Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên - 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Thanh Tùng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đàm Xuân Vận trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Tùng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề .1 Mục đích đề tài Yêu cầu đề tài Ý nghĩa Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .4 1.1 Tổng quan giá đất .4 1.1.1 Khái quát giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .9 1.1.3.1 Yếu tố thông thường 1.1.3.2 Yếu tố khu vực 10 1.1.3.3 Yếu tố cá biệt .11 1.2 Phương pháp xác định giá đất .11 1.2.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 11 1.2.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 16 1.2.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 1.3 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 18 1.3.1 Giai đoạn trước năm 1946 18 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19 1.3.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 19 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 20 1.4.1 Quản lý giá đất Việt nam 20 1.4.2 Quản lý giá đất giá đất số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 22 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .25 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .25 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.2 Nội dung nghiên cứu 25 2.2.1 Tình hình thành phố Tuyên Quang 25 2.2.2 Sơ lược thực trạng biến động giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang theo khung giá tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 25 2.2.3 Thực trạng biến động giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang theo số liệu vấn 25 2.2.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 26 2.2.5 Đánh giá biến động, nguyên nhân giải pháp khắc phục 26 2.3 Phương pháp nghiên cứu .26 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26 2.3.2 Phương pháp điều tra vấn 26 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 27 2.3.6 Phương pháp đồ .28 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .29 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .32 3.2 Hiện trạng sử dụng đất giá đất theo quy định Nhà nước thành phố Tuyên Quang 38 3.2.1 Hiện trạng đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38 3.2.2 Giá đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 .39 3.3 Thực trạng biến động giá đất năm 2011-2013 thành phố Tuyên Quang 41 3.3.1 Biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 .41 3.3.2 Chênh lệch giá đất đô thị giá thực tế giá theo định UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 54 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang (2011 - 2013) 61 3.4.1 Yếu tố vị trí .61 3.4.2 Cơ sở hạ tầng 63 3.4.3 Đặc điểm đất 63 3.4.4 Khả sinh lợi 65 3.4.5 Yếu tố khác .66 3.5 Đánh giá q trình biến động giá đất thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) giải pháp quản lí 67 3.5.1 Đánh giá trình biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 67 3.5.2 Giải pháp giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ UBND Ủy ban nhân dân NĐ Nghị định QĐ Quyết định NQ Nghị THPT Trung học phổ thơng ĐL Đường loại CP Chính phủ VT Vị trí BTNMT Bộ Tài nguyên & Mơi trường 10 VD Ví dụ 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 NXB Nhà xuất 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài 16 TT Thơng tư 17 TTLT Thồn tư liên tịch 18 CQSDĐ Chuyển Quyền sử dụng đất 19 HTX Hợp tác xã 20 Giá TT Giá thị trường vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang 34 Bảng 3.2 Hiện trạng đất khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang .38 Bảng 3.3 Khung giá đất đô thị (nghìn đồng/m ) 39 Bảng 3.4 Giá đất đô thị địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo định số 25/2012/QĐ Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 40 Bảng 3.5 Giá đất thị trường nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 43 Bảng 3.6 Giá đất thị trường nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 48 Bảng 3.7 Giá đất thị trường nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 52 Bảng 3.8 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang .55 Bảng 3.9 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố cận trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang 57 Bảng 3.10 So sánh giá đất thị trường nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định UBND tỉnh Tuyên Quang 59 Bảng 3.11: Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2013 64 trung tâm có khác biệt rõ rệt Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm đường cận trung tâm kết hợp đồng hai mục đích đất sản xuất kinh doanh đất ở, chất lượng cuốc sống quan tâm hàng đầu Còn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường phố 3.4.5 Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra nhận thấy nhóm đường phố khu vực xa trung tâm chịu tác động yếu tố nhiều năm qua thành phố Tuyên Quang có nhiều dự án