Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng: Ước lượng tổng mức đầu tư theo dữ liệu của RM Means Cost Data theo quy định vốn đầu tư

Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng: Ước lượng tổng mức đầu tư theo dữ liệu của RM Means Cost Data theo quy định vốn đầu tư do TS. Lưu Trường Văn biên soạn trình bày về các khái niệm cơ bản về ước lượng, conceptual estimate rough order of magnitude, tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết tài liệu.

Trang 1

Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 1

THEO QUY ð Ị NH V Ố N NGÂN SÁCH

Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp ”Cao học cơng nghệ & Quản lý

xây dựng”

Giảng viên: TS Lưu Trường Văn

Bài giảng môn học QUẢN LÝ TÀI CHÁNH TRONG XÂY DỰNG

Trang 2

Trang 3

Tại sao phải ước lượng?

một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án,

cĩ cần nhắc các yếu tố thực tế

• Cĩ nhiều loại ước lượng được thực hiện tại các

thời điểm khác nhau trong vịng đời dự án.

• Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các

nhà thiết kế để lựa chọn vật liệu và quy mơ dự án

dưới điều kiện ngân sách của chủ đầu tư

Trang 4

Các kiểu ước lượng (1)

G ð o ạ n p.tri ể n t.k ế :

Ướ c l ượ ng p.tri ể n thi ế t

k ế

Giai đ o ạ n

Trang 5

Các kiểu ước lượng (2): Giai đoạn chuẩn bị

(Conceptual phase)

• Một chủ đầu tư cần các thơn g tin chi phí từ lúc ban đầu của 1 dự

án để ra các quyết định về vị trí và quy mơ dự án trước khi

chi tiền ra để mua đất, mua tài sản.

• Các ước lượng trong giai đoạn này dựa trên rất ít thơng tin, chủ yếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự.

• Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm

(conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude

(ROM).

• Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nĩ chỉ cung cấp một ngân sách sơ bộ.

Trang 6

Các kiểu ước lượng (3): Giai đoạn thiết kế sơ bộ

(Schematic phase)

• Một ước lượng giản đồ cho một cơng trình dân

dụng sẽ gồm các thơng tin sau:

– Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt

– Khái quát các đặc điểm kỹ thuật chính cơng trình

– Bản vẽ sơ bộ về M&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems)

lượng giá đơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với

nhau.

• Một dự phịng phí (contingency) sẽ được thêm vào để

phịng cho những thiếu sĩt của nhà thiết kế, của chi tiết kỹ thuật và của quy mơ.

Trang 7

Trang 8

• Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả định

chủ yếu của ước lượng trong g.đoạn này

Trang 9

Các kiểu ước lượng(6): giai đoạn phát triển thiết kế (Design

development phase)

• Ước lượng trong giai đoạn trong giai đoạn này gần giống với giai

đoạn trước nhưng chi tiết hơn.

• Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate)

chứa đựng các thơng tin sau:

– Các bản vẽ tỷ lệ 1/8”

– Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phĩng to hơn

– Tất cả các đặc diểm kỹ thuật của tồn bộ cơng trình

– Hệ thống M&E chi tiết

• Giá đơn vị thường được dùng trong giai đoạn này Lúc này hầu hết các hạng mục đều cĩ thể được ước lượng.

• Lúc này các chi phí vật liệu đã biết rồi và nên được so sánh với

các dự án tường tự đã hồn thành

• Các giả định chính nên được ghi chú và so sánh với những gì đã giả định ở giai đoạn trước đĩ

Trang 10

Các kiểu ước lượng (7): giai đoạn đấu thầu

(Procurement phase)

• Với phương pháp truyền thống và hợp đồng khốngọn:

– Một ước lượng sẽ được chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA

– Nhà thầu chuẩn bị ước lượng để dự thầu.

– Ban QLDA của chủ đầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng để đàm phán

giá hợp đồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu.

