Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ LÝ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2012 Cơng trình hồn thành tại: KHOA LUẬT - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 20… Có thể tìm hiểu luận văn tại: Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu – Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữa viết tắt Danh mục bảng Danh mục đồ thị .7 MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 13 1.1 Dự án đầu tư bất động sản hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 13 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản .13 1.1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản 16 1.1.3 Điều kiện huy động vốn 19 1.2 Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .22 1.2.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 22 1.2.2 Chủ thể hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 23 1.2.3 Phương thức hình thức góp vốn 34 1.2.4 Phương thức phân chia lợi nhuận 35 1.2.5 Hiệu lực hợp đồng góp vốn 36 1.2.6 Sự kiện bất khả kháng .36 1.2.7 Giải tranh chấp bên hợp đồng góp vốn 37 1.3 Sự khác biệt hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 39 1.4 Ý nghĩa hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .41 1.4.1 Đối với chủ đầu tư cấp I 41 1.4.2 Đối với chủ đầu tư cấp II 42 1.4.3 Đối với người góp vốn 42 1.4.4 Đối với xã hội kinh tế đất nước 43 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 44 2.1 Thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản…….44 2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản 45 2.1.2 Thu hút dự án đầu tư bất động sản 47 2.1.3 Đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân .50 2.2 Khó khăn tồn giao kết hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 51 2.2.1 Khung pháp lý hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn .51 2.2.2 Cơ chế kiểm tra, giám sát quan Nhà nước 57 2.2.3 Hiệu huy động vốn chủ đầu tư 60 2.2.4 Khó khăn tiếp cận thông tin chủ thể 62 2.2.5 Định giá bất động sản giao dịch thực tế 64 2.3 Rủi ro việc áp dụng pháp luật huy động vốn thơng qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản 65 2.3.1 Rủi ro người góp vốn khơng thực việc góp vốn 66 2.3.2 Rủi ro hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 66 2.3.3 Rủi ro hợp đồng góp vốn giao kết trái luật .69 2.3.4 Rủi ro vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 72 2.3.5 Rủi ro có thay đổi phương thức toán hợp đồng 75 2.4 Nguyên nhân khó khăn tồn thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 76 2.4.1 Nguyên nhân chủ quan 77 2.4.2 Nguyên nhân khách quan 79 Chƣơng 3: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GĨP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 83 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản Việt Nam 83 3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật 83 3.1.2 Định hướng hồn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .87 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản .88 3.2.1 Giải pháp chế, sách, pháp luật 88 3.2.2 Giải pháp tổ chức thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản 92 3.3 Kiến nghị để thực giải pháp 97 3.3.1 Nâng cao trình độ luật sư, tổ chức tư vấn, mơi giới bất động sản 97 3.3.2 Phát huy hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản 99 3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin truyền thông 100 3.3.4 Nâng cao vai trò Hiệp hội bất động sản 101 3.3.5 Phát triển hệ thống tài bất động sản 101 3.3.6 Hạn chế giao dịch tư lợi kinh doanh bất động sản 103 KẾT LUẬN 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 PHỤ LỤC 112 PHỤ LỤC 116 PHỤ LỤC 121 PHỤ LỤC 126 PHỤ LUC 134 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá diện tích đất đai lại có hạn, dân số ngày tăng, nhu cầu đất cao, đòi hỏi phải sử dụng, khai thác đầu tư đất có hiệu triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân khơng có