mở mở rộng khu công nghiệp Những yếu tố làm cho giá bất động sản nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 92% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất có đồng ý với giá đất hàng năm Nhà nước, có tiếp cận với văn Nhà nước giá đất tiêu giá đất qui định Nhà nước tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra khơng đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước lý đưa thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 85% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.5 Đánh giá trình biến động giá đất đô thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) giải pháp quản lí 3.5.1 Đánh giá q trình biến động giá đất thị khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 3.5.1.1 Tình hình biến động Qua nghiên cứu cho thấy, giá chuyển nhượng nhóm có mức cao so với nhóm khác vị trí đất nhóm 2,3 khơng thuận lợi nhóm 1, nhiên số vụ chuyển nhượng lại khơng nhiều nhóm 2,3 chủ sở hữu sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, chủ sử dụng đất trực tiếp kinh doanh cho thuê mặt với giá cao để thu lợi nhuận Nhóm 2,3 có điều kiện sở hạ tầng khả sinh lợi khá, chuyển nhượng nhà đất nhóm diễn sơi động phù hợp với khả tài nhiều người Sự biến động giá tập trung VT1 15 tuyến đường điều tra địa bàn nội thị thành phố Tuyên Quang, vị trí thuận lợi liền kề với tuyến đường, yếu tố vị trí nâng cao giá đất tuyến đường Giá năm 2011 2012, khơng có biến động đáng kể, nhìn chung giá đất năm 2012 có nhỉnh so với năm 2011 không biến độ đáng kể Tuy nhiên sang đến năm 2013, giá đất có tăng vọt hẳn vị trí trọng điểm nằm tuyến đường trung tâm thành phố Ví dụ như: Đường Tân Trào có giá cao VT1 so với tuyến đường khác 30 triệu đồng/m2, Đường Quang Trung có giá VT1 28 triệu đồng/m2, Đường 17/8 có giá 21 triệu đồng/m , tuyến đường trung tâm huyết mạch thành phố Tuyên Quang, tuyến đường qua cơng trình trọng điểm thành phố như: Trường THPT Tân Trào, Sở Y Tế, Trung Tâm Hội Nghị tỉnh…điều khiến cho giá đất tuyến đường cao hẳn so với tuyến đường thuộc nhóm khác Giá đất có xu hướng tăng dần từ 2011 đến 2013, cho thấy nhu cầu đất đô thị người dân ngày tăng Tuy nhiên giá đất thực tế giá đất quy định UBND tỉnh có chênh lệch lớn Nhìn chung giá đất UBND tỉnh quy định chưa sát với giá thực biến động qua năm, chênh lệch lên tới 258% Qua điều tra, đội ngũ cán quản lý thành phố Tuyên Quang cho biết, qua thực tế trực tiếp làm công tác quản lý đất đai cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường điều khó Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Hiện tại, chia theo tuyến phố chưa có bảng giá cụ thể Nếu xây dựng bảng giá có lợi cho dân dễ đồng thuận, có lợi cho Nhà nước điều khó Hiện Tun Quang, nguồn thu từ phí sử dụng đất nhiều nguồn thu từ thuế đất Việc xây dựng bảng giá, khung giá, khơng có sở liệu tốt để đối chứng việc xây dựng bảng giá hình thức, khó quản lý 3.5.1.2 Nguyên nhân biến động - Việc biến động giá đất nhiều nguyên nhân khác phải kể đến cơng tác phân loại đất để định giá đất cho tuyến đường chưa thật xác, từ việc áp dụng sách thuế lô đất không bảo đảm tính khách quan Một số đối tượng đầu đất lợi dụng kẽ hở để đầu đất làm giấy lên sốt ảo Một phần quy hoạch phát triển thị chưa đảm bảo tính thống chuẩn mực cao, việc quy hoạch xây dựng đường giao thông, khu vui chơi giải trí, tụ điểm kinh doanh chưa tối ưu hố để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Điều đặt yêu cầu cho nhà quản lý cần minh bạch hố thị trường BĐS, để thấy rõ nguồn cung BĐS nguồn cầu thực mức nào? Tuy hành lang pháp lý cho thị trường BĐS ngày trở nên chặt chẽ rõ ràng, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế sử dụng đất hồn thiện hiệu lực lại chưa cao - Công tác quản lý nguồn tài nguyên đất thành phố nhà quản lý thực tốt, đảm bảo với quy định hành khơng để tình trạng khiếu kiện kéo dài xẩy Việc giải toả mặt để thực dự án quy hoạch tỉnh thành phố quy định, phù hợp với lòng dân - Do đất đai có tính giới hạn diện tích, mặt khác dân số lại ngày tăng Nhu cầu đất người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng - Tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ khiến giá đất thay đổi theo nhu cầu nhà đất người dân đô thị tăng nhanh Thu hút nhiều người dân tới khu đô thị Tuyên Quang thành phố mới, Nhà nước công nhận đô thị loại năm 2009 cách thời điểm nghiên cứu năm, nguyên nhân khiến giá đất biến động - Lạm phát tăng cao khiến cho đồng tiền giá Giá đất đai tăng lên theo giá mặt hàng khác - Yếu tố vị trí, hình thể diện tích nguyên nhân dẫn tới chênh lệch giá tuyến đường địa bàn thành phố Tuyên Quang - Đầu nhà đất nguyên nhân dẫn tới biến động giá lên xuống thất thường - Tại địa bàn thành phố Tuyên Quang chưa có quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường; số lượng tổ chức tư vấn giá đất ít, lực định giá hạn chế… Điều dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu chưa sát với giá thị trường - Trên thực tế, bảng giá đất xây dựng hàng năm địa phương