THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH ******************* **************** NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM Chuyên ngành: Quả Mã số Đất i : 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Hướng dẫn Khoa học: TS TRẦN THANH HÙNG Thà h phố Hồ Chí Mi h Tháng 7/2011 i THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH Hội g chấm uậ vă : Chủ tịch: TS NGUYỄN VĂN TÂN Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Thƣ k : TS PHẠM QUANG KHÁNH Hội Khoa học đất Phả biệ 1: TS ĐÀO THỊ GỌN Hội Khoa học đất Phả biệ 2: TS TRẦN HỒNG LĨNH Chi nhánh TT Điều tra, Đánh giá tài nguyên đất phía Nam Ủy viê : TS TRẦN THANH HÙNG Trường Đại học Nơng Lâm Tp.HCM ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH HIỆU TRƢỞNG ii LÝ LỊCH CÁ NHÂN Họ tên: NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH Sinh ngày: 25 tháng 10 năm 1979 Quê quán: Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Thường trú: 116/31 đường 17 Khu phố phường Linh Trung quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh Họ tên cha: Nguyễn Văn Hồng, hưu trí Họ tên mẹ (ruột): Nguyễn Thị Bốn, Họ tên mẹ (ni): Nguyễn Thị Bình, hưu trí Họ tên chồng: Trần Đình Bin, sinh năm: 1977, nghề nghiệp: CB – CNV Họ tên con: Trần Bảo Hân, sinh năm 2005 Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thơng năm 1997 trường PTTH Nguyễn Huệ quận Tp.HCM Tốt nghiệp Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh hệ quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2002; theo học chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Q trình cơng tác: Từ năm 2002 đến tháng 10 năm 2003 làm việc phòng Quản lý thị quận Từ tháng 10 năm 2003 đến công tác khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Địa liên lạc: Khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Điện Thoại : Cơ quan : 37220261 Di động : 0985968021 Email: nguyenthingocanh97@yahoo.com iii LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Thực trạng giải pháp hoàn thiện chế thực sách tài đất đai địa bàn quận 9, Tp.HCM” kết trình nghiên cứu tơi Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích báo cáo hồn tồn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tp.HCM, ngày tháng năm 2011 Người cam đoan Nguyễn Thị Ngọc Ánh iv LỜI CẢM ƠN Lời xin ghi nhớ công ơn biển trời ba mẹ sinh nuôi dưỡng thành người ngày hôm Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai bất động sản, Phòng Sau đại học, q thầy cơ, đặc biệt tiến sĩ Trần Thanh Hùng tận tình giúp đỡ tạo điều kiện để tơi hồn thành tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo phòng Tài Ngun Mơi Trường, Chi cục thuế phòng Thống kê, phòng Kinh tế - Tài quận giúp đỡ, cung cấp số liệu, tài liệu để tơi hồn thành tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tất đồng nghiệp, bạn bè anh chị lớp Cao học QLĐĐ 2008 tận tình giúp đỡ thời gian tơi hồn thành luận văn Tp.HCM, ngày tháng năm 2011 Nguyễn Thị Ngọc Ánh v TÓM TẮT Đề tài nghiên cứu “Thực trạ g giải pháp hồ thiệ chế thực hiệ chí h sách tài chí h ất i trê ị bà quậ 9, Tp.HCM” tiến hành trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, thời gian từ ngày 10 tháng 01 năm 2011 đến tháng năm 2011 Mục tiêu nghiên cứu phân tích vấn đề bất cập văn pháp lý giá đất, phương pháp xác định giá đất, nội dung quy định chi tiết văn pháp lý sách tài đất đai Đề xuất giải pháp tháo gỡ vấn đề chưa phù hợp việc thực thi sách tài đất đai; vấn đề mâu thuẫn, tồn cơng tác định giá đất nh m hồn thiện chế thực sách tài đất đai Đề tài nghiên cứu góc độ thực tiễn chế thực sách tài đất đai phạm vi đô thị, minh họa b ng số liệu quận thành phố Hồ Chí Minh Đề tài vận dụng phương pháp tổng hợp tài liệu, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp chứng minh, phương pháp định