Luận văn phân tích những vấn đề lý luận và pháp luật về chung cư, quyền sở hữu nhà ở chung cư, nguyên tắc giải quyết tranh chấp chung cư và các phương thức giải quyết tranh chấp chung cư về quản lý và sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ cũng như vai trò, tầm quan trọng của việc giải quyết các tranh chấp này trong thực tiễn để đảm bảo quyền, và lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp. Luận văn tập trung trình bày, phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, những tranh chấp, giải quyết các tranh chấp nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật, thực trạng một số tranh chấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, chỉ ra nguyên nhân, hạn chế trong việc chấp hành các quy định của pháp luật trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư của chủ đầu tư và của cả những cư dân, đề cập các phương án khắc phục, phương hướng hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật để hạn chế các tranh chấp trong thời gian tới, các phương án đề xuất hữu hiệu góp phần giải quyết hiệu quả các tranh chấp nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ các vụ việc trên thực tế đưa ra cho thấy các tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư ngày càng tăng trong những năm gần đây, Hàng loạt các tranh chấp giữa chủ căn hộ và chủ đầu tư chung cư tại địa bàn thành phố Hà Nội diễn ra trong thời gian gần đây, mà đa số nguyên nhân đều bắt nguồn từ chủ đầu tư có nhiều sai phạm về nhiều mặt. Về phía người dân thì đai đa số phó mặc cho đến khi quyền lợi của mình bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp và nếu có kiện ra toà thì người dân thường là người thiệt bởi không được trang bị đầy đủ về pháp lý dẫn đến ngay từ đầu khi ký hợp đồng người mua nhà thường rơi vào tình trạng bất lợi, chủ đầu tư đã cố ý lách luật từ trước. Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp cũng gặp nhiều bất cập, đòi hỏi phải có sự sửa đổi các quy định pháp luật cho phù hợp. Chính vì vậy, luận văn đưa ra phương hướng cũng như đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp chung cư trên địa bạn Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. Các giải pháp được đưa ra bao trùm các khía cạnh xoay quanh vấn đề về quản lý và sử dụng nhà ở chung cư.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ NGA GIảI QUYếT TRANH CHấP Về QUảN Lý Và Sử DụNG NHà CHUNG CƯ GIữA CHủ ĐầU TƯ Và CáC CHủ Sở HữU CĂN Hộ TRÊN ĐịA BàN THàNH PHố Hµ NéI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ NGA GI¶I QUỸT TRANH CHÊP VỊ QU¶N Lý Và Sử DụNG NHà CHUNG CƯ GIữA CHủ ĐầU TƯ Và CáC CHủ Sở HữU CĂN Hộ TRÊN ĐịA BàN THµNH PHè Hµ NéI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS PHAN THỊ THANH THỦY HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học hoàn tất nghĩa vụ theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Kính mong Hội đồng chấm Luận văn Thạc sĩ - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội cho phép bảo vệ Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Nga MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ 1.1 Quyền sở hữu nhà chung cư .9 1.1.1 Quyền sở hữu riêng 1.1.2 Quyền sở hữu chung 10 1.2 Tranh chấp giải tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư chủ sở hữu hộ 12 1.2.1 Khái niệm tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư .12 1.2.2 Khái quát tranh chấp phát sinh từ quản lý sử dụng nhà chung cư 14 1.2.3 Giải tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư 23 1.3 Khái quát phương thức giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư .29 Tiểu kết chương 34 Chương 2: THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 35 2.1 Các quy định pháp luật Việt Nam hành đối tượng tranh chấp chủ đầu tư chủ sở hữu hộ 35 2.1.1 Quy định sở hữu chung – sở hữu riêng nhà chung cư 35 2.1.2 Quy định hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư 37 2.1.3 Quy định khoản kinh phí liên quan đến quản lý nhà chung cư 41 2.2 Các quy định pháp luật hành phương thức giải tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư .44 2.2.1 Về phương thức thương lượng 44 2.2.2 Về phương thức hòa giải 45 2.2.3 Về phương thức trọng tài 49 2.2.4 Về phương thức tòa án 50 2.3 Thực trạng giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 57 2.3.1 