Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ linh đàm – hà nội

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Dân số Thủ đô Hà Nội ngày tăng cao nhu cầu nhà theo phát triển tăng theo không ngừng Để đáp ứng nhu cầu với điều kiện diện tích đất đai có hạn giải pháp xây dựng phát triển chung cư cao tầng thừa nhận áp dụng thành công giới Ở nước ta, thực tế khẳng định Giải pháp xây dựng phát triển nhà chung cư cao tầng giải pháp có hiệu quan trọng đáp ứng nhu cầu Nhiều năm nay, Hà Nội hàng loạt khu đô thị thành lập với nhiều cơng trình chung cư cao tầng xây dựng Trong có khu thị dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư triển khai Tuy nhiên vấn đề đặt là: Việc quản lý đưa vào sử dụng nhà chung cư có đạt hiệu không? Chất lượng công tác quản lý cần hướng tới người sử dụng nào? Trong trình thực tập Cơng ty TNHH nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu đô thị, Em chọn đề tài: “Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư khu Dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm – Hà Nội” nhằm tìm giải pháp hợp lý khả thi góp phần giải cho vấn đề đặt Phạm vi nghiên cứu Dựa sở tài liệu dự án phát triển nhà báo cáo tổng kết hoạt động Công ty TNHH nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu đô thị (HUDS), văn pháp lý có liên quan đến lĩnh vực quản lý chung cư cao tầng Bài viết xem xét, nghiên cứu thực trạng, cách thức quản lý chung cư cao tầng khu Dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm từ có giải pháp đề xuất để quản lý khu đô thị cách tốt Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu để đánh giá thực trạng quản lý phương pháp thực tế quan sát địa bàn khu thị Kết cấu đề tài Ngồi phần mở đầu kết luận, đề tài bao gồm chương: - Chương I: Một số sở lý luận quản lý nhà chung cư Hà Nội - Chương II: Thực trạng quản lý nhà chung cư khu dịch vụ tổng hợp khu đô thị hồ Linh Đàm - Chương III: Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư khu vực Do nhiều hạn chế việc thu thập số liệu, tài liệu khả thân tìm hiểu thực tế nên viết em cịn nhiều thiếu sót; Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hồng Danh, cô chú, anh chị Công ty TNHH nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu đô thị(HUDS) hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề CHƯƠNG I: MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI Tổng quan nhà chung cư 1.1 Khái niệm - Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều 70 Luật Nhà 2005) - Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; + Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng - Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; + Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư - “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” nhà chung cư tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung chủ sở hữu) - “Chủ sử dụng nhà chung cư” chủ sở hữ tổ chức, cá nhân sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung cư 1.2 Đặc điểm nhà chung cư - Về mặt quy hoạch: Đó điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc thị, địi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thơng, cơng trình phụ trợ khoảng cách định với công trình xây dựng lân cận - Tải trọng lớn chiều cao lớn: Có chiều cao lớn so với chiều rộng Chiều cao làm tải trọng thân công trình trở lên nặng Để tận dụng khơng gian mặt đất, người ta thường bố trí số tầng hầm làm gara tơ, kho chứa, phịng kỹ thuật phụ trợ khác Chiều cao làm cho cơng trình phải chịu tải trọng ngang gió động đất gây nhiều Chiều cao làm cho việc hồ nhập nhà cao tầng vào mơi trường thị gồm cơng trình thấp tầng trở lên khó khăn Tuy nhiên, thiết kế hợp lý, chúng có đóng góp quan trọng tạo dựng thẩm mỹ cho mặt đô thị, chí trở thành biểu tượng khu vực hay thành phố - Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngồi vỏ cơng trình phải có sức bền lớn Chủ yếu chung cư cao tầng xây dựng bê tông cốt thép có sức bền chịu lực cao - Có hệ thống giao thơng phát triển theo chiều đứng: Có thể nói hệ thống giao thơng theo chiều đứng trang bị kỹ thuật quan trọng Nếu phát minh, phát triển thang máy việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế Thang máy đặc biệt yêu cầu khơng gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu nhìn chung tồn kiến trúc cơng trình - Sử dụng lượng lớn, cần có giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất sử dụng lượng từ thiết kế xây dựng đến trình vận hành sử dụng