tính, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia kết hợp phương pháp điều tra kinh nghiệm thực tế Kết đạt sau: (1) Nghiên cứu lý luận sách tài đất đai cách tổng thể, tồn diện từ làm sáng tỏ chất thuế, chế thực sách tài đất đai (2) Phân tích cách có hệ thống sách tài đất đai hành với số liệu minh chứng địa bàn quận Cơ chế thực sách tài đất đai nghiên cứu tổng thể mối quan hệ với vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước đất đai bồi thường hỗ trợ nhà nước thu hồi đất, loại nghĩa vụ tài giá đất Từ rút kết đạt (3) đề xuất giải pháp hồn thiên chế tài đất đai: (a) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóng mặt b ng, (b) Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, (c) Lệ phí trước bạ, (d) Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá vi Abstract The dissertation “Situation and solution to complete the implementation mechanism of land financial policies at Dist.9, HCM city” is performed at Agriculture and forestry university, HCM city Research time: Jan 10th, 2011 – April 2011 The objectives were to analyse many inextricable problems in legal documents about land price, land price determined-method, detailed regulations in legal documents about land financial policies Promoting some methods to solve the inapproriate obstruction when performing land financial policies and many conflicting and acommulable issues in land valuation to complete the implementation mechanism of land financial policies This dissertation is only researched in practical implementation mechanisms of land financial policies within urban area, illustrated by data collection in district 9, HCM city Using the document synthesis method, the described statistical method, the proven-method, the qualitative-method, the comparative-method, the expert-method combined with the survey method and practical experience Achieved results as following: (1) Theoretical studies about land financial policies as a whole, then clarifying the tax nature, and implementation mechanism of land financial policies (2) Systematically analysing the current land financial policies with the proven data in the district Implementation mechanisms of land financial policies are studied in the overall relationship with the issues related to land state management, i.e compensation when retrieving land, categories of financial obligation and land price Then showing the achieved results (3) Based on above analysis, this study was proposed four solutions to improve the land financial mechanism: (a) mechanism of subtracting land compensation money, (b) mechanism of regulating the land increased-value by investing infrastructure, (c) registration fee, (d) implementation mechanism of land price, price list, price current vii MỤC LỤC ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH .i LÝ LỊCH CÁ NHÂN iii LỜI CAM ĐOAN .iv LỜI CẢM ƠN v TÓM TẮT vi Abstract vii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT .x DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ xi DANH SÁCH CÁC BẢNG xii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấ ề Mục tiêu ghiê cứu 3 Đối tƣợ g ghiê cứu .3 Phạm vi ghiê cứu Chƣơ g TỔNG QUAN 1.1 Đất i v i trò củ ất i ối với co gƣời .4 1.1.1 Khái niệm đất đai .4 1.