Tổng quan về nhà chung cư
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu).
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữ hoặc tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1.2 Đặc điểm nhà chung cư
- Về mặt quy hoạch: Đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông, các công trình phụ trợ và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng lân cận.
- Tải trọng lớn và chiều cao lớn:
Có chiều cao khá lớn so với chiều rộng Chiều cao làm tải trọng bản thân công trình trở lên rất nặng Để tận dụng không gian dưới mặt đất, người ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phụ trợ khác Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tải trọng ngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhập nhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khó khăn hơn Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chúng sẽ có đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố.
- Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình phải có sức bền lớn Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng bê tông cốt thép có sức bền và chịu lực cao.
- Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng:
Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật quan trọng nhất Nếu không có sự phát minh, phát triển của thang máy thì việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu và nhìn chung là toàn bộ kiến trúc công trình.
- Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành sử dụng công trình.
- Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì không gian bên trong chung cư có những khác biệt so với nhà thấp tầng.
- Giá thành xây dựng cao nhưng có khả năng sinh lời lớn trong quá trình khai thác vận hành.
- Thời gian sử dụng không dài bằng các công trình thấp tầng và khoảng vài chục năm do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật và tài chính.
- Do các ảnh hưởng từ môi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ, bảo dưỡng cao hơn các công trình thấp tầng và hoạt động này đòi hỏi phải thường xuyên, định kỳ để công trình hoạt động hiệu quả.
- Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có một ban quản trị riêng bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện các hộ sinh sống trong chung cư Ban quản trị này là đại diện để bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
1.3 Phân loại nhà chung cư
1.3.1 Phân loại theo đặc tính riêng của nhà ở chung cư cao tầng:
- Phân theo ý nghĩa sử dụng:
+ Nhà căn hộ: Sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được chia thành các không gian dành cho phòng ngủ, phòng khách, bếp và phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với các căn hộ có diện tích lớn còn có thêm các phòng sinh hoạt, tiền phòng, tăng thêm diện tích và số lượng các phòng ngủ, phòng khách.
+ Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho các khu trường học, đối tượng là sinh viên, học sinh thuê theo thời gian có thể ít nhất từ 1-2 người hoặc nhiều hơn từ 4-6 người một căn hộ, mỗi căn hộ có 2 không gian chủ yếu là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín.
+ Nhà ở kiểu khách sạn: Có mô hình giống kiểu ký túc xá nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn, được sử dụng trong các làng vận động viên, cho chuyên gia thuê…
- Phân theo kiểu kinh doanh:
+ Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hoặc bán trả góp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh.
Những vấn đề chung về quản lý
Thuật ngữ quản lý ngày nay đã trở nên phổ biến nhưng chưa có một định nghĩa thống nhất Có người cho rằng quản lý là hoạt động nhằm bảo đảm sự hoàn thành công việc thông qua sự nỗ lực của người khác.
Cũng có người cho quản lý là một hoạt động thiết yếu nhằm bảo đảm phối hợp những nỗ lực cá nhân nhằm đạt được mục tiêu của nhóm Có người lại quan niệm một cách đơn giản hơn coi quản lý là sự có trách nhiệm về một vấn đề gì đó.
Từ những quan điểm trên thì định nghĩa về quản lý được hiểu như sau: quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đã đề ra.
- Phải có ít nhất một chủ thể quản lý là tác nhân tạo ra các tác động và ít nhất là một đối tượng bị quản lý chịu tác động của chủ thể quản lý tạo ra. Tác động có thể chỉ là một lần mà cũng có thể là liên tục nhiều lần
- Phải có một mục tiêu và một quỹ đạo đặt ra cho cả đối tượng bị quản lý và chủ thể quản lý, mục tiêu này căn cứ để chủ thể quản lý tạo ra các tác động
- Chủ thể quản lý phải thực hành việc tác động
- Chủ thể quản lý có thể là nhiều người hoặc một người còn đối tượng bị quản lý có thể là con người hoặc giới vô sinh hoặc sinh vật
Tóm lại cần có một số điểm lưu ý trong định nghĩa trên là:
- Quản lý bao giờ cũng là một tác động hướng đích, có mục tiêu xác định
- Quản lý thể hiện mối quan hệ giữa hai bộ phận đó là chủ thể quản lý và đối tượng quản lý, đây là quan hệ ra lệnh - phục tùng, không đồng cấp và có tính bắt buộc.
- Quản lý là sự tác động mang tính chủ quan nhưng phải phù hợp với quy luật khách quan
2.2 Chức năng cơ bản của quản lý
Chức năng quản lý xác định vị trí, mối quan hệ giữa các bộ phận, các khâu, các cấp trong hệ thống quản lý mỗi hệ thống quản lý đều có nhiều bộ phận, nhiều khâu, nhiều cấp khác nhau, gắn với những chức năng nhất định nào đó, nếu không có chức năng quản lý thì bộ phận đó không có lý do tồn tại.
Từ những chức năng quản lý mà chủ thể xác định các nhiệm vụ cụ thể, thiết kế bộ máy và bố trí con người phù hợp Căn cứ chức năng, nhiệm vụ mà chủ thể quản lý có thể theo dõi, kiểm tra, đánh giá, điều chỉnh sự hoạt động của mỗi bộ phận và toàn bộ hệ thống quản lý Ở đây có thể nêu bảy chức năng cơ bản sau:
Một trong những phẩm chất quan trọng mà một nhà quản lý cần phải có tầm nhìn xa trông rộng, phải dự đoán trước được toàn bộ quá trình và các hiện tượng trong tương lai có thể xảy ra với hệ thống mình quản lý Nó bao gồm phải dự đoán được các yếu tố thuận lợi, khó khăn, các yếu tố tác động của môi trường bên ngoài tới hệ thống và các yếu tố tác động của chính môi trường bên trong hệ thống.
Dự đoán là một bước rất quan trọng, là tiền đề để nhận thức được cơ hội làm cơ sở cho việc phân tích lựa chọn phương án hành động của hệ thống Từ đó xác định các điều kiện cho việc xây dựng chiến lược, lập kế hoạch, xây dựng hệ thống tổ chức quản lý của hệ thống.
Trong quá trình quản lý dự đoán là một chức năng không thể thiếu được và có vai trò quan trọng do đó mọi dự đoán phải dựa trên những cơ sở khoa học, được phân tích tỷ mỷ, kỹ lưỡng vì nếu dự đoán sai thiếu cơ sở khoa học sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
Tuy nhiên dự đoán chỉ mạng tính chất định hướng quá trình diễn biến thực tế của hệ thống cần phải tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp.
Kế hoạch hoá là một trong những chức năng cơ bản của quản lý Kế hoạch hoá là nhằm xác định, mục tiêu, chương trình hành động và bước đi cụ thể trong một thời gian nhất định của một hệ thống quản lý Mục đích của kế hoạch hoá là tạo ra khả năng đạt dược mục tiêu một cách có hiệu quả và cho phép người quản lý có thể kiểm soát được quá trình tiến hành nhiệm vụ bằng cách hướng mọi hoạt động của hệ thống vào mục tiêu đặt ra.
Mục tiêu là cái đích mà mọi hoạt động của hệ thống đều hướng tới do đó việc xác định mục tiêu là khâu đầu tiên của kế hoạch hoá Các nhà quản lý có thể xác định một cách tốt nhất số lượng các mục tiêu xuất phát từ bản chất công việc của hệ thống.
Kế hoạch hoá bao gồm toàn bộ quá trình từ xác định mục tiêu, các phương pháp, phương tiện để đạt mục tiêu đến tổ chức thực hiện, kiểm tra, đánh giá quá trình thực hiện mục tiêu.
