Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên,giai đoạn 2015 – 2017

0 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN HÀ ANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K46 – QLĐĐ N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên, 2018 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu quý thầy giáo, cô giáo nhà trường, bạn bè xung quanh Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Đức Nhuận, người giành nhiều thời gian dẫn giúp đỡ tận tình q trình tơi thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, người truyền đạt tri thức phương pháp học tập, tìm hiểu nghiên cứu khoa học suốt thời gian học tập nơi Tôi xin chân thành cảm ơn cán phòng tài ngun mơi trường Thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện tốt q trình tơi thực tập cung cấp số liệu cho đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè ln động viên, tạo điều kiện góp ý để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Tuy nhiên trình thực đề tài khơng thể tránh thiếu sót, mong nhận góp ý thầy giáo, cô giáo để đề tài hồn thiện tốt Một lần tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 Tháng10 năm 2017 Sinh viên NGUYỄN HÀ ANH ii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT CT-HĐBT ĐKTN GCNQSDĐ Chỉ thị -hội đồng trưởng Điều kiện tự nhiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định phủ NĐ-TU Nghị định trung ương QĐ-BTNMT Quyết định tài nguyên môi trường QH Quốc hội QSD Quyền sử dụng QSSD Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất Tp.TN TT-BTC TT-BTNMT Thành phố Thái Ngun Thơng tư Tài Thơng tư Tài nguyên Môi trường TTCN TTLT-BTP-BTNMT Tiểu thủ công nghiệp Thông tư liên tịch Tư pháp-bộ Tài nguyên Môi trường UBND VPĐKQSDĐ Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất iii MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Ý nghĩa khoa học đề tài PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Các nội dung chuyển quyền sử dụng đất 2.1.2 Điều kiện thực quyền chuyển quyền sử dụng đất 2.1.3 Hồ sơ thực quyền chuyển quyền sử dụng đất 2.2.Cơ sở pháp lý 2.2.1 Một số văn pháp quy Nhà nước ban quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Cơ sở thực tiễn 11 PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 12 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 12 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 12 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 12 3.2.1 Địa điểm tiến hành 12 3.2.2 Thời gian tiến hành 12 3.3 Nội dung nghiên cứu 12 3.3.1 ĐKTN, KT- XH, tình hình quản lý sử dụng đất đai phường Phan Đình Phùng 12 3.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 12 3.3.3 Đánh giá hiểu biết người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất 13 3.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác chuyển quyền sử dụng đất nguyên nhân, giải pháp khắc phục 13 3.4 Phương pháp nghiên cứu 13 iv 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 13 3.4.2 Phương pháp thống kê 13 3.4.3 Phương pháp kế thừa 13 3.4.4 Phương pháp so sánh 13 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 14 4.1 ĐKTN, KT- XH tình hình quản lý, sử dụng đất phường Phan Đình Phùng 14 4.1.1 ĐKTN, KT- XH 14 4.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai phường Phan Đình Phùng, TPTN 21 4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 28 4.2.1 Đánh giá kết công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 28 4.2.2 Đánh giá kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 29 4.2.4 Kết công tác thừa kế QSDĐ 32 4.2.5 Kết cơng tác góp vốn giá trị QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 34 4.2.6 Kết công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 34 4.2.7.Kết công tác chấp quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 35 4.2.8.Tổng hợp đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 201736 4.2.9 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất 37 4.3 Đánh giá hiểu biết người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất 38 4.