạt được tham khảo, kế thừa và hiệu
chỉnh dựa trên nghiên cứu của (AJzen, 1991), AL — Nahdi và cộng sự (2015), Haddad va cong su (2011), Gunay, Boylu & Oguz (2015) bao gồm các yếu tổ sau: Thái độ,
Chuân chủ quan, nhận thức kiêm sốt, Thỏa mãn tài chính, ý định mua và nhân khâu
học Các biến quan sát sử dụng cho khái niệm sẽ được đo bằng thang đo Likert 5 điểm
từ 1 “Hồn tồn khơng đồng ý” đến 5 ““ Hồn tồn đồng ý”
Trên cơ sở hình thành mơ hình nghiên cứu, thang đo sơ bộ của đề tài dựa trên
các nghiên cứu trước Đề tài thiết kế thang đo sơ bộ như bảng 3.1 Bảng 3.1 Thang đo sơ bộ
Yêu tơ Thang đo gốc Thang đo sơ bộ Nguơn
Buying housing is a Đâu tư BĐS tại Đà Lạt là một
beneficial decision quyết định cĩ lợi - — Š Salah Buying housing is a good Đâu tư BĐS tại Đà Lạt một ý AI idea tưởng tốt Thái độ : 5 Nahdi Buying housing is a wise Đâu tư BĐS tại Đà Lạt là một & ctg decision quyét định khơn ngoan ` (2015)
Buying housing is a wise Đâu tư BĐS tại Đà Lạt là một
decision quyét định được ngưỡng mộ
My family thinks that I should | Gia đình nghĩ rằng tơi nên đầu
buy housing tu BDS tai Da Lat
My family would want me to | Gia đình muốn đầu tư BĐStại | Salah
„ buy housing Đà Lạt AI- Chuân - - : : : hú My family agrees with me to | Gia dinh dong y dé toi dau tu Nahdi chu buy housing BDS tai Da Lat & ctg quan s :
Gia đình nghi rang dau tr BDS | (2015) My family thinks that buying
housing is a wise decision tại Đà Lạt là một quyết định
khơn ngoan
Trang 35I have enough opportunity (1 have easy access to the market) in making a decision to buy housing
Tơi cĩ đủ cơ hội trong việc đưa
ra quyết định đầu tư BĐS Đà Lạt I have enough time to make a Tơi cĩ đủ thời gian đê đưa ra
Nhận , quyết định đầu tư BĐS tại Đà Salah
l decision to buy housing
thirc Lat Al—
kiém Ihave enough money tobuy | Tơi cĩ đủ tiên để đầu tư BĐS tại | Nahdi
sốt housing Đà Lạt & ctg
hanh vi | I have enough skills and Tơi cĩ đủ kỹ năng và kiến thức | (2015)
knowledge about housing to BĐS để đưa ra quyết định của make my own decision If I riêng tơi Nếu tơi muốn đầu tư would like to buy housing, BDS tai Da Lat
Ihave complete control over | Tơi hồn tồn kiêm sốt việc buying housing dau tu BDS tai Da Lat
Tình hình tài chính hiện tại đáp
Meet needs and desires with ` „
ứng được nhu câu, mong muơn
curent resources
của tơi
Increase the assets and improve | Tơi cĩ mua săm thêm tài sản đê
the quality of life cải thiện cuộc sống
Thỏa Tơi cĩ thường xuyên tiết kim | Gunay,
Regular monetare savings ,
man tai tién Boylu,
chinh Những khoản nợ hiện tại năm & Oguz
Current debt level ¬
trong tâm kiêm sốt của tơi (2015)
Ability to meet long-term
financial goals
Tơi cĩ khả năng đạt được những mục tiêu tài chính dài hạn
Ability to meet finacial
emergencies Gia đình tơi cĩ khả năng đáp
ứng tình huống khẩn cấp về tài
chính
Trang 3624
Kỹ năng quản lý tiên của gia
Money management skills củ
đình tơi tơt
I intend to buy housing Tơi cĩ ý định đầu tư BĐS tại Đà frequently in the future Lat trong tuong lai
¬ hos Tơi lên kế hoạch để đầu tư BĐS | 52/24
an to buy housin _
P 7 ° tại Đà Lạt AI
Ý đỉnh Tơi sẽ cơ găng để đầu tư BĐS Nahdi
I want to buy house cuc & ctg
mua tai Da Lat — (2015) I wIll try to buy housing Tơi muơn đâu tư BĐS tại Đà lạt Gender Giới tính Nhân = ; Age Tuơi khâu Marital Hơn nhân học Monthly Gross Income Thu nhập
3.3 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài gồm 2 bước: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng
3.3.1 Nghiên cứu sơ bộ định tính
Mục đích của nghiên cứu định tính nhằm tìm kiếm những chứng cứ ban đầu cho
