Bài viết tập trung làm rõ cách xác định doanh thu, chi phí, dòng tiền để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án cho các trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản phổ biến: đầu tư tạo lập bất động sản để bán, đầu tư tạo lập bất động sản để cho thuê, đầu tư tạo lập bất động sản để bán và cho thuê, đầu tư tạo lập bất động sản để sử dụng và cho thuê, đầu tư tạo lập bất động sản để để bán, sử dụng và cho thuê.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN QUAN ĐIỂM LỢI ÍCH CỦA NHÀ ĐẦU TƯ Trần Văn Tấn1 Tóm tắt: Có nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản với nội dung đặc điểm khác dẫn đến việc đánh giá, phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đa dạng Một nội dung quan trọng nhất, khó khăn hay xảy sai sót phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản việc xác định doanh thu, chi phí để tính tốn lỗ lãi xác định dòng tiền tính tốn tiêu hiệu tài NPV, IRR, BCR Bài viết nghiên cứu làm rõ cách xác định doanh thu, chi phí, dòng tiền dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản điển hình Mục tiêu viết cung cấp cho sinh viên khoa Kinh tế Quản lý Xây dựng, đặc biệt sinh viên chuyên ngành Kinh tế Quản lý bất động sản, chuyên ngành Kinh tế Quản lý đô thị, Trường Đại học Xây dựng tài liệu học tập; đồng thời viết tài liệu tham khảo tốt cho chuyên gia hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, cụ thể phương pháp sưu tầm, phân tích tài liệu tổng hợp, mơ hình hóa Từ khóa: Bất động sản; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Summary: Real estate investment projects are different in content and characteristics, resulting in a wide diversity of real estate investment project analysis and assessment One of the most important but difficult jobs which is considered as having common errors in evaluating these projects is to identify revenues and costs so that the projects’ cash flows can be defined and financial efficiency measures such as NPV, IRR, BCR can be calculated This article clarifies the approach to determine the revenues, costs and cash flows for typical types of real estate investments The goal of this article is to provide students in the Faculty of Construction Economics and Management, especially students in majors of Real Estate Economics and Management and Urban Economics and Management in National University of Civil Engineering a course material; this article can also be used by practitioners in the field of real estate investment The research method applied in the article research is theoretical research method, including document collection, content analysis, synthesis and modelling Keywords: Real estate; real estate investment project; analyzing real estate investment project Nhận ngày 8/03/2016, chỉnh sửa ngày 22/03/2016, chấp nhận đăng 28/6/2016 Đặt vấn đề Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hợp đề xuất việc bỏ vốn đầu tư xây dựng bất động sản bán cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khoa học để nhà phát triển bất động sản định có đầu tư vào bất động sản khơng Bất động sản việc đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm nhiều tính chất phức tạp dẫn đến việc lập phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều khó khăn, thách thức Một nội dung quan trọng nhất, khó khăn phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản việc xác định doanh thu, chi phí để tính tốn lỗ lãi xác định dòng tiền tính tốn tiêu hiệu tài NPV, IRR, BCR Có nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản khác dẫn đến nội dung doanh thu, chi phí nội dung dòng tiền khác Việc xác định doanh