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nguyên nhân, giải pháp khắc phục 41 4.4.1 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển QSDĐ đất 41 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 45 5.1 Kết luận 45 5.2 Đề nghị 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 22 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp (2017) 22 Bảng 4.4: Bảng biến động đất nông nghiệp 23 Bảng 4.5: Bảng biến động đất phi nông nghiệp 24 Bảng 4.6: Bảng kết công tác chuyển đổi QSDĐ 29 Bảng 4.7 Kết công tác chuyển nhượng QSDĐ 29 Bảng 4.8 Kết tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 31 Bảng 4.9 Kết thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 33 Bảng 4.10: Bảng tổng hợp hồ sơ chấp QSD đất từ 2015- 2017 35 Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 36 Bảng 12.So sánh kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 20015-2017 theo loại đất 37 Bảng 4.13 Những hiểu biết chung người dân phường Phan Đình Phùng chuyển quyền sử dụng đất 38 Bảng 4.14 Sự hiểu biết chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 39 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá người, nguồn gốc sống trái đất Nhận thức vai trò mà tất quốc gia hành tinh không quản ngại hi sinh để bảo vệ từ đất mà xung đột xảy Tuy vậy, quốc gia có quan tâm khác đến đất quốc gia người quan tâm trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng đất đai tốt lên sống ổn định, phát triển Trong kinh tế thị trường nay, việc đẩy nhanh công công nghiệp hóa, đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng sở hạ tầng diễn ạt, với nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày giảm mạnh Vấn đề cấp bách đặt cho công tác quản lý nhà nước đất đai phải có biện pháp quản lý chặt chẽ có hiệu nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tránh tình trạng xảy tranh chấp đất đai gây trật tự xã hội Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển hội nhập, Đảng Nhà nước ta quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai Chuyển quyền sử dụng đất quyền lợi người sử dụng đất Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn từ xưa đến tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền trình tự thủ tục thực quyền Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 Luật Đất Đai 2013 đời hoàn thiện, bổ sung khắc phục tồn Luật Đất Đai 1993, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất quy đinh chặt chẽ cụ thể hình thức chuyển quyền thủ tục chuyển quyền nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta thời kỳ đổi Các hình thức chuyển quyền ( luật đất đai 2013) gồm có hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp góp vốn quyền sử dụng đất Xuất phát từ thực tiễn nhu cầu trên, trí Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tiến hành thực đề tài: “Đánh giá cơng tác chuyển QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng, Thành Phố Thái Nguyên,giai đoạn 2015 – 2017” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân - Phân tích thuận lợi, khó khăn từ tìm ngun nhân đưa giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình đề xuất ý tưởng cho tương lai 1.3 Ý nghĩa khoa học đề tài Đề tài cung cấp thơng tin tồn diện kết hình thức chuyển quyền sử dụng đất hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho lãnh đạo phường Phan Đình Phùng lãnh đạo thành phố Thái Nguyên PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Các nội dung chuyển quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ quyền mà người SDĐ tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất hoạt động đổi đất cho bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình hộ gia đình sản xuất nơng nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 phủ Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp công chứng chứng thực theo yêu cầu bên 2.1.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến Thực chất chuyển nhượng QSDĐ việc chuyển quyền SDĐ cho người khác sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất khoản tiền vật tương ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSDĐ tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Luật đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo đủ điều kiện quy định điều 188 Theo điều 189 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ quy định cụ thể khoản 1,2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 2.1.1.3.Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê, QSDĐ việc người SDĐ nhường QSDĐ cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê lại giống cho thuê chất khác nguồn gốc đất Đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng đất cho người khác đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê.trong luật đất đai năm 1993 việc cho thuê lại diễn với đất mà người sử dụng đất thuê lại nhà nước số trường hợp định,còn luật đất đai 2003 khơng cấm việc cho thuê lại ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 33 Bảng 4.9 Kết thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 Năm Số trường Đã giải xong Chưa giải xong hợp đăng ký Trường hợp Tỷ lệ (%) Trường hợp Tỷ lệ (%) 2015 33 27 81,82 18,18 2016 29 27 93,10 6,90 2017 19 17 89,48 10,52 Tổng 81 71 87,65 10 12,34 (Nguồn : Phòng Tài ngun & Mơi trườngTp Thái Nguyên) Nhận xét: Qua bảng 4.9 ta thấy từ năm 2015– 2017 có 77 trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ với tổng diện tích 21.724,5,m2 Qua số liệu thấy giai đoạn 2015 – 2017 hoạt động thừa kế QSDĐ diễn chưa nhiều có khả tăng vào năm tới người dân tiếp cận hiểu biết quyền lợi Có kết : - Từ Luật Đất đai 2013 đời, quy định rõ hơn, cụ thể thừa kế QSDĐ nên cơng tác chuyển QSDĐ hình thức thừa kế QSDĐ người dân quan tâm hơn, thừa kế hoạt động hình thành từ lâu đời nhu cầu tất yếu người ta muốn để lại tài sản cho người thân Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi bảo vệ di nguyện người khuất - Tuy nhiên chất thừa kế dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải thực có chậm so với hình thức chuyển quyền khác 34 4.2.5 Kết cơng tác góp vốn giá trị QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 Nhận xét :Trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 chưa có trường hợp tham gia đăng ký góp vốn giá trị QSDĐ Nguyên nhân hầu hết hoạt động sản xuất, kinh doanh địa bàn phường Phan Đình Phùng tư nhân khơng góp vốn tiền mặt, ngồi hình thức góp vốn giá trị QSDĐ chưa biết đến nhiều, hiểu biết vấn đề hạn chế Trong thời gian tới cấp quyền địa phương cần đưa kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động địa phương, cần tuyên truyền để mở rộng hiểu biết người dân quy định trình tự thủ tục hình thức góp vốn giá trị QSDĐ 4.2.6 Kết công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 Nhận xét :Theo số liệu thu thập giai đoạn 2015 - 2017 hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng khơng có trường hợp đăng ký cho th, cho thuê lại QSDĐ Nguyên nhân dẫn đến tình trạng do: - Hầu hết hộ sản xuất phi nơng nghiệp SDĐ gia đình để làm địa bàn sản xuất kinh doanh tổ chức kinh doanh bỏ tiền mua chuyển nhượng QSDĐ - Tuy nhiên thực tế có nhiều trường hợp cho thuê cho thuê lại diễn song bên cho thuê cho thuê lại tự làm hợp đồng thoả thuận với mà không làm thủ tục đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Từ kết cho thấy: Còn có nhiều hoạt động cho thuê cho thuê lại người dân mà khơng nằm kiểm sốt quyền địa phương Đây vấn đề khó khăn cơng tác quản lý đất đai, khơng có hoạt động chuyển QSDĐ hình thức cho thuê cho thuê lại mà 35 nhiều hoạt động khác mà quyền địa phương khơng kiểm sốt Cần phải có biện pháp nhanh chóng khắc phục tình trạng trên, đồng thời cần giám sát chặt chẽ hoạt động cho thuê, cho thuê lại, để đảm bảo quyền lợi cho người SDĐ tăng cường công tác quản lý đất đai địa phương 4.2.7.Kết công tác chấp quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015-2017 - Thế chấp QSDĐ việc người sử dụng đất mang QSDĐ đến chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân theo quy định pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta gọi chấp chuyển quyền nửa vời Hiện nay, Luật Đất đai cho phép chấp rộng rãi quy định chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Riêng người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước phạm vi chấp rộng tổ chức kinh tế cá nhân phép hoạt động Việt Nam Bảng 4.10: Bảng tổng hợp hồ sơ chấp QSD đất từ 