RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Tại Việt Nam, với khoa học và pháp luật hiện tại, thì đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và vô cùng có giá trị. Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2012 , dân số Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 7,750,900 người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 83%, mật độ dân số trung bình là 3,699 ngườikm²; tốc độ tăng khoảng 3,5%năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học gần gấp đôi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên. Sự phát triển kinh tế xã hội, sự cải thiện trong thu nhập bình quân đầu người và chính sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cho người dân và là thách thức không nhỏ cho chính quyền Thành phố. Tại Hội nghị Phát triển đô thị Quốc tế INTA37 diễn ra ở Hà Nội vào ngày 3 tháng 12 năm 2013, một vấn đề được quan tâm hơn cả là cần đẩy mạnh hơn nữa sự đầu tư từ nguồn lực xã hội đối với quá trình xây dựng, phát triển bền vững đô thị tại Việt nam. Tất nhiên quy hoạch đô thị phải dựa trên định hướng của nhà nước. Nhưng rõ ràng, việc nhà nước tạo điều kiện khuyến khích cá nhân , tổ chức tham gia đầu tư, xây dựng và phát triển đô thị là điều cần thiết hiện nay.Chất lượng cuộc sống được nâng cao, thì nhu cầu về nhà ở không còn đơn thuần là bản thân bên trong căn nhà, kèm theo đó phải là một vị trí hợp lý, quy hoạch khoa học, hệ thống hạ tầng đồng bộ, tiện ích xung quanh đảm bảo những mức độ khác nhau của cuộc sống. Và cũng chính yêu cầu thực tế này, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hình thành, nhằm đáp ứng những phân khúc nhà ở khác. Tuy nhiên, các dự án bất động sản tùy quy mô nhỏ lớn mà thường có nhu cầu vốn lớn đến rất lớn. Bởi vậy không phải chủ đầu tư nào cũng đảm bảo đủ nguồn lực tài chính tự hoàn thành dự án đến khi chuyển nhượng cho người mua. Trong khi đó, một phần lớn người có nhu cầu thì không có khả năng mua nhà sau khi dự án hoàn thành, hoặc không thích mua nhà khi dự án hoàn thành vì nhiều lý do. Xét về văn hóa, tâm lý và kinh tế, thì phần lớn nhu cầu của dân cư đô thị hiện nay là muốn tìm mua một nền đất trong dự án khu đô thị mới để có thể tự xây dựng một căn nhà theo mong muốn. Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã tiến hành “bán đất nền” ngay sau khi dự án được phê duyệt nhằm huy động vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Phần lớn được thông qua và thể hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán...Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán đất nền từ trong dự án khi chưa đủ các điều kiện cơ bản, nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách giao dịch thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay hợp đồng hứa mua, hứa bán (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) nhằm huy động vốn từ người mua. Tuy nhiên bản chất thì đây lại là hợp đồng mua bán trước đất nền dự án khu đô thị. Điều đáng nói là trong hầu hết các giao dịch, bên mua nhà (dưới tên gọi người góp vốn hay nhà đầu tư) luôn có tâm lý mình là người đầu tiên tham gia dự án để mua được giá gần sát giá gốc nên thường ít quan tâm đến các điều khoản về tiến độ, thủ tục đầu tư của dự án, kết cấu hạ tầng của dự án, tính khả thi của hợp đồng, vấn đề bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc chậm thực hiện hợp đồng… Phần lớn giao dịch được phát sinh trên nền tảng lòng tin của nhà đầu tư đối với chủ đầu tư, hay đơn vị môi giới. Vì thế, thậm chí nhiều trường hợp dù không được nhìn thấy các giấy tờ đảm bảo tính pháp lý của dự án nhưng vẫn ký hợp đồng góp vốn đầu tư. Những loại hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tạo điều kiện cho tội phạm lừa đảo và tranh chấp về sau.Trước thực tế hình thức góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hiện nay là rất phức tạp, tuy đang dần có xu hướng giảm nhưng số lượng vẫn còn lớn, đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh. Tôi thực hiện đề tài “Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, mà chỉ dừng lại ở việc làm rõ bản chất của hoạt động góp vốn, các quy định của pháp luật liên quan và rủi ro tiền ẩn trong hoạt động đầu tư này.Từ đó hình thành một cơ sở lý luận và thực tiễn rõ ràng hơn, giúp người muốn mua nhà đất có một cái nhìn thấu đáo hơn khi quyết định lựa chọn loại hình đầu tư này, góp phần làm giảm tranh chấp phát sinh về sau trên thực tế.

