1 Phươngưphápưchiưphí Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu nguyên tắc thay Dựa giả định giá trị BĐS cần định giá đợc đo chi phí làm BĐS tơng tự Giỏ trị BĐS tính dựa sở giá trị yếu tố cấu thành BĐS Các yếu t cu thnh giỏ tr - Giá trị đất (1) - Các chi phí đầu t xây dựng nên công trình BĐS (2) - Các yếu tố giảm giá (3) + Những yếu tố hao mòn + Những lỗi thời => Giá trị BĐS = giá trị đất + giá trị công trình chi phí giảm giá Phươngưphápưchiưphíưgiảmưgiáư(tiếp) Các trờng hợp áp dụng Định giá BĐS không ớc tính đ ợc dòng tiền tơng lai, BĐS giao dịch thị trờng; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Định giá cho mục đích đấu thầu; Định giá bồi thờng GPMB Thờng đợc dùng có tính chất bổ sung kiểm tra ph ơng pháp định giá khác Phươngưphápưchiưphíưgiảmưgiáư(tiếp) Các bớc thực Bớc 1- ớc tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi nh miếng đất đất trống giả sử sử dụng sư dơng cao nhÊt vµ tèt nhÊt Bíc 2- íc tính chi phí để xây dựng lại công trình có miếng đất Bớc 3- ớc tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ công trình xây dựng có miếng đất xét tất nguyên nhân Bớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại công trình có miếng đất, chênh lệch thu đợc giá trị công trình Bớc 5- Cộng giá trị (Bớc 1) với chi phí giảm giá (Bớc 4), đợc giá trị ớc tính BĐS cần định giá Cácưphươngưphápưxácưđịnhưchiưphí Các yếu tố cấu thành chi phí - Chi phÝ trùc tiÕp: PhÝ cÊp phÐp x©y dùng Vật liệu, sản phẩm thiết bị sử dụng Lao động đợc sử dụng xây dựng Thiết bị máy móc dùng xây dựng Chi phí bảo đảm an toàn xây dựng Lán trại hàng rào tạm thời nhà thầu Các phơng tiện dự trữ vật liệu xây dựng Chi phí thiết bị đờng điện chi phí sử dụng thời gian xây dựng Chi phí thiết bị phí sử dụng nớc Chi phí quản lý lợi nhuận nhà thầu, bao gồm t vấn chuyên môn, bồi thờng ngời lao động, phòng cháy phí bảo hiểm ngày không làm việc Chi phí thực giao kèo, hợp đồng Cácưphươngưphápưxácưđịnhưchiưphíư(tiếp) Chi phí gián tiếp Chi phí dịch vụ chuyên môn nh kiến trúc, kỹ thuật lập kế hoạch, giám sát kế hoạch, khảo sát thiết kế xây dựng định tiêu chuẩn cho hạng mục xây dựng, nghiên cứu môi trờng Phí thẩm định, t vấn dự toán, pháp lý Chi phí giải phóng mặt thuê đất Lãi tiền vay Các chi phí bảo hiểm rủi ro thuế phí xây dựng Chi phí đầu t vào BĐS giai đoạn từ sau xây dựng hoàn thành đến đạt mức chiếm hữu ổn định Đầu t vốn bổ sung cho cải thiện theo yêu cầu ngời thuê tiền hoa hồng hợp đồng cho thuê Chi phí marketing, phí cho ngời môi giới Chi phí quản lý hành ngời phát triển Các chi phí thay đổi quyền pháp lý tài sản Cácưphươngưphápưxácưđịnhưchiưphí a) Phơng pháp tái tạo theo trạng: chi phí hành để xây dựng công trình thay giống hệt với công trình đợc định giá, bao gồm điểm lỗi thời công trình mục tiêu cần định giá b) Phơng pháp thay thế: chi phí hành việc xây dựng công trình có giá trị sử dụng t ơng đơng, nhng nguyên vật liệu, phơng pháp kỹ thuật đại đợc sử dụng việc xây dựng công trình loại bỏ tất phận bị lỗi thời Kỹưthuậtưxácưđịnhưchiưphíư a) Theo thống kê chi tiết ngời xây dựng b).Dựa khảo sát trạng số lợng hạng mục ctrình c) Tính toán chi phí đơn vị xây dựng theo cấu thành d) so sánh thị trờng Kưthutưthốngưkê 10 khảoưsátưhiệnưtrạngưhạngưmụcưcôngưtrìnhư chi phí để hoàn thành hạng mục công trình chi phí trung gian khác để kết nối hạng mục công trình Phân chia chi phí theo hạng mục công trình Phân chia chi phí theo công đoạn xây dựng Yêu cầu: công đoạn hạng mục công trình phảI độc lập tơng đối trọn vẹn ứng dụng: công trình lớn có tham gia nhà thầu phụ 18 Tuổiưthọưkinhưtếưcủaưcôngưtrìnhư Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng vào năm 1990, đa vào sử dụng có hiệu từ năm 1991 đến thời điểm định giá (năm 2012) Công trình theo tính toán nhà kỹ thuật tồn đến năm 2050, nhng theo tính toán nhà kinh tế công trình có giá trị sử dụng đến năm 2040 Nh vậy: - Tuổi thọ vật lý công trình: 2050 - 1990 = 60 năm - Tuổi thọ kinh tế công trình: 2040 - 1991 = 49 năm - Tuổi hiệu công trình: 2012 - 1991 = 21 năm - Tuổi kinh tế lại công trình: 2040 - 2012 = 28 năm (hay = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi hiệu = 49 - 21= 28 năm) - Tuổi thực công trình: 2012 - 1990 = 22 năm 19 ưCácưphươngưphápưđoưgiảmưgiáưtíchưluỹ a) Phơng pháp kỹ thuật b) Phơng pháp đo giảm giá rút từ thị trờng c) Phơng pháp tính tuổi hiệu 20 a.