• Nhà thầu cĩ thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá

• Thơng thường mất khoảng 3 tuần để nhà thầu chuẩn

bị giá dự thầu

Trang 11

Các kiểu ước lượng (7): giai đoạn đấu thầu

(Procurement phase)

• Ước lượng chi phí trong g.đoạn này mà được chuẩn bịbởi Ban QLDA của chủ đầu tư được gọi là a fair cost estimate (ước lượng cơng bằng), mà sẽ do Giám đốc xâydựng (construction manager) hoặc một người ước lượng

– Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia

– Cung cấp độ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng đủ để đánh giá các ước ượng dự thầu.

– Một tiến độ cũng cĩ thể được chuẩn bị trong giai đạon này

Trang 12

order of magnitude (ROM)

Trang 13

Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE)

Trang 14

Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE)

(2): Dữ liệu

• ðộ chính xác của ước lượng khái quát phụ

thuộc vào chất lượng của dữ liệu mà người ước lượng cĩ sẳn.

– Tốt nhất là dựa vào dữ liệu về những dự án tương tự

đã hồn thành rồi hiệu chỉnh lạm phát và điều kiện

– Tuy nhiên những cơng ty mà thực hiện nhiều kiểu dự

án khác nhau hoặc khơng cĩ thơng tin về những dự

án tương tự đã hồn thành thì cĩ thể dựa vào thơngtin in sẳn như là R.S Means Assemblies Cost Data

(see Hình 5.1)

Trang 15

Hình 5.1

Trang 16

Hình 5.1

Unit cost corresponding to 3/4

Trang 17

Ước lượng khái niệm (4): Hình 5.1

• Dữ liệu trên hình 5.1 là dựa trên trung bình của hơn 11,500

dự án mà được thu thập bởi R.S Means Co., Inc., từ các nhà thầu, cơng ty thiết kế và các chủ đầu tư.

• Các chi phí này được hiệu chỉnh về năm hiện hành và tính

trung bình.

• Chi phí đơn vị được chia thành 3 cột: ¼, median, & ¾.

– Cái này giúp nhà ước lượng hiệu chỉnh nhanh về chất lượng.

– Cột median chỉ ra chi phí mà cĩ được từ khảo sát 50% dự án đắt tiến và 50% dự án ít đắt tiền.

– Cột ¾ chỉ ra một chất lượng cao hơn, với 75% của các dự án so sánh là

đắt tiền

Trang 18

Ước lượng khái niệm (5): Dữ liệu

• Sau khi đã xác định loại dự án và kiểu chất lượng, chúng ta

nhân giá đơn vị trong bảng với năng lực thiết kế của dự án – Một motel 50 phịng; với chất lượng cao (3/4), dùng giá năm 2003:

– Năng lực thiết kế * Giá đơn vị = Tổng chi phí

– 50 đơn vị * $51,500 /đơn vị = $2,575,000 Cái này phản

ánh chi phí của một motel điển hình, chất lượng cao, vi trí

bình thường

– Nĩ bao gồm: lợi nhuận và overhead của nhà thầu, dựa trên

giả định dự án là kích thước trung bình, điều kiện kinh tế và thị trường bình thường.

Trang 19

Ước lượng khái niệm (6): Hiệu chỉnh kích thước

– Bảng 5.1 trình bày chi phí với kích thước trung bình.

– Với dự án lớn hơn thì chi phí đơn vị cĩ thể khác.

– Bảng 5.2 chỉ ra diện tích trung bình 1 phịng với chất lượng cao là 620 ft 2 Vì thế :

• Kích thước của motel là = 620 ft2 * 50 units = 31,000 ft2

Trang 20

Ước lượng khái niệm (7): Bảng 5.2

Trang 21

Ước lượng khái niệm (8): Hiệu chỉnh kích thước

Trong bảng Project Size Modifier (Hình

5.3), motel điển hình cĩ kích thước

40,000 ft2 Vì thế hiệu chỉnh như sau:

factor Size

area building Typical

area building Proposed

=

Trang 22

Ước lượng khái niệm (9): Hình 5.3

Trang 23

Ước lượng khái niệm (10): Hiệu chỉnh vị trí

– Gía motel $2,652,250 phản ánh chi phí của motel mà bắt

đầu xây dựng năm 2003.