2015- 2017 Năm 2015 2016 Số trường Đã giải xong hợp đăng ký Trường 197 197 hợp 163 163 Chưa giải xong Tỷ lệ (%) 100,00 Trường hợp Tỷ lệ (%) - 100,00 - 2017 177 177 100,00 - Tổng 537 537 100,00 - (Nguồn : Phòng Tài ngun & Mơi trườngTp Thái Ngun) Nhận xét :Qua bảng 4.12 ta thấy Trong giai đoạn 2015 – 2017 tồn phường chấp quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng diễn nhiều, tổng số tới 537 hồ sơ Trong đó, giải xong tất cả, đạt 100 % số hồ sơ đăng ký chấp để vay vốn Trong giai đoạn 36 này, năm 2015 năm có số hồ sơ đăng ký chấp nhiều nhất, tới 197 hồ sơ Điều năm 2015 năm đỉnh cao thị trường bất động sản * Qua kết chấp QSDĐ có do: - Nền kinh tế phường nói riêng thành phố nói chung đà phát triển, hoạt động kinh doanh, buôn bán diễn ngày sơi động nhiều người có nhu cầu vay vốn để đầu tư phát triển Đất đai tài sản có giá trị đặc trưng người dân mang chấp, mà hoạt động chấp giá trị QSDĐ địa bàn phường sôi động - Hơn năm qua tốc độ chuyển dịch cư cấu kinh tế ngành địa bàn phường, chuyển dịch dần theo hướng tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu chấp giá trị QSDĐ để vay vốn đầu tư 4.2.8.Tổng hợp đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 2017 Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 Năm Số lượng (trường hợp) Diện tích (m2) 2015 763 140.224,4 2016 1.535 234.259,1 2017 2.300 327.889,4 Tổng 4.598 702.372,9 (Nguồn: Phòng Tài ngun & Mơi trườngTPTN) Nhận xét :Qua bảng 4.13 ta thấy, số lượng hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 địa bàn phường có chênh lệch rõ rệt năm, năm 2017 số lượng hồ sơ chuyển QSDĐ lớn với 4598 hồ sơ với diện tích 702.372,9m2 Nguyên nhân thị trường đất đai có nhiều biến động , nhu cầu sử dụng đất tăng thời điểm đó.Đồng thời , thời điểm lãi suất ngân hàng không cao nên người vay mua đất , đầu tư BĐS nhiều 37 Các giao dịch quyền sử dụng đất hầu hết giải theo quy định pháp luật Nhưng nguyên nhân sau: - Thứ nhất: Chi Cục thuế Thành phố chậm chuyển giấy thực nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất Theo quy trình khơng q 03 ngày làm việc kể từ nhận đầy đủ hồ sơ từ VPĐKQSDĐ Chi Cục thuế phải chuyển giấy thực nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất nộp kho bạc Nhà nước có vài tuần chí hàng tháng Chi Cục thuế thực việc - Thứ hai: Thời gian kéo dài trình trình lãnh đạo ký.Các trường hợp lại chưa thực hồ sơ chưa đủ điều kiện, chưa đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý Để nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất thời gian tới Chi Cục thuế huyện cần chuyển giấy thực nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất thời gian quy định 4.2.9 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất Đối tượng hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đất đai Loại đất khác ảnh hưởng đến số lượng hồ sơ chuyển quyền Thông thường, đất loại đất người sử dụng nhà đầu tư hướng đến nhiều thị trường bất động sản Bảng 12.So sánh kết chuyển quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 20015-2017 theo loại đất Loại đất Đất Số trường hợp Tỉ lệ (%) 1.596 59,30 Đất nông nghiệp 552 20,66 Đất sản xuất kinh doanh PNN 524 19,61 2.672 100,00 Tổng (Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên) 38 Các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu người nhận chuyển quyền sử dụng để chuyển mục đích sử dụng sang đất Điều phản ánh q trình thị hóa phường Phan Đình Phùng diễn cách mạnh mẽ, làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày giatăng 4.3 Đánh giá hiểu biết người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất Sự hiểu biết cán quản lý người dân địa bàn phường Phan Đình Phùng cơng tác chuyển QSD đất cho hiểu thêm phần kết chuyển QSD đất phường Phan Đình Phùng thời gian qua *Đánh giá hiểu biết quy định chung chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng Sự hiểu biết người dân phường Phan Đình Phùng quy định chung chuyển QSD đất thể bảng 4.15: Bảng 4.13 Những hiểu biết chung người dân phường Phan Đình Phùng chuyển quyền sử dụng đất TT Nội dung câu hỏi Cán 100,0 Người dân 100,0 Trung bình 100,0 Chuyển QSD đất quyền người sử dụng đất