Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư

B ộ T PHÁP T RƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỂ QUYỂN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐÁT TRONG LĨNH vực ĐẨU T Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Thị Nga Khoa pháp luật Kinh tế, Đại hoc Luật Hà Nội M Ã SỐ: LH - 2010 - 02/ĐHL-HN trung tâm thông tỉm thư viện trường gạỉ học luật hà nội phòng đọc _ Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỤC HIỆN ĐÈ rÀI TU' CÁCH THAM STT HỌ VÀ TÊN NƠI CÔNG TÁC GIA Chu nhiệm đê tài, Tỉ Nguyền Thị Nga Đại học Luật Hà Nội tác giả CĐ 01, 05, 08, 09 TS Nguyên Quang Tuyên Đại học Luật Hà Nội Tác gia CĐ 02, 03 TiS Nguyên Thị Dung Đại học Luật Hà Nôi Tác giả CĐ 04 TiS Nguyên Hông N Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 06 Sở Tài nguyên ThS Nguyễn Văn Hồng Môi trường thành phố Tác giả CĐ 07 Hồ Chí Minh 7hS Phạm Thu Thủy Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ ] / CN Đồ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 11 I^guyền Tú Anh Trường cán Thanh Tác giả CĐ 12 tra Tông cục quản lý đât 'ThS Nguyễn Xuân Trọng đai, Bộ Tài nguyên Tác giảC Đ 13,14 Môi trường MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT PHẦN I: Báo cáo thổng th u ậ t .1 PHẦN II: Các chuyên đề nghiên u .51 C huyên đề 1: Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Thị N g a .51 C huyên đề 2: Kinh nghiệm pháp luật số nước quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 71 XC huyên đề 3: Quyền người sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 108 C huyên đề 4: Hoàn thiện pháp luật giá đất - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền cho nhà đầu tư việc thực nghĩa vụ tài đất đai Tác gia: ThS Nguyễn Thị D ung 125 Chuyên đề 5: Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất nhà đầu tư Khu Công nghiệp, Khu Kinh tế Khu công nghệ cao Khu Kinh tế đặc biệt Tác giá: TS Nguyễn Thị N ga 145 ^ C huyên đề 6: Quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà đầu tư theo quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản Thực trạng hướng hoàn thiện Tác giả: ThS Nguyễn H ồng N h u n g .167 C huyên đề 7: Pháp luật hành quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: ThS Nguyễn Vãn H n g 185 C huyên đề 8: Hồn thiện pháp luật quyền góp vốn quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh người sử dụng đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 201 ' C huyên đề 9: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trình đầu tư người sử dụng đất - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: TS N guyễ« Thị N ga í-222 C huyên đề 10: Pháp luật quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng hướng hoàn thiện Tác giả: ThS Phạm Thu Thủy 254 C huyên đề 11: Hoàn thiện pháp luật quyền dân nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phép mua nhà Việt Nam Tác giả: Đ ỗ Xuân Trọng 272 cC huyên đề 12: Hoàn thiện pháp luật thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất trình đầu tư Tác giả: Nguyễn Tủ A n h 28ệ ” C huyên đề 13: c ả i cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Nội dung quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: Nguyễn Xuân Trọng 313 Chuyên đề 14: Nâng cao chất lượng hoạt động tổ chức dịch vụ công quản lý sử dụng đất đai - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: Nguyễn Xuân T rọng .334 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM K H Ả O 345 DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT ACT Lãnh thổ Thủ đô ú c (AUSTRALIAN CAPITAL TERRITORY) BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân BTHTTĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư DN Doanh nghiệp ĐTNN Đầu tư nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNỌSHĐĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai HTX Hợp tác xã KD Kinh