Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Header Page of 126 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HƢƠNG THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS Đồng Ngọc Ba Phản biện 1: Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 Footer Page of 126 Vào hồi ., ngày tháng năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm thông tin - Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Header Page of 126 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 15 2.2.4 NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 Một số vấn đề chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Khái niệm sở hữu chế độ sở hữu đất đai Vấn đề sở hữu đất đai lịch sử Việt Nam Đặc điểm chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Vấn đề người sử dụng đất quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Vấn đề người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Khái niệm đặc điểm quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Một số mô hình sở hữu đất đai giới kinh nghiệm việc ghi nhận quyền cho người sử dụng đất Sự cần thiết ý nghĩa việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất Việt Nam Phát triển nông nghiệp nông thôn Phát triển công nghiệp, đô thị dịch vụ Phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA 17 2.3 17 2.3.1 23 2.3.2 26 30 Thực trạng pháp luật xác lập quyền cho người sử dụng đất Giao đất Footer Page of 126 38 41 42 45 48 48 48 56 69 71 85 90 96 100 HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở 30 31 32 34 NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 2.1.1 2.2.5 Cho thuê đất Nhận chuyển quyền sử dụng đất Công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất Thực trạng pháp luật quyền chung người sử dụng đất Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước sử dụng đất Thực trạng pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất Pháp luật quyền sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất Pháp luật quyền tổ chức nước có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam Bất cập pháp luật hành quyền người sử dụng đất Bất cập quy định pháp luật quyền người sử dụng đất Bất cập thực tiễn thi hành pháp luật quyền người sử dụng đất Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM 34 34 VIỆT NAM 3.1 3.2 3.3 Quan điểm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất Giải pháp đảm bảo thực pháp luật quyền người sử dụng đất 100 KẾT LUẬN 109 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 105 Header Page of 126 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trải qua 20 năm đổi mới, đất nước ta ngày phát triển hướng đến mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh" Một nhiệm vụ trọng tâm thực công đổi Đảng xác định đổi chế quản lý kinh tế, với việc xác định lợi ích người lao động động lực quan trọng nghiệp phát triển đất nước Nhằm mục tiêu giải phóng lực sản xuất, phát huy tối đa tính động, sáng tạo người lao động, Đảng lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xác định khâu quan trọng sách kinh tế đổi chế độ, sách đất đai Thể chế hóa đường lối, sách Đảng, Luật Đất đai qua thời kỳ không ngừng mở rộng hoàn thiện quy định quyền người sử dụng đất Nhà nước khẳng định bảo đảm thực quy định địa vị pháp lý người sử dụng đất, quy định việc thực giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, hoàn thiện quyền người sử dụng đất, đặc biệt quyền chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Nhờ sách quy định đắn làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu sử dụng đất Trong lĩnh vực khác, nhờ thay đổi sách đất đai, tạo môi trường thu hút vốn đầu tư nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế Trong trình phát triển, pháp luật đất đai không ngừng hoàn thiện theo hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất, thiết lập khuôn khổ chế pháp lý cho người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất, hạn chế tối đa can thiệp quan công quyền người sử dụng đất thực giao dịch dân quyền sử dụng đất Mặc dù đạt kết to lớn, nhiên, Trong thực tế, số quy định quyền người sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa làm rõ chế thực quyền định đoạt Nhà nước với vai trò đại diện Footer Page of 126 chủ sở hữu đất đai, chưa giải hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Theo tác giả, việc hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất theo hướng giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trường pháp lý minh bạch cho giao dịch dân sự, thương mại đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai Chính lựa chọn đề tài "Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam" làm luận văn tốt nghiệp với mong muốn đóng góp số vấn đề lý luận thực tiễn quy định quyền người sử dụng đất Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu quy định Luật Đất đai quyền người sử dụng đất nhận quan tâm nhiều nhà nghiên cứu lý luận, luật gia cán thực tiễn, nhiều vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến công tác nhiều quan điểm khác cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ Hiện nay, mức độ khác có số công trình nghiên cứu công bố giáo trình đại học giảng dạy Luật Đất đai Trường Đại học luật Hà Nội nghiên cứu khái quát vấn đề quyền người sử dụng đất Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu quyền người sử dụng đất phải kể đến: Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến với đề tài "Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai"; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Thập với đề tài "Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo quy định pháp luật Việt Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Doãn Cương với đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Một số báo nghiên cứu phạm vi hẹp quyền người sử dụng đất công bố như: viết tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Header Page of 126 Xuân Trọng, "Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất"; viết tác giả Nguyễn Minh Thắng, "Không hạn chế quyền người sử dụng đất"; viết tác giả Thu Hà, "Khắc phục bất cập để đảm bảo quyền sử dụng đất cho người dân" Qua nội dung công trình nghiên cứu cho thấy, vấn đề quyền người sử dụng đất nghiên cứu, tiếp cận nhiều góc độ nhiều mức độ khác Tuy nhiên, số vấn đề lý luận quyền người sử dụng đất số quan điểm khác nhau, thực tiễn quy định quyền người sử dụng đất số bất cập vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu cách toàn diện Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài "Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam" làm Luận văn thạc sĩ Luật học Mục đích, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quyền người sử dụng đất bao gồm: - Các vấn đề lý luận sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đất đai quyền người sử dụng đất; - Quy định pháp luật xác lập quyền cho người sử dụng đất; - Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giá, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất Việt Nam Từ bất cập phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật quyền người sử dụng đất 3.2 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Để đạt mục đích trên, đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài quy định Luật Đất Đai năm 2013 về quyền người sử dụng đất thực tiễn thực quyền người sử dụng đất Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn thực sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước ta sách đất đai Footer Page of 126 Quá trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp; nghiên cứu thực tiễn công tác thực quyền cho người sử dụng đất để làm cho vấn đề khoa học cần nghiên cứu luận văn Trong trình thực đề tài luận văn, tác giả có nghiên cứu, tham khảo văn hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết công trình công bố, tổng kết, đánh giá quan chuyên môn ý kiến chuyên gia có liên quan đến vấn đề nghiên cứu luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Về lý luận, kết nghiên cứu luận văn góp phần hoàn thiện lý luận quyền người sử dụng đất Việt Nam; phân tích khái quát lịch sử hình thành phát triển chế độ sở hữu đất đai, người sử dụng đất quyền người sử dụng đất Việt Nam; làm rõ quy định Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất quyền người sử dụng đất mối quan hệ so sánh với pháp luật đất đai trước văn pháp luật khác có liên quan; phân tích thực tiễn thực quyền người sử dụng đất thực tế Qua mâu thuẫn, bất cập quy định pháp luật hành; hạn chế, vướng mắc trình áp dụng quy định đó, nguyên nhân tồn tại, để đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định Luật Đất đai quyền người sử dụng đất Về thực tiễn, luận văn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ hoạt động nghiên cứu học tập Những đề xuất, kiến nghị tác giả luận văn cung cấp luận khoa học phục vụ cho công tác lập pháp hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến quyền người sử dụng đất Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền người sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện bảo đảm hiệu thực pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam Header Page of 126 Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.1.1 Khái niệm sở hữu chế độ sở hữu đất đai 1.1.1.1 Khái niệm quan hệ sở hữu Quan hệ sở hữu quyền pháp lý trình xác lập vận động quyền kinh tế đối tượng sở hữu theo quy định pháp luật Toàn quy định pháp luật quan hệ sở hữu chế vận hành quan hệ sở hữu hợp thành chế độ pháp lý sở hữu 1.1.1.2 Khái niệm chế độ sở hữu đất đai Chế độ pháp lý sở hữu đất đai toàn quy định pháp luật việc xác lập vận động quan hệ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu đất đai bao gồm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu vấn đề liên quan đến chế vận hành quan hệ sở hữu đất đai 1.1.2 Vấn đề sở hữu đất đai lịch sử Việt Nam 1.1.2.1 Sở hữu đất đai Việt Nam thời kỳ phong kiến Quyền sở hữu nhà nước đất đai bắt đầu hình thành vào triều Lý (thế kỷ XI), thực phát triển vững từ thời Lê Sơ (thế kỷ XV) tiếp tục trì triều đại sau với quy mô mức độ khác Mặc dù chế độ sở hữu nhà nước đất đai xây dựng củng cố ngày vững qua triều đại phong kiến Việt Nam, đặc biệt triều đại Lê Sơ, nhiên bên cạnh tồn hình thức sở hữu tư nhân ruộng đất Hình thức sở hữu bắt đầu xuất từ thời Lý - Trần, đến thời Lê Sơ, với sách cấp ruộng đất cho công thần, quan lại, nhà nước cho phép họ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển nhượng, để thừa kế) trừ họ phạm tội nên hình thức sở hữu ruộng đất tự nhân trở thành hình thức phổ biến 1.1.2.2 Sở hữu đất đai thời kỳ Pháp thuộc Năm 1858, thực dân Pháp xâm lược thiết lập thống trị Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai Việt Nam nằm định người Pháp Footer Page of 126 Ở Nam Kỳ, thực dân Pháp đẩy mạnh sở hữu tư nhân đất đai; Bắc Kỳ Trung Kỳ, thực dân Pháp trì phát triển công điền, công thổ, bảo vệ ruộng đất làng xã để buộc nông dân phải lệ thuộc vào ruộng đất công 1.1.2.2 Sở hữu đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến năm 1980 Trong thời kỳ miền Bắc tồn sở hữu nhà nước, sở hữu cá nhân sở hữu cộng đồng dân cư đất đai Tuy nhiên năm miền Bắc thực phong trào hợp tác hóa, Nhà nước vận động nông dân đóng góp ruộng đất để tham gia vào làm ăn tập thể đất đai nước ta xã hội hóa toàn Ở Miền Nam, sau Cách mạng tháng Tám, quyền cách mạng thực giảm tô phân phối lại ruộng đất theo chủ trương chung Tuy nhiên, can thiệp đế quốc Mỹ, việc thực sách bị gián đoạn Sau giải phóng miền Nam, mô hình hợp tác xã sách đất đai áp dụng thống miền Nam 1.1.2.3 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai từ năm 1980 đến Hiến pháp năm 1980, quy định Điều 18: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa, thuộc sở hữu toàn dân" Theo đó, từ thời điểm Việt Nam tồn hình thức sở hữu sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Đặc điểm chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.1.3.1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu thống quản lý Do có chế để toàn dân thực tất quyền chủ sở hữu mà quyền chủ sở hữu đất đai thực thông qua vai trò Nhà nước Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất thông qua việc ban hành sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1.3.2 Đất đai đối tượng quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nên người sử dụng đất có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho sở pháp luật 10 Header Page of 126 1.1.3.3 Thực chế độ sở hữu toàn dân đất đai phải đảm bảo công việc tiếp cận khai thác quyền sử dụng đất chủ thể Việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai phải đảm bảo khả tiếp cận khai thác quyền sử dụng đất chủ thể có nhu cầu sử dụng đất cách minh bạch, công 1.2 Vấn đề ngƣời sử dụng đất quyền ngƣời sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Vấn đề người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1.1 Khái niệm người sử dụng đất Người sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhà nước cho phép sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất; có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật thời gian sử dụng đất 1.2.1.2 Người sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam Quy định pháp luật Việt Nam người sử dụng đất có nhiều thay đổi qua thời kỳ Theo quy định pháp luật đất đai hành, người sử dụng đất bao gồm nhóm đối tượng bao gồm: tổ chức nước, hộ gia đình, cá nhân nước, sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước có chức ngoại giao, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 1.2.2 Khái niệm đặc điểm quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.2.1 Khái niệm quyền người sử dụng đất Quyền người sử dụng đất khả mà pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hành vi định trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất mục đích, hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao 1.2.2.2 Đặc điểm quyền người sử dụng đất - Quyền người sử dụng đất xác lập đảm bảo thực sở quy định pháp luật - Nội dung quyền người sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu sử dụng đất đai quyền lợi người lao động Footer Page of 126 11 - Quyền sử dụng đất ngày mở rộng với ý nghĩa quyền tài sản 1.3 Một số mô hình sở hữu đất đai giới kinh nghiệm việc ghi nhận quyền cho ngƣời sử dụng đất Trên giới tồn nhiều mô hình sở hữu đất đai Phổ biến mô hình ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Bên cạnh có mô hình thừa nhận hình thức nhà nước sở hữu đất đai chủ yếu số quốc gia theo chế độ quân chủ Từ việc nghiên cứu số mô hình sở hữu đất đai giới, cho thấy nội dung quan trọng phản ánh chất chế độ sở hữu đất đai cấu trúc quyền sở hữu Theo đó, có quốc gia thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước thực tế tồn sở hữu tư nhân đất đai quốc gia ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai thực chất tồn hình thức sở hữu 1.4 Sự cần thiết ý nghĩa việc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất Việt Nam 1.4.1 Phát triển nông nghiệp nông thôn 1.4.2 Phát triển công nghiệp, đô thị dịch vụ 1.4.3 Phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật xác lập quyền cho ngƣời sử dụng đất 2.1.1 Giao đất Theo quy định pháp luật đất đai hành, việc giao đất thực hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất 12 Header Page of 126 2.1.1.1 Giao đất không thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 thu hẹp phạm vi đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định nhóm đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất giao đất nông nghiệp hạn mức; người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không để chuyển nhượng; tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài sử dụng đất xây dựng công trình nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà phục vụ tái định cư theo dự án Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định 2.1.1.2 Giao đất có thu tiền sử dụng đất Trong trình hoàn thiện pháp luật đất đai qua thời kỳ, đối tượng áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ngày mở rộng Theo quy định Điều 55 Luật Đất đai 2013, đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng gắn với hạ tầng Quy định khắc phục phần bất bình đẳng chủ thể sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2003 2.1.2 Cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận hai hình thức thuê đất thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đồng thời tạo hội cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với