HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI, TỈNH QUẢNG NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI, TỈNH QUẢNG NAM Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phạm Phương Thảo Mã số sinh viên: 06124112 Lớp: DH06TB Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN PHẠM PHƯƠNG THẢO ĐỀ TÀI : HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI TỈNH QUẢNG NAM Giáo viên hướng dẫn: Th.S LÊ MỘNG TRIẾT (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tơi xin kính lời cảm ơn sâu sắc đến ơng bà, cha mẹ, người sinh ra, nuôi dưỡng, chăm lo dạy bảo đến ngày hôm Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, đặc biệt q thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Quý thầy cô truyền đạt kinh nghiệm kiến thức, tận tình dạy bảo giúp đỡ chúng em suốt thời gian học tập ghế nhà trường, trang bị cho chúng em hành trang vững bước vào đời Thầy cô tạo điều kiện cho chúng em học tập tốt suốt khoảng thời gian giảng đường Đại Học Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Mộng Triết, thầy tận tình giúp đỡ hướng dẫn em suốt thời gian thực hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai, đặc biệt q anh, chị thuộc phòng tín dụng chi nhánh giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho thực tập quý quan Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn anh chị khóa trước bạn lớp bất động sản giúp đỡ khoảng thời gian học tập thực đề tài tốt nghiệp Dù cố gắng tránh khỏi sai sót Rất mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô bạn Một lần xin cảm ơn tình cảm giúp đỡ nhiệt tình người dành cho tơi NCUYỂN PHẠM PHƯƠNG THẢO TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phạm Phương Thảo, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: “ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK – CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI TỈNH QUẢNG NAM” Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính sách Pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Khi nhà nước cơng nhận quyền chấp quyền sử dụng đất mang lại khơng lợi ích cho người sử dụng chúng Hoạt động vơ quan trọng Nó giúp cho lượng tiền xã hội chuyển từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn Giúp cho thành phần kinh tế tiếp cận nguồn vốn qua chế chấp, bảo lãnh Ưu điểm vượt trội hoạt động quyền sử dụng đất mà đem chấp, có quyền khai thác sử dụng bình thường Hơn tài sản có giá trị lớn, ta đem quyền sử dụng đất chấp tổ chức tín dụng họ mạnh dạn cho ta vay với số tiền lớn Điều đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn Tuy nhiên, bên cạnh số lợi ích nói trên, hoạt động tồn số khó khăn, vướng mắc gây trở ngại cho thành phần tham gia vào lĩnh vực Có nhiều nguyên nhân gây phần lớn có chồng chéo luật với nhau, số quy định pháp luật chưa thực phù hợp với thực tiễn gây thời gian công sức cho bên vay lẫn bên cho vay Đề tài phần phản ánh việc thực thi pháp luật vấn đề cho vay chấp quyền sử dụng đất Làm rõ số quy định Nhà nước ngân hàng lĩnh vực Bên cạnh hiểu rõ quy trình thực hợp đồng vay vốn chấp quyền sử dụng đất Đưa số giải pháp góp phần hồn thiện loại hình Thơng qua trình tìm hiểu nghiên cứu hoạt cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam Đề tài thực dựa phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) Khái niệm: Đặc điểm TTBĐS: 3 Các khu vực TTBĐS Vai trò TTBĐS kinh tế quốc dân: Mối quan hệ TTBĐS thị trường vốn: Mối quan hệ TTBĐS hoạt động tín dụng ngân hàng I.1.1.2 Ngân hàng thương mại hoạt động vay vốn chấp tài sản ngân hàng Khái niệm: Các hoạt động ngân hàng thương mại Hệ thống ngân hàng thương mại Việt nam: Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo vật chất Khái niệm chấp: Giá trị tài sản chấp: Nguyên tắc sử dụng vốn vay .10 Xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng: .10 I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.1.2.1 Luật dân giao dịch đảm bảo 11 I.1.2.2 Luật Đất Đai: 12 I.1.2.3 Luật nhân gia đình .13 I.1.2.4 Nghị định 163- giao dịch đảm bảo 14 I.1.2.5 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 hướng dẫn việc đăng ký giao dịch đảm bảo, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất .15 I.1.3 Cơ sở thực tiễn: .15 I.1.3.1 Thực trạng chấp BĐS .15 I.1.3.2 Thực trạng cho vay vốn kinh doanh BĐS .16 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17 Điều kiện tự nhiên 17 Điều kiện kinh tế – xã hội 18 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 19 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 19 I.3.3 Quy trình thực : .19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Tổng quan Ngân hàng Agribank 21 II.1.1 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Việt Nam 21 II.1.2 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai tỉnh Quảng Nam 21 II.1.3 Cơ cấu tổ chức Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai 22 II.1.4 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban, phận 22 II.1.5 Các nghiệp vụ kinh doanh NHNo&PTNT chi nhánh Khu kinh tế mở Chu Lai 23 Nghiệp vụ huy động vốn: 23 Nghiệp vụ tín dụng: 23 Nghiệp vụ bảo lãnh Ngân hàng: 23 Các dịch vụ toán quốc tế khác: 24 Các dịch vụ toán nước: 24 II.2 Những quy định cho vay chấp ngân hàng .24 II.2.1 Điều kiện vay vốn 24 II.2.2 Các mục đích vay vốn phổ biến 25 II.2.3 Thẩm định tài sản chấp 25 II.2.4 Các tài sản chấp phổ biến NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai 26 II.2.5 Điều kiện tài sản nhận đảm bảo tiền vay 26 II.2.6 Điều kiện chấp QSDĐ: .26 II.3 Tình hình hoạt động kinh doanh NHNo&PTNT khu KTM Chu Lai .27 II.3.1 Tình hình huy động vốn ngân hàng từ giai đoạn oan2007 – 2009 27 II.3.2 Tình hình hoạt động cho vay Ngân hàng từ năm 2007-2009 30 II.3.3 Doanh số cho vay ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai phân theo loại hình có tài sản đảm bảo khơng tài sản đảm bảo giai đoạn 2007-2009 33 II.3.4 Dư nợ chi nhánh theo hình thức đảm bảo giai đoạn 2007-2009 35 II.3.5Tình hình dư nợ cho vay có bảo đảm tài sản: 37 II.3.6 Tình hình dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai giai đoạn 2007-2009 38 II.3.7 Kết HĐKD ngân hàng Agribank Khu kinh tế mở Chu Lai giai đoạn 20072009 40 II.4 Quy trình thực cho vay chấp tài sản nói chung QSDĐ nói riêng 42 Lập hồ sơ yêu cầu cấp tín dụng 43 Phân tích tín dụng( thẫm định hồ sơ cho vay) 44 Quyết định tín dụng 44 Thực hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tiến hành công chứng, chứng thực .44 Đăng ký giao dịch đảm bảo (Đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ) 45 Bàn giao tài sản đảm bảo giấy tờ liên quan .45 Giải ngân, giám sát việc sử dụng vốn vay tài sản đảm bảo .45 Thu nợ, tính lãi, thu lãi 46 Thanh lý hợp đồng tín dụng 46 10 Xử lý tài sản bảo đảm 46 II.5 Những nhận xét đánh giá 46 II.5.1 Những thuận lợi khó khăn NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai 46 Thuận lợi: 46 Khó khăn: .47 II.5.2 Nhận xét, đánh giá hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất khu KTM Chu Lai 48 II.5.2.1 Đối với quy trình cho vay chấp Quyền sử dụng đất .48 Ưu điểm: 48 2.Nhược điểm: .48 II.5.2.2Đối với hoạt động liên quan pháp lý chứng từ .49 Ưu điểm: 49 Nhược điểm: Thể số vướng mắc sau đây: 49 II.5.2.3 Đối với thẩm định giá tài sản chấp: 50 II.6 Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất 51 Nghiên cứu thiết lập hệ thống thống liệu với thông tin thị trường khách hàng đầy đủ 51 Chú trọng nâng cao trình độ đội ngũ cán tín dụng 51 Nâng cao công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo .51 Thành lập tổ chuyên giám sát việc sử dụng vốn vay tài sản chấp 52 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 1: Tình hình huy động vốn ngân hàng 2007-2009 Bảng 2: Tình hình hoạt động cho vay ngân hàng 2007-2009 Bảng 3: Doanh số cho vay ngân hàng phân theo loại hình có TSĐB khơng TSĐB 2007-2009 Bảng 4: Dư nợ theo hình thức đảm bảo ngân hàng 2007-2009 Bảng 5: Tình hình dư nợ cho vay có TSĐB ngân hàng 2007-2009 Bảng 6: Dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế ngân hàng 20072009 Bảng 7: Kết hoạt động kinh doanh ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ: Biểu đồ 1: Biểu diễn tình hình huy động vốn ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 2: Biểu diễn hoạt động cho vay ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 3: Biểu diễn doanh số cho vay ngân hàng theo loại hình có TSĐB khơng TSĐB 2007-2009 Biểu đồ 4: Biểu diễn dư nợ theo hình thức đảm bảo ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 5: Biểu diễn tình hình dư nợ cho vay có TSĐB ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 6: Biểu diễn dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 7: Biểu diễn kết hoạt động kinh doanh ngân hàng 2007-2009 Sơ đồ: Sơ đồ 1: Quy trình thực đề tài Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai Sơ đồ 3: Quy trình cho vay có TC tài sản nói chung QSDĐ nói riêng DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TC : Thế chấp TSĐB : Tài sản đảm bảo QSDĐ : quyền sử dụng đất TSGLTT : tài sản gắn liền đất DN : doanh nghiệp BĐS : bất động sản TTBĐS: thị trường bất động sản CBTD : cán tín dụng UBND : ủy ban nhân dân NHTM: ngân hàng thương mại KTM: kinh tế mở NHNo& PTNT : ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài: Từ chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế nước ta đạt nhiều thành tựu đáng kể dần khẳng định trường quốc tế Sản xuất hàng hóa phát triển kéo theo nhu cầu vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh ngày gia tăng đáng kể Và toán huy động vốn đặt cần giải quyết-nó ba yếu tố đầu vào quan trọng là: lao động, BĐS vốn Có nhiều cách để huy động vốn , có cách quen thuộc phổ biến mà tổ chức, cá nhân hay dùng vay vốn từ tổ chức tín dụng chấp quyền sử dụng đất Việc ngân hàng gia tăng số lượng chấp vay vốn nhà đất tăng thời gian gần tín hiệu tốt, phương án thích hợp để giải vấn đề vốn Bất động sản đặc biệt quyền sử dụng đất đưa vào chấp, vay vốn sản xuất kinh doanh không mang lại hiệu cho xã hội mà kích thích thị trường bất động sản phát triển Hơn nũa, người vay vốn chấp quyền sử dụng đất họ tạm thời chuyển giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sang cho ngân hàng Nhưng họ có quyền sử dụng suốt q trình vay đáo hạn Khi người vay vốn trả hết nợ lãi cho ngân hàng ngân hàng trả lại cho khách hàng giấy tờ quyền sở hữu Từ tiện lợi loại hình cho vay này, dấn đến nhu cầu vay vốn ngày nhiều, lượng vốn ngày lớn Thế nhưng, việc chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng ngân hàng gặp khơng khó khăn Chủ yếu văn Nhà nước quy định vấn đề nhiều bất cập liên tục sữa đổi Bên cạnh đó, quy định ngân hàng làm cho việc vay vốn chấp bất động sản tiêu tốn nhiều thời gian Thủ tục rườm rà gây khơng khó khăn cho người vay, đặc biệt người