Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư

Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư Ma Thị Thanh Hiếu Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS. Bùi Đăng Hiếu

Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư Ma Thị Thanh Hiếu Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Năm bảo vệ: 2011 Abstract: Nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà chung cư nay, rút nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền giao dịch nhà chung cư thị trường Dựa quy định pháp luật thực tiễn, phân tích thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch gặp phải giao dịch nhà chung cư hợp đồng ủy quyền, từ đưa phương hướng số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết ý thức pháp luật xã hội Keywords: Hợp đồng ủy quyền; Luật dân sự; Pháp luật Việt Nam; Nhà chung cư Content MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Vấn đề nhà đất thành phố lớn vấn đề phức tạp Đất hay gọi đất thổ cư thể giá trị sản phẩm cuối nhà Đất đô thị dạng tài nguyên quý hiếm, cần có biện pháp khai thác sử dụng cách tiết kiệm quản lý chặt chẽ để tạo nguồn cung cấp nhà cho dân số đô thị ngày tăng Đô thị ngày phát triển, nhu cầu nhà ngày nhiều quỹ đất lại có hạn Nhà chung cư coi giải pháp cho vấn đề nhà đô thị lớn, mà quỹ đất hạn hẹp dân số ngày tăng lên nhu cầu nhà mà khơng ngừng tăng theo Nhà đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính trị - xã hội Xét khía cạnh kinh tế, nhà tài sản có giá đặc biệt cá nhân, phận quan trọng cấu thành nên bất động sản Xét khía cạnh xã hội, nhà cịn tiêu chí đánh giá mức sống người, thể tính ưu việt Nhà nước công dân, đặc biệt người nghèo Trong năm vừa qua, trước yêu cầu nghiệp đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, q trình thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn thành thị diễn nhanh chóng, thay đổi thu nhập điều kiện sống người dân, với trình thực dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị Nhà nước, làm cho nhà trở thành vấn đề kinh tế - xã hội xúc giành quan tâm cấp quyền doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà nước ta nói chung thành phố lớn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải Một giao dịch sôi động liên quan đến nhà chung cư sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền nhiều, chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt thực giao dịch liên quan đến nhà chung cư Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 văn quy phạm liên quan, nhà, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nay sử dụng mẫu thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hộ chung cư nói phải thời gian dài cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Tính từ nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu dài năm, năm chí lâu hơn, chủ nhân hộ chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ Nhưng hộ giao dịch bình thường thị trường bất động sản , người tham gia giao dịch hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý , sử dụng, định đoạt tài sản có đủ điều kiê ̣n Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, mà nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà nhà, đất cấp giấy chứng nhận, dùng hình thức ủy quyền để người khác đại diện cho giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau Thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư cho thấy giao dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền phổ biến Bên cạnh thuận lợi hình thức ủy quyền mang lại tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch dân chủ sở hữu hộ chung cư khơng có điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên ủy quyền cho người khác đại diện cho thực giao dịch liên quan Thì từ việc thơng qua hình thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân lạm dụng người dân không thực hiểu hết rủi ro pháp lý mà họ gặp phải chọn lựa phương thức Bởi vậy, chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư" để nghiên cứu, nhằm đưa nhìn thực tiễn khái qt, tồn diện vấn đề ủy quyền giao dịch nhà chung cư nay, thuận lợi, bất cập hình thức mang lại, đồng thời có nhận xét, kiến nghị để hy vọng đóng góp phần nhỏ việc nhận thức pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật ủy quyền Thực trạng nghiên cứu Ở nước ta nay, có nhiều nghiên cứu khoa học hợp đồng ủy quyền Những viết hầu hết tập trung vào số khía cạnh đại diện theo ủy quyền pháp luật tố tụng, thương mại Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn Thạc sĩ đề tài "Quan hệ đại diện theo ủy quyền hoạt động thương mại", nghiên cứu vấn đề ủy quyền lĩnh vực hoạt động thương mại Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam", đánh giá công trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách hệ thống, toàn diện chế định hợp đồng ủy quyền nói chung Ngồi ra, từ thực tiễn giao dịch nhà đất nói chung nhà chung cư nói riêng, thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, có thêm nhiều nghiên cứu, bình luận khoa học hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản, dừng lại