thu, chi phí, nội dung dòng tiền dự án đầu tư nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu [1, 2] Bài viết tập trung làm rõ cách xác định doanh thu, chi phí, dòng tiền để tính tốn tiêu hiệu tài dự án cho trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản phổ biến, gồm: - Đầu tư tạo lập bất động sản để bán; - Đầu tư tạo lập bất động sản thuê; - Đầu tư tạo lập bất động sản để bán cho thuê; - Đầu tư tạo lập bất động sản để sử dụng cho thuê; - Đầu tư tạo lập bất động sản để bán, sử dụng cho thuê Trong trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản điển trên, việc xác định dòng tiền dự án để tính tốn tiêu hiệu tài theo quan điểm động NPV, IRR, BCR phụ thuộc vào tình có huy động vốn ứng trước khách hàng mua bất động sản hay không PGS.TS, Khoa Kinh tế Quản lý Xây dựng Trường Đại học Xây dựng Email: tantv1960@nuce.edu.vn SỐ 29 - 2016 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản để bán Đây trường hợp đơn giản Nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư tạo lập bất động sản bán tồn bất động sản khoảng thời gian định Quyền sở hữu bất động sản chuyển dịch từ nhà đầu tư sang người mua bất động sản Trong trường hợp ta coi hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đầu tư giống hoạt động sản xuất kinh doanh khác mà sản phẩm tạo doanh thu cho doanh nghiệp bất động sản Vì vậy, hạch tốn lãi lỗ ý doanh thu dự án tiền bán bất động sản ghi nhận theo tiến độ bàn giao nhà Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh tồn chi phí đầu tư xây dựng tạo lập bất động sản tiền đất kết chuyển phân bổ tương ứng với doanh thu theo tiến độ bàn giao nhà Nếu nhà đầu tư bất động sản tự thực hoạt động đầu tư xây dựng chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh bao gồm đầy đủ chi phí mà nhà đầu tư cho giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án, kết thúc xây dựng, chi phí quản lý chi phí bán hàng Nếu nhà đầu tư bất động sản có thuê nhà thầu thực hoạt động đầu tư xây dựng chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh bao gồm chi phí trả cho nhà thầu chi phí mà nhà đầu tư cho công việc tự thực giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án, kết thúc xây dựng, chi phí quản lý chi phí bán hàng Nếu dự án có quy mơ nhỏ, thời gian đầu tư xây dựng bán bất động sản diễn năm tài việc hạch tốn lỗ lãi khơng có phức tạp Nếu dự án có quy mơ lớn, thời gian đầu tư xây dựng bán bất động sản diễn nhiều năm phải đề xuất tiến độ bàn giao bất động sản xác định doanh thu bán bất động sản theo tiến độ bàn giao Chi phí đầu tư xây dựng bất động sản phải kết chuyển phân bổ theo tiến độ bàn giao bất động sản theo tỷ lệ doanh thu để làm xác định thu nhập chịu thuế xác định lợi nhuận cho doanh nghiệp Đối với dự án đầu tư loại người ta quan tâm đến việc tính tốn tiêu hiệu theo quan điểm động NPV, IRR, BCR Tuy nhiên, cần thiết tính tiêu để hỗ trợ cho việc định Thời điểm (gốc 0) nên chọn thời điểm phê duyệt dự án; thời điểm kết thúc dự án thời điểm bán hết bất động sản theo phương án kinh doanh Khi nội dung dòng tiền để phân tích dự án xác định sau: - Dòng lợi ích (dòng tiền vào) gồm khoản: doanh thu bán bất động sản xảy theo tiến độ bàn giao bất động sản; giá trị thu bán lý tài sản (nếu có); tiền vốn gốc vay (nếu có) xảy theo thời gian - Dòng chi phí (dòng tiền ra) gồm khoản: chi phí đầu tư xây dựng tạo lập bất động sản xảy theo tiến độ đầu tư xây dựng (gồm tiền đất); chi phí mua sắm trang thiết bị quản lý (nếu có); chi phí quản lý; chi phí bán hàng; trả nợ gồm trả gốc trả lãi (nếu có); thuế thu nhập doanh nghiệp xảy theo thời gian Trường hợp có huy động tiền ứng trước khách hàng (người