Vụ tranh chấp phí dịch vụ tòa nhà Keangnam - Vấn quản lý nhà chung cư .60 2.3.2 Vụ tranh chấp phí dịch vụ tòa nhà Hồ Gươm Plaza Hà Đông 69 2.3.3 Vụ tranh chấp Goldmark City .73 2.3.4 Vụ tranh chấp quản lý Chung cư Bắc Hà C14 77 2.4 Nhận định nguyên nhân tranh chấp hạn chế việc giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư địa bàn Hà Nội 80 2.4.1 Nguyên nhân tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư 80 2.4.2 Những hạn chế việc giải tranh chấp nhà chung cư địa thành phố Hà Nội 83 Tiểu kết chương 89 Chương 3: NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ HỘ CHUNG CƯ 91 3.1 Định hướng hoàn thiện giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư 91 3.1.1 Bổ sung sửa đổi quy định pháp luật đồng quy định pháp luật giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư 91 3.1.2 Xác định rõ thẩm quyền, nhiệm vụ quan tổ chức tham gia vào giải tranh chấp chủ đầu tư chủ hộ chung cư 93 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp nhà chung cư địa bàn Hà Nội nói riêng nước .97 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật 97 3.2.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật .101 Tiểu kết chương 107 KẾT LUẬN 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Cùng với phát triển vượt bậc mặt xã hội nay, thành tựu khoa học, kỹ thuật, công nghệ phát triển đời sống xã hội giới Việt Nam năm gần đà phát triển mạnh mẽ mặt Khi xã hội phát triển, dù quốc gia giới kinh tế phát triển mạnh mẽ chủ yếu xuất phát điểm từ khu đô thị, thành phố lớn đơng dân cư, vấn đề nhà khu đô thị ngày trở nên khó khăn, Việt Nam khơng ngoại lệ Để giải vấn đề này, hàng thập kỷ qua nhà nước Việt nam có nhiều sách để quản lý, sử dụng phát triển nhà chung cư cao tầng từ nhà chung cư giá rẻ đến phân khúc cao cấp phát triển nhanh góp phần giải phần nỗi lo người dân nhà Tuy nhiên, mô hình nhà chung cư cao tầng xu tất yếu phát triển nhà đô thị việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từ trở lên gặp phải nhiều rắc rối Quá trình quản lý, sử dụng gây khơng trường hợp tranh chấp chủ sở hữu hộ với chủ đầu tư Nhiều vụ việc tranh chấp nhà chung cư diễn ngày phức tạp, điển hình có tranh chấp kéo dài gây trật tự công cộng, an ninh không đảm bảo, ảnh hưởng lớn đến sống bình thường, quyền lợi ích hợp pháp nhiều người dân không giải kịp thời chưa có quy định cụ thể rõ ràng dẫn đến tội số bất cập liên quan đến quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư, đường lối quán giải gây lên mối lo ngại lớn đại đa số người dân sử dụng, tồn xã hội Về thực tế quy định pháp luật Việt Nam để giải tranh chấp quản lý, sử dụng nhà chung cư có từ lâu Nhưng áp dụng vào thực tiễn phát sinh nhiều bất cập, vấn đề chưa rõ ràng quy định pháp luật nên khơng thể có phán đầy đủ gây khơng xúc người dân Nhiều vấn đề pháp luật quy định giải tranh chấp nhà chung cư chủ đầu tư cư dân chung cư chồng chéo vấn đề nóng hổi, gây xúc từ thành phần xã hội, tranh chấp xảy ngày nhiều đô thị lớn có quỹ đất hạn hẹp, mật độ dân cư dầy, nơi tập trung đông dân cư chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Đà nẵng, thành phố Hồ Chí Minh Đặc Biệt thành phố Hà Nội tranh chấp vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư với chủ hộ ngày nóng phức tạp, số lượng chung cư dày, mật độ dân sống nhà chung cư lớn, nhu cầu sử dụng tiện ích, khơng gian chung dân cư ngày cao chủ đầu tư không để dàng chiếm dụng tối đa lợi ích thỏa thuận mâu thuẫn với quy tắc mà từ trước tới năm gần gần mặc định chủ đầu tư đưa nhằm tối đa hóa lợi ích Q trình phát triển xã hội, xuất nhiều loại tranh chấp điều tất yếu, tranh chấp xoay quanh mâu thuẫn chủ đầu tư hộ dân việc sử dụng tiện ích chung, riêng, vấn đề thu, chi khai thác phí, khoản chi quản lý, vận hành chung cư chưa có minh bạch, chủ đầu tư lợi dụng việc người dân chưa hiểu hết quyền quan hệ sở hữu chung khai thác, sử dụng diện tích chung để kinh doanh, cho thuê quảng cáo, tổ chức kiện cư dân không hưởng lợi từ khoản thu này, không giám sát, không công khai thu chi Từ bất cập đó, chủ thể ln mong muốn pháp luật có quy định đầy đủ, cụ thể, đắn, hợp lý, sát với thực tế, nhằm nâng cao hiệu mơ hình khu nhà chung cư, góp phần nâng cao đời sống cư dân chung cư từ tạo nên đời sống văn hóa xã hội văn minh, tiến Với mục đích nghiên cứu sâu tranh chấp chủ đầu