doanh KT Kinh tế NSNN Ngân sách N hà nước PLĐĐ Pháp luật đất đai QHĐĐ Trong quan hệ đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất sx Sản xuất S X -K D Sản xuất, kinh doanh TCTD Tổ chức tín dụng TLSX Tư liệu sản xuất UBND Uỷ ban nhân dân WTO Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) XD Xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa PHÀN I BÁO CÁO TÔNG THUẬT MỎ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu, mối quan tâm bậc doanh nghiệp người dân quyền sử dụng đất (ỌSDĐ) bảo hộ chế sách nhà nước tính khả thi đưa vào đầu tư, kinh doanh Sự quan tâm bao trùm sang nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước đầu tư kinh doanh Việt Nam Quyền sử dụng đất không tuý quyền tài sản tư người sử dụng, hàng hố đưa vào kinh doanh, tiếp cận thị trường tham gia với tư cách yếu tố đầu vào trình đầu tư Trong nhiều trường hợp, QSDĐ nguồn vốn bản, bước khởi đầu có tính định cho dự án đầu tư chủ thể sử dụng đất Các đạo luật đất đai Việt Nam từ trước đến thiết kế khung pháp lý cho việc hoàn thiện quyền người sử dụng đất giác độ ngày mở rộng quyền chủ thê khác nhau, từ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế nước, tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngoài, đặc biệt quyền họ lĩnh vực đầu tư Sự mở rộng quyền người sử dụng đất (NSDĐ) không biểu hình thức bề ngồi “tăng lên” quyền người sử dụng đất hay ghi nhận đa dạng chủ thể có QSDĐ so với văn pháp luật trước đây, mà ẩn sâu bên chuyển biến chất pháp luật hành việc ghi nhận đảm bảo quyền NSDĐ phạm vi rộng lớn hơn, chủ động, linh hoạt đảm bảo tính cơng bằng, hợp lý hưn q trình sử dụng nguồn vốn “đất đai - quyền sử dụng đất” trình đầu tư Tuy nhiên, thực tiễn thực thi pháp luật quyền NSDĐ lĩnh vực đầu tư thời gian qua cho thấy, tồn nhiều hạn chế, bất cập vướng mắc Đặc biệt, quyền NSDĐ vận hành theo quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan có vơ vàn mâu thuẫn, chồng chéo quy định QSDĐ nhà đầu tư văn lại bị quy định văn khác phủ định Bên cạnh đó, QSDĐ rư ì đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi thể nhiều bất bình đing, gò bó khiên cưỡng QSDĐ chưa thực trở thành nguồn vốn linh hoạt khai thác có hiệu hoạt động đầu tư điều kiện ràig buộc pháp luật q máy móc Cũng từ mà thực tế, nỉ đầu tư thường tự tìm đường cho riêng mình, khỏi kiểm sốt go bó pháp luật nhiều động thái chiêu thức khác như: “lích luật” , đầu tư kinh doanh QSDĐ trá hình thơng qua kiểu huy động vốn trá phép, liên doanh, liên kết QSDĐ chưa đủ điều kiện mà thực chất hoạt động đầu Cùng với đó, thiết chế hỗ trợ trung gian nhằm đảm bcO cho việc thực thi quyền người sử dụng đất chưa minh bạch, thiếu kiả thi hoạt động hiệu quả; đó, khả đảm bảo việc thực thi qiyền NSDĐ thực tế hạn chế nhiều Hay nói khác đi, tính khả dmg QSDĐ chủ thể sử dụng đất hoạt động đầu tư chưa cao, QìDĐ người dân chưa thực trở thành nguồn nội lực cho nghiệp cơng níhiệp hố đất nước xu hội nhập, phát triển Chính vậy, nghiên cứu đ< mở rộng quyền QSDĐ hoạt động đầu tư, hồn thiện XI q trình phát triển nhu cầu tất yếu Nằm chương trình tổng thể u cầu tiếp tục hồn thiện Sích pháp luật đất đai Quốc hội đề ra, đặc biệt dự kiến chương trình Stạn thảo sửa đổi Luật Đất đai hành vào năm 2012 việc nghiên cứu, &nh giá, tổng kết đưa nhận định việc hoàn thiện pháp luật đảm bảo CÍC quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư việc làm cần thiết râ có ý nghĩa Thực tế đến chưa có cơng trình nghiên cứu kioa học cấp bậc vấn đề Do vậy, đề tài khơng mang tính l)luận thực tiễn cao, mà mang ý nghĩa thời sâu sắc Tinh hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội chung, khoa học pháp lý nói riêng có nhiều cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp quyền người sử dụng đất Việt Nam với phạm vi mức độ khác Tiêu biểu cho cơng trình nghiên cứu chủ đề phải kể đến