i | P a g e MỤC LỤC RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ABCDEF Trang Bảng danh mục các chữ viết tắt 01 Lý do chọn đề tài 02 Mục tiêu nghiên cứu 04 Phương pháp, phạm vi và tình hình nghiên cứu 05 Giới thiệu kết cấu khóa luận 07 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI. 1.1 Phát triển đô thị 08 1.1.1 Định nghĩa đô thị và khu vực phát triển đô thị 08 1.1.1.1 Đô thị, khu đô thị mới là gì? 08 1.1.1.2 Khu vực phát triển đô thị là gì? 09 1.1.1.3 Tham gia phát triển đô thị. 09 1.1.1.4 Ý nghĩa của hoạt động phát triển đô thị. 10 1.1.2 Các hình thức phát triển đô thị 10 1.1.2.1 Đầu tư xây dựng khu đô thị. 10 1.1.2.2 Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị. 11 1.1.3 Tình hình phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh 11 1.2 Đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 14 1.2.1 Định nghĩa đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 14 1.2.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là gì? 14 1.2.2.1 Dự án đầu tư bất động sản là gì? 14 1.2.2.2 Dự án phát triển nhà ở thương mại là gì? 15 1.2.2.3 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 15 1.2.3 Điều kiện hình thành dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 16 1.3 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 17 1.3.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 17 1.3.1.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư bất động sản là gì? 17 1.3.1.2 Các hình thức huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 17 1.3.1.3 Điều kiện huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. . 18 1.3.2 Hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 19 1.3.2.1 Bản chất kinh tế của hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 19 1.3.2.2 Quy trình góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 19 1.3.2.3 Kết thúc hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 20 1.4 Hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 20 1.4.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng 20 1.4.2 Một số vấn đề cơ bản trong hợp đồng góp vốn vào dự án xây dựng khu đô thị mới 21 1.4.2.1 Chủ thể hợp đồng. 21 1.4.2.2 Phương thức và hình thức góp vốn. 21 1.4.2.3 Phương thức phân chia lợi nhuận. 21 1.4.2.4 Hiệu lực hợp đồng 21 1.4.2.5 Sự kiện bất khả kháng 22 1.4.2.6 Giải quyết tranh chấp hợp đồng 22 1.4.3 Phân biệt hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới với hợp đồng mua bán nhà – công trình xây dựng hình thành trong tương lai 22 1.4.4 Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới 24 1.4.4.1 Đối với chủ đầu tư 24 1.4.4.2 Đối với nhà đầu tư 24 1.4.4.3 Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước 25 CHƯƠNG 2: RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. 2.1 Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 26 2.1.1 Rủi ro pháp lý là gì? 26 2.1.2 Rủi ro trong hoạt động góp vốn vào dự án bất động sản 26 2.1.3 Một số rủi ro pháp lý thường gặp trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 28 2.1.3.1 Rủi ro pháp lý của bên nhận góp vốn (chủ đầu tư). 28 2.1.3.2 Rủi ro pháp lý của bên góp vốn (Nhà đầu tư) 29 iii | P a g e 2.1.4 Nguyên nhân và kết quả khi rủi ro pháp lý phát sinh trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 29 2.1.4.1 Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn. 29 2.1.4.2 Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 30 2.1.4.3 Rủi ro khi hợp đồng góp vốn được giao kết trái luật 31 2.1.4.4 Rủi ro pháp lý khi hợp đồng góp vốn được giao kết sơ sài 31 2.1.4.5 Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 31 2.1.4.6 Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng 32 2.2 Thực tế giải quyết rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua 33 2.2.1 Bài học từ quản lý phát triển nhà ở đô thị, quản lý rủi ro trong hoạt động góp vốn đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại một số Quốc gia . 34 2.2.1.1 Hàn Quốc 34 2.2.1.2 Singapore 35 2.2.1.3 Nhật Bản 35 2.2.1.4 Cộng hòa Pháp 36 2.2.1.5 Trung Quốc 36 2.2.1.6 Philippines 36 2.2.1.7 Malaysia 37 2.2.2 Thực tế rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án bất động sản tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37 2.3 Xử lý khi phát sinh rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng dự khu thị mới tại Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực lân cận 38 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. 