mua bất động sản) phải ý xử lý sau: - Đề xuất phương án thu tiền ứng trước khách hàng tuân thủ quy định pháp luật điều kiện huy động tiền ứng trước người mua bất động sản [3] - Tiền ứng trước khách hàng chưa coi doanh thu theo chế độ kế toán hành [4] coi khoản vay vốn Trong trường hợp cạnh tranh giành khách hàng doanh nghiệp nên tính đến thiệt hại ứ đọng vốn ứng trước khách hàng cách khấu trừ giá bán tương ứng so với giá thị trường Khi việc xác định doanh thu theo tiến độ bàn giao bất động sản phải tính tốn thành hai phần: phần tương ứng với tỷ lệ vốn ứng trước tính theo giá bán khấu trừ; phần lại tính theo giá bán bình thường theo thị trường Giá bán khấu trừ cách tính chiết khấu giá bán theo thị trường từ thời điểm bàn giao bất động sản thời điểm thu tiền ứng trước theo tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng - Việc xác định dòng tiền để phân tích tiêu hiệu động phức tạp Nội dung dòng tiền dự án ngồi nội dung phải xử lý khoản tiền ứng trước người mua bất động sản theo hai cách sau: Cách thứ nhất: đưa dòng tiền ứng trước khách hàng theo tiến độ thu tiền ứng trước vào dòng lợi ích, giữ ngun dòng tiền doanh thu bán bất động sản bổ sung khoản hoàn trả tiền ứng trước khách hàng theo tỷ lệ phù hợp với tiến độ bán bất động sản giống khoản trả nợ vốn vay vào dòng chi phí Cách thứ hai: giữ ngun dòng chi phí, điều chỉnh dòng lợi ích cách đưa dòng tiền ứng trước khách hàng vào dòng lợi ích theo tiến độ thu tiền ứng trước, loại bỏ phần doanh thu tính tương ứng với tỷ lệ vốn ứng trước khỏi dòng lợi ích Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản thuê Ở trường hợp nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bỏ vốn tạo lập bất động sản cho thuê bất động sản nhiều năm Quyền sở hữu bất động sản thuộc nhà đầu tư Sản phẩm tạo doanh thu hoạt động cho nhà đầu tư dịch vụ cho thuê bất động sản Như bất động sản sau đầu tư xây dựng trở thành tài sản kinh doanh tham gia vào trình sinh lợi cho doanh nghiệp nhiều năm Vì việc hạch tốn, phân tích lãi lỗ thực cho năm vận hành cho thuê bất động sản Nội dung hạch toán năm gồm: - Các khoản tạo thu nhập cho doanh nghiệp gồm doanh thu cho thuê bất động sản; giá trị thu bán lý tài sản (nếu có) - Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trừ để xác định thu nhập chịu thuế gồm: chi phí điện, nước cho SỐ 29 - 2016 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG hoạt động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí trả lương, phụ cấp theo lương bảo hiểm trả cho người lao động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì bất động sản; chi phí quản lý, điều hành (văn phòng phẩm, giao dịch, tiếp khách, cơng tác phí, phân bổ cơng cụ, dụng cụ quản lý…); phân bổ khấu hao tài sản cố định; chi phí trả lãi vay vốn vận hành; chi phí thuê đất thuế sử dụng đất chi phí khác có Việc phân tích tiêu hiệu theo quan điểm động NPV hay IRR để định đầu tư cần thiết Thời điểm (gốc 0) lấy thời điểm phê duyệt dự án lấy thời điểm xây dựng xong, đưa bất động sản vào cho th Thời gian phân tích dự án lấy tuổi thọ hoạt động dự kiến ngắn Nội dung dòng tiền dự án xác định sau: - Dòng lợi ích (dòng tiền vào) bao gồm: doanh thu cho thuê bất động sản hàng năm; giá trị bán lý tài sản xảy năm có lý tài sản; thu hồi vốn lưu động cuối thời kỳ phân tích; giá trị lại chưa khấu hao hết tài sản cố định cuối thời kỳ phân tích trường hợp lấy thời gian phân tích dự án ngắn tuổi thọ khấu hao tài sản; dòng tiền vay đầu tư dài hạn (nếu có sử dụng vốn vay) - Dòng chi phí (dòng tiền ra) gồm: chi phí đầu tư ban đầu; chi phí đầu tư thay tài sản xảy năm có thay tài sản; chi phí vận hành hàng năm (gồm: chi