đất Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu nhà đất người dân có nhiều dự án đầu tư xây nhà đất đã, triển khai thực tế Tuy nhiên, dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án Trong người có nhu cầu nhà đất muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư Nếu mua họ khơng có đủ tiền mua sau họ khơng có khả tài để mua Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn họ trang trải thời gian thực dự án thường kéo dài từ đến ba năm Đây có lẽ hình thức đầu tư mà nhà đầu tư ưa thích Trên thực tế, pháp luật Việt Nam khơng cho phép chủ đầu tư bán nhà từ dự án chủ đầu tư lách luật cách họ sáng tạo loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức để huy động vốn từ nhà đầu tư chất lại hợp đồng mua bán nhà Các nhà đầu tư khơng có lựa chọn khác không quyền thỏa thuận thêm điều khoản khác điều khoản mà chủ đầu tư soạn thảo sẵn Đến thực hợp đồng thực tế có nhiều tranh chấp phát sinh tiến độ góp vốn triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy người đầu tư Trước thực tế này, chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam”, khơng có tham vọng giải toàn vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn dự án đầu tu bất động sản mà dừng lại việc hiểu rõ chất quy định pháp luật hành hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng góp vốn qua đưa số kiến nghị nhằm khắc phục phần thực trạng nêu Tình hình nghiên cứu Pháp luật huy động vốn đầu tư BĐS phận pháp luật có vị trí quan trọng pháp luật đất đai, nhà Vấn đề nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu Đã có số cơng trình nghiên cứu đề tài như: sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam nhà xuất Tài Chính năm 2003; TS.Dỗn Hồng Nhung “Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam” nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010; viết Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện tử Doanh nhân 3600, cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận số vấn đề lý luận vai trò can thiệp điều tiết Nhà nước thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” TS Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận thực tiễn bảo vệ quyền lợi ích người mua nhà chung cư hình thành tương lai Việt Nam nay” Lê Gia Tùng, Nguyễn Hồng Minh, Hồng Đình Kh – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” TS Nguyễn Văn Minh Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 Phòng thương mại cơng thương Việt Nam tổ chức… Các cơng trình nói tác giả tiếp cận nghiên cứu hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nguồn tài liệu quý giá cho tơi q trình nghiên cứu Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS sở đưa kiến nghị nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam” trở nên cấp thiết góp phần làm rõ thêm mặt lý luận đáp ứng Mục đích nhiệm vụ luận văn Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ sở lý luận hợp đồng nói chung hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình việc giao kết hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản số thành phố lớn Việt Nam Trên sở đó, luận văn đề xuất số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam; giúp hoạt động quản lý dự án đầu tư bất động sản thuận lợi hơn; giúp người dân yên tâm đầu tư vào dự án bất động sản quyền lợi họ đảm bảo Xuất phát từ mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu sở lý luận hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản Việt Nam thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn số dự án đầu tư bất động sản Việt Nam - Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu điều khoản hợp đồng góp vốn số dự án đầu tư bất động sản Việt Nam phương diện hợp đồng góp vốn dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, không bao gồm nhà chung cư mini việc xây dựng nhà chung cư mini hình thức nhà riêng lẻ hộ gia đình nhân xây dựng, khơng hình thành pháp nhân, khơng lập dự án Luận văn không nghiên cứu HĐGV đầu