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai 1.2 Quả hà ƣớc ất i 1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.2.2 Phân loại đất đai 15 1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai 16 1.3 Chí h sách tài chí h ất i .17 1.3.1 Khái quát sách tài .17 1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 21 1.3.3 Vai trò sách tài đất đai 22 1.4 Khái quát trì h hì h h phát triể chí h sách tài chí h ất i 23 1.5 Chính sách tài chí h ất i Việt N m hiệ hà h 27 1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 28 1.5.2 Thuế nhà, đất .30 1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5.4 Tiền sử dụng đất 36 1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 38 1.5.6 Lệ phí trước bạ 40 1.6 Chí h sách tài chí h ất i số ƣớc trê giới 41 1.6.1 Chính sách thu đất đai Úc 41 1.6.2 Chính sách thu đất đai Thụy Điển .41 1.6.3 Chính sách thu đất đai New Zealand 42 1.6.4 Chính sách thu đất đai Thượng Hải - Trung Quốc 43 Chƣơ g 45 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .45 2.1 Nội du g ghiê cứu 45 2.2 Phƣơ g pháp ghiê cứu 46 Chƣơ g 48 viii KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 48 3.1 Tì h hì h phát triể ki h tế - xã hội quậ 48 3.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu .48 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế .50 3.1.3 Thực trạng xã hội 52 3.1.4 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội 54 3.2 Thực trạ g hà ƣớc ất i 55 3.2.1 Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất 55 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 .56 3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ SH nhà từ năm 2005-2010 .58 3.2.4 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 3.2.5 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý đất đai .61 3.3 Thực trạ g thực hiệ chí h sách tài chí h ất i trê ị bà quậ .63 3.3.1 Cơ cấu tổ chức - Chức năng, nhiệm vụ chi cục thuế quận 63 3.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 65 3.3.3 Tiền sử dụng đất 66 3.3.4 Tiền thuê đất .67 3.3.5 Thuế nhà, đất .68 3.3.6 Thuế thu nhập cá nhân 70 3.3.7 Lệ phí trước bạ 73 3.3.8 Tổng hợp thực trạng khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận từ năm 2005-2010 .74 3.3.9 Phân tích liệu điều tra giá đất địa bàn nghiên cứu .82 3.4 Nhữ g bất cập tro g việc thực hiệ chí h sách tài chí h ất i 89 3.4.1 Thiếu tính thống đồng .89 3.4.2 Phân biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước .92 3.4.3 Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai 93 3.4.4 Tính hai giá chế thực sách tài 93 3.4.5 Nguyên nhân tồn 100 3.5 Giải pháp hồ thiệ chế thực hiệ chí h sách tài chí h ất i 102 3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 102 3.5.2 Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm đất Nhà nước đầu tư sở hạ tầng 105 3.5.3 Lệ phí trước bạ 108 3.5.4 Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá 108 KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ 111 ix DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài CT : Chỉ thị DTTN : Diện tích tự nhiên DT : Diện tích ĐC : Địa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TTg : Thủ tướng TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế - xã hội CN : Công nghiệp QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất TNCN : Thu nhập cá nhân TĐC : Tái định cư x KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ Kết uậ Đất đai giữ vị trí quan trọng đời sống kinh tế, xã hội quốc gia; góp phần đảm bảo ổn định, bền vững tăng trưởng xã hội Trong năm qua, tình hình phát triển kinh tế - xã hội có tác động mạnh mẽ đến việc quản lý sử dụng đất đai quận 9, việc chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng sản xuất phi nông nghiệp thương mại dịch vụ có ảnh hưởng đến chuyển dịch cấu sử dụng đất, chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp Cùng với sách quản lý kinh tế xã hội nói chung, công tác quản lý đất đai địa phương bước vào nếp, tiến hành thực công cụ pháp lý, kinh tế, hành Cụ thể, việc quản lý đất đai thơng qua chế thực sách tài đất đai làm thức dậy nguồn tiềm từ đất: tạo vốn từ quỹ đất xây dựng sở hạ tầng (đường, trường, trạm ), dùng đất góp vốn liên doanh gọi vốn đầu tư nước ngoài, dùng đất chấp vay vốn ngân hàng năm tạo nguồn thu trực tiếp cho