không sát với giá đất thị trường Theo tôi, nguyên nhân phần lý giải cho việc xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh Tuyên Quang có theo giá đất thị trường nhiên phải theo khuôn khung giá đất Chính phủ quy định Theo Nghị định 123 sửa đổi bổ sung ban hành năm 2007 đô thị loại thành phố Tuyên Quang, giá đất tối đa 19,5 triệu đồng/m Trong điều kiện đặc biệt, giá đất tăng không 20% Nghĩa là, đẩy lên kịch trần, giá đất thành phố Tuyên Quang không 23,4 triệu/m2 3.5.1.3 Ảnh hưởng giá đất đô thị tới quản lý tài thành phố Tuyên Quang Qua nghiên cứu cho thấy, cơng tác quản lý tài đất đai Tuyên Quang chưa hợp lý giá đất mà UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Do đó, điều chỉnh giá đất kịp thời phù hợp có tác động tích cực việc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài đất đai Tình hình quản lý tài đất đai thành phố Tuyên Quang thấp chưa triệt để Việc quy định giá không sát với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thu cho Ngân sách, hiệu sử dụng đất chưa cao công tác bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Sự chênh lệch giá UBND tỉnh quy định với giá đất thị trường điều kiện làm nảy sinh hành vi chuyển nhượng mua bán, đầu đất đai kiếm lời, tham nhũng… Quản lý tài đất đai địa bàn thành phố chưa thực đảm bảo công xã hội sử dụng đất, mặt khác hạn chế quản lý tài đất đai dẫn đến tác động trái chiều: cơng người dân với quyền, người dân với người dân, người đầu đất với quyền khơng thực vai trò phân phối cơng lợi ích từ đất đai cho xã hội Đây nguyên nhân dẫn đến vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai xảy địa bàn thành phố 3.5.2 Giải pháp giá đất phục vụ công tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Thực tế giá đất UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành thấp so với giá thị trường, đặc biệt giá đất thị trường gia tăng nhanh chênh lệch lớn Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa theo kịp với biến động giá đất thị trường Để đảm bảo giá BĐS phản ánh giá trị cần trả lại chức định giá đất cho thị trường Trước mắt giá đất cần thể thước đo giá trị tài sản thể công cụ phân phối nguồn lực tài quan quản lí với người sử dụng đất Trên sở nghiên cứu đó, tơi đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo việc xác định giá đất sát với giá thị trường : - Một phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí; Quy định rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; Định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí - Hai cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí hơn, tiếp cận việc định giá đất chi tiết đến - Ba hình thành thúc đẩy hoạt động tổ chức môi giới bất động sản định giá đất, tổ chức tư vấn giá… - Bốn nâng cao trình độ chun mơn cán cụ thể: Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống Tổ chức trang thơng tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai BĐS Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất số nước phát triển Đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá xây dựng số thị trường BĐS - Năm công tác định giá đất, UBND thành phố Tuyên Quang cần phải triệt để việc ứng dụng công nghệ thông tin, khoa học kỹ thuật Trên số đề xuất nhằm góp phần hồn thiện công tác xác định giá đất sát với giá thị trường KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận a, Giá đất thực tế thị trường Qua nghiên cứu, điều tra giá đất thị trường giai đoạn 2011 - 2013 khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang cho thấy, chênh lệch giá trung bình 15 tuyến đường điều tra vị trí sau: - Tại vị trí 1, năm 2013 so với năm 2011 174,9%; so với năm 2012 175,2% - Tại vị trí 2, năm 2013 so với năm 2011 148,4%; so với năm 2012 144,9% - Tại vị trí 3, năm 2013 so với năm 2011 157,7%; so với năm 2012 160,3% - Tại vị trí 4, năm 2013 so với năm 2011 165,9%; so với năm 2012 177,9% Hệ số chênh lệch giá đất thị trường khu vực: - Khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm 1,73 lần - Nhóm đường, phố xa trung tâm 1,76 lần - Khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm 4,12 lần b, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang (2011 - 2013) Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Tuyên Quang cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệchgiữa giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư c, Giá đất thị trường so với giá quy định năm 2013 Qua nghiên cứu cho thấy, giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành chưa sát thấp so với giá đất thị trường Mức chênh lệch giá trung bình thị trường giá quy định theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND tỉnh Tuyên Quang nhóm đường phố sau: - Nhóm đường, phố trung tâm 2,19 lần - Nhóm đường, phố cận trung tâm 2,12 lần Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức chặt chẽ, UBND tỉnh Tuyên Quang cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Tuyên Quang cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí hơn, tiếp