Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng: Ước lượng tổng mức đầu tư theo dữ liệu của RM Means Cost Data theo quy định vốn đầu tư do TS. Lưu Trường Văn biên soạn trình bày về các khái niệm cơ bản về ước lượng, conceptual estimate rough order of magnitude, tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết tài liệu.
Bài giảng môn học QUẢN LÝ TÀI CHÁNH TRONG XÂY DỰNG ƯỚC LƯNG NG TỔNG NG MỨC ĐẦU TƯ THEO DỮ LIỆU CỦA RS MEANS COST DATA & THEO QUY ðỊNH VỐN NGÂN SÁCH Tài liệu lưu hành nội phục vụ cho lớp ”Cao học cơng nghệ & Quản lý xây dựng” Giảng viên: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn A CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ƯỚC LƯỢNG Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Tại phải ước lượng? • ðỊNH NGHĨA: Một ước lượng ñánh giá, ý kiến, xấp xỉ chi phí dự án, có cần nhắc yếu tố thực tế • Có nhiều loại ước lượng ñược thực thời điểm khác vòng đời dự án • Ước lượng cung cấp hướng dẫn cho nhà thiết kế để lựa chọn vật liệu quy mơ dự án ñiều kiện ngân sách chủ ñầu tư Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (1) Giai ñoạn chuẩn bị: Ước lượng khái niệm Rough order magnitude (ROM) G.ðoạn t.kế sơ bộ: Ước lượng giản ñồ (Schematic Estimate) G.ðoạn p.triển t.kế: Ước lượng p.triển thiết kế Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Giai ñoạn cung ứng Các kiểu ước lượng (2): Giai đoạn chuẩn bị (Conceptual phase) • Một chủ đầu tư cần thơn g tin chi phí từ lúc ban ñầu dự án ñể định vị trí quy mơ dự án trước chi tiền ñể mua ñất, mua tài sản • Các ước lượng giai ñoạn dựa thơng tin, chủ yếu liệu khứ dự án tương tự • Kiểu ước lượng gọi ước lượng khái niệm (conceptual estimate) rough order of magnitude (ROM) • Thời gian dành cho loại ước lượng ngắn cung cấp ngân sách sơ Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (3): Giai đoạn thiết kế sơ (Schematic phase) • Một ước lượng giản đồ cho cơng trình dân dụng gồm thông tin sau: – Các mặt sàn (tỷ lệ 1/16”), mặt bên mặt cắt – Khái quát ñặc ñiểm kỹ thuật cơng trình – Bản vẽ sơ M&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems) • Có thể dùng giá ñơn vị, ước lượng assembly, ước lượng giá ñơn vị diện tích phối hợp chúng với • Một dự phòng phí (contingency) thêm vào để phòng cho thiếu sót nhà thiết kế, chi tiết kỹ thuật quy mơ Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ (Schematic phase) Báo cáo ước lượng bao gồm: Bóc khối lượng khác (sơ bộ) Tính tốn phần tử dự án Tính tổng diện tích sàn xây dựng Tính diện tích tường bao Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Tính tổng khối tích đất đào Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ (Schematic phase) • Tại cuối giai đoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi phí cho giai đạon ñược ñệ trình lên chủ ñầu tư với thiết kế sơ (schematic design) • Chủ đầu tư định thơng số thiết kế ngân sách dự án • Ngưới ước lượng nhận dạng giả ñịnh chủ yếu ước lượng g.đoạn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design development phase) • Ước lượng giai đoạn giai ñoạn gần giống với giai ñoạn trước chi tiết • Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate) chứa đựng thơng tin sau: – – – – Các vẽ tỷ lệ 1/8” Các mặt bên, mặt cắt chi tiết với tỷ lệ phóng to Tất đặc diểm kỹ thuật tồn cơng trình Hệ thống M&E chi tiết • Giá đơn vị thường dùng giai ñoạn Lúc hầu hết hạng mục ước lượng • Lúc chi phí vật liệu biết nên so sánh với dự án tường tự hồn thành • Các giả định nên ghi so sánh với giả định giai đoạn trước Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase) • Với phương pháp truyền thống hợp ñồng khoán gọn: – Một ước lượng ñược chuẩn nhà thầu ban QLDA – Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu – Ban QLDA chủ ñầu tư chuẩn bị ước lượng ñể ñàm phán giá hợp ñồng với nhà thầu thẩm tra giá nhà thầu dự thầu • Nhà thầu yêu cầu nhà thầu phụ báo giá • Thơng thường khoảng tuần để nhà thầu chuẩn bị giá dự thầu Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 10 Phương pháp 2: TÝnh theo diƯn tÝch công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.1 Xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng dự án (Gxd) tổng chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đợc xác định theo công thức (1.2) Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình (Gxdct) đợc xác định nh sau: Gxdct = Sxd x N + Gct-sxd (1.9) Trong ®ã: + Sxd: SuÊt chi phÝ x©y dùng tÝnh cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + Gct-sxd: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí xây dựng cha tính đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + N: Diện tích công suất sử dụng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Bieõn soaùn: TS Lửu Trường Văn 71 Phương pháp 2: TÝnh theo diƯn tÝch công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.2 Xác định chi phí thiết bị dự án Chi phí thiết bị dự án (Gtb) tổng chi phí thiết bị công trình thuộc dự án Chi phí thiết bị công trình (Gtbct) đợc xác định theo công thức sau: Gtbct = Stb x N + Gct-stb (1.10) Trong ®ã: + Stb: Suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ tính cho đơn vị diện tích công trình thuộc dự án + Gct-stb: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí thiết bị công trình thc dù ¸n Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 