phí điện, nước cho hoạt động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí trả lương, phụ cấp theo lương bảo hiểm trả cho người lao động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì bất động sản; chi phí quản lý, điều hành (văn phòng phẩm, giao dịch, tiếp khách, cơng tác phí, phân bổ cơng cụ, dụng cụ quản lý…)); chi phí thuê đất thuế sử dụng đất hàng năm; thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm; trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn (gồm trả gốc lãi) có; trả lãi vay vốn lưu động (nếu có) Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản để bán cho thuê Trường hợp xảy phổ biến đô thị Ví dụ dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng hộ cao cấp Bất động sản tạo lập bao gồm phần: phần diện tích hộ chung cư bán cho khách hàng, phần diện tích dùng thuê cho thuê làm văn phòng trung tâm thương mại Thậm chí dự án cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư dịch vụ trông giữ xe Như doanh thu dự án gồm: doanh thu bán bất động sản (nhà chung cư); doanh thu cho thuê diện tích (trung tâm thương mại, văn phòng) thu từ dịch vụ khác dịch vụ quản lý nhà chung cư, dịch vụ trông giữ xe… Một vấn đề cần phải lưu ý cho trường hợp chi phí đầu tư xây dựng tạo lập bất động sản phải phân bổ thành phần: phần chi phí đầu tư cho bất động sản bán phần chi phí đầu tư cho bất động sản cho thuê Cách phân bổ vào mục tiêu đầu tư quy mô dự án để phân định phần tài sản xác định giá trị cho phần đầu tư bất động sản bán hay cho thuê Đối với chi phí đầu tư liên quan đến phần bất động sản bán cho thuê phân bổ theo tỷ trọng diện tích sàn Sau phân bổ xong chi phí đầu tư xây dựng phần chi phí đầu tư cho bất động sản bán coi chi phí sản xuất kinh doanh doanh nghiệp đưa vào hạch toán lãi lỗ hàng năm dự án Phần chi phí kết chuyển phân bổ vào năm có doanh thu bán bất động sản theo tỷ trọng doanh thu bán bất động sản Còn phần chi phí đầu tư cho bất động sản cho thuê hình thành nên nguyên giá tài sản cho thuê phải phân bổ khấu hao theo tuổi thọ hoạt động cho thuê tài sản Khi phân tích lỗ lãi tính riêng cho phần bất động sản bán phần bất động sản cho thuê, lập bảng tính gộp hai phần Ở khoản tạo thu nhập cho doanh nghiệp gồm doanh thu bán bất động sản xác định theo tiến độ bàn giao bất động sản; doanh thu cho thuê bất động sản khoản thu nhập khác có (ví dụ bán lý tài sản) Chi phí trừ để xác định thu nhập chịu thuế gồm: chi phí đầu tư xây dựng phần bất động sản bán kết chuyển phân bổ theo tiến độ tỷ lệ doanh thu bán bất động sản; chi phí vận hành phần bất động sản cho thuê (chi phí điện, nước, lao động, sửa chữa, bảo trì bất động sản, chi phí quản lý…); phân bổ khấu hao tài sản cố định phần bất động sản cho thuê; chi phí trả lãi vay vốn (nếu có); thuế sử dụng đất phân bổ cho phần bất động sản cho thuê Việc phân tích tiêu hiệu theo quan điểm động trường hợp quan trọng Thời gian phân tích dự án lấy tuổi thọ hoạt động ngắn Thời điểm (gốc 0) nên lấy thời điểm phê duyệt dự án Dòng tiền để phân tích dự án có nội dung sau: - Dòng lợi ích (dòng tiền vào) gồm: doanh thu bán bất động sản xảy theo tiến độ bàn giao bất động sản; doanh thu cho thuê bất động sản xảy năm cho thuê bất động sản; thu hồi vốn lưu động cuối thời kỳ phân tích; giá trị lại chưa khấu hao hết phần bất động sản cho thuê xảy cuối thời kỳ phân tích trường hợp lấy thời kỳ phân tích ngắn tuổi thọ khấu hao; giá trị thu bán lý tài sản xảy năm có lý tài sản; vốn gốc vay xảy theo tiến độ vay vốn (nếu có vay vốn) - Dòng chi phí (dòng tiền ra) gồm: chi phí đầu tư ban đầu; chi phí đầu tư thay tài sản xảy năm có thay tài sản; chi phí bán hàng cho phần bất động sản