– Hình 5.4, chỉ ra các bảng của một nhiều thành phố thuộc US

& Canada mà Means đã biên dịch vào trong chi phí.

• Thành phố trung bình quốc gia cĩ tổng chỉ số = 100.

• Trong năm 2003, t.phố đắt đỏ nhất là New York City với chỉ số là 132.6 và t.phố ít đắt đĩ nhất là Panama City, Florida, với chỉ số là 70.6.

• Một TP gần với mức trung bình là Pittburgh, với chỉ số là 100.2

Trang 24

Ước lượng khái niệm (11): Hình 5.4

Trang 25

• Tuy nhiên cĩ nhiều t.phố khơng cĩ sẳn dử liệu chỉ

số chi phí

– Lúc này nhà ước ượng cần dựa vào kinh nghiệm để tìm 1 t.phố mà cĩ sẳn dữ liệu chi phí nhưng hiệu chỉnh giá vật liệu

Trang 26

872,488

$1, City) (Panama

motel phí

Chi

70.6

cost City

Panama Adjusted

100

2,652,250

: City Panama

516,884

$3, : City) York

(New motel

phí Chi

132.6

cost York

New Adjusted

100

2,652,250

: City York

New

index City

city for cost Adjusted

100

cost Estimated

Trang 27

Ước lượng khái niệm (14): Hiệu chỉnh thời gian

$4,140,786 cost

project Current

100

cost project

Current 48,3

2,000,000

2003 Index

cost project

Current year

past Index

cost project

Past

=

– Dùng chỉ số giá theo thời gian

– Giả định một dự án năm 1980 cĩ chi chi phí

$2,000,000 Quá trình tính tốn chi phí cho một dự án

tương tư nhưng năm 2003 như sau:

Trang 28

• Nguồn khác về thơng tin chỉ số giá là Engineering News-Record (ENR), mà được xuất bản hàng tuần dựa trên chỉ số giá cơ bản

Trang 29

Trang 30

• XD 1 con đường trong tháng 8/1994 cĩ chi phí nhưsau (biết chi phí của nĩ là 5 triệu đơ la trong tháng

on Constructi 3575

$5,000,000

=

Chi phí xây dựng quy đổi sang năm 1994 = $7,598,601

Trang 31

Ước lượng khái niệm (18): Bảng 5.5 & 5.6

Trang 32

• Cả hai chỉ số Means và ENR cĩ thể được sử dụng đểhiệu chỉnh chi phí theo thời gian

• Tuy nhiên ENR dùng cơ sở gốc là 1913 = 100

• Trong khi đĩ Means dùng cơ sở gốc của 1975 = 100

Trang 33

C.T ổ ng m ứ c đ ầ u tư c ủ a d ự án đ ầ u

tư xây d ự ng cơng trình t ừ ngu ồ n

v ố n ngân sách

Trang 34

Nguồn: Bài giảng của TS Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư định giá

Trang 35

Bieân soaỉn: TS Lỏu Trỏôụng Vaên 35

CÁC đỊNH NGHĨA

Ớ Tững mục ệẵu t− cựa dù ịn ệẵu t− xẹy dùng cềng trừnh (sau ệẹy gải lộ tững mục ệẵu t−) lộ toộn bé chi phÝ dù tÝnh ệÓ ệẵu t− xẹy dùng cềng trừnh ệ−ĩc ghi trong quyạt ệỡnh ệẵu t− vộ lộ cể sẻ ệÓ chự ệẵu t− lẺp

kạ hoỰch vộ quờn lý vèn khi thùc hiỷn ệẵu t− xẹy

dùng cềng trừnh

Ớ Tững mục ệẵu t− ệ−ĩc tÝnh toịn vộ xịc ệỡnh trong

giai ệoỰn lẺp dù ịn ệẵu t− xẹy dùng cềng trừnh phỉ

hĩp vắi néi dung dù ịn vộ thiạt kạ cể sẻ;

