"Phân tích Bản án tranh chấp quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề: Tranh chấp về quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Phân tích và bình luận các cơ sở pháp lí mà Hội đồng xét xử xem xét và đưa ra phán quyết trong bản án về tranh chấp lối đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh Hưng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề.1 1 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS): 3

2 Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015): 3

II Bản án về tranh chấp lối đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh Hưng (tỉnh Long An) 4

1 Bối cảnh dẫn đến tranh chấp: 4

2 Phân tích và bình luận các cơ sở pháp lí mà Hội đồng xét xử xem xét và đưa ra phán quyết 7

3 Một số đề xuất 12

KẾT LUẬN 14

DANH MỤC TÀI KIỆU THAM KHẢO 15

PHỤ LỤC 16

MỞ ĐẦU

Trong thực tiễn cuộc sống, có những trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau Khi đó, chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của họ mà một trong số đó là nhu cầu về lối đi

và đường cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề Đây là một vất đề nhạy cảm bởi

lẽ việc mở một lối đi qua hay đường cấp, thoát nước ảnh hưởng trực tiếp đến chủ

sở hữu bất động sản đó Nó không chỉ làm chủ sở hữu mất đi quyền lợi về phần bất động sản mở lối đi và đường cấp, thoát nước mà ảnh hưởng liên tục đến đời sống sinh hoạt, kinh doanh,… của họ Do đó, vấn đề quyền về lối đi và về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề là một vất đề đặc biệt quan trọng và phức tạp

Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng em tìm hiểu “Bản án về tranh chấp lối

đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh Hưng.”

NỘI DUNG

I Quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Quyền khác đối với tài sản:

Khoản 1 Điều 159 BLDS 2015 quy định:“1 Quyền khác đối với tài sản là

quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.”

Quyền khác đối với tài sản là quyền của người không phải chủ sở hữu đối với tài sản này hay là quyền đối với tài sản của người khác Quyền này có nội hàm là

ba quyền: Quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt Nếu các quyền cụ thể thuộc quyền sở hữu chỉ đồng thời thuộc về một chủ thể là

chủ sở hữu hoặc chủ thể khác thuộc trường hợp pháp luật có quy định thì các quyền

cụ thể của quyền khác đối với tài sản lại không thể đồng thời thuộc về một người được Bởi các quyền này được xác lập do pháp luật quy định cho từng chủ thể nếu

đủ điều kiện luật định hoặc do chủ sở hữu chuyền giao với những điều kiện nhất định Những quyền này được thực hiện trên những tài sản ở những trạng thái vật chất khác nhau

Quyền đối với bất động sản liền kề:

 Khái niệm:

Điều 245 BLDS 2015 quy định:“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền

được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Đây chính là quyền của bất động sản này với bất động sản kia chứ không phải

là quyền của chủ thể này với chủ thể khác Quyền này liên quan đến hai bất động

sản (thoản thuận dành một phần đất để khai thác một mảnh đất khác) chứ không

phải là quyền của hai cá nhân để thỏa mãn sơ thích cá nhân

 Đặc điểm:

Thứ nhất, quyền này phải gắn liền với hai bất động sản, một bất động sản

hưởng quyền và một bất động sản chịu quyền Bất động sản hưởng quyền là bất động sản có những hạn chết bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, vì thế mà

cần đến sự “tạo điều kiện” của bất động sản chịu hưởng quyền.

Thứ hai, quyền này gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu

bất động sản Vì vậy, khi bất động sản đổi chủ sở hữu thông qua các giao dịch dân

sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đó và chủ cũ cũng chấm dứt quyền

Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không

hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận

 Nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề: Quyền về cấp, thoát nước

qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS), Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS 2015), Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015), Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: (Điều

255 BLDS 2015),

1 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS):

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại

2 Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015):

Thứ nhất, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các

chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện

và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản

bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Thứ hai, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên

thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu

có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định

Thứ ba, trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở

hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù

II Bản án về tranh chấp lối đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh

Hưng (tỉnh Long An).