tư chủ sở hữu hộ chung cư, nghiên cứu đầy đủ quy định pháp luật hành quy định thẩm quyền, phạm vi, chủ thể giải tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư để đưa kiến nghị, giải pháp, nhằm hoàn thiện pháp luật việc giải tranh chấp nhà chung cư, hạn chế, ngăn ngừa quy định thiếu minh bạch, chung chung từ đầu chủ đầu tư, bất cập quy định pháp luật hành, đề xuất kiến nghị giải pháp làm hạn chế tranh chấp xảy từ đầu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao người dân sử dụng nhà chung cư khắp đất nước Vì cá lý trên, chọn đề tài “Giải tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư chủ sở hữu hộ địa bàn thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn Thạc sĩ Tổng quan tài liệu nghiên cứu Mặc dù giải tranh chấp phát sinh chủ đầu tư chủ sở hữu/ người sử dụng hộ trình quản lý sử dụng nhà chung cư cấp thiết chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu góc độ pháp lý đến giải tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư Việt Nam nước Vấn đề giải tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư chủ hộ sử dụng nhà chung cư vấn đề quan tâm có nhiều cơng trình nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nhà chung cư Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung tìm hiểu đến cơng trình nghiên cứu có liên quan là: Luân văn thạc sĩ luật học “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn bảo vệ Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015; Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” tác giả Hoàng Thị Oanh bảo vệ Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014; Luận văn thạc sĩ luật học “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư” tác giả Lương Hải Bình bảo vệ Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn thạc sĩ luật học “Quản lý thị trường nhà chung cư số thành phố Châu Á học cho Hà Nội” tác giả Trần Chiến Thắng bảo vệ Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2017; Và số viết Tạp chí như: Bài viết “Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư” tác giả Lê Văn Hiển đăng tạp chí Khoa học pháp lý Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh số 3/2013, trang 45-53; Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mơ hình mới” tác giả Đồn Hải Dương đăng tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013; Bên cạnh đó, hệ thống giáo trình luật dân sự, giáo trình quản lý nhà nước đất đai, nhà trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Nhà xuất Nơng nghiệp có số phần viết đề cập có liên quan đến nhà chung cư Mặc dù vậy, nghiên cứu chuyên sâu vào vấn đề giải tranh chấp quản lý nhà chung cư chủ đầu tư người sử dụng hộ chung cư địa bàn thủ đô Hà Nội chưa có cơng trình đề cập cụ thể Chính vậy, sở kế thừa phát triển từ cơng trình nghiên cứu trên, tác giả luận văn hồn thiện cơng trình nghiên cứu chuyên sâu đề tài Đối tượng phạm vi 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung vào nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư chủ sở hữu hộ người sử dụng hợp pháp hộ chung cư Luận văn đặc biệt tập trung vào giải tranh chấp liên quan đến xác định, khai thác sử dụng phần sở hữu chung, sở hữu riêng, tranh chấp quy định hạn chế tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư Thứ hai, Đó quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư Pháp luật cần có quy định điều khoản bắt buộc, điều khoản thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư để tránh có tranh chấp có trường hợp người dân tham gia ký kết hợp đồng chưa có tìm hiểu rõ ràng quy định pháp luật mà dẫn đến tranh chấp sau Đó điều khoản liên quan đến phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, điều khoản liên quan đến vấn đề bàn giao, điều khoản liên quan đến bảo trì … điều khoản khác có liên quan đến chế tài phạt vi phạm Hợp đồng mua bán hộ chung cư sở pháp lý quan trọng việc xác lập quyền nghĩa vụ bên Đây để xác định trách nhiệm bên xảy tranh chấp Thứ ba, tham gia bên có thẩm quyền giải tranh chấp Cần có phân định thẩm quyền rõ ràng, có chế cụ thể quan tham gia vào giải tranh chấp chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên Cụ thể, tham gia Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng lĩnh vực Sự tham gia bên có thẩm quyền hỗ trợ việc giải tranh chấp nhanh chóng có hiệu Thứ tư, nhà chung cư vào vận hành thức phải kiểm định mặt chất lượng, điều kiện hạ tầng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng Chủ đầu tư khơng thu chi phí quản lý phí bảo trì nhà chung cư chưa vào vận hành thức Việc kiểm định mặt chất lượng đảm bảo cho người dân sống sở hạ tầng tốt Được đảm bảo quyền lợi thỏa thuận Thứ năm, nhà chung cư chưa đưa vào sử dụng bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân) chưa phận định sở hữu chung riêng, cần phải tiến hành thương thảo thống rõ vấn đề Kiểm tra lại 95 điều khoản giấy phép đầu tư xem việc tốn cơng trình quan thuế bao gồm hạng mục Bất kỳ hạng mục dung vào kết tốn giá bán hộ phải coi sở hữu chung cư dân Thứ sáu, việc phân bố sử dụng quỹ bảo trì, cần phối hợp Ban quản trị chủ đầu tư Luật nên quy định có ban kiểm sốt, bao gồm đại diện chủ đầu tư cư dân Ban có quyền kiểm soát độc lập hoạt động, thu chi ban quản trị Ban kiểm sốt có người nắm rõ kỹ thuật, chuyên môn để Ban quản trị chi tiền cho khoản người biết số tiền chi đúng, chi đủ hay khơng họp Ban đứng lên để quản lý quỹ bảo trì Cũng có chế tài việc chậm trễ chuyển giao quỹ bảo trì chủ đầu tư cho Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị thành lập Việc có quy định ban kiểm soát khoản thu chi hạn chế việc sử dụng khoản quỹ hiệu minh bạch Thứ bảy, xây dựng hành vi bị nghiêm cấm quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm: sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở; sử dụng kinh phí quản lý, vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung khơng quy định; gây tiếng ồn mức, xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không quy định; gây thấm, dột hành vi khác vi phạm quy định pháp luật bảo vệ môi trường; chăn, thả gia súc, gia cầm nhà chung cư, nuôi vật cảnh phải tuân thủ quy định pháp luật; sơn, trang trí mặt ngồi hộ, nhà chung cư trái quy định Đối với phần diện tích khơng phải để nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cầm kinh doanh ngành nghề, hàng hóa vật liệu nổ, dễ cháy ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng tài sản người sử dụng nhà chung cư; kinh doanh vũ trường, sửa chữa xe có động cơ, giết mổ gia súc hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác Các quy định đảm bảo tốt cho chủ sở hữu chung cư đảm bảo sở hạ tầng điều kiện trật tư an 96 ninh xã hội tốt Thứ tám, nhà chung cư chủ sở hữu, nhà chung cư mini cần sớm xây dựng hành lang pháp lý để quản lý Cần có quy định để quản lý chặt nhà chung cư mini, nhà chung cư đa phần khơng đảm bảo an tồn phòng cháy chữa cháy quy hoạch chưa phù hợp Phải đưa thêm chế tài xử phạt trường hợp xây dựng trái phép để có sở xử phạt Tăng cường kiểm tra từ khâu thiết kế, kể trường hợp xin phép Chính quan cấp phép phải kiểm tra xem dạng nhà có đủ điều kiện xây dựng hay khơng Việc giúp bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua nhà chung cư mini lợi ích cộng đồng Bên cạnh đó, bổ sung chế quản lý nhà chung cư giúp Nhà nước thu thuế từ hoạt động, giao dịch liên quan đến nhà chung cư mini Vì vậy, quan trọng hết cần sớm xây dựng hệ thống pháp luật quản lý nhà chung cư hướng dẫn cụ thể, khoa học phù hợp với thực tiễn Việc tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh giúp hạn chế giải nhanh tranh chấp liên quan đến nhà chung cư nói chung việc quản lý vạn hành nhà chung cư nói riêng 3.2.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật (i) Giải pháp nâng cao lực cho cán chuyên trách Đầu tiên văn pháp luật mang tính khả thi cao, khơng bị thiếu nội dung cần thiết hay không bị mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực nâng cao lực đội ngũ soạn thảo văn pháp luật Quy trình soạn thảo ban hành văn pháp luật, đặc biệt luật nghị định chặt chẽ Các quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra … thực cơng việc tương đối độc lập để đưa ý kiến cách khách quan Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy tình hình ban hành văn pháp luật Việt Nam nay, có quy định pháp luật quản lý nhà chung 97 cư thường chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung … Do để nâng cao nâng lực đội ngũ chuyên môn, trước hết cần hệ thống pháp luật hồn chỉnh, thống có tính dự liệu mâu thuẫn mối quan hệ cần điều chỉnh Bên cạnh việc hoàn thiện văn pháp luật việc đào tạo để nâng cao lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực giám sát việc thực cần thiết Đội ngũ cán giao nhiệm vị giám sát thực pháp luật có chun mơn nhìn nhận bao quát phạm vi giám sát Khi nâng cao chun mơn đội ngũ giảm thiểu tranh chấp tranh chấp xảy giải nhanh chóng pháp luật Hạn chế ảnh hưởng tới đời sống người dân chung cư (ii) Tăng cường công tác phổ biến hỗ trợ pháp luật công tác quản lý nhà chung cư Để quản lý, vận hành nhà chung cư có hiệu quả, trường hợp có pháp luật điều chỉnh quyền địa phương cần đạo quan chức thực hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật Đối với lĩnh vực nhà ở, quan chuyên môn thuộc Bộ xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo, hội nghị phổ biến Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014 Tuy nhiên để tăng tính hiệu cơng tác phổ biến pháp luật, quan chức cần xem xét lại: Chất lượng hoạt động phổ biến pháp luật, tính chun nghiệp cơng tác phổ biến pháp luật; lực người tham gia phổ biến pháp luật; mục đích phạm vi chương trình phổ biến pháp luật, tránh việc lãng phí từ phổ biến pháp luật mà không mang lại hiệu tuyên truyền Đối với công tác hỗ trợ pháp luật, năm gần đây, nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật đời, số quan tổ chức có mạng lưới hỗ 98 trợ pháp lý… Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hiệu công tác chưa cao, đặc biệt cơng tác hỗ trợ lĩnh vực nhà chung cư Trong lĩnh vực nhà chung cư, việc quản lý nhà chung cư vấn đề dễ xảy nhiều tranh chấp, không dễ dàng tư vấn nên việc nâng cao chất lượng đội ngũ tư vấn, hỗ trợ pháp luật cần thiết, đáp ứng nhu cầu xã hội Bên cạnh đó, việc thực có hiệu hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật truyền thống, cần quan tâm khai thác có hiệu văn pháp luật cách cập nhật, lưu trữ mạng tin học diện rộng Chính phủ, mạng Internet: xây dựng đưa vào sử dụng rộng rãi sở liệu pháp luật điện tử; tiếp tục củng cố phát triển hệ thống thông tin pháp luật phù hợp quan nhà nước, tổ chức, đoàn thể, doanh nghiệp Ngoài ra, cần nâng cao khả hợp tác quan, tổ chức làm công tác thông tin pháp luật tạo thành mạng lưới thông tin pháp luật thống từ Trung ương đến địa phương thực việc tổ chức, quản lý cung cấp thông tin pháp luật Hình thành quan đầu mối làm nhiệm vụ cung cấp thông tin pháp luật Việt Nam phục vụ nhu cầu nước, khu vực giới phù hợp với cam kết quốc tế Việt Nam minh bạch hóa pháp luật, trao đổi thơng tin pháp luật Đây giải pháp mang lại hiệu lâu dài có giá trị thực tế cao Tuy nhiên, để thực giải pháp cần có kế hoạch áp dụng lâu dài nguồn hỗ trợ để triển khai rộng rãi có hiệu (iii) Tăng cường quản lý, giám sát quan Nhà nước Nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý vận hành nhà chung cư, cần tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước chuyên ngành trình đầu tư, quản lý sử dụng nhà chung cư, vai trò quyền địa phương việc tuyên truyền, tập huấn, kiểm tra, xử lý, xây dựng mơ hình tự quản, chủ động hòa giải tranh chấp, khiếu nại Uỷ Ban Nhân Dân cấp (quận)huyện, phường, xã, thị trấn cần tăng cường công tác kiểm tra cương xử lý trường hợp vi phạm chủ 99 đầu tư, sở hữu hộ sử dụng phần diện tích chung khơng mục đích, cơng thiết kế phê duyệt công tác quản lý, vận hành bảo trì, an tồn điện, an tồn phòng cháy chữa cháy nhà chung cư UBND cấp thành phố thường xuyên giám sát trình quản lý, vận hành nhà chung cư, Về phủ, Chính phủ cho tra toàn việc cấp phép dự án nhà chung cư Thanh tra toàn diện dự án Gold mark city làm rõ việc duyệt dự án thu 20 tỷ VND vào ngân sách thành phố theo định số Trong trình tra, cần đặt mục tiêu lớn chấn chỉnh hình vi vi phạm pháp luật, tổng hợp vướng mắc khó khăn, bất cập quy định pháp luật liên quan trình đầu tư quản lý sử dụng nhà chung cư để kiến nghị quan có thẩm quyền kịp thời ban hành, chỉnh sửa để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước việc hướng dẫn xử lý hành vi vi phạm trình đầu tư, quản lý, sử dụng nhà chung cư Do chủ sở hữu nhà ln phía yếu vậy, cần có can thiệp quan nhà nước làm hạn chế sai phạm chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi ích cho chủ sở hữu nhà chung cư Đồng thời, xảy tranh chấp (iv) Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội Bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam tổ chức nghề nghiệp nhằm hỗ trợ tổ chức cá nhân Việt Nam thuộc lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản nhà đất [5] Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hỗ trợ kinh nghiệm hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ, sở pháp lý lĩnh vực có liên quan đến hoạt động doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản Việt Nam, phát triển bền vững hoạt động có hiệu ổn định, nhằm phục vụ tốt nhu cầu nhà đất [5] Để hỗ trợ cơng tác quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng, số giải pháp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần thực là: 100 Thứ nhất, tổ chức hỗ trợ hoạt động đào tạo, thực tập ngồi nước Từ học hỏi kinh nghiệm quản lý nhà chung cư nước nước ngồi góp phần xây dựng lực lượng đáp ứng u cầu phát triển công tác quản lý nhà chung cư theo quy định pháp luật Thứ hai, chủ trì hội nghị, hội thảo, báo cáo chuyên đề, tọa đàm trao đổi kinh nghiệm quản lý nhà chung cư nhằm mục đích trao đổi, thảo luận quản lý nhà chung cư phát triển toàn diện hệ thống lĩnh vực bất động sản Hiệp hội Bất động sản nhà đất phối hợp với Cục quản lý nhà tổ chức hội thảo phát triển quản lý nhà chung cư Hội thảo tổ chức Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh mời chuyên gia nước tham gia Thứ ba, xuất tạp chí, sách báo chuyên ngành quản lý nhà chung cư hoạt động cung cấp thông tin cần thiết phục vụ cho mục tiêu hoạt động Hiệp hội tổ chức trung tâm hình thức tổ chức thích hợp trực thuộc hiệp hội để triển khai hoạt động dịch vụ, đào tạo, tư vấn thí điểm mơ hình quản lý nhà chung cư Bên cạnh đó, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nước phải học để cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức quản lý, sử dụng nhà chung cư Hiệp hội bất động sản tổ chức buổi đào tạo kiến thức quản lý chi tiêu tài chính, phòng cháy chữa cháy, ký kết hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý phần diện tích sử dụng chung – riêng … (v) Nâng cao nhận thức quyền nghĩa vụ người dân nhà chung cư: Sống nhà chung cư xu tất yếu đô thị đại Cùng với phát triển đô thị mới, việc tạo dụng nếp sống văn minh đô thị, sống nhà chung cư cần thiết Các nhà chung cư nên nghiên cứu để thêm không gian cho người dân sống nơi thỏa mãn đời sống tâm linh, tinh thần: hộ có nơi thờ cúng ơng bà, nhà chung cư có nơi tổ chức tiệc tùng, ma chay, cưới hỏi … Không gian số 101 nhà chung cư hầu hết không gian tư hữu kế cận Sự lạnh nhạt tư hữu tăng dần làm cho lối sống trở nên gay gắt Không thể tổ chức không gian sống với mức độ văn hóa mức cộng đồng chung cần có, mà q cao làm cho người ta chán nản khơng để đạt tới Do đó, cần tạo nên mức văn hóa đủ tầm để người ta vươn tới Môi trường tốt hay xấu thân cá nhân nhận thức đóng góp Có ý thức xây dựng cộng đồng nhà chung cư dù có bình dân trở thành chốn trú ngụ lý tưởng Mỗi cư dân nên trang bị cho ý thức sống phù hợp với văn hóa tập thể tránh tình trạng làm ảnh hưởng tới người xung quanh mà mỹ quan nhà chung cư nơi Chỉ cần tốn văn hóa ứng xử nhà chung cư nhanh chóng giải đem lại mơi trường sống văn minh Ngồi cần tiếp tục tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi cách nghĩ, cách nhìn người dân pháp luật Thứ nhất, Khi tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật cần phải giải thích, phân tích cho người dân hiểu pháp luật không bao gồm quy định cưỡng chế, thực thi pháp luật, biện pháp giải tranh chấp Pháp luật bao gồm quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, khuyến khích giao dịch lành mạnh thành viên xã hội phát triển đảm bảo trật tự ổn định Pháp luật môi trường thuận lợi tạo điều kiện cho người giao dịch với lĩnh vực đời sống xã hội, đảm bảo cho thành viên xã hội phụ thuộc gắn bó với cách hợp lý Thứ hai, Tăng cường quyền tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật lớn có hiệu Thơng qua lấy ý kiến vào q trình xây dựng, ban hành thực thi pháp luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho 102 người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bồi dưỡng tình cảm, ý thức trách nhiệm pháp lý khả tiến hành hành vi pháp lý đắn Đồng thời, qua hoạt động này, giúp cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật Như vậy, người hiểu giá trị xã hội pháp luật Có thể nói, thái độ chấp hành hay khơng chấp hành người dân pháp luật kết am hiểu pháp luật Mặt khác thấy người chấp hành pháp luật cách tự giác, nghiêm chỉnh họ có thái độ đắn với pháp luật Tiểu kết chương Chương nêu định hướng hoàn thiện giải tranh chấp chung cư bổ sung sửa đổi quy định pháp luật đồng quy định pháp luật xác định thẩm quyền, nhiệm vụ quan tổ chức tham gia vào giải tranh chấp chung cư Đây hai định hướng rõ ràng để hoàn thiện việc giải tranh chấp chung cư Từ vướng mắc, bất cập định hướng hồn thiện chương đưa số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật Thực tế cho thấy, tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư ngày tăng năm gần đây, Hàng loạt tranh chấp chủ hộ chủ đầu tư chung cư diễn thời gian gần đây, mà đa số nguyên nhân bắt nguồn từ chủ đầu tư, hộ không đạt chất lượng cam kết, chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà, thu phí dịch vụ cao,khơng đảm bảo điều kiện an toàn, Giải tranh chấp này, người dân chung cư thường chọn cách như: tự giải với nhau; nhờ quyền giải quyết; giải tòa… Tuy nhiên, xảy tranh chấp có kiện tồ người dân thường người thiệt không trang bị đầy đủ pháp lý dẫn đến ký hợp đồng người mua nhà thường rơi vào tình trạng bất lợi, chủ đầu tư cố ý lách luật từ trước Bên cạnh đó, việc áp dụng 103 quy định pháp luật để giải tranh chấp gặp nhiều bất cập, đòi hỏi phải có sửa đổi quy định pháp luật cho phù hợp Chính vậy, người viết đưa phương hướng đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp chung cư địa bạn Thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung Các giải pháp đưa bao trùm khía cạnh xoay quanh vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư Nội dung Chương đúc kết, mục đích cuối mà Luận văn hướng tới Cùng với phân tích triệt để, mong giải pháp có giá trị thực tiễn cao, góp phần hoàn thiên hệ thống quy định pháp luật Việt Nam giải tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư 104 KẾT LUẬN Nhà chung cư ngày phát triển mạnh mẽ khẳng định vai trò vị trí xã hội đại "Đất chật, người đông" nên xu phát triển nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất hồn tồn thích hợp khơng cho Việt Nam mà cho nước khác giới Trong năm gần nhà chung cư nước ta phát triển nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải chỗ cho người dân Tuy nhiên, với nhiều vấn đề vướng mắc trình quản lý sử dụng nhà chung cư nảy sinh chủ đầu tư người dân Tranh chấp diện tích sử dụng chung, chất lượng chung cư, phí dịch vụ cao số nhà chung cư cao cấp hoạt động không hiệu Ban quản trị nhà chung cư vấn đề cấp bách cần giải Vì vậy, pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư cần trọng quan tâm Qua phân tích trên, thấy khung pháp lý nhà chung cư quản lý sử dụng nhà chung cư hành phần khắc phục hạn chế thiếu sót văn pháp luật thời kỳ trước hạn chế xảy tranh chấp mâu thuẫn, xung đột chủ thể chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng Ban quản trị nhà chung cư thời điểm Tuy nhiên, tồn tại, khó khăn mà phải đối mặt đa dạng loại tranh chấp (tranh chấp sở hữu chung - riêng, sở hữu diện tích tầng hầm, tầng thượng…) thiếu hụt chế tài xử phạt khiến quan chức gặp khó khăn việc giải dứt điểm vụ việc tranh chấp việc quản lý nhà chung cư Để khắc phục hạn chế đó, luận văn đề nghị số biện pháp để giải tranh chấp nhà nhà chung cư theo hướng: hoàn thiện số quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư; nâng cao chất lượng quản lý quan nhà nước có thẩm quyền; nâng cao nhận thức cho người dân việc quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần hạn chế tranh chấp chung cư thực tiễn TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 I Tài liệu tiếng Việt Bộ Xây dựng (2009), Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01/9/2009 việc quyền sở hữu phần tầng hầm nhà chung cư The Mannor Hà Nội hướng dẫn quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 cải tạo nhà chung cư cũ, Hà Nội Chính phủ (2017), Nghị đinh số Số: 22/2017/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2017 hòa giải thương mại, Hà Nội Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam (2002), Điều lệ, Hà Nội Hồ sơ, định, văn chấp thuận phê duyệt dự án 136 Hồ Tùng Mậu, Hà Nội Văn số 508/TTg- KTN ngày 05/4/2011 Thủ tướng CP Văn số 2901/UBND HN ngày 21/4/2011 việc chấp thuận đầu tư UBND Tp HN QĐ 412/QĐ-UBND cho phép điều chỉnh cấu, số lượng hộ với lý điều chỉnh hộ, cấu tăng số hộ từ 3841 lên thành 4785 tăng 944 “cho phù hợp với nhu