lực kinh tế Theo quy định khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần hàng năm đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi Footer Page of 126 13 trồng thủy sản làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, khoáng sản, làm đồ gốm, xây dựng công trình công cộng nhằm mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất xây dựng công trình nghiệp; Tổ chức nước có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc Đối với đối tượng đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013) 2.1.3 Nhận chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận mở rộng quyền người sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước Mối quan hệ bên chuyển giao bên nhận chuyển giao thiết lập sở bình đẳng, tự nguyện Việc chuyển giao quyền sử dụng đất thực sở quy định pháp luật điều kiện, thời hạn, mục đích sử dụng đất Với khả chuyển giao thông qua quan hệ dân sự, kinh tế, quyền sử dụng đất trở thành loại tài sản, hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, góp phần xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.4 Công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 bổ sung thêm hình thức xác lập quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 14 Header Page of 126 người sử dụng đất ổn định thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất Quy định tiếp tục ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 nhằm tạo sở pháp lý để giải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất, giải tồn đọng hệ thống pháp luật đất đai giai đoạn lịch sử trước 2.1.4.1 Công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định, tranh chấp có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, số trường hợp giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án, định Tòa án Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật 2.1.4.2 Công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất Điều 102 Luật Đất đai 2013 kế thừa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất Theo đó, tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật 2.1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993, thẩm quyền giao đất mang tính tập trung cao Tuy nhiên nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất dần điều chỉnh theo hướng Chính phủ điều hành quản lý đất đai thông qua việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thẩm quyền giao đất, Footer Page of 126 15 cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện 2.1.5.1 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền giao đất tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp nước có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư 2.1.5.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 kế thừa quy định Luật Đất đai 2003 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 105 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,tổ chức nước có chức ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam 2.2 Thực trạng pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất 2.2.1 Thực trạng pháp luật quyền chung người sử dụng đất Theo quy định Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền chung bao gồm: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Hưởng lợi ích công trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp đất đai mình; Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất 16 Header Page of 126 2.2.2 Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước sử dụng đất 2.2.2.1 Quyền tổ chức nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Trước thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, pháp luật đất đai ghi nhận cho số trường hợp tổ chức nước giao đất không thu tiền sử dụng đất góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa quy định Luật Đất đai 2003, Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức nước giao đất không thu tiền "có quyền chung theo quy định" "không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; không chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất" 2.2.2.2 Quyền tổ chức nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê có quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật Footer Page of 126 17 Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định trường hợp tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê lần miễn, giảm tiền sử dụng đất 2.2.2.3 Quyền tổ chức nước sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo quy định pháp luật đất đai hành, tổ chức kinh tế nước có quyền lựa chọn hình thức thuê đất thu tiền thuê đất lần thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Tuy nhiên, phù hợp với nghĩa vụ tài mà người thuê đất phải trả cho Nhà nước quyền người sử dụng đất trường hợp hạn chế hơn, theo đó, tổ chức nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu đất quy định Điều 175 Luật Đất đai 2013 bao gồm: Thế chấp, bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 2.2.2.4 Quyền tổ chức nước sử dụng đất số trường hợp khác Tổ chức kinh tế nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Ngoài quyền chung theo quy định pháp luật, tổ chức có quyền quy định cụ thể Điều 176 Điều 177 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình ngầm, theo Điều 178 Theo đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền thuê đất thu tiền thuê lần, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê đất thu tiền thuê hàng năm 18 Header Page 10 of 126 2.2.3 Thực trạng pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất 2.2.3.1 Hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất theo quy định pháp luật Khoản 29 Điều Luật Đất đai 2013 ghi nhận: hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định pháp luật 2.2.3.2 Quyền hộ gia đình, cá nhân nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê lần, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất hạn mức, đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê lần, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định 2.2.3.3 Quyền hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Nhà nước có hình thức trả tiền thuê hàng năm Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Điều 179 Luật Đất đai 2013, quyền chung cho người sử dụng đất theo quy định pháp Footer Page 10 of 126 19 luật, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền sử dụng đất định đoạt tài sản đất bao gồm: bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật 2.2.3.4 Quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất số trường hợp khác Ngoài trường hợp nêu trên, Luật Đất đai 2013 quy định quyền hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất 2.2.4 Pháp luật quyền sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 lần ghi nhận tư cách chủ thể sử dụng đất cộng đồng dân cư sở tôn giáo, đồng thời quy định rõ quyền hai chủ thể quan hệ pháp luật đất đai Việc ghi nhận quyền sử dụng đất sở tôn giáo, cộng đồng dân cư bên cạnh sách khác tôn giáo đảng nhà nước lần khẳng định Đảng Nhà nước ta coi trọng, tạo điều kiện cho quyền tự tín ngưỡng, tôn giáo Theo quy định Điều 181 Luật Đất đai 2013, sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền chung theo quy định pháp luật không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.2.5 Pháp luật quyền tổ chức nước có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam 2.2.5.1 Quyền tổ chức nước có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam Theo quy định khoản Điều Luật Đất đai năm 2013, tổ chức nước có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm 20 Header Page 11 of 126 việc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần cho thời gian thuê Mặc dù sử dụng đất hai hình thức khác nhau, nhiên, quyền tổ chức nước có chức ngoại giao sử dụng đất hai hình thức nói khác biệt Theo quy định Điều 182 Luật Đất đai 2013, tổ chức nước có chức ngoại giao có quyền xây dựng công trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; sở hữu công trình xây dựng đất thuê thời gian thuê 2.2.5.2 Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam a) Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Ngoài quyền chung theo quy định pháp luật, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp, góp vốn tài sản thuộc sở hữu theo quy định pháp luật; bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện theo quy định pháp luật; Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà b) Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh quyền chung người sử dụng đất theo quy định pháp luật, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất hai hình thức có quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam c) Quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất số trường hợp khác Ngoài trường hợp nêu trên, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thành lập Footer Page 11 of 126 21 nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam Theo quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phụ thuộc vào bên nước hay bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất d) Quyền doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh 2.2.5.3 Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam a) Quyền người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có đầy đủ quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật b) Quyền người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Theo quy định khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước thuê đất Nhà nước trả tiền thuê lần cho thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật c) Quyền người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Theo quy định Điều 183 Luật Đất đai 2013, nhóm đối tượng có quyền định đoạt cách hạn chế tài sản đất bao gồm: Thế chấp, góp vốn, bán tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất thuê, cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 22 Header Page 12 of 126 d) Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Theo quy định khoản Điều 185, điểm a khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại có quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định điểm b khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013, trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê, thuê lại đất hàng năm có quyền tổ chức kinh tế nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đ) Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Theo quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất; tặng cho, chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà theo quy định pháp luật 2.3 Bất cập pháp luật hành quyền người sử dụng đất 2.3.1 Bất cập quy định pháp luật quyền người sử dụng đất Pháp luật đất đai hành chưa có quy định đối tượng sử dụng đất đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất nông nghiệp, lâm nghiệp nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty nhà nước hoạt động lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp Luật Đất đai hành quy định di sản