Nội dung quản lý nhà nước về chất lượng khai thác sử dụng nhà ở
3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý chung cư cao tầng
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Nghị định 126/2004/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà
- Nghị định 61-CP của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở
- Quyết định 10/2003/QĐ - BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
- Chỉ thị số 06/2002/CT – BXD ngày 05/11/2002 về việc tăng cường quản lý chất lượng các công trình nhà chung cư cao tầng
- Thông tư của Bộ Xây dựng số 08/2006/TT – BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng
- Quyết định Quản lý chất lượng công trình xây dựng của Bộ Xây
Dựng (ban hành kèm theo quyết định số 18/2003/QĐ – BXD ngày 27/06/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng)
- Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 07/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội.
- Quy chế quản lý chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 175/QĐ-HUDS ngày 27 tháng 6 năm 2007 của Giám đốc Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị)
3.2 Những yêu cầu về chất lượng chung cư cao tầng:
3.2.1 Khái niệm chất lượng chung cư cao tầng
Chất lượng sử dụng là những yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thật của công trình phù hợp với quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng.
3.2.2 Y êu cầu về chất lượng chung cư cao tầng Để tăng cường quản lý chất lượng nhà chung cư cao tầng, Bộ trưởng xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 06/2002/CT – BXD ngày 05/11/2002 , trong đó yêu cầu chủ đầu tư các dự án nhà ở cao tầng phải xây dựng kế hoạch quản lý, giám sát chất lượng chặt chẽ ngay từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, khai thác sử dụng công trình, trong đó nội hàm của chất lượng là bền vững, an toàn, tiện nghi và thân thiện với môi trường được thể hiện ở các yêu cầu:
- Về quy hoạch: Chủ đầu tư yêu cầu các đơn vị tư vấn thiết kế tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng về không gian đảm bảo hệ số sử dụng đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng của các khu đô thị trong giai đoạn 5 năm và 10-20 năm.
- Về kiến trúc: Lựa chọn các giải pháp kiến trúc ngoài nhà phù hợp với quy định của thiết kế đô thị và quy hoạch không gian, trong đó có lựa chọn các loại vật liệu bao che (cửa, vật liệu hoàn thiện ngoài nhà ) đảm bảo các yêu cầu về an toàn, công năng, kinh tế, thẩm mỹ và bền lâu về tuổi thọ, phù hợp với điều kiện khí hậu tại Việt Nam Các thiết kế đối với cửa, lô gia phải đảm bảo an toàn trong sử dụng Trong các căn hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết tốt nhu cầu về thông thoáng và ánh sáng tự nhiên.
- Về kết cấu: đặc biệt coi trọng công tác khảo sát địa chất để lựa chọn giải pháp thiết kế đảm bảo các yêu cầu tuổi thọ sử dụng, ổn định, an toàn, hiệu quả Tính toán thiết kế kết cấu phải đặc biệt quan tâm đến tác động của các loại tải trọng ngang (gió, bão, động đất ), có tính đến khả năng chịu tải của công trình khi có sự gia tăng thêm tải trọng (nhiệt, cháy nổ, cải tạo nâng cấp căn hộ ), coi trọng các giải pháp cấu tạo đáp ứng có hiệu quả yêu cầu kháng chấn Việc lựa chọn các vật liệu sử dụng trong kết cấu như sàn, tường cần chú ý yêu cầu ngăn cháy và cách âm Công tác thiết kế kết cấu nhất thiết phải do các đơn vị tư vấn có năng lực chuyên môn cao, trong đó người chủ trì kết cấu phải là người kỹ sư có nhiều kinh nghiệm đảm trách.
Phải hết sức thận trọng khi sử dụng kết cấu lắp ghép; phải có phương án so sánh trước khi lựa chọn sao cho đảm bảo khả năng chịu các tải trọng đặc biệt, tuổi thọ các mối nối và hiệu quả kinh tế của phương án chọn.
- Về thiết bị cơ và điện: Hệ thống cơ điện trong công trình cao tầng là thành phần quan trọng đòi hỏi đảm bảo độ tin cậy và an toàn cao Phải có chỉ dẫn sử dụng và được kiểm tra thường xuyên Hệ thống vận chuyển theo phương thẳng đứng phải đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng, có chế độ bảo trì định kỳ; có chú ý đến việc phục vụ các đối tượng như người tàn tật, người già và cần tính đến nhu cầu sử dụng trong các trường hợp sử dụng đặc biệt (cấp cứu, vận chuyển băng ca ) Hệ thống điện được thiết kế sử dụng các loại vật liệu đảm bảo tốt yêu cầu vận hành an toàn, có tính đến khả năng gia tăng phụ tải do nhu cầu sử dụng.
- Về phòng chống cháy nổ, chống sét: Các công trình chung cư cao tầng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phòng chống cháy nổ Ngoài các biện pháp chống cháy sử dụng bình bọt, hệ thống báo cháy; nhất thiết phải có thang thoát hiểm đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật Cần có nội quy sử dụng khi đun nấu trong đó có lưu ý đến biện pháp vận chuyển, bảo quản và sử dụng gaz an toàn Phải có thiết kế chống sét và được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận.
- Về môi trường: Ngoài việc đảm bảo tiện nghi về vi khí hậu trong từng căn hộ, từng chung cư cao tầng phải đảm bảo nhu cầu an toàn môi trường cho toàn khu vực Các chung cư cao tầng cần có hệ thống xử lý nước thải, thu gom và vận chuyển chất thải rắn Chủ đầu tư cần chú trọng đến môi trường cảnh quan xung quanh công trình (vườn hoa, cây xanh ).
3.3 Nội dung quản lý nhà ở chung cư:
3.3.1 Về sở hữu nhà ở chung cư
Theo quy định của Luật nhà ở ban hành năm 2005 thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có các hộ kí hợp đồng thuê với các cơ quan quản lý nhà.
- Nhà ở chung cư thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ kí hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó.
- Nhà ở chung cư thuộc sở hữu tư nhân gồm: Nhà ở chung của một chủ sở hữu; nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu.
- Nhà ở chung cư có nhiều hình thức sở hữu, là nhà có hai hoặc ba hình thức sở hữu nói trên.
Như vậy pháp luật Việt Nam đã thừa nhận nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với nhà chung cư Trong đó hầu hết các trường hợp kể trên thì nhà chung cư đều là tài sản thuộc sở hữu chung Do vậy, về việc chiếm hữu sử dụng, định đoạt tài sản này đều phải tuân theo các nguyên tắc đối với các tài sản thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật.
3.3.2 Đăng ký nhà ở chung cư
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đang ký quyền sở hữu, quy chế sử dụng và quản lý nhà ở chung cư tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu Cụ thể là nhà chung cư phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn nơi có nhà đó Người đăng ký nhà ở chung cư có trách nhiệm được quy định như sau:
- Nhà ở thuộc sở hữu của một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký; nếu nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký; nếu nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở đó đăng ký.
- Nhà ở chung cư thuộc sở hữu của nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký.
Tổng quan về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm
1.1 Những nét chính về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm
Theo quyết định giao đất số 304/TTg ngày 8/6/1994 của Thủ tướng Chính phủ, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được khởi công xây dựng ngày 15/6/1997 có quy mô 184,09 ha, cách trung tâm thành phố khoảng 7 km, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng và hồ nước được quy hoạch rộng 74 ha Xung quanh khu vực có các tuyến đường giao thông quan trọng bao gồm Quốc lộ 1A ở phía Đông, đường vành đai III cắt ngang qua dự án từ phía Tây sang phía Đông, nối cầu Thăng Long xuống phía Nam thành phố sang quốc lộ 5.