cơng trình - Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống khơng gian bên chung cư có khác biệt so với nhà thấp tầng - Giá thành xây dựng cao có khả sinh lời lớn trình khai thác vận hành - Thời gian sử dụng khơng dài cơng trình thấp tầng khoảng vài chục năm việc phá dỡ cơng trình địi hỏi cao kỹ thuật tài - Do ảnh hưởng từ mơi trường mà chung cư địi hỏi việc tu bổ, bảo dưỡng cao cơng trình thấp tầng hoạt động đòi hỏi phải thường xuyên, định kỳ để cơng trình hoạt động hiệu - Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống giao tiếp cần có ban quản trị riêng bao gồm đại diện chủ đầu tư đại diện hộ sinh sống chung cư Ban quản trị đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư 1.3 Phân loại nhà chung cư 1.3.1 Phân loại theo đặc tính riêng nhà chung cư cao tầng: - Phân theo ý nghĩa sử dụng: + Nhà hộ: Sử dụng cho hộ gia đình, diện tích sàn chia thành khơng gian dành cho phòng ngủ, phòng khách, bếp phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với hộ có diện tích lớn cịn có thêm phịng sinh hoạt, tiền phịng, tăng thêm diện tích số lượng phòng ngủ, phòng khách + Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho khu trường học, đối tượng sinh viên, học sinh thuê theo thời gian từ 1-2 người nhiều từ 4-6 người hộ, hộ có khơng gian chủ yếu phịng ngủ khu vệ sinh khép kín + Nhà kiểu khách sạn: Có mơ hình giống kiểu ký túc xá tiêu chuẩn sử dụng cao hơn, sử dụng làng vận động viên, cho chuyên gia thuê… - Phân theo kiểu kinh doanh: + Nhà chung cư kinh doanh để bán hộ theo dạng bán thẳng bán trả góp dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh + Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê dạng chủ đầu tư trực tiếp gián tiếp thuê người kinh doanh hộ toàn nhà (sử dụng nhiều cho ký túc xá hộ kiểu khách sạn) + Nhà chung cư quan, doanh nghiệp đầu tư mà cán bộ, cơng nhân viên góp vốn dự án thực chế độ sách kết hợp với phần nhỏ kinh doanh - Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng: + Nhà chung cư loại cao cấp: Là loại tiêu chuẩn cao (bao gồm tiêu chí: diện tích sử dụng, mức độ tiện nghi, cơng trình phụ trợ…) trang bị tốt giá thành cao Đối tượng người nước ngaòi người có thu nhập cao + Nhà chung cư trung bình: Là tiêu chuẩn trung bình danhc cho đối tượng có thu nhập trung bình + Nhà chung cư loại thấp: Là loại có tiện nghi tối thiểu dành cho đối tượng thu nhập trung bình, di dân giải phóng mặt đồi tượng hưởng sách hỗ trợ - Phân theo quy hoạch đô thị: Nếu xen cấy thị cũ chung cư thương mang tính đơn chiếc, phải xem xét trạng cơng trình đáp ứng u cầu kiến trúc quy hoạch, nhu cầu đầu tư, an tồn kết cấu, kỹ thuật thi cơng, mơi trường Cịn khu thị đồng hạ tầng dịch vụ, cơng trình nhà chung cư cao tầng có thiết kế đa dạng hình dạng theo kiểu đơn nguyên, dạng hành lang với nhiều đề xuất phong phú không gian… gắn với quy hoạch chung duyệt Cụ thể vào tổ hợp hộ mà người ta phân loại chung cư nhiều tâng thành dạng sau: Chung cư kiểu đơn nguyên chung cư kiểu hành lang + Chung cư kiểu đơn nguyên: Nhà đơn nguyên kiểu nhà xây dựng phổ biến thành phố Cùng với kiểu hành lang, hai loại nhà coi kiểu nhà hợp lý khuyến khích xây dựng phổ cập để giải vấn đề nhà cho dân cư đô thị Đơn nguyên tập hợp hai hay nhiều hộ bố trí quanh cầu thang Thơng thường đơn nguyên có từ 2-4 hộ Chung cư kiểu đơn nguyên loại nhà lắp ghép từ nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt thường phổ biến nhà 3-5 tầng Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với loại nhà khác đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh tế tiết kiệm diện tích sàn Vì tốn diện tích phụ, tiết kiệm tường ngồi Tuy vậy, loại nhà có khó khăn việc tổ chức thơng gió trực tiếp Đơn ngun thường có mặt hình chữ nhật đơn giản có lồi lõm đơi chút + Chung cư kiểu hành lang: Đây chung cư mà có hộ tập hợp teo hành lang bên hành lang Các hành lang xem lối chung nhà liên hệ với cầu thang chung Các cầu thang chung bố trí đảm bảo u cầu hiểm Một chung cư kiểu tập hợp hàng trăm hộ Tuỳ theo cách tổ hợp hộ hành lang cầu thang chung mà phân chia thành kiểu:  Chung cư hành lang bên  Chung cư hành lang  Chung cư phân đoạn – hành lang bên  Chung cư kiểu vượt tầng 1.3.2 Phân loại theo đặc tính chung nhà cao tầng: Vì nhà chung cư cao tầng cơng trình cao tầng cà đặc biệt nhà nên có địi hỏi riêng mơn kỹ thuật - Phân theo chiều cao cơng trình: Chiều cao cơng trình tăng cao ảnh hưởng rõ đến giải pháp thiết kế tính tốn môn kết cấu, kỹ thuật, điện