Giao dịch tư lợi trong luật đất đai

KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM LUẬT ĐẤT ĐAI Chủ đề : “Giao dịch tư lợi Đất đai” Giảng viên : Doãn Hồng Nhung Nhóm sinh viên thực : Nhóm 10 – K53B Nguyễn Thị Ánh Phạm Văn Duẩn Nguyễn Thị Thu Hà Văn Thị Hậu Hồ Thị Huệ Lâm Thị Huyền Nhung Nguyễn Thị Oanh Mai Lương Sơn Phạm Thị Tân I KHÁI QUÁT CHUNG Giao dịch tư lợi ? Giao dịch tư lợi đất đai gì? Thật có nhiều cách hiểu khác chưa có định nghĩa thật xác cho hoạt động Nhưng thơng qua cụm từ “tư lợi” hiểu rõ phần chất hoạt động giao dịch “Tư lợi” hiểu giao dịch “tư” với “cơng” “Tư” hiểu “tổ chức, cá nhân” “Nhà nước” [công] giao cho quyền sử dụng đất Đây hiểu giao dịch đất đai người dân Nhà nước Như biết Đất đai sở hữu toàn dân [điều 17 Hiến pháp 1992 điều Luật Đất đai 2003] nhà nước thống quản lý [điều 200 Bộ luật Dân 2005] tổ chức, cá nhân nhà nước trao quyền sử dụng đất Qua việc trao quyền này, người sử dụng đất khơng khai thác lợi ích từ đất mà quyền chuyển quyền sử dụng đất, thực giao dịch dân kinh tế liên quan tới đất đai Có thể nói Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền định đoạt số phận pháp lý đất mà sử dụng khn khổ pháp luật quy định Tuy nhiên, việc thực giao dịch tổ chức, cá nhân với việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có nhu cầu khơng có điều kiện sử dụng tổ chức, cá nhân thực giao dịch đất đai với Nhà nước Đó việc Nhà nước mục tiêu chung thu hồi quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân bồi thường cho họ việc họ bị thu hồi quyền sử dụng đất tài sản khác gắn với đất đai, việc Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức nhu cầu thân họ để phục vụ cho mục đích sinh sống, sản xuất kinh doanh… cá nhân, tổ chức hưởng lợi ích định Nhà nước xây dựng lên kế hoạch sử dụng đất đai Từ điều ta hiểu “Giao dịch tư lợi” đất đai sau : “Giao dịch tư lợi đất đai hoạt động giao dịch đất đai tổ chức, cá nhân Nhà nước giao quyền sử dụng đất với Nhà nước trường hợp cụ thể” Các hình thức Giao dịch tư lợi Như phân tích trên, ta thấy “Giao dịch tư lợi” đất đai giao dịch đất đai tổ chức, cá nhân với Nhà nước Điều làm cho ta thấy rõ tính chất bất đối xứng giao dịch tư lợi đất đai Người dân phục tùng định Nhà nước mà khơng thể có lựa chọn khác Do đó, giao dịch đất đai, người ta chia giao dịch tư lợi thành hình thức sau : -Bồi thường -Thu hồi -Giao đất -Kế hoạch -Quy hoạch -Tái định cư -Thuê đất Đây hình thức giao dịch tư lợi đất đai Bốn hình thức làm rõ phần II NỘI DUNG Kế hoạch 1.1 Khái quát a Kế hoạch sử dụng đất gì? * Khái niệm : Kế hoạch đất đai việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch * Mục tiêu : Việc lập kế hoạch sử dụng đất giúp Nhà nước lựa chọn phương án sử dụng đất đạt hiệu cao kinh tế- xã hội, môi trường- sinh thái, an ninh- quốc phòng * Ý nghĩa việc lập kế hoạch sử dụng đất: - Đây công cụ để quản lý đất đai thống - Đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm - Thông qua kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai * Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất : Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất đai phương hướng đạo, sở chủ yếu để dựa vào pháp luật điều chỉnh quy định lập kế hoạch sử dụng đất Các nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất quy định Điều 21 Luật Đất đai 2003 Qua nguyên tắc ta thấy, việc lập kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế xã hội quốc gia, phải có thống quy hoạch cấp cấp dưới, phải hướng q trình sử dụng đất theo tiêu chí tiết kiệm có hiệu quả, đảm bảo việc khai thác nguồn tài nguyên đất hợp lý, bảo vệ môi trường… * Căn lập kế hoạch sử dụng đất : Điều 22 – Luật Đất đai 2003 1, Quy hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền định, xét duyệt; 2, Kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội năm năm hàng năm Nhà nước; 3, Nhu cầu sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; 4, Kết thực kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; 5, Khả đầu tư thực dự án, cơng trình có sử dụng đất; b Nội dung kế hoạch sử dụng đất Cùng với việc xác định mục tiêu việc lập quy hoạch sử dụng đất, việc chi tiết hóa thể rõ nội dung cụ thể kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc phân tích, đánh giá kết thực kế hoạch sử dụng đất kỳ, Nhà nước thấy điểm tích cực mặt hạn chế để có đổi phù hợp giai đoạn Tiếp