Việc thực hiện dự án được chia làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Khu nhà ở Bắc Linh Đàm (24 ha)
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 3287/QĐ – UB ngày 27/8/1997.
Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm
STT Loại đất Chỉ tiêu đạt được
Tổng DT đất trong phạm vi nghiên cứu
Trong đó: Đất đường thành phố, khu vực Đất công công thành phố
3 Đất cây xanh, mặt nước 0,7000 ha
Các chỉ tiêu thuộc đơn vị ở
Tầng cao bình quân nhà ở
Hệ số sử dụng đất
Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật
Khối lượng xây dựng hạ tầng kỹ thuật Đường giao thông Ống thoát nước mưa Ống thoát nước bẩn Ống cấp nước
Dọc hai bên trục đường vành đai III và đường có mặt cắt ngang 30 m (từ đường 1A vào khu nhà ở Bắc Linh Đàm) bố trí các công trình cao tầng, gồm những công trình điểm, tạo điểm nhấn cho khu vực với chiều cao tới 12 tầng, các công trình còn lại có chiều cao từ 5 – 7 tầng.
Tại trung tâm khu vực được bố trí các công trình thấp tầng với chức năng sử dụng mang tính chất công cộng như nhà tre mẫu giáo, công viên, UBND phường, công an phường, cây xanh tập trung…
Không gian cây xanh đơn vị ở kết hợp với dải không gian cây xanh xung quanh hồ Linh Đàm tạo thành một hệ thống không gian xanh lớn ở phía Nam thành phố.
- Giai đoạn 2: Phần còn lại của dự án tại khu bán đảo Linh Đàm
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 04/2000 QĐ – UB ngày 19/1/2000.
Tổ chức không gian quy hoạch: Theo quy định sử dụng đất cũng như các chỉ tiêu khống chế, phần bán đảo và mặt nước của khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm với quy mô nghiên cứu 160,09 ha được phân thành các khu vực chính như sau:
+ Khu vực I: Là khu vực bán đảo trung tâm được phân chia thành hai phần chính ngăn cách bởi tuyến đường vành đai III, bao gồm khu vực làng xóm và khu vực phía Nam đường vành đai III.
+ Khu vực II: Nằm phía Tây hồ Linh Đàm, là cụm công trình khách sạn cao tới 20 – 25 tầng, đón tiếp không gian trục cây xanh từ trung tâm đảo sang Kế đó là các công trình thể thao phục vụ cho cụm khách sạn và toàn khu dự án.
+ Khu vực III: Nằm xung quanh hồ, là nơi bố trí hệ thống cây xanh và các công trình phục vụ vui chơi giải trí.
Bảng 2: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án khu nhà ở bán đảo Linh Đàm:
DT đất Tỷ lệ Hệ số
Tầng cao bình quân m2 % lần tầng
Hồ điều hoà 752.794 40,89 Đường thành phố 111.337 6,05 Đường có mặt cắt ngang 11,5-30m 216.800 11,78
Bãi đỗ xe công cộng 10.477 0,577
Nhà ở cao cấp, văn phòng 78.066 4,24 3,55 14,61
Trụ sở UBND, bưu điện, CA, CLB 2.184 0,12 2,79 9,00
Trung tâm dạy nghề 125.929 6,89 1,06 2,39 Đất ở
Cây xanh, công trình vui chơi
1.2 Đặc điểm về Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm
Một là, dự án Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được thực hiện nhằm các mục tiêu: Cụ thể hoá quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển đô thị: “Lấy phát triển để cải tạo, phát triển các khu đô thị mới theo các dự án đầu tư đồng bộ, hiện đại, xoá tình trạng bao cấp về nhà ở, chuyển sang kinh doanh theo định hướng XHCN”.
Hai là, Khu Linh Đàm đã biết triệt để khai thác và phát huy các ưu thế về vị trí, cảnh quan, khí hậu đất đai, văn hóa truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành một khu nhà ở và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch,nghỉ ngơi, dịch vụ thương mại nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô.
Ba là, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã trở thành một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại với đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật như đờng giao thông các loại (67.744 m2), bãi đỗ xe công cộng (4.000 m2), cống thoát nước mưa (10.274 m2), cống thoát nước thải sinh hoạt (6.741 m), hệ thống cấp điện bao gồm các trạm điện và các tuyến cấp điện được chôn ngầm, hệ thốngcấp nước bao gồm trạm xử lý nước và các tuyến ống cấp; các hạng mục công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, mẫu giáo, trụ sở UBND và công an phường (5.173 m2); các công trình dịch vụ công cộng như bưu điện, siêu thị, khách sạn, nhà văn hoá, chợ xanh (13.650m2); các khu công viên cây xanh, vui chơi giải trí.
Bốn là, việc quản lý vận hành các công trình trong khu như các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bể bơi, cây xanh, công viên… các hoạt động chung ở khu nhà cao tầng (thu gom rác thải, kinh doanh kiốt…) do Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thực hiện Công ty thành lập các xí nghiệp tiến hành quản lý các công trình dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội… khi dự án vẫn còn đang trong thời gian tiến hành xây dựng. Lợi nhuận thu được của các dịch vụ kinh doanh này sẽ được sử dụng vào mục đích duy trì các loại hình dịch vự không thu phí (thang máy trong nhà cao tầng, xử lý rác thải…) Ngoài ra, Công ty cũng tiến hành quản lý chung và thu các loại phí của người dân sử dụng như phí về điện, nước theo định kỳ.
Giới thiệu về Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS)
ở và khu đô thị (HUDS)
2.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của HUDS
Tiền thân của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị - đơn vị thành viên trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng là Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí được thành lập theo quyết định số 1125/QĐ – BXD ngày 5/11/1998 và chính thức đi vào hoạt động kinh doanh từ tháng 1 năm 1999 với cơ cấu tổ chức là 03 phòng ban chức năng, 04 đội,
02 tổ trực thuộc Xí nghiệp với tổng số CBCNV khoảng trên 70 người.
Cho đến năm 2000, năm đánh dấu bước trưởng thành của đơn vị cả về lượng và chất, cùng với sự phát triển từ Công ty thành Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là sự kiện Bộ Xây dựng ra quyết định số 823/QĐ –
BXD ngày 19/6/2000 về việc thành lập Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí trên cơ sở sắp xếp lại Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí.
Cùng với việc triển khai thực hiện nhiều Dự án khu đô thị mới và nhà ở trong khắp cả nước của Tổng công ty là sự kiện 14/6/2001, Tổng công ty có Quyết định thành lập Xí nghiệp Quản lý nhà ở cao tầng trực thuộc Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí (nay là Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị), đánh dấu sự phát triển của Công ty theo chiều hướng mới trọng điểm của Công ty là quản lý nhà ở cao tầng nhưng không coi nhẹ các loại hình dịch vụ khác, cùng với sự phát triển về quy mô, cơ cấu nhân sự của Công ty cũng tăng lên với tổng số CBCNV trong toàn Công ty là 206 người
Với chiến lược phát triển khu đô thị mới và nhà của Tổng công ty đến năm 2010, ngày 16/10/2001 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quyết định số 1678/
QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí - Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động kinh doanh thành Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động công ích và đổi tên thành Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị Từ sự chuyển đổi quan trọng này đội ngũ CBCNV cũng dần trưởng thành để theo kịp với sự phát triển chung của Tổng công ty từ năm 1999 số lao động làm việc tại đơn vị chỉ khoảng trên 70 người thì đến cuối năm 2002 số lao động làm việc của Công ty đã tăng lên đến 342 người và cuối kỳ năm
2003 là 418 người, cơ cấu tổ chức của Công ty đã được khái quát như sau:
+ Phó giám đốc Công ty
+ 04 phòng chức năng trực thuộc Công ty
+ 01 Xí nghiệp với 3 phòng chức năng: 04 đội trực thuộc Xí nghiệp + 07 đội và 02 tổ trực thuộc Công ty
Ngày 08/12/2005, Bộ Xây dựng ra quyết định số 2258/QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thành Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Sau khi chuyển đổi, Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị có tên gọi như sau:
- Tên gọi đầy đủ: Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị;
- Tên thường gọi: Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị;
- Tên giao dịch quốc tế: HOUSING AND URBAN SERVICES COMPANY;
- Tên viết tắt tiếng Anh: HUDS.
