Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của nước ta, chính vì thế việc có quyền sử dụng đối với mảnh đất nào đó gần như đã trở thành một nhu cầu thiết yếu trong đời sống. Ở nước ta, Luật đất đai 1993 lần đầu tiên ghi nhận thực tế chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thị thường thông qua quy định đất có giá, tạo cơ sở cho sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này cho chủ thể khác. Qua Luật đất đai 2003 cho đến Luật đất đai 2013, quy định này đã được phát triển thành một nhóm chế định hoàn chỉnh về Giá đất, chính thức đưa quyền sử dụng đất tham gia vào nền kinh tế thị trường.
A ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế nước ta, việc có quyền sử dụng mảnh đất gần trở thành nhu cầu thiết yếu đời sống Ở nước ta, Luật đất đai 1993 lần ghi nhận thực tế chuyển dịch quyền sử dụng đất thị thường thông qua quy định đất có giá, tạo sở cho chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể cho chủ thể khác Qua Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013, quy định phát triển thành nhóm chế định hồn chỉnh Giá đất, thức đưa quyền sử dụng đất tham gia vào kinh tế thị trường Với tầm quan trọng vậy, phần trình bày đây, xin làm rõ sở lý luận chung giá đất, bình luận quy định hành giá đất- vấn đề mà em mong muốn tìm hiểu lĩnh vực đất đai nói riêng, qua đánh giá thực trạng quy định giá đất Việt Nam nay, đề xuất số kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định vấn đề B NỘI DUNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT Khái niệm chất giá đất Căn vào khoản 19 20 Điều Luật đất đai 2013: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất, giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Trong Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất khoản 23 Điều “Giá đất (giá quyền sử dụng đất) hiểu số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 khái quát hóa khái niệm giá đất trước để phù hợp với phát triển đa dạng giá đất Sự khác biệt cho nhận định rõ ràng rằng: đưa giao dịch thị trường, quyền sử dụng đất mang giá trị định, giá trị biểu tiền Tuy nhiên đất có diện tích khác nên người ta lấy tiêu chuẩn giá trị cho diện tích xác định, đồng thời phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất Ví dụ: Giá đất ổn định giá đất thương mại dịch vụ bảng giá đất 20152019 vị trí đoạn từ cửa hàng lương thực huyện đến giáp xã Văn Phú thị trấn Thường Tín thuộc huyện Thường Tín 5.500.000 đồng/m2 3.150.000 đồng/m2 Đặc điểm giá đất Thứ nhất, Giá đất mang tính tương đối khoảng thời gian xác định, mặt khác biến động tùy thuộc vào phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện sở hạ tầng, an ninh xã hội, nhu cầu sử dụng đất, Thứ hai, Do đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố, vị trí đất khác giá đất khác Thứ ba, Giá đất người sản xuất nên khơng có giá thành sản xuất giá loại hàng hóa khác Thứ tư, Giá đất thực tế thể thông qua số liệu giá đất khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất ln có biến động theo thời gian khơng gian, tác động hàng loạt nhân tố trạng thái nhân khẩu, vd: mật độ nhân tăng nhu cầu đất tăng giá tăng lên; Nhân tố xã hội, vd: trật tự xã hội tốt, người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, kéo theo giá đất tăng lên; Nhân tố khu vực; Nhân tố cá biệt; Nhân tố quốc tế; Nhân tố quy hoạch;… Những ảnh hưởng nhân tố thể rõ thông qua phương pháp định giá đất mà Chính Phủ đưa Vai trò giá đất Thứ nhất, việc định giá đất góp phần khắc phục nhược điểm quan hệ giao đất, thu hồi đất trước làm cho chế độ sở hữu toàn dân cố Cùng với chế xóa bỏ quan liêu bao cấp, hình thức giao đất khơng thu tiền nhà nước xóa bỏ, khắc phục bất bình đẳng người nhà nước giao đất, khắc phục tượng sử dụng đất đai tràn lan, lãng phí, hiệu Thứ hai, xây dựng giá đất có vai trò quan trọng việc tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định doanh nghiệp nhà nước, hay nói cách khác giá đất cơng cụ để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy định pháp luật Thứ ba, xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh quan hệ cung cầu đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời phương tiện để thể nội dung kinh tế quan hệ chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp II BÌNH LUẬN CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VỀ GIÁ ĐẤT Một số văn pháp luật hành quy định giá đất Một số văn pháp luật như: Luật đất đai 2013 quy định giá đất chương từ Điều 112-Điều 116; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất với vấn đề phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá…; Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai có sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Ngồi kể đến, Thơng tư 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất hoàn trả nhà nước thu hồi đất việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất không bồi thường đất; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất,… Bình luận quy định hành giá đất 2.1 Nguyên tắc định giá đất (Khoản Điều 112 Luật Đất đai 2013) Theo khoản Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc định giá phải đảm bảo 04 nguyên tắc sau: Một là, Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá Mỗi loại đất tương ứng với mục đích sử dụng đất khác có giá đất khác Chẳng hạn theo bảng giá đất, giá đất trồng lâu năm phường thuộc quận Ba Đình 252.000 đồng, giá đất đoạn đầu đường An Xá, Ba Đình cao 33 triệu đồng Chênh lệch loại đất xuất phát từ sách khuyến khích phát triển nước ta, hướng tập trung sử dụng đất vào mục đích định nơng nghiệp, kinh doanh, ;cải tạo đất; phát triển kinh tế, đặc biệt nước ta nước nông nghiệp Hai là, Theo thời hạn sử dụng đất Mức giá loại đất thường tỉ lệ thuận với thời hạn sử dụng mảnh đất đó, đất sử dụng ổn định lâu dài nên giá đất đất thường cao nhất, loại đất khác sử dụng thời gian ngắn nên giá thấp Đó phù hợp chế quản lý nhà nước, tránh đầu cơ, lãng phí Ngồi phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất biểu số trường hợp Ví dụ: Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho nhà nước trường hợp đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất ta có cơng thức tính giá đất: Đối với đất sử dụng có thời hạn Diện tích đất x Giá đất = Giá đất theo mục đích sử dụng theo Bảng giá đất thời điểm Nhà nước thu hồi đất x Thời hạn giao đất Thời hạn giao đất lại Ba là, Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất Sự phù hợp hiểu chênh lệch không lớn Quy định để giá đất không xa rời thực tế, tránh tượng nhà nước thất thu người dân bị thiệt nhận mua đất với giá thị trường đến lúc bồi thường lại theo giá rẻ bèo nhà nước Bốn là, Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau, tạo cơng người sử dụng đất, nhà nước dựa để định giá đất vừa nhanh chóng vừa hợp lý nguyên tắc Khoản Điều 112 điểm LĐĐ 2013, thay cho điều 55 LĐĐ 2003 bị bãi bỏ Nguyên tắc lần khẳng định cần thiết giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trường 2.2 Phương pháp định giá đất (Khoản Điều 112 Luật Đất đai 2013) Phương pháp định giá đất Chính phủ quy định chi tiết Điều 4, Điều NĐ44/2014/NĐ-CP với 05 phương pháp: so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ; thặng dư hệ số điều chỉnh giá đất Muốn đưa mức giá đất, dựa vào đoán chủ quan mà phải dựa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phép toán hợp lý Tùy vào tính chất loại đất thơng tin thu thập loại đất đó, lựa chọn phương pháp phù hợp dựa điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định trường hợp cần thiết, áp dụng kết hợp phương pháp lại với ( trừ PP hệ số điều chỉnh giá đất) để kiểm tra, so sánh, đối chiếu định giá đất (Điều Thông tư 36/2014/TTBTNMT) Chẳng hạn: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Điều kiện áp dụng: thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khác so với thời điểm LĐĐ 2003 có hiệu lực, NĐ44/2014/NĐ-CP quy định giá đất thừa nhận phương pháp xác định giá đất, bổ sung thêm phương pháp so với trước bao gồm: so sánh trực tiếp thu nhập Điều lí giải phát triển thay đổi điều kiện kinh tế, xã hội với nhiều hình thức đất cần định giá hơn, phức tạp việc xác định giá đất, tương ứng với linh hoạt việc tạo phương pháp phù hợp Về mặt hình thức, đa dạng phương pháp giúp người quản lý dễ dàng lựa chọn phương pháp thích hợp phù hợp với điều kiện thơng tin có thực tế, khơng bị bó hẹp phương pháp trước dẫn đến khơng có điều kiện để áp dụng mà phải áp dụng khiến kết khơng xác; Về mặt nội dung, đa dạng khiến phương pháp vận dụng với tình hình thực tiễn đa dạng xảy thực tế, giúp kết định giá đất xác có thể, phù hợp với thị trường khả sinh lời 2.3 Khung giá đất (Điều 113 Luật Đất