Phân tích marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Phân tích Marketing lĩnh vực kinh doanH Bất động sản Ngày nay, bên cạnh chức truyền thống doanh nghiệp sản xuất, tài chính, hành chính, nhân xự, xuất thêm chức độc lập khác có vai trò quan trọng chức Marketing Chức Marketing đuợc doanh nghiệp nhận thức giữ vai trò kết nối hoạt động doanh nghiệp với thị trường, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp hướng theo thị trường, lấy thị trường làm sở cho định kinh doanh Cũng chức khác doanh nghiệp, nhiệm vụ marketing tạo khách hàng cho doanh nghiệp, giống sản xuất tạo sản phẩm Xét yếu tố cấu thành nội dung quản lý Marketing chức có mối liên hệ thống với chức khác, đầu mối quan trọng thể quản lý thống điều kiện kinh tế thị trường Xét quan hệ chức Marketing vừa chi phối, vừa bị chi phối chức khác Mặc dù mục tiêu doanh nghiệp thu lợi nhuận tối đa, nhiệm vụ hệ thống marketing đảm bảo sản xuất cung cấp mặt hàng hấp dẫn có sức cạnh tranh cao cho thị trường mục tiêu Nhưng thành công chiến lược sách lược marketing phụ thuộc vào vận hành chức khác Công ty Ngược lại, hoạt động chức khác không mục tiêu hoạt động marketing, thông qua chiến lược cụ thể, để nhằm vào khách hàng - thị trường cụ thể hoạt động trở nên mò mẫm phương hướng Theo quan điểm đại định nghĩa Marketing hiểu sau: “Marketing làm việc với thị trường để thực trao đổi với mục đích thoả mãn nhu cầu mong muốn người marketing dạng hoạt động người (bao gồm tổ chức) nhằm thoả mãn nhu cầu mong muốn thông qua trao đổi tiêu thụ” Thực tế, với cạnh tranh khốc liệt đặt vấn đề “buộc” doanh nghiệp phải hình thành hệ thống thu thập thông tin marketing phạm vi rộng lớn, với đòi hỏi chất lượng cao hơn: (i)-chuyển từ marketing phạm vi địa phương đến marketing toàn quốc (có biện pháp khác để thu thập thông tin marketing); (ii)-chuyển từ không đủ mua đến đòi hỏi mua (hướng doanh nghiệp đến việc nghiên cứu marketing để hình thành hệ thống thông tin marketing, trình nghiên cứu marketing bao gồm giai đoạn: phát vấn đề, hình thành mục tiêu nghiên cứu, lập kế hoạch nghiên cứu với tài kiệu thu thập tài liệu sơ cấp thứ cấp; thu thập thông tin; phân tích thông tin thu thập được; báo cáo kết nghiên cứu); chuyển từ cạnh tranh giá đến cạnh tranh phi giá (sử dụng công cụ marketing phi giá cả: đưa tên nhãn hiệu hàng hoá, cá biệt hoá sản phẩm, quảng cáo kích thích tiêu thụ ) Từ nhận thức nêu Markeitng, xin trình viết cá nhân với nội dung cụ thể sau: Marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi nhà quản trị marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo hoàn thành cho đời sản phẩm Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc nhà quản trị marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau Họ cần phải có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Như nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Cũng giống hoạt động marketing ngành khác, marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, linh hoạt Bất động sản thông thường tài sản lớn người nên việc định mua/bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Vì việc marketing bất động sản ví von “marketing cảm xúc” Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà, bán bất động sản với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp, uy tín vị doanh nghiệp thị trường I Với quan điểm trên, xin phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam sau: • Phân tích đánh giá hội từ môi trường pháp lý: Ở Việt Nam, thị trường bất động sản thức công nhận năm 1993, theo quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân Về hoạt động