Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp điều tiết giá bất động sản

Giá bất động sản (BĐS) cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Giá cả BĐS là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Về cơ bản giá cả BĐS bao gồm giá của đất và giá công trình.

VẤN ĐỀ HÔM NAY CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ths Nguyễn Hồng Phú* Giá bất động sản (BĐS) giống loại hàng hóa thơng thường khác hình thành sở quan hệ cung PHÂN LOẠI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN – cầu BĐS thị trường Giá BĐS biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Về giá BĐS bao gồm giá đất giá cơng trình Trong đó, đất đai khơng phải sản phẩm người tạo nên khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai chủ yếu tự nhiên sinh người khai thác sử dụng đất đai mang lại Khi khai thác sử dụng đất đai, lợi ích thu lớn giá trị đất cao Đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Tuy nhiên, hàng hoá BĐS, nhà hàng hoá đặc biệt, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua Giá BĐS nhà có nhiều cách phân loại khác phụ thuộc vào ý nghĩa, mục đích sử dụng riêng Sau số cách phân loại giá BĐS thông dụng: - Giá thị trường giá mua bán BĐS mang tính phổ biến, có ý nghĩa có thị trường mở cạnh tranh, lợi ích thân người mua người bán thể rõ ràng, điều kiện thông tin đầy đủ khơng chịu áp lực hồn cảnh đặc biệt nào; - Giá đầu tư giá BĐS cho người đầu tư, tăng thêm giá trị thị trường đối tượng bất động sản nhờ việc đầu tư; - Giá bảo hiểm giá thị trường đối tượng, tính với mục đích bảo hiểm Thông thường giá thay hay giá xây dựng lại (khôi phục); - Giá thay giá đối tượng bất động sản với tính chất chức tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu trang thiết bị mặt thời điểm tại; - Giá xây dựng lại (khôi phục) giá tái xây dựng đối tượng bất động sản, tồn chi phí cho việc xây dựng lấy y nguyên theo đối tượng cần định giá; - Giá cầm cố, tính sở giá thị trường phục vụ việc cho vay (tín dụng); - Giá tính thuế giá BĐS xác định cho việc tính *Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng 40 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐƠ THỊ thuế tính phù hợp với quy định pháp luật Đây VẤN ĐỀ HƠM NAY giá thị trường hay giá khơi phục lại phụ thuộc vào đối tính hữu dụng nhu cầu loại BĐS thị trường tượng bất động sản; Tính hữu dụng hiểu lợi ích mang lại cho người - Giá tận dụng giá đối tượng BĐS định giá chủ sở hữu BĐS BĐS tiện nghi, thỏa mãn giá vật liệu thị trường thân đối tượng có nhiều lợi ích cho người tiêu dùng giá thành BĐS tính tốn đến chi phí cho việc tận dụng đối tượng đó; lớn khả sẵn sàng trả giá cao cho BĐS Ngồi ra, vào cơng dụng BĐS, có tăng lên Từ thấy, tính chất đồng loại giá khác Giá thuê, dùng giao dịch cho biến theo giá trị BĐS Tuy nhiên, số trường thuê; Giá đền bù, dùng giải phóng mặt bằng; Giá hợp đặc biệt, tài sản có hữu dụng khơng có khởi điểm đấu giá; Giá trưng mua lại Chính phủ cần khả chuyển giao làm giảm giá trị huy động BĐS Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của Ví dụ như: Vị trí BĐS nằm khu quy hoạch dự án, ta cần quan tâm đến giá thị trường BĐS treo, khả chuyển giao bị giới hạn làm cho giá trị bị sụt giảm Tính khan nhu cầu thể qua quan hệ cung cầu thị trường Khi BĐS khan thị trường có nghĩa cung thị trường có hạn, theo quy luật cung – cầu, thị trường có nhu cầu loại BĐS giá BĐS tăng lên Với trường hợp loại BĐS có nhu cầu tăng cao có nghĩa cầu thị trường tăng lên theo quy luật cầu, giá loại BĐS tăng ngược lại Tuy nhiên, cần lưu ý cung BĐS ngắn hạn có tính chất co giãn kém, giá BĐS Giá bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – ngắn hạn chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, hay nói khác cầu tăng, giá tăng ngược lại Một số đồ thị minh họa cho việc giá BĐS chịu ảnh hưởng từ thay đổi cung, cầu thị