THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM

Cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai được nghiên cứu trong tổng thể mối quan hệ với các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước đối với đất đai như bồi thường hỗ trợ khi nhà nước

i

*******************

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

ii

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 9, TP.HCM

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

Hội ồ g chấm uậ vă :

1 Chủ tịch: TS NGUYỄN VĂN TÂN

Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

Chi nhánh TT Điều tra, Đánh giá tài nguyên đất phía Nam

5 Ủy viê : TS TRẦN THANH HÙNG

Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

HIỆU TRƯỞNG

iii

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Họ và tên: NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

Sinh ngày: 25 tháng 10 năm 1979

Quê quán: Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

Thường trú: 116/31 đường 17 Khu phố 5 phường Linh Trung quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh

Họ tên cha: Nguyễn Văn Hoàng, hưu trí

Họ tên mẹ (ruột): Nguyễn Thị Bốn, mất

Họ tên mẹ (nuôi): Nguyễn Thị Bình, hưu trí

Họ tên chồng: Trần Đình Bin, sinh năm: 1977, nghề nghiệp: CB – CNV

Họ tên con: Trần Bảo Hân, sinh năm 2005

Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1997 trường PTTH Nguyễn Huệ quận 9 Tp.HCM Tốt nghiệp Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh hệ chính quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2002; hiện đang theo học chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Quá trình công tác: Từ năm 2002 đến tháng 10 năm 2003 làm việc tại phòng Quản lý đô thị quận 9 Từ tháng 10 năm 2003 đến nay công tác tại khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Địa chỉ liên lạc: Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Điện Thoại : Cơ quan : 37220261

Di động : 0985968021 Email: nguyenthingocanh97@yahoo.com

iv

LỜI CAM ĐOAN

Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế

thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, Tp.HCM” là kết quả

quá trình nghiên cứu của tôi

Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại báo cáo là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào

Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên

Tp.HCM, ngày tháng năm 2011

Nguyễn Thị Ngọc Ánh

v

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên con xin ghi nhớ công ơn biển trời của ba mẹ đã sinh ra con và

nuôi dưỡng con thành người như ngày hôm nay

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban

chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Phòng Sau đại học, quý thầy cô,

đặc biệt là tiến sĩ Trần Thanh Hùng đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi

hoàn thành tốt luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường,

Chi cục thuế và phòng Thống kê, phòng Kinh tế - Tài chính quận 9 đã giúp đỡ, cung

cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành tốt luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị

trong lớp Cao học QLĐĐ 2008 đã tận tình giúp đỡ trong thời gian tôi hoàn thành

luận văn

Tp.HCM, ngày tháng năm 2011

Nguyễn Thị Ngọc Ánh

cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trong phạm vi một đô thị, minh họa

b ng số liệu quận 9 thành phố Hồ Chí Minh Đề tài vận dụng các phương pháp tổng hợp tài liệu, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp chứng minh, phương pháp định tính, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia kết hợp cả phương pháp điều tra và kinh nghiệm thực tế

Kết quả đạt được như sau: (1) Nghiên cứu lý luận về chính sách tài chính đối với đất đai một cách tổng thể, toàn diện từ đó làm sáng tỏ bản chất thuế, và cơ chế thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai (2) Phân tích một cách có hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai hiện hành với những số liệu minh chứng trên địa bàn quận 9 Cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai được nghiên cứu trong tổng thể mối quan hệ với các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước đối với đất đai như bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, các loại nghĩa vụ tài chính

và giá đất Từ đó rút ra những kết quả đã đạt được (3) đề xuất 4 giải pháp hoàn thiên

cơ chế tài chính về đất đai: (a) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóng mặt b ng, (b)

Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, (c) Lệ phí trước bạ, (d) Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá

vii

Abstract

The dissertation “Situation and solution to complete the implementation

mechanism of land financial policies at Dist.9, HCM city” is performed at

Agriculture and forestry university, HCM city Research time: Jan 10th, 2011 – April 2011

The objectives were to analyse many inextricable problems in legal documents about land price, land price determined-method, detailed regulations in legal documents about land financial policies Promoting some methods to solve the inapproriate obstruction when performing land financial policies and many conflicting and acommulable issues in land valuation to complete the implementation mechanism of land financial policies

This dissertation is only researched in practical implementation mechanisms

of land financial policies within urban area, illustrated by data collection in district

9, HCM city Using the document synthesis method, the described statistical method, the proven-method, the qualitative-method, the comparative-method, the expert-method combined with the survey method and practical experience Achieved results as following:

(1) Theoretical studies about land financial policies as a whole, then clarifying the tax nature, and implementation mechanism of land financial policies

(2) Systematically analysing the current land financial policies with the proven data in the district 9 Implementation mechanisms of land financial policies are studied in the overall relationship with the issues related to land state management, i.e compensation when retrieving land, categories of financial obligation and land price Then showing the achieved results

