Nhà nước với chức năng quản lý đã có những quy định để can thiệp quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật để thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế cần khắc phục, hoàn thiện. Để nghiên cứu rõ hơn về vấn đề này, em xin phân tích Đề 09: “Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện.”
Trang 1MỤC LỤC
A ĐẶT VẤN ĐỀ 1
B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 2
I Lý thuyết về kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản 2
1 Khái quát về kinh doanh bất động sản 2
2 Vai trò của thị trường BĐS và công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS 3
II Thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS 5
1 Các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS 5
2 Đánh giá các các quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS 6 III Kiến nghị định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật và giải pháp với các chủ thể khác 9
C KẾT LUẬN 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14
Trang 2A ĐẶT VẤN ĐỀ
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn
và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá Nhà nước với chức năng quản lý đã có những quy định để can thiệp quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật để thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế cần khắc phục, hoàn thiện
Để nghiên cứu rõ hơn về vấn đề này, em xin phân tích Đề 09: “Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện.”
Trang 3B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I Lý thuyết về kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1 Khái quát về kinh doanh bất động sản
1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
Bất động sản được định nghĩa theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm đất
đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật Bất động sản là tài sản quý giá, thiết yếu và không thể thay thế trong đời sống con người
Hoạt động kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi
TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa - tiền tệ,
được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định Đối tượng kinh doanh của thị trường bất động sản là Bất động sản - thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản
1.2 Các loại hình kinh doanh bất động sản:
- Loại hình được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 bao gồm: đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
Trang 4Ngoài các loại hình truyền thống, các loại bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như: officetel, condotel, shophouse, co-working, homestay, đang diễn ra khá sôi động Đây là các loại hình bất động sản “lai”: Condotel là kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, officetel là kết hợp giữa căn hộ và văn phòng, shophouse có thể sử dụng để ở và kinh doanh hoặc cho thuê, Co-working là phòng làm việc chung không cố định, 1
2 Vai trò của thị trường BĐS và công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS
2.1 Vai trò của thị trường BĐS
Có thể nói, sự hình thành và phát triển của TTBĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế Đã là nền kinh tế thị trường, thì tất yếu phải thừa nhận thị trường BĐS, vấn
đề là định hướng và quản lý cho thị trường này phát triển một cách lành mạnh Vai trò của TTBĐS được thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, TTBĐS góp phần thúc đẩy việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
rong những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất - kinh doanh, đó là đất đai
và các BĐS trên đất đai BĐS là thứ tài nguyên và tải sản có giá trị lớn và khan hiếm, nó
là đối tượng và là cơ sở cho các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, chúng ta phải biết khai thác và sử dụng có hiệu quả BĐS
Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển TTBĐS
phát triển sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo ra nguồn vốn cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh Thực tế cho thấy trong các hoạt động liên kết, liên doanh với nước ngoài ở Việt Nam, nước ta thường góp vốn dưới dạng đất đai, còn vốn đầu tư được huy động từ nước ngoài
Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bởi vì BĐS
là một đối tượng giao dịch kinh tế và do đó sẽ phát sinh các quyền lợi và nghĩa vụ kinh tế Đối với nước ta, nguồn thu của Nhà nước liên quan đến BĐS là nguồn thu cố định và
1 Xem thêm Nguyễn Thị Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh các loại hình bất động sản
mới ở Việt Nam, Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, số 5, 2020, tr 41-44;
Trang 5chiếm một phần không nhỏ trong các nguồn thu của Nhà nước Đối với các giao dịch mua bán hàng hóa BĐS, Nhà nước đánh thuế 2,5%, trong đó 0,5% phí trước bạ (phí làm thủ tục đăng ký) và 2,0% thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Trong hội nhập
quốc tế, thị trường trong nước gắn liền với thị trường nước ngoài Sự phát triển của TTBĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia các hoạt động của thị trường BĐS trong nước, qua đó mở rộng quan hệ quốc tế Thứ năm, sự phát triển lành mạnh của TTBĐS góp phần vào việc ổn định xã hội Khi TTBĐS phát triển không lành mạnh, nhất là thị trường đất đai, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân và các hoạt động nói chung TTBĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng cao đời sống người dân
2.2 Khái quát về công tác quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS
Hoạt động KDBĐS được cấu thành bởi các thành tố chính là: chủ thể tham gia giao dịch BĐS, đối tượng của giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế thị trường BĐS Chính vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động KDBĐS là một tất yếu khách quan Đặc biệt đối với nước ta, sự phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường, trong đó
có TTBĐS, càng trở nên cần thiết
Quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS là những tác động liên tục, thông qua việc
sử dụng một hệ thống các công cụ quản lý của Nhà nước để điều tiết, kiểm soát TTBĐS
và các chủ thể tham gia hoạt động trên TTBĐS, nhằm đưa nó vận động theo đúng mục tiêu, định hướng của Nhà nước Đối với nước ta, vai trò của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động này càng trở nên quan trọng, vì các lý do sau:
Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai2, do đó để có thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường,
đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp Vì