ưPhươngưphápưđoưlườngưbằngưkỹưthuật Là phơng pháp tính toán chi phí giảm giá dựa điều tra, khảo sát thay đổi, suy giảm kỹ thuật công trình, từ tính chi phí từ thay đổi Ngời ta phân chia thành nhóm, yếu tố dẫn đến giảm giá: Nhóm yếu tố bị lỗi thời, bị giảm giá thay VD: Lỗi thời mặt thiết kế, kích thớc, lỗi thời cố định tháo dỡ, thay đợc (VD tờng bị nứt,rầm bị nứt) Phải tính theo tỷ lệ % giá trị đầu t yếu tố phải tính theo tuổi thọ công trình 21 Phươngưphápưkỹưthuậtư(tiếp) Chi phí Tuổi thọ Mới thay cách % giảm giá Chi phí giảm giá MáIưtôn 20tr 10năm 5ưnăm 50% 10tr Váchưngăn 10tr 20năm 25% 2,5tr Điềuưhòa 10tr 10ưnăm 40% 4tr NỊn 5tr 70% 3,5tr Tỉng 45tr Tỉng =20tr =>ưTỷưlệưgiảmưgiáưchungư=ưư20/45ư=ư44%ư(ư=ưTổngưCPGGư/ưTổngưCP) 22 b.ưPhươngưphápưsoưsánhưthịưtrườngư Là phơng pháp đánh giá mức độ giảm giá trị (công trình) BĐS thông qua việc so sánh, tính toán tỷ lệ giảm giá BĐS tơng tự trao đổi thị trờng để rút tỷ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu B1: Xác định BĐS giao dịch thị trờng mà so sánh đợc với BĐS mục tiêu B2: Ước tính giá trị địa điểm thờng tính giá trị đất đất đợc đầu t hạ tầng B3: Tính giá trị (chi phí) thay công trình (Chi phí để tạo lập công trình tiền?) B4: Tính tổng CPgg Tổng CPgg = giá bán - chi phí địa điểm - chi phí thay B5: tính đợc tỷ lệ giảm giá chung công trình % gg chung công trình = CP gg/ Giá trị công trình B6 Tính tỷ lệ giảm giá hàng năm 23 b.ưPhươngưphápưsoưsánhưthịưtrườngư(tiếp) Ví dụ 24 Tỷ lệ giảm giá hàng năm TB BĐS =( 2,85x2 +2,56x3 +2,5x1)/6 = 2,64% % giảm giá chung BĐS mt=2,64%x13=34% => CPgg BĐS mục tiêu = 34% x 600=206 trđ = Giá bán BĐSmt = 500+ 600 -206 = 894 tr® 25 26 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI GIÁ TRỊ NGƠI NHÀ STT LOẠI NHÀ Ở TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) MĨNG KHUNG TƯỜNG NỀN SÀN KẾT CẤU CỘT ĐỠ MÁI MÁI NHÀ XÂY GẠCH 1 tầng cấp có khu phụ 10 18 17 tầng cấp 2,3 có khu phụ riêng 10 18 16 tầng, mái ngói có khu phụ 10 18 13 10 10 18 13 10 16 15 18 14 riêng tầng mái có khu phụ 16 riêng tầng mái ngói có khu phụ 11 riêng tầng mái có khu phụ 13 27 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI GIÁ TRỊ NGÔI NHÀ STT LOẠI NHÀ Ở TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) MĨNG KHUNG TƯỜNG NỀN SÀN KẾT CẤU CỘT NHÀ LẮP GHÉP tầng lắp ghép lớn bê tông xi than tầng lắp ghép lớn bê tông cốt thép dày tầng lắp ghép lớn bê tông cốt thép dày tầng lắp ghép khung cột lớn kết hợp tầng khung cột tường ngăn gạch NHÀ BIỆT THỰ Nhà biệt thự tầng mái ngói Nhà biệt thự tầng mái ngói MÁI ĐỠ MÁI 13 16 13 13 16 13 8 16 16 12 8 12 16 12 10 12 16 12 20 20 17 16 8 28 BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH ST T KẾT CẤU Kết cấu BTCT (khung, cột, dầm, sàn, trần, bê tông) Kết cấu gạch >80% 70%-80% Lớp trát bảo bị bong tróc, bê tơng bắt đầu bị nứt Bê tơng nứt, cốt thép bắt đầu bị rỉ Lớp trát Vết nứt bảo vệ bắt rộng, sâu đầu bong tới gạch tróc, có vết nứt nhỏ TỶ LỆ CỊN LẠI 60%-70% 50%-60% 40%-50% Bê tơng có Kế cấu bắt nhiều vết đầu cơng nứt, cốt vênh thép có chỗ bị cong vêng Lớp bảo bong nhiều, nhiều có vết rộng 80% Kết cầu gỗ sắt 70%-80% Bắt đầu Bị mối mọt bị mối rit mọt nhiều chỗ rỉ TỶ LỆ CÒN LẠI 60%-70% 50%-60% Bị mục bị rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh Kết cầu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt 40%50% Kết cầu bị cong vênh nhiều, có chỗ bị đứt rời Giá trị BĐS = giá trị đất... thành đến đạt mức chiếm hữu ổn định Đầu t vốn bổ sung cho cải thiện theo yêu cầu ngời thuê tiền hoa hồng hợp đồng cho thuê Chi phí marketing, phí cho ngời môi giới Chi phí quản lý hành ngời