tư xây dựng sân gold, resot, bãi biển, khu nghỉ dưỡng Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu luận văn khơng bao gồm hợp đồng góp vốn thơng qua việc góp cơng sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn Nghiên cứu thực tiễn quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh pháp luật, quan điểm Đảng, Nhà nước chế độ đất đai loại hợp đồng dân sự, pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp điều tra khảo nghiệm tổng kết thực tế số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ thống hóa Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề pháp lý hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng giao kết thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tại chương 1, tác giả đề cập đến dự án đầu tư BĐS, hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Sau đó, tác giả vấn đề pháp lý hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản dựa sở quy định pháp luật hợp đồng… Trên sở đó, rút nhận định, quan điểm, khái niệm nêu bật ý nghĩa loại hợp đồng Trong chương tách thành bốn phần độc lậo với có quan hệ mật thiết với Mục thứ đề cập đến dự án đầu tư BĐS hình thức huy động vốn đầu tư BĐS với điều kiện huy động vốn tương ứng với hình thức huy động vốn Đối với dự án đầu tư BĐS chưa có văn pháp luật quy định cụ thể tác giả dựa quan niệm, khái niệm “dự án đầu tư”, “đầu tư bất động sản” để từ đưa khái niệm “dự án đầu tư BĐS” theo cách hiểu tác sau: Dự án đầu tư bất động sản tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Với việc giới hạn phạm vi nghiên cứu Luận văn dự án đầu tư bất động sản hiểu dự án phát triển nhà thương mại quy định Luật Nhà năm 2005 Trên sở đó, tác giả đưa sáu đặc điểm đầu tư BĐS sau: Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn Thứ hai, thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Thứ ba, thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu Thứ tư, thành đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình Thứ năm, hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư Thứ sáu, Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư lớn Các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Theo quy định khoản 1, điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có năm hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Một là, ký hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động số vốn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn bên mua trái phiếu không quyền ưu tiên mua ưu tiên đăng ký mua nhà ở; Hai là, ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ba là, ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia góp vốn bên tham gia hợp tác đầu tư phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) phân chia sản phẩm nhà sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) phân chia sản phẩm nhà theo thỏa thuận; Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Điều kiện huy động vốn Tương ứng với hình thức huy động vốn điều kiện huy động vốn quy định khoản 3, điều – Nghị định 71/2010/NĐ-CP Đối với hình thức huy động vốn đầu tư BĐS thơng qua HĐGV có 02 nhóm điều kiện: Nhóm điều kiện thứ nhất: áp dụng trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II sau giải phóng mặt dự án thực khởi cơng xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật dự án Nhóm điều kiện thứ hai: áp dụng trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà sau có dự án phát triển nhà ần thiết loại hợp đồng thực khoảng thời gian dài, thời gian thực xảy kiện ngồi ý muốn bên gây cản trở lớn đến việc thực hợp đồng gây thiệt hại cho bên Giải tranh chấp bên HĐGV Có 04 phương pháp giải tranh chấp bên : Một là, chủ thể giải tranh chấp thông qua thương lượng Hai là, chủ thể giải tranh chấp thơng qua hòa giải Ba là, chủ thể giải tranh chấp thông qua trọng tài Bốn là, chủ thể giải tranh chấp thơng qua khởi kiện tòa án Mục thứ ba nêu lên khác biệt hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Bảng 1.1: Điểm khác biệt hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH Tiêu HỢP ĐỒNG GĨP VỐN XÂY DỰNG HÌNH chí THÀNH TRONG TƢƠNG LAI HĐGV ký sau Hợp đồng ký Thời dự án phát triển nhà sau thiết kế kĩ thuật điểm phê duyệt, thực khởi nhà phê duyệt, điều cơng xây dựng cơng trình nhà xây dựng xong phần kiện ở, phải thông báo cho Sở Xây móng nhà ở, hồn huy dựng nơi có dự án phát triển thành thủ tục mua bán qua động nhà biết trước 15 ngày, tính sàn giao dịch bất động sản vốn đến ngày ký hợp đồng góp thơng báo Sở Xây vốn Dựng nơi có dự án phát 12 Bảng 2.2: Top ngành thu hút FDI lớn năm 2011 Thứ tự Số dự án cấp Ngành KD bất động sản CN chế biến, chế tạo Sản xuất, phân phối điện,khí,nước,đ.hòa Xây dựng Vận tải kho bãi 27 385 Vốn Vốn Vốn đăng đăng ký đăng ký ký tăng cấp cấp thêm tăng (triệu (triệu thêm USD) USD) (triệu USD) 6.710,6 132,1 6.842,7 4.032,2 1.048,9 5.081,2 2.942,9 9,8 2.952,6 141 1.707,8 16 824,1 26,8 55 1.734,6 879,1 Nguồn: MPI& GSO Thứ hai, thu hút lượng dự án đầu tư BĐS lớn Với việc huy động vốn thơng qua HĐGV góp phần huy động lượng vốn lớn nhàn rỗi từ tổ chức, cá nhân ngồi nước Do đó, giúp cho dự án đầu tư BĐS có tính khả thi cao thực tế Các dự án đầu tư bất động sản ngày nhiều, trải dài khắp đất nước từ Bắc xuống Nam Tiêu biểu dự án tỉnh, thành phố lớn với quy mô đại Thứ ba, đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân thông qua việc Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu đối tượng có khả chi trả Mục thứ hai, khó khăn tồn thực giao kết HĐGV dự án đầu tư BĐS Pháp luật có quy định HĐGV có quy định pháp luật áp dụng thực tế gây nên có khăn tồn cho chủ thể hợp đồng Cụ thể: Khung pháp lý hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn * Thứ nhất, quy định nội dung thực hợp đồng chưa bảo vệ quyền lợi bên tham gia hợp đồng, đặc biệt bên góp vốn Pháp luật quy định hợp đồng thỏa thuận bên Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn thường chủ đầu tư tự soạn thảo họ thuê chuyên gia lĩnh vực BĐS thiết kế nên hợp đồng bao 16 gồm điều khoản có lợi cho chủ đầu tư họ dự liệu tình xảy tương lai mà xây dựng nên điều khoản bảo vệ chủ đầu tư bất lợi nghiêng phía khách hàng Đều dễ thấy mẫu HĐGV phần lớn dự án thực tế dự án The Vista, dự án xây dựng chung cư 18 tầng đường Hoàng Đạo Thúy Tổng cơng ty Xây dựng Cơng trình Giao thông (Cienco 1), dự án khu đô thị Văn Khê, Hà Đông… * Thứ hai, quy phạm pháp luật giao kết thực hợp đồng chưa rõ ràng chưa dự liệu tình xảy Pháp luật dân thương mại có quy định trường hợp miễn trách nhiệm dân trường hợp bất khả kháng kiện bất khả kháng pháp luật lại quy định chung chung, mờ nhạt, tạo điều kiện cho bên tự thỏa thuận hợp đồng Đây kẽ hở để chủ đầu tư đưa lý cho việc chậm tiến độ thực dự án, chậm bàn giao nhà… họ miễn trách nhiệm dân sự, quyền lợi người góp vốn bị ảnh hưởng * Thứ ba, quy định xử phạt vi phạm nhẹ, chưa đủ sức răn đe chủ thể Chế tài xử lý vi phạm lĩnh vực cần thiết, thể răn đe Nhà nước hình vi vi phạm Đối với lĩnh vực đầu tư BĐS việc quy định chế tài xử lý vi phạm lại quan trọng lĩnh vực BĐS lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao kinh tế Tuy nhiên, theo Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 Chính phủ xử phạt hành lĩnh vực đất đai thấp hay nói khơng đáng kể so với lợi ích mà chủ thể thu vi phạm hợp đồng Do vậy, mức phạt vi phạm khơng có tác dụng răn đe chủ đầu tư Cơ chế kiểm tra, giám sát quan Nhà nước Vai trò quan quản lý Nhà nước họat động kinh tế nói chung lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng quan trọng Cơ quan quản lý Nhà nước có quyền nghĩa vụ quản lý giám sát họat động kinh doanh BĐS cụ thể kiểm tra, giám sát việc huy động vốn thực dự án đảm bảo tuân thủ pháp luật bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS Ngoài nhằm mục đích phòng, chống rửa tiền hoạt động KDBĐS Tuy nhiên, việc thực chức quan Nhà nước gặp nhiều khó khăn số