Điều kiện để đất tham gia chuyển 100,0 84,0 92,0 quyền sử dụng Nhà nước quy định đối tượng nhận 94,0 66,0 80,0 chuyển quyền sử dụng đất Tỷ lệ thuế suất với thuế thu nhập 100,0 88,0 94,0 chuyển quyền sử dụng đất Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ chuyển 100,0 90,0 95,0 quyền sử dụng đất Nhận xét thủ tục hành 98,0 82,0 90,0 chuyển quyền sử dụng đất (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 4.15 ta thấy tỷ lệ trả lời quy định chung chuyển QSD đất phường Phan Đình Phùng cao, tiêu hỏi 39 có tỷ lệ trả lời đạt từ 80 đến 100 % Tuy nhóm cán quản lý nhóm người dân phường Phan Đình Phùng có hiểu biết tiêu khác cao từ 66 đến 100 % * Đánh giá hiểu biết chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng Chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức mà Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn chế Luật Đất đai 2003, cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp đơn vị cấp xã phải sở ngang giá trị Tại thành phố Thái Ngun, khu vực nội thị (các phường) đất nông nghiệp, đồng thời đất nông nghiệp phường mang tính đặc thù, nhạy cảm nên thành phố quản lý chặt chẽ Vì vậy, giai đoạn khơng có trường hợp chuyển đổi đất nơng nghiệp diễn địa bàn phường Sự hiểu biết người dân phường Phan Đình Phùng chuyển đổi quyền sử dụng đất thể bảng 4.16: Bảng 4.14 Sự hiểu biết chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng TT Nội dung câu hỏi Chuyển đổi QSD đất hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất Việc chuyển đổi QSD đất nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai “Dồn điền đổi thửa” có phải hình thức chuyển đổi QSD đất Hai “đất ở” cạnh có chuyển đổi hay không? Chuyển đổi quyền sử dụng đất thực đối vối đất nông nghiệp đơn vị hành cấp xã Trung bình Cán Người dân Trung bình 100,0 98,0 99,0 100,0 92,0 96,0 100,0 76,0 88,0 94,0 46,0 70,0 100,0 72,0 86,0 98,8 76,8 87,8 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) 40 Số liệu bảng 4.16 cho thấy, hiểu biết chung câu hỏi chuyển đổi quyền sử dụng đất người dân phường Phan Đình Phùng cao, đạt 87,8 % Trong đó, nhóm cán quản lý có tỷ lệ trả lời câu hỏi trung bình 98,8 % (từ 94 đến 100 %); Nhóm người dân có tỷ lệ trả lời trung bình 76,8 % (từ 46 đến 98 %) Câu hỏi khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất có tỷ lệ trả lời cao nhât, đạt 99 % Như vậy, hầu hết người dân phường Phan Đình Phùng biết chuyển đổi quyền sử dụng đất Câu hỏi có tỷ lệ trả lời thấp “đất ở” cạnh có đổi cho hay không? Tỷ lệ trả lời câu hỏi tính trung bình cho 100 người hỏi 70 %, với nhóm người dân đạt 46 % Điều từ trước tới nay, việc “đổi ở” đất liền kề cho vuông vắn việc làm bình thường; Luật Đất đai năm 1993 cho phép thực hiện, nhiên đến Luật Đất đai năm 2003 lại quy định khơng cho phép Chính điều làm cho người dân khó hiểu khơng phù hợp với thực tiễn Qua việc điều tra lấy ý kiến ta nhận thấy mong mỏi người dân nâng cao hiệu cơng tác chuyển quyền đại bàn phường thời gian tới Để đạt điều theo ý kiến thu thập được, tổ chức tuyên truyền rộng rãi pháp luật đến toàn thể nhân dân; niêm yết thủ tục chuyển quyền nơi mà người dân nhìn thấy rõ nhất; tổ chức tập huấn nghiệp vụ công tác chuyên môn cho cán địa xã phường cán phòng bố trí lực lượng cán bộ, phân công công việc hợp lý đảm bảo đạt hiệu cao công tác chuyển QSDĐ Các hộ dân điều tra có hiểu biết tương đối vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, để họ tham gia giải tình thực tế nhiều bỡ ngỡ Bởi thực tế, vấn đề khơng đơn giản bó hẹp lĩnh vực định, mà cần có kết hợp nhiều lĩnh vực với Bởi vậy, để công tác quản lý Nhà nước đất đai nói 41 chung, cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đạt hiệu cao, đòi hỏi khơng cán làm công tác chuyên môn mà hộ dân điều tra thường xuyên trực tiếp giải công việc địa phương phải thường xuyên học hỏi, cập nhật kiến thức pháp luật đất đai để tuyên truyền, hướng dẫn nhân dân thực chủ trương Đảng, pháp luật Nhà nước 4.