Hoạt động marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

QUẢN TRỊ MAKETING Đề tài: Hoạt động Marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bài làm: Nhận định về thị trường Bất động sản Việt Nam, các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường và

QUẢN TRỊ MAKETING

Đề tài: Hoạt động Marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bài làm:

Nhận định về thị trường Bất động sản Việt Nam, các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường

và cơ hội maketting:

Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay đang trong giai đoạn đầu của những bước phát triển Trong những năm trước, thị trường bất động sản của nước ta còn ở giai đoạn

sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm trên thị trường chưa thực sự vận hành tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường và quan hệ cung cầu, xuất hiện nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường với chu kỳ ngắn do những nhà đầu cơ chi phối Tuy nhiên càng về gần đây xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, việc đầu tư kinh doanh bất động sản theo phương thức đó đã gây ra những sai lầm và thiệt hại lớn cho một số nhà đầu tư, bởi các nhà đầu tư chưa thực sự song hành việc nghiên cứu quy luật của quan hệ cung - cầu nhằm đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường cùng với quá trình kinh doanh của mình Khi cung nhiều lên, đương nhiên các nhà đầu tư phải cạnh tranh, vì vậy marketing bất động sản tất yếu phải ra đời

Các nhân tố ảnh hưởng:

1 Những yếu tố trực tiếp:

- Luật Kinh doanh bất động sản;

- Một số giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch;

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

2 Những yếu tố gián tiếp:

- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và địa phương

3 Những yếu tố khác:

- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động

tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương

tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

- Maketing bất động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về

tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế

Hiện nay, khá nhiều công ty BĐS đã đưa maketing sản phẩm của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại nước

ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

nhằm mục đích sinh lợi Để có thể trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công, người kinh doanh phải là người cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ

sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai Ngoài ra, để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công, một yếu tố không thể thiếu là nhạy bén, sáng tạo, có tầm nhìn chiến lược tốt

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố thời điểm là rât quan trọng Một dự

án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường

Do vậy, là nhà kinh doanh BĐS, cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có

kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.Họ cần phải có những nghiên cứu và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai Những nghiên cứu này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? và Như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty

Sự sáng tạo, khôn ngoan là rất cần thiết trong marketing bất động sản Bất động sản

thông thường là tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng Vì vậy để trở thành nhà kinh doanhbất động sản thành công phải là người sáng tạo, không ngoan, nắm bắt được tâm lý khách hàng và đáp ứng được các yêu cầu của Khách hàng

Kinh doanh trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với

bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Vì vậy, rõ ràng đây cũng là thước đo của

một nhà kinh doanh BĐS thành công

SO SÁNH HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐK tự nhiên Khắc nghiệt mùa nắng và

mùa mưa rõ rệt

Ít khắc nghiệt hơn

hơn, việc xây dựng trên địa bàn thành phố HN, đặc biệt

là các khu vực trung tâm thành phố đang được quản

lý chặt chẽ và hạn chế xây dựng thêm mà chi tôn tạo, sửa chữa, nâng cấp các công trình trong khu vưc này

phương đông

Thu hút phương Tây

nhà đất)

Có thể thuê nhà, chung cư

Thị trường Bất động sản

Đánh giá thị trường BĐS Hà Nội và thành phố HCM:

Thị trường BĐS Hà Nội: Trong quý 1 và quý 2 theo công bố của Savills Việt Nam đã

nhận định: Mảng Văn phòng cho thuê được gắn với cụm từ “thị trường ổn định”, mảng Bán

lẻ - “hoạt động tốt, tăng cả giá và công suất", mảng Khách sạn – “suy giảm phù hợp chu kỳ”, mảng Căn hộ để bán – “hạng B và C có giá chào bán cao hơn Quý 1/2010, giá của thị trường

sơ cấp có một số điều chỉnh”, và mảng Căn hộ dịch vụ - “khá ổn định”

Dự báo xu hướng sắp tới của Savills Việt Nam cũng đưa ra với những nhận định

ngắn gọn cho từng mảng thị trường Cụ thể: Văn phòng cho thuê - có sự điều chỉnh tích cực, khả năng dư cung ở một số khu vực Tây Hà Nội; Bán lẻ - một số dự án sắp đi vào thị trường, các trung tâm mua sắm được giới thiệu nhiều hơn; Căn hộ cho thuê – 4.500 căn từ 15 dự án

sẽ được bán trong khoảng thời gian từ nay tới cuối năm, sẽ có những hoạt động gây chú ý thị

trường; Khách sạn – hơn 1.100 phòng sẽ được “đi” vào thị trường, và trong khoảng cuối năm nay hoặc sang năm sẽ có tác động tới phân khúc thị trường này; Căn hộ dịch vụ - ổn