Ớ đèi vắi tr−êng hĩp chử lẺp bịo cịo kinh tạ - kủ thuẺt,

tững mục ệẵu t− ệ−ĩc xịc ệỡnh phỉ hĩp vắi thiạt kạ bờn vỳ thi cềng

Trang 36

Trang 37

Bieõn soaùn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 37

Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình

Chi phí xây dựng bao gồm:

Trang 38

Chi phÝ thiÕt bÞ bao gåm:

ThuÕ vµ c¸c lo¹i phÝ liªn quan

Trang 39

1 Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất,

2 Chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án

3 Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

4 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định

cư bao gồm:

5 Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư

Trang 40

Chi phí quản lý dự án

• Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để

tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự

án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án

đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đ−a công trình vào khai thác sử dụng

Trang 41

Chi phí quản lý dự án

- Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập

dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng, tái định cư thuộc trách nhiệm của

chủ đầu tư;

- Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc;

- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, báo cáo kinh

tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư;

- Chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản

vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;

Trang 42

- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ

và quản lý chi phí xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;

- Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư;

Trang 43

- Chi phí tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất l−ợng công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp

đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu t− xây dựng

công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;

- Chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý

khác

Trang 44

Trong trường hợp chủ đầu tư chưa đủ căn cứ

để xác định chi phí quản lý dự án (chưa thể xác định được tổng mức đầu tư của dự án)

nhưng cần triển khai các công việc chuẩn bị dự

án thì chủ đầu tư lập dự toán chi phí cho

công việc này để trình người quyết định đầu tư phê duyệt làm cơ sở dự trù kế hoạch vốn

và triển khai thực hiện công việc Các chi phí trên sẽ được tính trong chi phí quản lý dự án

của tổng mức đầu tư

Trang 45

Chi phí t− vấn đầu t− xây dựng bao gồm

- Chi phí khảo sát xây dựng;

- Chi phí lập báo cáo đầu t− (nếu có), chi phí lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc;

- Chi phí thiết kế xây dựng công trình;

- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;

- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ

mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất,

hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu t− vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật t− thiết bị, tổng thầu xây dựng;

Trang 46

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm

- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị;

- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng

công trình, hợp đồng,

Trang 47

Chi phí t− vấn đầu t− xây dựng bao gồm

- Chi phí t− vấn quản lý dự án;

- Chi phí kiểm tra chất l−ợng vật liệu, kiểm định chất

l−ợng công trình theo yêu cầu của chủ đầu t−;

- Chi phí kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất

l−ợng công trình;

- Chi phí quy đổi vốn đầu t− xây dựng công trình đối với

dự án có thời gian thực hiện trên 3 năm;

- Chi phí thực hiện các công việc t− vấn khác

Trang 48

Chi phí khác bao gồm những chi phớ gỡ?

Chi phí khác là các chi phí cần thiết không

thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên

Trang 49

Chi phí khác:

- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư;

- Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;

- Chi phí bảo hiểm công trình;

- Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;

- Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;

- Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công các công trình;

Trang 50

Chi phí khác:

- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;

- Các khoản phí và lệ phí theo quy định;

- Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan dự án;

- Vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng;

- Chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theo quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được;

- Một số chi phí khác.

Một số chi phí khác của dự án nếu chưa có quy định hoặc chưa tính

được ngay thì được tạm tính để đưa vào tổng mức đầu tư.

Định dạng
Số trang	85
Dung lượng	2,23 MB