PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN NHÓM BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI Ở TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN NHĨM BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI Ở TỈNH ĐỒNG NAI” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : HUỲNH THỊ MỘNG TUYỀN 06135075 DH06TB 2006 – 2010 Quản lý thị trường Bất Động Sản Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền -TP Hồ Chí Minh Tháng 07 năm 2010- Trang TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HUỲNH THỊ MỘNG TUYỀN “PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG PHÁT TRIỂN NHÓM BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI Ở TỈNH ĐỒNG NAI” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên : ……………………………… - Tháng 07 năm 2010 - LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình ln dành tình u thương cho con, tạo điều kiện cho suốt q trình học tập để có ngày hơm Con xin khắc ghi lòng suốt đời Em xin cám ơn ban giám hiệu nhà trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, toàn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cám ơn thầy Đặng Minh Phương, Phó Khoa Kinh Tế, thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến UBND Tỉnh Đồng Nai, UBND Huyện Trảng Bom, UBND Huyện Long Thành tạo điều kiện thuận lợi, tận tình giúp đỡ em suốt trình thực đề tài Cuối xin cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 32 giúp đỡ, chia sẻ suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường Ngày……Th áng……Năm…… Huỳnh Thị Mộng Tuyền TÓM TẮT Sinh viên thực : Huỳnh Thị Mộng Tuyền, Khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài : “Phân tích khả phát triển nhóm Bất động sản sinh thái tỉnh Đồng Nai” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương, Bộ Môn Kinh Tế, Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Song song với vẻ đẹp phát triển, tiến nhiều mặt mà trình cơng nghiệp hóa - đại hóa mang lại, dẫn đến hệ lụy biến đổi khí hậu, nhiễm mơi trường tự nhiên khơng khí, nhiễm âm thanh, giảm sút chất lượng sống… Con người bắt đầu tìm sống gần gũi với thiên nhiên để giải tỏa khỏi lo toan, phiền muộn khối bê tông cứng nhắc sống thường nhật BĐSST đời lời giải cho tốn khó Một lý theo tháp nhu cầu Masler, người ta chuyển dần từ nhu cầu tối thiểu đời sống hàng ngày ăn, uống, ngủ, nghỉ… lên tầm cao nhu cầu hồn thiện thân, khẳng định Và BĐSST đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống thể đẳng cấp cho người sở hữu Năm 2010 CBRE đánh giá năm đánh dấu bước ngoặt phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái nước, hứa hẹn bùng nổ nhu cầu đầu tư tăng mạnh năm tới Tuy nhiên nước ta chưa có quy chuẩn để xác định BĐSST Do có khơng sản phẩm gắn mác sinh thái cách tùy tiện gây nhiều hoang mang cho nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng Khái niệm sinh thái “mộc” với cách hiểu nôm na “gần thiên nhiên”, nhà đầu tư khai thác khía cạnh cảnh quan Xuất phát từ nhu cầu cấp thiết tơi thực đề tài “Phân tích khả phát triển nhóm Bất động sản sinh thái tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu nghiên cứu thực trạng thị trường BĐSST, từ nhận diện khả phát triển loại BĐSST địa bàn tỉnh Đồng Nai làm sở bước đầu cho định đầu tư doanh nghiệp, giúp nhà quản lý quy hoạch có thêm sở để xây dựng quy hoạch nhằm mở rộng phát triển loại hình BĐSST vùng có tiềm địa bàn Bằng phương pháp chủ đạo điều tra, khảo sát thực tế, nghiên