như: Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam “Chê'định quyền sử dụng đất ĩronẹ pháp luật Việt Nam ” (1997); tác giả Nguyễn Cảnh Quý với Luận án tiến sĩ luật học “Hoàn thiện c h ế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt N am " (2001); Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến “Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại ” (2003) Sát với đề tài nghiên cứu viết, cơng trình nghiên cứu cơng bố tạp chí, báo chuyên đề kỷ yếu hội thảo như: Hội thảo "Tổng kết sách, pháp ỉuật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Báo cáo "Tình hình thực sách, pháp luật đất đai kiến nghỉ sửa đổi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng, tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý vê quyền sử dụng đất doanh nghiệp" CO N CE111 (Công ty Nghiên cứu Tư vấn chuyển giao công nghệ đầu tư (tháng 10/2004); Báo cáo tổng hợp nghiên cứu rà soát văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống Luật Đầu tư chung Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ chủ trì khuôn khổ dự án VIE 01/025 thực tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật với đề tài "Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh t ế xây dựng nhà đ ể bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng' Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trường thực tháng 4/2005 Nhìn cách tổng quan, viết, cơng trình nghiên cứu nói Hiện nay, chưa có tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà Văn phòng đăng ký quyền sứ dụng đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường có chi nhánh cua Văn phòng địa bàn cần thiết Theo xu hướng phát triên kinh tế nước phát triển hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn thiện theo hướng mơ hình phải tập trung, thống nhất, khơng phân tán, phạm vi phải gồm đất tài sản gắn liền với đất (tức bất động sản) Tổ chức phát triển quỹ đất 2.1 Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị nghiệp có thu doanh nghiệp nhà nước thực nhiệm vụ cơng ích Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định thành lập Tổ chức phát triến quỹ đất có chức năng, nhiệm vụ sau: a) Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; b) Tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội; c) Tạo quỹ đất để phục vụ nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường nhu cầu khác địa phương, ổn định thị trường bất động sản; d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; đ) Quản lý quỹ đất giải phóng mặt bằng, Quỹ đất nhận chuyển nhượng chưa có dự án đầu tư chưa đấu giá quyền sử dụng đất; đất thu hồi theo quy định khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 Điều 38 Luật Đất đai đất thuộc khu vực đô thị khu vực có quy hoạch phát triển thị; e) Tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; g) Chủ trì phối hợp với Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt bằng; thuê doanh nghiệp thực dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt 337 h) Dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bàng; i) Tơ chức phát triên khu tái định cư; k) Tổ chức thực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Quỹ đất giao quản lý đê đâu giá; 1) Cung cấp thông tin giá đất, quỹ đất cho tổ chức, cá nhân theo yêu cầu; m) Thực nhiệm vụ khác theo định ủ y ban nhân dân cấp tỉnh 2.2 Trong giai đoạn vừa qua (4), nước có 55/64 tỉnh, thành phố thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất (đạt 87%), có 16/55 TCPTQĐ trực thuộc ửy ban nhân dân tỉnh, chiếm 29%, riêng thành phố Hà Nội trực thuộc Ban đạo giải phóng mặt Thành phố; có 35/55 TCPTQĐ trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường, chiếm 64%, TCPTQĐ tỉnh Hà Giang thành lập chung với VPĐKQSDĐ; có 02/55 TCPTQĐ trực thuộc Sở Tài (tỉnh Đắc Nơng Kiên Giang), chiếm 4%; có 01/55 TCPTQĐ trực thuộc Sở Xây dựng (tỉnh Thái Nguyên), có 