nông dân vốn không quen với giấy tờ Núi Thành huyện nằm phía Nam tỉnh Quảng Nam Với vị trí địa lý thuận lợi, nằm trục đường quốc lộ 1A Bắc Nam, có cảng Kỳ Hà sân bay Chu Lai nên tạo điều kiện giao lưu phát triển kinh tế dễ dàng Cùng với việc thành lập khu KTM Chu Lai kết hợp với Khu công nghiệp Dung Quốc thúc đẩy phát triển kinh tế Huyện nhà nói riêng khu vực miền Trung nói chung Chính năm gần tốc độ tăng trưởng kinh tế Huyện không ngừng tăng lên đáng kể, khơng thể khơng nhắc đến góp phần to lớn tổ chức tín dụng địa bàn Nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu vốn lớn Điều cần đến trợ giúp tổ chức tín dụng qua chế tín dụng cho vay chấp Hoạt động cho vay chấp ngân hàng địa bàn huyện tăng lên đáng kể số lượng năm gần Đây dấu hiệu đáng mừng kinh tế Huyện Nhưng bên cạnh hoạt động khơng tránh khỏi số khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến thời gian lợi ích bên tham gia hoạt động Xuất phát từ thực tế thực đề tài; “ Hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam” Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam để tìm khó khăn, vướng mắc hoạt động Từ có đề xuất góp phần nâng cao hiệu loại hình hoạt động nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu chấp để vay vốn tăng cao địa bàn huyện Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay chấp Quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam - Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai tỉnh Quảng Nam - Địa bàn nghiên cứu: Huyện Núi Thành tỉnh Quảng Nam - Thời gian nghiên cứu: tháng 4/2010 đến tháng 7/2010 Các số liệu thu thập từ năm 2007 đến năm 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo II.3.7 Kết HĐKD ngân hàng Agribank Khu kinh tế mở Chu Lai giai đoạn 2007-2009 Bảng 7: Kết HĐKD ngân hàng Agribank khu KTM Chu Lai giai đoạn 2007-2009 ĐVT: triệu đồng Chỉ tiêu Tổng thu 2007 2008 2009 Mức TT Mức % TT Mức % 16,924 100 20,848 100 13,668 100 Thu từ 15,909 HĐTD Thu khác Tổng chi TT % 1,015 94 15,951 4,897 77 10,585 77 23 23 3,083 16,305 100 20,605 100 13,223 100 Chi 13,370 cho HĐTD 82 14,145 69 7,106 54 Chi khác 18 31 6,117 46 Lợi nhuận 2,935 619 6,460 243 445 Chênh lệch 2008-2007 Chênh lệch 2009-2008 Mức Mức TL % TL % 3,924 23.19 -7,180 -34.44 42 0.26 -5,366 -33.64 3,882 382.46 -1,814 -37.04 4,300 26.37 -7,382 -35.83 775 5.80 -7,039 -49.76 3,525 120.10 -343 -5.31 202 83.13 -376 -60.74 ( Nguồn: bảng cân đối kế toán NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai năm 2007,2008, 2009 ) 40 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo Số tiền 25 20 15 Tổng thu Tổng chi Lợi nhuận 10 2007 2008 Năm 2009 Biểu : biểu diễn kết hoạt động kinh doanh ngân hàng giai đoạn 2007-2009 Qua bảng số liệu bảy cho ta thấy lợi nhuận ngân hàng qua năm có thay đổi Năm 2008 lợi nhuận giảm mạnh từ 619 triệu đồng năm 2007 xuống 243 triệu đồng Sang năm 2009 lợi nhuận có tăng so với năm 2008, đạt 445 triệu đồng tăng 83% tương ứng với 202 triệu đồng Tổng thu năm 2008 tăng so với năm 2007, với tốc độ tăng trưởng 23% tương đương 3,924 triệu đồng Trong bao gồm thu từ hoạt động tín dụng chiếm 77% tổng thu Ngoài từ dịch vụ khác tăng so với năm 2007, đạt tố độ tăng trưởng 23% so với năm 2007 Năm 2009 tổng thu giảm, giảm 7,180 triệu đồng, tương ứng với 34% so với năm 2008 Tuy nhiên năm 2008 hoạt động chi lại tăng cao so với mức tăng doanh thu nên dẫn đến lợi nhuận 2008 thấp 2009 Nguyên nhân năm 2008 thiên tai, dịch bệnh làm ảnh hưởng đến hộ vay nuôi trồng thủy sản, nuôi tôm nên nợ hạn tăng dẫn đến trích dự phịng rủi ro tăng cao, mặt khác chi nhánh sữa chữa lại nhà làm việc, sử dụng nguồn vốn sữa chữa thường xuyên nên ảnh hưởng đến lợi nhuận năm Năm 2009 với mức thu thấp, đạt 13,668 triệu đồng, chi phí mức 13,223 triệu đồng, làm lợi nhuận năm 2009 cao so với năm 2008 Nhìn chung ba năm lợi nhuận ngân hàng có đơi chút biến động Lợi nhuận năm 2008 giảm mạnh dần cải thiện vào năm 2009 41 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo II.4 Quy trình thực cho vay chấp tài sản nói chung QSDĐ nói riêng Lập hồ sơ u cầu cấp tín dụng Phân tích tín dụng Quyết định tín dụng Đồng ý cho vay Thực hợp đồng tín dụng Thực hợp đồng chấp, công chứng, chứng thực Đăng kí giao dịch đảm bảo Bàn giao tài sản đảm bảo giấy tờ có liên quan Giải ngân, giám sát việc sử dụng vốn vay tài sản đảm bảo Thu nợ, tính lãi Thanh lý hợp đồng tín dụng Giải chấp, trả giấy tờ cho khách hàng thực xong nghĩa vụ Xử lý TSĐB khách hàng không trả nợ 42 Không cho vay Thông báo cho khách hàng (nêu rõ lý từ chối) Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo Sơ đồ quy trình cho vay có đảm bảo chấp tài sản nói chung QSDĐ nói riêng Lập hồ sơ yêu cầu cấp tín dụng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn họ đến gặp cán tín dụng trình bày đề xuất vay vốn Cán tín dụng có nhiệm vụ tiếp xúc tìm hiểu hướng dẫn khách hàng làm thủ tục vay vốn Cán tín dụng cung cấp số thông tin cho khách tham khảo như: sách vay vốn điều kiện, lãi suất, thời hạn vay vốn…Sau hướng dẫn xong khách hàng đồng ý vay vốn cán tín dụng hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ vay vốn Tùy theo loại khách hàng, phương thức cho vay, hồ sơ vay vốn bao gồm: hồ sơ pháp lý hồ sơ kinh tế, hồ sơ vay vốn Đối với khách hàng cá nhân hồ sơ vay vốn phải bao gồm giấy tờ sau đây: a Hồ sơ pháp lý: - Đăng ký kinh doanh cá nhân phải đăng ký kinh doanh - Các loại