đến, kế hoạch thu hồi diện tích loại đất, kế hoạch chuyển diện tích đất, kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất nội dung đặt kế hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xây dựng hạ tầng xã hội c Kỳ kế hoạch sử dụng đất Kỳ kế hoạch sử dụng đất lượng thời gian vật chất mà cấp quyền từ trung ương đến địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi tiết để thực nội dung kế hoạch sử dụng đất Theo Khoản Điều 24, kỳ kế hoạch sử dụng đất nước , tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận,thị xã thành phố thuộc tỉnh , xã phường thị trấn năm năm Khoảng thời gian ứng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội chu kỳ năm năm d Lập kế hoạch sử dụng đất thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất quy định Điều 25 26 Luật đất đai 2003 1.2 Thực trạng việc thực kế hoạch sử dụng đất giải pháp: Việc thực kế hoạch sử dụng đất Việt Nam thời gian qua có nhiều tiến góp phần vào phát triển kinh tế ổn định xã hội Đất đai ngày sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, phát huy nguồn lực phát triển kinh tế xã hội, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, khai thác tiềm đất Hiệu sử dụng đất góp phần quan trọng vào nguồn thu ngân sách để phục vụ đầu tư, tăng trường kinh tế xã hội tỉnh Công tác quản lý nhà nước đất đai có bước phát triển đáng kể, bước vào nề nếp, ổn định Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan tâm, đến hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông thôn, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, ổn định đời sống Công tác lập điều chỉnh quy hoạch, kế họach sử dụng đất cấp hoàn thành, công cụ hữu hiệu để quản lý nhà nước đất đai, phân bổ quỹ đất cho nhu cầu phát triển ngành kinh tế pháp lý cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thực kịp thời, quy định, góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng Bên cạnh kết đạt được, công tác quản lý sử dụng đất có hạn chế tồn tại, như: Chất lượng số quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, dự báo nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển chưa sát với thực tế, thiếu đồng quy họach sử dụng đất với quy hoạch chuyên ngành khác dẫn đến tình trạng vừa thiếu quỹ đất phải bổ sung, nhiều dự án chậm triển khai, phải điều chỉnh nhiều lần Một số địa phương chưa thực công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định, dẫn đến người sử dụng đất thiếu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không an tâm Hiệu kinh tế việc sử dụng đất nơng nghiệp thầp, đất thị chưa sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đất dân cư nông thôn chưa quy hoạch chặt chẽ, hạ tầng kỹ thuật yếu Tình trạng bng lỏng quản lý đất đai diễn phổ biến, sử dụng đất sai mục đích, chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật chưa xử lý dứt điểm.Tính khả thi phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, quy hoạch sử dụng đất cấp có nơi chưa thống nhất, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch chuyên ngành khác chồng chéo, tình trạng dự án ghi quy hoạch, kế hoạch chậm triển khai gây nhiều xúc nhân dân Tình trạng tự ý chuyển mục đích khơng với quy hoạch, xây dựng cơng trình trái phép vẫn diễn có xu hướng ngày tăng Nguyên nhân tồn nêu chủ yếu chưa thực việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho ngành kinh tế thời gian dài, làm ảnh hưởng tới tính khả thi dự án quy hoạch Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp quy hoạch chuyên ngành khác chưa đồng bộ, việc cập nhật quy hoạch chuyên ngành khác vào quy hoạch sử dụng đất chưa thực thường xuyên Nội dung phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất số hạn chế, cơng tác quản lý đất đai phường, xã, thị trấn lỏng lẻo Để khắc phục hạn chế ta phải thực số giải pháp sau : * Các giải pháp quản lý hành : - Ban hành văn quy định việc lập,quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất dự án, cơng trình khơng đăng ký kỳ kế hoạch (ngoại trừ cơng trình mang tính cấp bách lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng) Ban hành số văn quy định riêng vùng, khu vực xác định mục đích theo hướng mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp, chợ trung tâm hành xã… - Nâng cao tính khả thi quy hoạch kế hoạch biện pháp hành Quy định chế độ thơng tin, cơng bố quy hoạch theo tính chất