quyền sử dụng đất dùng vào việc thờ cúng việc thừa kế quyền sử dụng đất dòng họ, Bộ luật dân có quy định di sản dùng vào việc thờ cúng Điều 670 quy định di sản quyền sử dụng đất cho mục đích đặc biệt Footer Page 12 of 126 23 Các quy định góp vốn quyền sử dụng đất có không thống quy định Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp Bộ Luật Dân sự, nhiều điểm bất hợp lý gây khó khăn trình áp dụng Về trường hợp thu hồi đất định giá đất thấp, chưa sát giá thị trường gây nhiều xúc cho người dân Luật đất đai qua thời kỳ không ngừng mở rộng quyền người sử dụng đất, nhiên, số trường hợp quyền người sử dụng đất chưa đối xử quyền tài sản 2.3.2 Bất cập thực tiễn thi hành pháp luật quyền người sử dụng đất Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất chưa hoàn thành tác động không nhỏ đến việc thực quyền người sử dụng đất Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất thực tế nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc Chương KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất Vấn đề hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung cần trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai Song song với việc tiếp tục mở rộng quyền người sử dụng đất theo hướng đảm bảo bình đẳng, công người sử dụng đất với Nhà nướcvà chủ thể sử dụng đất với 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất Để tạo điều kiện cho phận không nhỏ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hình thức nhận khoán, pháp luật đất đai cần bổ sung 24 Header Page 13 of 126 thêm quy định công nhận người nhận khoán quyền sử dụng đất hưởng số quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Bổ sung quyền cho mượn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Pháp luật đất đai cần bổ sung quy định việc bố, mẹ tặng cho quyền sử dụng đất lập gia đình riêng Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhóm chủ thể Nhà nước nhượng quyền sử dụng đất Đối với việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, nên quy định rõ hai hình thức góp vốn quyền sử dụng đất bao gồm: Góp vốn quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân góp vốn quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân 3.3 Giải pháp đảm bảo thực pháp luật quyền ngƣời sử dụng đất Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến đến tầng lớp nhân dân quy định pháp luật đất đai Đảm bảo công việc tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt dự án đầu tư Hoàn thiện quy định pháp luật trường hợp thu hồi đất giá thu hồi đất theo hướng thu hẹp phạm vi thu hồi đất theo thủ tục hành dự án phục vụ mục đích kinh tế Cần thay đổi chế xác định giá đất cụ thể theo hướng việc xác định giá phải sở thỏa thuận với người sử dụng đất, trường hợp không thỏa thuận giá bên có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định giá Đẩy mạnh thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý nhà nước đất đai từ tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương, quận/huyện, phường/xã/thị trấn nhằm nâng cao lực đội ngũ cán công chức làm công tác quản lý đất đai Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước giao dịch đất đai Footer Page 13 of 126 25 KẾT LUẬN Trải qua 30 năm ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai ngày hoàn thiện để nâng cao hiệu sử dụng đất hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Một thành tựu lớn pháp luật đất đai ngày mở rộng quyền người sử dụng đất Từ chỗ người sử dụng đất có quyền sản xuất, canh tác đất theo quy hoạch, đạo tuyệt đối Nhà nước đến quyền sử dụng đất trở thành loại tài sản, người sử dụng đất chuyển giao phù hợp với nhu cầu sử dụng thông qua giao dịch dân sự, kinh tế Pháp luật đất đai ngày bình đẳng ghi nhận quyền người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Trình tự thực quyền người sử dụng đất bước đầu chuyển biến từ chế hành sang chế dân Từ chỗ để thực giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải "xin" quan nhà nước có thẩm quyền đến Luật Đất đai 2003, pháp luật quy định rõ điều kiện thực giao dịch, đáp ứng điều kiện này, người sử dụng đất thực quyền quan nhà nước có trách nhiệm đăng ký, bảo hộ giao dịch này, xử lý tranh chấp phát sinh Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất mang lại kết to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai ngày hiệu Tuy nhiên bối cảnh nay, nhiều ý kiến cho nên ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai Theo tác giả, thực tế nay, quyền sử dụng đất ngày tiệm cận với quyền sở hữu, mặt khác, tính chất đặc biệt đối tượng tài sản đất đai việc ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai không cần thiết Vấn đề đặt ngày mở rộng quyền hợp lý người sử dụng đất, nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành để người dân tiếp cận với quyền cách nhanh nhất, đơn giản mà Nhà nước đảm bảo quyền thực khuôn khổ pháp luật 26 ... HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở 30 31 32 34 NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 2.1.1 2.2.5 Cho thuê đất Nhận chuyển quyền sử dụng đất Công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất. .. HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất Vấn đề hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất nói riêng pháp luật đất. .. nhận quyền sử dụng đất; có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật thời gian sử dụng đất 1.2.1.2 Người sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam Quy định pháp luật Việt Nam người sử dụng đất