(3) Based on above analysis, this study was proposed four solutions to improve the land financial mechanism: (a) mechanism of subtracting land compensation money, (b) mechanism of regulating the land increased-value by investing infrastructure, (c) registration fee, (d) implementation mechanism of land price, price list, price current

viii

MỤC LỤC

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH i

LÝ LỊCH CÁ NHÂN iii

LỜI CAM ĐOAN iv

LỜI CẢM ƠN v

TÓM TẮT vi

Abstract vii

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT x

DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ xi

DANH SÁCH CÁC BẢNG xii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấ ề 1

2 Mục tiêu ghiê cứu 3

3 Đối tượ g ghiê cứu 3

4 Phạm vi ghiê cứu 3

Chươ g 1 4

TỔNG QUAN 4

1.1 Đất i và v i trò củ ất i ối với co gười 4

1.1.1 Khái niệm về đất đai 4

1.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai 5

1.2 Quả hà ước về ất i 9

1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

1.2.2 Phân loại đất đai 15

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai 16

1.3 Chí h sách tài chí h ất i 17

1.3.1 Khái quát về chính sách tài chính 17

1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 21

1.3.3 Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai 22

1.4 Khái quát quá trì h hì h thà h và phát triể chí h sách tài chí h ất i 23

1.5 Chính sách tài chí h ất i Việt N m hiệ hà h 27

1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 28

1.5.2 Thuế nhà, đất 30

1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32

1.5.4 Tiền sử dụng đất 36

1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 38

1.5.6 Lệ phí trước bạ 40

1.6 Chí h sách tài chí h ất i ở một số ước trê thế giới 41

1.6.1 Chính sách thu đối với đất đai ở Úc 41

1.6.2 Chính sách thu đối với đất đai ở Thụy Điển 41

1.6.3 Chính sách thu đối với đất đai ở New Zealand 42

1.6.4 Chính sách thu đối với đất đai ở Thượng Hải - Trung Quốc 43

Chươ g 2 45

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

2.1 Nội du g ghiê cứu 45

2.2 Phươ g pháp ghiê cứu 46

Chươ g 3 48

ix

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 48

3.1 Tì h hì h phát triể ki h tế - xã hội quậ 9 48

3.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 48

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 50

3.1.3 Thực trạng xã hội 52

3.1.4 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội 54

3.2 Thực trạ g quả hà ƣớc về ất i 55

3.2.1 Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất 55

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 56

3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và SH nhà ở từ năm 2005-2010 58

3.2.4 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60

3.2.5 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai 61

3.3 Thực trạ g thực hiệ chí h sách tài chí h ất i trê ị bà quậ 9 63

3.3.1 Cơ cấu tổ chức - Chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế quận 9 63

3.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 65

3.3.3 Tiền sử dụng đất 66

3.3.4 Tiền thuê đất 67

3.3.5 Thuế nhà, đất 68

3.3.6 Thuế thu nhập cá nhân 70

3.3.7 Lệ phí trước bạ 73

3.3.8 Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn Quận 9 từ năm 2005-2010 74

3.3.9 Phân tích dữ liệu điều tra về giá đất trên địa bàn nghiên cứu 82

3.4 Nhữ g bất cập tro g việc thực hiệ chí h sách tài chí h về ất i 89

3.4.1 Thiếu tính thống nhất và đồng bộ 89

3.4.2 Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài 92

3.4.3 Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai 93

3.4.4 Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính 93

3.4.5 Nguyên nhân của những tồn tại 100

3.5 Giải pháp hoà thiệ cơ chế thực hiệ chí h sách tài chí h ất i 102

3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 102

3.5.2 Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng 105

3.5.3 Lệ phí trước bạ 108

3.5.4 Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá 108

KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ 111

xi

DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ

Trang

Sơ ồ 1.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 24

Sơ ồ 1.2 Mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS 25

Sơ ồ 1.3 Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế quận 9 51

xii

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Trang Bả g 1.1 Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 31

Bả g 3.1 Giá trị sản xuất của quận 9 55

Bả g 3.2 Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn quận 57

Bả g 3.3 Phân bố lao động trong các ngành sản xuất 58

Bả g 3.4 Cơ cấu sử dụng 3 loại đất chính năm 2010 61

Bả g 3.5 Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 61

Bả g 3.6 Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2005-2010 62

Bả g 3.7 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9 65

Bả g 3.8 Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2005 – 2010 66

Bả g 3.9 Các khoản thu tiền sử dụng đất năm 2005-2010 68

Bả g 3.10 Các khoản thu tiền thuê đất năm 2005-2010 69

Bả g 3.11 Các khoản thu thuế nhà, đất năm 2005-2010 70

Bả g 3.12 Các khoản thu thuế chuyển nhượng (thuế TNCN) năm 2005-2010 75

Bả g 3.13 Các khoản thu lệ phí trước bạ nhà, đất năm 2005-2009 76

Bả g 3.14 Các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn quận 9 năm 2005-2010 78

Bả g 3.15 Thu ngân sách quận 9 năm 2010 80

Bả g 3.16 Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM 82

Bả g 3.17 Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM 83

Bả g 3.18 Giá đơn bồi thường dự án khu công nghệ cao 85

Bả g 3.19 Giá đơn bồi thường Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu

dân cư khu phố IV 85

Bả g 3.20 Giá đơn bồi thường Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây 86

Bả g 3.21 Các yếu tố góp phần tăng giá đất đai 86

Bả g 3.22 Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Long Bửu, phường Long Bình, quận 9 88

