Giá bất động sản (BĐS) cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Giá cả BĐS là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Về cơ bản giá cả BĐS bao gồm giá của đất và giá công trình.
Trang 1Giá bất động sản (BĐS) cũng giống
như các loại hàng hóa thông thường khác
được hình thành trên cơ sở quan hệ cung
– cầu về BĐS trên thị trường Giá cả BĐS
là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận
Về cơ bản giá cả BĐS bao gồm giá của đất
và giá công trình Trong đó, đất đai không
phải là sản phẩm do con người tạo ra nên
không có giá thành sản xuất Giá trị của
đất đai chủ yếu là do tự nhiên sinh ra và
do con người khai thác sử dụng đất đai
mang lại Khi khai thác sử dụng đất đai,
lợi ích thu được càng lớn thì giá trị của đất
càng cao Đất đai có thể được mua bán,
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị
trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện
dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả
của đất đai” thường gọi là giá đất Tuy
nhiên, hàng hoá BĐS, nhà ở là hàng hoá
đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc
trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào
mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm
tương đối và mức cầu của người mua.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ths Nguyễn Hồng Phú*
*Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng
PHÂN LOẠI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Giá cả BĐS nhà ở có nhiều cách phân loại khác nhau phụ thuộc vào ý nghĩa, mục đích sử dụng riêng Sau đây là một số cách phân loại giá BĐS thông dụng:
- Giá thị trường là giá mua bán BĐS mang tính phổ biến, nó chỉ có ý nghĩa trên khi có thị trường mở và cạnh tranh, lợi ích của bản thân người mua và người bán được thể hiện rõ ràng, trong điều kiện được thông tin đầy đủ và không chịu bất kỳ
áp lực của hoàn cảnh đặc biệt nào;
- Giá đầu tư là giá của BĐS cho người đầu tư, sự tăng thêm giá trị trên thị trường của đối tượng bất động sản nhờ việc đầu tư;
- Giá bảo hiểm là giá thị trường của đối tượng, được tính với mục đích bảo hiểm Thông thường đây là giá thay thế hay giá xây dựng lại (khôi phục);
- Giá thay thế là giá của đối tượng bất động sản mới với các tính chất chức năng tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu
và trang thiết bị tại mặt bằng thời điểm hiện tại;
- Giá xây dựng lại (khôi phục) là giá tái xây dựng đối tượng bất động sản, như vậy toàn bộ chi phí cho việc xây dựng được lấy y nguyên theo đối tượng cần định giá;
- Giá cầm cố, được tính trên cơ sở giá thị trường phục vụ việc cho vay (tín dụng);
- Giá tính thuế là giá của BĐS được xác định cho việc tính thuế và được tính phù hợp với các quy định pháp luật Đây
Trang 2là giá thị trường hay giá khôi phục lại phụ thuộc vào đối
tượng bất động sản;
- Giá tận dụng là giá của đối tượng BĐS được định giá
bằng giá vật liệu thị trường của bản thân đối tượng và có
tính toán đến các chi phí cho việc tận dụng đối tượng đó;
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, còn có
các loại giá khác như Giá thuê, dùng trong giao dịch cho
thuê; Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; Giá
khởi điểm đấu giá; Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần
huy động BĐS Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của
dự án, ta chỉ cần quan tâm đến giá thị trường của BĐS
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung –
cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường
bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả BĐS còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát
từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất
phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc,
áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà
nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc
không thích ở nhà chung cư, hoặc nhu cầu có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1 Yếu tố thị trường
Yếu tố thị trường ảnh hưởng mạnh nhất đến giá BĐS
là tính hữu dụng và nhu cầu về loại BĐS trên thị trường Tính hữu dụng được hiểu là các lợi ích mang lại cho người chủ sở hữu của BĐS BĐS càng tiện nghi, thỏa mãn được nhiều lợi ích cho người tiêu dùng thì giá thành BĐS đó càng lớn và khả năng sẵn sàng trả giá cao hơn cho BĐS