2 Điều 2 Luật Đất đai 2013
Trang 6vậy TTBĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất có hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện luật pháp về đất đai
Thứ hai, với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường cũng là tất yếu khách quan, điều đó trước hết là khắc phục những thất bại của thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển
ổn định, công bằng và hiệu quả
Thứ ba, nước ta đã trải qua một thời kỳ dài với rất nhiều xáo trộn do chiến tranh,
do thay đổi chế độ, do thay đổi chính sách, nên thực trạng KDBĐS ở nước ta rất lộn xộn Nếu trong thời gian tới đây, Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì TTBĐS khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc, nạn đầu cơ và thị trường không chính thức sẽ ngày càng mở rộng, làm cho công tác quản lý của Nhà nước thêm nặng nề và khó khăn hơn
II Thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS
1 Các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS
Thị trường KDBĐS là thị trường với nguồn tiền tệ lớn, vai trò tác động đến đời sống kinh tế đã phân tích nên sự can thiệp quản lý của Nhà nước đối với thị trường này khá sâu sắc Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiện trong nhiều các văn bản pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… và hàng loạt các văn bản hướng dẫn Những văn bản này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập bất động sản đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là bất động sản
Luật Kinh doanh bất động năm 2014 là văn bản luật trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS đã dành cả chương V để quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt
Trang 7động kinh doanh BĐS Theo đó, nội dung quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 71 Luật Kinh doanh BĐS 2014 như sau:
(1) Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
(2) Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản;
(3) Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản;
(4) Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS;
(5) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản;
(6) Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;
(7) Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản
2 Đánh giá các các quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS
2.1 Những mặt đạt được của hệ thống pháp luật về quản lý hoạt động kinh doanh BĐS
Nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững và hạn chế những tồn tại, khó khăn, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo thuận lợi cho lĩnh vực này phát triển hơn, cụ thể như: Nghị quyết số 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017, Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 11/7/2017, Nghị quyết số 75/NQ-CP ngày 09/8/2017, Nghị quyết số 83/NQ-CP ngày 31/8/2017, Nghị quyết số 98/NQ-CP ngày 03/10/2017… trong đó, tập trung rà soát, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với DN, hiệp hội
để tạo sự đồng thuận, tính minh bạch trong việc ban hành các điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh
Trang 8Luật Quy hoạch được Quốc hội khóa XIV thông qua tại kỳ họp thứ 4 cũng đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật
về lĩnh vực này Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay Nhằm đảm bảo an toàn phát lý phát triển bền vững, những điểm quan trọng được xây dựng trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 bao gồm: Quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp KDBĐS, bảo lãnh trong kinh doanh nhà hình thành trong tương lai, các điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản,…
Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ trong quý I/2020 về thuế BĐS, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, BĐS; Nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với tình hình thực tế; Trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư BĐS, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán
Bộ Xây dựng xây dựng hệ thống thôn tin công khai về thị trường BĐS công khai cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham khảo và các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương áp dụng quản lý Hàng năm, trên cơ sở xác định của các địa phương, Bộ xây dựng tổng hợp và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quý và kỳ (năm) Mới đây nhất, Bộ xây dựng đã ban hành Ngày 6/5/2020, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông cáo số 52/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2020
2.2 Những hạn chế còn tồn tại
- Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định
Trang 9- Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp.
Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn
đề chưa được triển khai
- Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước vẫn còn chiếm khoảng 70% Hầu hết những người được hỏi đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí
- Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, rất nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, thiếu cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh
- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán
bộ quản lý đất đai còn yếu kém, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai
- Giá BĐS, nhất là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn
Trang 10- Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao Trong khi đó, các dự án nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức
III Kiến nghị định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật và giải pháp với các chủ thể khác
Để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống các giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, chính sách tài chính và chính sách điều tiết thị trường BĐS, cụ thể:
* Về phía Nhà nước
(i) Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư
(ii) Đối với những loại hình BĐS mới xuất hiện, Nhà nước cần ban hành pháp luật
và cơ chế quản lý để phát huy một phần thế mạnh và ngăn chặn những tác động xấu, tiêu cực mà nó mang lại Đặc biệt, cần xác định rõ loại đất để xây dựng các BĐS mới là đất kinh doanh dịch vụ (không phải là đất ở)3 để tránh sự canh tranh và ảnh hưởng đến đất ở truyền thống và doanh nghiệp, người dân ồ ạt “lách luật” chuyển đất kinh doanh dịch vụ thành đất ở
(iii) Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS
3 Tr 43, Nguyễn Thị Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam, Luật sư Việt
Nam, số 5/2020.