cứu tài liệu từ tổng hợp, phân tích, đề tài phần nêu lên lợi hạn chế tỉnh Đồng Nai phát triển dự án BĐSST Bên cạnh đề tài xây dựng tiêu chuẩn xây dựng đô thị sinh thái, số tiêu chí để lựa chọn khu vực phù hợp cho phát triển dự án BĐSST, đưa đề xuất nhỏ với mong muốn hồn thiện cơng tác quản lý, thúc đẩy tăng trưởng phát triển lĩnh vực BĐSST MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở thực tiễn I.1.3 Cơ sở pháp lý 10 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 10 I.2.2 Điều kiện Kinh tế - Xã hội Đồng Nai 14 I.2.3 Bảy ưu để phát triển BĐS Đồng Nai 16 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 16 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 I.3.3 Quy trình thực 18 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 Thực trạng thị trường BĐSST 19 II.2 Đô thị sinh thái 25 II.2.1 Hiện trạng đô thị Việt Nam 25 II.2.2 Các tiêu chí quy hoạch thị sinh thái 26 II.2.3 Các tiêu xây dựng đô thị sinh thái 27 II.3 Hiệu Kinh tế - Xã hội dự án BĐSST 27 II.3.1 Hiệu Kinh tế 27 II.3.2 Hiệu Xã hội 30 II.3.3 Hạn chế BĐSST Việt Nam 31 II.4 Phân tích SWOT phát triển lĩnh vực BĐSSST tỉnh Đồng Nai 32 II.5 Những vùng có khả phát triển BĐSSST đại bàn tỉnh Đồng Nai 37 II.5.1 Những tiêu chí chọn vị trí phát triển loại hình BĐSST 37 II.5.2 Phân tích khả phát triển BĐSST vùng địa bàn tỉnh 38 II.6 Các dự án BĐS sinh thái tiêu biểu địa bàn tỉnh Đồng Nai 49 II.6.1 Dự án khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền 49 II.6.2 Dự án khu đô thị Thung Lũng Xanh 56 II.7 Một số biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nâng cao chất lượng BĐSST 61 PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 63 Kết luận 63 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BĐSST KCN SWOT : : : LEED : Bất động sản sinh thái Khu công nghiệp tập hợp viết tắt chữ từ tiếng Anh Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội), Threats (Nguy cơ) Leadership in Energy and Environmental Design DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1.1 Bảng 1.2 Bảng 1.3 Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Các đơn vị hành tỉnh Đồng Nai Diện tích loại đất Diện tích loại rừng Khả mua bất động sản nghỉ dưỡng nhà đầu tư Việt Nam Khả mua bất động sản nghỉ dưỡng nhà đầu tư nước Bảng tổng hợp khả phát triển BĐSST địa bàn tỉnh Đồng Nai Bảng quy hoạch sử dụng đất khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền Bảng quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Thung Lũng Xanh DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1.1 Hình 1.2 Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản Biểu đồ dịch chuyển đường cầu Khả mua bất động sản nghỉ dưỡng nhà đầu tư Việt Nam Khả mua bất động sản nghỉ dưỡng nhà đầu tư nước Phối cảnh dự án Ocean One Thailand Bức tường lọc nắng nhìn từ ngồi (ảnh trái) từ bên (ảnh phải) Bản đồ phân bố dự án BĐSST địa bàn tỉnh Đồng Nai Vị trí Khu thị dịch vụ Du lịch Sinh Thái Thác Giang Điền Bản đồ tổng thể quy hoạch phân khu chức khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền Hình 2.8 Mặt tổng thể Khu Đồi Thơng Hình 2.9 Mặt tổng thể Khu Anh Đào Hình 2.10 Mặt tổng thể Khu Đồi Sứ Hình 2.11 Mặt tổng thể Khu Đồi Bằng Lăng Hình 2.12 Mặt tổng thể Khu Đồi Cọ Hình 2.13 Vị trí Khu thị Thung Lũng Xanh Hình 2.14 Bản đồ tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan Khu thị Thung Lũng Xanh Hình 2.15 Phối cảnh mẫu biệt thự khu đô thị Thung Lũng Xanh 2.15.1 Mẫu biệt thự đơn lập 2.15.2 Mẫu biệt thự song lập 2.15.3 Mẫu khu liên kế vườn 2.15.4 Mẫu khu liên kế phố DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Các đơn vị hành tỉnh Đồng Nai Phụ lục Bản đồ phân bố khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Phụ lục Một số dự án bất động sản sinh thái tỉnh Đồng Nai Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền Hình 2.14 Bản đồ tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Thung Lũng Xanh Trang 58 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền Cơng trình quy hoạch địa hình mấp mô, liền kề với khu quy họach tổng thể trung tâm hành tỉnh Đồng Nai khu du lịch bò sữa Long Thành Thung Lũng Xanh bao bọc xung quanh khu dân cư hữu nhộn nhịp sấm uất, cách trung tâm hành tỉnh Đồng Nai khoảng 700 m Điểm bật khu đô thị mẫu thầu thiết kế hài hòa với tiêu chí “nhà cơng viên - công viên nhà”, dải công viên xanh độc đáo phân tán đến khu nhà, tạo lối công viên dọc suốt khu đô thị, bạn tản dọc theo triền dốc xanh, xuống thung lũng hoàn toàn lối cơng viên thị đáng u Diện tích nhà đáp ứng nhu cầu dân cư  Liên kế phố kết hợp thương mại: m x 18 m  Liên kế vườn đáp ứng nhu cầu có sân vườn nhỏ: m x 17 m  Nền BT Song lập đáp ứng nhu cầu biệt thự sang trọng: 10 m x 20 m  Nền BT Đơn lập cho cảm giác sống thiên nhiên: 15 m x 20 m Các mẫu nhà thiết kế hài hỏa, hợp phong thủy, xen lẫn với mảnh vườn nhỏ, bề mặt nhà phù hợp với môi trường xung quanh Đa số ngơi nhà có gara đậu xe, ngồi có bãi đậu xe cơng cộng Trang 59 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền Hình 2.15 Phối cảnh mẫu biệt thự khu đô thị Thung Lũng Xanh Biệt thự đơn lập Biệt thự song lập Khu liên kế vườn Khu liên kế phố Trang 60 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền c Tiện ích Khu đô thị Thung Lũng Xanh bao bọc xanh xung quanh khu đô thị sầm uất phồn thịnh, quy hoạch hợp lý, bao gồm đầy đủ tiện ích trung tâm thương mại, hồ nước nhân tạo nằm công viên trung tâm dự án, thể thao, trường tiểu học, mẫu giáo, khu mua sắm, giải trí đầu tư hợp tác đầu tư với siêu thị tiếng nước Các dịch vụ Spa, Cenebox, nhà hàng văn phòng cho thuê, bãi xe, đáp ứng tối ưu nhu cầu định cư lâu dài nghỉ dưỡng, tạo điều kiện tối đa cho khách hàng sử dụng dịch vụ cách tiện lợi nhanh chóng d Mơi trường sống - Cư dân Thung Lũng Xanh sống môi trường lành yên tĩnh Khí hậu mát mẻ quanh năm, mơi trường thống mát, với vùng đất Long Thành tiếng trái tươi tốt quanh năm đem lại cho cảm giác sống hòa thiên nhiên tươi đẹp Và địa hình đồi dốc thiết kế tài hoa kiến trúc sư danh - An ninh Thung Lũng Xanh bảo vệ 24/24 với công ty vệ sỹ chuyên nghiệp  Với vị trí đắc địa, gần tuyến giao thơng trọng điểm, thuận lợi, đầy đủ tiện ích, cảnh quan môi trường sống lành, chiến lược giá phù hợp (trung bình 3,5 triệu/m2), cách triển khai phân phối rõ ràng, minh bạch, sách hỗ trợ khách hàng hợp lý, dự án điển hình đầu việc khơi thông tiềm cho thị trường BĐS Đồng Nai Kể từ ngày công bố bán đợt dự án khu đô thị Thung Lũng Xanh vào ngày 07/03/2010, đến ngày 10/03/2010 (chỉ ngày) Đất Xanh bán hết 100% số lượng đất (458 nền) Vào tháng 07/2010 dự án Thung Lũng Xanh chào bán giai đoạn tiếp tục nhận ủng hộ khách hàng giao dịch thành công Đến sáng 15/8/2010 dự án Thung Lũng Xanh công bố bán thành công 1.000 sản phẩm II.7 Một số biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý, nâng cao chất lượng BĐSST Để thúc đẩy tăng trưởng phát triển lĩnh vực BĐSST, có nhiều việc phải làm tất phương diện pháp luật, kinh tế, sách Tất cần phải hoàn thiện, sáng tạo Hơn điều quan trọng phát triển tăng trưởng không đơn số lượng đơn vị dự án mà quan trọng chất lượng chúng Sau số gợi ý nhỏ để hồn thiện cơng tác quản lý, đầu tư nhằm nâng cao chất lượng BĐSST: - Nâng cao lực, hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BÐS, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán chuyên trách quản lý nhà nước thị trường BÐS cấp quyền - Các quan có thẩm quyền cần đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu tiêu chuẩn dành cho BĐSST BĐSST cần phải có tiêu chuẩn vệ sinh mơi trường, tiêu chuẩn quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái… hệ thống cơng trình sinh thái không gian xanh, tạo dựng sống xanh đồng bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm xúc Trang 61 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền - Thiết lập hệ thống thông tin thị trường bất động sản thống từ Trung ương tới địa phương, với kỷ luật chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm sở cho việc hoạch định sách, điều chỉnh thị trường bất động sản cách khoa học, đồng thời góp phần cơng khai minh bạch hoá thị trường bất động sản - Quy định khung pháp luật chặt chẽ để xử lý nghiêm túc nhà đầu tư có tâm lý đầu tư lướt sóng, không nghiên cứu hiểu rõ nhu cầu người sử dụng, khơng có tâm mong muốn chân tiến sản phẩm, quyền lợi khách hàng, phát triển chung cộng đồng mà đặt lợi nhuận lên hàng đầu bỏ qua tiêu chuẩn sinh thái - Phải lựa chọn nhà đầu tư thực có đủ tiềm lực để xây dựng hạ tầng nhanh chóng đồng Cơng khai quy trình, thủ tục, danh mục dự án vận động đầu tư, nâng cao hiệu chế cửa, quy định rõ sách ưu đãi ràng buộc nhà đầu tư không thực cam kết với tỉnh - Định hướng quy hoạch tỉnh, huyện, hay cụm vùng phải nghiên cứu sâu sắc điều kiện tự nhiên xã hội khu vực hay vùng quy hoạch để đưa giải pháp định phù hợp, định tính xác lập chặt chẽ, sát thực, có tầm nhìn dài hạn, cơng tác quản lý quy hoạch chung phải chặt chẽ để tránh dẫn đến tình trạng xơi đỗ manh mún tương lai cho dự án nhà đầu tư - Các doanh nghiệp phải thường xuyên xây dựng cập nhật tiến tiêu chí, tiêu chuẩn quy trình đầu tư, tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, tiêu chuẩn quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái,… Yêu cầu văn hoá ứng xử với thiên nhiên xuyên suốt tạo nên hệ thống công trình sinh thái khơng gian xanh, tạo dựng mơi trường sống xanh đồng ngồi dự án, tính tốn kỹ cấu hàng hóa phù hợp diện tích giá đáp ứng nhu cầu đa dạng, dò sóng thị trường - Trong trình vận hành, để trì đạt mục tiêu sinh thái, đòi hỏi doanh nghiệp cần có biện pháp phối hợp liên ngành tăng cường khả tiếp cận thông tin, nâng cao nhận thức cộng đồng, áp dụng công nghệ sạch, sử dụng vật liệu xây dựng sinh học, sử dụng nguồn thiên nhiên tái tạo (mặt trời, gió), giảm tiêu thụ lượng, tránh lãng phí tái sinh phế thải… Trang 62 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ BĐSST xu hướng chung giới nỗ lực hướng đến Hiện hiểu từ sinh thái gần giống phạm trù thời thượng bất động sản Thị trường BĐSST tỉnh Đồng Nai phát triển thu hút nhiều nhà đầu tư ngồi nước Nhìn chung tồn thị trường, mức lợi nhuận đầu tư phát triển dự án BĐSST lớn BĐSST không mang lại hiệu kinh tế cao mà hiệu mặt xã hội khơng khiêm tốn Tuy nhiên, Việt Nam, BĐSST hiểu đơn “sinh thái” “gần thiên nhiên”, chuẩn mực để đánh giá bất động sản sinh