cầu thị trường, tăng khả bán hàng, tăng hiệu dự án ”, Nguồn Bộ Xây Dựng Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý nhà chung cư Việt 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội Hoàng Phê (1997), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hà Nội Quốc hội (2010), Luật Trọng tài thương mại, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2003 106 19 20 Sự an toàn cua người dân Kaengnam bị đe dọa Báo an ninh thủ đô Phan Thị Thanh Thủy (2016), “Giải tranh chấp thương mại hòa giải Việt Nam-Một số vấn đề pháp lý cần quan tâm”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học, Tập 32, (2) 21 Phan Thị Thanh Thủy (2017), “Consumer Dispute Settlement in Vietnam and Taiwan – A Comparative Perspective”, Chung Cheng Finacial and Economic Law review, (15), tr 108-109 22 Phan Thị Thannh Thủy, Tập giảng diện tử giải tranh chấp tiêu dùng, phần giải tranh chấp hòa giải, Khoa Luật, Trường ĐHQG Hà Nội 23 Tòa án nhân dân Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (2012), Hồ sơ, Bản án số 06/2015/DS_ST ngày 10/07/2015, thụ lý số 38 ngày 11/7/2012, Hà Nội 24 Tòa án nhân dân Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (2015), Hồ sơ, Bản án số 07/2015 ngày 13/7/2015, thụ lý số 44 ngày 16/7/2012, Hà Nội 25 Tòa án nhân dân Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (2015), Hồ sơ, Bản án “tranh chấp hợp đồng mua bán hộ” số 10/2015/Ds-st, thụ lý số 41/2012 ngày 13/7/2012, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội (2015), Sơ án “tranh chấp hợp đồng” số 09/2015/DS-St, thụ lý số 40 ngày 11/7/2012, Hà Nội 27 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật thương mại, tập 2, Nxb công an nhân dân 28 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình pháp luật cạnh tranh giải tranh chấp thương mại, Nxb Hồng Đức Hội luật gia Việt Nam 29 Hữu Tuấn, Xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán hộ Keangnam, Báo đầu tư 30 Ủy ban nhân dân TP Hà Nội (2017), Quyết định 243/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư địa bàn 107 thành phố Hà Nội, Hà Nội II Tài liệu Website 31 Bộ Tư pháp, Danh sách trọng tài thương mại Việt nam http://moj.gov.vn/BTP 32 Lý Thế Dân, “Đi tìm định nghĩa nhà chung cư” http://ashui.com; 33 Hải Đăng, “Cư dân Goldmark City dậy sóng chủ đầu tư nói đằng làm nẻo” https://baomoi.com 34 Phạm Minh Đức, “Một số vấn đề pháp lý việc thực thi quyền chủ sở hữu nhà chung cư”, http://tcdcpl.moj.gov.vn 35 “Giải tranh chấp chung cư nào?” http://luatinterco.com/ 36 Phúc Huy (2009), "Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn", http://chuyentrang.tuoitre.vn, ngày 12/11 37 Thanh Huyền, “Chung cư Hồ Gươm Plaza thu phí dịch vụ cao: Dân phản đối” http://baodansinh.vn/chung cu ho guom plaza thu phi dich vu cu dan phan doi (ngày 20/1/2018) 38 Kinh Doanh, Báo Giao thông “Nước cho nhà chung cư, đâu giải pháp?” http://www.baogiaothong.vn/ 39 Trần Kháng, “Chung cư Goldmark City khớp nối hạ tầng: Chủ đầu tư lật kèo”, http://danviet.vn/kinh-te/chung cu goldmark city khop noi tang chu dau tu lat keo 40 Thiên Minh – Đông Nghi, “Giải tranh chấp chung cư nào?” http://petrotimes.vn 41 Nhà chung cư, cần không gian giao tiếp, viết báo điện tử, http://phumyhung.com.vn 42 Phòng bảo vệ người tiêu dùng http://www.vca.gov.vn 43 Hương Trà, Điểm lại đợt tranh chấp nảy lửa chung cư cao cấp Keangnam, http://giaoduc.net.vn III Tài liệu nước 44 "Condominium Act, 1998, S.O 1998, c 19" Queen's Printer for Ontario.Version in force as of access date Retrieved 2009-10-06 45 Encyclopedia Britanica, 2006 46 The 1961 National Housing Act of the United States 108 47 West pub.co (1983), Black’s law Dictionary Pryan A Garner chủ biên (2004), Black’s Law Dictionary, tái lần thứ 8, Nxb West, Thomson 109 ... giải tranh chấp chung cư quản lý sử dụng chung cư Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ 1.1 Quyền sở. .. LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC CHỦ SỞ HỮU CĂN HỘ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 35 2.1 Các quy định pháp luật Việt Nam hành đối tư ng tranh chấp. .. chấp quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư chủ sở hữu hộ 12 1.2.1 Khái niệm tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư .12 1.2.2 Khái quát tranh chấp phát sinh từ quản lý sử dụng nhà chung cư