Địa vị pháp lý của ban quản trị tòa nhà chung cư (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHUẤT HỮU VŨ TRUNG ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHUẤT HỮU VŨ TRUNG ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Khuất Hữu Vũ Trung MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư 1.2 Khái niệm địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư 16 1.3 Vai trò Ban quản trị tòa nhà chung cư 22 1.4 Các yêu cầu việc xác định địa vị pháp lý Ban quản trị tòa 24 nhà chung cư 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa vị pháp lý Ban quản trị tòa 28 nhà chung cư Chương 2: THỰC TRẠNG ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA 33 NHÀ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư 33 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa 57 nhà chung cư Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN 70 QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 3.1 Giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà 70 chung cư 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban 73 quản trị tòa nhà chung cư KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang So sánh vị trí, chức Ban quản trị tòa nhà 16 bảng 1.1 chung cư với chủ đầu tư, quan quản lý tòa nhà chung cư với đơn vị cung cấp dịch vụ tòa nhà chung cư MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Phân khúc thị trường nhà chung cư phân khúc phát triển mạnh mẽ Thủ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đô thị khác nước ta Bởi lẽ, gia tăng dân số học sinh học nhanh chóng; quỹ đất thị lại có hạn khiến giá đất thị tăng chóng mặt, ví dụ khu vực Hồ Gươm (Hà Nội) giá 01m2 thị trường lên đến 01 tỷ đồng Để giải toán nhà cho người dân điều kiện quỹ đất ngày khan mơ hình nhà chung cư đời Khác với nhà tập thể xây dựng từ thời bao cấp, nhà chung cư thiết kế với đồng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, bao gồm nhiều dịch vụ tiện ích mang lại thoải mái, tiện lợi cho cư dân Xuất ngày nhiều khu nhà chung cư với quy mô, chất lượng, giá cả, diện tích khác thị nhằm đáp ứng nhu cầu phong phú, đa dạng người dân Để điều chỉnh hoạt động phân khúc nhà chung cư vào nề nếp, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đơn vị quản lý tòa nhà… chế định pháp luật nhà chung cư đời Tuy nhiên, phân khúc nhà chung cư tương đối mẻ nước ta nên việc quản lý sử dụng nhà chung cư khó tránh khỏi bỡ ngỡ, thiếu sót Qua thực tế quản lý sử dụng nhà chung cư phát sinh tranh chấp cư dân sinh sống tòa nhà chung cư với chủ đầu tư đơn vị cung cấp dịch vụ vấn đề phí dịch vụ, vấn đề bảo trì, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư v.v Có thể kể đến tranh chấp cư dân tòa nhà The Manor với chủ đầu tư; cư dân tòa nhà Keangnam với chủ đầu tư; cư dân tòa nhà Ho Guom Plaza với chủ đầu tư địa bàn thành phố Hà Nội Tình trạng diễn Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố khác Vậy tổ chức, cá nhân đứng bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho cư dân sinh sống tòa nhà chung cư dàn xếp, thương lượng với chủ đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ có tranh chấp xảy Luật nhà năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định mơ hình tham gia vào việc giải loại tranh chấp này; Ban quản trị nhà chung cư Tiếp đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Song tổng kết thực tiễn thi hành quy định cho thấy bộc lộ số hạn chế như: là, thiếu quy định cụ thể địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư đề cập vấn đề trích nộp quản lý phí bảo trì nhà chung cư; hai là, địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư chưa quy định cụ thể Luật nhà năm 2005; ba là, dường chưa xác định rõ địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư mối quan hệ với chủ đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ, quan quản lý nhà nước nhà v.v Khắc phục hạn chế này, Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ban hành bổ sung quy định Ban quản trị nhà chung cư Tiếp đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cụ thể hóa số quy định đạo Luật đây; đó, có quy định cụ thể hóa địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư cần thiết góp phần nâng cao hiệu thi hành Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài "Địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu, tìm hiểu địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư cách có hệ thống, đầy đủ tồn diện dường cơng trình khơng muốn nói chưa có luận văn thạc sĩ luật học - công bố Tuy nhiên, liên quan đến đề tài đề cập đến số cơng trình cụ thể sau: i) Vũ Lê, "Chết chung cư chỗ làm đám ma", www.vnexpress.net, ngày 12/5/2008; ii) Lý Thế Dân, "Đi tìm định nghĩa chung cư", http://kienviet.net, ngày 04/6/2008; iii) Phúc Huy, "Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn", http://tuoitre.vn, ngày 12/11/2009; iii) Đăng Khoa - Việt Anh, "The Manor Hà Nội "bỏ rơi" người dân?", www.anninhthudo.vn, ngày 28/02/2017; iv) Đắc Kiên Đỗ Bá, "Tranh chấp chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện phí", http://giadinh.net.vn, ngày 11/3/2009; v) Châu Như Quỳnh, "Đua dựng "chuồng cọp" chung cư mới", http://dantri.com.vn, ngày 04/6/2009; vi) Minh Tuấn, "Hà Nội: Chung cư đeo "Ba lô"", http://www.tienphong.vn, ngày 08/01/2009; vii) "Condominium Act, 1998, S.O 1998, c 19" Queen's Printer for Ontario Version in force as of access date Retrieved 2009-10-06; viii) Guidelines on Condominium ownership of Housing for Countries in Transition - Economic Commission for Europe - United Nations, 2003; ix) http://en.wikipedia.org/ wiki/Condominium; x) http://en.wikipedia.org/ wiki/ National_Housing_Act; xi) The 1961 National Housing Act of the United States v.v Các công trình nghiên cứu phân tích khái niệm nhà chung cư số bất cập quản lý, sử dụng nhà chung cư nước ta Hơn nữa, cơng trình tìm hiểu quy định số nước chuyển đổi sang kinh tế thị trường, Canada v.v quyền sở hữu nhà chung cư Dẫu vậy, chưa có cơng trình sâu nghiên cứu có hệ thống, toàn diện lý luận thực tiễn địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Đây lý để tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư dựa kế thừa, phát triển kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan công bố thời gian qua Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đề xuất giải pháp dựa luận khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện nâng cao hiệu thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa góp phần hồn thiện vấn đề lý luận địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư thơng qua việc nghiên cứu nội dung sau: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm địa vị pháp lý chủ thể nói chung địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng ii) Phân tích khái niệm, đặc điểm Ban quản trị tòa nhà chung cư iii) Luận giải yêu cầu xác lập địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư iv) Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư - Đánh giá thực trạng địa vị pháp lý Ban Quản trị tòa nhà chung cư thực tiễn thi hành chế định pháp luật nhằm nhận diện kết quả, hạn chế vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc - Đưa định hướng, giải pháp tiếp tục hoàn thiện hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm: - Quan điểm, đường lối Đảng xây dựng, phát triển thị trường bất động sản nói chung phân khúc nhà chung cư nói riêng - Nội dung quy định Luật nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư - Nội dung quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành liên quan đến địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư - Tổng kết thực tiễn thi hành quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư Luật nhà năm 2005 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư ban hành từ năm 2005 đến (năm ban hành Luật nhà năm 2005) Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học chủ nghĩa Mác - Lênin vật biện chứng vật lịch sử - Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận lôgic sử dụng nghiên cứu Chương vấn đề lý luận địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu v.v sử dụng nghiên cứu Chương thực trạng địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư thực tiễn thi hành iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v sử dụng nghiên cứu Chương giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nâng cao hiệu thực thi Những đóng góp luận văn Luận văn nghiên cứu thành cơng có số đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta khía cạnh sau: - Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện vấn đề lý luận