việc nêu số bất cập, rủi ro pháp lý việc áp dụng pháp luật hợp đồng ủy quyền thực tiễn, cần có cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện, chun sâu Mục đích nghiên cứu đề tài Chọn lựa nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư" tác giả nhằm mục đích sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền - Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà chung cư nay, rút nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền giao dịch nhà chung cư thị trường - Dựa quy định pháp luật thực tiễn, phân tích thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch gặp phải giao dịch nhà chung cư hợp đồng ủy quyền, từ đưa phương hướng số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết ý thức pháp luật xã hội Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giải chủ yếu tập trung phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền nhà chung cư hai trường hợp: - Nhà chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu - Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định pháp luật hành Từ rút thuận lợi, rủi ro pháp lý bất cập tồn quy định pháp luật hành Đồng thời từ đề xuất số biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm sốt để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho phát triển xã hội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền Chương 2: Đặc điểm pháp lý thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư Chương 3: Phương hướng số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng ủy quyền Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 1.1 Bản chất pháp lý hợp đồng ủy quyền 1.1.1 Chế định đại diện - sở pháp lý quan trọng hợp đồng ủy quyền Trong xã hội ngày phát triển chủ thể pháp luật dân ngày tham gia vào nhiều quan hệ hơn, phức tạp khơng phải lúc họ tham gia trực tiếp vào tất giao dịch Nếu pháp luật dừng lại quy định việc chủ thể pháp luật dân bắt buộc phải tham gia vào giao dịch dân họ, vơ hình chung giới hạn phát triển giao dịch dân sự, chủ thể có nhiều quan hệ xã hội chồng chéo, ngày mở rộng, chủ thể lúc tham gia vào tất giao dịch mà họ mong muốn đạt tới mà khơng tính đến vấn đề không gian, thời gian Bởi vậy, nhận thức điều đó, từ quy định sơ khai pháp luật cổ xưa loài người Bộ luật Hamurabi, Luật La Mã có mầm mống định việc chủ thể quan hệ pháp luật dân không thiết phải trực tiếp tham gia vào giao dịch dân mà họ muốn, mà thể ý chí thơng qua người khác Hình thức gọi đại diện Hợp đồng ủy quyền phát triển từ chế định đại diện pháp luật dân Luật dân hầu giới có quy định cụ thể chi tiết đồng thời đưa định nghĩa hợp đồng ủy quyền Bộ luật Dân Pháp năm 1804, Bộ luật Dân Đức năm 1900, Bộ luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan,… có chương, mục riêng quy định hợp đồng ủy quyền Cũng nhiều nước giới, Bộ luật Dân Việt Nam quy định hai chế định riêng biệt chế định Đại diện chế định ủy quyền Quan hệ đại diện xác lập theo quy định pháp luật theo hợp đồng ủy quyền Những quy định hợp đồng ủy quyền không trái với nguyên tắc, quy định thẩm quyền đại diện, phạm vi đại diện Việc ủy quyền hình thức chế định đại diện pháp luật dân Đó việc người có quyền diễn đạt trao đổi ý chí cách gián tiếp thơng qua "đại diện" người ủy quyền văn (hợp đồng) Hợp đồng ủy quyền ghi nhận xã hội đương đại công cụ đắc lực thúc đẩy giao dịch điều kiện phân công lao động xã hội lúc chặt chẽ tinh vi Điều 581 Bộ luật Dân năm 2005 đưa khái niệm hợp đồng ủy quyền, theo đó: "Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao, có thỏa thuận pháp luật có quy định" So với Bộ luật Dân năm 1995 khái niệm hợp đồng ủy quyền Bộ luật Dân năm 2005 khơng có thay đổi lớn nhấn mạnh trách nhiệm người đại diện, phản ánh chất đại diện, từ có sở pháp lý để giải trường hợp người đại diện xác lập, thực quan hệ dân không xuất phát từ lợi ích người đại diện, quy định khác liên quan đến hợp đồng ủy quyền sửa đổi, bổ sung Trong quan hệ ủy quyền, tồn mối quan hệ pháp lý là: Mối quan hệ người ủy quyền với người ủy quyền; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba người ủy quyền tham gia 1.1.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền hợp đồng ủy quyền nhà chung cư Hợp đồng ủy quyền văn mang tính pháp lý, ghi nhận thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền giao cho bên ủy quyền thay mặt sử dụng quyền mà có dựa hợp pháp bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh, lợi ích bên ủy quyền Bên ủy quyền không bị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý thực giao dịch với bên thứ ba mà trách nhiệm thuộc bên ủy quyền Trên nguyên tắc, hợp đồng ủy quyền có tính chất khơng đền bù bên thỏa thuận việc ủy quyền trả thù lao Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư văn pháp lý ghi nhận thỏa thuận bên, mà chủ sở hữu nhà chung cư (bên ủy quyền) đồng ý cho cá nhân, tổ chức (bên ủy quyền) nhân danh xác lập giao dịch liên quan đến hộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền Thứ nhất, công việc ủy quyền cơng việc mang tính pháp lý Công việc ủy quyền hay đối tượng hợp đồng ủy quyền việc thực hay nhiều