thấy sự hợp lý của mơ hình lý thuyết Ngồi ra, kết quả phỏng vấn cịn được sử dụng để hiệu chỉnh thang đo về các yếu tố tác động đến ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt và hồn thiện bảng câu hỏi phỏng vẫn chính thức trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng
Dựa trên mục tiêu nghiên cứu và trên cơ sở lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi
phỏng vấn sơ bộ lần 1 Nghiên cứu sơ bộ định tính được thực hiện khảo sát trên địa bàn thành phố Đà Lạt vào tháng 10 năm 2019 bằng cách phỏng vấn sâu 6 người:
Nhĩm nghiên cứu 1: gồm 3 người, được lựa chọn là các chủ đầu tư bất động
Trang 37Nhĩm nghiên cứu 2: gồm 3 người được phỏng vẫn là một số người đang cĩ ý định đầu tư BĐS tại Đà Lạt, tìm đến các cơng ty bất động sản dé được tư vẫn mua
BĐS
3.3.2 Nghiên cứu chính thức định lượng 3.3.2.1 Mục đích và phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu định lượng được tiến hành sau khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa từ kết
quả phỏng vẫn thử Nghiên cứu này được thực hiện thơng qua kỹ thuật phỏng vấn trực
tiếp khách hàng tìm tới các cơng ty BĐS để được tư vấn mua BĐS và những khách
hàng đã cĩ giao dịch BĐS trước đây
3.3.2.2 Mẫu khảo sát
Sử dụng mơ hình nghiên cứu và bảng câu hỏi sơ bộ để lẫy ý kiến của những người đang sống tại Đà Lạt đang cĩ ý định mua BĐS Đối tượng lấy mẫu là các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam, những người cĩ khoản tiền dư chưa sử dụng
Cỡ mẫu: kích thước của mẫu áp dụng trong nghiên cứu được dựa theo yêu cầu
của phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) và hồi quy đa biến:
Đối với phân tích nhân tổ khám phá EEA: Dựa theo nghiên cứu của Hạr,
Anderson, Tatham và Black (1998) cho tham khảo về kích thước mẫu dự kiến Theo
đĩ kích thước mẫu tối thiểu gấp 5 lần tơng số biến quan sát
Đối với phân tích hồi quy đa biến: cỡ mẫu tối thiêu cần được tính theo cơng thức 50 + 8*m (m: số biến độc lập) (Tabachnick và Fidell, 1996) Số biến độc lập của
nghiên cứu là 4
Vì vậy kích thước mẫu tối thiểu đối với phân tích hồi quy đa biến là:
50 +(8xm)=50+(8x4)=82
Cỡ mẫu cĩ ảnh hưởng đến tơng thẻ thơng qua tỷ lệ giữa lượng quan sát với các
biến độc lập Nguyên tắc lấy mẫu là tỷ lệ này khơng nhỏ hơn 5:1, nghĩa là 5 quan sát
Trang 3826
Đề đảm bảo số mẫu đáp ứng yêu cầu, tiễn hành gửi 300 bảng hỏi trực tiếp đến đối tượng được khảo sát
Thiết kế bảng câu hĩi
Bảng câu hỏi cần được trình bày với ngơn ngữ dễ hiểu, khơng gây nhằm lẫn về
mặt ý nghĩa, các phát biểu khơng bị trùng lặp, cấu trúc và số lượng câu hỏi hợp lý
Bảng câu hỏi được trình bày gồm 3 phần:
- Thơng tin mở đầu: Đề gạn lọc đối tượng nghiên cứu phù hợp
- Thơng tin phát biểu: Thơng tin về các biến quan sát
- Thơng tin cá nhân: Ghi nhận các thơng tin liên quan đến đối tượng nghiên cứu (giới tính, độ tuổi, mức thu nhập, tình trạng hơn nhân) để nghiên cứu sự ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu học
Thu thập dữ liệu
Việc thu thập dữ liệu được thực hiện thơng qua phỏng vấn trực tiếp hoặc gửi bảng câu hỏi bằng email tới những người cĩ ý định mua BĐS đầu tư đã tìm đến các cơng ty BĐS tại Đà Lạt để được tư vẫn mua BĐS
3.4 Kỹ thuật sử lý số liệu
Đánh giá độ tin cậy của thang đo qua hệ số Cronbach”s Alpha:
Độ tin cậy của thang đo được đánh giá thơng qua hệ số Cronbach”s Alpha và hệ số tương quan biến tổng (Item-to-Total corelation) Thơng qua hệ số Cronbach's Alpha giúp loại đi những biến quan sát, những thang đo khơng đạt, hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và đánh giá độ tin cậy của thang đo Các biến quan sát cĩ hệ số tương quan biến tổng (Item-to—Total corelation) nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại và