3.1 Trên phương diện quản lý kinh tế 42 3.2 Đề xuất cho cơ quan nhà nước 43 3.2.1 Điều chỉnh khuôn khổ pháp lý 43 3.2.2 Xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích cho các bên 45 3.2.3 Quy định chế tài xử lý vi phạm 45 3.3 Đề xuất cho chủ đầu tư 45 3.4 Đề xuất cho người đầu tư 46 3.5 Kiến nghị thực hiện các đề xuất 47 3.4.1 Thực hiện triệt để công tác xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cũng như lập quỹ phát triển nhà ở 47 3.4.2 Minh bạch hóa thị trường bất động sản 48 3.4.3 Tạo các chỉ số đo lường về thị trường bất động sản 48 3.4.4 Nâng cao trình độ của tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 48 3.4.5 Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 48 3.4.6 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản. 49 3.4.7 Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản 49 3.4.8 Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản 49 3.4.9 Tăng cường công tác quản lý và giám sát quy hoạch phát triển đô thị 49 KẾT LUẬN 50 Phụ lục 1 – Giới thiệu đơn vị thực tập 52 Phụ lục 2 – Nhật ký thực tập 56 Phụ lục 3 – Trích lược Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 62 Phụ lục 4 – Trích lược Nghị định số 11/2013/NĐ-CP 86 Phụ lục 5 – Hợp đồng góp vốn mẫu 104 Danh mục tài liệu tham khảo 115 ***** 1 | P a g e BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT: Bộ luật dân sự : Bộ luật số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 về dân sự. HP : Chỉ số giá nhà INTA37 : Hội nghị Phát triển Đô thị Quốc tế lần thứ 37, được tổ chức tại Hà Nội vào ngày 03- 04/12/2013. IRR : Chỉ số giá bất động sản Luật nhà ở : Luật số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 về Nhà ở. Luật quy hoạch đô thị : Luât số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 06 năm 2009 về quy hoạch đô thị. NXB : Nhà xuất bản REMI : Chỉ số thi trường bất động sản Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu Tại Việt Nam, với khoa học và pháp luật hiện tại, thì đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn 1 và vô cùng có giá trị. Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2012 2 , dân số Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 7,750,900 người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 83%, mật độ dân số trung bình là 3,699 người/km²; tốc độ tăng khoảng 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học gần gấp đôi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên. Sự phát triển kinh tế - xã hội, sự cải thiện trong thu nhập bình quân đầu người và chính sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cho người dân và là thách thức không nhỏ cho chính quyền Thành phố. Tại Hội nghị Phát triển đô thị Quốc tế INTA37 3 diễn ra ở Hà Nội vào ngày 3 tháng 12 năm 2013, một vấn đề được quan tâm hơn cả là cần đẩy mạnh hơn nữa sự đầu tư từ nguồn lực xã hội đối với quá trình xây dựng, phát triển bền vững đô thị tại Việt nam. Tất nhiên quy hoạch đô thị phải dựa trên định hướng của nhà nước. Nhưng rõ ràng, việc nhà nước tạo điều kiện khuyến khích cá nhân , tổ chức tham gia đầu tư, xây dựng và phát triển đô thị là điều cần thiết hiện nay. Chất lượng cuộc sống được nâng cao, thì nhu cầu về nhà ở không còn đơn thuần là bản thân bên trong căn nhà, kèm theo đó phải là một vị trí hợp lý, quy hoạch khoa học, hệ thống hạ tầng đồng bộ, tiện ích xung quanh đảm bảo những mức độ khác nhau của cuộc sống. Và cũng chính yêu cầu thực tế này, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hình thành, nhằm đáp ứng những phân khúc nhà ở khác. Tuy nhiên, các dự án bất động sản tùy quy mô nhỏ lớn mà thường có nhu cầu vốn lớn đến rất lớn. Bởi vậy không phải chủ đầu tư nào cũng đảm bảo đủ nguồn lực tài chính tự hoàn thành dự án đến khi chuyển nhượng cho người mua. Trong khi đó, một phần lớn người có nhu cầu thì không có khả năng mua nhà sau khi dự án hoàn thành, hoặc không thích mua nhà khi dự án hoàn thành vì nhiều lý do. Xét về văn hóa, tâm lý và kinh tế, thì phần lớn nhu cầu của dân cư đô thị hiện nay là muốn tìm mua một nền đất trong dự án khu đô thị mới để có thể tự xây dựng một căn nhà theo mong muốn. Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã tiến hành “bán đất nền” ngay sau khi dự án được phê duyệt nhằm huy 1 Theo báo cáo vào năm 2012 thì diện tích đất liền đô thị ven biển từ Khánh Hòa đến Thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng giảm trong 70 năm qua. (Nguyễn Kỳ Phùng –Bùi Chí Nam-Trần Tuấn Hoàng, 2012, Đánh giá tác động mực nước biển dâng do biến đổi khí hậu đến một số đô thị ven biển Thành phố Hồ Chí Minh – Khánh Hòa, Phân viện Khí tượng Thủy văn và Môi trường phía Nam) 2 Theo thống kê của Tổng cục thống kê Việt Nam, Website - http://www.gso.gov.vn/ 3 Hội nghị Phát triển Đô thị Quốc tế (INTA 37) do Hiệp hội phát triển Đô thị Quốc tế và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức diễn ra ngày 3 tháng 12 năm 2013 tại Hà Nội nhằm cung cấp một cái nhìn mới về những thách thức đô thị lớn, các giải pháp để thúc đẩy và hỗ trợ sự phát triển của các thành phố bền vững, đó là xã hội toàn diện, hiệu quả kinh tế và sự linh hoạt về môi trường. 3 | P a g e động vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Phần lớn được thông qua và thể hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán đất nền từ trong dự án 4 khi chưa đủ các điều kiện cơ bản, nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách giao dịch thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay hợp đồng hứa mua, hứa bán (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) nhằm huy động vốn từ người mua. Tuy nhiên bản chất thì đây lại là hợp đồng mua bán trước đất nền dự án khu đô thị. Điều đáng nói là trong hầu hết các giao dịch, bên mua nhà (dưới tên gọi người góp vốn hay nhà đầu tư) luôn có tâm lý mình là người đầu tiên tham gia dự án để mua được giá gần sát giá gốc nên thường ít quan tâm đến các điều khoản về tiến độ, thủ tục đầu tư của dự án, kết cấu hạ tầng của dự án, tính khả thi của hợp đồng, vấn đề bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc chậm thực hiện hợp đồng… Phần lớn giao dịch được phát sinh trên nền tảng lòng tin của nhà đầu tư đối với chủ đầu tư, hay đơn vị môi giới. Vì thế, thậm chí nhiều trường hợp d không được nhìn thấy các giấy tờ đảm bảo tính pháp lý của dự án nhưng vn ký hợp đồng góp vốn đầu tư. Những loại hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tạo điều kiện cho tội phạm lừa đảo và tranh chấp về sau. Trước thực tế hình thức góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hiện nay là rất phức tạp, tuy đang dần có xu hướng giảm nhưng số lượng vn còn lớn, đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh. Tôi thực hiện đề tài “Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, mà chỉ dừng lại ở việc làm rõ bản chất của hoạt động góp vốn, các quy định của pháp luật liên quan và rủi ro tiền ẩn trong hoạt động đầu tư này.Từ đó hình thành một cơ sở lý luận và thực tiễn rõ ràng hơn, giúp người muốn mua nhà đất có một cái nhìn thấu đáo hơn khi quyết định lựa chọn loại hình đầu tư này, góp phần làm giảm tranh chấp phát sinh về sau trên thực tế. 4 Nhằm tháo gỡ khó khăn và tăng tính thanh khoản cho các dự án phát triển khu nhà ở, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT của Bộ xây dựng và Bộ nội vụ ban hành ngày 21 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực ngày 05 tháng 01 năm 2014 cho phép dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được chuyển nhượng đất nền đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở (Với một số điều kiện nhất định). Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu xuất phát từ tình hình thực tế bùng nỗ các dự án phát triển đô thị trong một vài năm gần đây cng các giao dịch góp vốn vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới (hợp đồng mới ln tồn đọng) tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Thông qua khung pháp luật về bất động sản – quy hoạch đô thị, khóa luận hướng tới việc hệ thống một cách khoa học nhất lý luận trong hoạt động góp vốn vào bất động sản dưới khía cạnh rủi ro khi đầu tư phát triển đô thị. Từ đó, tạo cơ sở để hoàn thiện quy định pháp luật trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng, giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thêm cơ sở để hoàn thiện quy trình đầu tư. Người mua - với tư cách người góp vốn có thể tự nhận biết và từ đó hạn chế tối đa những bất lợi tìm ẩn khi quyết định góp vốn vào một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, không những tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, mà trên khắp lãnh thổ Việt Nam nói chung. Tất nhiên, để đáp ứng được những mục tiêu cơ bản trên, khóa luận phải hoàn thành một số nhiệm vụ cơ bản sau: - Nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận về phát triển khu đô thị và hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản là khu đô thị mới tại Việt Nam. - Phân tích, đánh giá rủi ro và thực trạng rủi ro trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động góp vốn vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung cho hai đối tượng: Chủ đầu tư và người đầu tư. - Gợi ý giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành trong hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước về góp vốn vào các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. 