hành vi pháp lý Đây dấu hiệu đặc trưng chế định hợp đồng với tư cách phát sinh, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật: phải có mục đích, pháp lý định mà bên hướng tới Mục đích bên mong muốn đạt tới tạo nên pháp lý hợp đồng, mà mong muốn thực hành vi, nghĩa vụ định, mà khơng có mục đích khơng thể có ý chí để xác lập quyền nghĩa vụ Mặt khác, hợp đồng khơng có hiệu lực mục đích, nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội Do vậy, công việc ủy quyền cơng việc mang tính pháp lý hướng tới mục đích bên, mà việc thực cơng việc làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền Thứ hai, hợp đồng ủy quyền thực công việc thay cho người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Đây chất chế định đại diện Hợp đồng ủy quyền: người ủy quyền hành động với danh nghĩa người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Người đại diện theo ủy quyền phép giao kết hợp đồng phạm vi thẩm quyền cho phép phải có trách nhiệm thông báo cho bên thứ ba phạm vi thẩm quyền Ngồi ra, lợi ích người ủy quyền, người ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc cách cẩn trọng, tận tâm với tồn khả điều kiện mà có để mang lại kết với ý chí người ủy quyền Thứ ba, hợp đồng ủy quyền hợp đồng có đền bù khơng có đền bù Việc phân chia hợp đồng ủy quyền thành hợp đồng có đền bù khơng có đền bù vào tính chất có có lại lợi ích bên hợp đồng Áp dụng nguyên tắc chung luật học - Luật ngừng lại nơi ngừng lại lý lẽ - ta có quy tắc: việc ủy quyền khơng mang tính chất hữu hảo, tương trợ, hợp đồng ủy quyền hợp đồng có đền bù, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Nếu người ủy quyền người hoạt động đại diện chuyên nghiệp, việc thực nhiệm vụ người ủy quyền trả thù lao Thứ tư, hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ Hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ, nên quyền bên ủy quyền tương ứng với nghĩa vụ bên ủy quyền Bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên ủy quyền thực công việc ủy quyền cách nghiêm túc, trung thực, thời hạn; bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc theo yêu cầu bên ủy quyền Bên ủy quyền có quyền u cầu bên ủy quyền cung cấp tồn hồ sơ, tài liệu cần thiết để thực cơng việc Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có điều khoản tiền thù lao bên ủy quyền có nghĩa vụ trả tiền thù lao bên ủy quyền có quyền nhận tiền thù lao thỏa thuận hợp đồng 1.3 Vai trò, ý nghĩa hợp đồng ủy quyền - Hợp đồng ủy quyền tạo điều kiện cho chủ thể quan hệ pháp luật dân tiết kiệm chi phí, tiền bạc thời gian - Hợp đồng ủy quyền cơng cụ đắc lực góp phần thúc đẩy phát triển giao dịch dân xã hội - Việc Bộ luật Dân nước ta ghi nhận hợp đồng ủy quyền hợp đồng dân thông dụng phù hợp với pháp luật quốc tế Hợp đồng ủy quyền phương tiện ghi nhận quyền quan hệ dân quyền tự tham gia quan hệ dân Chương ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN CĂN HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƢ 2.1 Nhà chung cƣ - xu hƣớng xã hội đô thị hóa 2.1.1 Sự phát triển nhà chung cư giới Ngược dòng lịch sử, người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi "insula" dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2 , tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 nhà Khái niệm "chung cư" (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước công nguyên, tiếng Latinh "con" có nghĩa "của chung" "dominium" quyền sở hữu hay "sử dụng" Trong tiếng Anh đại, từ "condominium" từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ "apartment" Ngày nay, condominium hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, có quyền sở hữu khơng gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia sẻ tất không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Hiện nay, nhiều quốc gia giới chứng kiến lên tòa cao ốc chung cư đô thị Tại số nước tiên tiến khác Mỹ, Canada, nước thuộc Đông Âu…, đô thị hóa kèm với phát triển loại nhà hộ chung cư tình hình quỹ đất ngày Đồng thời pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư nước ban hành hồn thiện ví dụ nước Mỹ có Luật chung cư bang Oklahoma năm 1981, Luật chung cư bang Ontario năm 1998… Qua ta thấy nhà chung cư có q trình phát triển lâu đời giới không thời kỳ phát triển đại ngày Từ lịch sử phát triển thị lồi người vậy, nói rằng: nhà chung cư cao tầng vừa giải pháp vừa động lực tạo sống văn minh đô thị 2.1.2 Sự phát triển nhà chung cư Việt Nam Ở Việt Nam, Hà Nội, từ năm 1970 năm 1980 bắt đầu xuất khu nhà 4-5 tầng tổ chức theo kiểu nhà chung cư gọi nhà tập thể tiêu biểu khu nhà lắp ghép Kim Liên Tại Thành phố Hồ Chí Minh, xuất nhiều khu nhà chung cư mà lấy ví dụ tiêu biểu cư xá Thanh Đa Quỹ nhà chung cư cũ tập trung chủ yếu thành phố lớn: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng Thành phố Hồ Chí Minh với số lượng 80.000 Với tỷ lệ thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo Bộ Xây dựng, mục tiêu đề diện tích bình qn đầu người 100m2, nghĩa tương đương với khoảng 450.000ha đất thị Tuy nhiên, nay, diện tích đất thị có 105.000ha, nghĩa chiếm 25% so với yêu cầu Dân cư tăng trung bình 35% /năm nhu cầu nhà tăng mạnh từ 35% đến gần 50%, dự tính đến năm 2020 tăng 60% cho thấy nhu cầu nhà đô thị lớn Xây dựng chung cư cao tầng giải pháp để giải vấn đề nhà nói chung đảm bảo diện tích sống hợp lý cho người dân thị Các dự án nhà chung cư theo quy hoạch trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà lớn vài năm tới Những giao dịch nhà có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư bị kéo dài Trong đó, số lượng hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà chung cư tăng, hộ mua bán lại thông qua hợp đồng ủy quyền từ giai đoạn đầu dự án Có tới 60% bất động sản giao dịch thị trường thông qua hợp đồng ủy quyền Và với dự án nhà chung cư xây dựng tỷ lệ với nhu cầu nhà dân cư mà chưa đáp ứng đủ, báo hiệu thị trường bất động sản biến động lớn, giao dịch nhà chung cư có Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư có biến động theo thị trường 2.2 Đặc điểm pháp lý việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cƣ Nhà chung cư có đặc điểm là: có phần sở hữu chung phần sở hữu riêng Nhà chung cư loại nhà không sở hữu đất quyền sử dụng chung chủ hộ không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư Bởi vậy, cần có khung pháp lý điều chỉnh phù hợp đặc điểm bất động sản khác Những nguyên nhân - đặc điểm pháp lý dẫn đến việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư thấy là: 2.2.1 Nguyên nhân thứ nhất: Do nhu cầu thực người chủ sở hữu hộ chung cư Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư, trước tiên nhằm đáp ứng nhu cầu thực chủ sở hữu hộ nhà chung cư, cần người đại diện có đủ lực để thay mặt họ giao dịch nhà chung cư Hợp đồng ủy quyền đơn dịch vụ, giao dịch dân phổ biến đời sống xã hội mà bên ủy quyền người hưởng lợi ích 2.2.2 Nguyên nhân thứ hai: Nhà chung cư chưa đủ điều kiện giao dịch thị trường bất động sản Nhà phải thỏa mãn ba điều kiện theo Khoản Điều 91 Luật Nhà 2005 là: có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khơng có tranh chấp quyền sở hữu, khơng bị kê biên để thi hành án, chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền thực giao dịch Mà điều kiện tiên nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu Trên thực tế để có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư, người mua phải chờ đợi thời gian dài Việc khơng có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư khiến bên lựa chọn hợp đồng ủy quyền "giải pháp", sở mang tính pháp lý phần cho giao dịch họ 2.2.3 Nguyên nhân thứ ba: Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư để che giấu giao dịch khác nhằm mục đích tư lợi Khi chuyển quyền sở hữu cho người mua, bên phải đóng loại thuế, phí thực nghĩa vụ với Nhà nước trải qua thời gian từ 15-45 ngày để quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận việc chuyển quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người chủ Cũng thời gian, tiền bạc mà cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản tìm cách "lách thuế", khiến Nhà nước khoản thuế không nhỏ 2.3 Những đặc điểm pháp lý có lợi bên hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cƣ 2.3.1 Bên ủy quyền tiết kiệm thời gian chi phí việc giao dịch liên quan đến nhà chung cư mà họ sở hữu Có nhiều trường hợp mà chủ sở hữu trực tiếp tham gia giao dịch liên quan đến nhà chung cư thuộc sở hữu như: khơng có thời gian, trở ngại khoảng cách địa lý, bệnh tật Ngoài ra, nhiều chủ sở hữu lại không thông thạo thủ tục pháp lý, không tự tin việc thực giao dịch nhà thiếu thơng tin Người sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt tham gia giao dịch liên quan mà không công sức lại, thời gian mà đạt kết mong muốn Việc ủy quyền thông qua hợp đồng ủy quyền 2.3.2 Bên nhận ủy quyền trả thù lao cho dịch vụ ủy quyền mà cung cấp Hợp đồng ủy quyền không giúp cho bên ủy quyền đạt mục đích mình, mà cịn mang lại lợi ích cho Bên nhận ủy quyền Việc trả thù lao giúp cho việc thúc đẩy dịch vụ xuất mang lại hội việc làm kiếm lợi nhuận cho nhiều cá nhân, tổ chức xã hội việc cung cấp dịch vụ ủy quyền cho người có nhu cầu Khi thực xong công việc, bên nhận ủy quyền nhận thù lao chấm dứt hợp đồng ủy quyền, lo ràng buộc tài sản, nghĩa vụ khác thay mặt bên ủy quyền thực giao dịch 2.4 Những đặc điểm pháp lý gây bất lợi bên hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cƣ 2.4.1 Hợp đồng ủy quyền không thay cho hợp đồng mua bán nhà chung cư Hợp đồng ủy quyền khơng phải hình thức thay cho hợp đồng mua bán nhà chung cư, không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng mà thay đổi chủ thể thực quyền chủ sở hữu, nên không đương nhiên quyền sở hữu hộ chung cư chuyển cho bên ủy quyền Quyền sở hữu hộ chung cư thuộc người ủy quyền, mà không thuộc người nhận ủy quyền Tư cách người nhận ủy quyền thay mặt cho người ủy quyền thực quyền nêu Việc tìm giải pháp thay hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng ủy quyền giải pháp tình thế, để đảm bảo lợi ích thời số người, pháp luật cịn chưa chặt chẽ họ trơng chờ vào quy định mới, chế có lợi hoạt động xây dựng, thực thi pháp luật bất động sản 2.4.2 Hợp đồng ủy quyền bị Tịa án tun vơ hiệu Với giao dịch mua bán "ẩn giấu" đằng sau hợp đồng ủy quyền, bên u cầu Tịa án tun hợp đồng ủy quyền vơ hiệu Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu trước pháp luật hợp đồng chưa không pháp luật thừa nhận tồn hình thức Các bên phải trở vị trí trước giao kết hợp đồng, hồn lại cho thuộc bên trước Hợp đồng mua bán nhà chung cư ẩn giấu đằng sau hợp đồng ủy quyền vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức theo Điều 134 Bộ luật Dân 2005, mua bán nhà giao dịch có điều kiện Nếu hợp đồng ủy quyền vơ hiệu, hợp đồng mua bán nhà chung cư mà bên ủy quyền ký kết với bên thứ ba vô hiệu, theo Khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 Như người thứ ba mua hộ trường hợp bất lợi giao dịch mua bán nhà chung cư họ bị hủy, dù họ bên thứ ba tình 2.4.3 Hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt theo quy định pháp luật Theo điểm Điều 589 Bộ luật Dân 2005, hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt dù bên có thỏa thuận khác, trường hợp "bên ủy quyền bên ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết" Nếu bên mua bán hộ chung cư không làm thủ tục mua bán theo quy định, mà lại sử dụng hợp đồng ủy quyền thay bên ủy quyền bên ủy quyền (bên bán mua theo thỏa thuận mua bán) chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt Căn hộ chung cư tài sản mua bán trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) để thừa kế cho người thừa kế bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) Ngồi ra, tịa án tun bên ủy quyền bị lực hành vi dân bị hạn chế lực hành vi dân đương nhiên hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt 2.4.4 Hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt lúc Theo quy định Điều 588 Bộ luật Dân 2005, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc miễn báo trước cho bên ủy quyền thời hạn hợp lý Khi Hợp đồng ủy quyền đơn phương bị hủy, bên ủy quyền nhận tài sản, bên ủy quyền không quyền quản lý, sử dụng thực giao dịch liên quan đến hộ chung cư Bên bán khơng có thiện chí lật lại việc mua bán nhà chung cư lợi ích Do vậy, có người mua nhà chung cư hình thức hợp đồng ủy quyền bất lợi 2.4.6 Hợp đồng ủy quyền không chấp nhận số giao dịch thực tiễn Nhiều cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư để đại diện cho bên ủy quyền mang tài sản chấp vay vốn Một số tổ chức tín dụng, đặc biệt ngân hàng nước ngồi, từ chối việc nhận chấp ngân hàng hiểu rõ chất ngần ngại hệ lụy giao dịch ủy quyền Do tài sản lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền, phát mại tài sản, ngân hàng gặp khơng khó khăn bên khơng bên chịu trách nhiệm trao tài sản để xử lý nợ Để xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng thêm nhiều thời gian, chi phí gặp khơng phiền phức Bản thân việc tổ chức tín dụng nhận tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, khu nhà làm bảo đảm rủi ro hầu hết chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà hình thành sau này) cho tổ chức tín dụng để vay vốn thực dự án, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tuyên vơ hiệu có tranh chấp xảy 2.5.6 Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người Pháp luật khơng hạn chế việc người ủy quyền cho nhiều người thực công việc thay cho Tất người ủy quyền thực cơng việc ủy quyền Như vậy, với hộ nhà chung cư, người chủ sở hữu đồng thời ủy quyền cho nhiều người thay mặt thực giao dịch có liên quan Với giao dịch mua bán nhà nguyên nhân bị che giấu nêu đây, thực tế bán hộ chung cư cho nhiều người khác Những người mua nhà theo kiểu lại vướng vào tranh chấp mà phần bất lợi thuộc họ Với bất cập, rủi ro phát sinh thời gian qua cần phương án giải kịp thời, đắn, đảm bảo nguyên tắc pháp luật tôn trọng thực đắn Chương PHƢƠNG HƢỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 3.1 Mô ̣t số phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng ủy quyền nói chung Hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà chung cƣ 3.1.1 Cầ n hoàn thiê ̣n pháp luật dân điều chỉnh chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền Nhìn vào kết thống kê số lượng hợp đồng ủy quyền cơng chứng số phịng cơng chứng cho thấy, số lượng hợp đồng ủy quyền ngày tăng, điều chứng tỏ, người dân nhận thức ý nghĩa, vai trò tầm quan trọng hợp đồng ủy quyền đời sống xã hội Tuy nhiên, phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội quy định pháp luật nói chung quy định hợp đồng ủy quyền nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu xã hội cộng thêm yếu tố khác người, sở vật chất, ý thức người dân, điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền đảm bảo quyền chủ thể giao kết hợp đồng ủy quyền Để khắc phục hạn chế trên, Nhà nước cần ban hành văn hướng dẫn quy định hợp đồng ủy quyền Bộ luật Dân năm 2005 để đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật thực có hiệu thúc đẩy giao dịch dân phát triển 3.1.2 Minh bạch hóa thị trường bấ t động sản Từ nhiều năm qua, việc công khai thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản Việt Nam chưa thực trọng