Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở việt nam

Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam Trần Thị Lý Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: TS. Doãn Hồng Nhung Năm bảo vệ: 2012 Abstract. Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Keywords. Bất động sản; Dự án đầu tư; Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng kinh tế Content MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn không có đất ở. Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất ở của người dân thì có rất nhiều dự án đầu tư xây nhà ở và đất ở đã, đang và sẽ triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, các dự án đầu tư thường có nhu cầu vốn rất lớn mà chủ đầu tư thường thiếu vốn để triển khai dự án. Trong khi người có nhu cầu về nhà ở và đất ở muốn có tài sản họ mong muốn đầu tư. Nếu mua ngay thì họ không có đủ tiền còn nếu mua sau thì họ càng không có khả năng tài chính để mua. Nếu lựa chọn hình thức đầu tư dài hạn thì họ có thể trang trải vì thời gian thực hiện dự án thường kéo dài có thể từ một đến ba năm. Đây có lẽ là hình thức đầu tư mà các nhà đầu tư ưa thích. Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách họ sáng tạo ra một loại “hợp đồng góp vốn” với hình thức là để huy động vốn từ các nhà đầu tư nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà. Các nhà đầu tư không có sự lựa chọn nào khác và cũng không được quyền thỏa thuận thêm điều khoản nào khác ngoài những điều khoản mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn. Đến khi thực hiện hợp đồng trên thực tế thì có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong tiến độ góp vốn và triển khai dự án mà phần nhiều lại rủi ro xảy ra đối với người đầu tư. Trước thực tế này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam”, không có tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tu bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiện hành hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam, thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên. 2. Tình hình nghiên cứu Pháp luật về huy động vốn đầu tư BĐS là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhà ở. Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu. Đã có một số công trình nghiên cứu đề tài này như: cuốn sách “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Nguyên Nam nhà xuất bản Tài Chính năm 2003; TS.Doãn Hồng Nhung “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010; bài viết của Th.S Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”, tạp chí điện tử Doanh nhân 360 0 , cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn đề lý luận về vai trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất đai 2003” của TS. Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và lợi ích người mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của TS. Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nhau và đó là nguồn tài liệu quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết góp phần làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng . 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói chung và hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại một số thành phố lớn ở Việt Nam. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự án bất động sản vì quyền lợi của họ được đảm bảo hơn. Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ cơ bản sau: - Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. - Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 4. Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng góp vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, không bao gồm nhà chung cư mini do việc xây dựng nhà chung cư mini dưới hình thức nhà ở riêng lẻ chỉ do hộ gia đình hoặc các nhân xây dựng, không hình thành pháp nhân, không lập dự án. Luận văn không nghiên cứu về HĐGV trong đầu tư xây dựng sân gold, resot, bãi biển, khu nghỉ dưỡng Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm các hợp đồng góp vốn thông qua việc góp công sức, máy móc, thiết bị để đưa vào giá trị góp vốn. Nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong thời kỳ Việt Nam hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chế độ đất đai và các loại hợp đồng dân sự, pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp điều tra khảo nghiệm tổng kết thực tế và một số phương pháp khác: so sánh, thống kê, hệ thống hóa 6. Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tại chương 1, tác giả đề cập đến dự án đầu tư BĐS, các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS. Sau đó, tác giả vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này. Trong chương này được tách thành bốn phần độc lậo với nhau nhưng có quan hệ mật thiết với nhau. Mục thứ nhất đề cập đến dự án đầu tư BĐS và các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS với điều kiện huy động vốn tương ứng với từng hình thức huy động vốn. 1. Đối với dự án đầu tư BĐS hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể do đó tác giả đã dựa trên những quan niệm, khái niệm về “dự án đầu tư”, về “đầu tư bất động sản” để từ đó đưa ra khái niệm “dự án đầu tư BĐS” theo cách hiểu của tác giả như sau: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Với việc giới hạn phạm vi nghiên cứu của Luận văn thì dự án đầu tư bất động sản ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra sáu đặc điểm cơ bản của đầu tư BĐS như sau: Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. Thứ tư, những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình Thứ năm, hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. Thứ sáu, Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. 2. Các hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Theo quy định tại khoản 1, điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì có năm hình thức huy động vốn đầu tư BĐS Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở; Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. 3. Điều kiện huy động vốn Tương ứng với từng hình thức huy động vốn là điều kiện huy động vốn được quy định tại khoản 3, điều 9 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Đối với hình thức huy động vốn đầu tư BĐS thông qua HĐGV thì có 02 nhóm điều kiện: Nhóm điều kiện thứ nhất: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Nhóm điều kiện thứ hai: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Mục thứ hai nêu lên các vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, cụ thể: 1. Khái niệm HĐGV trong dự án đầu tư BĐS Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư BĐS là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. 2. Chủ thể của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản gồm 03 đối tượng: + Thứ nhất, chủ đầu tư cấp I + Thứ hai, chủ đầu tư cấp II + Thứ ba, người góp vốn hay nhà đầu tư 3. Phương thức và hình thức góp vốn Ở dạng hợp đồng này chủ đầu tư thường áp dụng hình thức góp vốn bằng tiền. Và việc thực hiện góp vốn bằng tiền có thể thực hiện dưới hình thức góp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư. Phương thức góp vốn chia làm nhiều giai đoạn hoặc nhiều kỳ góp vốn, số tiền góp vốn từng lần là bao nhiêu và vào thời gian nào thì có thể phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án hoặc do chủ đầu tư quy định. Phương thức góp vốn sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng và các bên căn cứ vào đó để thực hiện. 4. Phương thức phân chia lợi nhuận Phương thức phân chia lợi nhuận hay chính là hệ quả của việc giao kết hợp đồng góp vốn là nhằm mục đích phân chia lợi nhuận hoặc hướng tới việc giao kết hợp đồng mua bán nhà. Điều đó tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và nhu cầu của từng chủ thể góp vốn khác nhau. 5. Hiệu lực của hợp đồng HĐGV là một dạng của HĐ dân sự và pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép do đó hợp đồng góp vốn có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc do các bên thỏa thuận. Ngoài ra, trong điều khoản hiệu lực của hợp đồng thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về trường hợp chấm dứt hợp đồng, trường hợp hợp đồng không có hiệu lực qua đó làm căn cứ để thực hiện hợp đồng và trên cơ sở đó để giải quyết các tranh chấp có thể nảy sinh sau này. 6. Sự kiện bất khả kháng Sự kiện bất khả kháng là sự kiện mà nếu có xảy ra thì các bên được miễn trách nhiệm trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của hợp đồng. Việc quy định các trường hợp miễn trách nhiệm đối với các bên là cần thiết vì loại hợp đồng này được thực hiện trong một khoảng thời gian khá dài, do đó trong thời gian thực hiện rất có thể sẽ xảy ra các sự kiện ngoài ý muốn của các bên và nó có thể gây cản trở lớn đến việc thực hiện hợp đồng và cũng có thể gây thiệt hại cho các bên 7. Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong HĐGV Có 04 phương pháp giải quyết tranh chấp giữa các bên đó là : Một là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng Hai là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải Ba là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài Bốn là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa án Mục thứ ba nêu lên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Bảng 1.1: Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Tiêu chí HỢP ĐỒNG GÓP VỐN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Thời điểm và điều kiện huy động vốn HĐGV chỉ được ký sau khi dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng góp vốn. Hợp đồng chỉ được ký sau khi thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và thông báo Sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Điều kiện lên sàn giao Việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được ký kết sau khi đã dịch hoàn thành xong thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS. Giới hạn số lƣợng nhà ở đƣợc phép phân chia + Số lượng căn hộ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án + Nếu người tham gia góp vốn là cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở: các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (khoản 5 điều 8 thông tư số: 16/2010 TT-BXD ngày 01/9/2010). + Số lượng được mua bán căn hộ không bị hạn chế trong mỗi dự án. + Số lượng căn hộ được bán cho cùng một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế Điều kiện đƣợc phép chuyển nhƣợng căn hộ Người góp vốn khi được chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho các tổ chức cá nhân khác khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (khoản 5, điều 8 - Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010. Pháp luật cũng quy định, bên mua căn hộ được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật. Nguồn: Tác giả tập hợp từ các quy định của pháp luật Mục thứ tư tác giả nêu lên ý nghĩa của HĐGV trọng dự án đầu tư BĐS. 1. Đối với chủ đầu tư cấp I Thứ nhất, chủ đầu tư có thể huy động vốn góp dễ dàng hơn so với các hình thức huy động vốn góp khác như: ký hợp đồng vay vốn ngân hang, tổ chức tín dụng; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng mua nhà từ tiền ứng trước. Thứ hai, với cách thức huy động vốn này thì chủ đầu tư thường không phải trả lãi hoặc trả lãi theo mức chủ đầu tư quyết định (theo hướng có lợi cho chủ đầu tư). Thứ ba, chủ đầu tư thường được sử dụng vốn của nhà đầu tư một cách chủ động trong thời gian dài. 2. Đối với chủ đầu tư cấp II Một là, chủ đầu tư cấp II sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư cấp I. Hai là, chủ đầu tư cấp II vừa không phải xin cấp phép đầu tư xây dựng mà vẫn đầu tư vào dự án xây dựng được, vẫn có tư cách như một chủ đầu tư dự án thực sự. 3. Đối với người góp vốn Thứ nhất, đối với người góp vốn nhằm mục đích phân chia lợi nhuận là nhà ở thì việc giao kết HĐGV có ý nghĩa rất lớn đó là: - Người góp vốn sẽ có khả năng sẽ sở hữu được nhà, công trình xây dựng sắp hình thành từ dự án. - Đối với người góp vốn mà khả năng tài chính của họ có hạn, không thể cùng một lúc mà có đủ tiền để mua nhà thì việc giao kết HĐGV giúp họ giải quyết được hai vấn đề đó là nhà ở và tài chính. - Người góp vốn sẽ được mua nhà giá rẻ hơn so với giá trị nhà đã hình thành. Thứ hai, đối với bên góp vốn tuy họ không có mục đích sở hữu nhà, công trình xây dựng hình thành từ dự án này thì họ vẫn có thể đầu tư kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư này. 4. Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước Một là, đối với xã hội. HĐGV góp phần giải quyết nhu cầu về nhà và đất ở đối người có nhu cầu. Nơi ăn chốn ở của người dân ngày càng được mở rộng và hiện đại cùng với hệ thống các công trình công cộng tiện ích. Qua đó góp phần xây dựng đất nước đàng hoàng hơn, to đẹp hơn. Hai là, đối với nền kinh tế đất nước thì đầu tư bất động sản là một phương pháp luân chuyển nguồn vốn trong xã hội, một hình thức đầu tư lâu dài; là một trong những hình thức kinh doanh thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của đất nước vì nó thường sử dụng nguồn vốn lớn, đem lại lợi nhuận cao cho các bên tham gia; góp phần giải quyết bài toán tài chính cho các dự án đầu tư BĐS. Chƣơng 2 THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tác giả đề cập thực trạng giao kết và thực hiện HĐGV trong dự án đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện nay, theo đó có ba khía cạnh cần được phân tích và được chia thành ba phần. Mục thứ nhất, thành tựu đạt được khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản, cụ thể: Thứ nhất, thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Với việc mở cửa nền kinh tế, hội nhập với thế giới, Nhà nước đã cho phép thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và các dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng nhưng vẫn đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư và người góp vốn. Đây chính là sự nỗ lực đáng kể của Nhà