giấy tờ chứng minh lực hành vi dân như: chứng minh nhân dân, hộ khẩu,… - Giấy ủy quyền cho người đại diện (nếu có) b Hồ sơ kinh tế: Các loại giấy tờ có liên quan đến quyền sở hữu tài sản như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất, loại giấy tờ chứng minh thu nhập từ tài sản, giấy phép kinh doanh cửa hiệu c Hồ sơ vay vốn: - Đơn đề nghị vay vốn; - Phương án vay vốn - Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định Nếu trường hợp cá nhân vay vốn qua tổ vay vốn phải có thêm: - Biên thành lập tổ vay vốn, - Hợp đồng làm dịch vụ Nếu trường hợp cá nhân vay thơng qua doanh nghiệp phải có thêm: - Hợp đồng làm dịch vụ Đối với khoản vay mà tiềm ẩn rủi ro cao, ngân hàng yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin hồ sơ vay nhiều Mặc khác khách hàng khác độ tín nhiệm ngân hàng Khách hàng mà có độ tín nhiệm chưa cao ngân hàng áp dụng loại tín dụng có đảm bảo Tùy loại đảm bảo mà loại giấy tờ pháp lý có liên quan đến bảo đảm tín dụng khác Ví dụ tài sản chấp đất đai nhà xưởng phải có giấy chứng nhận QSDĐ hay hợp đồng cho thuê; giấy biên lai đóng tiền sử dụng thuê sử dụng đất dài hạn Ngồi u cầu thơng tin từ hồ sơ tín dụng tăng lên qui mơ khoản vay lớn Bên cạnh thời gian cấp tín dụng dài u cầu lượng thơng tin nhiều Sau tiếp nhận đầy đủ hồ sơ xin cấp tín dụng từ khách hàng cán tín dụng tiến hành phân tích tín dụng thẩm định hồ sơ cho vay 43 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo Phân tích tín dụng( thẫm định hồ sơ cho vay) Trong giai đoạn cán tín dụng tiến hành phân tích khả tiềm tàng khách hàng sử dụng tín dụng khả hoàn trả vốn vay Đặc biệt ngân hàng tiến hành phân tích tính pháp lý khách hàng, kiểm tra mục đích vay vốn, uy tín khách hàng, khả tài khách hàng tương lai để loại trừ trường hợp xấu xảy ảnh hưởng đên khả trả nợ khách hàng Đối với khách hàng xin vay vốn để kinh doanh hay mở rộng sản xuất kinh doanh cần phải tiến hành phân tích tài Bên cạnh cán tín dụng xem xét để điều chỉnh thời hạn khoản vay, kỳ hạn trả nợ cho hợp lý Và xem thử khoản vay có rủi ro khơng,thẩm định thơng tin khách hàng cung cấp có hay khơng Việc phân tích tín dụngcó thể dựa thơng tin đơn đề nghị cấp tín dụng, hồ sơ lưu trữ ngân hàng, quan thuế, pháp luật, trực tiếp vấn khách hàng Việc thẩm định hồ sơ không dựa vào hồ sơ khách hàng cung cấp cho cán tín dụng mà kết hợp với việc trực tiếp xuống tận địa điểm để xem xét tình hình cụ thể tìm thêm thông tin phục vụ cho công tác thẫm định phân tích tín dụng Việc khảo sát thực tế để tìm hiểu khách hàng để có những kết đánh giá xác việc cho khách hàng vay Vì bước quan trọng, khoản vay có hồn trả hay khơng chủ yếu phụ thuộc vào bước Quyết định tín dụng Ra định tín dụng cho vay hay từ chối khâu quan trọng Nó khơng ảnh hưởng đến tiến trình hoạt động khách hàng mà ảnh hưởng đến uy tín ngân hàng Cán tín dụng người tiến hành tiến hành thẩm định điều kiện vay vốn, xét duyệt định cho vay Sau trình lên trưởng phòng tín dụng xét duyệt xem có cho vay hay khơng Trưởng phòng tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp hồ sơ báo cáo thẩm định cán tín dụng lập, tiến hành xem xét, tái thẩm định ( cần thiết) Trong vòng ngày trưởng phòng tín dụng phải đưa ý kiến vòng ngày làm việc, đồng ý trình lên cho giám đốc người xem xét định cuối có cho vay hay không Cơ sở để định cấp tín dụng dựa sở sau: - Thơng tin cập nhật từ thị trường - Thông tin từ quan có liên quan - Chính sách tín dụng ngân hàng - Kết báo cáo thẩm định Sau định từ chối cán tín dụng trả lại hồ sơ cho khách hàng nói cho khách hàng biết lý cho vay Nếu chấp nhận cho vay Ngân hàng tiến hành giai đoạn thực hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Thực hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tiến hành công chứng, chứng thực Điều kiện tiên để tiến hành thực phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau xét duyệt cho vay cán tín dụng tiến hành lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Sau 44 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp ký kết; cán tín dụng đưa hợp đồng chấp cho khách hàng cơng chứng phòng cơng chứng để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng Đăng ký giao dịch đảm bảo (Đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ) Dựa vào Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT – BTP – BTNMT ngày 04/07/2003 Bộ tư pháp, Bộ Tài Nguyên Môi trường hướng dẫn quy trình, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh QSDĐ, cụ thể là: - Trường hợp đăng ký thê chấp, bảo lãnh QSDĐ QSDĐ tài sản gắn liền với đất hồ sơ đăng ký gồm: + Đơn yêu cầu đăng ký chấp, bảo lãnh + Hợp đồng chấp bảo lãnh + Giấy chứng nhận QSDĐ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ (nếu đất ở, nhà thị) + Trích lục đồ địa trích đo địa chính, trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ chưa thể sơ đồ đất + Chứng từ nộp tiền thuê đất ( trường hợp đất nhà nước thuê đất) - Trường hợp đăng ký chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất pháp luật không quy định việc chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất phải cơng chứng, chứng thực, chúng ln gắn liền với QSDĐ hiểu việc chấp nhà tài sản khác gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực chấp, bảo lãnh QSDĐ Hồ sơ đăng ký gồm: + Đơn yêu cầu đăng ký chấp, bảo lãnh + Giấy chứng nhận QSDĐ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ( tài