thực tiễn địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư 66 nhân dân phường Đồng Tâm tiến hành thủ tục cho phép người dân thành lập Ban quản trị để tự chủ tham gia quản lý vận hành tòa nhà Tuy nhiên, đáp lại yêu cầu cư dân thái độ bất hợp tác hai Công ty Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp mình, cư dân tòa nhà A1, A2 nhà chung cư 229 Phố Vọng đề nghị Ủy ban nhân dân quận Hai Bà Trưng Ủy ban nhân dân phường Đồng Tâm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị Sau 08 năm ròng rã đề nghị, tháng 12/2016, Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng thức thành lập Kể từ thành lập Ban quản trị liên tục có văn đề nghị Cơng ty Sao Mai thực bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định pháp luật (vào ngày 22/12/2016, 31/12/2017, 05/01/2017) sau buổi làm việc, Ban lãnh đạo Công ty Sao Mai không hợp tác bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo nội dung cam kết Đến ngày 10/03/2017, Công ty Sao Mai tiến hành bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị không đầy đủ [24] Việc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị lưu giữ, quản lý gây ảnh hưởng đến hoạt động quản lý, vận hành cụm nhà chung cư Ban quản trị, dẫn đến việc họ khơng có đầy đủ hồ sơ làm thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, yếu 2.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan Tìm hiểu thực tiễn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư, tác giả cho số hạn chế, yếu trình tổ chức thực bắt nguồn từ nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây: Một là, Ban quản trị tòa nhà chung cư mơ hình tự quản nhà chung cư đời nước ta nên chế hoạt động mơ hình mẻ Việc triển khai thực quy định quyền nghĩa vụ Ban 67 quản trị tòa nhà chung cư gặp khơng khó khăn, bỡ ngỡ Hơn nữa, số thành viên Ban quản trị lực chuyên môn, hiểu biết pháp luật nhà nói chung địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng hạn chế; chí có nơi phát sinh mâu thuẫn thành viên Ban quản trị với thành viên với cư dân tòa nhà việc lựa chọn doanh nghiệp cung cấp dịch vụ; Ban quản trị tòa nhà với chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà v.v Điều gây tác động tiêu cực đến việc thực quy định quyền nghĩa vụ Ban quản trị tòa nhà Hai là, số chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ v.v không tuân thủ cam kết, không hợp tác chặt chẽ, tạo điều kiện cho Ban quản trị tòa nhà hoạt động thực chất hiệu chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì, khơng bàn giao hồ sơ hồn cơng, vẽ thiết kế chiếm dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung Điều khiến Ban quản trị gặp khó khăn thực quyền nghĩa vụ pháp luật quy định Ba là, số cư dân sinh sống tòa nhà chung cư khơng tự nguyện hợp tác khơng tự giác đóng góp khoản phí, lệ phí dịch vụ theo nghị Hội nghị nhà chung cư; không tuân thủ nội quy, quy chế nhà chung cư Điều ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực quy định địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Bốn là, phát sinh tranh chấp chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà chung cư với Ban quản trị tòa nhà việc giải quan nhà nước có thẩm quyền dây dưa, kéo dài, không dứt điểm chế tài xử lý không đủ sức răn đe chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà chung cư Điều khiến hoạt động Bản quản trị nhà chung cư gặp khó khăn, thách thức v.v 2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan 68 Bên cạnh nguyên nhân chủ quan hạn chế, yếu việc thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư có số ngun nhân khách quan sau: Một là, việc chậm ban hành văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư Luật nhà năm 2014 Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 25/11/2014 đến ngày 15/02/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để cụ thể hóa quy định Ban quản trị nhà chung cư đạo Luật Điều khiến việc triển khai quy định Ban quản trị nhà chung Luật nhà năm 2014 gặp nhiều khó khăn Hai là, chế tổ chức phối kết hợp hoạt động Ban quản trị tòa nhà với chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tổ chức, cá nhân khác chưa chặt chẽ, hiệu phù hợp Trên thực tế khó tránh khỏi chồng chéo, mâu thuẫn "lấn sân" chủ thể này; dẫn đến việc thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư chưa đạt hiệu mong muốn Ba là, số quy định liên quan đến địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư chưa phù hợp mang tính khái quát Dường thiếu thống nhất, tương thích nội dung văn pháp luật Hơn nữa, quy định vấn đề ban hành rải rác văn pháp luật khác nên khó tránh khỏi mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho việc tổ chức thực v.v Kết luận Chương Địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư quy định cụ thể Luật nhà năm 2014 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng 69 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Các văn pháp luật đề cập thành phần Ban quản trị nhà chung cư, chế thành lập, bãi nhiệm, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, quyền hạn nhiệm vụ Ban quản trị nhà chung cư; quy chế thu, chi quản lý quỹ tài v.v Đây sở pháp lý để Ban quản trị nhà chung cư hoạt động hợp pháp có hiệu Thực tiễn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư cho thấy bên cạnh kết đạt bộc lộ số hạn chế, yếu không tuân thủ quy định pháp luật phía chủ đầu tư việc chậm khơng bàn giao kinh phí bảo trì; khơng bàn giao hồ sơ hồn cơng cơng trình cho Ban quản trị tòa nhà chung cư hay chiếm dụng sai mục đích phần diện tích sở hữu chung tòa nhà chung cư v.v Những tồn tại, hạn chế làm giảm hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Luận văn lý giải nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan hạn chế, yếu Tiểu mục 2.2.3 Chương 70 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 3.1 Giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Trên sở phân tích vấn đề lý luận địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư; đánh giá thực trạng thực tiễn thi hành Chương Chương 2, tác giả luận văn đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụ thể: Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định xử lý trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định Luật Nhà năm 2014 việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, bàn giao hồ sơ hồn cơng cho Ban quản trị tòa nhà chung cư Mặc dù, Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành có sửa đổi, bổ sung cụ thể, đầy đủ địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư mà sửa đổi, bổ sung quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư quyền quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì tòa nhà chung cư chủ đầu tư chuyển giao; đồng thời, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ hồn cơng tòa nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư Tuy nhiên, phân tích Chương 2, thực tế có khơng chủ đầu tư cố tình chậm trễ khơng muốn bàn giao phần kinh phí bảo trì nhà chung cư, hồ sơ hồn cơng cho Ban quản trị tòa nhà chung cư Điều khiến Ban quản trị tòa nhà chung cư khó thực quyền nghĩa vụ pháp luật quy định Để giải tình trạng này, tác giả cho cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây 71 dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở (sau gọi tắt Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013); đó, bổ sung quy định xử lý vi phạm hành trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định Luật Nhà năm 2104 bàn giao phần kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ hồn cơng cơng trình cho Ban quản trị tòa nhà chung cư với số tiền xử phạt lên đến vài trăm triệu đồng (thậm chí lên đến tỷ đồng) thu hồi đình giấy phép kinh doanh lĩnh vực bất động sản thực nghiêm chỉnh quy định Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng chủ đầu tư bị truy cứu trách nhiệm hình Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định xử lý trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định Luật Nhà năm 2014 việc chiếm dụng trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sinh sống tòa nhà chung cư Hiện nay, vấn đề phát sinh tranh chấp chủ đầu tư với cộng đồng dân cư sinh sống tòa nhà chung cư mà đại diện Ban quản trị liên quan đến việc quản lý sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung tòa nhà chung cư Trên thực tế, có khơng chủ đầu tư sau bán, cho thuê hộ chung cư cho người mua, người thuê không bàn giao phần diện tích thuộc sở hữu chung cho Ban quản trị tòa nhà mà cố ý chiếm dụng nhằm mục đích kiếm lợi nhuận Điều gây bất bình chủ sở hữu, chủ sử dụng hộ chung cư khiến Ban quản trị