đó cũng sẽ tăng lên Từ đó có thể thấy, tính chất này đồng biến theo giá trị của BĐS Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi tài sản có hữu dụng nhưng không có khả năng chuyển giao thì cũng có thể làm giảm giá trị của nó Ví dụ như: Vị trí của BĐS nằm trong khu quy hoạch treo, khả năng chuyển giao bị giới hạn làm cho giá trị bị sụt giảm
Tính khan hiếm và nhu cầu thể hiện qua quan hệ cung cầu thị trường Khi BĐS nào đó khan hiếm trên thị trường
có nghĩa rằng cung thị trường có hạn, theo quy luật cung – cầu, nếu thị trường vẫn có nhu cầu về loại BĐS đó thì giá BĐS đó sẽ tăng lên Với trường hợp loại BĐS nào đó có nhu cầu tăng cao có nghĩa rằng cầu thị trường tăng lên thì theo quy luật cầu, giá của loại BĐS đó sẽ tăng và ngược lại Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng cung của BĐS trong ngắn hạn có tính chất co giãn kém, do vậy giá của BĐS trong ngắn hạn chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, hay nói khác đi cầu tăng, giá tăng và ngược lại Một số đồ thị minh họa cho việc giá BĐS chịu ảnh hưởng từ thay đổi cung, cầu của thị trường:
Hình 1 Giá tăng khi cầu (nhu cầu) tăng
Hình 2 Giá tăng khi cung thị trường giảm (khan hiếm) S: đường cung về BĐS, D: đường cầu về BĐS, Q: số lượng BĐS, P: giá BĐS
Tại Hình 1, cung và cầu BĐS gặp nhau tại 1 điểm hình thành mức giá P1 ứng với số lượng Q1 Khi nhu cầu tăng làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, vì thế đường cung và đường cầu cắt nhau tại điểm mới và hình thành
Giá bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng,
mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua
Trang 3nên giá mới là P2 ứng với lượng mới là Q2 Tương tự vậy,
Hình 2 minh họa giá BĐS tăng khi BĐS khan hiếm, cung
BĐS sụt giảm làm cho giá BĐS tăng lên
2 Yếu tố vị trí
Mỗi BĐS đều gắn liền với một vị trí cố định, và gần như
duy nhất Hầu như các BĐS khác nhau đều có vị trí khác
nhau, không lặp lại hay giống nhau mà chỉ có thể tương
tự nhau Với mỗi vị trí của BĐS, khả năng sinh lời của BĐS
cũng khác nhau Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS
mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Việc xem
xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc
biệt là đối với việc xác định giá đất
Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối của BĐS là vị trí duy
nhất với mỗi BĐS thể hiện tính cố định của BĐS, còn vị
trí tương đối của BĐS thể hiện đặc điểm tương đồng của
một nhóm BĐS như: Những BĐS nằm tại trung tâm đô
thị, BĐS ở ngoại ô Cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Ví dụ như
BĐS ở mặt phố có giá cao hơn BĐS ở trong ngõ hẻm (vị trí
tuyệt đối), BĐS ở trung tâm TP Hà Nội có giá cao hơn BĐS
ở ngoại ô Thành phố (vị trí tương đối)
Sự khác biệt về vị trí, hướng nhà tạo nên một sự chênh
lệch khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án bất động
sản Tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định
và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận
thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị
trí đất khác Khi những thửa đất có diện tích như nhau,
được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các
yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý tạo ra các
thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng
từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch
về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định
giá trị đất đai
Thông thường, những BĐS có thể mang lại lợi ích kinh
tế cao thường có giá trị rất đắt đỏ Đặc biệt là những BĐS
nằm tại vị trí mặt đường các khu phố sầm uất, thuận lợi
cho việc kinh doanh, buôn bán Còn với những
người muốn mua BĐS để phục vụ nhu
cầu về chỗ ở thì hầu hết đều đặt ra
một số tiêu chí về vị trí BĐS để
chọn lựa như: đường hoặc ngõ
rộng, gần trường học, gần
bệnh viện, gần chợ, gần mặt
đường phố, gần các khu
trung tâm vui chơi giải trí Những BĐS nằm tại vị trí càng thỏa mãn được nhiều tiêu chí đó thì giá càng cao Trong
đó, việc BĐS nằm tại vị trí có đường hoặc ngõ rộng ảnh hưởng khá nhiều tới giá BĐS Qua khảo sát tại các trung tâm thành phố có thể thấy, BĐS nằm ở mặt phố có thể đắt hơn BĐS trong ngõ từ 2-5 lần, BĐS nằm ở ngõ to mà hiện nay người ta thường định lượng bằng việc ô tô có thể vào được có thể có giá cao gấp 1,2-2 lần BĐS cùng khu vực nhưng nằm ở ngõ nhỏ hơn Còn tại các khu đô thị mới, vị trí của các BĐS ảnh hưởng tới giá BĐS cũng không nhỏ
Ngoài ra, tùy thuộc vào nhu cầu riêng của từng đối tượng sử dụng BĐS mà giá BĐS có thể khác nhau Những người làm khoa học thì lại thích mua BĐS có vị trí yên tĩnh, thoáng mát Những người làm nghệ thuật thì muốn