sản phải đăng ký quyền sở hữu ) Việc đăng ký chấp, bảo lãnh thực Văn phòng đăng ký QSDĐ Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh thực đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ tổ chức cá nhân, hộ gia đình đăng ký văn phòng trực thuộc huyện Giao dịch chấp, bảo lãnh công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch đảm bảo hợp pháp Ngân hàng không cần giữ giấy chứng nhận QSDĐ để tránh rắc rối rủi ro ngân hàng buộc phải giữ giấy chứng nhận QSDĐ có số người dân thường hay có nhiều cách dùng giấy chứng nhận QSDĐ vay nhiều tổ chức tín dụng khác gây tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo tổ chức tín dụng với khách hàng khơng có khả hoàn trả khoản vay Bàn giao tài sản đảm bảo giấy tờ liên quan Sau hoàn tất thủ tục trên, Ngân hàng tiến hành làm giấy biên nhận tài sản đảm bảo tiền vay để đưa cho khách hàng Ngân hàng giữ giấy tờ Sau hoàn trả nợ vay khách hàng đem giấy biên nhận đến để lấy lại giấy tờ Giải ngân, giám sát việc sử dụng vốn vay tài sản đảm bảo 45 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo Ngân hàng sở mức tín dụng cam kết theo hợp đồng để tiến hành giải ngân cho khách hàng cách: giải ngân tiền mặt giải ngân chuyển khoản Khách hàng phải trả lãi hàng tháng hay nợ gốc cho ngân hàng phòng kế tốn ngân quỹ Sau cập nhật sổ sách phòng kế tốn chuyển lên cho phòng tín dụng Đây hình thức kiểm tra, quản lý khách hàng từ xa Một thấy số dấu hiệu không bình thường như: khách hàng chậm trễ việc trả lãi cán tín dụng có nghĩa vụ đơn đốc khách hàng việc trả nợ Đôi cán phải trực tiếp đến tận sở đơn vị vay vốn để kiểm tra mục đích sử dụng vốn, vật tư bảo đảm nợ vay, tình hình hoạt động kinh doanh họ… Thu nợ, tính lãi, thu lãi Trước đến hạn thu nợ, cán tín dụng cần làm việc với khách, nhắc nhở khách hàng trả nợ vay hạn đồng thời xem xét tìm hiểu khách hàng trả nợ vay hay khơng để tìm biện pháp thu hồi nợ gia hạn nợ vay Nhân viên giao dịch tính lãi phát sinh, lập phiếu tính lãi thu lãi, lập phiếu thu vốn để gưi đến cho khách hàng Thanh lý hợp đồng tín dụng Sau khoản vay thu hồi đầy đủ vốn gốc, lãi số chi phí phát sinh ngân hàng thơng báo giải chấp, trả lại giấy tờ khách hàng thực xong nghĩa vụ trả nợ Nếu đến thới hạn lý hợp đồng tín dụng, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản đảm bảo nợ vay nói chung xử lý QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ 10 Xử lý tài sản bảo đảm Xử lý tài sản đảm bảo nói chung xử lý QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng phức tạp Đầu tiên Ngân hàng xử lý theo thỏa thuận bên hợp đồng đảm bảo như: bán tài sản đảm bảo, Ngân hàng nhận tài sản đảm bảo để thay cho việc thực nghĩa vụ đảm bảo…Trường hợp không xử lý theo thỏa thuận hợp đồng, ngân hàng đưa tài sản bán đấu giá công khai khởi kiện tòa án Sau hồn thành việc xử lý TSĐB, ngân hàng thực thủ tục xóa đăng ký thơng báo xử lý tài sản đảm bảo, xóa chấp, xóa đăng ký chấp Ngân hàng tiến hành chuyển QSDĐ, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản Trung tâm bán đấu giá tài sản thực chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật bán đấu giá Tiền thu phát tài sản chấp thực vào việc sau: - Trả chi phí có liên quan đến việc khởi kiện - Trả chi phí liên quan đến việc tổ chức phát - Trả nợ lãi cho ngân hàng - Phần dư trả lại cho người sở hữu tài sản II.5 Những nhận xét đánh giá II.5.1 Những thuận lợi khó khăn NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai Thuận lợi: 46 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo - Trong giai đoạn đầu khu KTM Chu Lai, vùng tập trung xây dựng theo kế hoạch phát triển công nghiệp dịch vụ, dịch vụ trọng dịch vụ vận tải (cảng biển cảng hàng không), dịch vụ kho bãi…Ngành công nghiệp phát triển đa dạng lợi sẵn có như: cơng nghiệp tàu biển, công nghiệp vận xuất loại sản phẩm khí đốt, kho trung chuyển…, cơng nghiệp chế biens hải sản xuất khẩu, công nghiệp khai thác silicat, cơng nghiệp dịch vụ dầu khí cơng nghiệp hóa dầu tương lai Từng bước hình thành phát triển khu công nghiệp Bắc Chu Lai Trên địa bàn Núi Thành ngành kinh tế mũi nhọn ngành thủy sản: bao gồm: nuôi trồng, vùng Tam Hải, Tam Anh, Tam Hòa, Tam Nghĩa…trong phát triển mạnh nuôi tôm công nghiệp lớn Vũng Lắm thuộc xã Tam Anh, đầu tư cảng cá An Hòa phát triển mạnh ngành khai thác xa bờ Cùng với việc phát triển nơng nghiệp truyền thống, việc hình thành khu, cụm công nghiệp thị trường tiềm tương lai ngân hàng nhằm mở rộng thị phần, mở rộng tín dụng - Với thời gian hoạt động lâu địa bàn, NHNo&PTNT Khu KTM Chu Lai có nhiều kinh nghiệm, am tường điều kiện tự nhiên kinh tế – xã hội địa phương; nắm mặt mạnh, mặt yếu; mũi nhọn kinh tế, lĩnh vực sản xuất, kinh doanh có hiệu cần đầu tư hạn chế lĩnh vực, ngành sản xuất kinh doanh có nguy rủi ro cao, có đề xuất đắn hướng dẫn khách hàng việc định hướng đầu tư Tạo niềm tin khách hàng - Hoạt động NHNo&PTNT Khu KTM Chu Lai nằm guồng máy hỗ trợ, tác động, điều phối NHNo&PTNT tỉnh Quảng Nam NHNo&PTNT Việt Nam khối thống tạo nên vững chãi, bề thế, uy tín, uy lực thương hiệu NHTM khu vực - Tình hình kinh tế – xã hội huyện bước thị hóa với sở hạ tầng Nhà nước nhân dân đầu tư tạo động lực cho địa phương phát triển bền vững; sản xuất địa bàn ngày gia tăng; đời sống nhân dân ngày cải thiện; mặt nông thôn thay đổi ngày - Chủ trương đổi Đảng Nhà nước quán triệt sâu rộng đến cấp, ban ngành tạo động lực