nước ta, đã được thế giới công nhận và có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn. Việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS của Việt Nam đã đạt được thành quả đáng kể, điều này được thể hiện tại bảng 2.1 và bảng 2.2 dưới đây: Bảng 2.1: Vốn FDI đăng ký vào ngành xây dựng qua các năm Nguồn: Báo cáo của Bộ Kế hoạch đầu tư năm 2011 Bảng 2.2: Top 5 ngành thu hút FDI lớn nhất năm 2011 Thứ tự Ngành Số dự án cấp mới Vốn đăng ký cấp mới (triệu USD) Vốn đăng ký tăng thêm (triệu USD) Vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm (triệu USD) 1 KD bất động sản 27 6.710,6 132,1 6.842,7 2 CN chế biến, chế tạo 385 4.032,2 1.048,9 5.081,2 3 Sản xuất, phân phối điện,khí,nước,đ.hòa 6 2.942,9 9,8 2.952,6 4 Xây dựng 141 1.707,8 26,8 1.734,6 5 Vận tải kho bãi 16 824,1 55 879,1 Nguồn: MPI& GSO Thứ hai, thu hút lượng dự án đầu tư BĐS lớn. Với việc huy động vốn thông qua HĐGV đã góp phần huy động một lượng vốn lớn nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Do đó, giúp cho các dự án đầu tư BĐS có tính khả thi cao trên thực tế. Các dự án đầu tư bất động sản ngày càng nhiều, trải dài khắp đất nước từ Bắc xuống Nam. Tiêu biểu là các dự án tại các tỉnh, thành phố lớn với quy mô hiện đại. Thứ ba, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân thông qua việc Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả. Mục thứ hai, khó khăn tồn tại khi thực hiện giao kết HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Pháp luật đã có những quy định về HĐGV nhưng vẫn còn có những quy định pháp luật khi áp dụng trên thực tế gây nên những có khăn tồn tại cho các chủ thể của hợp đồng. Cụ thể: 1. Khung pháp lý và hướng dẫn giao kết hợp đồng góp vốn * Thứ nhất, các quy định về nội dung thực hiện hợp đồng chưa bảo vệ được quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, đặc biệt là bên góp vốn. Pháp luật quy định hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn thường do các chủ đầu tư tự soạn thảo hoặc họ thuê các chuyên gia về lĩnh vực BĐS thiết kế nên trong hợp đồng sẽ bao gồm các điều khoản có lợi cho các chủ đầu tư và họ sẽ dự liệu các tình huống có thể xảy ra trong tương lai mà xây dựng nên các điều khoản sẽ bảo vệ chủ đầu tư và những bất lợi thì sẽ nghiêng về phía khách hàng. Đều này rất dễ thấy trong các mẫu HĐGV của phần lớn các dự án trên thực tế như dự án The Vista, dự án xây dựng chung cư 18 tầng trên đường Hoàng Đạo Thúy của Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 1 (Cienco 1), dự án khu đô thị Văn Khê, Hà Đông… * Thứ hai, các quy phạm pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng chưa rõ ràng và chưa dự liệu được các tình huống xảy ra. Pháp luật dân sự và thương mại đều có quy định về trường hợp miễn trách nhiệm dân sự trong trường hợp bất khả kháng nhưng thế nào là sự kiện bất khả kháng thì pháp luật lại quy định rất chung chung, mờ nhạt, tạo điều kiện cho các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là một kẽ hở để các chủ đầu tư đưa ra những lý do cho việc chậm tiến độ thực hiện dự án, chậm bàn giao nhà… và họ được miễn trách nhiệm dân sự, trong khi quyền lợi của người góp vốn sẽ bị ảnh hưởng. * Thứ ba, các quy định về xử phạt vi phạm còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe đối với các chủ thể. Chế tài xử lý vi phạm trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng là rất cần thiết, nó thể hiện sự răn đe của Nhà nước đối với các hình vi vi phạm. Đối với lĩnh vực đầu tư BĐS thì việc quy định chế tài xử lý vi phạm lại càng quan trọng vì lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực chiếm tỷ trọng khá cao trong nền kinh tế. Tuy nhiên, theo Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai còn thấp hay có thể nói là không đáng kể so với lợi ích mà chủ thể thu được nếu vi phạm hợp đồng. Do vậy, mức phạt vi phạm không có tác dụng răn đe đối với chủ đầu tư. 2. Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước Vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong họat động kinh tế nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng là rất quan trọng. Cơ quan quản lý Nhà nước có quyền cũng như nghĩa vụ quản lý và giám sát các họat động kinh doanh BĐS cụ thể là kiểm tra, giám sát việc huy động vốn và thực hiện dự án đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS. Ngoài ra còn nhằm mục đích phòng, chống rửa tiền trong hoạt động KDBĐS. Tuy nhiên, việc thực hiện các chức năng này của cơ quan Nhà nước còn gặp nhiều khó khăn do số lượng dự án BĐS rất nhiều, nằm trên địa bàn rộng trong khi số lượng và chất lượng cán bộ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn hạn chế trong khi có rất ít chủ đầu tư tự giác thực hiện việc báo cáo với cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật. 3. Hiệu quả huy động vốn Việc huy động vốn thong qua giao kết HĐGV tuy được thực hiện khá dễ dàng nhưng hiệu quả huy động vốn không cao. Do việc giới hạn số lượng vốn huy động trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án. 4. Khả năng tiếp cận thông tin của người góp vốn [...]