theo vai trị việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản Nhà nước khơng thể kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời đưa phản ứng xác theo tín hiệu thị trường Minh bạch hóa thị trường bất động sản thừa nhận công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa phòng chống hiệu biểu tiêu cực tiếp cận sử dụng thông tin bất động sản 3.1.3 Rà soát lại hoạt động Công chứng cho phù hợp với pháp luật nội dung, đồng thời tăng cường vai trò tư vấn pháp luật cơng chứng viên nhằm giải thích giúp cho bên liên quan hiểu chất hợp đồng Những hành vi lợi dụng kẽ hở pháp luật để trốn thuế, lừa đảo xảy nhiều hoạt động cơng chứng xã hội hóa Bởi vậy, cần rà sốt lại hoạt động cơng chứng thời gian qua, xây dựng quy chuẩn chung việc cơng chứng để Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng thực Việc rà sốt hoạt động công chứng bao gồm nhiều hoạt động như: tra, kiểm tra; báo cáo hàng tháng, hàng quý Khi tiến hành ký chứng nhận văn công chứng, Cơng chứng viên cần giải thích cho khách hàng hiểu chất giao dịch, thơng qua đánh giá yếu tố thực ẩn sau giao dịch, đảm bảo giao dịch thực pháp luật, không trái đạo đức xã hội 3.1.4 Gỡ bỏ rào cản không cần thiết thủ tục chuyển nhượng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho người dân xác lập giao dịch mong muốn Khi chọn lựa giao dịch, người dân muốn đạt mục đích cuối nhanh mà khơng phải "đường vịng" sử dụng hợp đồng ủy quyền Tuy vậy, thủ tục chuyển nhượng, mua bán bất động sản nhiều quy định trở thành rào cản mà việc gỡ bỏ quy định giúp cho giao dịch dân dễ dàng thực hơn, đơn giản Khơng đường vịng, khơng thêm nhiều giấy tờ giao dịch không bi lợi dụng, thời gian tiền bạc người dân 3.1.5 Nghiên cứu hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản,… nhằm giúp bên đạt mục đích chuyển giao lợi ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên Bất động sản - Tài sản hình thành tương lai - dạng tài sản có tính chất đặc biệt Với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản, bất động sản hình thành tương lai khơng thể giao dịch chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Chính thế, nhiều cách khác người dân sử dụng, ví dụ hình thức mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, làm rủi ro giao dịch tăng lên, tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, khó kiểm sốt Bởi vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản,… nhằm giúp bên đạt mục đích chuyển giao lợi ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên phương hướng đắn 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch ủy quyền 3.2.1 Xây dựng pháp luật đồng ủy quyền Việc xây dựng pháp luật đồng ủy quyền góp phần thắt chặt giao dịch ủy quyền bất động sản nói chung, hạn chế phòng ngừa rủi ro đến với giao dịch khác bị ảnh hưởng hợp đồng ủy quyền Chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền bất động sản cần có văn hướng dẫn chi tiết thi hành Do hành vi pháp lý thực cơng việc ủy quyền liên hệ đến tồn tài sản người ủy quyền, nên ủy quyền "tồn bộ" gây nguy hiểm cho bên ủy quyền, họ cho người ủy quyền có quyền hạn rộng rãi tài sản Do đó, pháp luật nên quy định quy phạm bảo vệ người ủy quyền chống lại họ cách quy định hình thức hợp đồng chặt chẽ, nội dung rõ ràng, cụ thể, thời hạn ủy quyền hợp lý 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng để khắc phục khuyết điểm tồn thời gian qua Trước bất cập pháp luật, sở đánh giá thực tiễn giao dịch bất động sản thời gian qua, Chính phủ ban hành nghị định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định "mở" cho giao dịch nhà Đặc biệt, hai văn quy phạm đưa quy định điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức kinh doanh nhà chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Những quy định góp phần giải vấn đề trước mắt giúp cho nhiều nhà chung cư mua bán mà không cần phải đợi đến cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 3.2.3 Hoàn thành việc đăng ký bất động sản nói chung nhà chung cư nói riêng toàn quốc Xét chất, đăng ký bất động sản việc cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản, phục vụ cho vận hành cách minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản Về nội dung, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản khẳng định trước quan nhà nước tình trạng pháp lý bất động sản mà sở hữu chiếm hữu nhằm tạo bảo đảm mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Về 10 phía bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo an toàn mặt pháp lý thiết lập giao dịch bất động sản thơng qua việc xác định xác chủ thể quyền tình trạng quyền tồn từ trước bất động sản 3.2.3 Nâng cao vai trò, trách nhiệm cá nhân, tổ chưc được giao chưc ́ ́ thực thi pháp luật, cung cấ p dich vụ pháp lý ̣ Công chứng viên, người có trách nhiệm chứng thực người làm chứng, người thứ ba chứng nhận kiện pháp lý đảm bảo tính hợp pháp cho kết hợp đồng, giao dịch Theo quy định pháp luật, văn công chứng có giá trị chứng cứ, tố tụng khơng cần chứng minh Vì vậy, cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng nhận hợp đồng