Bả g 3.23 Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9 100

Bả g 3.24 Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9 101

Biểu ồ 2.1 Kết quả các khoản thu thuế trên địa bàn quận 9 năm 2005-2010

Từ trước đến nay đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất đai Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu thuế đối với đất đai đó là chính sách thuế Hồ Đông (2001) đã đưa ra phương hướng

và các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam Bạch Thị Minh Huyền (2002) đã nghiên cứu hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam

và tổng hợp được các khả năng cũng như điều kiện áp dụng của từng loại thuế Một

số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa

2

và phát triển kinh tế đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề chính sách tài chính đất đai trong thị trường bất động sản như Phạm Đức Phong (2003) đã nghiên cứu về chính sách tài chính nh m khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản phục

vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hoặc Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể là đưa ra các giải pháp tài chính nh m khai thác nguồn lực đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế ở nước ta trong điều kiện hội nhập kinh

tế quốc tế hiện nay Kế thừa kết quả nghiên cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu sâu và rộng hơn để đưa ra giải pháp hoàn thiện chính sách

thu đối với đất đai ở Việt Nam Phần lớn các tác giả này đều dựa trên quy định của

Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi Trong lĩnh vực chính sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và tiếp cận chính sách thu đối với đất đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và hoàn thiện chính sách thu cả nước, mà không đề cập đến cơ chế thực hiện chính sách tài chính về đất đai

Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết, cụ thể khu công nghệ cao, khu công nghiệp Những vấn đề của chính sách tài chính đất đai bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói trên địa bàn quận cụ thể như giá bồi thường, phương pháp định giá

và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan thu thuế việc này gây khá nhiều th c m c từ phía người sử dụng đất và gây không ít khó khăn cho cơ quan thuế Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối

với đất đai Vì vậy, việc nghiên cứu “Thực trạ g và giải pháp hoà thiệ cơ chế thực hiệ chí h sách tài chí h ất i trê ị bà quậ 9, Tp.HCM” trong điều kiện phát triển của đất nước hiện nay là hết sức cần thiết

3

2 Mục tiêu ghiê cứu

- Phân tích những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất, phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản pháp lý về chính sách tài chính đất đai

- Đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định giá đất nh m hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai

3 Đối tƣợ g ghiê cứu

Các quan hệ tài chính đất đai trong quá trình thực hiện các mối quan hệ đối

với đất đai và cơ chế điều chỉnh quan hệ tài chính đất đai

4 Phạm vi ghiê cứu

Việc nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai cần phải được được tiến hành trên toàn lãnh thổ Việt Nam Tuy nhiên, luận văn chỉ nghiên cứu ở góc độ thực tiễn cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trong phạm vi một đô thị, minh họa b ng số liệu quận 9 thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi không gian của quận 9 tuy nhỏ hẹp nhưng lại là nơi tập trung nhiều vấn đề liên quan đến chính sách đất đai bởi quận 9 đang trong quá trình đô thị hóa với tốc độ chuyển mục đích sử dụng đất rất cao Điều này làm phát sinh nhiều vấn đề trong quản lý và

sử dụng đất, cụ thể là giá đất Nội dung luận văn nghiên cứu tính nghiệp vụ của cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai không nh m hoàn thiện chính sách tài chính đất đai

4

Chươ g 1 TỔNG QUAN 1.1 Đất i và v i trò củ ất i ối với co gười

1.1.1 Khái iệm về ất i

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có

sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau Vì vậy có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho

ng n gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền SDĐ Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất

và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với

5

không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

1.1.2 V i trò và ặc iểm củ ất i

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, g n liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo

mà trở thành đất trồng trọt Đất đai g n bó với sự tồn tại và phát triển của con người Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động

và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

6

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế b ng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội g n với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng

và với các đối tác khác Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí g n liền với khái niệm không gian Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp của

vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

7

Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai hiện hành Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất Hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện b ng tiền của giá trị

Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Sau này một số nhà kinh

tế trường phái tân Mác xít cho r ng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động

xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak, 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động

“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

8

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện b ng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Kh c Vỹ, 1995)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai

Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất, ) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai

Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai ch c ch n cũng được các nhà quản

lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư

Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước Lịch sử phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế,

từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường Hiện nay hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, bao gồm các hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai Theo nghĩa hẹp, đấy chỉ là hoạt động thuần tuý mang tính hành pháp

Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy

- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;

- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai

Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện như là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: hoạch định chính sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao gồm các giai đoạn: xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính

sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách (Lê Chi Mai, 2000 Những vấn đề cơ bản về chính sách và quy trình chính sách NXB ĐHQG, trang

65-67) Quan điểm này tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý nhà nước đối với đất đai, theo đó quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính: chính sách đất đai, cơ chế pháp lý, cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ chế tổ chức

(Trần Thanh Hùng, 2002 Các cơ chế điều chỉnh quan hệ đất đai ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường Maxcova)

- Chính sách đất đai: được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên t c trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế khác nh m điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả

Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành chính nhà nước Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành chính nhà nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác động lên đối tượng quản lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành

11

Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài, thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên t c quản lý có tính định tính, như giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai Chính sách tác nghiệp thực hiện trong ng n hạn 5 – 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính định lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai, giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như mục đích, điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai Mối quan hệ giữa chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa chất và lượng, giữa nội dung và hình thức

Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật, kinh tế, xã hội và khoa học - công nghệ Những căn cứ này làm cho chính sách được đề ra trở thành một bộ phận thống nhất của toàn bộ hệ thống chính sách quản

lý của nhà nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực hiện mục tiêu chung của quốc gia Thông thường sau khi nhà nước ban hành một chính sách, để thực thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế hoá chính sách đó thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế đối với việc thi hành chính sách đó Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nh m xoá bỏ cơ chế kinh tế kế hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại đạo luật mới về đất đai được ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá những nguyên t c cơ bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai được đề ra trong chính sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý Nói một cách khác, chính sách chiến lược được thực hiện b ng cơ chế pháp lý Cơ chế pháp lý, được hiểu là một hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến lược trong Luật Đất đai

Chính sách đất đai do cơ quan trung ương đề ra và được thể chế hoá thành các quy phạm pháp luật b t buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương

- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp

đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc

sử dụng đất đai

- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nh m tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai

- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai Kết quả hoạt động của cơ chế

tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng đất đai

Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản

lý nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1

13

Thuật ngữ cơ chế được sử dụng trong luận văn là một thuật ngữ chỉ sự diễn biến nội tại của một hệ thống, trong đó có sự tương tác giữa các yếu tố hợp thành hệ thống trong quá trình vận động của mỗi yếu tố đó, nhờ đó mà hệ thống có thể vận hành, phát triển

Thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi là cơ chế thị trường – là sự tác động tổng hợp của các nhân tố thị trường, là sự tương tác giữa các yếu tố thị trường khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng nào đó mà ta xem xét Trong sự tác động đồng thời đó, mỗi nhân tố của thị trường tác động vào đối tượng theo một cách, dẫn đối tượng vận động theo một hướng Nhưng vì có sự tác động đồng thời của nhiều nhân tố thị trườ ng, nên sự vận động của đối tượng là một kết quả tổng hòa tạo ra từ sự tác động đồng thời Quá trình tổng hợp sự tác động đó

Sơ ồ 1: Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Cơ chế

ki h tế

Cơ chế hành chính

Chính sách chiế ược

Cơ chế pháp lý

Hệ thố g sử dụ g ất i

Chính sách tác ghiệp

Cơ chế

tổ chức

Các vă bả dưới uật

Chí h sách ất i

14

chính là cơ chế thị trường Mỗi yếu tố cấu thành thị trường vừa là tác nhân vừa là đối tượng chịu tác động Sự tương tác giữa các doanh nghiệp, các hộ tiêu dùng được thể hiện trong sự tương tác giữa các hiện tượng như giá cả, lượng cung, lượng cầu

Khi thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực quản lý nhà nước thì gọi là

cơ chế quản lý Theo nghĩa hẹp của từ cơ chế, cơ chế quản lý là sự tương tác giữa các phương thức, biện pháp quản lý khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng quản lý Nó cũng có thể được hiểu như là sự diễn biến của quá trình quản lý, trong

đó có sự tác động của từng biện pháp quản lý lên đối tượng, những kết quả tích cực

và tiêu cực sẽ xảy ra sau mỗi biện pháp đó, sự kh c phục các mặt tiêu cực mới phát sinh b ng hệ thống các biện pháp song hành như thế nào? Với quan niệm hẹp này,

cơ chế quản lý bao gồm các nguyên t c, các phương pháp, các biện pháp quản lý, các công cụ, được sử dụng đồng thời lên đối tượng quản lý

Có thể khái quát cơ chế quản lý đất đai theo nghĩa rộng trên sơ đồ 2 Theo đó

cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trong thị trường bất động sản bao gồm: cơ chế quản lý và cơ chế thị trường trong mối quan hệ tương tác với nhau, biểu hiện qua

hệ thống sử dụng đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

15

Hệ thống sử dụng đất đai trong mỗi thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội được xác định b ng các chỉ số, như diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai, đối tượng sử dụng, quy mô sử dụng và tích tụ đất đai, giá trị đầu tư vào đất đai, giá trị đất đai Như vậy, để hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai, cần thiết phải nghiên cứu công tác phân loại đất, định giá đất, quy định các loại nghĩa vụ tài chính trong quá trình điều chỉnh các mối quan hệ đất đai

1.2.2 Phâ oại ất i

Để phục vụ cho mục đích quản lý của Nhà nước, những tiêu chí cơ bản sau được áp dụng để phân loại đất đai:

- Phân loại đất đai căn cứ vào hiện trạng SDĐ

- Phân loại theo mục đích SDĐ

- Phân loại đất đai kết hợp hai tiêu chí mục đích sử dụng và hiện trạng sử dụng

Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta tồn tại hai hệ thống phân loại đất đai dựa trên các nguyên t c phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản lý, kiểm kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau:

- Nguyên t c hệ thống: Quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong quá trình sử dụng cho một mục đích được xác định

- Nguyên t c phân loại tương đồng: Là nguyên t c phân loại hay còn gọi là phân nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng một loại không quan tâm chú ý đến mối quan hệ, đến những đặc tính của hệ thống

Ở đây cũng cần phân biệt loại đất đai pháp lý, loại đất đai quy hoạch, loại đất đai hiện trạng Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát triển kinh tế-xã hội và nó được thể chế hóa trong Luật Đất đai thì được gọi là loại đất đai pháp lý Các loại đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các phương án quy hoạch sử dụng

cơ chế điều chỉnh các mối quan hệ tài chính đất đai

1.2.3 Nội du g quả hà ƣớc ối với ất i

Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối về đất đai như sau:

- Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất đai cho các chủ sử dụng cụ thể

- Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

- Nhà nước chiếm đoạt địa tô (khả năng sinh lợi) từ đất đai

- Nhà nước quy hoạch và quản lý đất đai theo mục đích sử dụng đất

- Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai

Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, Nhà nước sử dụng hệ thống các công

cụ quản lý bao gồm: công cụ quản lý hành chính và công cụ quản lý tài chính Công

cụ hành chính như đo đạc, lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, lập sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và công cụ quản lý tài chính như công cụ kế hoạch, ngân sách (thu, chi NSNN), giá cả, góp vốn liên doanh, cầm cố, thế chấp đối với đất đai

Các công cụ nói trên được thể hiện thông qua hệ thống pháp luật của Nhà nước Bộ máy quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương trong đó có công chức và công vụ sẽ tổ chức thực hiện chính sách quản lý đất đai, thống nhất cùng tác động đến các đối tượng quản lý (người SDĐ) nh m thực hiện các mục tiêu cơ bản của quản lý nhà nước đối với đất đai là: Quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và kiểm soát thị trường đất đai Quản lý đất đai b ng biện pháp kinh tế đã

- xã hội của đất nước; tạo cho việc sử dụng đất đai có nguồn thu mới cho ngân sách Nhà nước.

1.3 Chí h sách tài chí h ất i

1.3.1 Khái quát về chí h sách tài chí h

Tài chính thể hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong

xã hội Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nẩy sinh trong phân phối các nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nh m đáp ứng các nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội

Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai thác, sử dụng nh m thực hiện các mục đích của mình Nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng tiền hoặc tài sản vật chất và phi vật chất Sự vận động của các nguồn tài chính phản ánh sự vận động của những bộ phận của cải xã hội dưới hình thức giá trị (tiền tệ)

Nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng hữu hình hoặc vô hình Nguồn tài chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại dưới hình thái giá trị và hình thái hiện vật Nguồn tài chính hiện vật có thể tồn tại dưới dạng bất động sản, tài nguyên, công sản, đất đai (gọi chung là tài sản) Nguồn tài chính dưới dạng hiện vật được gọi là nguồn tài chính tiềm năng bởi vì chúng được coi như có một khả năng tạo ra nguồn tài chính

18

Nguồn tài chính từ đất đai: Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan

trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển kinh tế là vô cùng to lớn, được thể hiện:

- Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”

Tài nguyên thiên nhiên là toàn bộ giá trị vật chất sẵn có trong tự nhiên, (nguyên liệu, vật liệu do tự nhiên tạo ra mà loài người có thể khai thác và sử dụng trong sản xuất và đời sống), là những điều kiện cần thiết cho sự tồn tại của xã hội loài người Tài nguyên thiên nhiên được coi như “món quà” mà thiên nhiên ban tặng cho con người và “món quà” này là một bộ phận quan trọng tạo nên sự giàu

có của mỗi quốc gia Đất đai là một trong những tài nguyên thiên nhiên quan trọng

đó, là tài sản quý giá và có ý nghĩa đến sự sinh tồn và phát triển của xã hội loài

người, như nhà bách khoa - danh nhân văn hóa Phan Huy Chú đã khẳng định: “Của báu một nước không gì bằng đất đai, nhân dân và mọi của cải đều do đất mà ra”

Đất đai là thế mạnh và là nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân của mỗi nước

Cũng như các tài sản khác, đất đai có thể được sử dụng vào mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh, thừa kế, biếu tặng Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp Đất đai cũng có giá cả (giá đất), có giá trị sử dụng, như vậy có thể coi đất đai là một “hàng hóa”; tuy nhiên “hàng hóa đất đai” là một “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những đặc điểm riêng có của đất đai tạo nên Vì vậy, đất đai là một nguồn tài chính hữu hình tồn tại dưới hình thái hiện vật

- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng

Dưới bất kỳ chế độ xã hội nào đất đai cũng là tài sản của một quốc gia, là tài sản bất khả xâm phạm Tính chất tư hữu về đất đai chỉ n m trong giới hạn của một

cá nhân, gia đình hay một tổ chức nhất định, trong một thời gian nhất định Giá trị

sử dụng và tính chất tư hữu về đất đai, thông qua kinh tế thị trường đã tạo điều kiện

19

cho đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng của một quốc gia để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua chi NSNN Xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các nước kém phát triển, đang phát triển như Việt Nam là yêu cầu đầu tiên để làm nền móng cho phát triển kinh tế - xã hội và để thu hút đầu tư Tuy nhiên, đầu tư cơ sở hạ tầng là một lĩnh vực cần nhiều vốn Sử dụng quỹ đất hiện có để tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng vừa khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được số vốn rất lớn mà NSNN không có khả năng trang trải

- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh

Đất đai - bất động sản - tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp

liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài là mục tiêu hết sức quan trọng của mỗi quốc gia Các nước chưa phát triển và đang phát triển thì nhu cầu về vốn và chuyển giao công nghệ là rất lớn, vì thế giá trị đất đai là nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước và chuyển giao công nghệ Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn b ng giá trị quyền sử dụng đất tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng Hết thời hạn liên doanh người sử dụng đất lại tiếp tục có quyền sử dụng đất và tiếp tục được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị trường bất động sản

- Đất đai tạo nguồn vốn b ng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển

Đất đai là tài sản có giá trị lớn được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ

chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích của mình như sản xuất kinh doanh, để ở Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; một mặt hiện vật đất đai được tính giá trị đảm

- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN

Bất cứ một quốc gia nào cũng sử dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai để huy động nguồn tài chính cho NSNN Thông thường việc tạo lập nguồn thu cho NSNN thông qua các chính sách thu cơ bản như: Chính sách thu tiền bán đất (tiền sử dụng đất), tiền cho thuê đất đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước; Chính sách thuế đối với đất đai như thuế thuế sử dụng đất (thuế tài sản, thuế thu

nhập (giá trị gia tăng) từ đất)

Đất đai là của cải quan trọng, tạo nên sự giàu có và nguồn sức mạnh của mỗi quốc gia Tài sản này g n liền với lịch sử của đất nước, do bao thế hệ cha anh đã có công giữ nước, dựng nước mà có và càng ngày càng tăng giá trị vì không ngừng được đầu tư, cải tạo Nguồn tài chính từ đất đai không bao giờ cạn Vì đất đai là một tài sản có giá trị lớn, là “hàng hóa đặc biệt” có thể mua đi bán lại, đưa vào tiêu dùng nhưng không mất đi, không biến loại như những hàng hóa tiêu dùng khác Đất đai cùng một lúc có thể dùng vào nhiều mục đích như làm cơ sở sản xuất kinh doanh,

để ở vừa là tài sản huy động vốn thông qua thế chấp, góp vốn Thông qua các quan hệ về đất đai phát sinh sự vận động của nguồn tài chính giữa nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất đai là một bất động sản được sử dụng để làm mặt b ng sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ

ở cho con người Nguồn vật lực này có ý nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và

sự tồn tại của con người Xét về mặt tài chính, khi phát sinh các quan hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất đai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông qua các quan hệ đó Nguồn tài chính từ

21

đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc

biệt”, là bất động sản có giá trị lớn

1.3.2 Bả chất guồ thu gâ sách hà ƣớc từ ất i

Dưới chủ nghĩa xã hội, đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý và giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, với chức năng phân phối và điều tiết nền kinh tế, Nhà nước điều tiết phần địa tô (khả năng sinh lợi) và một phần lợi nhuận trong tổng thu nhập thuần túy do lao động tác động vào đất đai tạo ra

Vậy, bản chất của thu NSNN từ đất đai là thu vào các nguồn lợi do sở hữu và

sử dụng đất mang lại Nguồn lợi ở đây được hiểu là khoản thu nhập b ng tiền do sở hữu, sử dụng đất, cũng có thể hiểu là những lợi ích về vật chất do việc sử dụng đất mang lại Nguồn thu từ đất đai trong nền kinh tế thị trường được thực hiện thông qua cơ chế giá đất

Hiện nay, tất cả các nước trên thế giới đều thừa nhận đất đai là hàng hóa, có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các hàng hóa khác Vấn đề về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật đất đai 1993 và hoàn thiện trong Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, quy định căn cứ và phương pháp xác định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá đất đai tại

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ

sở hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

22

Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định giá đất ở địa phương mình nh m thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính

về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá

cả đất đai trên thị trường Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất do Chính phủ và tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá đất đã trở thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai, thông qua giá đất các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện b ng các biện pháp kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất là một

bộ phận của giá trị sản phẩm thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành SDĐ vào các mục đích: sản xuất, kinh doanh; mua bán, chuyển nhượng, do Nhà nước thực hiện, b ng các quy định pháp luật, nh m đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu, gia tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện công

b ng xã hội

1.3.3 V i trò củ chí h sách tài chí h ối với ất i

Về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Tuy nhiên, các chính sách về đất đai, nhà ở lại chưa phù hợp với các yêu cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển nhưng lại chưa có hệ thống luật pháp để quản lý, điều tiết hoạt động nhịp nhàng, vì thế còn mang tính tự phát, nạn đầu cơ nhà đất ngày càng trầm trọng nổi lên như một thách thức đối với xã hội Nhiều công ty môi giới chỉ là loại “cò” cao cấp; các công ty này chẳng phải bỏ vốn đầu tư đền bù, san lấp, làm hạ tầng mà vẫn hưởng lợi khá nhiều từ việc mua bán

lòng vòng hoặc môi giới cho các dự án quy hoạch khu dân cư

Sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản như: sự tăng vọt về giá cả đất đai, nhà ở; sự yếu kém và tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về bất động sản đã tạo điều kiện cho một số cá nhân giàu lên nhanh chóng một cách bất hợp

23

pháp, tạo sự phân hóa rõ nét và đẩy nhanh tình trạng bất bình đẳng trong xã hội Bên cạnh đó, hiện tượng tiêu cực, tham nhũng dẫn đến những vấn đề nảy sinh gây nhức nhối xã hội như: giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp, khiếu kiện giữa các cá nhân, tổ chức và ngay cả trong gia đình với nhau đã xảy ra khá phổ biến trong những năm gần đây