NSNN nguồn thu ổn định, bền vững ngân sách địa phương Việc thực chế tài đất đai thơng qua công cụ điều tiết địa bàn quận từ năm 2005 đến năm 2010 thu 1.399.290,828 triệu đồng, bao gồm khoản thu từ loại nghĩa vụ tài đất đai Cơ chế thực sách tài với đất đai quận nói riêng có nhiều tiến bộ, chưa đáp ứng yêu cầu khai thác nguồn lực tài từ đất đai địa q định thị hóa Trên sở phân tích trình bày trên, luận văn đề xuất (bốn) giải pháp hoàn thiên chế tài đất đai: (1) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóng mặt b ng, (2) Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm đất Nhà nước 111 đầu tư sở hạ tầng, (3) Lệ phí trước bạ, (4) Cơ chế thực giá đất, bảng giá, khung giá Kiế ghị Ngoài ra, để thực tốt chế tài đất đai, luận văn kiến nghị số nội dung có liên quan: Sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; có quy định rõ trình tự thời điểm tính thu nghĩa vụ tài đất (Điều 121, 122 Luật Đất đai) Sửa đổi Điều 13 Luật đất đai (về phân loại đất) Điều 36 (về chuyển mục đích sử dụng đất) theo hướng chặt chẽ hơn, nh m sử dụng đất có hiệu điều tiết nguồn thu cho NSNN; cụ thể: Tại khoản Điều 13 Luật Đất đai quy định: “2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm loại đất: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; d) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt sản xuất kinh doanh ” Và Điều 36 Luật đất đai quy định trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển từ đất phi nông nghiệp đất sang đất phải nộp tiền sử dụng đất Còn chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất cơng nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ khơng phải xin phép thực nghĩa vụ tài nhóm “Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp” - điều bất cập thực tế lợi ích thu từ đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ cao nhiều so với đất sản xuất công nghiệp ; vướng quy định nêu Luật đất đai dẫn đến không điều tiết nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung Điều 13 điều 36 Luật đất đai theo hướng phân loại (chia nhỏ) nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp theo mục đích sử dụng sản xuất cơng nghiệp; đất làm mặt b ng thương mại, dịch vụ 112 chuyển mục đích sử dụng loại phát sinh nghĩa vụ tài phải nộp Ngân sách nhà nước Xem xét việc có nên bỏ quy định giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng giao đất giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đất ở) Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) thực theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm lần cho thời gian thuê) Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Điều 40, 41 Luật đất đai để làm rõ trường hợp thuộc đối tượng nhà nước thu hồi đất; vướng m c tổ chức thực hiện, Điều 34, 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ bổ sung làm rõ số trường hợp thu hồi đất (thu hồi đất để thực dự án phát triển quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế khu đô thị ); cần sửa đổi quy định Luật để thống thực Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức nước thuê đất hàng năm thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê tổ chức nước (đã quy định điểm d khoản Điều 119 Luật đất đai); khơng bỏ quy định điểm d khoản Điều 119 để đảm bảo công b ng tổ chức nước nước Nghiên cứu sửa đổi quy định khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không quyền bán tài sản g n liền với đất thuê mà thực theo chế tổ chức khơng nhu cầu sử dụng nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua trường hợp thu đuợc lợi ích lớn, nhà nước điều tiết phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp) Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất b ng tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định Điều 109 110 Luật đất đai; theo quy định 113 Điều trường hợp tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp b ng tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền: chuyển nhượng, cho th, tặng cho; chấp, bão lãnh; góp vốn b ng quyền sử dụng đất Như vậy, doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê khơng thực mục tiêu bảo tồn phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động 114 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Ban vật giá Chính phủ, 2000 Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế NBX Tp.Hồ Chí Minh, 202 trang Bộ Tài nguyên Môi trường, 2010 Báo cáo số 191/BC-BTNMT ngày 10 tháng năm 2010 Hà Nội Bộ Tài chính, 2008 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC Bộ Tài – Cục quản lý cơng sản, 2011 Chính sách tài đất đai – di dời Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, 2010 Chính sách đất đai với thị trường bất động sản Tài liệu hội thảo, Tp.HCM Bùi Ngọc Tuân, 2007 Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta Bộ Tài Nguyên Môi Trường Bùi Xuân Sơn, 2007 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất Hà Nội Dư Phước Tân, 2008 Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh.Viện nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Cơ sở thu thuế giá trị đất tăng thêm nhà nước đầu tư vào sở hạ tầng Tạp chí khoa học kinh tế, trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, số 248, tháng 6/2011 10 Viện nghiên cứu phổ biến kiến thức bách khoa, 1998 Đại từ điển kinh tế thị trường, trang 1248 11 Đặng Thái Sơn, 2007 Pháp luật quy hoạch sử dụng đất Việt Nam Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất Hà nội 12 Đinh Văn Ân, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam NXB Thống kê 13 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị Tạp chí thị học xuất Vương quốc Anh, 37 (1), 12 trang 14 Hoàng Việt, 1999 Vấn đề Sở Hữu Ruộng Đất kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Việt Nam NXB trị quốc gia, 136 trang 15 Hồ Văn Vinh, 2000 Các vấn đề đất sách có liên quan giai đoạn chuyển đổi kinh tế Việt Nam theo hướng thị trường Tài liệu hội thảo ‘Nền kinh tế Việt Nam sách đất đai’ tỉnh Thái Nguyên vào tháng 12 năm 1999, Hà Nội NXB Nông nghiệp 16 Huỳnh Trung Lương, Trương Tôn Hiền Đức, 2002 Phương pháp định lượng quản lý vận hành NXB khoa học kỹ thuật, 346 trang 17 Lê Chi Mai, 2000 Những vấn đề sách quy trình sách NXB Đại học quốc gia Tp.HCM, 178 trang 18 Lê Đình Thắng, 2002 Nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị Quốc gia 19 Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên cộng biên dịch), 1995 Lý luận phương pháp định giá đất đai NXB Cải Cách, Bắc Kinh 20 Nhiêu Hội Lâm, 2004 “Kinh tế học thị” Nhà xuất Chính trị Quốc gia 21 Ngơ Đức Cát, 2000 Giáo trình kinh tế tài ngun đất NXB Nơng nghiệp 22 Ngơ Dỗn Vịnh, 2006 Những vấn đề chủ yếu kinh tế phát triển NXB trị quốc gia, Hà Nội 429 trang 23 Nguyễn Đình Bồng, 2004 Thử tác phân tích động chế quản lý kinh tế hình thành phát triển thị trường bất động sản NXB tạp chí Địa chính, trang 24 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, 2004 Đăng ký Đất đai bất động sản Nghiên cứu thảo luận Tài ngun Mơi trường, trang 25 Nguyễn Đình Bồng, 2004 Pháp Luật Đất đai bất động sản số vấn đề định giá bất động sản Nghiên cứu thảo luận Tài nguyên Môi trường, trang 26 Nguyễn Mạnh Hải, 2006 Khả áp dụng số phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Đề tài cấp Bộ, Hà Nội 27 Nguyễn Thu Linh, 2005 Báo cáo hội thảo xây dựng sách cơng, Tp.HCM:NAPA 28 Nguyễn Thúc Huyên, 2006 Các yếu tố chất lượng đất đai cho số ngành nghề sản xuất kinh doanh đất Tạp chí KHKT Nơng Lâm Nghiệp số 3/2006, trang 3, trang Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh 29 Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê, 2008 Phương pháp định giá Bất động sản ứng dụng Lý thuyết Vị - Chất lượng 30 Patricia M Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền cộng biên dịch), 2000 Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng NXB Xây dựng 31 Phòng Tài Ngun Mơi Trường quận 9, 2005 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2005, phương hướng nhiệm vụ năm 2006 lĩnh vực tài ngun mơi trường 32 Phòng Tài Ngun Mơi Trường quận 9, 2006 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2006, phương hướng nhiệm vụ năm 2007 lĩnh vực tài ngun mơi trường 33 Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận 9, 2007 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2007, phương hướng nhiệm vụ năm 2008 lĩnh vực tài nguyên môi trường 34 Phòng Tài Ngun Mơi Trường quận 9, 2008 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2008, phương hướng nhiệm vụ năm 2009 lĩnh vực tài nguyên môi trường 35 Phòng Tài Ngun Mơi Trường, 2009 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2009, phương hướng nhiệm vụ năm 2010 lĩnh vực tài nguyên môi trường 36 Phòng Tài Ngun Mơi Trường quận 9, 2010 Báo cáo tổng kết nhiệm vụ năm 2010, phương hướng nhiệm vụ năm 2011 lĩnh vực tài nguyên mơi trường 37 Tổng cục địa chính, 1999 Phương pháp luận quy hoạch sử dụng đất đai Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa 38 Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM, 2010 Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 39 Trần Ngọc Hiên, Trần Xuân Trường, Đỗ Thế Tùng ctv, 1999 Giáo trình Kinh tế học trị Mác – Lê Nin NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 40 Trần Thanh Hùng, 2002 Các chế điều chỉnh quan hệ đất đai Việt Nam kinh tế thị trường Luận án tiến sĩ , Maxcova 41 Trần Thanh Hùng, 2004 Bài giảng môn học Kinh tế đất, 68 trang 42 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng, 2006 Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ, Hà Nội 43 Tổng cục Thống kê, 2005 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 44 Tổng cục Thống kê, 2006 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 45 Tổng cục Thống kê, 2007 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 46 Tổng cục Thống kê, 2008 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 47 Tổng cục Thống kê, 2009 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 48 Tổng cục Thống kê, 2010 Niên giám thống kê Hà Nội, NXB Thống kê 49 Viện chiến lược phát triển, 2004 Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, NXB trị quốc gia, Hà Nội 434 trang 50 Viện quản lý kinh tế trung ương (CIEM), 2005 Nền kinh tế Việt Nam năm 2004 NXB Khoa học kỹ thuật 51 Viện nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương, 2010 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (mã số KX 01-13/06-10), đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước 52 Việt Phương, 1998 Các học thuyết kinh tế thị trường NXB Khoa học Kỹ thuật 53 Vũ Ngọc Kích, 2004 Những vấn đề quản lý quản lý nhà nước đất đai quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 54 Vũ Ngọc Kích, 2006 Quản lý Nhà nước Tài ngun mơi trường chun đề sách đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 102 trang 55 2003 Luật Đất đai Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội, 174 trang TIẾNG NƯỚC NGOÀI 56 Cairns M, 1997 Indigenous Fallow Management (IFM) in South Asia: New research exploring the promise of farmer - generated technologies to stabilise and intensify stressed swidden systems 57 Cairm M, 2000 Indigenous strategies for intensification of shifting cultivation in Shoutheast Asia Proc Int Workshop Indonesia,188 pages 58 David Meen and Geoffrey Meen, 2002 Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review The University of Reading 59 Roy Bahl and Jorge Martinez-Vazquez, 2007 The Property Tax in Developing Countries: Current Practice and Prospects Lincoln Institute of Land Policy 60 Xagaidak A E., 1992 Thuế đất nông nghiệp, (tài liệu tiếng Nga) NXB Kolox, Matxcova Việt báo (2011), Điều tiết giá nhà đất theo quy luật thị trường, ngày 30 tháng năm 2011, http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/dieu-tiet-gia-nha-dat-theo-quy-luat-thitruong-w9BN1f7Q5HQ1.html Việt báo (2011), “Đòi bồi thường tỷ đồng 1m2”, ngày 21 tháng năm 2011, http://vietbao.vn/Xa-hoi/Doi-boi-thuong-1-ty-dongm2-dat-Chieu-qua-sinhhu/65219059/157/ Doanh nhân Việt Nam tồn cầu (2011), TPHCM cơng bố giá đất bồi thường dự án, ngày 20 tháng năm 2011, http://www.baomoi.com/TPHCM-cong-bo-gia-dat-boithuong-5-du-an/147/6102364.epi Việt báo (2005), Khu công nghệ cao TP.HCM: Giải tỏa, đền bù, tái định cư khó khăn, ngày 20 tháng năm 2005, http://vietbao.vn/Xa-hoi/Khu-cong-nghe-cao-TP-HCMGiai-toa-den-bu-tai-dinh-cu-con-kho-khan/40075243/157/ Tin 24 ,2008,TP.HCM: Ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất, ngày 21 tháng năm 2008, http://www.tin247.com/tphcm_ban_hanh_quy_dinh_ve_boi_thuong%2C_ho_tro_v a_tai_dinh_cu_khi_thu_hoi_dat-16-83485.html Phục lục PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SỸ Kính gửi:Q anh chị, Tơi tên: Nguyễn Thị Ngọc Ánh Hiện giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trƣờng Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực thu thập số thông tin việc sử dụng đất địa bàn quận để phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ Rất mong quý anh chị, cô tạo điều kiện cho thu thập thông tin dƣới đây.Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý anh chị, cô Ngƣời điều tra Địa bàn khảo sát: ……………………………………………………………………… Ngày vấn: ngày……tháng…….năm 2010 MỤC 1: THÔNG TIN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Tên chủ sử dụng đất: Diện tích đất:……………….(m2) Kích thƣớc đất: chiều rộng…………… (m), chiều sâu………………(m) Mặt tiền đƣờng: m Hẻm: m Cách đƣờng chính: m Kết cấu đƣờng: Hƣớng: - Cấp nhà: - Số tầng: - Số phòng: ……………… …Tầng lửng … Tầng hầm …Sân thƣợng Khác: - Năm xây dựng: - Chất lƣợng lại: .% - Hiện trạng nhà: Khác: Địa đất: số nhà………., đƣờng………………………………………………, phƣờng……………………Quận MỤC 2: MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, NGUỒN GỐC VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ (của đất chuyển nhượng) 2.1 Mục đích sử dụng đất  Mục đích sử dụng đất giấy tờ: Đất Đất vƣờn Đất thổ - vƣờn Đất nơng nghiệp Đất khác(xin nêu rõ)……………………  Mục đích sử dụng đất thực tế: Đất Đất vƣờn Đất thổ - vƣờn Đất nông nghiệp Đất khác (xin nêu rõ)…………………… 2.3 Nguồn gốc quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất q ơng bà có đƣợc do:( chọn thích hợp) Tự khai phá năm………… Đƣợc thừa kế, tặng cho năm………… Cơ quan thẩm quyền giao năm………… Nhận chuyển nhƣợng năm………… (Bằng giấy tay)? Lý do: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… 2.4 Yếu tố pháp lý: Quý ông bà có giấy tờ sau đây:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Giấy cấp (nhà / đất) quan có thẩm quyền  Khơng có giấy tờ  Giấy tờ khác (xin nêu rõ): ………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… ………………………………………………………………………… MỤC 3: CÁC HẠN CHẾ KHI TIẾN HÀNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 3.1 Khi thực giao dịch quyền sử dụng, ơng (bà) thấy có những yếu tố hạn chế việc giao dịch quy? - Thuế chuyển nhƣợng QSDĐ cao Thủ tục rƣờm rà Thời gian làm thủ tục dài Không đủ điều kiện công chứng, chứng thực Trƣờng hợp khác (xin nêu rõ): ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… …………… …………………………………………… (Lấy thêm thông tin ngƣời chuyển nhƣợng xem họ muốn chuyển nhƣợng hợp pháp hay bất hợp pháp? Tại sao?) ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… 3.2 Mục đích ơng bà chuyển nhƣợng - Lấy vốn kinh doanh khác - Cho học - Chữa bệnh - Kinh doanh nhà đất để kiếm lời MỤC 4: GIÁ ĐẤT 4.1 Cơ sở để ông (bà) đƣa giá rao bán: - Giá đất giao dịch thực tế khu vực - Giá đất rao bán khu vực - Thông tin giá đất phƣơng tiện thông tin đại chúng - Bảng giá đất Nhà nƣớc ban hành 4.2 Cơ sở mà chủ sở hữu ƣớc tính giá BĐS: - Do suy đoán - Do chuyên viên định giá - So sánh giá với BĐS bán khác Khác (từ đâu): 4.3 Theo ông (bà) giá đất địa bàn tăng yếu tố nào? - Do nhà nƣớc quy hoạch - Do nhà doanh nghiệp đầu tƣ - Do yếu tố địa lý, tự nhiên (đất nông nghiệp) - Do yếu tố thị trƣờng MỤC 5: CÁC THƠNG TIN VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ SỬ DỤNG KHI CHUYỂN NHƯỢNG 5.1 Theo ông (bà), sách tài đất đai nên điều tiết phần chênh lệch mà ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng giá đất tăng trƣờng hợp nào? - Do nhà nƣớc quy hoạch - Do nhà doanh nghiệp đầu tƣ - Do yếu tố địa lý, tự nhiên (đất nông nghiệp) - Do yếu tố thị trƣờng - 5.2 Ơng (bà) có biết khoản nghĩa vụ tài phải nộp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: - Thuế thu nhập cá nhân: - Thuế trƣớc bạ: - Nợ tiền sử dụng đất (nếu có) 5.3 Ông (bà) có biết điều khoản đƣợc miễn giảm thuế thu nhập cá nhân trƣờng hợp chuyển nhƣợng cho ngƣời thân gia đình: - Cha mẹ, ruột ngƣợc lại - Anh chị em ruột ngƣợc lại - Bố mẹ chồng (vợ) ngƣợc lại - Ộng (bà) nội (ngoại), cháu nội (ngoại) ngƣợc lại Các trƣờng hợp khác: -XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! Phụ lục2 Cách tính thuế nhà, đất theo dự kiến Quốc hội Phụ lục So sánh qui định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp CHÍNH SÁCH CHÍNH SÁCH BỒI CHÍNH SÁCH THU CHÍNH SÁCH THU THƢỜNG, HỖ TIỀN SDĐ (NGHỊ TIỀN CHO THUÊ TRỢ, TÁI ĐỊNH ĐỊNH 198/2004/NĐ- ĐẤT (NGHỊ ĐỊNH CƢ (NGHỊ ĐỊNH CP) 142/2005/NĐ-CP) 197/2004/NĐ-CP, NỘI DUNG 17/2006/NĐ-CP) I Về số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ Đối với tổ chức, Đƣợc trừ tiền bồi cá nhân thƣờng, hỗ trợ nƣớc đất Trừ tiền bồi thƣờng, Tổ chức, cá Đƣợc trừ tiền bồi hỗ trợ đất (khơng nhân nƣớc ngồi, thƣờng, hỗ trợ trừ tiền bồi thƣờng, ngƣời Việt Nam (không phân biệt hỗ trợ tài sản định cƣ nƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ đất) đất hay tài sản đất) Trừ tiền bồi thƣờng, hỗ trợ đất (không trừ tiền bồi thƣờng, hỗ trợ tài sản đất) II Về diện tích đất trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với tổ chức, Không quy định cá nhân đƣợc trừ tiền bồi nƣớc thƣờng, hỗ trợ toàn diện tích Tổ chức, cá đất hay nhân nƣớc ngồi, phần diện tích đất ngƣời Việt Nam có thu tiền SDĐ, định cƣ nƣớc thu tiền cho th ngồi đất Khơng quy định đƣợc trừ tiền bồi thƣờng, hỗ trợ tồn diện tích đất hay phần diện tích đất có thu tiền SDĐ Chỉ trừ tiền bồi thƣờng, hỗ trợ phần diện tích đất có thu tiền cho th đất III Giới hạn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ Đối với tổ chức, Không vƣợt tiền cá nhân nƣớc SDĐ, tiền thuê đất phải nộp Không đƣợc vƣợt Tổ chức, cá nhân Đƣợc vƣợt tiền tiền SDĐ phải nộp nƣớc ngoài, ngƣời SDĐ, tiền thuê đất Việt Nam định cƣ phải nộp nƣớc ngồi Khơng đƣợc vƣợt q tiền thuê đất phải nộp Đƣợc vƣợt tiền thuê đất phải nộp ... Cơ quan : 37220261 Di động : 0985968021 Email: nguyenthingocanh97@yahoo.com iii LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Thực trạng giải pháp hoàn thi n chế thực sách tài đất đai địa bàn quận 9,... vốn b ng giá trị quyền sử dụng đất liên doanh, đất lại liên doanh đưa vào sử dụng vào mục đích làm sở sản xuất kinh doanh, văn phòng Hết thời hạn liên doanh người sử dụng đất lại tiếp tục có quyền... để đưa giải pháp hồn thi n sách thu đất đai Việt Nam Phần lớn tác giả dựa quy định Luật Đất đai năm 1993 văn hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến pháp luật