01/55 Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện (Thành phố Vinh), riêng tỉnh Thanh Hóa, có giai đoạn nhiệm vụ tố chức giao cho doanh nghiệp nhà nước thực Như vậy, tùy tình hình thực tế địa phương, Tổ chức phát triển quỹ đất có nơi trực thuộc ủ y ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường Sở Tài chính, Sở Xây dựng Trong tổng số 55 TCPTQĐ thành lập có 06 TCPTQĐ tự đảm bảo chi phí hoạt động (chiểm 11%); 43 TCPTQĐ tự đảm bảo phần chi phí hoạt động (chiếm 78%); 06 TCPTQĐ Ngân sách Nhà nước bảo đảm toàm chi phí hoạt động (chiếm 11%) Theo định thành lập, TCPTQĐ giao thực nhiệm vụ sau: (J) SỐ liệu tông h ợ p đến 2009 Bộ Tài nguyên Môi trường 338 - Thực việc bồi thường, GPMB đất thu hồi theo quy hoạch - có 55 đơn vị giao, chiếm 100% Tuy nhiên, hoạt động chưa đạt hiệu cao, phần nguyên nhân chưa đủ mạnh tài chính, chưa cấp kinh phí nhân lực, nên tổ chức chưa triển khai chế thu hồi đất sau có quy hoạch duyệt Mặt khác, thực tế việc lập QH,KHSDĐ nhiều địa phương mang tính hình thức, chất lượng tính khả thi QHSDĐ, quy hoạch xây dựng chưa cao Nhiều dự án, cơng trình nằm QH,KHSDĐ, quy hoạch chung xây dựng đô thị duyệt sau năm phát sinh bất hợp lý nên khơng thực được, việc thực thu hồi đất sau có quy hoạch duyệt mang nhiều rủi ro - Thực việc bồi thường, GPMB đất thu hồi giao thực dự án có 20 đơn vị giao, chiếm 36% - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - có 55 đơn vị giao, chiếm 100% Hiện nay, chưa có quy định cụ thể trình tự thủ tục, phương thức nguồn vốn để TCPTQĐ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thực tế chưa có trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nơi khác trước Nhà nước thu hồi đất, nguyên nhân kinh phí để thực - Thực dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất - có 21 đơn vị giao, chiếm 38% - Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, sở nhà đất thu hồi - có 55 đơn vị giao, chiếm 100% - Tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất - có đơn vị giao, chiếm 7,3% Tại tỉnh, thành phố điều tra, TCPTQĐ chưa giao chủ động hoàn toàn nhiệm vụ này; mà việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 339 giao cho Hội đồng đấu giá cua tỉnh thực hiện, TCPTQĐ chi đóng vai trò phối họp Trong hàng năm UBND tỉnh lại giao cho TCPTQĐ tiêu nộp tiền sử dụng đất thơng qua đấu giá Có địa phương việc tổ chức đấu giá giao cho Sở Tư pháp thực Nhìn chung, pháp luật chưa có quy định cụ thể thẩm quyền, trách nhiệm trình tự thủ tục để tổ chức thực Trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất thực theo quy định Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ, theo quy định việc tổ chức đấu giá phải thành lập Hội đồng đấu giá c ầ n thiết phải có quy định rõ ràng trình tự thủ tục để TCPTỌĐ thực nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất, chủ động từ việc đầu mối tiếp nhận hồ sơ đến kết thúc phiên đấu giá thu tiền nộp ngân sách Nhà nước - Tư vấn giới thiệu địa điểm đầu tư, vận động đầu tư - có 55 đơn vị giao, chiếm 100% - Quản lý quỹ đất, sở nhà đất thu hồi chưa giao dự án sử dụng có 55 đơn vị giao, chiếm 100% - Lập phương án sử dụng quỹ đất giao quản lý để trình cấp có thẩm quyền định - có 55 đơn vị giao, chiếm 100% Thực tế, địa phương chưa có phân định rõ ràng trách nhiệm quản lý quỹ đất thu hồi TCPTQĐ quyền sở Do nhiều trường hợp sau giải phóng mặt lại xuất tình trạng tái lấn chiếm mà khơng phát hiện, xử lý kịp thời - Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa - có 10 đơn vị giao, chiếm 18% Mặc dù, TCPTQĐ giao nhiệm vụ thực bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư để tạo lập quỹ đất thực tế TCPTQĐ chưa giao đầy đủ nhiệm vụ khảo sát, đo đạc, lập phương án 340 bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định cua pháp luật (Điều 45 Nghị định số 197) - Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - có 