Trụ sở chính của Công ty đặt tại Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm – phường Đại Kim – quận Hoàng Mai – TP Hà Nội Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị là doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, thực hiện chế độ hạch toán kinh tế độc lập; có tư cách pháp nhân; có các quyền và nghĩa vụ theo luật định; có con dấu, vốn, tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của nhà nước Công ty được tổ chức và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và các văn bản qui phạm pháp luật khác có liên quan, theo Điều lệ tổ chức và hoạt động riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị phê duyệt Tổng số lao động trong doanh sách quản lý của Công ty tăng lên đến 793 người Mô hình tổ chức quản lý, tổ chức sản xuất – kinh doanh của Công ty gồm:
+ Giám đốc và các Phó giám đốc Công ty
+ Kế toán trưởng Công ty
+ Các phòng, ban chuyên môn nghiệp vụ
+ Các đơn vị sản xuất – kinh doanh trực thuộc
Cho đến thời điểm hiện tại, tổng số cán bộ công nhân viên Công ty là
964 người, bao gồm 124 cán bộ quản lý, kỹ sư kỹ thuật và cử nhân nghiệp vụ; 148 cán sự, kỹ thuật viên; 459 công nhân kỹ thuật; 233 công nhân khác
2.2 Chức năng và nhiệm vụ của HUDS
Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị đảm nhận các dịch vụ sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân ở các khu đô thị mưói do Tổng công ty làm chủ đầu tư như: Vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diệnt ích công cộng, thu gom rác thải, trông giữ xe máy, bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ sinh hoạt công đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi…
Ngoài ra những dịch vụ về bảo trì thường xuyên để đảm bảo sinh hoạt ổn định cho công trình như bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị thang máy, máy bơm nước, hệ thống cứu hoả, hệ thống truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuôn viên, sơn vôi ve mặt ngoài công trình, sủa chữa các hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng chung cư cao tầng.
2.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng của mỗi bộ phận
Bảng 3: SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY HUDS
- Cán bộ lãnh đạo chính bao gồm:
+ 03 Phó Giám đốc Công ty;
+ 01 Kế toán trưởng Công ty.
Bảng 4: Cán bộ văn phòng tại trụ sở chính:
Phòng Kinh tế kế hoạch
Phòng Dịch vụ đô thị
Phòng Đầu tư Đội Xây dựng số
1, 2, 3, 4, 5 Đội Xây dựng & sửa chữa công trình Đội Cây xanh môi trường
Nội dung Đơn vị Số lượng
Phòng Tài chính kế toán Người 11
Phòng Quản lý kĩ thuật Người 7
Phòng Kinh tế kế hoạch Người 4
Phòng Dịch vụ đô thị Người 12
Phòng Tổ chức hành chính Người 14
Phòng Đầu tư Người 4 a) Cơ cấu và chức năng của Phòng tổ chức hành chính công ty
Phòng tổ chức hành chính công ty có cơ cấu 01 trưởng phòng, từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng.
+ Phòng có chức năng tham mưu giúp Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty trong việc sắp xếp bộ máy, cải tiến tổ chức, quản lý lao động, thực hiện các chế độ chính sách Nhà nước, quy định của chủ sử hữu Công ty và công ty đối với người lao động.
+ Thực hiện các công việc về hành chính, quản trị văn phòng, văn thư bảo mật, trang trí khánh tiết Tổ chức và quản lý bảo đảm trang thiết bị văn phòng, xe ô tô phục vụ điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Thường xuyên đảm bảo an toàn trật tự, vệ sinh tại trụ sở cơ quan, tiếp khách trong phạm vi Công ty. b) Cơ cấu và chức năng của Phòng tài chính - kế toán công ty
Phòng tài chính kế toán công ty gồm 01 kế toán trưởng, từ 1-2 phó phòng và một số kế toán viên làm các công tác nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của kế toán trưởng.
Phòng có chức năng tham mưu giúp Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty về các công tác tài chính kế toán, công tác quản lý vốn và tài sản Đảm bảo phản ánh kịp thời, chính xác, trung thực các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong toàn sông ty Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty, cơ quan tài chính cấp trên và pháp luật về thực hiện các nghiệp vụ tài chính kế toán của công ty. c) Cơ cấu và chức năng của Phòng kinh tế - kế hoạch công ty
Phòng có cơ cấu 01 Trưởng phòng, từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng.
Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm
Nhà chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Xí nghiệp 1 thuộc HUDS quản lý, bao gồm 32 khối nhà chung cư tại các khu vực dự án khác nhau là dự án đô thị Bắc Linh Đàm; dự án đô thị Bắc Linh Đàm mở rộng (X1,X2); dự án đô thị Bán đảo Linh Đàm với tổng số hộ chung cư tính đến thời điểm hiện tại là 3.142 hộ chung cư có diện tích sàn là 328.851 m2 Để đảm bảo cho các dự án nhà chung cư tại khu vực hoạt động bình thường và phát huy hiệu quả thì Xí nghiệp còn thực hiện quản lý và vận hành chung cư bao gồm: Quản lý mạng cung cấp điện, nước sinh hoạt cho các hộ dân tại chung cư, vận hành và bảo dưỡng thang máy, thu gom rác thải sinh hoạt, thu dọn vệ sinh, chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ giữ gìn an ninh trật tự tại chung cư, sửa chữa duy tu phần xây dựng, sửa chữa thấm dột, quét vôi bên ngoài chung cư…để phục vụ dân cư sinh sống
3.1 Quản lý hạ tầng kỹ thuật tại chung cư
Bảng 5: Số lượng toà nhà và căn hộ chung cư do công ty quản lý
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Qua bảng số liệu thống kê trên ta thấy năm 2006 có sự tăng lên đáng kể số lượng toà nhà và số lượng căn hộ mà Xí nghiệp 1 quản lý so với năm
2005 Còn số liệu năm 2007 và năm 2006 không có sự thay đổi Nguyên nhân của hiện tượng này là do năm 2005 thì chỉ có Dự án Bắc Linh Đàm và Bán đảo Linh Đàm là hoạt động còn sang năm 2006 có thêm dự án Bắc Linh Đàm mở rộng với các dự án X1 và X2 đi vào hoạt động Đến năm 2007 do chưa có dự án mới nào được triển khai và đi vào hoạt động nên số lượng toà nhà và số lượng căn hộ không thay đổi Đồng thời với việc gia tăng về số lượng các toà nhà và số lượng các căn hộ thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Xí nghiệp quản lý cũng tăng theo.