định, có thêm nguồn cung ở phía Tây thị trường

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ổn định so với quý 1/2010 Công suất thuê

trung bình đạt kết quả tốt hơn, vượt qua ngưỡng công suất thuê thấp của quý 3/2009 trong suốt thời kỳ kinh tế suy giảm Công suất thuê trung bình đạt 86,7%, tăng nhẹ 2% so với quý 1/2010 Giá thuê giảm khoảng 4% so với quý trước Nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần Triển vọng thị trường văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ trong những tháng cuối năm

Căn hộ để bán: Thị trường sơ cấp quý này nhìn chung không được sôi động, được

phản ánh qua số lượng căn hộ bán được chỉ khoảng 670 căn, chiếm 48% nguồn cung, thấp hơn so với số lượng căn hộ bán được quý trước là khoảng 1.200 căn

Thị trường thứ cấp: Giá chào thứ cấp trung bình ở tất cả các quận/ huyện đều không giảm so với quý 1/2010 Giá chào thứ cấp trung bình của Hoàn Kiếm và Tây Hồ hầu như không giảm so với quý trước Tuy nhiên, giá chào thứ cấp bình quân của tất cả các quận/ huyện khác đều tăng

Trong ngắn hạn, nhu cầu của người Việt Nam ở nước ngoài có thể sẽ chưa tăng đáng

kể Tuy nhiên, trong dài hạn, nhu cầu từ những đối tượng này có thể sẽ tăng cao Khi những

khó khăn ở cấp độ địa phương được giải quyết, nhu cầu về bất động sản để ở hạng trung và cao cấp sẽ tăng

Bán lẻ: dự báo nhu cầu về bán lẻ sẽ tiếp tục tăng ở khu vực trung tâm, mở rộng mạnh

ra các quận nội thành trong khi khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục tăng chậm trong ngắn và trung hạn Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long sắp tới được dự báo sẽ góp phần sôi động thị trường bán lẻ năm 2010

Tuy nhiên, những rủi ro tiềm ẩn như lạm phát cao, thậm hụt thương mại và chính sách thắt chặt tiền tệ nửa cuối năm 2010 có thể ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của thị trường bán lẻ Hà Nội khi người tiêu dùng bắt đầu cân nhắc hơn với các khoản chi tiêu

Thị trường BĐS TP HCM: Thị trường văn phòng ở HCM cuối quý 1 đang có dấu hiệu

phục hồi Về thị trường trung tâm bán lẻ, các trung tâm thương mại ở Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống là 7,3%, giảm nhẹ so với quý 4/2009 Đặc biệt, 98% mặt bằng trống nằm ngoài khu trung tâm, chứng tỏ khách thuê vẫn rất ưa chuộng các vị trí trung tâm

Trong quý 1, giá thuê trung tâm thương mại tăng đều trên toàn thành phố Quý 2 dự báo giá cũng sẽ tiếp tục tăng khi khu Trung tâm bán lẻ của Vincom Center đi vào hoạt động,

áp dụng mức giá cho thuê cao nhất từ 200-250 USD/m2/tháng ở tầng trệt

Ông Adam Bury cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phát triển cùng với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu Trong tương lai gần, khu trung tâm vẫn sẽ là lựa chọn ưu tiên, các nhà bán lẻ buộc phải cạnh tranh với nhau để giành được những mặt bằng hiếm hoi sắp tham gia vào thị trường

Mặc dù nhiều chuyên gia cho rằng giá bán trên thị trường nhà ở bán đã quá cao và giá

sẽ sớm phải giảm nhưng thị trường này tại thành phố vẫn bình ổn trong quý 1 Giá bán ở phân khúc hạng sang và cao cấp vẫn duy trì ổn định, trong khi ở thị trường trung cấp giá tăng 2,9% và thị trường bình dân giá tăng 2% so với quý trước

Tại thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê, giá chào thuê trong quý 1 ở tất cả các phân hạng đều giảm