04 đơn vị giao, chiếm - Lập quy hoạch xây dựng - có 02 đơn vị giao, chiếm 4% - Xây dựng khu dân cư, tái định cư, khu thị - có 07 đơn vị giao, chiếm 13% Pháp luật chưa có quy định rõ ràng việc TCPTQĐ có quyền kinh doanh bất động sản hay không Trên thực tế có địa phương, định thành lập TCPTQĐ, UBND tỉnh cho phép kinh doanh bất động sản, có địa phương TCPTQĐ khơng thực chức - Lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường - có 01 đơn vị giao, chiếm 2% KJhó khăn lớn thực dự án TCPTQĐ không chủ động thực nhiệm vụ mà phải phối hợp với Hội đồng BT, GPMB cấp huyện, cấp tỉnh Kinh phí thực giao cho cấp huyện, TCPTQĐ khơng bố trí vốn từ đầu mà xây dựng xong phương án bồi thường xin phê duyệt bố trí kinh phí tiến độ thực thường bị chậm Mặc dù, theo quy định pháp luật, TCPTQĐ vay vốn ngân hàng để thực việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất sau có quy hoạch, phần tiền thu sau bàn giao đất cho nhà đầu tư trả lại ngân hàng Tuy nhiên, chế vay vốn tín dụng trường hợp chưa cụ thể hóa, hầu hết TCPTQĐ chưa vay vốn từ ngân hàng nên thiếu lực tài để vận hành 341 2.3 Từ thực tiễn cho thấy, Tổ chức phát triển quỹ đất có vai trò, mối quan hệ, tác động lớn đến hoạt động với thị trường bất động sản thông qua hoạt động dự báo thị trường, tiếp thị, điều tiết thị trường - Dự báo thị trường: TCPTQĐ dự báo thị trường thông qua quy hoạch sứ dụng đất, hệ thống định giá đất sở sách, pháp luật nhà nước có liên quan - Hoạt động tiếp thị: TCPTQĐ tiếp thị quỹ đất thông qua việc giới thiệu địa điêm đầu tư, kêu gọi đầu tư, cung cấp giá đất, công khai quỹ đất, công khai quy hoạch sử dụng đất, Thực chất hoạt động tiếp thị tạo cung cho thị trường - Điều tiết thị trường: TCPTQĐ điều tiết thị trường thông qua quan hệ cung cầu Cung thị trường đất đai hiểu số lượng diện tích đất đai (quyền sử dụng đất đai) sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điếm xác định với mức giá thị trường chấp nhận Có nhiều yếu tố định đến số lượng bất động sản cung thị trường, quan trọng quy hoạch sử dụng đất Nhà nước thay đổi giá bất động sản thị trường, cầ u thị trường đất đai hiểu số lượng diện tích đất đai (quyền sử dụng đất đai) thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn Trong khoảng thời gian xác định có nhiều yếu tố để xác định cầu đất đai thị trường, yếu tố giá bất động sản yếu tố quan trọng Đặc biệt Tổ chức phát triển quỹ đất có vai trò quan trọng việc thực thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế 2.4 chế tài chính: Căn theo nghị định số 43/NĐ-CP Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm biên chế tài đơn vị 342 nghiệp việc hướng dẫn vận dụng vào hoạt động TCPTQĐ chưa thực vào sống phải chịu điều chỉnh hàng loạt quy định khác nên hiệu hoạt động chưa thực đáp ứng yêu cầu lâu dài đơn vị nghiệp chuyến sang tự đảm bảo kinh phí hoạt động Tuy nhiên, loại hình dịch vụ thực không quy định cụ thê linh hoạt dẫn đến hạn chế nguồn thu nghiệp đơn vị Nguồn vốn Tổ chức phát triển quỹ đất bao gồm: a) ứ n g vốn từ Quỹ phát triển đất Quỹ thành lập ủ y ban nhân dân cấp tỉnh trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất; b) Úng vốn từ ngân sách nhà nước; c) Các hình thức huy động vốn khác theo quy định pháp luật Tổ chức khác hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai 3.1.Tổ chức nghiệp có thu, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế có đủ điều kiện theo quy định cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai bao gồm: a) Tư vấn giá đất; b) Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) Dịch vụ đo đạc đồ địa chính; d) Dịch vụ thông tin đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản quy định dịch vụ mơi giới bất động sản (trong bất động sản có đất đai) 3.2 Trong giai đoạn vừa qua, Bộ Tài quy định triển khai cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn giá đất Tuy nhiên, vấn đề vướng mắc Bộ Tư pháp quy định triển khai việc hành nghề bán đấu giá tài sản Trung tâm bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp doanh 343 nghiệp hành nghê Bộ Xây dựng quy định triên khai Luật Kinh doanh bất động sản, có hoạt động định giá bất động sản (cấp phép hành nghề, quản lý sàn giao dịch bất động sản) Đặc biệt từ năm 2009, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý xây dựng bảng giá đất địa phương toàn nội dung bồi thường, hồ trợ, tái định cư, Bộ Tài quản lý thu từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) xác định giá đất cụ thể dự án đầu tư Do vậy, có tới Bộ quản lý liên quan đến dịch vụ tư vấn giá đất gây khó khăn, vướng mắc cho địa phương Các dịch vụ tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đo đạc đồ địa chính; thơng tin đất đai thực sở quy định pháp luật kinh doanh, dịch vụ Tuy nhiên, thực tế địa phương gặp vướng mắc quy định đấu thầu công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (theo Luật Đấu thầu phải tổ chức đấu thầu, theo Luật Đất đai khơng hạn chế việc định thực triển khai suốt giai đoạn chua ban hành Luật Dấu thầu) Tóm lại, góc độ quản lý tổ chức khác hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai thực chất cánh tay nối dài quan quản lý Nhà nước để vươn tới người dân v ề góc độ pháp luật hoạt động tổ chức khác hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai góp phần chuyến quan hệ hành đất đai sang quan hệ dân đất đai để bảo vệ quyền lợi cho người dân v ề mặt xã hội tổ chức khác hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước thực xã hội hóa lĩnh vực đất đai Với người dân thơng qua hoạt động tố chức khác hoạt động dịch vụ quản lý, sử dụng đất đai quyền lợi nghĩa vụ người dân quan hệ bình đẳng, cơng khai, minh bạch, hạn chế tiêu cực tiêu cực thực thủ tục hành chính./ 344 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành trung ương khoá VI, VII, VIII, IX, X, XI Quốc hội khóa VIII (1987), Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố VIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội khóa IX (1993), Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố IX, kỳ họp thứ thông qua ngày 14/07/1993 Quốc hội khóa X (1998), Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố X, kỳ họp thứ thông qua ngày 12/12/1998 Quốc hội khóa X (2001), Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố X, kỳ họp thứ thông qua ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa XI (2003), Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI (2005), Bộ luật dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Quốc hội nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 14 tháng năm 2005 Quốc hội khóa XI (2005), Luật nhà ở, Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2005 Quốc hội khóa XI (2005), Luật đầu tư, Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2005 10 Quốc hội khóa XI (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006 11 Quốc hội khóa XII (2008), Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điêm cho tơ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt 345 Nam, Qc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 03 tháng năm 2008 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 CP thi hành Luật Đất đai 2003 13 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 15 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy CNỌSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 17 Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/03/2008 Chính phủ quy định khu cơng nghiệp, khu chế xuất khu kinh tế 18 Thông tư 28/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 hướng dẫn thi hành Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 thuế thu nhập doanh nghiệp 19 Quyết định số 1364/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hoá; Quyết