bán; chi phí vận hành cho thuê bất động sản hàng năm gồm: chi phí điện, nước cho hoạt động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí trả lương, phụ cấp theo lương bảo hiểm trả cho người lao động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì bất động sản; chi phí quản lý, điều hành (văn phòng phẩm, giao dịch, tiếp khách, cơng tác phí, phân bổ cơng cụ, dụng cụ quản lý…); thuế sử dụng đất hàng năm phân bổ cho phần bất động sản cho thuê; thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm; trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn (gồm trả gốc lãi) có; trả lãi vay vốn lưu động (nếu có) SỐ 29 - 2016 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG Trong trường hợp doanh nghiệp có quyền huy động tiền ứng trước khách hàng mua bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Khi phải ý xử lý sau: - Đề xuất phương án thu tiền ứng trước khách hàng tuân thủ quy định pháp luật điều kiện huy động tiền ứng trước người mua bất động sản [3] - Tiền ứng trước khách hàng chưa coi doanh thu theo chế độ kế tốn hành [4] coi khoản vay vốn Trong trường hợp cạnh tranh giành khách hàng doanh nghiệp nên tính đến thiệt hại ứ đọng vốn ứng trước khách hàng cách khấu trừ giá bán tương ứng so với giá thị trường Khi việc xác định doanh thu theo tiến độ bàn giao bất động sản phải tính toán thành hai phần: phần tương ứng với tỷ lệ vốn ứng trước tính theo giá bán khấu trừ; phần lại tính theo giá bán bình thường theo thị trường Giá bán khấu trừ cách tính chiết khấu giá bán theo thị trường từ thời điểm bàn giao bất động sản thời điểm thu tiền ứng trước theo tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng - Việc xác định dòng tiền để phân tích tiêu hiệu động phức tạp Nội dung dòng tiền dự án ngồi nội dung phải xử lý khoản tiền ứng trước người mua bất động sản theo hai cách sau: Cách thứ nhất: đưa dòng tiền ứng trước khách hàng theo tiến độ thu tiền ứng trước vào dòng lợi ích, giữ nguyên dòng tiền doanh thu bán bất động sản bổ sung khoản hoàn trả tiền ứng trước khách hàng theo tỷ lệ phù hợp với tiến độ bán bất động sản giống khoản trả nợ vốn vay vào dòng chi phí Cách thứ hai: giữ ngun dòng chi phí, điều chỉnh dòng lợi ích cách đưa dòng tiền ứng trước khách hàng vào dòng lợi ích theo tiến độ thu tiền ứng trước, loại bỏ phần doanh thu tính tương ứng với tỷ lệ vốn ứng trước khỏi dòng lợi ích Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản để sử dụng cho thuê Trường hợp thường hay xảy dự án đầu tư xây dựng văn phòng, chủ đầu tư giữ lại phần diện tích văn phòng làm trụ sở mình, phần diện tích văn phòng lại cho thuê Đây trường hợp phức tạp Nếu nhìn góc độ lợi nhuận dự án tạo cho doanh nghiệp có phần bất động sản cho thuê Còn phần bất động sản giữ lại để sử dụng không tạo doanh thu khơng tạo lợi nhuận trực tiếp từ dự án lại tham gia vào trình kinh doanh doanh nghiệp tương lai Do phân tích lỗ lãi dự án xem xét phần bất động sản cho th Còn phân tích tiêu hiệu động để định đầu tư xem xét tồn dự án Chi phí đầu tư bất động sản phải tính phân bổ cho phần bất động sản cho thuê phần bất động sản giữ lại sử dụng theo phương pháp nói trường hợp Phần bất động sản cho thuê trở thành tài sản cố định kinh doanh dự án nên phải phân bổ khấu hao cho số năm kinh doanh cho thuê bất động sản Phần bất động sản giữ lại sử dụng trở thành tài sản cố định phục vụ cho hoạt động chung doanh nghiệp Khi lập bảng phân tích lỗ lãi dự án tính đến phần bất động sản cho thuê Các khoản tạo thu nhập cho doanh nghiệp gồm doanh thu cho thuê bất động sản, thu nhập khác (ví dụ bán lý tài sản) Chi phí trừ để xác định thu nhập chịu thuế gồm: chi phí vận hành