1 Bối cảnh dẫn đến tranh chấp:

 Nguyên đơn: Ông Lê Văn Ngh (1968), Bà Nguyễn Thị Băng T (1970)

Vợ, chồng ông Ngh đang trực tiếp quản lý các thửa đất số 899 (diện tích đo đạc thực tế là 1.687m2), thửa 900 (diện tích đo đạc thực tế là 7.978m2), thửa 901 (diện tích đo đạc thực tế là 972m2), thửa 902 (diện tích đo đạc thực tế là 2.878m2), một phần thửa 853 (tổng diện tích là 36m2 + 98m2 + 929m2 = 1.063m2)

Tuy nhiên, hiện tại vợ, chồng ông Ngh chỉ được UBND huyện V cấp giấy CNQSDĐ cho các thửa 899, 900, 901, còn thửa đất 902 thì UBND huyện V cấp

nhm cho bà Đỗ Ngọc Đ và một phần thửa 853 (tổng diện tích 1.063m2) đã cấp

nhằm cho ông Lê Văn Nh

 Bị đơn: Ông Lê Văn Nh (1970), Bà Đỗ Ngọc Đ (1970)

Ông Nh là người đứng tên giấy CNQSDĐ các thửa đất 853, 854 và 904 Tuy nhiên, thực tế ông chỉ quản lý sử dụng thửa đất 854, thửa 904 và một phần thửa 853

(diện tích 507m2), phần còn lại của thửa số 853 (tổng diện tích 1.063m2) hiện ông

Ngh đang quản lý sử dụng

Vợ ông là bà Đ hiện là người đứng tên giấy CN QSD đất các thửa đất 902,

903, 956 và 958 Tuy nhiên, thực tế bà Đ chỉ quản lý sử dụng thửa đất 903, 956 và

958, riêng thửa 902 (diện tích 2.787m2) hiện ông Ngh đang quản lý sử dụng

Bối cảnh dẫn đến tranh chấp:

 Nguyên nhân:

Từ các thửa đất để thoát nước và đi ra đường Nguyễn Thị Hạnh thì phải đi qua

phần đất công có vị trí C1 (diện tích là 422m2), C (diện tích là 445m2), D (diện tích là 459m2) (do UBND xã V quản lý) tiếp giáp với phần đất ông Lê Văn Ngh.

Tuy nhiên, từ năm 2015 vợ chồng ông Nh, bà Đ cải tạo phần đất trên và không cho

vợ chồng ông Ngh sử dụng phần đất trên để đi lại và thoát nước Vợ chồng ông Ngh có khiếu nại lên UBND xã V nhưng không thành

Trong quá trình sử dụng đất có xảy ra tranh chấp đường thoát nước vị trí B1

(diện tích 517m2), vị trí H (diện tích 36m2), vị trí A (diện tích 362m2) và lối đi vị trí B (diện tích 517m2), vị trí E (diện tích 98m2) với vợ chồng ông Ngh và bà T.

UBND xã V có hòa giải nhưng không thành

 Tranh chấp:

- Nguyên đơn: (ông Lê Văn Ngh, Bà Nguyễn Thị Băng T)

Vợ chồng ông Ngh khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nh mở lại đường thoát

nước (vị trí C1), mở lại đường đi (vị trí C, D) Do phần đất trên là đất công do nhà nước quản lý nên vợ chồng ông Ngh không phải bồi thường, còn phần đất gò (diện tích 179m2) do vợ chồng ông Nh tự đào đắp, tự di dời nên cũng không phải bồi

thường

- Bị đơn: (ông Lê Văn Nh, Bà Đỗ Ngọc Đ)

Vợ chồng ông Nh yêu cầu vợ chồng ông Ngh, bà T mở lại đường thoát nước

(vị trí B1, H, A) và lối đi (vị trí B, E) Do tất cả các vị trí thuộc về đất công do nhà

nước quản lý nên vợ chồng ông cũng không phải bồi thường cho vợ chồng ông Ngh, bà T

 Giải quyết:

- Nguyên đơn: (ông Lê Văn Ngh, Bà Nguyễn Thị Băng T)

Đối với yêu cầu của vợ chồng ông Nh yêu cầu vợ chồng ông mở lại đường

thoát nước (vị trí B1, H, A) và lối đi (vị trí B, vị trí E), ông Ngh đồng ý mở lại

Đối với thửa 902 và một phần thửa 853, do hai bên chỉ yêu cầu mở lại đường thoát nước, lối đi nên ông Ngh không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ kiện này Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Băng T thống nhất theo lời trình bày của chồng

bà là ông Ngh, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung

- Bị đơn: (ông Lê Văn Nh, Bà Đỗ Ngọc Đ)