trường: cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khơng lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà Hình Giá tăng cầu (nhu cầu) tăng nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ông để lại, Hình Giá tăng cung thị trường giảm (khan hiếm) khơng thích nhà chung cư, nhu cầu có nhà nằm S: đường cung BĐS, D: đường cầu BĐS, Q: số quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là: lượng BĐS, P: giá BĐS Tại Hình 1, cung cầu BĐS gặp điểm hình thành mức giá P1 ứng với số lượng Q1 Khi nhu cầu tăng Yếu tố thị trường làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, đường Yếu tố thị trường ảnh hưởng mạnh đến giá BĐS cung đường cầu cắt điểm hình thành Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 41 VẤN ĐỀ HÔM NAY nên giá P2 ứng với lượng Q2 Tương tự vậy, trung tâm vui chơi giải trí Những BĐS nằm vị trí Hình minh họa giá BĐS tăng BĐS khan hiếm, cung thỏa mãn nhiều tiêu chí giá cao Trong BĐS sụt giảm làm cho giá BĐS tăng lên đó, việc BĐS nằm vị trí có đường ngõ rộng ảnh Yếu tố vị trí hưởng nhiều tới giá BĐS Qua khảo sát trung Mỗi BĐS gắn liền với vị trí cố định, gần tâm thành phố thấy, BĐS nằm mặt phố Hầu BĐS khác có vị trí khác đắt BĐS ngõ từ 2-5 lần, BĐS nằm ngõ to mà nhau, không lặp lại hay giống mà tương người ta thường định lượng việc tơ có tự Với vị trí BĐS, khả sinh lời BĐS thể vào có giá cao gấp 1,2-2 lần BĐS khác Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS khu vực nằm ngõ nhỏ Còn khu mang lại cao giá trị BĐS lớn Việc xem thị mới, vị trí BĐS ảnh hưởng tới giá BĐS xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc không nhỏ biệt việc xác định giá đất Ngoài ra, tùy thuộc vào nhu cầu riêng đối Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt tượng sử dụng BĐS mà giá BĐS khác Những đối vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối BĐS vị trí người làm khoa học lại thích mua BĐS có vị trí n với BĐS thể tính cố định BĐS, vị tĩnh, thống mát Những người làm nghệ thuật muốn trí tương đối BĐS thể đặc điểm tương đồng sở hữu BĐS có vị trí gần gũi với thiên nhiên, lãng mạn nhóm BĐS như: Những BĐS nằm trung tâm đô Với nhu cầu, sở thích riêng biệt này, BĐS thỏa mãn thị, BĐS ngoại Cả loại vị trí nói có vai trò u cầu phù hợp có lợi giá quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Ví dụ BĐS khác BĐS mặt phố có giá cao BĐS ngõ hẻm (vị trí Mặt khác, không thuận tiện thỏa mãn tuyệt đối), BĐS trung tâm TP Hà Nội có giá cao BĐS nhu cầu, vị trí BĐS mang lại khả sinh lời cao ngoại Thành phố (vị trí tương đối) tăng giá BĐS cho người sở hữu Có thể thấy, với tốc độ Sự khác biệt vị trí, hướng nhà tạo nên chênh tăng dân số nhu cầu mở rộng thành lệch lớn giá bán dự án bất động phố, thị quỹ đất khu trung tâm sản Tính vị trí mảnh đất định có vị trí đẹp ngày hạn hẹp Do đó, việc sở hữu khả sinh lời đất hiểu khoản lợi nhuận vị trí BĐS đắc địa ngày khó thu từ đất có vị trí thuận lợi so với vị Các yếu tố khác trí đất khác Khi đất có diện tích nhau, Ngồi hai yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS yếu sử dụng cho mục đích giống tố thị trường yếu tố vị trí số yếu tố khác yêu cầu tương tự vốn, lao động quản lý tạo có ảnh hưởng định tới giá BĐS như: thu nhập ròng khác Chênh lệch thu nhập ròng ♦ Kích thước, diện tích, hình thể đất lơ đất từ mảnh đất thể chênh lệch Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả giá đất cần tính đến q trình xác định mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng giá trị đất đai có giá cao Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, Thơng thường, BĐS mang lại lợi ích kinh loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ tế cao thường có giá trị đắt đỏ Đặc biệt BĐS 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m Khi diện tích nằm vị trí mặt đường khu phố sầm uất, thuận lợi ô đất lớn diện tích tối ưu giá