Có thể nói từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS cả nước nói chung và TPHCM nói riêng đã có nhiều khởi sắc đúng như dự báo Tất nhiên đầu tư vào lĩnh vực nào cũng có những rủi ro, nhưng trong bối cảnh hiện nay, khả năng phục hồi của kinh tế thế giới và sự tăng trưởng bền vững trong nước được dự báo bắt đầu từ giữa quý II-2010, nên thị trường BĐS thời gian tới chắc chắn sẽ có những phát triển tốt

Thống kê của HoREA cho thấy, số lượng BĐS hàng hóa đang tồn đọng tại TP.HCM khoảng 130.000 sản phẩm, dự báo từ nay đến cuối năm sẽ có thêm hơn 230.000 BĐS tham gia vào thị trường

Do mới đây Ngân hàng Nhà nước cho phép áp dụng lãi suất thoả thuận với các khoản vay trung và dài hạn nên có thể xem đây là cơ hội để dòng tiền “chảy” vào BĐS và làm cho thị trường BĐS đi lên So với vàng, chứng khoán ở thời điểm này, đầu tư vào BĐS được giới chuyên gia đánh giá là một kênh an toàn hơn

Đánh giá chung tính đến thời điểm này thì phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình (đặc biệt là căn hộ đơn dành cho các cặp vợ chồng trẻ) vẫn là mấu chốt của thị trường và được các nhà đầu tư quan tâm nhất

Nhà ở giá thấp lợi nhuận không cao như căn hộ cao cấp, nhưng tiến độ bán và dòng vốn được quay vòng nhanh do vừa túi tiền và đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân, nên trong thời gian gần đây khá hút hàng Điều này có thể được chứng minh qua hàng loạt

dự án căn hộ có giá trung bình tung ra thị trường thời gian qua như Tân Mai, Lê Thành, E-Home, Lilama … có lượng khách hàng đặt mua đông

Số liệu thống kê từ các sàn giao dịch BĐS cho thấy chỉ trong tháng 4 và hai tuần đầu tháng 5, gần 80 căn hộ của dự án Thuduchouse Apartment (chào bán với giá trung bình 15 triệu đồng/m2) đã có khách đặt mua Các loại căn hộ với mức giá 10-16 triệu đồng/m2 của Đại Thành (quận Tân Phú), Terra Rosa (huyện Bình Chánh) cũng được nhiều khách hàng săn lùng, khảo giá và lựa chọn

Phải nói là nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp lúc nào cũng rất cao, không chỉ ở TP.HCM mà ở hầu hết các thành phố lớn Khảo sát của Vietrees-một đơn vị tư

vấn BĐS lớn ở TP.HCM cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ trung cấp của Thành phố đến năm 2011 là khoảng 23.500 căn hộ, trong khi đó mức cầu lên đến gần 75.000 căn hộ

Như vậy trong vòng 2-3 năm sắp tới sẽ vẫn có sự thiếu hụt lớn Từ đầu năm đến nay, tại TPHCM đã có hàng loạt dự án nhà giá thấp đã được khởi công Dự kiến đến cuối năm nay sẽ có thêm khoảng 8.500 căn hộ cung cấp cho thị trường và thêm từ 10.000 – 15.000 căn

hộ vào năm 2011

Các nhà đầu tư BĐS hiện nay bắt đầu coi trọng việc nghiên cứu thị trường Vì thế nhiều DN chuyển sang tập trung cho phân khúc nhà ở trung cấp, không còn tìm kiếm lợi nhuận siêu ngạch từ BĐS như trước đây

Thời gian qua, một số DN ngoài việc hỗ trợ tư vấn xây nhà, thiết kế nhà và nội thất miễn phí, còn tích cực tư vấn thủ tục ngân hàng để khách hàng có thể vay vốn đến 70% giá trị căn nhà trong 15 năm, khách mua nền đất xây nhà ở nhiều dự án cũng có thể được tài trợ lãi vay 6 tháng, được chiết khấu thêm 1,5-2% trên tổng giá trị lô đất…Sau 5 tháng đầu năm, thông thường thì các tháng tới đây thị trường bán lẻ BĐS sẽ sôi động trở lại vì người lao động bắt đầu có tích lũy Căn cứ vào những diễn biến của thị trường, trong 2- 3 tháng tới, tại TP.HCM, nhiều dự án căn hộ giá trung bình (từ 12 đến 15 triệu đồng/ m2) sẽ tiếp tục được công bố và chào bán