phát triển sản xuất - Sự phối hợp đồng Đảng, ban ngành đồn thể nhiệt tình toàn thể cán viên chức NHNo huyện tạo nên sức mạnh hoạt động kinh doanh đơn vị Khó khăn: - Trên địa bàn có nhiều tổ chức tín dụng hoạt động, thị phần có xu hướng ngày thu hẹp; mơi trường kinh doanh cạnh tranh gay gắt tổ chức tín dụng ( lãi suất, thủ tục, sách khách hàng, phong cách phục vụ…) - Tình hình cạnh tranh gay gắt tổ chức tín dụng địa bàn làm ảnh hưởng nhiều đến hoạt động Chi nhánh.Xét địa bàn huyện Núi Thành NHNo&PTNT Khu KTM Chu Lai phải cạnh tranh với NHTM là: NH Cơng thương, Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam, NH Ngoại thương, NHNo chi nhánh huyện Núi Thành Địa bàn khơng có NHTM hoạt động lĩnh vực Tiền tệ – Tín dụng mà có NHCSXH đóng chân địa bàn hoạt động lĩnh vực nhằm phục vụ cho đối tượng sách xã hội Ngồi ra, với xu hướng phát triển địa bàn có cạnh tranh 47 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo NHTMCP như: Sacombank (NH Sài Gòn-Thương tín), NH Đông Á, Ngân hàng Đại Á… Đây vấn đề khó khăn cho Chi nhánh việc mời chào, tiếp thị giữ vững khách hàng - Thơng tin tín dụng thiếu, lấy thừ hồ sơ xin vay hồ sơ lưu chi nhánh khách hàng quên nên khơng thể nắm bắt hết thơng tin xác tình hình tài khách hàng Ngồi số doanh nghiệp vay vốn xa so với chi nhánh nên công việc giám sát việc sử dụng vốn gặp nhiều khó khăn, trở ngại - Còn thiếu nhân viên với chuyên ngành thẩm định giá, xây dựng, tin học… để phục vụ số công việc chuyên ngành II.5.2 Nhận xét, đánh giá hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất khu KTM Chu Lai II.5.2.1 Đối với quy trình cho vay chấp Quyền sử dụng đất Ưu điểm: NHNo&PTNT khu KTM Chu Lai chi nhánh hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam, ngân hàng lâu đời thể kinh nghiệm, uy tín lâu đời Việt Nam Nên ngân hàng xây dựng quy trình tín dụng nói chung, cung quy trình cho vay nói riêng tương đối hoàn chỉnh Hơn NHNo&PTNT khu KTM Chu Lai, cán tín dụng phụ trách xã thị trấn phải chịu trách nhiệm giám sát từ giai đoạn kết thúc quy trình cho vay nên tạo chặt chẽ giảm tối thiểu rủi ro trình cho vay Mặt khác, quy trình cho vay ngân hàng đảm bảo nguyên tắc tuân thủ pháp luật cụ thể pháp luật giao dịch đảm bảo, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai 2.Nhược điểm: Quy trình cho vay Ngân hàng chặt chẽ đảm bảo yêu cầu an toàn tín dụng điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hiệu hoạt động kinh doanh chi nhánh Nếu thực đầy đủ quy trình từ khâu lập hồ sơ cấp tín dụng đến lúc giải ngân phải thời gian tuần Nên gây khó khăn khách hàng có nhu cầu vốn nhanh chóng để kịp phục vụ sản xuất kinh doanh Điều nhiều ảnh hưởng đến việc phát triển việc “vay nóng” địa bàn Chi nhánh thành lập 10 năm, trẻ so với bề dày ngân hàng Chi nhánh hạn chế mặt nhân sự, chưa có phân chia chức năng, công việc rõ ràng cho nhân viên Mà cán tín dụng phải đảm nhiệm tất khâu quy trình tín dụng Mặc dù khơng phân chia cơng việc có ưu điểm nắm rõ tình hình hoạt động sâu sắc khách hàng, đồng thời cán có trách nhiệm cao cơng việc phụ trách Vì cán đảm nhiệm nhiều khâu quy trình tín dụng khơng chuyên nghiệp tất khâu Và gặp nhiều hồ sơ có lúc làm tính thận trọng Tuy định tín dụng cuối thuộc cán lãnh đạo ngân hàng phần ảnh hưởng đến tiến độ công việc Bên cạnh đó, quy trình quy định thực tế tồn nhiều trường hợp thời gian quy trình dài hay ngắn lại dựa vào mối quan hệ tốt 48 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo cán tín dụng khách hàng.Nếu có mối quan hệ tốt rút ngắn thời gian quy trình II.5.2.2Đối với hoạt động liên quan pháp lý chứng từ Ưu điểm: Luật Đất đai năm 2003 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất khơng phải đất th có quyền chấp, bão lãnh tai tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, để vay vốn kinh doanh” Nhờ mà giá trị quyền sử dụng đất khai thác triệt để, có hiệu Nhưng đáng nói lúc người vay người cho vay pháp luật bảo vệ Nhược điểm: Thể số vướng mắc sau đây: a Có chồng chéo Luật với Trước tiên mục đích chấp, bảo lãnh Tại khoản điều 110 Luật đất đai quy định: tổ chức kinh tế chấp, bảo lãnh QSDĐ tổ chức tín dụng để vay vốn; khoản điều 113 Luật Đất Đai lại quy định: hộ gia đình cá nhân chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh Còn điều 730 Bộ luật Dân năm 1995 quy định chấp QSDĐ sau: “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhu cầu sản xuất đời sống chấp QSDĐ với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước” Rõ ràng có khác Luật Ngân hàng áp dụng theo Bộ luật dân Nhưng áp dụng theo Bộ luật Dân trái với Luật Đất đai Nhưng áp dụng theo Luật Đất đai thật vơ lý chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh, mà không phép chấp, bảo lãnh QSDĐ để phục vụ cho nhu cầu khác : phục vụ nhu cầu đời sống, xây dựng, mua bán, dh học… Thứ hai người người ký hợp đồng chấp, QSDĐ hộ gia đình Theo qui định điều 117 Bộ Luật Dân năm 1995, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ cần chủ hộ người đại diện hộ gia đình ( cha mẹ thành viên khác thành niên) ký Nhưng theo qui định điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 Chính Phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ hộ gia đình: “ phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự” Việc xác định thành viên khó Và có xác định thời điểm xác định ( thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ) khơng có đảm