nước, thang máy + Chung cư có độ cao trung bình: Là loại có số tầng từ - 12 tầng hay có độ cao từ 21m - 36m (nếu lấy độ cao tầng 3m) + Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nàh có số tầng từ 13 – 26 tầng hay có độ cao từ 39m – 78m + Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 – 32 tầng + Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng 30 hay có độ cao 90m so với mặt đất - Phân theo kỹ thuật xây dựng Có thể có dạng kỹ thuật sau: + Khung, cột vách đứng (đổ chỗ) + Sàn không dầm (sàn ứng lực trước) + Nhà lớn (lắp ghép) + Sử dụng kết cấu thép Các giải pháp kết cấu có vai trị quan trọng mang tính định việc bố trí hộ, khơng gian sử dụng khác 1.4 Vai trò nhà chung cư cao tầng Hiện nhà chung cư cao tầng phần đáp ứng nhu cầu người dân thành thị Với diện tích đất đai có hạn tốc độ tăng dân số đô thị (chủ yếu gia tăng học) chung cư cao tầng giữ vai trò quan trọng việc giải chỗ cho người dân thành thị Nhà chung cư cao tầng không đáp ứng nhu cầu người dân thành thị mà thể tiềm kinh tế, trình độ phát triển quốc gia Chung cư cao tầng phát huy ưu tập trung cao độ, sử dụng thiết bị cao cấp, dễ hình thành đặc điểm khu vực Mặt khác chung cư cao tầng cịn có tầm nhìn tốt, chiếu sáng, thơng gió hiệu Hiện chung cư cao tầng xây dựng quy hoạch cách đồng chi tiết đảm bảo mỹ quan đô thị Việc hộ gia đình sống tập trung chung cư điều kiện thuận lợi việc cung cấp xử lý nước thải, thu gom vận chuyển xử lý rác thải đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị Các dịch vụ trông xe, vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy phục vụ tốt, siêu thị với giá phù hợp, chất lượng phục vụ tốt đáp ứng nhu cầu sinh hoạt dân cư Như vậy, với tốc độ thị hố diễn mạnh mẽ nhà chung cư trở thành nhu cầu tất yếu Trong tương lai, nhà chung cư cao tầng xây dựng nhiều đáp ứng nhu cầu người dân thành thị mà cịn thể trình độ phát triển kinh tế quốc gia trường quốc tế Những vấn đề chung quản lý 2.1 Khái niệm Thuật ngữ quản lý ngày trở nên phổ biến chưa có định nghĩa thống Có người cho quản lý hoạt động nhằm bảo đảm hồn thành cơng việc thơng qua nỗ lực người khác Cũng có người cho quản lý hoạt động thiết yếu nhằm bảo đảm phối hợp nỗ lực cá nhân nhằm đạt mục tiêu nhóm Có người lại quan niệm cách đơn giản coi quản lý có trách nhiệm vấn đề Từ quan điểm định nghĩa quản lý hiểu sau: quản lý tác động có tổ chức, có hướng đích chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đề - Phải có chủ thể quản lý tác nhân tạo tác động đối tượng bị quản lý chịu tác động chủ thể quản lý tạo Tác động lần mà liên tục nhiều lần - Phải có mục tiêu quỹ đạo đặt cho đối tượng bị quản lý chủ thể quản lý, mục tiêu để chủ thể quản lý tạo tác động - Chủ thể quản lý phải thực hành việc tác động - Chủ thể quản lý nhiều người người cịn đối tượng bị quản lý người giới vơ sinh sinh vật Tóm lại cần có số điểm lưu ý định nghĩa là: - Quản lý tác động hướng đích, có mục tiêu xác định - Quản lý thể mối quan hệ hai phận chủ thể quản lý đối tượng quản lý, quan hệ lệnh - phục tùng, khơng đồng cấp có tính bắt buộc - Quản lý tác động mang tính chủ quan phải phù hợp với quy luật khách quan 2.2 Chức quản lý Chức quản lý xác định vị trí, mối quan hệ phận, khâu, cấp hệ thống quản lý hệ thống quản lý có nhiều phận, nhiều khâu, nhiều cấp khác nhau, gắn với chức định đó, khơng có chức quản lý phận khơng có lý tồn Từ chức quản lý mà chủ thể xác định nhiệm vụ cụ thể, thiết kế máy bố trí người phù hợp Căn chức năng, nhiệm vụ mà chủ thể quản lý theo dõi, kiểm tra, đánh giá, điều chỉnh hoạt động phận tồn hệ thống quản lý Ở nêu bảy chức sau: Dự đoán Một phẩm chất quan trọng mà nhà quản lý cần phải có tầm nhìn xa trơng rộng, phải dự đốn trước tồn q trình tượng tương lai xảy với hệ thống quản lý Nó bao gồm phải dự đốn yếu tố thuận lợi, khó khăn, yếu tố tác động mơi trường bên ngồi tới hệ thống yếu tố tác động mơi trường bên hệ thống Dự đốn bước quan trọng, tiền đề để nhận thức hội làm sở cho việc phân tích lựa chọn phương án hành động hệ thống Từ xác định điều kiện cho việc xây dựng chiến lược, lập kế hoạch, xây dựng hệ thống tổ chức quản lý hệ thống Trong trình quản lý dự đốn chức khơng thể thiếu có vai trị quan trọng dự đoán phải dựa sở khoa học, phân tích tỷ mỷ, kỹ lưỡng dự đoán sai thiếu sở khoa học dẫn đến hậu nghiêm trọng Tuy nhiên dự đoán mạng tính chất định hướng q trình diễn biến thực tế hệ thống cần phải tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp Kế hoạch hoá