tòa nhà chung cư không thực nội dung mà Hội nghị nhà chung cư biểu thông qua Vì vậy, việc thực địa vị pháp lý Ban quản trị nhà chung cư gặp khó khăn, trở ngại Để khắc phục vấn đề này, tác giả cho cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ; đó, bổ sung quy định xử lý vi phạm hành trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định Luật nhà năm 2104, chiếm 72 dụng trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung tòa nhà chung cư với số tiền xử phạt lên đến vài trăm triệu đồng (thậm chí lên đến tỷ đồng) thu hồi đình giấy phép kinh doanh lĩnh vực bất động sản thực nghiêm chỉnh quy định Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng chủ đầu tư bị truy cứu trách nhiệm hình Thứ ba, bổ sung quy định đề cập cụ thể việc quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ sở hữu, chủ sử dụng hộ chung cư đóng góp chủ đầu tư chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư Trên thực tế, có số tranh chấp, xung đột cộng đồng cư dân sở hữu, sử dụng hộ chung cư với Ban quản trị nhà chung cư xung quanh việc quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ sở hữu, chủ sử dụng hộ chung cư đóng góp chủ đầu tư chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư Do thiếu tin tưởng lẫn nên chủ sở hữu chủ sử dụng hộ khơng đóng góp khoản phí dịch vụ, phí bảo trì v.v với lý Ban quản trị nhà chung cư không minh bạch khuất tất quản lý sử dụng phí bảo trì Hoặc có trường hợp thành viên Ban quản trị cấu kết với việc sử dụng khoản phí bảo trì sai mục đích Mặc dù, Luật nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành có quy định khoản phí bảo trì chủ đầu tư chuyển giao Ban quản trị phải gửi vào ngân hàng; đồng thời, có trách nhiệm thơng báo tài khoản cho cư dân tòa nhà Tuy nhiên, tác giả cho rằng, quy định cần thiết chưa đủ Để ràng buộc trách nhiệm Ban quản trị nhà chung cần bổ sung quy định thành viên Ban quản trị phải bồi thường phần kinh phí bảo trì trường hợp quản lý sử dụng sai mục đích; đồng thời, bổ sung quy định chế giám sát, kiểm soát thành viên Ban quản trị quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì Bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ theo hướng bổ sung chế tài xử phạt trường hợp Ban quản trị nhà chung cư không 73 công khai số tài khoản tiền gửi khoản kinh phí bảo trì, khơng báo cáo báo cáo không đầy đủ kết thu, chi khoản tiền cư dân tòa nhà đóng góp Hội nghị nhà chung cư… 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Bên cạnh giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư giải pháp nâng cao hiệu thực thi có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi lẽ, cho dù địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư có hồn thiện đến đâu mà khâu tổ chức thực khơng đạt hiệu phát huy giá trị sống Để nâng cao hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư; tác giả đề xuất số giải pháp sau đây: Thứ nhất, giải pháp nâng cao lực, trình độ hiểu biết pháp luật nhà quy định quyền nghĩa vụ, kỹ nghề nghiệp, phẩm chất đạo đức cho thành viên Ban quản trì tòa nhà chung cư nhằm tạo điều kiện giúp họ hoàn thành tốt nhiệm vụ giao; theo đó: Một là, thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, phổ biến văn quy phạm pháp luật nhà ban hành với hình thức, cách làm phong phú, đa dạng, sáng tạo phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể Hai là, với việc nâng cao trình độ, kiến thức pháp luật nhà việc giáo dục đạo đức, phẩm chất, trách nhiệm, ý thức nhiệt tình, tận tâm phục vụ cho thành viên Ban quản trị nhà chung cư cần thực thường xun, kiên trì, bền bỉ để phòng tránh thái độ "hách dịch", "cửa quyền" ứng xử với cư dân sinh sống tòa nhà chung cư Thái độ ứng xử, chuẩn mực chủ thể giúp cho công việc giải cách thuận lợi, có hiệu cơng tâm Thứ hai, đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nhà nói chung quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng, bao gồm: 74 Một là, việc phổ biến, tuyên truyền pháp luật phải thực cách thường xuyên với nội dung hình thức phù hợp không thành viên Ban quản trị mà cư dân sinh sống tòa nhà chung cư với việc biên soạn tài liệu phù hợp phương pháp tuyên truyền đơn giản, ngắn gọn, dễ hiểu kết hợp với tranh ảnh, đĩa CD minh họa Hai là, lồng ghép việc tuyên truyền pháp luật nhà Hội nghị nhà chung, họp