cận việc định giá đất chi tiết đến - Phải trả chức định giá cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Tuyên Quang có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt biện pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Bộ Tài chính, (2003), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ, (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 10 Nguyễn Ngọc Đoan, (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 11 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 12 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất Bất Động Sản khác, Nxb Nơng Nghiệp Hà Nội 13 Hiến pháp nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 14 Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 15 Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 16 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 17 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cảu Chính phủ ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung loại giá đất 18 Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị cấp quản lý thị 19 Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, (2011-2012), Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất 20 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, (2011), Báo cáo số 26/BC-TN&MT ngày 18/01/2012 kết thực cấp GCNQSD đất từ năm 2011 đến năm 2013 21 Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2011 22 Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2012 23 Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2013 24 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai 25 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Chứng khốn 26 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Doanh nghiệp 27 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Đấu thầu 28 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Đầu tư 29 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Hợp tác xã 30 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 31 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà 32 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại 33 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng 34 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân 35 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 36 Thông tư số 145/2007/TT-BTC Bộ Tài ngày 06 tháng 12 năm 2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 37 Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01 tháng 02 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất 38 Văn phòng Chính phủ, Thơng báo số 177/TB-VPCP Kết luận Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải họp phát triển thị trường bất động sản cải cách hành thị trường bất động sản 39 Văn phòng Chính phủ, Thơng báo số 138/TB-VPCP Kết luận phó thủ tướng Hoàng Trung Hải Trưởng ban đạo TW sách nhà thị trường bất động sản họp ban đạo 40 Nguyễn Thị Yến (2012), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Phiếu số: PHIẾU ĐIỀU TRA ( Rất mong ông, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau ) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:……………… Địa chỉ:…………………………… Nghề nghiệp: Cán bộ, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự II THƠNG TIN CỦA NGƯỜI DÂN 1.Diện tích đất…………… m Hình thể……………… số thửa……………….Tờ đồ số………… Kích thước : Dài…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh ( Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin ) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… 3.Đánh giá yếu tố liên quan đến đất ( Tốt, TB, Kém ) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình……………………………… - Gần dịch vụ dân sinh………………………………………………… + Điện…………………… + Môi trường sống……………… + Nước…………………… + An ninh trật tự………………… Điện thoại……………… 4.Các bất động sản khác gắn liền với đất Năm xây dựng: Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ơng/ Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Đồng ý Không đồng ý Lý do:………………………………………………………………… Ơng/ Bà có thường xun tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai( giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường :………………………… đồng/m2… Giá ông/ bà mong muốn chuyển nhượng là: ………………… đồng/ m Điểm thuận lợi đất là:…………………………………… Nếu mua bất động sản ông/ bà quan tâm là:……………………… Ông/ bà thấy nhu cầu sử dụng đất nào? Cung tăng cao Cầu tăng cao Tuyên Quang, ngày…tháng…năm Người điều tra Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Nguyễn Thanh Tùng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ... NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành... nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 3 - Thực trạng biến động giá đất thị trường thành phố Tuyên Quang - Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang - Đề xuất giải pháp... giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013” Mục đích đề tài - Đánh giá trạng biến động giá đất khu vực đặc trưng thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang - Xác