sở hữu BĐS có vị trí gần gũi với thiên nhiên, lãng mạn Với mỗi nhu cầu, sở thích riêng biệt này, BĐS thỏa mãn được các yêu cầu phù hợp cũng sẽ có lợi thế về giá hơn các BĐS khác
Mặt khác, không chỉ thuận tiện và thỏa mãn được các nhu cầu, vị trí BĐS mang lại khả năng sinh lời cao do sự tăng giá BĐS cho người sở hữu Có thể thấy, với tốc độ tăng dân số như hiện nay và nhu cầu mở rộng các thành phố, các đô thị hiện nay thì quỹ đất tại các khu trung tâm
có vị trí đẹp sẽ ngày càng hạn hẹp Do đó, việc sở hữu một
vị trí BĐS đắc địa sẽ ngày càng khó
3 Các yếu tố khác
Ngoài hai yếu tố chính ảnh hưởng đến giá BĐS là yếu
tố thị trường và yếu tố vị trí thì còn một số yếu tố khác cũng có những ảnh hưởng nhất định tới giá BĐS như:
♦ Kích thước, diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng thì sẽ có giá cao Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m Khi diện tích
ô đất lớn hơn diện tích tối ưu thì giá trị đất sẽ giảm đi do
số người dân có đủ khả năng để mua được ô đất diện tích lớn cũng giảm đi, còn với diện tích ô đất nhỏ hơn diện tích tối ưu thì nhu cầu ít hơn nên giá trị đất cũng giảm đi Về hình thể, đa số người dân đều thích lô đất có hình chữ nhật, các lô đất méo
Sự khác biệt về vị trí, hướng nhà tạo nên một sự chênh lệch khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án
bất động sản
Trang 4mó hoặc có góc nhọn sẽ bị giảm giá
trị trừ trường hợp lô đất “nở hậu” tức
có chiều dài của mặt sau nhà lớn hơn
chiều dài mặt tiền thì giá trị đất lại cao
hơn
♦ Địa hình BĐS toạ lạc
Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay
thấp so với các BĐS khác trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị BĐS
Nước ta có hai mùa là mùa mưa và
mùa khô diễn ra rõ rệt Vào mùa
mưa, những khu vực có địa hình thấp
thường hay bị ngập nước hay bị hiện
tượng triều cường gây rất nhiều khó
khăn trong việc đảm bảo giao thông
cũng như làm đảo lộn và tác động
xấu tới cuộc sống của người dân Do
đó, mọi người đều không muốn mua
những BĐS này, làm giá của BĐS bị
thấp xuống Ngược lại, những BĐS có
địa hình cao sẽ có giá đắt hơn
♦ Tình trạng môi trường
Mọi người đều có xu hướng chọn
BĐS có môi trường xung quanh trong
lành, sạch sẽ, thoáng mát, yên tĩnh
Một môi trường tốt sẽ giúp con người
thư thái, khỏe mạnh, dễ dàng nghỉ
ngơi và thư giãn Do đó, môi trường
trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp
đến giá BĐS Cụ thể, môi trường khu
vực xung quanh BĐS càng tốt thì giá
BĐS càng cao và ngược lại môi trường
xung quanh BĐS càng bị ô nhiễm thì
giá BĐS càng thấp
♦ Hiện trạng về hệ thống cơ sở hạ
tầng nơi có BĐS
Hệ thống cơ sở hạng tầng như hệ
thống đường giao thông, hệ thống
cấp thoát nước, cấp điện, thông tin
liên lạc…càng hoàn chỉnh, năng lực
phục vụ càng tốt thì giá BĐS càng cao
Nếu hệ thống cơ sở hạ tầng kém, năng
lực phục vụ yếu như hay bị mất điện,
mất nước thì giá BĐS sẽ càng thấp
♦ Tình trạng pháp lý của BĐS
Các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có nếu không đầy đủ theo quy định của pháp luật thì giá trị BĐS sẽ thấp Hoặc nếu BĐS đang trong tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…thì giá trị BĐS cũng bị giảm
♦ Các yếu tố xã hội
Môi trường xã hội cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Ngoài ra, các yếu tố
xã hội khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh trật tự cũng ảnh hưởng thuận chiều tới giá BĐS
♦ Các cơ chế chính sách của Nhà nước
Các cơ chế chính sách của Nhà nước có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới giá BĐS thông qua những tác động vào hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng
♦ Các yếu tố kinh tế vĩ mô
Có rất nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô có tác động tới giá BĐS như: tỷ lệ lạm phát, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tỷ giá ngoại tệ, thị trường tín dụng
GIẢI PHÁP VỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI MỨC ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ VÀ MỨC THU NHẬP CHUNG CỦA TOÀN
XÃ HỘI
Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, trong vòng 20 năm qua, giá nhà đất ở nước ta đã tăng lên 100 lần và giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động So với thu nhập, giá BĐS trung bình
ở các nước Châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần Dù gặp khó khăn suốt 2 năm qua, tính trên tổng thể, giá nhà ở thực tế không giảm nhiều, chỉ giảm ở những phân khúc và những khu vực bị thổi lên một cách quá
vô lý Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá BĐS ở nước ta là ảo vì giá không tương xứng với thu nhập của người dân và giá trị sinh lời của BĐS Nguyên nhân giá BĐS cao bất hợp lý là do các nguyên nhân về cung cầu, tính kém minh bạch
Người sử dụng bất động sản có nhu cầu tiếp cận các dự án đáp ứng được không gian sống, môi trường sống văn minh, khoa học, lành mạnh
Trang 5của thị trường, chi phí chuẩn bị các dự án quá cao Việc
điều tiết giá BĐS có thể thực hiện như sau:
1 Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập
thấp
Nhà nước có chính sách khống chế giá một cách có
hiệu quả thông qua các quy định cụ thể, theo hướng: Có
phương án quản lý về thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư
ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư; Cần
thống nhất về thời điểm huy động vốn từ khách hàng và
mức độ huy động vốn Bên cạnh đó nghiên cứu cơ chế
quản lý đầu tư phù hợp cho loại nhà này với mục tiêu tiết
giảm tối đa chi phí
Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng các loại công nghệ xây
dựng hiện đại và sử dụng các loại vật liệu xây dựng thích
hợp sẽ nâng cao được chất lượng, giảm giá thành nhà ở
và rút ngắn thời gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ
thể của từng địa phương
ảnh 5: Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người
mua nhà đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng
chi tiêu họ
2 Đối với nhà ở thương mại
Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người mua nhà
đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng chi tiêu
họ Để đưa BĐS về giá trị thực của nó, Nhà nước có thể
can thiệp gián tiếp qua các giải pháp:
- Làm cho thị trường minh bạch hơn thông qua các biện
pháp công khai quy hoạch BĐS; tổ chức đấu thầu đấu giá
đất; tổ chức, nâng cao chất lượng, năng lực hệ thống các
sàn giao dịch BĐS thực sự
- Giảm chi phí chuẩn bị dự án thông qua giảm thủ tục
hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù
giải phóng mặt bằng và các chi phí bất hợp lý khác liên
quan đến đền bù mặt bằng, tiền sử dụng đất
- Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn
cung cho thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ của
Nhà nước như: Chính sách tiếp cận quỹ đất, chính sách
đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách thuế, lãi suất,…
- Kiểm soát chống đầu cơ BĐS thông qua các biện pháp
về thuế, hành chính và kinh tế khác
- Tổ chức bình ổn giá, không để giá các sản phẩm liên
quan đến đầu vào BĐS tăng cao bất hợp lý
- Sớm hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường BĐS,
trước mắt cần công bố thông tin về giá thành xây dựng BĐS nhà ở, giá bình quân của BĐS (giá nhà, đất) đã giao dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường BĐS để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi quyết định đầu tư, kinh doanh BĐS
Minh bạch được giá BĐS cũng như làm rõ các chi phí xây dựng thì mới có thể đưa BĐS trở về đúng giá trị thực của nó Khi ấy mới có thể làm tăng tính thanh khoản của thị trường BĐS và khiến thị trường sôi động trở lại Để đảm bảo tính hiệu quả của các dự án, quản lý được giá BĐS, không cho phép giá BĐS lên quá cao gây mất cân đối cung cầu, việc thường xuyên có các cuộc điều tra, nghiên cứu để cung cấp thông tin đầy đủ về thị trường BĐS là hết sức cần thiết Chức năng điều tiết thị trường không của ai khác ngoài của chính quyền địa phương và
cơ quan quản lý Nhà nước về phát triển nhà và thị trường BĐS Việc đảm bảo thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả không chỉ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện xã hội, cải thiện nhà ở cho đại bộ phận dân cư đô thị
Theo các chuyên gia, thông thường, để xác định mức
độ hợp lý về giá của BĐS thường dựa vào các yếu tố cơ
bản, đó là: Yếu tố đầu tiên là dựa trên so sánh chi phí làm
ra BĐS và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế, hoặc là
tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư chính ngành kinh doanh
BĐS với các ngành có liên quan Thứ hai, phải so sánh với
mức thu nhập, sức mua có khả năng thanh toán của các
tầng lớp dân cư Thứ ba, xem xét mức sinh lợi của ngành
kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế
và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường tiền tệ