Bảng 6: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Xí nghiệp quản lý
Số lượng máy bơm nước SH 46 68 68
Số lượng máy bơm cứu hoả 43 65 65
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Bảng 7: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tính trên 1 chung cư
Số lượng thang máy/1CC 2,047 2,031 2,031
Số lượng máy bơm nước/1CC 2,190 2,125 2,125
Số lượng máy bơm cứu hoả/1CC 2,047 2,031 2,031
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Như vậy một chung cư được đầu tư và đưa vào sử dụng đều tối thiểu có số lượng thang máy, số lượng máy bơm nước, số lượng máy bơm cứu hoả trung bình là 2Cái/1 Chung cư Tuy nhiên từ bảng số liệu ta thấy các tiêu chuẩn này tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đều vượt chỉ tiêu. Điều này cho thấy sự nỗ lực và cam kết đảm bảo chất lượng của Tổng công ty và Công ty HUDS trong việc nâng cao uy tín với người sử dụng
3.2 Công tác duy trì cây cỏ
Bảng 8: Số lượng cây xanh Xí nghiệp 1 quản lý tại Linh Đàm:
C©y trang trÝ Cây Cây cảnh Trục đường Công viên GPC Công viên trồng viền tr mảng c©y c©y m2 c©y m2 m2
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Một đô thị đẹp, hiện đại không phải có nhiều nhà chung cư cao tầng mà phải có quy hoạch không gian hợp lý giữa các khu ở, siêu thị, khu văn hoá thể thao, đặc biệt phải có tỷ lệ đất lưu không, thảm thực vật hợp lý Để tránh ô nhiễm môi trường thì phải đảm bảo tỷ lệ diện tích cây xanh trên một người dân Công ty HUDS đã nhận thấy rõ điều này và những năm qua dưới sự chỉ đạo của Công ty thì Xí nghiệp 1 là đơn vị trực tiếp quản lý khu đô thị Linh Đàm đã không ngừng thực hiện công tác phủ xanh tại khu vực với tốc độ đảm bảo 6m2 cây xanh/người So sánh với chỉ tiêu trung bình của thành phố Hà Nội là 4m2/người thì tỷ lệ này là hợp lý Vì vậy, việc tạo ra một khu đô thị mới với hệ thống cây xanh như trên sẽ có tác dụng bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái; ngoài ra còn tạo kiến trúc đô thị và nhà ở nhằm cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường, tăng cường sức khoẻ người dân, có tác dụng làm làm sạch không khí, giảm tiếng ồn… Đồng thời những năm qua, Xí nghiệp đã chăm sóc và duy trì cây xanh bóng mát, cây trang trí, bãi cỏ công viên, giải phân cách, trồng thêm các cây xanh tại các diện tích trống để cung cấp cho đô thị và các dự án đô thị khác của Tổng công ty Điều này làm nên một khu đô thị Linh Đàm có không gian xanh và thoáng mát Không chỉ đây là cảm nhận chung của người dân sinh sống tại khu đô thị mà với số lượng cây xanh và không gian đẹp như vậy còn tạo cho người dân các nơi khác đến đều có cảm nhận tốt đẹp về khu đô thị Ngoài ra họ còn thường xuyên đến khu đô thị và coi nơi đây như là một địa điểm phù hợp để vui chơi và giải trí, thư giãn khi cần thiết.
Những kết quả đã đạt được như ở trên trong vấn đề về môi trường và bảo vệ môi trường khu Linh Đàm đã tạo ra được một khu đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị,tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động, đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân, cải thiện môi trường, cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực.
3.3 Công tác vệ sinh môi trường
Bảng 9: Công tác vệ sinh môi trường tại khu Linh Đàm năm 2007 Đơn vị: m2
Lòng đường Hè Tổng cộng
DT quét DT quét DT quét Tua vỉa Giải phân cách
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Bên cạnh công tác trồng cây xanh, công nhân môi trường của Công ty đã hoàn thành nhiệm vụ vệ sinh môi trường trên các lòng đường, vỉa hè, đường dạo công viên, tua vỉa, duy trì dải phân cách, thực hiện thu gom rác thải, đảm bảo các trục đường giao thông luôn sạch đẹp
Qua bảng số liệu thống kê chúng ta nhận thấy diện tích quét của lòng đường, hè, tua vỉa, giải phân cách năm 2006 và 2007 đều tăng lên so với năm 2005 Hiện tượng này là do từ năm 2006 dự án Bắc Linh Đàm mở rộng với khối chung cư X1 và X2 Mặc dù diện tích các khu vực cần vệ sinh được tăng lên nhưng Công ty vẫn đảm bảo được số lượng công nhân và các hoạt động vệ sinh thường xuyên, giúp đảm bảo cảnh quan môi trường luôn trong trạng thái sạch sẽ, thoáng mát.
Hiện nay, việc giữ gìn bảo vệ môi trường đang là mối quan tâm của cộng đồng, do đó việc đảm bảo môi trường cảnh quan đô thị xanh – xanh - đẹp không chỉ thể hiện vẻ đẹp của đô thị mà còn là vẻ đẹp của thủ đô, của đất nước.
3.4 Công tác duy trì vệ sinh công cộng
Bảng 10: Duy trì vệ sinh công cộng tại Khu Linh Đàm
(tấn)/tháng DT nhà xe DT hành lang CC
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Bảng 11: Công tác vệ sinh công cộng trên hộ dân
(tấn)/tháng/h ộ DT nhà xe(m2/h ộ) DT hành lang CC(m2/h ộ)
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Qua bảng thống kê ta thấy khối lượng rác thải sinh hoạt của các hộ dân vào khoảng 0,25 tấn/hộ Lượng rác thải này đã tăng lên rất nhiều so với các năm trước như năm 2001 là 0,05 tấn/tháng/hộ; năm 2002 là 0.07 tấn/tháng/hộ; năm 2003 là 0.1 tấn/tháng/hộ; năm 2004 là 0,16 tấn/tháng/hộ và lượng rác thải ngày càng tăng lên theo thời gian do các dự án chung cư mới được đưa vào sử dụng và số hộ chuyển đến ngày một nhiều Chủ yếu lượng rác thải này bao gồm: Rác thải hữu cơ, thực phẩm, lá cây, ni lông, chất dẻo, các đồ dùng văn phòng và các chất vô cơ khác Trong các thành phần này rác ni lông chiếm tỷ lệ không nhỏ và ngày càng gia tăng Bình quân mỗi ngày một hộ thải ra trung bình 7-8 túi, như vậy mỗi ngày có khoảng 21994 – 25136 túi được thải ra môi trường Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái vì túi ni lông tiện cho việc đóng gói, bảo quản, tránh ẩm, bụi nhưng lại rất có hại cho môi trường vì chúng khó phân huỷ, gây tắc mạch nước ngầm… Ngoài ra còn có nguồn rác thải từ lá cây, rác hữu cơ và các nguồn rác thải vô cơ: kim loại, đấ đá, giấy vụn cũng gia tăng Do khu vực đang còn nhiều công trình xây dựng và nằm trên trục đường vành đai III có nhiều xe tải và các loại xe khác chạy gây ô nhiễm Để hạn chế lượng chất thải cần nâng mức phí vệ sinh cho phù hợp, đồng thời phân loại rác thải ngay tại nguồn để xử lý hiệu quả, đảm bảo vệ sinh môi trường.
Các chỉ tiêu diện tích nhà để xe và diện tích hành lang công cộng đều cao thể hiện sự tuân thủ quy hoạch và tạo điều kiện cho các hộ dân sinh hoạt được thuận tiện dễ dàng và có được không gian chung vui chơi và thư giãn.