thang đĩ cĩ hệ số Cronbach”s Alpha từ 0.6 trở lên là cĩ thể sử dụng được trong trường
hợp khái niệm đang nghiên cứu mới (Nunnally, 1978; Peterson, 1994; Slater, 1995) Ngồi ra, trong xử lý dữ liệu với phần mềm thống kê SPSS, hệ số Cronbach's alpha if Item Deleted cũng được xem xét Nếu hệ số tương ứng của các mục lớn hơn hệ số
Cronbach's alpha, nghĩa là nếu loại bỏ biến đĩ thì hệ số Cronbach’s alpha cang tang
Lúc này cần loại bỏ biến đĩ đi đề làm tăng độ tin cậy cho thang đo (Nummally, 1978
Trang 39Phân tích nhân tố kham pha — EFA (Exploratory Factor Analysic):
Sau khi đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's alpha và loại bỏ các
biến khơng đảm bảo độ tin cậy Phân tích nhân tố khám pha EEA được thực hiện dé kiêm định sự hội tụ của các biến thành phân và khái niệm Phân tích nhân tố khám phá là kỹ thuật được sử dụng nhằm thu nhỏ và tĩm tắt dữ liệu Phương pháp này rất bồ ích
trong việc xác định các tập hợp biến cần thiết cho vấn đề nghiên cứu và được sử dụng để tìm mối quan hệ giữa các biến với nhau
3.5 Kiếm định mơ hình và các giả thuyết
Phân tích tương quan
Phân tích tương quan Pearson đề kiêm tra mối quan hệ tuyến tính giữa các biến
độc lập và biến phụ thuộc Giữa hai nhĩm biến này cĩ tồn tại mỗi quan hệ tuyến tính
thì việc tiễn hành phân tích hồi quy là phù hợp Nếu các biến khơng tổn tại mối quan hệ tuyến tính (phi tuyến), kiểm định mối tương quan giữa các biến thơng qua phân
tích hồi quy là khơng phù hợp
Phân tích hồi quy
Sau khi phân tích nhân tố, các biến khơng đảm bảo độ giá trị hội tụ tiếp tục bị loại
Trang 4028
CHUONG 4: KET QUA NGHIEN CUU
Chương này trình bày cụ thể về kết quả nghiên cứu của đề tài Các thơng tin về mẫu thu thập sẽ được mơ tả Kết quả kiểm định thang đo, kiểm định mơ hình, thảo luận về kết quả nghiên cứu cũng như một số hàm ý quản trị sẽ được trình bày nhằm phục vụ cho các mục tiêu nghiên cứu đã được nêu ở các chương trước
4.1 Kết quả phân tích định tính
Phỏng vấn 6 người là những nhân viên, giám đốc các cơng ty bất động sản và các nhà
đầu tư đã từng đầu tư BĐS tại Đà Lạt
Kết quả phỏng vấn cho thấy:
Những người đã đầu tư bất động sản đều cĩ thái độ tin tưởng rằng đầu tư bất
động sản là một ý tưởng đầu tư tốt, cĩ lợi Họ cảm thấy đầu tư bất động sản
hiện nay sẽ cho họ những khoản lợi nhuận lớn hơn bất cứ ngành nào khác
Tuy nhiên cũng cĩ một số ý kiến lo ngại rằng sẽ gặp những rủi ro khi họ cần
bỏ ra một khoản tiền lớn như đầu tư bất động sản
Về những người ủng hộ chủ yếu họ cho rằng gia đình là điểm tựa chủ yếu
Gia đình sẽ cung cấp cho họ những lời khuyên, những khoản cho vay hay chính là sự ủng hộ tinh thần Ngồi ra một số người cịn nhờ sự giúp đỡ của
bạn bè
Về nhận thức kiểm sốt: Đa số những người mua bất động sản đầu tư họ đều tự tin vào khả năng, kiến thức cũng như cĩ đủ tiềm lực tài chính, thời gian để đưa ra quyết định đầu tư Một số ý kiến cho rằng họ cũng nắm rất rõ thơng
tin giá cả trên thị trường tuy nhiên họ rất thận trọng và kiểm sốt chặt chẽ
việc đầu tư của mình
Về tình hình tài chính hiện tại: Đa số những người được hỏi cho biết tình
hình tài chính của họ tương đối tốt, đáp ứng được những nhu cầu cần thiết
của gia đình Một số người cĩ những khoản tiết kiệm đều đặn Họ kiểm sốt
tốt chỉ tiêu cũng như thu nhập của gia đình Một số gia đình cĩ những mục tiêu tài chính dài hạn, và đầu tư BĐS cũng là một mục tiêu của họ