thị trường bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng thấy qua giai đoạn: - Trước năm 1996: Thị trường bất động sản giai đoạn sơ khai, hang hóa cho thị trường chủ yếu đất ở, nhà gắn liền với đất ở, nhà chia lô Trong giai đoạn này, hệ thống văn pháp luật chưa hoàn chỉnh, hoạt động quản lý nhà nước chưa thể theo kịp diễn biến thị trường Các hoạt động mua bán chủ yếu diễn hình thức trao tay, cá nhân với Văn pháp luật chủ yếu Luật đất đai năm 1993, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí trước bạ nhà đất - Năm 1996: Được đánh dấu kiện Công ty phát triển nhà đô thị (HUD) định xây dựng khu đô thị bắc Linh Đàm mở thời kỳ cho thị trường bất động sản Sự xuất loại hàng hóa mới: Nhà chung cơ, nhà cao tầng, nhà biệt thự liền kề, phong cách sống bắt đầu xuất tâm lý người Việt Nam Trước có đời khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng xuất Việt Nam dạng thuộc sở hữu nhà nước cho dân thuê Với việc đời hàng loạt khu đô thị sau năm 1996, thị trường bất động sản có thêm nguồn cung hàng hóa Ngoài ra, việc đời khu đô thị đánh dấu thời kỳ doanh nghiệp tổ chức kinh tế thức tham gia thị trường bất động sản vai trò nhà cung cấp - Cuối năm 2004: Luật đất đai năm 2003 thức vào hoạt động Cùng với loạt Nghị định hướng dẫn thi hành luật tạo cho thị trường bất động sản khung pháp lý vững Với việc công nhận quyền sử dụng đất hàng hóa, quy định chuẩn nhà chung cư cao tầng, tạo công nhà đầu tư nước việc tham gia thị trường bất động sản - Năm 2007: Luật kinh doanh bất động sản thức có hiệu lực thi hành Luật kinh doanh bất động sản có điểm như: Quy định tỷ lệ vốn chủ đầu tư phép huy động cho dự án hình thức đặt cọc, quy định lực tài chủ đầu tư phép tham gia phát triển dự án bất động sản, quy định việc hình thành sàn giao dịch bất động sản Với việc bắt buộc giao dịch bất động sản dự án phải thực thông qua sàn giao dịch giúp thị trường bất động sản Việt Nam minh bạch hóa, tình trang bưng bít thông tin dần giảm bớt, không tượng giá bất động sản đẩy lên cao nhiều so với giá gốc Về điều kiện để hình thành lên thị trường bất động sản hoàn chỉnh, có quản lý, giám sát nhà nước Nhờ sách sách kinh tế vĩ mô thuận lợi hành lang pháp lý ngày hoàn thiện, phù hợp, vận hàng theo chế thị trường tạo điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển nhanh chóng Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đứng trước nhiều thách thức hội, nhiên thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá có nhiều tiềm mở nhiều hội tốt việc mở rộng đô thị tốc độ đô thị hóa diễn nhanh chóng với kinh tế tiếp tục tăng trưởng làm tăng nhu cầu bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại khu công nghiệp Việt Nam có cấu trúc dân số trẻ, thu nhập mức sống người dân ngày nâng cao, chất lượng sống trọng với nhu cầu sống môi trường không gian đại văn minh,…và yếu tố tác động tích cực vào thị trường bất động sản từ ngày 1/1/2009, bắt đầu thực Nghị việc thí điểm cho người nước mua sở hữu nhà có thời hạn Việt Nam Mặc dù giai đoạn đầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam phần khẳng định vai trò, vị trí kinh tế quốc dân, qua hai năm gia nhập WTO Và hội để marketing bất động sản có điều kiện để phát triển • Môi trường kinh tế vĩ mô: - Năm 2009, GDP Việt Nam đạt 107 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người 1.200 USD/năm Trong năm 2009, chịu tác động suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP 5,2%, 12 quốc gia có mức tăng trưởng dương Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2010 6,5% đến năm 2013 GDP Việt Nam trở lại mức 8% Theo kế hoạch phát