đai 2013) “ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất CP điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Hiện nay, Nghị định 104/2014/NĐ-CP nghị định quy định chi tiết khung giá đất quy định Điều 113 LĐĐ 2013 Theo đó, hình dung: khung giá đất xếp loại đất khung giá đất trồng hàng năm; Khung giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn;…Mỗi loại đất vùng kinh tế mà nhà nước lấy làm điển hình để quy định vùng trung du miền núi phía Bắc; … lại có mức giá đất khác Và khung giá đất, tức mang tính định khung nên giá đất thể mức tối thiểu tối đa cho loại đất Quy định mặt phù hợp với nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất, điều kiện kinh tế xã hội khác nhau, phương pháp định giá đất; mặt khác thể vai trò khung giá đất mức giá đất mang tính tổng quát nhất, cho phép linh hoạt thay đổi theo điều kiện khác miễn giới hạn xác định hai điểm mút tối thiểu tối đa Pháp luật hành giá đất tiếp tục chứng tỏ phát triển quy định khung giá đất, điểm khác biệt thời hạn có giá trị khung giá đất năm thay ghi chung chung “theo thời gian” trước Tiếp đó, thay điều chỉnh khung giá đất có chênh lệch so với thị trường 30% pháp luật quy định cần 20% Lí cần có chênh lệch so với giá thị trường gây hậu không nhỏ, với mức giá đất ngày cao so với năm 2003 20% tổng số số đáng để bàn đến Tuy nhiên, có thay đổi mang tính tích cực, số năm cho khung giá đất định kỳ mức chênh lệch 20% so với giá đất thị trường vấp phải nhiều ý kiến trái chiều đưa vào thực tiễn 2.4 Bảng giá đất (Điều 114 LĐĐ 2014) Chế định Bảng giá đất chế định hoàn toàn LĐĐ 2013 LĐĐ 2003, từ khung giá đất đến quy định giá đất cụ thể pháp luật hành, có bảng giá đất xây dựng dựa nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND cấp thơng qua Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Đây quy định phù hợp không giống khung giá đất xây dựng cho cqnn có thẩm quyền dựa vào quản lý, bảng giá đất đưa vào thực tiễn áp dụng cho người dân cần công khai để người dân nắm rõ, minh bạch áp dụng giá đất Việc điều chỉnh bảng giá đất linh động theo điều chỉnh khung giá đất/ biến động giá đất phổ biến thị trường.Vd: Đối với đất đô thị, vào thực tế địa phương, UBND tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp 30% phải báo cáo BTNMT xem xét, định (khoản Điều 11 NĐ 44/2014/NĐ-CP) Một điểm đáng ý trường hợp có chênh lệch lớn (30% theo điều 13 NĐ 44/2014/NĐ-CP) giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Đây tình xảy thực tế khu vực giáp ranh hai tỉnh có hai mức giá chênh hai UBND quy định khác nhau, lúc theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống mức giá đất khu vực giáp ranh, trường hợp không thống báo cáo TTCP định Vai trò bảng giá đất: Bảng giá đất sử dụng để làm 06 trường hợp cụ thể quy định khoản Điều 114 LĐĐ 2013 như: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; tính thuế sử dụng đất; Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai… 2.5 Giá đất cụ thể (Điều 114 LĐĐ 2013) Đã có bảng giá đất, giá đất cụ thể sử dụng để làm gì, khoản Điều 113 LĐĐ 2013 quy định trường hợp vào giá đất cụ thể tính tiền thuê đất với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSD đất; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất…Hai điểm khác biệt mà thấy rõ bảng giá đất giá đất cụ thể bên quy định gần cố định năm, bên định giá định kỳ hàng năm, mặt khác bảng giá đất, giá đất cụ thể linh động sử dụng hợp lý vai trò khác nhau, theo đó,nhận thấy giá đất cụ thể thường làm cho trường hợp chưa có quản lý nhà nước, trường hợp đất có thay đổi cần định giá thường xuyên đất bồi thường, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể vào nguyên tắc định giá đất, kết tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường & phương pháp định giá đất Trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đặc biệt áp dụng việc xác định giá đất cụ thể với công thức: “Giá trị đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (=1, =1,2 ) ” – Đây nói phương pháp mang tính logic cao, kết đạt mang tính xác thơng qua hệ số điều chỉnh xây dựng dựa nhiều thực tế, lấy bảng giá đất làm sở, lần thể phát triển tư lập pháp nhà nước ta 2.6 Tư vấn xác định giá đất & Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất (Điều 115,116 Luật Đất đai 2013) Để việc định giá khách quan, xác, hỗ trợ cho cơng