Theo tổng kết của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2010, khoảng 70% số lượng giao dịch về đất đai, bất động sản thực hiện trên thị trường không chính thức

và không đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu lớn về các khoản thu liên quan đến đất đai, bất động sản Trong khi giá cả đất đai, nhà ở tăng nhanh liên tục gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải tỏa Mặt khác, tình trạng đất đai, nhà ở không có đầy đủ thủ tục pháp lý

để giao dịch trên thị trường chính thức

Vì vậy, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Chính sách tài chính đất đai có các vai trò cơ bản sau:

- Chính sách tài chính đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho NSNN

- Chính sách tài chính đất đai góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển

- Chính sách tài chính đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước

- Chính sách tài chính đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công b ng xã hội

1.4 Khái quát quá trì h hì h thà h và phát triể chí h sách tài chí h ất i 1.4.1 Gi i oạ trước cách mạ g thá g 8 ăm 1945

24

Dưới các triều đại phong kiến, chính sách “thái ấp”, “lộc điền”, “ruộng đất quốc khố” là các chính sách thu đối với đất đai nh m huy động nguồn tài chính cho giai cấp phong kiến Đến thời kỳ thực dân Pháp xâm lược nước ta, thuế điền thổ

là chính sách thu đối với đất đai Thuế điền thổ do thực dân Pháp quy đinh với mức thuế áp dụng riêng cho từng loại đất và có phân biệt giữa người bản xứ với người châu Á và người châu Âu, được quy định theo Nghị định ngày 02/6/1897 của Toàn quyền Đông Dương, tiếp đến là Nghị định ngày 23/8/1921 và Nghị định ngày 12/11/1925 Về cơ bản quy định về thuế Điền thổ được áp dụng đến năm 1945

1.4.2 Gi i oạ từ Cách mạ g thá g 8 ăm 1945 ế ăm 1988

- Sau Cách mạng tháng 8/1945 thành công đến năm 1951, cùng với các loại

thuế khác, đối với đất đai Nhà nước ta vẫn tạm thời áp dụng loại thuế điền thổ trên

cơ sở có đổi mới như: Thực hiện miễn, giảm và xoá bỏ bớt những bất công, nh m đảm bảo công b ng hợp lý hơn và đảm bảo nguồn tài chính cho chính quyền cách mạng Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất đai (thuế đánh vào các chủ sở hữu ruộng đất)

- Năm 1951, khi cuộc kháng chiến chống Pháp chuyển sang giai đoạn mới,

xuất phát từ tình hình kinh tế nước ta chủ yếu là nông nghiệp, đất đai nông nghiệp chủ yếu thuộc về giai cấp thống trị, nhu cầu lương thực cho kháng chiến chống thực dân Pháp ngày càng tăng, năm 1951, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Điều lệ thuế Nông nghiệp theo S c lệnh số 13/SL ngày 15/7/1951 Từ đó, thuế Nông nghiệp thu vào hoa lợi ruộng đất thay cho thuế Điền thổ của thực dân Pháp Thuế Nông nghiệp

đã góp phần làm suy yếu thế lực giai cấp phong kiến, địa chủ, tạo thêm thuận lợi cho cải cách ruộng đất Ngày 20/7/1954 Hiệp định Giơ-ne-vơ được ký kết, đất nước ta tạm chia làm hai miền Do đó, ở hai miền có hai hệ thống thuế đối với đất đai khác nhau:

+ Ở miền B c: Để khôi phục cải tạo kinh tế và xây dựng hợp tác hoá, Điều lệ

thuế nông nghiệp đã hai lần được sửa đổi, bổ sung vào năm 1956 nh m phát triển sản xuất nông nghiệp và tăng động viên vào ngân sách và năm 1958 nh m ưu tiên phát triển hợp tác hoá nông nghiệp Tỷ lệ huy động trên thu nhập bình quân nhân

25

khẩu dành cho hợp tác xã ưu đãi không quá 25%, trong khi hộ nông dân làm ăn riêng lẻ tỷ lệ huy động cao nhất là 37% (áp dụng cho các hộ có thu nhập bình quân

ổn định cho đến ngày đất nước ta hoàn toàn thống nhất năm 1975)

Ngoài thuế nông nghiệp, ở miền B c còn áp dụng thu thuế thổ trạch theo Nghị định số 66/TTg ngày 22/01/1956 của Thủ tướng Chính phủ Đây là một thứ thuế đánh trên giá trị tài sản là nhà và đất của tư nhân ở một số thành phố, thị xã lớn vừa mới được giải phóng lúc bấy giờ như Hà Nội, Hải Phòng, Nam Định, Hải Dương, Hà Đông

+ Ở miền Nam: Kể từ 1/10/1969, nông dân có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà

nước thông qua việc “đảm phụ nông nghiệp” do Trung ương cục miền Nam ban hành cho đến ngày hoàn toàn giải phóng Sau đó, thực hiện theo Điều lệ thuế Nông

nghiệp do Hội đồng Chính phủ ban hành tại Nghị định số 185/CP ngày 25/9/1976

- Hiến pháp năm 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quản lý đất đai b ng biện pháp hành chính và quan hệ đất đai còn đang ở trạng thái tĩnh Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp có trách nhiệm nộp thuế nông nghiệp; thuế thổ trạch đối với đất ở Sau một thời gian khá lâu duy trì hai s c thuế nông nghiệp khác nhau ở hai miền tổ quốc, Chủ tịch Nước đã ban hành Lệnh số 09/LCT/HĐNN-7 ngày 03/3/1983 ban hành thuế Nông nghiệp thống nhất áp dụng trong phạm vi cả nước