... phần tử tha hóa, biến chất trong cơ quan quản lý về nhà đất… Chƣơng 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Trên cơ sở tìm hiểu và phân tích những khó khăn tồn tại và rủi ro trong việc thực hiện HĐGV trong dự án đầu tư BĐS trên thực tế, tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS ở Việt Nam Trong chương này được trình... biệt là có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ hơn, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, cũng như răn đe những chủ đầu tư dự án BĐS cố tình lách luật để huy động vốn cho dự án đầu tư Hai là, xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích cho các bên Cần ban hành một hợp đồng góp vốn mẫu hợp lý, rõ ràng, dễ hiểu, có có chế tài liên... của các nhà đầu tư, qua đó đã góp phần giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án bất động sản nói chung và góp phần làm cho thị trường kinh doanh bất động sản nói chung thêm phần sôi động hơn Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn luôn phát triển và biến động gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư bất động sản do đó cũng kéo theo hoạt động huy động vốn qua góp vốn cũng chịu tác động Khi giao... tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… - Quan tâm đến các quy định về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối tư ng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng nhà ở được phân chia… Tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái pháp luật nà người góp vốn không biết mà vẫn giao... pháp đánh thuế gấp 2 lần đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở Qua một thời gian đã phần nào thấy phát huy tác dụng của biện pháp này KẾT LUẬN Đầu tư bất động sản là một phần quan trọng của thị trường kinh doanh bất động sản Nhà nước ta đã quy định rất nhiều hình thức đầu tư bất động sản, trong đó đầu tư bất động sản thông qua hình thức giao kết hợp đồng. .. các chủ đầu tư có thể thay đổi về phương thức huy động vốn sao cho bản thân chủ đầu tư không bị thiệt hại nhưng họ lại bất chấp việc có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư Mục thứ tư, nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản Có hai nhóm nguyên nhân chính đó là: Thứ nhất, nguyên nhân chủ quan từ phía các chủ đầu tư hoặc từ phía người góp vốn Đối... quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản Ký kết hợp đồng góp vốn thành công và bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể, đảm bảo thực hiện hợp pháp và có hiệu quả các giao dịch trên thực tế sẽ góp phần phát triển bền vững cho thị trường BĐS ở Việt Nam lành mạnh và đúng hướng Chúng tôi rất mong nhận được sự quan tâm và góp ý của quý thày cô, những người quan tâm đến góp vốn đầu tư BĐS để... thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS góp phần hạn chế những tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về các giao dịch dân sự Mục thứ hai, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản 1 Giải pháp về cơ chế, chính sách, pháp luật Một là, xây dựng các quy định cụ thể về hợp đồng góp vốn Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS đảm bảo đồng bộ thống nhất,... thức huy động vốn đầu tư BĐS khác, song HĐGV vẫn có những rủi ro nhất định Thứ nhất, rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn Trong trường hợp này lượng vốn huy động sẽ bị ảnh hưởng và kéo theo tiến độ thực hiện dự án cũng sẽ bị chậm lại và tất nhiên sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư cũng như người góp vốn khác Thứ hai, rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn Trên thực... ở một số dạng cơ bản sau: - Có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có các điều khoản tư ng tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tư ng lai) - HĐGV trong dự án xây dựng nhà chung cư mini, đây là một dạng HĐGV vi phạm pháp luật nghiêm trọng Cho dù nhà đầu tư biết hoặc không hề biết thì việc nhà đầu tư vẫn giao kết hợp đồng . luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Keywords. Bất động sản; Dự án đầu tư; Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng kinh. về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN