Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai 2013 (có tình huống minh họa)

A. MỞ ĐẦU 2 B. NỘI DUNG 3 I. Lý luận chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai 3 1. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai: 3 2. Các dạng tranh chấp đất đai: 3 a) Tranh chấp về quyền sử dụng đất 3 b) Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất 4 c) Tranh chấp về mục đích sử dụng đất 4 3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai: 4 a) Nguyên nhân khách quan 4 b) Nguyên nhân chủ quan 5 4. Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai: 5 a) Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp 5 b) Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 5 c) Hòa giải tranh chấp đất đai 6 d) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 6 e) Giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước 8 II. Giải quyết tình huống: 8 1. Anh Lộc có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? 8 2. Anh Lộc có quyền chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 9 3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này. 10 4. Giải quyết theo quan điểm của nhóm: 10 4.1 Tiến hành hòa giải: 10 4.2 Hòa giải không thành: 11 C. KẾT LUẬN 12 D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

MỤC LỤC

A MỞ ĐẦU 2

B NỘI DUNG 3

I Lý luận chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai 3 1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai: 3

2 Các dạng tranh chấp đất đai: 3

a) Tranh chấp về quyền sử dụng đất 3

b) Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất 4

c) Tranh chấp về mục đích sử dụng đất 4

3 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai: 4

a) Nguyên nhân khách quan 4

b) Nguyên nhân chủ quan 5

4 Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai: 5

a) Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp 5

b) Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 5

c) Hòa giải tranh chấp đất đai 6

d) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 6

e) Giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước 8

II Giải quyết tình huống: 8

1 Anh Lộc có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? 8

2 Anh Lộc có quyền chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 9

3 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này 10

4 Giải quyết theo quan điểm của nhóm: 10

4.1 Tiến hành hòa giải: 10

4.2 Hòa giải không thành: 11

C KẾT LUẬN 12

D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

A MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng Có thể được coi là giá trị nhất trong các tài nguyên giá trị Vì nó gần như cố định, bị ô nhiễm, mất đi thì khó có thể phục hồi

Trong pháp luật Việt Nam, đất đai cũng rất được chú trọng Cụ thể là trong Hiến pháp – văn bản luật có giá trị pháp lý cao nhất cũng khẳng định rằng đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Theo đó các luật, văn bản quy pháp khác cũng được xây dựng để giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai phát sinh trong thực tế đời sống và hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Và thực tế, tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra Để làm rõ hơn điều này, nhóm em xin thông qua việc giải quyết tình huống như sau

B NỘI DUNG

I Lý luận chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai:

Khái niệm: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

Có thể nêu ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai:

Thứ nhất, đối tượng là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích

phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp

Thứ hai,các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,

không có quyền sở hữu đối với đất đai

Thứ ba,tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các

chủ thể, nên nó ảnh hưởng tới lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp

và lợi ích của nhà nước

2 Các dạng tranh chấp đất đai:

a) Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau

Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng

Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác

Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới

b) Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Loại tranh chấp này thường được thể hiện ở các hình thức:

- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

c) Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Loại tranh chấp này chủ yếu là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su, trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất Có thể dẫn đến những tranh chấp về địa giới hành chính

3 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai:

a) Nguyên nhân khách quan

Miền Bắc: Sau Cách mạng tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, xác lập sở hữu ruộng đất cho người nông dân

Miền Nam: trước đó ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xóa bỏ thành quả của Cách mạng, thì sau

1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, xây dựng các nông trường, lâm trường, trại giam, nhưng hiệu quả thì lại rất kém

Hiện nay, sự tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng đồng thời việc đầu tư các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, mở rộng đô thị thì lại giảm, gây nên nhiều khó khăn, bất cập và diễn biến các vụ tranh chấp trở nên gay gắt

b) Nguyên nhân chủ quan

Về Cơ chế quản lý: công tác quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, việc quản lý còn thiếu chặt chẽ

Về Chính sách pháp luật: chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có mặt không rõ ràng và còn đang nhiều biến động Việc áp dụng các chính sách còn nhiều sự tùy tiện

Công tác tuyên truyền phổ biến luật đất đai chưa được coi trọng, trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn chế, chưa đi sâu vào thực tiễn

Việc điều tra, giải quyết tranh chấp còn yếu kém, hiệu lực thấp Một bộ phận cán bộ và công chức còn thiếu gương mẫu, tùy tiện trong quản lý, vi phạm trong chế độ quản lý

4 Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai:

a) Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp

Mục đích: giải quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên

cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Nhờ đó mà phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi họ gây ra Điều này giúp tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Ý nghĩa: giúp Nhà nước có thể dễ dàng quản lý xã hội, quản lý kinh tế, đồng thời còn tăng hiệu quả đảm bảo cho pháp luật được thi hành Việc xem xét giải quyết các tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để pháp luật đất đai phát huy vai trò trong thực tiễn, giúp điều chỉnh sao cho phù hợp giữa các quan hệ đất đai với lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất

b) Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu

Bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân

Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

c) Hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo

gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận

Ý nghĩa: việc hòa giải thành công các vụ tranh chấp đất đai giúp hạn chế được sự phiền hà và tốn kém cho các bên, đồng thời lại giảm bớt được khối lượng cồn việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp Ngoài

ra, điều này lại phù hợp với tinh thần tương thân, tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết toàn bộ trong nội bộ nhân dân

d) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Về nguyên tắc, tranh chấp đất đai phải được hòa giải trước khi khởi kiện

ra tòa Hai bên có thể tự hòa giải hoặc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp để hòa giải (điều 202, Luật đất đai năm 2013) Khi đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Bạn mới chỉ cung cấp về việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa cung cấp việc gia đình bạn có các giấy tờ quy định tại điều

100, Luật đất đai năm 2013 như Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ

Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất nên nếu việc hòa giải không thành thì sẽ có hai hướng giải quyết theo quy định tại điều 203, Luật đất đai năm 2013:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà có Giấy chứng nhận hoặc có một trong

các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp

về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Thứ hai, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc

không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

“a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về

tố tụng dân sự;

3 Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

e) Giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước

Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính với nhau trước hết do UBND của cấp có tranh chấp cùng phối hợp giải quyết Nếu không đạt được sự nhất trí hoặc kết quả của việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:

Thứ nhất,tranh chấp có liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương do Quốc hội quyết định

Thứ hai,tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp

tỉnh do Chính phủ quyết định

II Giải quyết tình huống:

Anh Lộc thường trú tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình, là chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất 500 m2 (chưa được cấp Giấy chứng nhận) Năm 2014, anh Lộc chuyển nhượng mảnh đất 500 m2 cho ông Tuấn với giá 1 tỷ đồng Hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phòng công chứng số

01 thành phố Thái Bình chứng thực Tuy nhiên, đến tháng 05/2015, ông Tuấn mới chỉ giao cho anh Lộc 500 triệu đồng và nói để xem xét có mua mảnh đất này không Tháng 10/2015, anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bên ký giấy tờ đặt cọc Tháng 02/2016, ông Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thì mới giao nốt số tiền còn lại thì bà Lan làm đơn đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Thái Bình không cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc vì

bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất này

1 Anh Lộc có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

*) Căn cứ:

- Điều 99, 100, 101 Luật đất đai 2013

*) Trả lời:

- Căn cứ theo các quy định đó, nếu trường hợp của anh Lộc thuộc một trong các trường hợp đó thì anh Lộc được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Anh Lộc có quyền chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

*) Căn cứ:

- Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

- Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

*) Trả lời:

- Như vậy, ở trường hợp này anh Lộc không thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất do thiếu điều kiện là phải có giấy chứng nhận

3 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này.

*) Căn cứ:

Điều 202, 203 Luật đất đai 2013

*) Trả lời:

Trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì giải quyết theo các trường hợp

- Trường hợp 1: Đương sự có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 thì do Tòa án nhân dân giải quyết

- Trường hợp 2: Đương sự không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 thì đương sự lựa chọn hình thức giải quyết:

+ Hình thức 1: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, ở đây là cá nhân, hộ gia đình với nhau thì chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

+ Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thầm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

4 Giải quyết theo quan điểm của nhóm:

4.1 Tiến hành hòa giải:

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 thì việc tiến hành có thể thực hiện ở Ủy ban nhân dân cấp xã Nội dung của hòa giải là thỏa thuận giữa bà Lan và ông Tuấn việc tiếp nhận chuyển nhượng quyền sủ dụng từ anh Lộc

+ Theo đó, có thể thấy rằng khoản 2 Điều 328 Luật dân sự 2015: “2

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Việc hủy giao kết giữa anh Lộc và

bà Lan là đơn giản