hết phải thận trọng xem xét kỹ trước ký đóng dấu vào hợp đồng Không Công chứng viên, người làm ngành nghề cung cấp dịch vụ pháp lý người cần đề cao đạo đức nghề nghiệp Khơng luật sư tư vấn cho khách hàng "chiêu bài" lợi dụng kẽ hở pháp luật Những hành vi khiến luật pháp bị coi thường, tính rủi ro hệ thống giao dịch tăng cao, gây thiệt hại không nhỏ cho Nhà nước, bất ổn cho xã hội 3.2.4 Phổ biế n pháp luật, nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật xã hội Việc có nhiều giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền thời gian qua nhiều nguyên nhân khác nhau: bên chưa hiểu quy định pháp luật cố ý lợi dụng kẽ hở pháp luật chưa chặt chẽ Chính cần có kênh phổ biến pháp luật đến người dân cách kịp thời để nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật xã hội 3.3 Một số đề xuất giải tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng ủy quyền giao kết 3.3.1 Trường hợp bên ủy quyền chết Có ảnh hưởng lớn đến việc cịn hiệu lực hay khơng hợp đồng ủy quyền, vấn đề bên ủy quyền sống hay chết lại khó kiểm sốt Bởi vậy, để giải trường hợp sử dụng số biện pháp kiểm tra, đánh giá như: - Có văn yêu cầu xác minh thông tin bên ủy quyền quan có thẩm quyền - Văn ủy quyền cần xác định thời hạn ủy quyền hợp lý 3.3.2 Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nên bên tham gia giao dịch thỏa thuận phương thức giải văn ủy quyền, sở để quan có thẩm quyền giải tranh chấp sau Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền cần phải thực văn bản, phải gửi cho bên liên quan để thơng báo, thơng báo phương tiện thông tin đại chúng thời hạn định (chẳng hạn đăng báo ngày), đưa vào hệ thống thông tin quan quản lý như: quan công chứng, quan tài nguyên mơi trường để kiểm sốt giao dịch 3.3.3 Khi bên ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, bên tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền, ký hợp đồng mua bán nhà để hợp thức hóa quyền sở hữu theo quy định pháp luật Song song với hợp đồng ủy quyền, bên ký văn đặt cọc cam kết việc đặt cọc mua bán nhà ở, bên ủy quyền phải ký hợp đồng mua bán nhà có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Văn thỏa thuận sở ràng buộc trách nhiệm cho bên ủy quyền phải ký hợp đồng mua bán nhà có đủ điều kiện pháp luật quy định 3.3.4 Khi bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người - tức mua bán tài sản với nhiều người Về ngun tắc bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người Để tránh rủi ro trường hợp bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở 11 hữu, giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền trước tiên việc kiểm sốt tài sản giao dịch cần thực Văn phịng cơng chứng, phịng cơng chứng hệ thống thơng tin kết nối đơn vị Ngoài ra, chưa có mạng thơng tin nội bộ, nhận hợp đồng ủy quyền tổ chức công chứng, quan tài ngun mơi trường gửi phiếu u cầu cung cấp thơng tin để kiểm tra tình trạng giao dịch Một phương thức khác cần thực việc giao kết hợp đồng ủy quyền cần thông báo tới bên liên quan đến tài sản ủy quyền Khi ký kết hợp đồng ủy quyền với người khác, bên ủy quyền phải thông báo cho bên ủy quyền trước biết việc ủy quyền sau Những giao dịch nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền nói riêng giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền nói chung, phát sinh rủi ro bên lựa chọn giao dịch sai cho Khơng có phương án tồn diện giải tất vấn đề, đề nghị bên cần suy xét, tìm hiểu kỹ thực giao dịch liên quan đến tài sản để chọn lựa giao dịch mà mong muốn cách hợp pháp ́ KÊT LUẬN Chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền chế định tảng pháp luật dân Cùng với phát triển xã hội, quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền ngày hoàn thiện Ngày nay, xã hội đại, quan hệ đại diện theo ủy quyền quan hệ ghi nhận đánh giá cao, yếu tố thiếu giao dịch dân Nhà vấn đề vô quan trọng tất người dân, người có thu nhập cao mà quan trọng người có thu nhập thấp, khơng quan trọng người dân thành thị mà quan trọng người dân nông thôn, không quan trọng mà quan trọng khứ tương lai, vấn đề thời đại Trong trình phát triển kinh tế - xã hội, nhà chung cư xuất để trước tiên giải nhu cầu nhà ở, giải tỏa áp lực nhà cho tốc độ gia tăng dân số, sau mở chương cho văn minh đô thị Hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch nhà chung cư kết hợp điều chỉnh nhiều quy phạm pháp luật Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng Sự gia tăng hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch nhà chung cư thời gian qua đáp ứng nhu cầu giao dịch sôi động thị trường bất động sản, mặt khác, bộc lộ khơng rủi ro, bất cập thực tiễn cần khắc phục Vấn đề ủy quyền nhà chung cư khơng gây q nhiều tranh luận khơng tạo thành sóng tiềm ẩn bất ổn thị trường bất động sản Việt Nam, ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình phát triển chung kinh tế - xã hội Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền, phát triển nhà chung cư, cố gắng tổng hợp, phân tích để thấy mối liên hệ thực tiễn hai vấn đề này, nhằm làm bật đặc điểm pháp lý, nguyên nhân việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư thời gian qua Bên cạnh thuận lợi tính ưu việt hợp đồng ủy quyền mang lại cho bên giao dịch, rủi ro pháp lý việc ủy quyền giao dịch nhà chung cư xuất phát từ thực tiễn luận văn tổng hợp, đánh giá cách tồn diện Từ đó, rút bất cập tồn tại, đề xuất phương hướng, số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Qua việc nghiên cứu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, tổng kết lại vấn đề mà luận văn đạt là: Thứ nhất, nghiên cứu phần lý luận chung hợp đồng ủy quyền, chất, vai trò đặc điểm hợp đồng ủy quyền khẳng định vai trò hợp đồng ủy quyền 12 giao dịch dân có tầm quan trọng, có ý nghĩa việc thúc đẩy giao dịch dân xã hội Thứ hai, nghiên cứu phát triển nhà chung cư nhu cầu nhà Từ kết phân tích, so sánh cho thấy nhà chung cư xu hướng phát triển đô thị không Việt Nam mà tồn giới, nên cần có khung pháp lý hồn thiện loại bỏ ngần ngại người dân tiếp xúc với giao dịch liên quan đến nhà chung cư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư mạnh dạn xúc tiến dự án Thứ ba, với phát triển nhà chung cư thời gian qua tương lai đô thị lớn nước ta, hợp đồng ủy quyền giao dịch với nhà chung cư việc đáp ứng nhu cầu thực tế người tham gia giao dịch, giải pháp tình tiềm ẩn nhiều bất lợi, rủi ro cho bên lạm dụng lợi dụng hình thức để tư lợi Luận văn sâu phân tích nguyên nhân, thuận lợi rủi ro pháp lý gặp phải giao kết hợp đồng ủy quyền nhà chung cư dựa yếu tố phát sinh từ thực tiễn Thứ tư, từ nghiên cứu, phân tích, luận văn đưa số phương hướng, đề xuất góp phần hồn thiện "kẽ hở" pháp luật, với mong muốn pháp luật vào thực tiễn thực minh bạch, điều chỉnh kịp thời công cụ đắc lực công phát triển kinh tế - xã hội chung đất nước References Bộ Xây dựng (2010), Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 31-CP ngày 18/5 tổ chức hoạt động công chứng nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12 công chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Trần Chung (1973), Bộ dân luật, Nhà in Trần Chung Sài Gịn Cơng ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) (2010), Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam 2010, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị số 08/NQ-TW Ban Chấp hành Trung ương Hội nghị lần thứ tư khóa X số chủ trương sách lớn để kinh tế phát triển nhanh bền vững Việt Nam thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48/NQ-TW ngày 24/5 Bộ Chính trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49/NQ-TW ngày 02/6 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hµ Néi 10 Nguyễn Ngọc Đào (1994), Luật La Mã, Trường Đại học Tổng hợp Hà Nội 11 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam, Nxb trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Đặng Thái Hồng (1996), Kiến trúc nhà ở, Nxb Xây dựng, Hà Nội 13 13 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐ-BT ngày 27/02 tổ chức hoạt động công chứng nhà nước, Hà Nội 14 Hội đồng Nhà nước (1989), Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế, Hà Nội 15 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, Hà Nội 16 Trần Hải Hưng (2006), Đổi hợp đồng Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 17 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 18 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nhà Pháp Luật Việt - Pháp (2005), Bộ Nguyên tắc UNIDROIT hợp đồng thương mại quốc tế 2004, Nxb Tư pháp, Hà Nội 20 Quốc hội (1995), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (2002), Bộ luật Lao động, Hà Nội 22 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật doanh nghiệp, Hà Nội 25 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 27 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật dân Việt Nam, (Tập 1, tập II), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 29 Từ điển Luật học (1999), Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 30 Từ điển tiếng Việt (2006), Nxb Lao động, Hà Nội 31 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (1995), Bộ luật Dân Nhật Bản, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 32 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (1995), Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 33 Nguyễn Quốc Vinh (2009), "Rủi ro hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất", Thời báo kinh tế Sài Gịn 34 Xaca Vacaxum Tori Aridumi (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội 14 ... vụ người ủy quyền trả thù lao Thứ tư, hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ Hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ, nên quyền bên ủy quyền tương ứng với nghĩa vụ bên ủy quyền Bên ủy quyền có quyền yêu... lớn, giao dịch nhà chung cư có Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư có biến động theo thị trường 2.2 Đặc điểm pháp lý việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cƣ Nhà chung cư có... tài sản ủy quyền Khi ký kết hợp đồng ủy quyền với người khác, bên ủy quyền phải thông báo cho bên ủy quyền trước biết việc ủy quyền sau Những giao dịch nhà chung cư thơng qua hợp đồng ủy quyền