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nguyên nhân, giải pháp khắc phục 4.4.1 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển QSDĐ đất * Thuận lợi - Tỉnh Thái Nguyên, Thành phố Thái Nguyên thực công tác cải cách thủ tục hành rút ngắn thời gian cho người dân Công tác tập huấn chuyên môn, tăng cường thêm cán địa trọng, chất lượng chun mơn cán địa ngày nâng cao - Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn quy định chuyển nhượng QSD đất ngày hồn thiện - Cơng tác đo đạc đồ địa chính, lập quy hoạch sử dụng đất phường Phan Đình Phùng quan tâm, thực đầy đủ, kịp thời Phường có sở hạ tầng hoàn thiện với nhiều tuyến đường giao thông lớn, nhiều khu đô thị đầu tư xây dựng như: Khu đô thị Minh Cầu, Khu thị Đường Hồng Ngân, Khu thị Hồ Xương Rồng - Quốc lộ nối Hà Nội - Thái Nguyên vào sử dụng năm Quốc lộ cũ, đoạn Hà Nội - Thái Nguyên nâng cấp góp phần thu ngắn khoảng cách Thái Nguyên thủ đô Hà Nội Trong năm gần đây, với phát triển vượt bậc kinh tế- xã hội nói chung phần kéo theo thơng thống sách Nhà nước, đồng thời với quan tâm cấp, ngành, công tác quản lý Nhà nước có thay đổi lớn Các thủ tục rườm rà không cần thiết loại bỏ khiến cho công tác quản lý dễ dàng không gây phiền hà cho người dân 42 * Khó khăn - Giá đất Nhà nước ban hành chưa thật sát với thực tế thị trường chuyển quyền sử dụng đất - Người dân chưa thật hiểu đầy đủ tất hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật đất đai nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn luật nhiều tản mạn, chồng chéo, mâu thuẫn - Bộ luật Dân quy định vấn đề quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn không thống với ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà khơng có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nhà, đất bán quyền thuê nhà, đất…) 4.4.2 Một số nguyên nhân giải pháp khắc phục * Một số nguyên nhân Nguyên nhân dẫn đến tình trạng thời gian trả kết chậm nhiều lý do, vài lý là: - Do người dân chưa thực hiểu luật pháp, chưa nắm bắt thủ tục, giấy tờ cần thiết thực nội dung chuyển quyền Trong q trình làm thủ tục chuyển nhượng, chấp, tặng cho hay thừa kế QSDĐ, người dân nộp hồ sơ khiến cho việc thẩm định khó khăn, cán thẩm định phải trả lại hồ sơ phải chờ người dân cung cấp đủ giấy tờ cần thiết tiến hành theo trình tự pháp luật Ngồi ngun nhân khác người dân chậm trễ việc thực nghĩa vụ tài - Do cán địa chưa làm chặt chẽ, đầy đủ thủ tục Hoặc việc xác nhận nội dung chưa theo quy định 43 Một lý khác cán ban địa thực nhiều công việc, việc thẩm định,xán nhận hồ sơ chuyển quyền lại có cán làm nên khơng tránh khỏi khó khăn tồn * Một số giải pháp khắc phục - Nhà nước nên nghiên cứu đưa quy trình định giá đất phải thật sát giá thị trường để tránh tình trạng chia tách (tặng cho) nhỏ đất gây manh mún - Nên tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để người dân hiểu biết hình thức cho thuê quyền sử dụng đất lợi ích việc làm thủ tục cho thuê có xác nhận quan nhà nước - Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời - Đối với người dân: Tuyên truyền rộng rãi pháp luật đất đai cho người dân thông hiểu quy định hoạt động quản lý nhà nước nói chung cơng tác chuyển QSDĐ nói riêng Phổ biến cho người dân thời gian thực hiện, trình tự thủ tục cần thiết tham gia vào hình thức chuyển QSDĐ Chỉ cho người dân nơi mà họ cần đến để làm thủ tục chuyển quyền theo nhu cầu họ để tránh việc phải lại nhiều lần - Đối với cán địa chính: nên tổ chức buổi tập huấn, đào tạo cán thường xun để nâng cao chun mơn, trình độ nghiệp vụ q trình thực cơng việc để giúp cho cán ban địa thực đạt hiệu công việc - Đối với cán Phòng tài ngun & Mơi trường: cần có xếp cơng việc cách hợp lý, khoa học để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ Cần tuyển dụng thêm cán chuyên môn để chia nhỏ cơng việc, tránh tình trạng người đảm nhận nhiều cơng việc khiến việc hồn thành kết khó khăn 44 - Đối với phòng ban có liên quan đến cơng tác quản lý Nhà nước đất đai cần có phối hợp chặt chẽ tạo điều kiện cho cơng việc hồn thành với hiệu cao Hoàn thiện nâng cao sách pháp luật, thuế để cơng tác quản lý nhà nước đất đai thuận lợi hơn, rút ngắn thời gian trình thực * Giải pháp kinh tế - Tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, đất cho sản xuất kinh doanh, bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội - Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định Luật Đất đai năm 2013, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác * Giải pháp khoa học công nghệ - Xây dựng sở liệu đất đai nhằm bảo đảm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ minh bạch, nhằm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ xác cho nhà đầu tư đồng thời đáp ứng cho công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn phường Phan Đình Phùng phát triển phủ điện tử địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 45 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua thời gian tìm hiểu cơng tác chuyển QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng Thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2015 – 2017, đề tài rút số kết luận sau: Kết công tác chuyển QSDĐ địa bàn phường Phan Đình Phùng diễn hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng , tặng cho , thừa kế chấp Những hình thức lại khơng có trường hợp đại bàn phường.Trong giai đoạn 2015 – 2017 địa bàn phường thực hồ sơ chuyển QSDĐ với tổng diện tích giai đoạn 702372,9m2 (trong có 640 hồ sơ chuyển đổi QSDĐ, 373 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, 135 hồ sơ tặng cho QSDĐ, 71 hồ sơ thừa kế QSDĐ hồ sơ chấp QSDĐ) Công tác chuyển QSDĐ địa phương đảm bảo theo trình tự pháp luật, đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên, đội ngũ cán sở bộc lộ nhiều yếu chun mơn, thiếu sót, thái độ làm việc chưa nhiệt huyết gây khó khăn cho người dân cán phòng q trình thực thủ tục cần thiết 5.2 Đề nghị Để thực tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng khắc phục khó khăn, hạn chế tồn tại, em có số đề nghị sau: - Chú trọng cơng tác tun truyền pháp luật nói chung Luật Đất đai nói riêng tới người dân nhằm nâng cao hiểu biết người dân quan tâm người dân tới hệ thống pháp luật - Có kế hoạch xây dựng bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán địa xã nhằm nâng cao lực trình độ chun mơn 46 - Thường xun tổ chức tập huấn nhằm tạo điều kiện cho cán trao đổi ý kiến, học hỏi giải vấn đề vướng mắc công tác quản lý - Các cấp lãnh đạo cần thường xuyên quản lý, theo sát đạo hoạt động tinh thần làm việc đội ngũ cán cấp Nâng cao lực làm việc tinh thần trách nhiệm, đồng thời tạo điều kiện để cán phát huy tính sáng tạo, tinh thần phê tự phê để hồn thành tốt cơng việc 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thuyết minh quy hoạch phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 – 2020 Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT việc hướng dẫn lập , chỉnh lý quản lý hồ sơ địa Bộ Tư pháp & Bộ Tài nguyên & Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 “Hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất” Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Thị Lợi (2008), Bài giảng đăng ký thống kê đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Phòng Tài ngun Mơi trường Thành phố Thái Nguyên, Báo cáo kết thống kê năm 2015 Phòng Tài ngun Mơi trường Thành phố Thái Ngun, Báo cáo kết thống kê năm 2017 10 Quốc hội, Luật đất đai 1993 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Quốc hội, Luật đất đai 2003 (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật đất dai 2013 (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số 09/2015/QD-TTg ngày 25/03/2015 V/v Ban hành Quy chế thực chế cửa, chế cửa liên thơng quan hành nhà nước địa phương 14 Tống Thị Tư , đề tài : “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thị trấn chùa Hang, huyện Đồng Hỷ , tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2011” 15 UBND Thành phố Thái Nguyên (2015), Sổ theo dõi biến động, Sổ địa 16 Phuongphandinhphung.vn ... chấp quyền sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015- 2017 35 4.2.8.Tổng hợp đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 20173 6 4.2.9 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng. .. lý sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất. .. sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015- 2017 28 4.2.1 Đánh giá kết công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2015- 2017 28 4.2.2 Đánh giá