triển dài hạn đến năm 2015, Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP bình quân khoảng 7%-8% Cơ sở hạ tầng Việt Nam cải thiện nhiều thời gian qua, tạo cú hích quan trọng cho nhà đầu tư bất động sản số khu vực TP.Hồ Chí Minh, Hà Nội, vùng lân cận Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ,…Làn sóng đầu tư nước hứa hẹn trở lại Việt Nam kinh tế giới đà phục hồi Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư năm qua lượng vốn đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản chiếm 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài, có xu hướng tăng lên năm Đây điều kiện thuận lợi để thị trường bất động tiếp tục phát triển thời gian tới - Hơn nữa, thực tế chênh lệch cung cầu thị trường bất động sản lớn Cầu lớn cung thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt cầu Cho nên thời điểm nhiều doanh nghiệp định mạnh dạn đầu tư cho dự án có tính khả thi cao số dự án khu chung cư doanh nghiệp nước có nhiều lợi hạ tầng sở giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt hệ thống sở hạ tầng khác - Dù bị ảnh hưởng suy thoái kinh tế giới kinh tế Việt Nam trình phát triển điều khiến thị trường nhà đất có hội tốt cho nhà đầu tư nước Tất nhiên giai đoạn cần hỗ trợ từ chế sách phủ thuế, thủ tục cấp giấy tờ sử dụng nhà, đất, sách lãi suất cho vay - Tuy nhiên, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức: Để thực mục tiêu kiềm chế lạm phát đạt mức 7% năm 2010, phủ thực sách thắt chặt tiền tệ, làm khả tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn qua hạn chế nguồn đầu tư vào Bất động sản Muốn tham gia thi trường bất động sản nhà đầu tư người dân phần lớn tìm vốn từ ngân hàng, tức sử dụng đòn bẩy tài lĩnh vực thường đòi hỏi nguồn vốn lớn dài hạn Do , việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay bất động sản dự báo không ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà đến nhu cầu mua khách hàng nhà đầu tư Theo cấu tín dụng dành cho bất động sản, khoảng 60% tổng dư nợ khoản vay trung dài hạn từ 10 - 20 năm Trong đó, nguồn vốn huy động ngân hàng chủ yếu vốn ngắn hạn Trước đây, ngân hàng sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn vay trung dài hạn, phần đáng kể chảy vào kênh đầu tư bất động sản Tuy nhiên, từ tháng 12/2009, tỉ lệ bị bắt buộc hạ xuống mức 30%, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng Điều cho thấy, sách thắt chặt tiền tệ tác động mạnh tới sức cầu thị trường • Môi trường ngành bất động sản: - Với việc nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đời, cạnh tranh sản phẩm thị trường bất động sản trở nên mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao đa dạng khách hàng Đây thời điểm để hoạt động marketing bất động sản phát triển - Sau thời gian tăng trưởng từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn dự án chậm Bên cạnh đó, tác động tiêu cực từ khủng hoảng tài giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn cầm chừng bối cảnh thực sách kiềm chế lạm phát Chính phủ - Cơ chế sách chưa thực đồng bộ, tạo nhiều kẽ hở để chủ đầu tư, nhà kinh doanh bất động sản lợi dụng để đẩy giá bất động sản lên cao, vượt xa giá trị thực Giá bất động sản chủ đầu tư đưa không phản ánh giá trị bất động sản, có cách làm giá không lành mạnh không coi trọng việc tập trung phát triển bền vững, lâu dài, phát triển thương hiệu doanh nghiệp - Các kênh thông tin phản ánh tình hình thị trường bất động sản chưa thực hiệu Nhu cầu thực nhà chưa đáp ứng tốt, Tính minh bạch thị trường Bất động sản Việt Nam chưa cao Mặc dù cải thiện so với năm trước, Việt Nam quốc gia có số minh bạch thấp khu vực Châu Á Thái Bình Dương theo xếp hạng tổ chức dịch vụ địa ốc tài quốc tế Jones Lang LaSalle công bố hội nghị Bất động sản quốc tế TP.Hồ Chí Minh vào cuối năm 2009 Chính việc làm cho thị trường Bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “nóng” “lạnh” cục thời gian qua từ làm tăng độ rủi ro kinh doanh Bất động sản Quan phân tích, đánh giá trên, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển tương lai Nhu cầu nhà dân cư lớn đa dạng với yêu cầu chất lượng ngày cao, việc tạo dựng hình ảnh phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công phục thuộc vào nhiều yếu, marketing bất động sản cần quan tâm mức thời gian tới việc cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày gay gắt,… II Nhận định đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: Trong kinh doanh muốn công việc tiến triển thành công, điều "ước" để biến điều "ước" thành thực cần có nhiều yếu tố điều kiện Qua quan sát tìm hiểu thực tế từ nhiều nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam (Quan sát tiếp cận trực tiếp chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tập đoàn Sông Đà, Tập đoàn Đầu tư phát triển đô thị Việt Nam (HUD)) thấy họ toát lên đặc điểm Nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: Lập kế hoạch công việc cụ thể: Trong kinh doanh việc lập kế hoạch điều "rất" cần thiết, kế hoạch hoàn chỉnh chi tiết dễ tiến hành nhận kết mà nhà kinh doanh mong muốn Để có kế hoạch hoàn hảo, họ thường xuyên đặt trả lời câu hỏi sau: - Tại khách hàng lại mua sản phẩm Công ty? - Khách hàng đánh giá giá trị sản phẩm Công ty sao? - Điều khiến sản phẩm Công ty có chất lượng đối thủ cạnh tranh thị trường? Sau hỏi trả lời câu hỏi trên, bước tiếp theo, họ thường đặt mục tiêu cụ thể cho việc kinh doanh tiến hành xác định xác số lượng nhân viên, ngân sách, phương thức quảng cáo, marketing, cách cung cấp quản lý dịch vụ, số yêu cầu cần thiết khác để đạt mục tiêu 2 Công việc chuẩn bị: Sau hoàn thành kế hoạch kinh doanh, họ thường tiến hành việc xếp tổ chức nguồn nhân lực cho vị trí, họ coi điều có ý nghĩa vô quan trọng yếu tố định thành bại Công ty Giao việc người: Họ thường suy nghĩ, trăn trở để phát huy khả nhằm để giao việc, cho người theo cách nhằm phát huy tối đa sáng tạo, khả nhân giao việc Giám sát công việc: Họ đưa hệ thống giám sát đảm bảo công việc hoàn thành tốt Quy tắc “hãy giám sát tất công việc nhằm đạt mục tiêu mong đợi” Sau giao việc cho người, theo cách họ tiếp tục quan tâm tới việc kiểm tra xem công việc có theo lịch trình đáp ứng mức độ yêu cầu hay không? Và thường xuyên trăn trở để có giải pháp để đảm bảo công việc triển khai theo lịch trình Đánh giá công việc: Họ đưa tiêu chuẩn cụ thể với kết mà Công ty yêu cầu Đồng thời họ đặt thời gian biểu thời hạn chót cụ thể làm việc Đối với họ công việc thành công kết đạt tốt nhiêu họ không ngừng nỗ lực Kết quả: Sau thời gian làm việc, họ thường tiến hành tổng kết, đánh giá mặt làm được,chưa làm nhận định thành mà họ gặt hái đề mục tiêu ... phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công phục thuộc vào nhiều yếu, marketing bất động sản cần quan tâm mức thời gian tới việc cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày... điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển nhanh chóng Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đứng trước nhiều thách thức hội, nhiên thị trường bất động sản Việt Nam đánh... hở để chủ đầu tư, nhà kinh doanh bất động sản lợi dụng để đẩy giá bất động sản lên cao, vượt xa giá trị thực Giá bất động sản chủ đầu tư đưa không phản ánh giá trị bất động sản, có cách làm giá