Ngoài ra việc thu gom rác thải là nhiệm vụ hàng ngày không thể thiếu và ở khu Linh Đàm công việc này do HUDS trực tiếp thực hiện không để xảy ra tình trạng tồn đọng rác và bình quân một ngày vận chuyển gần 20 tấn rác thông qua việc thuê các lao động thu gom rác thải hàng ngày (mỗi nhà chung cư có từ 5 – 7 công nhân quét dọn) Trong mỗi khu nhà đều được bố trí 4 nhà rác ở 4 góc. Để đảm bảo thu gom được đủ lượng rác thải trong một ngày, khu Linh Đàm đã tiến hành nâng cấp và tăng cường thêm hệ thống đường ống thu gom rác trong các khu nhà chung cư và tăng cường thêm hệ thống thu gom rác ngoài chung cư giúp môi trường ngày càng xanh - sạch - đẹp hơn Mặc dù có sự đầu tư như vậy song tỷ lệ thu gom rác thải sinh hoạt trong khu Linh Đàm cũng mới chỉ đạt được 90%.
3.5 Công tác an ninh trật tự đô thị
Bảng 12: Lực lượng an ninh tại chung cư
Nhân viên Chung cư (người) Bảo vệ vòng trong
Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị
Với số lượng chung cư hiện tại vào thời điểm năm 2007 bao gồm 32 chung cư cao tầng thì bình quân mỗi chung cư có 6 bảo vệ Các bảo vệ chia làm 3 ca sáng, chiều, tối Mỗi ca 8h và gồm 2 nhân viên bảo vệ và thay nhau túc trực tại cửa ra vào chung cư Các bảo vệ có nhiệm vụ ghi số xe vào gửi chung cư và hỏi địa chỉ người đến chung cư để quản lý dễ dàng Đồng thời các bảo vệ còn có nhiệm vụ theo dõi các hoạt động bên trong chung cư để có những biện pháp kịp thời khi xảy ra sự cố Ngoài bảo vệ tại các chung cư thì tại khu đô thị còn có mỗi bộ phận bảo vệ làm nhiệm vụ tuần tra canh phòng và số lượng bảo vệ này năm 2007 là 7 người Lực lượng này đảm bảo an ninh trật tự tại các cung đường trong khu đô thị và theo dõi các hoạt động trên địa bàn để có giải pháp ứng phó khi cần thiết.
3.6 Công tác phục vụ chung cư
Hiện nay Công ty đang quản lý và vận hành 32 khối nhà chung cư cao tầng và ngày càng nâng cao thêm về quy trình chất lượng Các điều kiện sinh hoạt của dân cư ngày càng được nâng cao lên Các dịch vụ điện, nước, thang máy, thu gom rác thải luôn được phục vụ kịp thời với chất lượng tốt nhất. Tại các khu chung cư, nước được bơm một ngày hai lần đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của các hộ dân cư Giá nước cũng tuân theo quy định của nhà nước là 2.800đ/m3 Điện sinh hoạt phục vụ các hộ dân cư cũng được phục vụ theo tiêu chuẩn quy định của nhà nước và phục vụ 24/24 Thu gom vận chuyển rác thải được thực hiện một ngày hai lần đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị Cảnh quan xung quanh khu đô thị luôn luôn được sạch đẹp, được người dân và khách tham quan đánh giá cao.
Hằng năm, Công ty đã phối hợp với công an PCCC thành phố Hà Nội trong việc tổ chức nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy cho cán bộ công nhân viên trong Công ty và các hộ gia đình sinh sống tại các chung cư Với việc làm trên đã tác động tích cực đến tâm lý và nâng cao niền tin của người dân. Bên cạnh đó tại tầng một của các khu chung cư còn có dịch vụ trông giữ xe cho các hộ dân bên trong chung cư và những người dân có nhu cầu Dịch vụ này đáp ứng nhu cầu đi lại của dân cư vào bất cứ thời gian nào trong ngày với giá 45.000đ/xe máy và 15.000đ/xe đạp Nhìn chung, mức giá này là hợp lý với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư
Trên thực tế cho thấy mô hình quản lý nhà chung cư theo phương thức tự quản nhà chung cư tại đô thị còn bộc lộ nhiều hạn chế và không có hiệu quả Tình trạng nhiều nhà ở chung cư xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế mà nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà nước cảu các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ Mô hình quản lý lỏng lẻo và không chuyên nghiệp sẽ lại càng không phù hợp với đặc điểm của các chung cư cao tầng hiện nay. Mặt khác mô hình cũng chưa xác định rõ được trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở chung cư cao tầng.
Với lượng tài sản khá lớn đầu tư vào các trang thiết bị công cộng của nhà chung cư cao tầng thì một mô hình quản lý tự quản là không đảm bảo.
Do vậy để đảm bảo và khai thác có hiệu quả khối lượng tài sản này và điều quan trọng hơn cả là đảm bảo quyền lợi của người dân sinh sống trong các chung cư này thì chúng ta phải tìm ra một mô hình quản lý chung cư thích hợp.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá và tổng hợp hiện trạng quản lý nhà chung cư cao tầng tại một số khu đô thị do HUDS quản lý, thì Em có một số ý kiến về mô hình quản lý nhà cao tầng.
3.1.1 Mô hình quản lý nhà chung cư gồm chủ đầu tư và sự tham gia của người sử dụng.
Mỗi khu đô thị đều có số lượng nhà chung cư khác nhau và quy mô của những toà nhà này cũng không giống nhau Vì vậy để bộ máy hoạt động hiệu quả thì tuỳ vào từng điều kiện cụ thể mà có quy mô hợp lý của bộ máy quản lý. a) Bộ máy quản lý
- Bộ máy quản lý chung cư cao tầng được gọi là Ban quản lý
- Chủ đầu tư dự án quyết định thành lập ban quản lý dự án cho mỗi dự án xây dựng nhà ở
- Thành phần của Ban quản lý gồm:
+ Đại diện Chủ đầu tư: Tuỳ vào quy mô và khối lượng nhà chung cư trong dự án mà quyết định số người tham gia Ban quản lý với mức độ tối thiểu là 1 người cho một chung cư hoặc 100 căn hộ.
+ Đại diện Uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có dự án
+ Đại diện các hộ gia đình trong nhà chung cư: tối thiểu 1 người cho
+ Người điều hành Ban quản lý theo quy định thì nếu số người trong Ban quản lý có từ 10 người trở xuống thì có 1 trưởng ban nếu nhiều hơn 10 người thì có thêm 1-2 phó ban
Trong Ban quản lý phải phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng người, trong đó phải có người phụ trách về kế toán, có người phụ trách về kỹ thuật, an ninh, duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh môi trường. b) Nhiệm vụ của Ban quản lý
- Lưu giữ hồ sơ, kỹ thuật hoàn công, hồ sơ sửa chữa, cải tạo
- Nghiên cứu, soạn thảo nội quy sử dụng nhà chung cư cao tầng để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý của Ban, kiểm tra, đôn đốc mọi người thực hiện thưo nội quy đó
- Tổ chức quản lý, vận hành các thiết bị và làm các dịch vụ phục vụ chung cư
- Hoà giải các tranh chấp giữa các hộ khi sử dụng Tổ chức họp để mọi người đóng góp ý kiến, phê bình, kiểm điểm những cá nhân, hộ gia đình vi phạm nội quy.
- Thay mặt các hộ gia đình kiến nghị với chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà đất, chính quyền địa phương những vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng.