Đối với yêu cầu của vợ chồng ông Ngh yêu cầu vợ chồng ông mở lại đường thoát nước (vị trí C1) và lối đi (vị trí C và D), ông Nh đồng ý mở lại

Đối với phần gò đất diện tích 179m2, vợ chồng ông sẽ tự di dời, trả lại hiện trạng ban đầu phần đất vợ chồng ông Ngh, bà T yêu cầu mở lại lối đi, đường thoát nước

Còn đối với yêu cầu vợ chồng ông Ngh, bà T phải bồi thường chi phí san lấp tại vị trí C, C1, D số tiền 30.000.000 đồng, nay ông xin rút lại yêu cầu trên

Đối với thửa 902 và một phần thửa 853, do hai bên chỉ yêu cầu mở lại đường thoát nước, lối đi nên ông Nh không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ kiện này

Bị đơn bà Bà Đỗ Ngọc Đ thống nhất theo lời trình bày của chồng bà là ông

Nh, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung

2 Phân tích và bình luận các cơ sở pháp lí mà Hội đồng xét xử xem xét

và đưa ra phán quyết.

Căn cứ vo Điều 273, 275, 277 BLDS 2005 và Điều 245, 252, 254 BLDS 2015 Hội đồng xét xử đã xem xét và đưa ra phán quyết:

 Ông Lê Văn Nh và bà Đỗ Ngọc Đ (bị đơn) phải có nghĩa vụ mở lại đường thoát vị trí C1 (diện tích 422m2), mở lại đường đi vị trí C (diện tích 445m2) và vị trí D (diện tích 459m2) (Theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 80-2017 ngày 30/8/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện V) theo điều khoản

đã nêu ở trên

 Tương tự ông Lê Văn Ngh, bà Nguyễn Thị Băng T (nguyên đơn) phải có nghĩa vụ mở đường thoát nước và lối đi ở vị trí B1 (diện tích 261m2), vị trí H (diện tích 36m2), vị trí A (diện tích 362m2) và lối đi vị trí B (diện tích 517m2), vị trí E (diện tích 98m2) (Theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 80-2017 ngày 30/8/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện V)

Và điều kiện tiên quyết là không được ngăn chặn lối đi đường thoát nước của

cả hai bên, phải tạo điều kiện thuận lợi cho việc khơi thông, sử dụng đường nước,

đi lại lối đi

- Điều 273 BLDS 2005 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

Theo đó, đây là các quyền của một chủ thể, không phải là chủ sở hữu đối với

bất động sản, nhưng họ được phép thực hiện một, một số các quyền (theo địa thế tự

nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thoả thuận, hoặc theo di chúc) trên các bất

động sản liền kề, thuộc quyền sở hữu của người khác Mục đích của quy định này

là nhằm tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu có thể khai thác hiệu quả tối đa công dụng của tài sản

- Khoản 1 điều 275 BLDS 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

“1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó.

Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền

hà cho các bên Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên

- Điều 277 BLDS 2005 về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:

“Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền

kề trong việc cấp thoát nước Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản

bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy

- Theo Điều 245 BLDS 2015 quyền đối với bất động sản liền kề:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”

Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai lợi nó một cách bình thường Hay hiểu một cách cụ thể hơn thì Quyền bất động sản liền kề là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác

Quyền đối với bất động sản liền kề là Vật quyền, quyền này gắn liền với mảnh đất chứ không phải gắn liền với hai chủ sử dụng đất/chủ sở hữu bất động sản Quyền năng này phát sinh do một bất động sản có những hạn chế nhất định mà cần

có một sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh Quyền đối với bất động sản

liền kề không được xác định theo công dụng của bất động sản chịu hưởng quyền, cũng không hướng tới khi thác lợi ích của bất động sản chịu hưởng quyền mà là nhằm cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền có điều kiện để khai thác lợi ích của bất động sản hưởng quyền

Việc chủ thể của bất động sản hưởng quyền được hưởng những quyền nhất định không đồng nghĩa với viejc tước quyền cuta chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng quyền trong việc sử dụng tài sản của mình Chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền đơn giản là không được ngăn cản chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền đi qua, cấp thoát nước, mắc đường dây tải điện… Nói cách khác là chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền về lối đi, về lối thoát nước