phần bất động sản cho thuê (chi phí điện, nước, lao động, sửa chữa, bảo trì bất động sản, chi phí quản lý…); phân bổ khấu hao tài sản cố định phần bất động sản cho thuê; chi phí trả lãi vay vốn phân bổ cho phần bất động sản cho th (nếu có) ; chi phí thuê đất thuế sử dụng đất phân bổ cho phần bất động sản cho thuê Việc phân tích tiêu hiệu theo quan điểm động NPV, IRR làm để định đầu tư dự án phải xem xét cho toàn dự án Khi xác định dòng tiền cần ý vấn đề sau: - Thời điểm (gốc 0) lấy thời điểm phê duyệt dự án thời điểm xây dựng xong, đưa dự án vào vận hành Thời gian phân tích lấy tuổi thọ hoạt động dự kiến ngắn - Dòng lợi ích (dòng tiền vào) bao gồm: doanh thu cho thuê bất động sản; giảm chi phí thuê bất động sản (văn phòng) doanh nghiệp tính cho phần bất động sản giữ lại để sử dụng (nếu khơng có văn phòng doanh nghiệp phải th văn phòng với chi phí th văn phòng hàng năm vậy); thu hồi vốn lưu động xảy cuối thời kỳ phân tích; giá trị tài sản lại chưa khấu hao hết xảy cuối thời kỳ phân tích trường hợp lấy thời kỳ phân tích ngắn tuổi thọ khấu hao tài sản; giá trị thu bán lý tài sản xảy năm có lý tài sản; vốn gốc vay xảy theo tiến độ vay vốn (nếu có vay vốn) - Dòng chi phí (dòng tiền ra) gồm: chi phí đầu tư ban đầu; chi phí đầu tư thay tài sản xảy năm có thay tài sản; chi phí vận hành bất động sản hàng năm (gồm: chi phí điện, nước cho hoạt động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí trả lương, phụ cấp theo lương bảo hiểm trả cho người lao động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì bất động sản; chi phí quản lý, điều hành (văn phòng phẩm, giao dịch, tiếp khách, cơng tác phí, phân bổ cơng cụ, dụng cụ quản lý…)); chi phí thuê đất thuế sử dụng đất hàng năm; thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm; trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn (gồm trả gốc lãi) có; trả lãi vay vốn lưu động (nếu có) SỐ 29 - 2016 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản để bán, sử dụng cho thuê Đây dự án hỗn hợp phức tạp Bất động sản bao gồm phần phần đầu tư xong bán, phần giữ lại để sử dụng (làm trụ sở doanh nghiệp), phần cho thuê nhiều năm Khi phân tích lỗ lãi dự án xem xét hai phần bất động sản bán cho thuê Khi phân tích tiêu hiệu động để định đầu tư xem xét tồn dự án Chi phí đầu tư dự án phải xác định cho phần bất động sản Chi phí đầu tư cho phần bất động sản bán phải kết chuyển phân bổ theo tỷ lệ doanh thu bán bất động sản phù hợp với tiến độ bàn giao bất động sản theo kế hoạch kinh doanh Chi phí đầu tư phần bất động sản cho thuê trở thành nguyên giá tài sản cho thuê phải phân bổ khấu hao Việc phân tích lỗ lãi cần ý: khoản tạo thu nhập dự án gồm doanh thu bán bất động sản xác định theo tiến độ bàn giao bất động sản; doanh thu cho thuê bất động sản; giá trị lý tài sản xảy năm có lý tài sản Các khoản chi phí trừ xác định thu nhập chịu thuế lợi nhuận cho doanh nghiệp gồm: chi phí đầu tư cho phần bất động sản bán kết chuyển phân bổ theo tỷ lệ doanh thu bán bất động sản theo tiến độ; chi phí vận hành khai thác bất động sản tính cho phần bất động sản cho thuê; khấu hao tài sản phần bất động sản cho thuê; chi phí trả lãi vay vốn vận hành tính cho phần bất động sản bán cho thuê (nếu có); thuế sử dụng đất hàng năm phân bổ cho phần bất động sản cho thuê Việc phân tích tiêu hiệu động NPV, IRR cần xem xét cho dự án Thời điểm (gốc 0) nên lấy thời điểm phê duyệt dự án Thời kỳ phân tích dự án lấy ngắn tuổi thọ bất động sản Nội dung dòng tiền gồm: - Dòng lợi ích (dòng tiền vào) bao gồm: doanh thu bán bất động sản; doanh thu cho thuê bất động sản; giảm chi phí th bất động sản (văn phòng) doanh nghiệp tính