loại quy hoạch, đảm bảo tính minh bạch việc công khai quy hoạch kế hoạch để thành phần kinh tế tham gia vào việc thực mục tiêu kế hoạch - Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất cơng Có biện pháp xử lý cụ thể trường hợp cố tình chậm triển khai thực sử dụng đất sai mục đích Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Nghiên cứu xây dựng tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, hiệp hội cung ứng giống trồng, hiệp hội sản xuất chuyên canh ăn quả, lúa xuất Qua tạo điều kiện cho người dân đầu tư phát triển, đồng thời góp phần nâng cao tính khả thi quy hoạch - Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình thực thủ tục hành theo hướng đơn giản hố, hiệu cho thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, giao cấp đất, thẩm định dự án sử dụng đất… * Các giải pháp kinh tế : - Có sách ưu đãi đầu tư hạng mục cơng trình có khả thực hình thức xã hội hố (khu thị mới, trung tâm hành chính, chợ đầu mối, trục giao thông nội ) thịCần thực lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phân khu chức quy hoạch đô thị, trung tâm hành xã tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia Cần trọng tìm kiếm mời gọi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi - Thực sách đổi đất tạo vốn để xây dựng sở hạ tầng, thông qua biện pháp : Chuyển đổi vị trí trụ sở quan hành có lợi thế, tiềm kinh doanh dịch vụ thương mại, phát triển đô thị; Khai thác hiệu mặt vị trí thuận lợi, dịch vụ thương mại, cơng nghiệp, khu dân cư đô thị…đối với khu vực ven trục giao thơng, trung tâm hành xã, thị trấn chợ đầu mối… - Chỉ đạo UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương , huyện, thị vào mục tiêu kế hoạch tiến hành xây dựng phương án đầu tư nhiều hình thức để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư thực - Về vốn đầu tư, nguồn vốn từ ngân sách , Nhà nước tiếp tục tuyên truyền vận động nhân dân hiến đất để xây dựng cơng trình dự án phục vụ cho mục đích cơng cơng, dân sinh an ninh quốc phòng : Giáo dục, y tế, giao thông nông thôn, thủy lợi nội đồng…trên sở phát huy truyền thống, tích cực quần chúng nhân dân Đồng thời, phải có biện pháp ưu đãi thiết thực nhân dân hiến đất ; có kế hoạch bố trí vốn từ ngân sách Nhà nước để chỉnh lý biến động đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận Huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển thông qua sách khuyến khích đầu tư * Các giải pháp kỹ thuật : - Chỉ đạo ngành, cấp rà sốt danh mục cơng trình dự án mang tính trọng điểm có ý nghĩa đòn bẩy phát triển kinh tế xã hội vùng, địa phương đăng ký kỳ kế hoạch để tiến hành xây dựng quy hoạch chi tiết xem xét thực việc khảo sát đo đạc, cắm mốc đền bù thu hồi đất theo dự án, cơng trình, nhằm khắc phục tình trạng triển khai chậm ách tắc cơng tác bồi hồn - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, thị UBND xã, phường, thị trấn, ban ngành có liên quan rà sốt danh mục cơng trình, phân loại cụ thể mục đích sử dụng đất kỳ kế hoạch, xác định cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ động việc mời gọi vốn đầu tư Trong đó, cần lưu ý đến mục tiêu thực việc đầu tư theo hình thức xã hội hố cơng trình mang tính chất đòn bẩy : Cơng trình giao thơng, Trung tâm chợ phố chợ - Giao trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên Môi trường thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên môn công tác quản lý thực quy hoạch cán cấp sở UBND xã phường để nâng cao lực quản lý Đồng thời giúp cán sở có nhận thức xác mục đích vai trò quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quản lý đất đai nên hiểu quy hoạch kế hoạch công cụ quản lý nhà nước - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định kỳ làm việc với ngành UBND huyện, thị xã để rà sốt đối chiếu cơng trình dự án không khả thi thiếu vốn cần phải hủy bỏ điều chỉnh năm - Các Bộ, Sở ban ngành, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, thị phối hợp chặt chẽ việc xây dựng kế hoạch thực ngân sách cho hạng mục cơng trình đầu tư theo tiến độ đăng ký kỳ kế hoạch phê duyệt - Trên sở đánh giá mặt lợi vùng, khu vực, UBND cấp vào mục tiêu quy hoạch kế hoạch để xây dựng dự án phát triển sản xuất chi tiết : Dự án phát triển vùng ăn trái đặc sản, dự án phát triển vùng rau màu thực phẩm - Tăng cường đầu tư vào lĩnh vực công nghệ sinh học, ứng dụng tiến kỹ thuật lĩnh