Giải pháp thực hiện mô hình quản lý nhà chung cư
3.2.1 Nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý dịch vụ Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho dân cư sinh sống trong các khu nhà chung cư, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở và quyền sử dụng đất tại chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thộ công trình Tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu chung cư cao tầng bao gồm các loại hình dịch vụ như: an ninh trật tự, an toàn xã hội, cải tạo, sửa chữa các cấu trúc bên trong ngôi nhà, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thng máy… đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện cảu các hộ dân gây ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của chung cư, đảm bảo mỹ quan đô thị.
Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu mô hình được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh Các hoạt động trên phải được thực hiện dưới sự quản lý của các cơ quan chức năng và sư giám sát chặt chẽ của người sử dụng trên cơ sở luật pháp.
3.2.3 Nâng cao chất lượng xây dựng nhà chung cư cao tầng
- Cần tổ chức tốt thị trường vật liệu xây dựng để cung cấp các loại vật liệu xây dựng để cung cấp các loại vật liệu xây dựng và các trang thiết bị nội thất nhà ở với chất lượng và giá cả hợp lý.
- Đầu tư kinh phí cho khâu thiết kế nhà chung cư cao tầng bởi lẽ thiết kế là một khâu quan trọng đảm bảo chất lượng xây dựng nhà chung cư cao tầng.
- Lựa chọn loại hình kết cấu, phương pháp thi công phù hợp cùng với các phương tiện máy móc thi công chất lượng và hợp lý để đảm bảo công trình đạt chất lượng và hoàn thành đúng tiến độ.
3.2.4 Nâng cao hiệu quả quản lý nguồn vốn
Hiện nay, phương châm hoạt động của Công ty chủ yếu là lấy thu bù chi, như đã trình bầy ở trên thì doanh thu của Công ty luôn nhỏ hơn so với chi phí và thực tế hiện nay với mức thu 30.000 đồng/ tháng/hộ phí dịch vụ mà Công ty đang thu từ các hộ dân thì mức thu này chỉ đáp ứng đủ cho công tác quản lý còn các hoạt động khác thì Công ty phải dựa vào nguồn củaTổng công ty và ngân sách nhà nước, huy động vốn từ nhân dân Theo tính toán của Công ty thì để mức thu tối thiểu mà các hộ dân đóng góp sẽ là100.000 đồng/hộ/tháng thì mới duy trì được hoạt động của Công ty Để hoàn thành được nhiệm vụ này ngoài việc tổ chức thuyết phục các hộ dân để họ tự đóng phí còn cần các văn bản pháp quy khác liên quan Ngoài ra Công ty còn cần thực hiện:
- Sử dụng vốn hợp lý, đúng mục đích, sử dụng hiệu quả tránh lãng phí.
- Thu đúng, chi đủ tất cả các lĩnh vực trong phạm vi hoạt động của Công ty.
- Sử dụng đội ngũ cán bộ có năng lực, trình độ và kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý
3.2.5 Nâng cao hiệu quả sử dụng các thiết bị công cộng và các dịch vụ khác a) Về phòng chống cháy nổ
Phòng chống cháy nổ là một nhiệm vụ quan trọng và rất cần thiết trong quá trình quản lý nhà chung cư Nếu có hiện tượng cháy, nổ xảy ra trong nhà chung cư thì sẽ ảnh hưởng rất nhiều người đang sinh sống tại đó.
Vì vậy việc đảm bảo an toàn tại nhà chung cư không chỉ phụ thuộc vào khâu thiết kế mà còn phụ thuộc rất lớn vào người sử dụng Việc thiết kế nhà chung cư phải đảm bảo:
- Đảm bảo thoát hiểm an toàn, nhanh chóng
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho việc chữa cháy cũng như công tác cứu nạn
- Hạn chế tới mức thấp nhất ảnh hưởng của các vụ cháy nổ đến con người, môi trường và các công trình lân cận.
Muốn đảm bảo được các điều kiện trên thì khi thiết kế chung cư cao tầng phải chú ý những yêu cầu:
- Không được phép bố trí ống dẫn chất khí, chất lỏng dễ cháy phía dưới nhà cao tầng.
- Các lò đốt bằng dầu khí, các máy biến thế, các thiết bị cao thế không được đặt trong nhà cao tầng và phải bố trí phòng riêng ở ngoài
- Trong chung cư phải bố trí ít nhất 2 lối thoát hiểm để đảm bảo an toàn
- Không cho phép bố trí các đường ống kỹ thuật trong giếng thang máy.
- Thang máy không được dùng làm thang thoát nạn khi cháy
- Thiết bị điện lắp đặt trong nhà và ngoài nhà cao tầng phải đảm bảo chất lượng an toàn khi sử dụng
- Tại các đầu vào của mạng điện phải được lắp đặt các thiết bị bảo vệ tự động
- Dây dẫn và cáp điện khi đi trong tường phải đảm bảo chống thấm nước và ống dẫn thì đảm bảo độ dốc.
- Tất cả nhà chung cư phải lắp hệ thống thông gió, hút khói ở hành lang và buống thang và làm bằng vật liệu chống cháy
- Chung cư phải có hệ thống báo cháy và hệ thống chữa cháy bên trong và cấp nước chữa cháy bên ngoài
Bên cạnh nhiệm vụ và trách nhiệm của Ban quản lý thì người dân cũng phải tham gia và không có gì hơn việc phòng cháy hơn chữa cháy Vì vậy các hộ dân phải tuân thủ các quy định mà Ban quản lý đã đề ra, đồng thời có tinh thần trách nhiệm trong việc phòng cháy chữa cháy không chỉ cho căn hộ của mình mà cho toàn bộ cả chung cư.
3.2.6 Về quản lý sử dụng thang máy
Tại các chung cư được lắp đặt thang máy hoạt động thường xuyên để phục vụ người ở và đồ dùng sinh hoạt Do đó bảo vệ và sử dụng thang máy tài sản chung không chỉ là nghĩa vụ và trách nhiệm của tất cả mọi người Vì vậy, người sử dụng thang máy phải tuân theo các nguyên tắc sau:
- Mọi người có trách nhiệm bảo vệ thang máy và tuân thủ những quy định về bảo vệ thang máy Khách vào buồng thang chỉ được ấn số chỉ định đang đến Không được ấn quá nhiều số tiếp theo các tầng Không được ấn nút mở cửa buồng thang quá lâu, số lượng người cho phép vào buồng thang một lần tuân thủ theo đúng tải trọng quy định.
- Trong quá trình thang máy đang hoạt động nếu gặp sự cố thì phải bình tĩnh và ấn nút báo động, gọi hỗ trợ để được trợ giúp, tuyệt đối không được tự ý cậy, phá cửa buồng thang máy.
- Cấm vận chuyển hàng quá khổ, quá tải, hoá chất độc hại, chất dễ cháy nổ, vật liệu xây dựng, phế thải có mùi hôi thối, súc vật bằng thang máy.Giữ gìn vệ sinh chung không đùa nghịch, viết, vẽ bậy lên buồng thang máy.
- Người vận hành thang máy không tuân thủ theo đúng quy trình vận hành thang máy, gây hỏng hóc thì phải đền bù thiệt hại theo giá thị thị trường.
3.2.7 Về giữ xe đạp, xe máy
Tầng một tại các khu nhà chung cư là nơi để xe cho các hộ gia đình sinh sống tại chung cư Thời gian phục vụ trông giữ xe là 24/24 do đó tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt của người dân Để đảm bảo việc gửi xediễn ra an toàn thuận tiện thì yêu cầu mọi người phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau:
- Trước khi gửi xe vào thì tắt máy, tắt thuốc lá, lấy vé xe đưa xe vào nhà xe và xếp ngay ngắn theo quy định.