bảo sau khơng có sụ thay đổi chẳng hạn có chia tách hộ gia đình chia tách QSDĐ ngược lại Thứ ba có chồng chéo Luật Đất đai, Luật Nhà Luật công chứng việc quy định thẩm quyền công chứng, hợp đồng chấp nhà, đất Theo Luật đất đai, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Trong Luật Nhà quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng chấp nhà đô thị, ủy ban nhân dân xã chứng thực hợp đồng chấp nhà nông thôn Như trường hợp chấp nhà đất bị chồng chéo thẩm quyền Bên cạnh số khó khăn, vướng mắc sau: 49 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo b Khó khăn, vướng mắc tổ chức thực pháp luật liên quan đến chấp BĐS: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất địa phương tiến hành chậm, tỷ lệ đáng kể diện tích đất chưa đủ điều kiện pháp lý để chấp vay vốn tổ chức tín dụng Chất lượng quy hoạch chưa cao gây nên rủi ro cho đầu tư sản xuất kinh doanh, rủi ro cho vốn tín dụng ngân hàng Việc chậm ban hành văn hướng dẫn Luật Đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền, làm cho việc nhận chấp đất đai tổ chức tín dụng bị hạn chế, rủi ro c.Một số khó khăn xử lý tài sản đảm bảo tiền vay Theo quy định Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCABTC-TCĐC ngày 23/4/2001, trường hợp BĐS Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân không xử lý phương thức thỏa thuận, tổ chức tín dụng phải có tờ trình xin ý kiến phê duyệt chấp thuận UBND huyện/thị việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Trung tâm bán đấu giá tỉnh để thực bán đấu giá cơng khai Quy định gây khó khăn cho ngân hàng việc chấp thuận cho phép tổ chức bán đấu giá nhiều thời gian Có trường hợp phải đến 2-3 năm ngân hàng phát tài sản đảm bảo Chính điều làm cho ngân hàng e dè định cho vay II.5.2.3 Đối với thẩm định giá tài sản chấp: + Ưu điểm: Khách hàng hướng dẫn cán tín dụng, thỏa thuận lấy giá UBND tỉnh Quảng Nam tính giá cho tài sản đảm bảo ngân hàng xem xét cho khách hàng vay vốn 70-80% giá trị tài sản đảm bảo Trường hợp phải định giá tài sản theo giá giao dịch thực tế thị trường, ngân hàng nghiên cứu công văn hướng dẫn CBTD thực việc định giá CBTD điều tra, khảo sát thực tế, tham khảo thông tin thị trường từ báo chí, mạng để định giá tài sản cho khách hàng Nhìn trình định giá ngân hàng khách quan hơn, phần khắc phục tình trạng định giá theo cảm tính CBTD Kết định giá lập thành văn có chữ ý khách hàng Trường hợp giá trị tài sản lớn vượt khả ngân hàng, ngân hàng có chủ trương thuê tổ chức chuyên định giá thay mặt ngân hàng thực + Nhược điểm: Nếu định giá tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà theo khung giá UBND Tỉnh, TP trực thuộc Trung ương ban hành giá trị tài sản thường thấp Điều an toàn cho ngân hàng khách hàng phải chịu thiệt thòi Với cách giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh, TP đưa để áp dụng tính thu thuế khơng phải để trao đổi, mua bán thị trường 50 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo II.6 Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất  Đối với Nhà nước - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ cơng liên quan đến chấp, xử lý tài sản chấp - Khẩn trương hoàn thành nâng cao chất lượng quy hoạch đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất - Nhà nước cần có sách, chế, xử lý trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai phù hợp với quy định pháp luật - Phối hợp đồng sách đất đai-đầu tư-tài chính-tín dụng biện pháp kinh tế, hành khác để kiểm soát giá TTBĐS ổn định, phản ánh thực chất cung- cầu hàng hóa BĐS phát triển TTBĐS bền vững - Cần ban hành khung giá đất sát với giá thị trường để ngân hàng có thiết thực việc định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất  Đối với lãnh ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai Nghiên cứu thiết lập hệ thống thống liệu với thông tin thị trường khách hàng đầy đủ Cán tín dụng thu thập thông tin khách hàng từ nhiều nguồn khác nhau, cụ thể là: + Phỏng vấn trực tiếp người vay + Thu thập thông tin người vay từ người thân bạn hàng, khách hàng ngân hàng + Nếu khách hàng có quan hệ trước với ngân hàng cần phải thu thập thơng tin từ hồ sơ lưu trữ ngân hàng Bên cạnh cán tín dụng cần phải thu thập thơng tin tính pháp lý thị trường BĐS, thơng tin thu thập từ: khách hàng cung cấp, UBND tỉnh/ huyện; sở Tài nguyên Mơi trường, chi cục thuế…và từ báo chí, internet… Cơng tác thu thập thơng tin phải xác, đầy đủ, kịp thời để giúp cán tín dụng có định đắn, để đến định cho vay hay khơng cho vay, cho vay mức tối đa cho vay để giảm thiệt hại cho ngân hàng Chú trọng nâng cao trình độ đội ngũ cán tín dụng - Tiến hành tiêu chuẩn hóa cán tín dụng, việc phải thực từ khâu tuyển chọn, xếp, bố trí cán theo lực, sở trường họ Cần tuyển thêm số cán với chuyên ngành thẩm định giá, công nghệ thông tin…để phục vụ tốt công tác thẩm định ngân hàng Những cán chưa đủ tiêu chuẩn phải tiến hành đào tạo lại để cập nhật kiến thức Nâng cao công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Việc định giá tài sản đảm bảo vấn đề phức tạp, khó khăn nhiều thời gian nên đòi hỏi phải có phương pháp khoa học, với khả linh hoạt cán tín dụng trước biến động phức tạp thị trường Riêng tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất, ngân hàng cần quy định rõ ràng cụ thể cách thức định giá cho hợp lý Để xác định giá trị quyền sử dụng đất cần phải đánh giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường, ngân hàng nên mạnh dạn loại bỏ phụ 51 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo thuộc vào giá đất quy định Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam Với việc áp dụng đánh giá đất theo giá thị trường định giá quyền sử dụng đất chắn làm tăng khả cạnh tranh ngân hàng, tạo tâm lý thoải mái cho khách hàng tài sản họ phản ánh với giá trị thực Thành lập tổ chuyên giám sát việc sử dụng vốn vay tài sản chấp Để tránh tình trạng số khách hàng sử dụng vốn vay tài sản chấp không với cam kết ban đầu Ngân hàng cần tiến hành tổ chuyên giám sát việc sử dụng vốn khách hàng với việc hao mòn tài sản chấp (nếu có) 52 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Qua thời gian nghiên cứu thực đề tài, tìm hiểu hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai tỉnh Quảng Nam xin đưa số kết luận sau: Tín dụng ngân hàng công cụ thúc đẩy tổ chức tín dụng thu nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi cho chủ thể kinh tế cần thiết vay vốn Đây hoạt động vơ có ích cho phát triển kinh tế đất nước ta Trong đó, hình thức tín dụng cho vay có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất bất động sản giữ vai trò chủ đạo ngành tín dụng ngân hàng, giúp đem lại nguồn vốn lớn cho đầu tư phát triển Nếu phát triển thị trường chấp tạo kênh huy động vốn quan trọng cho kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài chính, tăng tính khoản BĐS, chuyển phần “vốn chết” BĐS sang “vốn sống” hoạt động thị trường tín dụng Trong bối cảnh hoạt động cho vay có TSĐB ngày lớn mạnh, bảo đảm tiền vay vấn đề vô quan trọng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, lẽ biện pháp nhằm hạn chế rủi ro tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn QSDĐ xem tài sản bảo đảm quan trọng đáng tin cậy khách hàng xin vay vốn ngân hàng Và hoạt động cho vay có TSĐB QSDĐ tài sản bảo đảm chủ yếu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng Để đảm bảo tính pháp lý tạo điều kiện thuận tiện cho khách hàng vay Nhà nước ta không ngừng cải cách hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện, phù hợp Thế tính đặc thù đất đai, đất đai thuộc quyền sở hữu Nhà nước nên việc đem QSDĐ làm tài sản đảm bảo gặp nhiều khó khăn, vướng mắc quy định văn pháp luật liên quan đến việc chấp QSDĐ có nhiều mâu thuẫn , chồng chéo nhau, thiếu đồng bộ, thống nhất, gây trở ngại cho khách hàng vay làm cho ngân hàng thời gian mà khách hàng tốt Ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai gặp phải khó khăn, vướng mắc tương tự Các quy định đưa không thống nhất, thiếu đồng bộ, có chồng chéo luật với nhau, điều gây khó khăn cho ngân hàng người dân Việc thẩm định giá tài sản ngân hàng, đặc biệt quyền sử dụng Ngân hàng khơng nên hồn tồn dựa khung giá UBND tỉnh Quảng Nam ban hành mà nên tham khảo giá thị trường, có phòng, ban có chun mơn lĩnh vực để chuyên việc định giá tài sản chấp Điều khiến cho lượng khách hàng đến với ngân hàng nhiều hơn, tăng doanh số cho vay lợi nhuận ngân hàng Kiến nghị: - Một số kiến nghị với địa phương + Để tạo động lực thúc đẩy kinh tế nông nghiệp đề nghị quyền địa phương có chế khuyến khích hộ đầu tư với quy mơ lớn theo ngành nghề có hỗ trợ Nhà nước đảm bảo môi trường đầu tư ổn định, hỗ trợ 53 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Phạm Phương Thảo kỹ thuật ngành có liên quan địa bàn để sản phẩm đạt lượng tiêu thụ thị trường nước quốc tế Từ đó, ổn định nguồn thu giúp ngân hàng yên tâm việc thu hồi vốn + Hình thành doanh nghiệp đầu mối doanh nghiệp chế biến, để thiết lập bước mạng lưới chế biến, bảo quản tiêu thụ sản phẩm, tạo điều kiện cho sản xuất phát triển sản phẩm làm tiêu thụ mạnh Đề nghị UBND tỉnh, huyện ngành chức có sách khuyến khích, định hướng phát triển kinh tế cách đồng tập trung nhằm đẩy mạnh tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp,nơng thơn, tăng cường phát triển kinh tế trang trại vùng nuôi trồng thủy sản gắn với việc phát triển loại hình doanh nghiệp nhỏ vừa khu vực nông thôn nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai lao động có địa phương Điều giúp cho ngân hàng mạnh dạn công tác cho vay hỗ trợ vốn cho sản xuất kinh doanh + Đề nghị Ban Chỉ Đạo thi hành án quan thi hành án địa phương tích cực tiến hành biện pháp thi hành án có hiệu thiết thực, tránh việc kéo dài thời gian gây thiệt hại công sức tiền bạc, tạo điều kiện cho Ngân hàng thu hồi vốn để tái đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, đồng thời để nâng cao tính nghiêm minh pháp luật + Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất địa phương nhằm đáp ứng điều kiện vay vốn ngân hàng khoản vay phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay + Việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phòng tài nguyên môi trường huyện ngày, điều làm thời gian lỡ hội đầu tư cho người vay vốn - Một số kiến nghị ngân hàng: + Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội để ngăn ngừa kịp thời sai sót + Làm tốt công tác thẩm định hồ sơ vay vốn + Tuyển đào tạo lực lượng cán thẩm định đồng thời tăng cường công tác giao lưu học hỏi với đơn vị có chức thẩm định ngân hàng bạn, qua đưa quy trình, phương pháp chung cho cơng tác thẩm định giá phục vụ mục đích chấp, mang lại lợi ích cho đơi bên + Tăng cương công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay tài sản TC khách hàng 54