thái Việt Nam chưa định lượng cụ thể để khách hàng kiểm định dòng tiền đầu tư Thị trường BĐSST Việt Nam ngành công nghiệp non trẻ, chịu tác động nhiều yếu tố khách quan chủ quan Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc chủ động để đối phó với biến động thị trường Qua việc nghiên cứu dự án BĐSST tiêu biểu địa bàn tỉnh, phân tích swot lĩnh vực BĐSST tỉnh đề tài phần nhận định điểm mạnh, điểm yếu, hội hạn chế, đồng thời nêu lên giải pháp, làm sở ban đầu giúp nhà đầu tư tiếp cận mở rộng thị trường, giúp nhà quản lý quy hoạch có thêm sở để xây dựng quy hoạch nhằm mở rộng phát triển loại hình BĐSST, để hồn thiện chế quản lý Những thách đố then chốt cho thị trường BĐSST trở lực mơi trường pháp lý thể chế, đóng vai trò điều hành toàn lĩnh vực Cần nghiên cứu trở lực để tìm biện pháp khắc phục: - Tính thường xun thay đổi mơi trường pháp lý (các văn bổ sung, hoàn thiện, sửa đổi) đơi dẫn đến tình trạng chồng chéo lên nhau, phải áp dụng cho hợp lý  tạo nhiều kẽ hở pháp lý - Có nhiều quan tham gia quản lý toàn hay phần lĩnh vực BĐS Đó quan quản lý đất đai, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, thuế… Còn thực tế lại thiếu “ tổng huy” khiến cho điều hành thiếu thống hiệu quả, gây khó khăn cho nhà đầu tư Trang 63 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 11 12 13 14 15 16 Bản tin Địa Ốc Việt Nam, Kỳ 06/11/2009, Trang 16 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá trị tập 1, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Nxb Trẻ, 2005 Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội Tác động kinh tế, xã hội đổi lĩnh vực nhà đô thị, Trịnh Duy Luân Nguyễn Quang Vinh, Nhà xuất khoa học xã hội Hà Nội, 1998 Tạp chí KT & ĐS số xuân Mậu Tý tháng & 2/2008 www.cafef.vn www.diaocthuthiem.vn www.dongnai.gov.vn www.doanhchu.com www.doanhchu.com www.land.archi.vn www.landtoday.net www.tin247.com www.vietnhadat.com www.vietnamland.vn www.vnexpress.net Trang 64 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: Các đơn vị hành tỉnh Đồng Nai Tỉnh Đồng Nai có 11 đơn vị hành trực thuộc gồm: Thành phố Biên Hòa - trung tâm trị kinh tế văn hóa tỉnh; thị xã Long Khánh huyện: Long Thành; Nhơn Trạch; Trảng Bom; Thống Nhất; Cẩm Mỹ; Vĩnh Cửu; Xuân Lộc; Định Quán; Tân Phú  Thành phố Biên Hòa có 30 đơn vị hành trực thuộc (gồm 23 phường xã) Cụ thể, phường gồm: An Bình, Bửu Hòa, Bình Đa, Bửu Long, Hòa Bình, Hố Nai, Long Bình, Long Bình Tân, Quyết Thắng, Quang Vinh, Thanh Bình, Tam Hiệp, Tam Hòa, Tân Biên, Thống Nhất, Tân Hiệp, Tân Hòa, Tân Mai, Tân Phong, Tân Tiến, Tân Vạn, Trảng Dài, Trung Dũng xã: Hóa An, Hiệp Hòa, Tân Hạnh, An Hòa, Long Hưng, Phước Tân Tam Phước  Huyện Nhơn Trạch có 12 xã gồm: Phước Thiền, Hiệp Phước, Phú Hội, Long Tân, Phú Thạnh, Đại Phước, Phú Hữu, Phú Đông, Phước Khánh, Vĩnh Thanh, Long Thọ, Phước An  Thị xã Long Khánh có 15 đơn vị hành có phường xã gồm: Phường Xuân Bình, phường Xuân An, phường Xuân Hòa, phường Xuân Trung, phường Xuân Thanh, phường Phú Bình, xã Bầu Trăm, xã Bảo Vinh, xã Bảo Quang, xã Suối Tre, xã Xuân Lập, xã Bầu Sen, xã Xn Tân, xã Hàng Gòn xã Bình Lộc  Huyện Long Thành có 15 đơn vị hành gồm: thị trấn Long Thành (đô thị loại V) 14 xã: Lộc An, Long An, Long Phước, Tân Hiệp, Phước Thái, Phước Bình, An Phước, Tam An, Long Đức, Bình Sơn, Bình An, Suối Trầu, Cẩm Đường, Bàu Cạn  Huyện Trảng Bom có 17 đơn vị hành gồm: thị trấn Trảng Bom (đơ thị loại V) 16 xã: Hố Nai 3, Bắc Sơn, Bình