lượng dự án BĐS nhiều, nằm địa bàn rộng số lượng chất lượng cán quan Nhà nước có thẩm quyền hạn chế có chủ đầu tư tự giác thực việc báo cáo với quan Nhà nước theo quy định pháp luật 17 Hiệu huy động vốn Việc huy động vốn thong qua giao kết HĐGV thực dễ dàng hiệu huy động vốn không cao Do việc giới hạn số lượng vốn huy động trường hợp bên góp vốn phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư phân chia cho tất hình thức huy động vốn tối đa 20% số lượng nhà thương mại dự án Khả tiếp cận thơng tin người góp vốn Ở quốc gia, để đánh giá tình hình tiếp cận thơng tin người dân dự án BĐS hoạt động kinh doanh BĐS thơng qua minh bạch thị trường BĐS quốc gia Lâu nay, thị trường bất động sản Việt Nam xem thị trường minh bạch giới Để cải thiện tình hình hệ thống sàn giao dịch BĐS đời hoạt động chưa thực hiệu Thêm vào đó, thực trạng phổ biến diễn thị trường BĐS nhiều sản phẩm nhà đất thị trường mua theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng liên kết với chủ đầu tư, mua bán khơng thể giao dịch qua sàn Đây hạn chế quy định Pháp luật gây khó khăn cho việc quản lý giao dịch BĐS thông qua HĐGV Định giá bất động sản giao dịch thực tế Việc định giá BĐS giao dịch thực tế thường khó xác người dân mua bán qua tay nhiều lần việc giá nhà tăng giá chuyện bình thường Chuyện xảy người dân mua bán thông qua sàn giao dịch Chính điều tạo thị trường nhà đất không minh bạch giá, gây thiệt hại lớn cho khách hàng Mục thứ ba, rủi ro việc áp dụng pháp luật huy động vốn thơng qua hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản Mặc dù tương đối an toàn so với hình thức huy động vốn đầu tư BĐS khác, song HĐGV có rủi ro định Thứ nhất, rủi ro người góp vốn khơng thực việc góp vốn Trong trường hợp lượng vốn huy động bị ảnh hưởng kéo theo tiến độ thực dự án bị chậm lại tất nhiên gây thiệt hại cho chủ đầu tư người góp vốn khác Thứ hai, rủi ro hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn Trên thực tế có nhiều dự án huy động vốn chưa đủ điều kiện huy động vốn Họ cho tiến hành huy động vốn chưa xây dựng xong phần móng cơng trình Khơng thế, có dự án chưa giải tỏa đền bù xong nghiêm trọng hơn, chưa cấp phép 18 xây dựng, giai đoạn trình dự án cò bất động sản rao bán rộng rãi Thứ ba, rủi ro hợp đồng góp vốn giao kết trái luật Thể số dạng sau: - Có nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có điều khoản tương tự điều khoản hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng (hình thành tương lai) - HĐGV dự án xây dựng nhà chung cư mini, dạng HĐGV vi phạm pháp luật nghiêm trọng Cho dù nhà đầu tư biết khơng biết việc nhà đầu tư giao kết hợp đồng mà sau có nảy sinh tranh chấp chắn trước hết nhà đầu tư bị thiệt hại tiền nộp cho chủ đầu tư sau khoảng thời gian dài riêng vấn đề lãi suất khoản đáng để bàn cãi Thứ tư, rủi ro vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng Sự chiếm dụng vốn chủ đầu tư nguồn vốn huy động từ HĐGV phổ biến thể nhiều cách thức khác Cụ thể: - Chủ đầu tư thường huy động vốn vượt mức cho phép - Chủ đầu tư chiếm dụng vốn lâu thời gian thực dự án kéo dài - Chủ đầu tư sau thời gian chiếm dụng vốn viện mn vàn lý khác để tăng giá cách bất hợp lý Thứ năm, rủi ro có thay đổi phương thức toán hợp đồng thể việc thay đổi hình thức huy động vốn, kỳ huy động vốn, phương thức phân chia lợi nhuận Tùy thuộc vào biến động tình hình thị trường mà chủ đầu tư thay đổi phương thức huy động vốn cho thân chủ đầu tư không bị thiệt hại họ lại bất chấp việc gây khó khăn cho nhà đầu tư Mục thứ tư, nguyên nhân khó khăn tồn thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Có hai nhóm ngun nhân là: Thứ nhất, ngun nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư từ phía người góp vốn Đối với chủ đầu tư: dự án nhiều chất lượng khác nên khách hàng băn khoăn giá vị trí bất động sản; thêm nữa, 19 pháp luật thiếu quy định cụ thể chế phân chia rủi ro ký kết hợp đồng góp vốn Đối với người góp vốn: hạn