tổ dân phố; kết hợp hình thức tuyên truyền trực tiếp thông qua việc tổ chức lớp bồi dưỡng, nói chuyện chun đề với hình thức tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng địa phương v.v Ba là, tổ chức thường xuyên gặp gỡ tọa đàm chia sẻ, trao đổi kinh nghiệm, cách làm hay Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị cụm nhà chung cư với để học hỏi kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu hoạt động Thứ ba, tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư; cụ thể: Một là, tăng cường công tác tra, kiểm tra (định kỳ đột xuất) việc thực quy định, nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung quy định địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng nhằm phát hiện, chấn chỉnh kịp thời hành vi sai phạm, yếu xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm Đồng thời nhanh chóng tìm thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn để kịp thời sửa đổi, bổ sung thay quy định pháp luật chưa thực phù hợp đáp ứng yêu cầu thực tế Hai là, thực việc giám sát người dân hoạt động Ban quản trị tòa nhà chung cư dựa quy định pháp luật nhà nhằm giúp thành viên Ban quản trị tuân thủ pháp luật Ba là, tăng cường công tác tra, kiểm tra việc giải khiếu nại, tố cáo người dân việc quản lý sử dụng loại phí cư dân tòa nhà đóng góp nhằm đảm bảo quyền khiếu nại, tố cáo công 75 dân ghi nhận Hiến pháp năm 2013 Đồng thời, giải kịp thời, dứt điểm xúc nhân dân làm sáng tỏ chất, thật vụ việc khiếu nại, tố cáo v.v Kết luận Chương Trên sở phân tích vấn đề lý luận địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư; đánh giá thực trạng thực tiễn thi hành địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư để kết quả, hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu Chương Chương 2; Chương luận văn đề cập giải pháp hoàn thiện nội dung địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nâng cao hiệu thực thời gian tới Các giải pháp bao gồm: - Giải pháp hoàn thiện địa vị pháp lý Ban quản trị tòa chung cư khu trú vào nội dung: i) Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định Luật nhà năm 2014 việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, bàn giao hồ sơ hồn cơng cho Ban quản trị tòa nhà chung cư; ii) Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định Luật nhà năm 2014 việc chiếm dụng trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sinh sống tòa nhà chung cư; iii) Bổ sung quy định đề cập cụ thể việc quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ sở hữu, chủ sử dụng hộ chung cư đóng góp chủ đầu tư chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư - Giải pháp nâng cao hiệu thực thi địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư, bao gồm: i) Nâng cao lực, trình độ hiểu biết pháp luật nhà quy định quyền nghĩa vụ, kỹ nghề nghiệp, phẩm chất đạo đức cho thành viên Ban quản trì tòa nhà chung cư; ii) Đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhà nói chung quy định Ban quản trị tòa nhà chung cư nói riêng; iii) Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư v.v 76 KẾT LUẬN Nhà chung cư ngày phát triển mạnh mẽ khẳng định vai trò vị trí xã hội đại Tại khu vực độ thị - nơi "đất chật, người đơng" xu phát triển phân khúc tòa nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất hồn tồn thích hợp khơng Việt Nam mà cho nước khác giới Tuy nhiên, vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư để vừa đảm bảo hiệu quản lý nhà nước nhà vừa đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người sở hữu, người sử dụng hộ chung cư Thời gian qua xảy khơng tranh chấp quản lý, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sinh sống tòa nhà chung cư với chủ đầu tư, đơn vị quản lý người thực việc bảo trì nhà chung cư sau chủ đầu tư bán, cho thuê hộ điều không đơn giản v.v Để trả lời câu hỏi này, mơ hình Ban quản trị tòa nhà chung cư đời theo định Hội nghị nhà chung cư lần thứ Ban quản trị tòa nhà chung cư người đại diện cho cư dân sinh sống chủ sở hữu hộ việc giải vấn đề phát sinh liên quan đến việc lựa chọn, ký kết hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà; quản lý phần diện tích thuộc sở hữu chung; chịu trách nhiệm ký kết với tổ chức có đủ lực, tư cách pháp lý bảo trì tòa nhà chung cư v.v Để Ban quản trị tòa nhà chung cư vào