1.4.3 Gi i oạ từ ăm 1988 ế ăm 1993

Luật Đất đai năm 1988 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các quan hệ đất đai được mở rộng hơn như Nhà nước cho các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam Mặt khác, Nhà nước cũng cho phép người mua tài sản trên đất được tiếp tục SDĐ theo đúng mục đích Từ đó, ngoài thuế nông nghiệp (ban hành theo s c lệnh số 15/HĐNN ngày 11/2/1989) đã hình thành một số cơ chế chính sách thu đối với đất đai cho phù hợp với quan hệ đất đai mới và để quản lý sự vận động của quan hệ đất đai cũng như tình hình sử dụng

26

đất Đó là: Chế độ thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất (năm 1988); Tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển đối với xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (năm 1990); Thuế đất áp dụng đối với đất ở và đất xây dựng công trình (năm 1992); Thuế thu nhập đối với người bán nhà cùng chuyển quyền sử dụng đất (năm 1993)

Như vậy trong giai đoạn này, chính sách tài chính đất đai không chỉ dừng ở chính sách thuế nông nghiệp mà từng bước hình thành chính sách thu đối với đất đai trên cơ sở sự vận động của quan hệ đất đai mới trong nền kinh tế; đã góp phần phục vụ cho công tác quản lý đất đai và thúc đẩy mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất

có hiệu quả và tiết kiệm Tuy nhiên, trong thời gian này, quản lý đất đai chủ yếu

b ng biện pháp hành chính, với cơ chế “xin, cho, thu hồi”; tính bao cấp trong sử dụng đất rất nặng nề Dẫn đến, nguồn lực tài chính từ đất đai không được khơi dậy

và bị lãng phí Tuy nhiên, chính sách thu đối với đất đai hình thành trong giai đoạn này là yếu tố mới để nghiên cứu, xây dựng chính sách thu khi Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1993

1.4.4 Gi i oạ từ ăm 1993 ế ăm 2003

Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa , đều thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Những quy định của Hiến pháp năm 1992 đã được cụ thể hóa tại Luật đất đai năm 1993 như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền đất đai và giao đất có thu tiền

sử dụng đất Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ

27

gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng từ người khác trong Luật này gọi là người sử dụng đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

Các quy định trên đây đã tạo hành lang pháp lý để quản lý đất đai b ng biện pháp kinh tế, là cơ sở cho việc xây dựng chính sách thu NSNN đối với đất đai Trong thời gian này, chính sách tài chính đất đai đã hình thành tương đối đầy đủ và thường xuyên được hoàn thiện, sửa đổi để phù hợp với pháp luật về đất đai và yêu cầu phát triển kinh tế đất nước, gồm:

- Thu tiền sử dụng đất: thu tiền sử dụng đất thực tế đã được thí điểm từ năm

1991 tại Bà Rịa - Vũng Tàu với cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Tiền sử dụng đất đã được đưa vào áp dụng tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 với cơ chế bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; Sau đó được mở rộng ra các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất tại Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994, sau được thay thế b ng Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ

- Tiền thuê đất: Đối với tổ chức, cá nhân trong nước (Quyết định số 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính); Đối với doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài (Quyết định số 1417 TC/TCDN ngày 31/12/1994 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, sau được thay thế b ng các Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 và Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ Tài chính);

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế Nhà, đất năm 1992;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Luật thuế Chuyển quyền sử dụng đất năm 1994)

1.5 Chí h sách tài chí h ất i Việt N m hiệ hà h

Để thực hiện Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành một số chính sách mới, thay thế chính sách đã áp dụng trước đây như thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu lệ phí

28

trước bạ; tuy nhiên, còn một số quy định chưa được thay thế sửa đổi kịp thời, hiện vẫn áp dụng theo quy định trước Luật Đất đai năm 2003 như thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất Theo đó, hình thành các chính sách tài chính đất đai hiện hành gồm có:

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp;

- Thuế nhà, đất;

- Thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất;

- Thu tiền sử dụng đất;

- Thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước;

- Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung cơ bản của từng loại nghĩa vụ tài chính đất đai hiện hành như sau:

1.5.1 Thuế sử dụ g ất ô g ghiệp

Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp theo

uỷ quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 4 ngày 28/12/1982 thay thế Điều lệ thuế Nông nghiệp ban hành theo s c lệnh 131/SL ngày 11/5/1951 Sau 5 năm (1986 - 1990) giữ được nhịp độ phát triển và giữ được ổn định xã hội; đời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng được nâng lên rõ rệt Trong sự thành công này có sự đóng góp rất lớn của cơ chế quản lý kinh tế mới Cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến việc tiếp tục đổi mới cơ chế tài chính nói chung và chính sách thu đối với đất đai nói riêng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần V - Ban chấp chấp hành Trung ương khoá VII, ngày 10/6/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Nội dung cơ bản của thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành như sau:

- Đối tượng nộp thuế: Là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, để đảm bảo yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp còn quy định: Hộ được giao quyền sử dụng đất mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp