XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG LÊ THỊ DIỆU THU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2009 Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG” Lê Thị Diệu Thu, sinh viên khóa 32, ngành Kinh Tế Tài Ngun Mơi Trường, bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày _ Đặng Thanh Hà Người hướng dẫn Ngày Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Ngày tháng năm 2010 tháng năm 2010 Thư ký hội đồng chấm báo cáo Ngày LỜI CẢM TẠ tháng năm 2010 Trong khỏang thời gian năm học, em nhiều bạn sinh viên trường nhận nhiều quan tâm giúp đỡ từ phía Ban Giám Hiệu Thầy Cơ Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh, cảm ơn Thầy Cơ dạy dỗ tận tình lo lắng truyền đạt kiến thức quí báo cho chúng em, giúp chúng em vững tin thân đối diện với sống Em muốn đặc biệt gửi lời cảm ơn đến Thầy Đặng Thanh Hà, người hướng dẫn em suốt q trình thực khóa luận tốt nghiệp Cảm ơn Anh Chị, Cô Chú Ủy Ban Nhân Dân huyện Phú Quốc phòng Tài Ngun Mơi Trường huyện Phú Quốc nhiệt tình giúp đỡ cung cấp số liệu cần thiết để em hòan thành khóa luận Và lời cảm ơn chân thành xin gửi đến bạn lớp Kinh Tế Tài Ngun Mơi Trường khóa 32 đóng góp ý kiến, giúp đỡ học tập đợt thực tập cuối khóa Tp.Ngày 12 tháng 06 năm 2010 Sinh viên Lê Thị Diệu Thu NỘI DUNG TÓM TẮT LÊ THỊ DIỆU THU.Tháng năm 2009 “Xác Đinh Giá Đất Thổ Cư Tại Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ” LÊ THỊ DIỆU THU June 2009 “Determine Residental Land Price In Phu Quoc, Kien Giang Province ” Khóa luận nhằm xác định giá đất thực đất thổ cư Huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang nay, thông qua việc xác định hàm cung cầu Số liệu hàm cầu thu thập thông qua vần trực tiếp 70 hộ dân thị trấn Dương đông An thới, số liệu hàm cung thu thập từ dự án khu tái định cư Bắc Dương Đông (khu phố 10) khu tái định cư Hàm Ninh Qua nghiên cứu, đề tài xác định giá thực đất thổ cư 4.5528 triệu đồng / m2 , giá mua bán thực tế 7.2 triệu đồng/m2 tương ứng với diện tích 63 m2 Với mức giá 7.2 triệu đồng / m2 người mua chịu tổn thất lợi ích 161 275 triệu đồng, người bán thu khỏan lợi ích 156.98 triệu Như vậy, hoạt động mua bán có cân đối lợi ích, lợi ích hòan tòan thuộc người bán Ngun nhân chủ yếu thị trường không minh bạch, hoạt động đầu gây nên Do đó, đề tài tìm hiểu đưa số biện pháp nhằm quản lí đất thổ cư tốt MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH x DANH MỤC PHỤ MỤC xi CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Muc tiêu chung 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.3.1.Phạm vi thời gian 1.3.2.Phạm vi không gian 1.3.3.Về nội dung 1.3.4.Giả thiết hạn chế đề tài 1.4 Cấu trúc khóa luận CHƯƠNG TỔNG QUAN 2.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2.2 Tổng quan tỉnh Kiên Giang 2.2.1 Đặc điểm tự nhiên 2.2.2.Tiềm kinh tế 2.3 Tổng quan huyện Phú Quốc 10 2.3.1 Điều kiện tự nhiên 10 2.3.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 12 CHƯƠNG 3.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Nội dung nghiên cứu 19 19 3.1.1 Cơ sở lí luận bất động sản 19 3.1.2 Cơ sở lí luận đất đai 23 v 3.1.3.Một số nguyên tắc chủ yếu thường vận dụng trình hình thành phương pháp xác định giá trị Bất Động Sản nói chung giá trị đất đai nói riêng 28 3.1.4 Cung cầu thị trường đất đai 31 3.1.5 Độ co giãn 33 3.2 Phương pháp nghiên cứu 36 3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 36 3.2.2 Phương pháp phân tích thống kê 36 3.2.3 Phương pháp mơ tả 36 3.2.4 Phương pháp phân tích hồi quy 36 3.2.5 Phương pháp xử lí số liệu 39 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1.Tổng quan giá đất tình hình giao dịch đất đai Phú Quốc 40 4.2 Đặc điểm giao dịch đất đai huyện Phú Quốc 41 4.2.1 Đặc điểm giá đất 41 4.2.2 Đặc điểm thu nhập hộ gia đình 43 4.2.3 Khảo sát mục đích mua đất người dân 43 4.3 Ước lượng đường cầu đất huyện Phú Quốc 44 4.3.1 Ước lượng đường cầu đất dạng tuyến tính 44 4.3.2 Ước lượng đường cầu đất thổ cư dạng Cobb-Douglas 45 4.3.3 Kiểm định kết mơ hình 45 4.3.4 Phân tích mơ hình 48 4.3.5 Xây dựng hàm cầu đất thổ cư 51 4.3.6 Lựa chọn dạng hàm 51 4.4 Xây dựng đường cung đất thổ cư Huyện Phú Quốc 52 4.5 Xác định giá đất thổ cư Huyện Phú Quốc 53 4.6 Thặng dư xã hôi giá ảo 54 4.7 Ảnh hưởng người dân giá đất tăng lên 55 4.8 Dự báo lượng cầu đất đến năm 2020 55 CHƯƠNG 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 57 57 vi 5.2 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐCĐĐ Đầu đất đai UBND Ủy Ban Nhân Dân ĐBSCL Đồng Bằng Sông Cửu Long MDEC Diễn đàn hợp tác kinh tế Đồng Bằng Sông Cửu Long UNESCO Tổ chức giáo dục, khoa học văn hóa Liên Hợp Quốc viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1 Kết ước lượng hàm cầu đất dạng tuyến tính 44 Bảng 4.2 Kết ước lượng hàm cầu đất dạng Cobb-Douglas 45 Bảng 4.3 Ma trận hệ số tương quan đường cầu dạng tuyến tính 46 Bảng 4.4 Ma trận hệ số tương quan đường cầu dạng Cobb-doughlas 46 Bảng 4.5.Chi phí xây dựng dự án khu tái định cư huyện Phú Quốc 52 Bảng 4.6 Dự báo lượng cầu đất hộ gia đình đến năm 2020 56 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1 Vị trí địa lý tỉnh Kiên Giang Hình 2.2 Bản đồ Phú Quốc 10 Hình 3.1: Đường cung hàng hóa thơng thường hàng hóa đất đai 31 Hình 3.2 Đường cầu 32 Hình 3.3 Trạng thái cân thị trường 33 Hình 3.4 Độ co giãn cầu theo giá 34 Hình 3.5 Cầu co giãn hòan tòan cầu hòan tòan khơng co giãn 34 Hình 4.1 Sự thay đổi giá đất khung giá phủ ban hành từ năm 2000 – 2010 42 Hình 4.2 Thu nhập trung bình hộ gia đình huyện Phú Quốc 43 Hình 4.3 Mục đích mua đất người dân 44 Hình 4.4 Thặng dư xã hội mức giá 54 x cầu mua đất thổ cư 143.75 triệu, lợi ích mà người có nhu cầu bán đất nhận 140.75 triệu Trong năm tới cầu đất thổ cư tăng lên, mức cầu đất thổ cư đến năm 2020 tính tóan dựa tốc độ tăng thu nhập trung bình 18.12 % 810 m2 / năm Tuy giá đất Phú Quốc tăng nhanh chưa đến mức sốt giá đất Nhưng cho thấy tồn hoạt động đầu đất đai Do cần có biện pháp sách thiết thực để ngăn chặn đầu đất đai tiếp diễn phát triển 5.2 Kiến nghị Việc quản lí đất cơng lỏng lẻo ngun nhân phát sinh đầu đất đai, đặc biệt giai đoạn giai đoạn tiền xây dựng đất đô thị, giá đất tăng nhanh Trong quy hoạch đất đô thị cần phải dành diện tích đất thổ cư lớn cho người dân khỏang thời gian định, tránh để tình trạng tốc độ dân số tăng nhanh trở thành khu đô thị hay thu nhập tăng sức mua người dân nâng lên vượt cung Điều làm cho cung đất đai có lợi nhuận cao khuyến khích hoạt động đầu đất đai Quỹ đất để phát triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mô từ 10ha trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển thị (Niên giám thống kê tỉnh Ninh Thuận, 2008) Giai đoạn nay, đất đai phú quốc có nhiều thay đổi, cần có thơng tin quy hoạch đất đai rõ ràng, xác, cụ thể phương tiện thông tin công khai cho người dân biết cách nhanh lẹ khu đất quy hoạch tránh để tình trạng người dân bị tâm lí hoang mang tạo hội cho người ĐCĐĐ tung tin ảo nhằm trục lượi Thông tin không cân xứng tạo môi trường cho hoạt động đầu tồn phát triển 58 Bên cạnh đó, cần có chế tính giá phù hợp cho người dân để họ ước tính thu nhâp mảnh đất bao nhiêu, giúp người dân chủ động hoạt động mua bán đất Phú Quốc tương lai xây dựng nhiều khu thị việc Phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp hạn chế đáng kể việc ĐCĐĐ Ngay từ giai đoạn đầu cần có sứ kiểm sốt hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS cá nhân, tổ chức Các văn phòng, trung tâm giao dịch có mặt tích cực tạo điều kiện cho người có nhu cầu mua bán gặp Tuy nhiên theo kinh nghiệm từ nơi khác cho thấy, có trung tâm, văn phòng hoạt động khơng đăng kí kinh doanh, khơng nộp thuế nhà nước, khơng hiểu rõ tình hình qui hoạch đất đai tư vấn sai dẫn đến quấy nhiễu quy hoạch nhà nước Phải có đơn đốc kiểm tra kiểm sốt đất đai thường xuyên chặt chẽ chủ đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất.Nếu mảnh đất thời gian lâu khơng xây cất, sử dụng mà với mục đích chờ giá cao bán cần phải có biện pháp xử lí đóng mức thuế theo lượng đất mà họ nắm giữ Để tránh lãng phí nguồn tài ngun hạn chế tình trạng đầu đất đai Ban hành thông báo rộng rãi quy định mức trần đất thổ cư đô thị để hạn chế hộ nắm giữ nhiều có sách u cầu chuyển nhượng bớt diện tích đất hộ Ngân hàng tổ chức tín dụng phải quản lí giám sát chặt chẽ khỏan vay mua bán bất động sản Cho vay tín dụng họ thực có nhu cầu mua đất để hay hoạt động kinh doanh khác, mua BĐS bán lại kiếm lời Theo kinh nghiệm chống hoạt động đầu Singapore, để chống hoạt động đầu người ta đánh thuế cao hoạt động đầu cách vào thời gian mua bán : đất mua bán lại năm đầu bị đánh thuế 100%, sau năm mức thuế 50%, sau năm 25 % giảm dần năm sau.Như người đầu có lời sau năm mua đất Mà khỏang thời gian nhiều vấn đề phát sinh, dân đến rủi ro cao khiến họ giảm tâm lí đầu 59 Thị trường đất đai giai đoạn đầu phát triển, giá đất tăng nhanh khỏang thời gian gần chưa đến mức khơng kiểm sốt đuợc Chính quyền địa phương cần quan tâm sâu sát diễn biến cung cầu đất đai đồng thời kết hợp sử dụng nhiều biện pháp kiểm soát chặt chẽ không để hoạt động đầu tiếp diễn phát triển 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Công Trứ, 2005 Giáo Trình Kinh Tế Lượng Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Việt Nam Phan Thị Thanh Trường, 2009 Xây dựng mơ hình định giá đất thổ cư địa bàn quận 10 Luận văn tốt nghiệp Kỹ Sư Đất Đai, Đại Học Nơng Lâm ,Tp.Hồ Chí Minh, Việt Nam Phạm Thị ánh Ngọc, 2007 Định giá giá trị đất nhà phố quận 2,Thành Phố Hồ Chí Minh năm ” Luận văn tốt nghiệp cử nhân Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, khoa Kinh Tế trường Đại Học Nông Lâm Nguyễn Thị Ngọc Yến cộng 2009, báo cáo thực tập tổng hợp, chuyên Nghành Kinh Tế Môi Trường, Trường Đại Học Nông Lâm, Tp.Hồ Chí Minh Đặng Văn Thành, 2005 Bài giảng kinh tế vi mơ Phòng kinh tế huyện Phú Quốc huyện Phú Quốc, 2010, báo cáo tình hình kết bố trí dân cư vùng biển đảo năm 2010 báo cáo tình hình sản xuất nơng nghiệp Phú Quốc Phòng tài nguyên môi trường, 2006, Quy hoạch đất đai Phú Quốc Cục thống kê tỉnh Ninh Thuận, 2008, Niên giám thống kê tỉnh Ninh Thuận Cổng thông tin doanh nghiệp đầu tư Kiên Giang, Đặc điểm chung tỉnh Kiên Giang , 15-4-2010, http://www.kiengiangdpi.gov.vn/Default.aspx?tabid=76 Vũ Duy, Đảo Phú Quốc khu kinh tế - hành đặc biệt, 15-4-2010, http://home.vnn.vn/dao_phu_quoc_la_khu_kinh_te _hanh_chinh_dac_biet33619968-627509896-0 Bùi Thị Phương, Phú Quốc: Xây dựng Trung tâm thị trấn An Thới,15-4-2010, http://www.kiengiang.gov.vn/index2.jsp?menuId=117&articleId=5109 61 PHỤ LỤC Phụ lục a Kết xuất Eview Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu đất thổ cư dạng CobbDoughlas Dependent Variable: LOG(Q) Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 15:51 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob t C -2.315564 0.395756 -5.850991 0.0000 LOG(P) -0.705691 0.046744 -15.09703 0.0000 LOG(INC) 1.657571 0.070583 0.0000 R-squared 0.805205 Mean dependent var 4.677905 Adjusted R-squared 0.802361 S.D dependent var S.E of regression 0.243595 Akaike info criterion 0.034580 Sum squared resid 8.129409 Schwarz criterion 0.097615 Log likelihood 0.579401 F-statistic 283.1519 Durbin-Watson stat 1.598087 Prob(F-statistic) 0.000000 23.48388 0.547940 b Kết xuất Eview Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất thổ cư dạng Tuyến Tính Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:23 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob 18.52618 0.999562 0.3193 0.108617 -12.99131 0.0000 0.0000 t C 18.51806 P -1.411083 INC 0.614470 0.038693 R-squared 0.649727 Mean dependent var 131.9357 Adjusted R-squared 0.644614 S.D dependent var S.E of regression 74.74650 Akaike info criterion 11.48728 Sum squared resid 765424.4 Schwarz criterion 11.55031 F-statistic 127.0619 Prob(F-statistic) 0.000000 Log likelihood Durbin-Watson stat -801.1094 2.049146 15.88055 125.3836 c Kiểm định White Của Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất thổ cư dạng CobbDouglas White Heteroskedasticity Test: F-statistic 6.571514 Probability 0.000073 Obs*R-squared 22.81690 Probability 0.000138 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 15:58 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob t C 2.149791 2.575609 0.834673 0.4054 LOG(P) 0.465541 0.206613 2.253196 0.0259 (LOG(P))^2 -0.056818 0.022489 -2.526463 0.0127 LOG(INC) -1.101898 0.785611 -1.402600 0.1630 (LOG(INC))^2 0.099544 0.060392 0.1016 R-squared 0.162978 Mean dependent var 0.058067 Adjusted R-squared 0.138177 S.D dependent var S.E of regression 0.093900 Akaike info criterion 1.648307 0.101148 1.858112 Sum squared resid 1.190323 Schwarz criterion 1.753053 Log likelihood 135.0678 F-statistic 6.571514 Durbin-Watson stat 2.181428 Prob(F-statistic) 0.000073 d Khắc Phục Hiện tượng Phương Sai Không Đồng Đều Bằng Ma Trận Đồng Phương Sai Nhất Quán Phương Sai Sai Số Thay Đổi (HCCM) Dependent Variable: LOG(Q) Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:12 Sample: 140 Included observations: 140 Weighting series: WT4 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob t C -2.228179 0.332565 -6.699982 0.0000 LOG(P) -0.684140 0.045743 -14.95620 0.0000 LOG(INC) 1.627275 0.056190 0.0000 R-squared 0.999623 Mean dependent var 4.522631 Adjusted R-squared 0.999618 S.D dependent var S.E of regression 0.171936 Akaike info criterion 28.96034 Weighted Statistics 8.794144 0.662192 Sum squared resid 4.049998 Schwarz criterion 0.599157 Log likelihood 49.35344 F-statistic 181749.9 Durbin-Watson stat 1.409977 Prob(F-statistic) 0.000000 R-squared 0.804738 Mean dependent var 4.677905 Adjusted R-squared 0.801888 S.D dependent var 0.547940 S.E of regression 0.243887 Sum squared resid 8.148888 Durbin-Watson stat 1.600497 Unweighted Statistics e Kiểm tra lại xem tượng Phương Sai Không Đồng Đều Bằng Ma Trận Đồng Phương Sai Nhất Quán Phương Sai Sai Số Thay Đổi (HCCM) White Heteroskedasticity Test: F-statistic 1.029802 Probability 0.394295 Obs*R-squared 4.145289 Probability 0.386700 Test Equation: Dependent Variable: STD_RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:13 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob 0.939902 -0.907368 0.3658 0.075398 1.112096 0.2681 0.008207 -1.213478 0.2271 0.286688 0.673615 0.5017 0.022038 -0.573159 0.5675 t C -0.852837 LOG(P) 0.083850 (LOG(P))^2 -0.009959 LOG(INC) 0.193118 (LOG(INC))^2 -0.012632 R-squared 0.029609 Mean dependent var 0.028929 Adjusted R-squared 0.000857 S.D dependent var S.E of regression 0.034266 Akaike info criterion 0.034281 3.874244 Sum squared resid 0.158515 Schwarz criterion 3.769186 Log likelihood 276.1971 F-statistic 1.029802 Durbin-Watson stat 2.120351 Prob(F-statistic) 0.394295 f Kiểm định White Của Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất thổ cư dạng tuyến tính White Heteroskedasticity Test: F-statistic 34.75314 Probability 0.000000 Obs*R-squared 71.02506 Probability 0.000000 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:27 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob 8998.386 1.793871 0.0751 59.54681 -8.564363 0.0000 t C 16141.95 P -509.9805 P^2 0.771264 0.139771 5.518036 0.0000 INC 125.9430 23.38526 5.385574 0.0000 INC^2 -0.053973 0.014929 -3.615237 0.0004 R-squared 0.507322 Mean dependent var 5467.317 Adjusted R-squared 0.492724 S.D dependent var S.E of regression 13863.35 Akaike info criterion 21.94695 Sum squared resid 2.59E+10 Schwarz criterion 22.05200 Log likelihood -1531.286 F-statistic 34.75314 Prob(F-statistic) 0.000000 Durbin-Watson stat 1.840063 19464.62 g Khắc Phục Hiện tượng Phương Sai Không Đồng Đều Bằng Ma Trận Đồng Phương Sai Nhất Quán Phương Sai Sai Số Thay Đổi (HCCM) Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:28 Sample: 140 Included observations: 140 Weighting series: WT4 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob 9.582216 2.183453 0.0307 0.064669 -21.61188 0.0000 0.0000 t C 20.92231 P -1.397624 INC 0.607170 0.029657 R-squared 0.989744 Mean dependent var 98.26036 Adjusted R-squared 0.989594 S.D dependent var S.E of regression 21.57997 Akaike info criterion 9.002604 Sum squared resid 63800.23 Schwarz criterion 9.065639 F-statistic 6610.240 1.647372 Prob(F-statistic) 0.000000 R-squared 0.649626 Mean dependent var 131.9357 Adjusted R-squared 0.644511 S.D dependent var 125.3836 S.E of regression 74.75727 Sum squared resid 765644.9 Durbin-Watson stat 2.049223 20.47319 Weighted Statistics Log likelihood Durbin-Watson stat -627.1823 211.5464 Unweighted Statistics h Kiểm tra lại xem tượng Phương Sai Không Đồng Đều Bằng Ma Trận Đồng Phương Sai Nhất Quán Phương Sai Sai Số Thay Đổi (HCCM) White Heteroskedasticity Test: F-statistic 1.313753 Probability 0.268038 Obs*R-squared 5.245458 Probability 0.263026 Test Equation: Dependent Variable: STD_RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 16:29 Sample: 140 Included observations: 140 Variable Coefficien Std Error t-Statistic Prob 955.7977 -1.765704 0.0797 6.324991 1.090269 0.2775 0.014846 -1.056337 0.2927 2.483954 1.301444 0.1953 0.001586 -0.824625 0.4110 t C -1687.656 P 6.895943 P^2 -0.015683 INC 3.232728 INC^2 -0.001308 R-squared 0.037468 Mean dependent var 455.7159 Adjusted R-squared 0.008948 S.D dependent var S.E of regression 1472.548 Akaike info criterion 17.46244 Sum squared resid 2.93E+08 Schwarz criterion 17.56750 Log likelihood -1217.371 F-statistic 1.313753 Prob(F-statistic) 0.268038 Durbin-Watson stat 2.102348 1479.181 PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN ÖÖÖÖÖ Ngày vấn……………………… Số phiếu……………………………… I THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn:…………………………………………… Giới tính : Nam Nữ Tuổi : ………………………… Nghề nghiệp:…………………… 5.Số nhân khẩu:…………………… Trình độ học vấn : Cấp Cấp Cấp Đại học, đại học Địa chỉ:……………………………… II TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Diện tích đất gia đình ơng bà bao nhiêu? m2 ? Mục đích sử dụng đất ông/ bà: Đất Sản xuất kinh doanh Dự trữ 4.Khác(ghi rõ)………………………………… III THU NHẬP 10 Lương tháng người làm gia đình bao nhiêu? Người thứ ………………… triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng 11 Chi phí sinh hoạt tháng:…………………………triệu đồng/tháng 12 Mỗi tháng gia đình ơng bà tiết kiệm bao nhiêu? triệu đồng/tháng 13 Giả sử thu nhập ông bà tăng lên ơng bà có nhu cầu mua thêm đất khơng? Có Khơng 14 Nếu có, ơng bà muốn mua đất thu nhập tăng: Thu nhập Lượng (m2) 10% 20% 30% 40% 50% 15 Nếu có, ơng (bà) vui lòng cho biết có điều kiện ơng (bà) mua đất để làm gì? Kinh doanh Bán lại để thu lợi nhuận Mua để 4.Khác (ghi rõ) ………… IV GIÁ ĐẤT 16 Giá đất bao nhiêu? Thời điểm Giá thời điểm mua Thu nhập thời điểm Giá mua đất đất(triệu đồng/m2) mua đất đất (triệu đồng/m2) 17 Hiện tại, Ơng/ Bà có muốn mua đất thêm hay khơng ? Có Khơng 18 Với vị trí đất tương tự đất nhà, ông (bà) mua thêm m2 giá tăng ? Giá tăng Lượng (m2) 10% 20% 30% 40% 50% 19 Khi giá đất tăng, gia đình ơng bà bị ảnh hưởng nhiều nhất? Khơng ảnh hưởng Ảnh hưởng khả mua đất Ảnh hưởng thu nhập Khác(ghi rõ)……………………… 20 Ơng bà có ý kiến với tình hình giá đất nay: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! ... Giả thi t hạn chế đề tài Giả thi t: Giá đất thời điểm nghiên cứu (năm 2010) không thay đổi, thị trường đất đai hoạt động theo chế thị trường Do hạn chế số liệu thu thập nên mơ hình đường cung thi t... 06 năm 2010 Sinh viên Lê Thị Diệu Thu NỘI DUNG TÓM TẮT LÊ THỊ DIỆU THU. Tháng năm 2009 “Xác Đinh Giá Đất Thổ Cư Tại Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ” LÊ THỊ DIỆU THU June 2009 “Determine Residental... giả thi t hạn chế đề tài, cấu trúc khóa luận Chương 2: Tổng quan Giới thi u tổng quan tài liệu nghiên cứu, tổng quan điều kiện, tự nhiên, kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển, hoạt động thu hút