hoạt động làm tốt chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn giao, Luật nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành có quy định quyền, nghĩa vụ chế hoạt động chủ thể Các quy định tạo nên địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư Địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư ngày hồn thiện với việc sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật nhà việc ban hành Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Các văn pháp luật tạo khung pháp lý 77 cho hoạt động Ban quản trị tòa nhà chung cư Bên cạnh kết đạt được, thực tiễn thực địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư bộc lộ số hạn chế, yếu kém; yếu có nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan phân tích, đề cập Tiểu mục 2.2 Chương luận văn Trên sở phân tích vấn đề lý luận; đánh giá thực trạng thực tiễn thực địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư để hạn chế, yếu Chương Chương 2; Chương luận văn đưa giải pháp hoàn thiện nội dung địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư nâng cao hiệu thực Những giải pháp cụ thể đề cập Tiểu mục 3.1 Tiểu mục 3.2 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, Hà Nội Lý Thế Dân (2008), "Đi tìm định nghĩa chung cư", http://kienviet.net, ngày 04/6/2008 Phúc Huy (2009), "Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn", www.tuoitre.vn, ngày 12/11/2009 Lưu Huyền (2017), "Hà Nội bùng nổ tranh chấp nhiều khu chung cư", www.vov.vn, ngày 24/3/2017 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2010), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Đăng Khoa - Việt Anh (2017), "The Manor Hà Nội "bỏ rơi" người dân?", www.anninhthudo.vn, ngày 28/02/2017 10 Đắc Kiên Đỗ Bá (2009), "Tranh chấp chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện phí", www.giadinh.net.vn, ngày 11/3/2009 11 Nguyễn Thế Kỳ, Phạm Quốc Toản, Lương Hữu Định (1992), Từ điển Pháp luật Anh - Việt (tài chính, quan thuế, bảo hiểm, luật, hành chính), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 79 12 Vũ Lê (2009), "Chết chung cư khơng có chỗ làm đám ma", www.vnexpress.net, ngày 12/5/2008 13 Hoàng Phê (Chủ biên) (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 14 Hoài Phong (2017), "Chủ đầu tư khơng giao phí bảo trì chung cư thiếu đạo đức kinh doanh", www.baomoi.com, ngày 09/4/2017 15 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 16 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 17 Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội 18 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 19 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 20 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Châu Như Quỳnh (2009), "Đua dựng "chuồng cọp" chung cư mới", http://dantri.com.vn, ngày 04/6/2009 23 Cao Sơn (2017), "Chủ đầu tư cố tình vi phạm hợp đồng?", www.daibieunhandan.vn, ngày 22/04/2017 24 Anh Thế (2017), "Vì chủ đầu tư trì hỗn bàn giao đầy đủ hồ sơ cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng?", www.dantri.com.vn, ngày 19/4/2017 25 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 26 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 27 Minh Tuấn (2009), "Hà Nội: Chung cư đeo "Ba lô"", http://www.tienphong.vn, ngày 08/01/2009 28 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội 80 Tài liệu nước 29 Jo seph R Nolan and Jac queline M Nolan - Haley (Coautho rs) (1990), Black’ Law Dictionary, Printed in the United States of America by West Publiching Co 30 The Honourable Dr Peter E Nygh and Peter Butt (General Editor) (1997), Butter worth Australian Legal Dictionary, Printed in Australia by Ligare Ltd ... ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm Ban quản trị tòa nhà chung cư 1.2 Khái niệm địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư 16 1.3 Vai trò Ban. .. cư Đơn vị cung cấp dịch vụ tòa nhà chung cư Ban quản trị tòa nhà chung cư Chủ đầu tư tòa nhà chung cư Cơ quan quản lý tòa nhà chung cư Ban quản trị tòa nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư bầu... pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư iv) Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến địa vị pháp lý Ban quản trị tòa nhà chung cư - Đánh giá thực trạng địa vị pháp lý Ban Quản trị tòa nhà chung cư