trị đất giảm cho việc kinh doanh, buôn bán Còn với người muốn mua BĐS để phục vụ nhu cầu chỗ hầu hết đặt số tiêu chí vị trí BĐS để số người dân có đủ khả để mua Sự khác biệt vị trí, hướng nhà tạo nên chênh lệch đất diện tích lớn giảm đi, với lớn giá bán dự án diện tích đất nhỏ diện tích bất động sản chọn lựa như: đường ngõ tối ưu nhu cầu nên giá trị đất giảm Về rộng, gần trường học, gần hình thể, đa số người dân bệnh viện, gần chợ, gần mặt thích lơ đất có hình đường phố, gần khu chữ nhật, lơ đất méo 42 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐƠ THỊ VẤN ĐỀ HƠM NAY mó có góc nhọn bị giảm giá ♦ Tình trạng pháp lý BĐS trị trừ trường hợp lô đất “nở hậu” tức Các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, có chiều dài mặt sau nhà lớn giấy phép xây dựng có khơng đầy đủ theo quy định pháp luật chiều dài mặt tiền giá trị đất lại cao giá trị BĐS thấp Hoặc BĐS tình trạng chấp tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…thì giá trị BĐS bị giảm ♦ Địa hình BĐS toạ lạc ♦ Các yếu tố xã hội Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay Mơi trường xã hội có tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà thấp so với BĐS khác vùng mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị lân cận có tác động đến giá trị BĐS BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Ngoài ra, yếu tố Nước ta có hai mùa mùa mưa xã hội khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, mùa khơ diễn rõ rệt Vào mùa vấn đề an ninh trật tự ảnh hưởng thuận chiều tới giá BĐS mưa, khu vực có địa hình thấp ♦ Các chế sách Nhà nước thường hay bị ngập nước hay bị Các chế sách Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp gián tượng triều cường gây nhiều khó tiếp tới giá BĐS thông qua tác động vào hoạt động thị trường BĐS khăn việc đảm bảo giao thông nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng làm đảo lộn tác động ♦ Các yếu tố kinh tế vĩ mô xấu tới sống người dân Do Có nhiều yếu tố kinh tế vĩ mơ có tác động tới giá BĐS như: tỷ lệ lạm đó, người khơng muốn mua phát, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tỷ giá ngoại tệ, BĐS này, làm giá BĐS bị thị trường tín dụng thấp xuống Ngược lại, BĐS có Người sử dụng bất động sản có nhu cầu tiếp cận dự án đáp ứng không gian sống, môi trường sống văn minh, khoa học, lành mạnh địa hình cao có giá đắt ♦ Tình trạng mơi trường Mọi người có xu hướng chọn BĐS có mơi trường xung quanh lành, sẽ, thoáng mát, yên tĩnh Một môi trường tốt giúp người thư thái, khỏe mạnh, dễ dàng nghỉ ngơi thư giãn Do đó, mơi trường lành hay bị nhiễm, n tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS Cụ thể, môi trường khu vực xung quanh BĐS tốt giá BĐS cao ngược lại môi trường xung quanh BĐS bị ô nhiễm giá BĐS thấp GIẢI PHÁP VỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI MỨC ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ VÀ MỨC THU NHẬP CHUNG CỦA TOÀN ♦ Hiện trạng hệ thống sở hạ XÃ HỘI tầng nơi có BĐS Theo báo cáo Ủy ban kinh tế Quốc hội, vòng 20 năm qua, giá nhà Hệ thống sở hạng tầng hệ đất nước ta tăng lên 100 lần giá nhà trung bình cao 25 lần so với thống đường giao thông, hệ thống thu nhập bình quân người lao động So với thu nhập, giá BĐS trung bình cấp nước, cấp điện, thông tin nước Châu Âu lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore 5,2 lần Dù liên lạc…càng hồn chỉnh, lực gặp khó khăn suốt năm qua, tính tổng thể, giá nhà thực tế khơng giảm phục vụ tốt giá BĐS cao nhiều, giảm phân khúc khu vực bị thổi lên cách Nếu hệ thống sở hạ tầng kém, vô lý Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá BĐS nước ta ảo giá khơng tương lực phục vụ yếu hay bị điện, xứng với thu nhập người dân giá trị sinh lời BĐS Nguyên nhân giá nước giá BĐS thấp BĐS cao bất hợp lý nguyên nhân cung cầu, tính minh bạch Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 