vực: cung ứng giống nông nghiệp, thâm canh trồng-vật nuôi, áp dụng kỹ thuật tiên tiến việc cải tạo đất, nghiên cứu đưa hệ thống canh tác điển luân canh lúa-màu, lúa kết hợp thủy sản, sử dụng phân hữu cơ, phân vi lượng,… - Đối với sản xuất tiểu thủ cơng nghiệp cần nghiên cứu có kế hoạch đầu tư phát triển mơ hình làng nghề truyền thống, hình thành hợp tác xã để củng cố thương hiệu riêng cho sản phẩm mang tính đặc thù tỉnh, thành phố Đồng thời Nhà nước nghiên cứu thị trường, thực trạng môi trường đầu tư địa bàn Tỉnh để đề sách hợp lý việc thu hút đầu tư cho hoạt động ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất - Tăng cường quản lý việc thực đánh giá tác động môi trường dự án đầu tư địa bàn Tỉnh, thành phố, thường xuyên kiểm tra 10 Đối với người bồi thường đất tái định cư, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập thực dự án tái định cư trước thu hồi đất Điều kiện sống nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất tối thiểu có khả phát triển tốt nơi cũ Nếu khơng có đất thực tái định cư người bị thu hồi đất bồi thường tiền ưu tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước khu vực đô thị, bồi thường đất khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng bị thu hồi lớn đất bồi thường bồi thường phần chênh lệch Đối với người bị thu hồi đất mà khơng đất trực tiếp sản xuất ngồi việc bồi thường tiền, người bị thu hồi Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm c Thẩm quyền thu hồi đất: Thẩm quyền thu hồi đất quy định điều 44 Luật Đất đai năm 2003 Theo đó: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định thu hồi đất tổ chức, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Một điều quan trọng quan có thẩm quyền thu hồi đất không ủy quyền Như quan có thẩm quyền thu hồi đất cấp khơng ủy quyền cho quan cấp Việc thu hồi đất gắn liền với trách nhiệm trực tiếp cấp quyền quán thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất 24 3.3 Thực trạng giải pháp a Thực trạng Thứ nhất, vấn đề cộm việc thu hồi đất việc bồi thường cho người bị thu hồi đất Đã có nhiều dự án thu hồi đất, sau gây tình trạng khiếu kiện kéo dài Những ngun nhân tình trạng bao gồm: * Chưa có dự án tái định cư định thu hồi đất: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất chưa có dự án tái định cư sử dụng vốn đất vào mục đích cụ thể làm cho lãng phí vốn đất Chính bất hợp lí mà nhiều dự án đưa dậm chân chỗ khiếu kiện triền mien người dân mà chưa có hồi kết Dự án Đắk Nur (Đăk Nông) với 40 đất thu hồi, 200 hộ dân phải di dời Mặc dù sau năm triển khai dự án, người dân vẫn không chịu bàn giao đất khiếu kiện kéo dài * Giá đất tái định cư cao Theo luật đất đai, người bị thu hồi loại đất bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi Thu nhiên việc bồi thường giá trị quyền sử sụng đất thực tế phức tạp Quay trở lại dự án Đắk Nur (Đăk Nơng), mức đền bù giải phóng mặt mà người dân nhận 13500 đồng mét vuông, nhiên sau san nền, giá đất lên đến 600000 đồng mét vuông Với mức giá đền bù mức giá đất tại, người dân gặp nhiều khó khăn việc trì sống, chi mua đất để ổn định sống cho gia đình họ Điều giải thích đất thu hồi ban đầu người dân đất nông nghiệp nên áp dụng mức giá đền bù theo giá đất nông nghiệp thời điểm đó, chuyển thành dự án tái định cư có đầu tư hạ tầng giá đất đội lên 25 * Giá đất bồi thường thấp giá đất loại thị trường Các quan nhà nước xác định giá đất thị trường để đưa mức đền bù hợp lí cho hộ dân bị thu hồi Tuy nhiên, mức giá thường thấp nhiều lần so với mức giá chuyển nhượng đất thực tế Trên lý thuyết, theo điều 5, thông tư 14/2009/TT-BTNMT, giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh quy định công bố hàng năm chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho quan chức xác định lại giá đất cụ thể để định giá đất tính bồi thường cho phù hợp không bị giới hạn khung giá quy định loại đất Nhưng treen thực tế, giá đất xác định vẫn thấp, chí thấp nhiều lần so với giá chuyển nhượng thị trường Đây nguyên nhân khiến cho người dân không hào hứng với việc đền bù đất Nhà nước Ở nước ta vẫn tồn hai loại giá đất : giá trường giá đất nhà nước, nhiên, người ta quan tâm đến giá đất thị trường để ý tới giá đất Nhà nước Việc xác định giá đất nhà nước sát với giá đất thị trường điều kiện bình thường, nghe qua có vẻ có lý, thực việc xác định giá đất thị trường điều kiện bình