72 Phng phỏp 2: Tính theo diện tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.3 Các chi phí gồm chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I cđa Phơ lơc nµy Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 73 Item/Hạng mục Office for lease area/Khu văn phòng cho thuê Floor area Diện tích sàn xây dựng Construction cost Chi phí xây dựng/sm Total cost Tổng chi phí (m2) (USD/m2) (USD) 39,319 $ 500 $ 19,659,600 Technical area/ Khu kỹ thuật 3,277 $ 500 $ 1,638,500 Basement area/ Khu tầng hầm 3,277 $ 750 $ 2,457,450 $ 23,755,550 $ 163,830 $ 43,688 $ 207,518 Sum-Tổng cộng 45,873 Khu hạ tầng, khuôn viên Infrastructure area - Hạ tầng $ Campus area- Khu khuôn viên $ 30 20 Sum- Tổng cộng Design cost-Chi phí thiết kế 3% $ 718,892 Management cost-Quản lý dự án 5% $ 1,198,153 10% $ 2,396,307 $ 4,313,352 $ 28,276,420 Provision-Dự phòng phí Star up cost-Chi phí chuẩn bị đầu tư Sum- Tổng cộng TOTAL-TỔNG 45,873 Chi phí xây dựng/M xây dựng (USD) 616.41 616 Nguồn: Bài giảng TS Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư định giá Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 74 Nguồn: Bài giảng TS Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư định giá Biên soạn: TS Lưu Trường Vaên 75 Nguồn: Bài giảng TS Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư định giá Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 76 Nguồn: Bài giảng TS Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư định giá Biên soạn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 77 Phng phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực hiƯn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 78 Phương pháp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực Các công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự công trình xây dựng có loại, cấp công trình, qui mô, công suất dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tơng tự Tuỳ theo tính chất, đặc thù công trình xây dựng có tiêu kinh tế- kỹ thuật tơng tự thực mức độ nguồn thông tin, số liệu công trình sử dụng cách sau để xác định tổng mức đầu t cuả dự án a Trờng hợp có đầy đủ thông tin, số liệu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực tổng mức đầu t đợc xác định theo công thức: Bieõn soaùn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 79 Phng phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực hiÖn n n V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi (1.11) i=1 i=1 Trong ®ã: + GCTTTi: Chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự thực thứ i dự án (i=1ữn) + Ht: Hệ số qui đổi thời điểm lập dự án + Hkv: Hệ số qui đổi địa điểm xây dựng dự án + GCT-CTTTi: Những chi phí cha tính tính chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự thực thứ i Bieõn soạn: TS Lưu Trường Văn 80 Phương pháp 3: x¸c định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự ®· thùc hiƯn b Tr−êng hỵp víi ngn sè liƯu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự thực xác định đợc chi phí xây dựng chi phí thiết bị công trình qui đổi chi phí thời điểm lập dự án Trên sở chi phí xây dựng thiết bị dự án xác định đợc, chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định tơng tự nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I Phơ lơc nµy Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 81 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ Ước tính chi phí theo đơn giá q trình phân tích số liệu đơn giá cơng trình thực để xác định đơn giá cho cơng trình cần tính UT = (A + 4B + C)/6 Trong đó: UT: đơn giá ước tính; A: đơn giá thấp cơng trình hồn thành trước đó; B: đơn giá trung bình cơng trình hồn thành trước đó; C: đơn giá cao cơng trình hồn thành trước Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 82 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ (t.t) CÔNG TRÌNH GIÁ THÀNH (tr đđ) DTX (m2) ĐƠN GIÁ (ng ñ ñ) Truờng NTH 7.875,00 4.500 1.750 Truờng MðC 4.843,80 3.510 1.380 Truờng MCR 10.275,00 6.850 1.500 Truờng LHP 2.481,25 1.250 1.985 Trường TP 10.616,60 4.870 2.180 Trường PN 8.753,20 5.540 1.580 Trường NK 4.554,00 2.300 1.980 1.765 Min Max GT TB UC=[1.380 + (4 * 1.765) + 2.180]/ = 1.770 ng.đ/m2 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 83 Phng phỏp 4: Kết hợp để xác định tổng mức đầu t Đối với dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện cụ thể dự án nguồn số liệu có đợc vận dụng kết hợp phơng pháp nêu để xác định tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình Bieõn soaùn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 84 Xin cảm ơn! Chúc bạn, anh chò đạt nhiều thành tốt công tác ! Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 85 ... Trường Văn 13 Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE) (2): Dữ liệu • ðộ xác ước lượng khái quát phụ thuộc vào chất lượng liệu mà người ước lượng có sẳn – Tốt dựa vào liệu dự án tư ng tự hồn... chủ đầu tư cần thơn g tin chi phí từ lúc ban đầu dự án ñể ñịnh vị trí quy mơ dự án trước chi tiền để mua ñất, mua tài sản • Các ước lượng giai đoạn dựa thơng tin, chủ yếu liệu khứ dự án tư ng... (schematic design) • Chủ đầu tư định thơng số thiết kế ngân sách dự án • Ngưới ước lượng nhận dạng giả định chủ yếu ước lượng g.đoạn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng( 6): giai đoạn phát