định số 06/2008/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ việc thành lập ban hành quy chế hoạt động khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng; Quyết định số 69/2009/QĐ-TTg ngày 27 tháng năm 2009 Thủ tướng Chính phủ việc thành lập ban hành quy chế hoạt động khu kinh tế Định An, tỉnh Trà Vinh 20 Quyết định số 12/2007/QĐ-UBND ngày 15/5/2007 UBND tỉnh Quảng Nam sách ưu đãi đầu tư vào Khu kinh tế Mở Chu Lai theo quy định Chính phủ 346 Luật đất đai nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa năm 1998 22 Luật đất đai Đài Loan năm 1989 23 Từ điển tiếng Việt (1994), Nxb Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học, Hà Nội, tr 787 24 Trường Đại học Luật Hà Nội, (1999) Từ điên giai thích Luật học, Nxb Công an nhân dân, tr 59 25 Đào Duy Anh (2000), Từ điên Hán - Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, trang 154, 394 26 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sư dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 28 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trảnợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - Những vấn đề lỷ luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 29 Đại học Quốc gia Hà Nội (2005), Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng - Kinh nghiêm nước thực tiễn Viện Nam, Hà Nội (Đe tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32, Chủ nhiệm đề tài: TS Lê Thị Thu Thuỷ, tháng 12/2005), tr 14 30 Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình Luật Dân Việt Nam (Quyển I Tập 1), Trường Đại học cầ n Thơ, c ầ n Thơ 347 31 Ban Kinh tê trung ương - Ban Chỉ đạo trung ương chuân bị Đẻ án sách đất đai: Báo cáo cua Đồn Nghiên cứu khao sát sách, pháp luật đắt đai cua Trung Quốc, Hà Nội - tháng năm 2002 32 Ban Kinh tế trung ương - Ban Chỉ đạo trung ương chuẩn bị Đề án sách đât đai: Báo cáo cua Đoàn Nghiên cứu khảo sát vê chỉnh sách, pháp luật đât đai Đài Loan, Hà Nội - tháng năm 2002 33 Ban Kinh tế trung ương: Báo cáo Đoàn Nghiên cứu, khảo sát Trung Quốc cải cách xí nghiệp quốc hũv; xây dụng quản lý thị trường BĐS; đền bù, giải toả mặt tô chức tái định cư cho người có đất bị thu hồi, Hà Nội - tháng năm 2004 34 Bộ Ke hoạch Đầu tư - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương: Báo cáo kết quà chuyến khảo sát quản lỷ đất đai phát triển thị trường Bất động sản Tại ủ c từ ngày 16 đến ngày 27 tháng 06 năm 2003 35 Cục Công nghiệp - Bộ kinh tế Trung hoa Dân quốc: Quan hệ quy hoạch đất đai phát triển kinh tế, tháng năm ỉ 996 36 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội 37 Đinh Trọng Thắng (2003), Sở hữu tư nhân đất đai hay sở hữu tư nhân quyền sử dụng đất đai kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam, Tạp Địa (1) 38 Tổng cục Địa - Viện Khoa học Cơng nghệ địa chính: Báo cáo tồn diện kết nghiên cứu - Đẻ tài Khoa học cấp Bộ: Nghiên cứu vẩn đề chủ yếu kinh tế - xã hội có quan hệ trực tiếp đến việc tơ chức thực hồn thiện sách, pháp luật đất đai nay, Hà Nội, tháng 12/1997 39 Tổng cục Địa - Viện Nghiên cứu Địa chính: Tổng hợp chỉnh sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực 348 giói - Báo cáo Chính sách tình hình sư dụng đắt đai cua ì nước, Hà Nội - 2000 40 Đảng Cộng sản Việt nam (2002), Ban đạo trung ương chuân bị đề án sách đất đai (Ban kinh tế trung ương), Báo cáo cua đồn nghiên cứu khao sát sách, pháp luật đất đai cua Trung Quốc, Hà nội, tháng 8/2002, tr 13 41 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học bao đảm thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 42 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2001), Thông tin khoa học pháp lý, số tháng 11 + 12 43 Uỷ ban kinh tế Châu Âu Liên Hiệp quốc, Nhóm tư vấn bất động sản (REAG) (2001), “Lợi ích việc phát triên thị trường bât động sản quốc gia có kinh tế chuyên đổi ”, Hội nghị thượng đỉnh bất động sản Châu Âu: Đất cho phát triển, ngày 19, 20/9/2001, tr 44 Nguyễn Văn Thường (2005), Tăng trưởng kihh tế Việt nam: Những rào cản cần phải vượt qua, Nxb Lý luận trị, tr 167 45 Phạm Văn Năng, Trần Hồng Ngân, Trương Q uang Thơng (2005), Ngân hàng thương mại cổ phần thành phố Hồ Chỉ M inh - Nhìn lại chặng đường p h t triền', Nxb Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr 37, 38 46 C.Marx - dẫn theo Nguyễn Bồng (1998) - Đất đai sử dụng hợp lý đất đai Tạp quản lý ruộng đất , (1), tr 16 47 Uỷ ban kinh tế Châu âu Liên hợp quốc, Nhóm tư vấn bất động sản (REAG), (2001), Lợi ích việc phát triển thị trường bất động sản quốc gia có kinh tế thời kỳ chuyển đổi Hội nghị thượng đỉnh Bất động sản Châu âu : Đất cho phát triển, tổ chức Roma Italia, ngày 19 20 tháng năm 2001, tr 349 Phạm Duy Nghĩa (2005), quyền SU’ d ụ n g đ ắ t tro n g th ị trư n g b ấ t đ ộ n g san, Ký yếu hội thảo khoa học với chủ đề: Thị trường bất động sản Việt nam - Chính sách pháp luật, trường Đại học Luật Hà nội tô chức 49 Ban Kinh tế trung ương (2002), Báo cáo Đồn Nghiên cúv khao sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội, tr 50 Hội thảo "Tơng kết sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đôi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002 51 Báo cáo "Tinh hình thực sách, pháp luật đất đai kiến nghị sửa đôi Luật Đất đai" Ban Kinh tế Trung ương Đảng, tháng 8/ 2002 52 Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Mơi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003; "Nghiên cứu hồn thiện khung pháp lý quyền sử dụng đất doanh nghiệp" CONCETTI (Công ty Nghiên cứu Tư vấn chuyển giao công nghệ đầu tư (tháng 10/2004) 53 Báo cáo tổng hợp nghiên cứu rà soát văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống Luật Đầu tư chung Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ chủ trì khn khổ dự án VIE 01/025 thực tháng 2/2005 54 Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật với đề tài "Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tô chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng" Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trường thực tháng 4/2005 350 55 Ban quản lý dự án “Hồn thiện sách đât đai đê phát triên thị trường bất động sản”/ Tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003, số nội dung cần bổ sung, sửa đổi liên quan đến phát triển thị trường ỌSDĐ thị trường BĐS/ 2008 56 An Nguyên (2009), “Nguy trắng mua nhà tương lai”, Báo Thanh niên, (68), tr 11 57 Quang Minh (2008), “Cần xem xét lại việc huỷ hợp đồng ký với khách hàng”, Thời bảo Tài chính, số ngày 3/10/2008 58 Quang Minh (2008), “Hợp đồng ký không trái văn pháp luật”, Thời báo Tài chính, số ngày 24/11/2008 59 http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn 60 http://www.ncseif.gov.vn/Default.aspx?mod=News&cat=70&nid= 12627 6] http://www.metvuong.com/thongtin/1460_Dau-tu-nuoc-ngoai-van-chayvao-bat-dong-san.html 62 Định hướng phát triển khu công nghiệp Việt Nam, http://www.khucongnghiep.com.vn/new_detail.asp7id 63 Phát triển khu kinh tế biển Việt Nam, http://www.khucongnghiep.com.vri/news_detail.asp7id 64 http//www.khucongnghiep.com.vn/new_detail.áp?ID=157&IDN=2269& lang=vn, ngày 29/8/2010) 351 ... Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn Thị N g a .51 C huyên đề 2: Kinh nghiệm pháp luật số nước quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư Tác giả: TS Nguyễn... quyền góp vốn quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh người sử dụng đất Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 201 ' C huyên đề 9: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trình đầu. .. Pháp luật hành quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất trình đầu tư - Thực trạng số kiến nghị Tác giả: ThS Nguyễn Vãn H n g 185 C huyên đề 8: Hoàn thiện pháp luật