thường vẫn vấn đề nan giải Hơn nữa, việc xác định lại cho “phù hợp” vẫn chưa có tiêu chí rõ ràng, nên giá thấp, cho phù hợp theo quan nhà nước nõ vẫn thi hành * Chưa thu hồi định giao đất cho doanh nghiệp Theo quy định Nhà nước đứng giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích cơng cộng, lơi ích quốc gia… Tuy nhiên trường hợp việc giao đất cụ thể cho doanh nghiệp tư nhân doanh nghiệp đứng thỏa thuận đền bù với người dân Tuy nhiên quan nhà nước lại sốt sắng làm thay doanh nghiệp định giao đất chưa thu hồi 26 Một ví dụ điển hình việc lãnh đạo tỉnh Lào Cai định giao đất, thu tiền doanh nghiệp, sau lại dùng ngân sách Nhà nước để giải phóng mặt bằng…đây dự án mà trình tự bị đảo lộn chưa thu hồi đất giao đất Thứ hai, việc sử dụng đất thu hồi thực tế tồn nhiều bất cập Một ví dụ điển hình cho thực trạng xã Phú Diên, huyện Phú Vang (Thừa Thiên - Huế) Ngày 14/7/2000, UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế Quyết định số 1804/QĐ-UB phê duyệt dự án vùng nuôi tôm công nghiệp Phú Diên, nhằm chuyển đổi cấu trồng vật nuôi từ sản xuất nông nghiệp vụ lúa bấp bênh sang nuôi tôm công nghiệp, tăng hiệu sản xuất thu nhập cho cộng đồng ngư dân vùng; góp phần tăng hiệu sử dụng đất, tạo công ăn việc làm ổn định cho 300 lao động xã Phú Diên Dự án có tổng mức đầu tư lên đến 21,280 tỷ đồng Đến ngày 16/10/2000, UBND tỉnh lại có Quyết định số 2761/QĐ-UB đồng ý giao dự án cho Công ty cổ phần Sông Hương thực Theo định này, 170,2ha đất nông nghiệp thôn Kế Sung, Mỹ Khánh, Thanh Dương (xã Phú Diên) gần 600 hộ dân bị thu hồi, cho phép Công ty cổ phần Sông Hương (CPSH) thuê để sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản Tuy nhiên, năm sau, việc nuôi tôm thua lỗ nên đơn vị bỏ hoang đất Khu nuôi tôm số với diện tích 23ha, Cơng ty CPSH đào đắp hồ chừng dừng lại từ Xã Phú Diên có 2.500 hộ dân, với 12 nghìn nhân khẩu, đời sống chủ yếu người dân dựa vào nơng nghiệp Tổng diện tích đất nơng nghiệp 128,94ha Thiếu đất sản xuất người dân phải làm thuê, làm mướn, niên trai tráng phải dạt vào tỉnh phía Nam để kiếm sống nghề may mặc, thợ nề Thế nhưng, gần trăm hécta đất nông nghiệp bị thu hồi thuê nuôi tôm lại bỏ hoang nhiều năm, khiến người dân chảy nước mắt 27 b Giải pháp Việc sử dụng đất khơng mục đích, việc định thu hồi đất mà chưa có dự án ….đều gây lãng phí vốn đất, gây bất bình nhân dân Bởi đặt cho quan có thẩm quyền định, đề giải pháp cụ thể để giải vấn đề liên quan tới việc thu hồi đất Cơ quan Nhà nước cần bổ sung dự án treo dự án bỏ treo lâu nên định thu hồi để sử dụng vào mục đích hợp lí Để khắc phục tình trạng đảm bảo nghiêm minh Nhà nước đảm bảo quyền lợi công dân, tổ chức nhằm ổn định trị, trật tự xã hội quan nhà nước cần tiến hành việc giám sát việc thực quan có liên quan trực tiếp tới việc thu hồi đất công dân Các giám sát yêu cầu phải sát sao, nghiêm minh để nhanh khắc phục hậu Cần bố trí cán có lực chun mơn trình độ nghiệp vụ am hiểu pháp luật đất đai giải thích dự án quan Nhà nước đồng thời họ tham mưu cho cấp để dự án hợp lí Cần có sách thưởng, phạt nghiêm minh cấp quyền việc đưa dự án giải tốt không để công dân phải khiếu kiện Cơ quan cấp phải kiên trừng trị trường hợp tham nhũng đất đai Trong việc ổn định cuốc sống cho người dân bị thu hồi đất, Nhà nước quy hoạch vùng nơng thơn để nơng dân tự chọn chỗ cho khơng thiết phải ép dân vào khu tái định cư cao tầng Theo ý kiến bà Đỗ Thị Xuân Phương – Phó Giám đốc Sở LĐTB&XH Hà Nội: Người nơng dân có đất nơng nghiệp cơng cụ sản xuất, bị thu hồi người ta khơng cơng cụ sản xuất Chính mà nhu cầu chuyển đổi việc làm cần thiết Những người độ tuổi lao động phải tìm lấy nghề để học đáp ứng nhu cầu tuyển dụng DN Người nông dân phải tự vay kinh phí từ chương trình tự học nghề, sau họ tự tạo việc làm Các huyện ngoại thành, ngành nghề chưa 28 phát triển lắm, phần lớn nông, có chênh lệch trình độ đào tạo, giáo dục phổ thông so với người dân nội thành Ngoài ra, sở dạy nghề khu vực nơng thơn Bên cạnh đó, mặt dân trí học vấn lao động dạy nghề lao động nơng thơn thấp Để thực việc này, theo tơi ngồi chế giám sát HĐND mà xây dựng chế để thực buộc nhà đầu tư thực cam kết Chẳng hạn, chúng tơi ban hành chế hỗ trợ đào tạo nghề cho nông dân, hình thành chế bên Một bên doanh nghiệp lấy đất có nhu cầu tuyển dụng lao động, DN phải cơng khai số lượng tuyển dụng lao động dự án theo tiến độ tuyển dụng thời kỳ nào, số lượng lao động, yêu cầu nghề nghiệp, tay nghề Bên thứ hai quyền địa phương, nơi có người dân bị thu hồi đất cuối sở đào tạo Nếu lấy lao động phổ thơng chế hai bên quyền xã nhà tuyển dụng thơi Nếu lao động kỹ thuật phải áp dụng chế bên Trường hợp sở đào tạo đào tạo ngành nghề mà nhà tuyển dụng u cầu bắt buộc DN phải tuyển dụng, DN hứa không tuyển dụng Hiện nay, thành phố Hà Nội đưa số giải pháp đển giải việc tái định cư cho người dân bị thu hồi đất Đó đề án ''Một số giải pháp hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghề việc làm cho hộ dân vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp'' đưa bàn luận ngày làm việc kỳ họp 13, HĐND TP Hà Nội khoá XIII, Hà Nội (17/4) Đề án đưa giải pháp: Lập Quỹ hỗ trợ; Ban hành quy chế ưu tiên đấu thầu khu kinh doanh dịch vụ tạo công ăn việc làm cho người bị thu hồi đất; Xã hội hóa hoạt động dịch vụ, sử dụng lao động chỗ; Đầu tư xây dựng sở hạ tầng nông thôn Nguồn vốn huy động đầu tư cho giáo dục dạy nghề, hỗ trợ người già neo đơn, v.v 29 Bồi thường 4.1 Khái niệm: Theo từ điển tiếng Việt có giải nghĩa: “Bồi thường: đền bù tiền thiệt hại vật chất mà gây ra: làm hỏng phải bồi thhường; bồi thường cho gia đình người bị nạn” Trong lĩnh vực pháp luật, TN BT đặt chủ thể có hành vi gây thiệt cho chủ thể khác xã hội Và ngành luật, TNBT lại quy định theo cách khác nhau: TNBT thiệt hại hợp đồng ( DS); TNBT oan, sai hành vi quan tố tụng gây (HS); TN vật chất hành vi người lao động gây (LĐ); … Và TNBT Luật Đất đai Trong lĩnh vực LĐĐ vấn đề bồi thường thường đặt Nhà nước thu hồi đất đai, nhiên bên cạnh BT khơng đặt Nhà nước mà áp dụng vi phạm từ phía người sử dụng đất BT trường hợp khác a BT Nhà nước thu hồi đất : Theo LĐĐ 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định: “BT Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.” (Điều Khoản 6) Từ quy định trên, ta hiểu chủ thể bồi thường Nhà nước thu hồi đất Nhà nước Còn chủ thể bồi thường Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất Tức là: người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định điều 50, trừ trường hợp quy định Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 Điều 38 Điểm b, c, d, đ g Khoản Điều 43 Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 30 b BT có vi phạm từ phía người sử dụng đất trường hợp khác: Đó việc BT cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Điều thể rõ Điều 140 Đoạn 2: “Tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất chuyển sang thuê đất trả tiền sử dụng đất mà để đất bị lấn, chiếm, thất phải BT …” Và Điều 142: “ người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, việc bị xử lý theo quy định Điều 140 Điều 141 Luật phải BT theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước cho người bị thiệt hại” 4.2 Nội dung: a BT Nhà nước thu hồi đất : - Nguyên nhân: Theo Điều 42 Khoản LĐĐ quy định: “Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất mà … người bị thu hồi đất bồi thường, …” Theo hiểu việc BT xảy có hành vi thu hồi đất Nhà nước Thu hồi đất phần nghiên cứu trình bày Và trường hợp BT quy định cụ thể Điều 42 Khoản LĐĐ - Nguyên tắc: Việc BT Nhà nước thu hồi đất có nguyên tắc: Thứ nhất: người bị thu hồi loại đất BT việc giao đất có mục đích sử dụng Thứ hai: khơng có đất để BT BT giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi - Tính chất: Việc BT vừa mang tính chất hành lại vừa mang tính chất dân 31 Tính hành thể việc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền định hành ( định thu hồi đất), nguyên nhân làm phát sinh BT Tính dân thể chỗ, thiệt hại thực tế người sử dụng đất tài sản gắn liền với phần đất bị thu hồi BT tồn - Hình thức: Căn theo Điều 42 Khoản BT diễn theo hình thức BT đất BT tiền Đối với người BT nhà ở, đất khu tái định cư, UBND tỉnh, TP trực thuộc TW lập thực tái định cư trước thu hồi đất Điều kiện sống nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất tối thiểu có khả phát triển tốt nơi cũ Nếu khơng có đất thực tái định cư người bị thu hồi đất BT tiền ưu tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước khu vực đô thị, BT đất khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn đất BT BT phần chênh lệch Đối với người bị thu hồi đất mà khơng đất trực tiếp sản xuất việc BT tiền, người bị thu hồi Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm - Thẩm quyền: Theo Điều 42 Khoản quy định việc BT thuộc thẩm quyền Chính phủ b BT có vi phạm từ phía người sử dụng đất trường hợp khác: 32 Chủ thể chịu TN BT trường hợp Nhà nước mà người SDĐ, người có TN quản lý đất đai người có hành vi vi phạm PLĐĐ mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác Có thể thấy, phần việc BT có nguyên nhân từ hành vi thu hồi đất Nhà nước Còn BT có hành vi vi phạm PLĐĐ VPPL nói chung hành vi xâm hại đến quan hệ XH PL bảo vệ VPPLĐĐ dù có khác mức độ chất cách thức thể vẫn hành vi gây nguy hại cho xã hội, thực cách cố ý vô ý Như vậy, VPPLĐĐ hành vi xâm phạm tới quyền lợi Nhà nước, với vai trò đại diện chủ sở hữu, quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất đai, quy định chế độ sử dụng loại đất mà thực cách cố ý vô ý BT TN dân mà theo TN dân BT áp dụng theo nguyên tắc ngang giá, toàn kịp thời Tức người gây thiệt hại đến đâu BT đến đó, việc BT phải đầy đủ nhanh chóng 4.3 Thực tiễn BT Nhà nước thu hồi đất thời gian gần đây: - Vướng mắc việc xác định giá đất BT thời điểm tính BT chưa phù hợp: việc BT cho người bị thu hồi đất theo khung giá đất UBND Tỉnh, TP trực thuộc Trung ương ban hành Tuy nhiên khung giá đất vẫn thấp nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Vì phương án BT vẫn không nhận đồng thuận người bị thu hồi đất họ cho lợi ích bị thiệt thòi q lớn Hậu số tiền BT người bị thu hồi đất khơng tìm mảnh đất để tạo dựng chỗ Hơn nũa chế BT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư tồn bất hợp lí Nhà nước thu hồi đất ở, người bị thu hồi đất BT theo khung giá đất UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương quy định thời điểm thu hồi, ngược lại họ mua nhà 33 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước lại phải mua theo giá thị trường Đa số người dân khiếu nại liên quan đến giá đất, pháp luật quy định người dân BT theo phương án quan Nhà nước phê duyệt có định thu hồi Tuy nhiên từ lúc có định thu hồi đến quan chức hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền BT có năm năm, giá đất thời điểm nhận tiền BT khác xa so với giá đất thời điểm có định thu hồi Vì người bị thu hồi đất ln chịu thiệt thòi Trong năm giá đất sách BT đất đai thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, hội kinh doanh có nhà người dân bị mất… -Bên cạnh đó, để xác định mục đích SDĐ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập phê duyệt quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định Trên thực tế việc quản lí đất đai quy hoạch kế hoạch sử dụng đất suốt thời gian bị buông lỏng; Nhà nước thu hồi đất nhiều nơi Nhà nước chưa xác định mục đích sử dụng đất vẫn phải tính BT theo mục đích mà người bị thu hồi đất sử dụng Trường hợp điển hình quan Nhà nước chưa có quy hoạch để quản lí mục đích sử dụng đất dự án Thoát nước Hà nội giai đoạn I, đoạn qua địa phận quận Ba Đình Tại dự án này, UBND TP Hà Nội có định thu hồi tồn dải đất bên bờ sông Tô Lịch để làm đường bên bờ sơng Tồn dải đất bờ sơng giáp đường Bưởi thuộc quận Ba Đình đất vườn ươm Công ty Công viên xanh Thành phố Hà Nội quản lí Tuy nhiên khu vườn ươm lại có hộ gia đình Ông Nguyễn Quang Ting sử dụng tới 1.358m2 đất để ở; ngồi khơng hộ gia đình cá nhân khác sử dụng đất Hộ gia đình Ơng Tinh từ năm 1975, khơng có giấy tờ gì, khơng có hộ thường trú, hộ với 14 người từ năm 1975 thực tế Chính quyền địa phương khơng có hồ sơ quản lí đây; cơng ty cơng viên xanh quan quản lí khu vườn ươm có văn Sở giao thơng cơng giao cho quản lí khu vườn ươm vào năm 1981, tức sau thời điểm sử dụng đất hộ Ông Tinh Năm 2005, thu hồi đất thực 34 dự án, hộ Ơng Tinh u cầu BT tồn diện tích sử dụng đất Mặc dù thực tế, tồn dải đất bên bờ sơng vườn ươm cây, quan Nhà nước khơng đủ chứng minh hộ gia đình tự chuyển đổi mục đích đất vườn sang mục đích làm nhà khơng bác u cầu đòi BT theo mục đích sử dụng đất hộ Năm 2005 UBND Quận Ba Đình định phê duyệt BT cho hộ theo giá đất với hạn mức quy định TP Hà nội 120m2; hộ vẫn không chấp nhận yêu cầu áp giá BT theo diện tích đất gia đình ơng sử dụng theo vị tri 1, mặt đường Bưởi lập phương án BT cho hộ gia đình riêng biệt, hộ BT 120m2 đất bố trí tái định cư theo quy định TP Có thể thấy Nhà nước thu hồi đất nhiều nơi chưa xác định mục đích sử dụng đất, vẫn phải tính BT theo mục đích mà người bị thu hồi đất sử dụng quy định Luật Đất Đai 2003 để nhằm tiến tới chế “ giá đất”, phù hợp với chế thị trường thực việc quản lí đất đai khơng theo quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất - Trước “rò rỉ” thơng tin việc thành lập Khu kinh tế Nghi Sơn (KKTNS) huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa, đất đai trở thành tâm điểm ý cho nhiều người Từ dẫn đến hệ lụy việc làm ẩu, làm bừa, đáng ý việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trái thẩm quyền cho nhiều người để chờ dự án đền bù Trong thời gian ngắn, có 7/12 xã thuộc KKTNS (tương đương 1.208 “sổ đỏ”) “được cấp” Vụ việc phát không xử lý dứt điểm, sổ đỏ trôi nổi, thành phương tiện để trục lợi tiền đền bù giải phóng mặt bằng, gây xúc cho nhiều người Cụ thể xã Hải Hà, nhân dân tố giác, phát ông Trần Văn Phú, Chủ tịch UBND xã ông Nguyễn Văn Thanh, cán địa xã thành viên Hội đồng kiểm kê giải tỏa đền bù GPMB Dự án Nhiệt điện Nghi Sơn có 35 hành vi sử dụng 200 triệu đồng tiền GPMB dự án để đền bù “sổ đỏ giả” cho ông Trương Công Kiên thôn Hà Tây, xã Hải Hà Được biết, sổ đỏ ông Trương Công Kiên mang số I - 278331, vào sổ cấp GCNQSDĐ số 01330, Chủ tịch UBND huyện Tĩnh Gia Lê Minh Thông ký ngày 10/10/1996 Thế sổ đỏ lại có dấu hiệu bị làm giả vào năm (năm 1996) sổ đỏ cấp quy định người ký phải ơng Hồng Bá Bộ (lúc ơng Bộ Chủ tịch UBND huyện Tĩnh Gia) Còn ơng Lê Minh Thơng ký sổ cho gia đình ơng Kiên đến tận năm 2004 bầu làm Chủ tịch UBND huyện Tĩnh Gia(?!) Việc cần nói thêm, khu 2.000m2 đất lúa màu ghi “sổ đỏ giả” ông Kiên vốn đất ao nằm bên đất ao 6.991,8 m2 hộ ơng Lê Hữu Tròn khai hoang, đấu thầu khu ao thôn Hà Tây Cùng lô đất, trạng tình trạng sử dụng đất hộ ơng Tròn khơng cấp sổ đỏ chưa nhận tiền đền bù Vậy, dựng lên “sổ đỏ giả” nói trên, tạo điều kiện cho ông Kiên trục lợi tiền đền bù? Thêm trường hợp khác, năm 2006, hộ ông Nguyễn Văn Phượng (thôn Hà Bắc, xã Hải Hà) bán cho bà Khóa 380m2 ruộng nhiễm mặn để làm muối Nhưng khơng hiểu lý bà Trương Thị Hoa thị xã Sầm Sơn lại ông Nguyễn Văn Thanh làm hồ sơ biến thành đất bên cạnh đường 513 KKTNS Việc làm trái thẩm quyền ông Thanh đem lại “lợi nhuận” cho bà Hoa 371,5 triệu đồng tiền đền bù Không vậy, ơng Thanh đến “mượn” sổ đỏ nhà đất gia đình ơng Phượng đến vẫn khơng hồn trả lại Khơng hiểu ơng Thanh dùng sổ đỏ gia đình ơng Phượng vào động cơ, mục đích gì? Chỉ tính riêng trường hợp đủ thấy hành vi cố ý làm trái ông Thanh ông Phú tạo điều kiện cho ông Kiên bà Hoa trục lợi 571,5 triệu đồng tiền Nhà nước Suy rộng ra, Sở TN&MT không phối hợp với quan chức tỉnh Thanh Hóa nhanh chóng thu hồi dứt điểm 1.208 trường hợp cấp sổ đỏ nêu trên, Nhà nước phải thất thoát 36 tỷ đồng để bồi thường cho khối lượng lớn “sổ đỏ giả” trôi KKTNS? Như việc BT liên quan nhiều tới tham nhũng, bất công phương án tính tốn BT quan quản lí Nhà nước khiến thực tiễn BT liên quan tới đất đai ngày trở nên khó khăn III KẾT LUẬN Trong hoạt động giao dịch đất đai, khơng thể khơng nói đến giao dịch tư lợi Đây hoạt động giao dịch đất đai tổ chức, cá nhân với Nhà nước hoạt động giao dịch mang tính chiều khơng mang tính hai chiều cá nhân, tổ chức với Nhưng hoạt động vẫn mắc nhiều thiếu sót phân tích Tuy nhiên, dù mang tính mơt chiều gặp thiếu sót định rõ ràng hoạt động giao dịch mục đích sáng, phục vụ lợi ích chung cộng đồng xã hội 37 DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO - GT Luật Đất đai – ĐH Luật HN - Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 - www.vnexpress.net - www.diaoconline.vn - www.dantri.com - www.vneconomy.vn - www.baodientu.chinhphu.vn - www.phapluatvietnam.com - www.tintucvina.com - www.kienthuckinhte.com - www.tuanvietnam.net - www.luatviet.org - www.nhadat.thanhnien.com.vn - www.thanhhoa.gov.vn - www.thongtinphapluatdansu.wordpress.vn 38 ... hiểu Giao dịch tư lợi” đất đai sau : Giao dịch tư lợi đất đai hoạt động giao dịch đất đai tổ chức, cá nhân Nhà nước giao quyền sử dụng đất với Nhà nước trường hợp cụ thể” Các hình thức Giao. .. hợp giao đất có thu tiền c Thẩm quyền giao đất 14 Thẩm quyền giao đất quy định điều 37 luật đất đai 2003 - Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương có quyền giao đất trường hợp: +) Giao. .. có quyền giao đất với cá nhân, hộ gia đình cộng đồng dân cư Cần lưu ý quan có thẩm quyền giao đất kể không ủy quyền giao đất d Thủ tục giao đất: Khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình muốn giao đất