Minh, Quảng Tiến, Sơng Trâu, Cây Gáo, Thanh Bình, Bàu Hàm 1, Sơng Thao, Hưng Thịnh, Tây Hòa, Trung Hòa, Đơng Hòa, Đồi 61, An Viễn xã Giang Điền  Huyện Thống Nhất có 11 đơn vị hành bao gồm: thị trấn Dầu Giây xã Xuân Thiện, Xuân Thạnh, Bàu Hàm II, Gia Tân I, Gia Tân II, Gia Tân III, Gia Kiệm, Quang Trung, Xã Lộ 25, Hưng Lộc  Huyện Cẩm Mỹ có 14 đơn vị hành bao gồm: thị trấn Cẩm Mỹ 13 xã: Xuân Quế, Sông Nhạn, Xuân Đường, Thừa Đức, Nhân Nghĩa, Xuân Mỹ, Xuân Bảo, Bảo Bình, Xn Đơng, Xn Tây, Sơng Ray, Long Giao, Lâm San  Huyện Vĩnh Cửu có 12 đơn vị hành gồm: Thị trấn Vĩnh An (đơ thị loai V)và xã Trị An, Thiện Tân, Bình Hòa, Tân Bình, Tân An, Bình Lợi, Thạnh Phú, Vĩnh Tân, Phú Lý, Mã Đà, Hiếu Liêm  Huyện Định Quán có 14 đơn vị hành gồm: thị trấn Định Quán (đô thị loại V) 13 xã: Thanh Sơn, Phú Tân, Phú Vinh, Phú Lợi, Phú Hòa, Ngọc Định, Gia Canh, Phú Ngọc, La Ngà, Túc Trưng, Phú Túc, Phú Cường, Suối Nho  Huyện Tân Phú có 18 đơn vị hành gồm: thị trấn Tân Phú (đơ thị loại V) 17 xã: Phú Thịnh, Phú Bình, Phú Xuân, Phú Sơn, Phú Lộc, Đak Lua, Nam Cát Tiên, Phú Điền, Trà Cổ, Phú Trung, Phú Lâm, Tà Lài, Phú Thanh, Phú An, Phú Lập, Thanh Sơn, Núi Tượng Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Huỳnh Thị Mộng Tuyền  Huyện Xuân Lộc có 15 đơn vị hành gồm thị trấn Gia Ray (đô thị loại V) xã Xuân Trường, Xuân Hòa, Xuân Hưng, Xuân Tâm, Xuân Thành, Xuân Thọ, Xuân Hiệp, Xuân Phú, Xuân Định, Xuân Bắc, Suối Cát, Lang Minh, Bảo Hòa, Suối Cao Trang Hình Vị trí địa lý Tỉnh Đồng Nai tổ quốc Việt Nam Hình Bản đồ hành Tỉnh Đồng Nai PHỤ LỤC 2: Bản đồ phân bố khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai PHỤ LỤC 3: Một số dự án bất động sản sinh thái tỉnh Đồng Nai DỰ ÁN KHU DU LỊCH CÙ LAO TÂN VẠN - Địa điểm: phường Tân Vạn, TP Biên Hòa - Diện tích: 47 - Chủ đầu tư: Cơng Ty TNHH Một Thành Viên Tín Nghĩa KHU ĐƠ THỊ DU LỊCH SINH THÁI ĐẠI PHƯỚC - Địa điểm: xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch - Diện tích: 465 - Quyết định phê duyệt số 4176/QĐ.CT.UBT, ngày 14/09/2004 - Chủ đầu tư: Tổng Công Ty Đầu Tư Phát Triển Xây Dựng (DIC) Hình Bản đồ quy hoạch Khu du lịch sinh thái Đại Phước KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH SINH THÁI NHƠN PHƯỚC - Địa điểm: xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch - Diện tích: 201 - Quyết định phê duyệt số 5752 /QĐ.CT.UBT, ngày 26/11/2004 - Chủ đầu tư: Tổng Công Ty TNHH Thương Mại Xây dựng Nhật Quang Hình Bản đồ quy hoạch khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Phước DỰ ÁN BIỆT THỤ NGHỈ DƯỠNG SIX SENSES SAI GON RIVER - Địa điểm: xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch - Diện tích: 553.265 m2 - Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Hai Dung – Công ty thành viên Công ty Cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (nắm giữ 90% vốn điều lệ) Hình Cảnh quan dự án biệt thự nghỉ dưỡng Six Senses Sai Gon River KHU ĐÔ THỊ KINH TẾ SINH THÁI MỞ LONG HƯNG - Địa điểm: xã Long Hưng, TP Biên Hòa ( trước dự án thuộc địa bàn huyện Long Thành) - Diện tích: 671 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần An Phú Long, Công ty Vina Capital Tập đoàn Keppel Land – Singapore phối hợp đầu tư Một số điều bất thường dự án khu đô thị Long Hưng Căn số văn liên quan quyền địa phương ban hành, việc "quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5000 xã Long Hưng" thực vào năm 2007 để hình thành Khu thị sinh thái kinh tế mở Khu đô thị sinh