cho phần bất động sản giữ lại để sử dụng (nếu khơng có văn phòng doanh nghiệp phải th văn phòng với chi phí thuê văn phòng hàng năm vậy); thu hồi vốn lưu động xảy cuối thời kỳ phân tích; giá trị tài sản lại chưa khấu hao hết xảy cuối thời kỳ phân tích trường hợp lấy thời kỳ phân tích ngắn tuổi thọ khấu hao tài sản; giá trị thu bán lý tài sản xảy năm có lý tài sản; vốn gốc vay xảy theo tiến độ vay vốn (nếu có vay vốn) - Dòng chi phí (dòng tiền ra) gồm: chi phí đầu tư ban đầu; chi phí đầu tư thay tài sản xảy năm có thay tài sản; chi phí vận hành bất động sản hàng năm (gồm: chi phí điện, nước cho hoạt động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí trả lương, phụ cấp theo lương bảo hiểm trả cho người lao động quản lý vận hành khai thác bất động sản; chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì bất động sản; chi phí quản lý, điều hành (văn phòng phẩm, giao dịch, tiếp khách, cơng tác phí, phân bổ cơng cụ, dụng cụ quản lý…)); chi phí th đất thuế sử dụng đất hàng năm; thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm; trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn (gồm trả gốc lãi) có; trả lãi vay vốn lưu động (nếu có) Đối với phần bất động sản bán, doanh nghiệp huy động tiền ứng trước người mua Khi việc xử lý dòng tiền để phân tích tiêu NPV, IRR cần phải làm theo phương pháp đề xuất trường hợp tương ứng Kết luận Kết nghiên cứu cho thấy có nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản khác dẫn đến việc xác định nội dung thu nhập, chi phí dòng tiền dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đa dạng phức tạp Bài viết tập trung làm rõ cách xác định doanh thu, chi phí phục vụ cho việc phân tích lỗ lãi xác định dòng tiền phân tích tiêu hiệu tài dự án NPV, IRR, BCR cho trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản điển hình Bài viết tập trung vào vấn đề cần ý phân tích lỗ lãi xác định dòng tiền để tính tốn tiêu hiệu tài theo quan điểm động cho trường hợp Hy vọng viết tài liệu để sinh viên khoa Kinh tế Quản lý Xây dựng, đặc biệt sinh viên chuyên ngành Kinh tế Quản lý bất động sản, chuyên ngành Kinh tế Quản lý đô thị tham khảo làm đồ án tốt nghiệp Bài viết tài liệu tham khảo tốt cho chuyên gia hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Tác giả mong nhận ý kiến trao đổi bạn đọc Tài liệu tham khảo Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu tư xây dựng, Nhà Xuất Xây dựng, Hà Nội Trần Văn Tấn (2010), “Những tồn thường gặp phân tích hiệu tài dự án đầu tư giải pháp khắc phục”, Tạp chí Xây dựng, số - 2010 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa 13, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Bộ Tài chính, Thơng tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 Hướng dẫn Chế độ kế tốn Doanh nghiệp Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa 13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Leland Blank, AnthonyTarquin (2005), Engineering Economy, McGraw-Hill SỐ 29 - 2016 ... hợp đầu tư tạo lập bất động sản thuê Ở trường hợp nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bỏ vốn tạo lập bất động sản cho thuê bất động sản nhiều năm Quyền sở hữu bất động sản thuộc nhà đầu tư Sản phẩm... DỤNG Trường hợp đầu tư tạo lập bất động sản để bán Đây trường hợp đơn giản Nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư tạo lập bất động sản bán tồn bất động sản khoảng thời gian định Quyền sở hữu bất động sản chuyển... từ nhà đầu tư sang người mua bất động sản Trong trường hợp ta coi hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đầu tư giống hoạt động sản xuất kinh doanh khác mà sản phẩm tạo doanh thu cho doanh nghiệp bất