chế khả tiếp cận thông tin bất động sản hạn chế kiến thức pháp luật Thứ hai, nguyên nhân khách quan từ thị trường BĐS, từ hệ thống chế thi hành pháp luật, từ quan quản lý Nhà nước Từ thị trường BĐS: Thị trường BĐS Việt Nam tồn nhiều hạn chế gây ảnh hưởng đến việc huy động vốn chủ đầu tư dự án theo hai chiều hướng tích cực tiêu cực Đó thị trường bất động sản thiếu đa dạng chủng loại nguồn cung nhà ở; thị trường bất động sản thiếu vốn; ngồi thị trường BĐS thiếu minh bạch hóa thơng tin yếu tố gây ảnh hưởng đến việc giao kết HĐGV dự án đầu tư Từ hệ thống chế thi hành pháp luật: Mặc dù Nhà nước ta cố gắng việc xây dựng khung pháp lý cho việc giao kết thực HĐGV nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư góp vốn qua thực tiễn thi hành, quy định bộc lộ thiếu sót Ví dụ: Nhà nước chưa ban hành khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn; chưa có quy định mức xử lý vi phạm có quy định mức xử lý vi phạm nhẹ nhàng, chưa đủ sức răn đe chủ đầu tư chưa hạn chế vi phạm xảy thực tế… Từ phía quan quản lý Nhà nước: vai trò quan quản lý, đặc biệt quan quản lý lĩnh vực đầu tư BĐS thường cách rõ nét có hiệu giai đoạn q trình đầu tư BĐS Thể việc cấp phép thành lập doanh nghiệp xây dựng tràn lan; biện pháp, công cụ quản lý nhà nước đất đai lại không theo kịp phát triển thị trường BĐS; thêm nữa, dù thực chế “một cửa” có lẽ chưa hồn tồn khắc phục tình trạng sách nhiễu, tham nhũng phần tử tha hóa, biến chất quan quản lý nhà đất… 20 Chƣơng HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Trên sở tìm hiểu phân tích khó khăn tồn rủi ro việc thực HĐGV dự án đầu tư BĐS thực tế, tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS Việt Nam Trong chương trình bày thành ba phần sau: Mục thứ nhất, yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Thứ nhất, cần thiết phải hoàn thiện pháp luật số lý sau: * Do vai trò tầm quan trọng thị trường BĐS kinh tế đất nước thể hiện: - Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn… * Do hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề thiếu có nhiều quy định chưa đầy đủ, chưa rõ ràng dẫn đến việc áp dụng thực tế gây khó khăn cho phía Nhà quản lý lẫn bên tham gia vào thị trường BĐS Thứ hai, định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh HĐGV dự án đầu tư BĐS Việc hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư 21 BĐS Việt Nam giai đoạn cần thực theo định hướng sau: - Pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS phải phù hợp quan điểm trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thể quan điểm rõ ràng đường lối đổi Đảng Nhà nước áp dụng lĩnh vực sống - Pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS hoàn thiện dựa mối quan hệ biện chứng với điều kiện kinh tế xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý đối tượng tham gia giao kết HĐGV quan quản lý hành giao dịch BĐS - Hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS dựa sở kế thừa phát triển sách quản lý Nhà nước đất đai hành, vừa thể truyền thống dân tộc, quý trọng tài nguyên đất đồng thời tham khảo kinh nghiệm nước phát triển giới - Hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tính đồng chế định pháp luật hợp đồng - Pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS ghi nhận đảm bảo thực tế quyền giao kết nghĩa vụ thực giao kết hợp đồng đối tượng tham gia giao kết HĐGV đời sống xã hội - Hoàn thiện pháp luật HĐGV dự án đầu tư BĐS góp phần hạn chế tiêu cực cơng tác quản lý nhà nước giao dịch dân Mục thứ hai, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Giải pháp chế, sách, pháp luật Một là, xây dựng quy định cụ thể hợp đồng góp vốn Cần sớm hồn thiện hệ thống pháp luật BĐS đảm bảo đồng thống nhất, đặc biệt có khn khổ pháp luật việc huy động vốn dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ hơn, nhằm bảo đảm quyền lợi bên tham gia giao dịch, răn đe chủ đầu tư dự án BĐS cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư Hai là, xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích cho bên Cần ban hành hợp đồng góp vốn mẫu hợp lý, rõ ràng, dễ hiểu, có có chế tài liên quan đến điều khoản phạt bồi thường thiệt hại hợp 22 đồng sử dụng tư vấn pháp lý bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng để bảo đảm quyền lợi bên Ba là, quy định chế tài xử lý vi phạm Để chế tài xử phạt phát huy tác dụng nên cần phải quy định mức phạt nghiêm khắc ví dụ: mức phạt tiền tăng lên; có quan giám sát thi cơng để áp dụng biện pháp tước quyền thi cơng vi phạm nhiều lần khách hàng báo cáo với quan chức xử lý mà khơng sợ ảnh hưởng tới quyền lợi ích Giải pháp tổ chức thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư BĐS Thứ nhất, giải pháp quan quản lý Nhà nước Để thực dự án phát triển nhà thương mại đòi hỏi phải trải qua nhiều giai đoạn, cơng đoạn, khâu thực phải kiểm soát chặt chẽ hệ thống quản lý có chất lượng chủ thể tham gia Thứ hai, giải pháp chủ đầu tư Trước hết, chủ đầu tư cần nâng cao phẩm chất chủ đầu tư đảm bảo chữ “tín” “cái tâm” nhà kinh doanh qua tạo dựng uy tín thương hiệu cho Tiếp theo, chủ đầu tư cần nâng cao trình độ pháp luật Ngồi ra, động nắm bắt nhạy bén tình hình kinh tế thị trường tố chất quan trọng chủ đầu tư để có hướng đắn dẫn đến thành cơng Thứ ba, giải pháp chủ thể góp vốn Để bảo vệ lợi ích người dân giải pháp hữu hiệu dễ thực nâng cao ý thức pháp luật người dân việc thực hợp đồng Theo đó, người dân trước giao kết HĐGV cần: - “Chọn mặt gửi vàng” – người góp vốn nên lựa chọn chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín thị trường BĐS dự án nhận nhiều quan tâm - Nên tìm hiểu đầy đủ thơng tin, lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn nội dung, điều khoản chi tiết hợp đồng; tiến độ thực dự án tỷ lệ trượt giá,… - Quan tâm đến quy định điều kiện để chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, số lượng nhà phân chia… Tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái pháp luật nà người góp vốn khơng biết mà giao kết HĐGV 23 - Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi cơng dự án hay không - Cần dự liệu giải tình rủi ro hợp đồng cách nhanh chóng linh hoạt - Giải tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề tòa nguyên tắc hợp đồng hai bên hợp đồng dân Mục thứ ba, kiến nghị để thực giải pháp Nâng cao trình độ luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản Luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới BĐS chủ thể trung gian, có vai trò quan trọng giúp cho người đầu tư chủ đầu tư đạt mục đích giao kết HĐGV cách có hiệu Tuy nhiên, trình độ lực đội ngũ luật sư, tổ chức tư vấn, mơi giới BĐS hạn chế Do đó, cần phải nâng cao trình độ pháp luật trình độ hiểu biết lĩnh vực BĐS cho họ để họ phát huy khả cách tốt vai trò chủ thể trung gian hoạt động tư vấn môi giới BĐS Phát huy hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nên cần quay lại quy định định cũ bắt buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn thêm cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch đào tạo nguồn nhân lực sàn giao dịch; xây dựng mơ hình tổ chức, hoạt động sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, đại có khả thu nhập cung cấp thông tin xác thực cho thị trường Phát triển hệ thống thông tin truyền thông Trong thời đại nay, thơng tin truyền thơng có vai trò to lớn đời sống xã hội phát triển kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng Do đó, cần quan tâm phát triển hoạt động quảng cáo BĐS số biện pháp như: giảm phí quảng cáo; doanh nghiệp muốn quảng cáo phải cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết dự án… Nâng cao vai trò Hiệp hội bất động sản Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản, góp phần 24 phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Hiệp hội BĐS đại diện quyền lợi người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán hợp đồng mẫu chủ đầu tư áp đặt Từ đó, giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người góp vốn Phát triển hệ thống tài bất động sản Một là, xây dựng, phát triển đưa vào hoạt động quỹ tài để hỗ trợ phát triển thị trường BĐS Hai là, đa dạng hóa tổ chức tài có chế để tổ chức tham gia thị trường BĐS Ngồi tổ chức tín dụng cần khuyến khích tham gia tổ chức tài khác quỹ bảo hiểm xã hội, nhân thọ, quỹ tài doanh nghiệp…đầu tư vào thị trường BĐS Ba là, nghiên cứu hình thức phù hợp thu hút đầu tư ttrực tiếp từ dân cư tổ chức kinh tế vào việc tạo lập kinh doanh BĐS thông qua việc phát triển thị trường bất động sản Bốn là, có chế để chủ đầu tư vay vốn việc chấp mảnh đất giao cho dự án phát triển Năm là, tiếp tục hoàn thiện bổ sung sách nhằm thu hút vốn đầu tư từ bên ngồi, có vấn đề bước mở rộng tham gia người nước nhười Việt Nam định cư nước tham gia vào thị trường Hạn chế giao dịch tư lợi kinh doanh bất động sản Để hạn chế giao dịch ngầm mua bán, chuyển nhượng BĐS Nhà nước cần có quy định chặt chẽ việc kiểm soát hoạt động có quy định mang tính chất kinh tế Ví dụ: Hải Phòng áp dụng thí điểm biện pháp đánh thuế gấp lần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở… Qua thời gian phần thấy phát huy tác dụng biện pháp KẾT LUẬN Đầu tư bất động sản phần quan trọng thị trường kinh doanh bất động sản Nhà nước ta quy định nhiều hình thức đầu tư bất động sản, đầu tư bất động sản thơng qua hình thức giao kết hợp đồng góp vốn chủ đầu tư nhà đầu tư hình thức 25 Nó diễn ngầm thực tế việc lách luật chủ đầu tư có lẽ từ nhiều năm hình thức thức pháp luật thừa nhận năm (từ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hiệu lực ngày 08/08/2010) Thơng qua kênh huy động vốn chủ đầu tư huy động lượng vốn nhàn rỗi nhà đầu tư, qua góp phần giải vấn đề tài cho dự án bất động sản nói chung góp phần làm cho thị trường kinh doanh bất động sản nói chung thêm phần sơi động Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn phát triển biến động gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư bất động sản kéo theo hoạt động huy động vốn qua góp vốn chịu tác động Khi giao kết HĐGV có lẽ chưa xảy vấn đề đến triển khai thực hợp đồng thực tế sinh nhiều bất cập tranh chấp chủ đầu tư nhà đầu tư Nguyên nhân chủ yếu hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề thiếu, thêm vào thiếu tinh thần trách nhiệm chủ đầu tư cộng với thiếu hiểu biết nhà đầu tư mà giao kết hợp đồng dựa tin tưởng Luận văn nghiên cứu vấn đề HĐGV dự án đầu tư bất động sản Việt Nam thực trạng nguyên nhân tồn hoạt động Qua đó, luận văn muốn đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục tình trạng huy động vốn thơng qua góp vốn cách tràn lan thiếu định hướng, thiếu quản lý chưa thực bảo vệ quyền, lợi ích nhà đầu tư Trong khuôn khổ Luận văn với hiểu biết mình, Luận văn cố gắng đề cập vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Ký kết hợp đồng góp vốn thành cơng bảo vệ quyền, lợi ích chủ thể, đảm bảo thực hợp pháp có hiệu giao dịch thực tế góp phần phát triển bền vững cho thị trường BĐS Việt Nam lành mạnh hướng Chúng mong nhận quan tâm góp ý q thày cơ, người quan tâm đến góp vốn đầu tư BĐS để luận văn có chất lượng khả áp dụng kết nghiên cứu vào thực tiễn sống 26 Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Splitter A watermark is added at the end of each output PDF file To remove the watermark, you need to purchase the software from http://www.anypdftools.com/buy/buy-pdf-splitter.html ... hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu điều khoản hợp đồng góp vốn số dự án đầu tư bất động sản Việt Nam phương diện hợp đồng góp vốn dự án đầu. .. HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 44 2.1 Thực hợp đồng góp vốn dự án đầu tư bất động sản ….44 2.1.1 Thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản. .. MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 13 1.1 Dự án đầu tư bất động sản hình thức huy động vốn đầu tư bất động