thái kinh tế mở Long Hưng tương lai năm cụm đô thị tập trung bao gồm khách sạn, trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, biệt thự, nhà phố liên kế, hộ chung cư cao cấp từ đến 18 tầng xen lẫn khu vườn sinh thái Sau hoàn thành, toàn xã Long Hưng khơng vùng đất nơng, lại khó khăn bốn bề bị cô lập sông nước, mà chuyển dịch cấu kinh tế từ lạc hậu phân tán sang đô thị dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng với quy mô dân số đến 70.000 người vào 2025 Đặc biệt, với hệ thống hạ tầng đại đồng cảnh quan bốn bề sơng nước thơ mộng Khu thị sinh thái kinh tế mở Long Hưng không thua Phú Mỹ Hưng TP.Hồ Chí Minh Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến người dân địa phương để thực ý định nói điều hồn tồn khơng đơn giản Tồn diện tích tự nhiên khoảng 1.174 hécta 980 hộ dân với khoảng 5.495 nhân xã Long Hưng bị thu hồi, giải toả để phục vụ dự án Khu đô thị sinh thái kinh tế mở hình thành điều vừa tạo bao xáo trộn xã hội phức tạp vừa vô tốn Sau giải phóng mặt bằng, phần lớn diện tích xã Long Hưng gần 70% ngập nước nên riêng việc nâng cốt lên bình quân 2,64 mét dự tính cần có khoảng 30 triệu khối cát san lấp điều dễ dàng Thực tế, việc lưu thông đến xã Long Hưng từ trước đến có tuyến đường có đoạn bề ngang chừng mét từ Quốc lộ 51 vào qua cầu sắt An Hoà cũ kỹ chật hẹp chưa có cách mở rộng thêm Ngồi ra, cần xây dựng cầu từ Long Hưng qua xã xung quanh để phá cù lao ốc đảo từ bao đời cầu An Hồ (ảnh 2) khởi cơng từ lâu nhỏ, đến làm xong chưa nên nói đến cơng trình lớn lao khác? Thậm chí, vào năm 2002, quyền cấp từ xã đến tỉnh có thực phê duyệt quy hoạch chung cho toàn xã Long Hưng đến 2010, sau thấy khơng phù hợp nên vào năm 2007 phải làm lại Do đó, muốn thực ngồi cơng khai để góp ý cách rộng rãi, việc hình thành Khu thị sinh thái kinh tế mở Long Hưng phải xem trường hợp đặc biệt (vì phải di chuyển tồn cộng đồng dân cư) cần có định Chính phủ quy định điều 38 Nghị định 197 ban hành năm 2004 Đáng tiếc đến nay, chưa có đồng ý quan trung ương việc định hướng quy hoạch chung khu vực xung quanh thành phố Biên Hồ (chỉ có dự án du lịch sinh thái xã cù lao Hiệp Hoà) vạch Quyết định 227, ngày 06/11/2003 Thủ tướng Chính Phủ chưa thay đổi , vào ngày 15/03/2007, UBND tỉnh Đồng Nai Quyết định số 597/QĐ-UBND giao Liên hiệp HTX dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai, thực quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 cho toàn xã Long Hưng để hình thành Khu thị sinh thái Đến chưa biết việc quy hoạch hình thành Khu thị sinh thái xã Long Hưng Liên hiệp HTX dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai thực hay dở sao, ngày 25/08/2008, số hạng mục dự án Aqua City, rộng 260 ha, UBND tỉnh Đồng Nai định số 2767/QĐ-UBND cho giải toả thu hồi đất vòng 12 tháng mà khơng tham khảo ý nguyện người dân cập rập, cần phải xem xét lại ... xây dựng hoàn thi n, thời gian kéo dài hàng thập kỷ - Kiến trúc cộng sinh với thi n nhiên, thân thi n với môi trường, khơng thể thi n tính trấn áp thi n nhiên - Kiến trúc giảm thi u phí tổn lượng... giao thông, phải thành phố thi t kế, quy hoạch xây dựng có tính đến tác động tới mơi trường, nơi người dân có ý thức để giảm thi u việc sử dụng lượng, nước, thực phẩm giảm thi u chất thải Ngồi ra,... nhuận phát triển theo chiều hướng thân thi n với môi trường, tận dụng ưu điểm thi n nhiên thay phá huỷ trước  hình thành phong cách sống kinh tế thân thi n với môi trường  Giúp nhà kinh doanh