43 VẤN ĐỀ HƠM NAY thị trường, chi phí chuẩn bị dự án cao Việc điều tiết giá BĐS thực sau: Đối với nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp - Kiểm sốt chống đầu BĐS thơng qua biện pháp thuế, hành kinh tế khác - Tổ chức bình ổn giá, khơng để giá sản phẩm liên quan đến đầu vào BĐS tăng cao bất hợp lý Nhà nước có sách khống chế giá cách có - Sớm hồn thiện hệ thống thơng tin thị trường BĐS, hiệu thông qua quy định cụ thể, theo hướng: Có trước mắt cần cơng bố thông tin giá thành xây dựng phương án quản lý thiết kế sở tổng mức đầu tư BĐS nhà ở, giá bình quân BĐS (giá nhà, đất) giao giai đoạn lập dự án chủ đầu tư; Cần dịch thành công thị trường, số đánh giá thị trường thống thời điểm huy động vốn từ khách hàng BĐS để đối tượng xã hội tham khảo mức độ huy động vốn Bên cạnh nghiên cứu chế định đầu tư, kinh doanh BĐS quản lý đầu tư phù hợp cho loại nhà với mục tiêu tiết giảm tối đa chi phí Minh bạch giá BĐS làm rõ chi phí xây dựng đưa BĐS trở giá trị thực Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng loại công nghệ xây Khi làm tăng tính khoản dựng đại sử dụng loại vật liệu xây dựng thích thị trường BĐS khiến thị trường sôi động trở lại Để hợp nâng cao chất lượng, giảm giá thành nhà đảm bảo tính hiệu dự án, quản lý giá rút ngắn thời gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ BĐS, không cho phép giá BĐS lên cao gây cân thể địa phương đối cung cầu, việc thường xuyên có điều tra, ảnh 5: Bất động sản trở giá trị thực người nghiên cứu để cung cấp thông tin đầy đủ thị trường mua nhà đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả BĐS cần thiết Chức điều tiết thị trường chi tiêu họ không khác ngồi quyền địa phương Đối với nhà thương mại quan quản lý Nhà nước phát triển nhà thị trường Bất động sản trở giá trị thực người mua nhà BĐS Việc đảm bảo thị trường BĐS hoạt động có hiệu đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả chi tiêu không mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư, họ Để đưa BĐS giá trị thực nó, Nhà nước người sử dụng mà góp phần thúc đẩy tăng trưởng can thiệp gián tiếp qua giải pháp: kinh tế, cải thiện xã hội, cải thiện nhà cho đại phận - Làm cho thị trường minh bạch thông qua biện dân cư đô thị pháp công khai quy hoạch BĐS; tổ chức đấu thầu đấu giá Theo chuyên gia, thông thường, để xác định mức đất; tổ chức, nâng cao chất lượng, lực hệ thống độ hợp lý giá BĐS thường dựa vào yếu tố sàn giao dịch BĐS thực bản, là: Yếu tố dựa so sánh chi phí làm - Giảm chi phí chuẩn bị dự án thơng qua giảm thủ tục BĐS tỷ suất lợi nhuận chung kinh tế, hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư ngành kinh doanh giải phóng mặt chi phí bất hợp lý khác liên BĐS với ngành có liên quan Thứ hai, phải so sánh với quan đến đền bù mặt bằng, tiền sử dụng đất mức thu nhập, sức mua có khả tốn - Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhằm tăng nguồn tầng lớp dân cư Thứ ba, xem xét mức sinh lợi ngành cung cho thị trường thông qua sách hỗ trợ kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung kinh tế Nhà nước như: Chính sách tiếp cận quỹ đất, sách mức sinh lợi kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường đền bù giải phóng mặt bằng, sách thuế, lãi suất,… tiền tệ 44 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ ... giãn kém, giá BĐS Giá bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ... ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS Cụ thể, môi trường khu vực xung quanh BĐS tốt giá BĐS cao ngược lại môi trường xung quanh BĐS bị ô nhiễm giá BĐS thấp GIẢI PHÁP VỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN... yếu tố khác trí đất khác Khi đất có diện tích nhau, Ngồi hai yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS yếu sử dụng cho mục đích giống tố thị trường yếu tố vị trí số yếu tố khác u cầu tương tự vốn, lao động