tác quản lý quan nhà nước có thẩm quyền (vd: Sở TN&MT), cần có tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Theo đó, Điều 20 NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, đồng thời Điều 116 LĐĐ 2013 bổ sung điểm quy định quyền nghĩa vụ tổ chức với tư cách chế định cần thiết quan trọng Ngoài ra, Điều 115 LĐĐ 2013 giới hạn tư vấn xác định giá đất số trường hợp định tránh trường hợp tư vấn không cần thiết ỷ lại khiến thủ tục định giá rườm rà hơn, sở pháp lý để tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất xác định trách nhiệm III Đánh giá thực trạng quy định giá đất Việt Nam Đề xuất kiến nghị hoàn thiện Những chuyển biến tích cực thực trạng giá đất Việt Nam LĐĐ 2013 đời với điểm tiến hàng loạt nghị định, thông tư,… hướng dẫn chi tiết quy định LĐĐ 2013 giải phần không nhỏ tồn trọng vấn đề đất đai thực tiễn mà LĐĐ 2003 chưa thể làm Một là, khắc phục khơng dung hòa chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy định về: khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể áp dụng cho mục đích định Việc phân định bảng giá đất giá đất cụ thể (bỏ quy định giá đất ban hành công bố vào ngày 1/1 hàng năm Theo “Bảng giá đất xây dựng định kì 05 năm lần cơng bố cơng khai vào ngày 01/01 năm đầu kì”) tạo nên hợp lý rạch ròi áp dụng mức giá vào mục đích định, chẳng hạn thực nghĩa vụ tài nộp thuế nhà đất, cần có cơng người có nghĩa vụ nên áp dụng bảng giá đất theo tiêu chuẩn chung mang tính ổn định, xác định bồi thường đất, bảo vệ quyền lợi người dân cần vào thực trang đất, giá đất thị trường nên ta theo giá đất cụ thể Hai là, LĐĐ 2013 bổ sung quy định trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh góp phần giải bất cập lớn thời gian quá, giá bồi thường khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự giá đất bồi thường lại có chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt nhiều dự án, là, dự án, cơng trình liên tỉnh tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh, Ba là, Khi người dân hay quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, không cqnn mà người dân thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập việc định giá đất, tổ chức tham vấn cho người dân quan Nhà nước giá đất Đây quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Bốn là, tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai thể rõ việc thu tiền thuê đất Vấn đề thu tiền thuê đất cụ thể hóa Nghị định 46/2014/NĐ-CP Có thể thấy, giá đất lấy làm mốc để quy đổi giá thuê loại đất khác Điều không giúp người thuê đất dự liệu trước số tiền cần phải trả, có chuẩn bị tốt trước th đất, mà giúp họ có hoạch tốn phù hợp cho việc kinh doanh, góp phần giảm bớt số lượng đất bỏ không, đất không sử dụng/ sử dụng không phù hợp quốc gia Năm là, thực tế, có nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái phép để trốn tránh nghĩa vụ tài chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất LĐĐ 2013 quy định bổ sung việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đảm bảo đất định giá cách xác, đồng thời tránh tình trạng bất lợi cho Nhà nước người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất có giá cao đòi định giá theo loại đất Một số mặt hạn chế thực trạng giá đất Việt Nam & Kiến nghị hoàn thiện Một là, nỗ lực rút ngắn giá chênh lệch giá đất thị trường, chế định khung giá đất, bảng giá đất sửa đổi thường xuyên khơng khỏi tình trạng “Đất hai giá”, cụ tỉ TP.HCM, khung giá đất ban hành ngày 30/7/2017 30% giá thị trường (giá đất Quận 2, đoạn đường Nguyễn Thị Định từ 7,5 triệu đồng đến 9,8 triệu đồng/m2, thực tế giá thị trường không 70 triệu đồng/m2), bảng giá đất theo tình trạng thấp nhiều so với giá thị trường lí khung giá đất quy định thấp sửa đổi, bổ sung hàng năm dẫn đến tình trạng nhà nước thất thu mà người dân bị thiệt bồi thường… Theo số chuyên gia, tồn tình trạng nay, việc định giá đất diễn theo nguyên tắc “cào bằng”, chưa tính tới Việc áp dụng cho tính thuế đất tính đoạn đường với mức giá, đất có giá trị khác Bên cạnh đó, cơng tác định giá chủ yếu hợp đồng giao dịch đất, giá đất thực tế hợp đồng “giao dịch ngầm” để né thuế lại cao nhiều Kiến nghị: Bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần" điều 113 Luật Đất đai rong thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên 10 tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp nhiều so với thị trường (đặc biệt thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, phát sinh khiếu kiện ảnh hưởng đến tiến độ giải phòng mặt bằn; sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường" tỉnh nhánh quan nắm rõ thực tế tình hình địa phương Nên hạn chế quy định cụm từ “định tính” như: “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường; “sát với giá đất thực tế thị trường” , theo cần phải có hướng dẫn cụ thể để “lượng hóa” cụm từ thành quy định trực diện, dễ áp dụng Ví dụ, thay quy định “phù hợp” với giá thị trường ta nên sử dụng cụm từ “lượng hóa” như: “đúng với giá thị trường”, “tương đương giá thị trường” Cần xây dựng chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất định giá đất cụ thể họ khơng thể đứng ngồi người khác định giá tài sản chủ sử dụng họ người hiểu rõ giá thị trường Hai là, lĩnh vực đất đai nói riêng, khó để bảo đảm tính cơng bên chủ tịch UBND cấp bên chủ tọa giải khiếu nại đơi họ người định hành khiến người dân xúc, chưa xét đến bên đúng, bên sai Người dân tiếp tục khiếu nại, phía quyền tiếp tục giữ nguyên quan điểm Nhận thấy, nên tổ chức phòng đối thoại có hai bên tương đồng theo hình thức hội nghị bàn tròn; nên bảo đảm tham gia quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư chủ thể phải quyền tiếp cận hồ sơ giải Trong nhiều trường hợp, tham gia lời giải thích bên thứ ba khiến người dân sớm nhận yêu cầu, đòi hỏi cá nhân khơng phù hợp, bất khả thi tạo áp cho UBND thực xác định giá đất thủ tục, quy trình Ba là, khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác với chế, sách loại dự án khác : dự án thu hồi đất có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay tổ chức quốc tế, nước 11 mà nước ta có cam kết khung sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư riêng Điều nhiều gây khó khăn cơng tác quản lý người dân dự án có so bì, khiếu nại. Do đó, kiến nghị cần phải có quy định chặt chẽ phương thức bồi thường trường hợp nhà nước thu hồi đất sách nhà nước nhà nước cam kết có sách bồi thường trường hợp định công khai, niêm yết cho người dân để người dân nắm rõ, tránh khiếu kiện Bốn là, Những vấn đề giá đất không bắt nguồn từ quy định pháp luật mà bắt nguồn từ thực tiễn chất lượng hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền Do cần có chế định pháp luật cụ thể quy định việc thường xuyên tra, kiểm tra công tác định giá đất địa phương gắn với hoạt động tra, kiểm tra tài đất đai Tổ chức tra chuyên đề giá đất địa phương cách thường xuyên chuyên nghiệp Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết hoạt động tra đột xuất trình thực định giá số dự án lớn, trọng điểm Những sai phạm giá đất phải tìm hiểu ngun nhân để có bước xử lý trình tham mưu, tư vấn định giá đất Có chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, đặc biệt trường hợp thu hồi đất bắt buộc; tăng cường giám sát tính cơng khai q trình định giá; đồng thời có chế xử lý trường hợp định giá thiếu khách quan, thiếu trung thực C KẾT LUẬN 12 Nhắc đến vấn đề giá đất, người bán đất quan tâm, người mua lo lắng tìm hiểu, nhà nước xem xét, thẩm định giá, người sử dụng đất bồi thường đất thu hồi, họ lại vấn đề đáng quan tâm Những vấn đề giá đất chưa giảm sức nóng đất đai nguồn tài nguyên quý giá giá đất mà người ta cần quan tâm để có quyền sử dụng mảnh đất Cũng từ mà vụ tranh chấp đất đai, vụ khiếu kiện liên quan đến giá đất liên tục xảy ra, đòi hỏi nhà làm luật, quan nhà nước có thẩm quyền phải bắt tay vào Với tư cách người học Luật, khơng nắm rõ Luật mà tìm hiểu lí do, nguồn gốc chế định liên quan đến vấn đề quan tâm, điểm mới, điểm hạn chế mặt pháp lý thực tiễn áp dụng, hiểu tinh thần Luậtđó thành công 13 ... dụng đất theo loại đất có giá cao đòi định giá theo loại đất Một số mặt hạn chế thực trạng giá đất Việt Nam & Kiến nghị hoàn thiện Một là, nỗ lực rút ngắn giá chênh lệch giá đất thị trường, chế định. .. định giá đất Việt Nam Đề xuất kiến nghị hồn thiện Những chuyển biến tích cực thực trạng giá đất Việt Nam LĐĐ 2013 đời với điểm tiến hàng loạt nghị định, thông tư,… hướng dẫn chi tiết quy định. .. 2013 quy định giá đất chương từ Điều 11 2- iều 116; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất với vấn đề phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá ; Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,