Một số kiến nghị
3.3.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương
- Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng chung cư
- Đề nghị các ban ngành hữu quan, chính quyền địa phương nơi sở tại thường xuyên kết hợp, có các biện pháp tham gia với Công ty trong công việc để làm tốt công tác quản lý hành chính, trật tự đô thị tại chung cư.
- Đề nghị nhà nước sớm ban hành bộ đơn giá về thu, chi các dịch vụ công ích, loại hình dịch vụ quản lý chung cư cao tầng trên toàn quốc làm cơ sở pháp lý để Công ty thực hiện các nghiệp vụ công ích có thu và quyết toán vốn với ngân sách nhà nước được thuận lợi.
- Đề nghị Công ty tiếp tục phát huy các kết quả đạt được và tích cực tìm các hướng kinh doanh mới để gia tăng nguồn thu Công ty tiếp tục thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của mình, đồng thời có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn để đảm bảo kết quả hoạt động tốt nhất
- Công ty cần có mối quan hệ chặt chẽ với các hộ dân để họ hiểu được các hoạt động của Công ty mà họ được hưởng đồng thời cũng giúp họ hiểu được nhưng khó khăn của Công ty trong việc cung cấp các dịch vụ công ích và từ đó có mức thu phí phù hợp để đảm bảo sự hoạt động hiệu quả của Công ty Hiện nay qua bảng kết quả sản xuất kinh doanh các năm và gần nhất là 2007 thì Công ty vẫn bị lỗ và hoạt động của Công ty vẫn phải nhận trợ cấp từ Tổng công ty mà chưa tự cân đối được hoạt động thu chi của mình Kiến nghị nâng mức thu phí dịch vụ lên là hợp lý, mức phí này trên cơ sở tính toán và được giải trình để các hộ dân thấu hiểu Vì so sánh với các khu đô thị khác của các Đơn vị chủ đầu tư khác thì mức phí hiện tại là 30.000 đồng/ tháng của HUDS là quá rẻ Nguyên nhân cũng còn do chưa có quy chuẩn về mức phí dịch vụ công ích và quy chuẩn về xếp hạng chung cư.
- Công ty cần có những kiến nghị với Tổng công ty trong các dự án đô thị tiếp theo trên cơ sở quản lý các khu đô thị của mình trong đó có khu đô thị Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Các chung cư tại các dự án sau này cần có chiều cao hơn, khoảng 15 – 20 tầng để tạo cảnh quan đẹp và có chiều sâu Đồng thời chú ý hơn đến kiến trúc, mỹ quan của các chung cư tránh tình trạng chung cư quá “vuông vức” tại khu đô thị Linh Đàm.
- Công ty cần nâng cao năng lực quản lý và hệ thống tổ chức ngày càng hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới, tìm hiểu và triển khai các hoạt động kinh doanh đã đăng ký để tận dụng nguồn thu, chú ý đến việc đào tạo cán bộ quản lý và nâng cao tinh thần làm việc của đội ngũ cán bộ công nhân viên trong toàn Công ty.
Xí nghiệp 1 là đơn vị trực tiếp quản lý khu đô thị Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do đó nâng cao chất lượng quản lý chung cư cũng là nâng cao hoạt động của Xí nghiệp Vì vậy Xí nghiệp cần nâng cao tinh thần trách nhiệm và ngoài việc hoàn thành các chức năng, nhiệm vụ được giao thì
Xí nghiệp còn là cầu nối với các hộ dân sinh sống, nên Xí nghiệp phải giúp cho các hộ dân thực hiện đúng các nội quy đã quy định và giúp họ trong những hoạt động nảy sinh có ảnh hưởng đến chung cư.
3.3.4 Đối với các hộ dân sinh sống tại các chung cư
Các hộ dân phải tuân thủ, chấp hành đúng các nội quy, quy định đã được thông báo, đồng thời nâng cao tinh thần trách nhiệm của mình trong việc sử dụng và bảo quản chung cư không chỉ cho mình mà còn cho mọi người xung quanh.
Các hộ dân tích cực tham gia vào quá trình quản lý của Ban quản lý để đảm bảo quyền lợi của mình Đồng thời có những kiến nghị kịp thời và phối hợp với Công ty để giải quyết.
Nhà ở chung cư cao tầng gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân đô thị; mặt khác nó còn là bộ mặt, biểu tượng của cả đô thị do đó công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng thật sự là một yêu cầu không thể thiếu trong việc đưa vào sử dụng một cách hiệu qủa nhà ở chung cư cao tầng. Trong những năm qua dưới sự quản lý của công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị, khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm thực sự đã trở thành một khu đô thị hấp dẫn, không những tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà còn góp phần cải thiện môi trường cảnh quan và điều kiện sống cho người dân trong khu với các hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ Các chung cư đều đã được vận hành và đi vào hoạt động tốt và nhận được các ý kiến phản hồi tích cực từ phía người sử dụng Chất lượng công trình và các hạ tầng dịch vụ kèm theo đều đạt tiêu chuẩn và phù hợp với quy hoạch đã được duyệt Điều này không chỉ làm tăng thêm uy tín mà còn giúp Công ty có những kinh nghiệm quý báu trong quía trình hoạt động quản lý các chung cư cao tầng trong tương lai.
Mô hình quản lý hiện tại của Công ty với nhiều đơn vị trực thuộc đảm trách trực tiếp các nhiệm vụ chuyên môn khác nhau giúp Công ty có sự chuyên môn hoá cao và sự phân tầng trách nhiệm rõ ràng là điều kiện tiên quyết để Công ty hoạt động hiệu quả Trên cơ sở đó, người dân đô thị sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất vì lẽ Công ty có chi phí hoạt động thấp và khả năng đáp ứng các yêu cầu về dịch vụ là không thay đổi Công ty cần tích cực phát huy các dịch vụ sẵn có và đồng thời triển khai các dịch vụ mới nhằm đáp ứng cao hơn nữa nhu cầu của người dân và đem lại lợi nhuận cho Công ty Mặc dù vậy trong thời gian tới với sự thay đổi và phát triển của khoa học kỹ thuật, của quy mô Công ty và nhu cầu thị trường thì Công ty cũng cần phải có sự thích ứng nhanh chóng để phù hợp trong hoàn cảnh mới Tuy nhiên để đáp ứng ngày một tốt hơn yêu cầu ngày càng cao của người dân khu đô thị Linh Đàm thì không chỉ đòi hỏi sự cố gắng và phát huy hiệu quả các thành công và kinh nghiệm đã đạt được của Công ty HUDS mà còn cần tới sự hợp tác tích cực của người dân trong việc đóng góp các khoản phí dịch vụ và chấp hành tốt các quy định đã được ban hành
Như vậy, quản lý nhà ở chung cư mang tính tất yếu và là yêu cầu sống còn với các khu đô thị nên Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã được đặt dưới sự quản lý của một Công ty chuyên biệt và đội ngũ cán bộ,công nhân viên có trình độ cao và tận tâm với công việc Đồng thời với sự đóng góp không nhỏ của người dân khu đô thị trong việc quản lý nhà ở chung cư thì những điều này làm cho khu đô thị Linh Đàm trở thành điểm sáng về khu đô thị mới kiểu mẫu không chỉ mang ý nghĩa với thủ đô Hà Nội mà còn với cả nước Một khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ với đầy đủ các dịch vụ thiết yếu kèm theo và với một chi phí hợp lý Để có được điều này thì công tác quản lý nhà ở chung cư đóng góp một vai trò vô cùng quan trọng.
Và mô hình hợp lý nhất là mô hình quản lý với sự kết hợp của cả chủ đầu tư và người sử dụng để dung hoà lợi ích hai bên.