5 | P a g e Phương pháp, phạm vi và tình hình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Khóa luận dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về quy hoạch đô thị, chế độ đất đai, nhà ở và các loại hợp đồng dân sự, đặc biệt là hợp đồng góp vốn. Bên cạnh đó có sử dụng cả nghiên cứu định tính ln định lượng, sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp quan sát, kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích, đánh giá và tổng hợp… Sử dụng một số phương pháp khác: so sánh luật, thống kê, hệ thống hóa. Phạm vi nghiên cứu: Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn là một đề tài có chiều rộng. Với yêu cầu và phạm vi nghiên cứu cho phép, trong khóa luận này chỉ xoáy sâu rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn của nhà đầu tư là cá nhân (Đầu tư với mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở) vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới do doanh nghiệp là chủ đầu tư cấp một đầu tư. Đề tài không bao gồm các hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới của các nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích tái đầu tư, không bao gồm hoạt động góp vốn vào dự án với tư cách góp vốn vào doanh nghiệp chủ đầu tư theo Luật doanh nghiệp hoặc góp vốn thông qua việc góp công sức, quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị… để đưa vào giá trị góp vốn. Đồng thời, các dự án đô thị mới được giới hạn ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận, trên thực tế giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản ABCDEF. Tình hình nghiên cứu: Pháp luật về huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng bất động sản là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở và đầu tư. Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau. Đã có một số công trình nghiên cứu liên quan, xuất bản thành sách: “Giải đáp những sai phạm trong lĩnh vực đất đai - xây dựng những tình huống phòng chống rủi ro trong kinh doanh bất động sản.” 5 của Thùy Linh - Việt Trinh; Chủ biên Đinh Văn Ân với “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” 6 ; “Quản lý đất đai 5 Thùy Linh - Việt Trinh (2011), Giải đáp những sai phạm trong lĩnh vực đất đai - xây dựng những tình huống phòng chống rủi ro trong kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản (NXB) Lao Động – Xã Hội, Hà Nội. 6 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. và bất động sản đô thị” 7 của Đỗ Hậu - Nguyễn Đình Bồng, “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” 8 của Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung. Một số công trình nghiên cứu khác như luận văn Thạc sĩ của Vũ Thy Liên về “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản” 9 ; luận văn Thạc sĩ “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam” 10 của Trần Thị Lý; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của Tiến sĩ Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản ngày 21 tháng 09 năm 2011 do Phòng thương mại và Công thương Việt Nam tổ chức. Ngoài ra, một số bài viết ngắn mang tính tham khảo như bài viết của Thạc sĩ Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn” 11 , bài viết “Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án” 12 trên báo Dân Trí số Thứ bảy ngày 27 tháng 3 năm 2010, bài viết “Mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn: Rủi ro khi hợp đồng không đúng với giá thực tế” 13 của Hàn Ni trên báo Sài Gòn Giải, “Tái phân lô bán nền là con dao 2 lưỡi 14 ” của Hoàng Lan–Vũ Lê, … vv. Các công trình nêu trên, tùy từng tác giả mà có cách tiếp cận rủi ro trong hoạt động góp vốn vào bất động sản khác nhau, và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên, vn chưa có một công trình nào nghiên cứu toàn diện và xoáy sâu vào Rủi ro trong hoạt động góp vốn vào các dự án đô thị tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài này trở nên hết sức cấp thiết, đặc biệt trong bối cảnh Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2013 sắp có hiệu lực thi hành 7 Đỗ Hậu – Nguyễn Đình Bồng (Tái bản 2010), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội. 8 Doãn Hồng Nhung (2010), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 9 Vũ Thy Liên (2009), Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 10 Trần Thị Lý (2012), Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam, Hà Nội. 11 http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/mao-hiem-voi-hop-dong-gop-von-ar17066 12 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/rui-ro-khi-dau-tu-dat-nen-du-an-387021.htm 13 http://www.sggp.org.vn/dautukt/2012/4/286296/ 14 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/tai-phan-lo-ban-nen-la-con-dao-2-luoi-2929325.html [...]... của rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 2.4.3.1 Rủi ro pháp lý của bên nhận góp vốn (chủ đầu tư) Khi đề cập đến rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hay một dự án đầu tư bất động sản nói chung, người ta thường quan tâm nhiều hơn đến rủi ro của bên góp vốn (tức là các nhà đầu tư) mà ít tai đề cập đến rủi ro của chủ đầu. .. tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận Hoạt động góp vốn được kết thúc chính là thời điểm để bên góp vốn đạt được mục đích ban đầu của mình 1.4 Hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 1.4.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp... dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị 1.1.2.1 Đầu tư xây dựng khu đô thị Đầu tư xây dựng khu đô thị là một hình thức phát triển đô thị thông qua các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình, có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng trên một khu đất được giao trong khu vực... chế rủi ro trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 7|Page CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 Khu vực phát triển đô thị 1.1.1 Định nghĩa đô thị và khu vực phát triển đô thị Đề tài được nghiên cứu với đối tư ng là rủi ro pháp lý và giới hạn trong phạm vi góp vốn vào dự án. .. phương thức thanh toán hợp đồng - Một số rủi ro pháp lý khác Ngoài ra, đối với một số nhà đầu tư vay ngân hàng để đầu tư góp vốn vào các dự án khu đô thị, thì có một rủi ro khôn lường - rủi ro khi đầu tư vay vốn bất động sản Vấn đề này cần được đầu tư nghiên cứu một cách đầy đủ hơn 2.4.4 Nguyên nhân và kết quả khi rủi ro pháp lý phát sinh trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới... cũng đã nêu rõ, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị và vì vậy, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là một dự án đầu tư bất động sản điển hình 1.2.2.1 Dự án đầu tư bất động sản Đối với dự án đầu tư bất động sản hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể Dựa trên những... thể liệt kê một số rủi ro pháp lý mà nhà đầu tư hay gặp phải như sau: - Rủi ro pháp lý phát sinh từ hậu quả của rủi ro xảy ra với bên nhận góp vốn - Rủi ro pháp lý phát sinh từ các điều khoảng trong hợp đồng - Rủi ro pháp lý khi hợp đồng góp vốn được giao kết trái luật - Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn - Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng - Rủi ro khi có sự thay... cùng là có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân lực đủ năng lực chuyên môn, có kinh nghiệm và cam kết bảo đảm thực hiện dự án đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt 1.3 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 1.3.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 1.3.1.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư bất động sản Thực chất, việc huy động cho một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới... tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo 1.1.2.2 Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị là hoạt động mang lại lợi ích gia tăng chất lượng đô thị Như đã trình bày trong phần lý do chọn đề tài, việc đầu tư xây dựng công... Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục các chữ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được chia làm ba phần chính tư ng ứng với ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Chương 2: Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời . RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG. VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. 2.1 Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 26. bố. Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị. 1.1.2.1 Đầu tư xây dựng khu đô thị. Đầu tư xây dựng khu đô thị là