ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Vì thế công tác đăng ký cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất trên toàn tỉnh, được thực hiện trong thời điểm nay là vấn đ

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

2009-BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Giáo viên hướng dẫn: Thầy Đặng Quang Thịnh

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) (ký tên……….)

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Trường Địa Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh – Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã dạy dỗ, truyền đạt cho em nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý giá trong suốt quá trình học tập về chuyên môn cũng như tư tưởng của người đi trước và những làm việc có ích cho xã hội

Em xin chân thành cảm ơn thầy Đặng Quang Thịnh đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, chu đáo để em có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Xin chân thành cảm ơn:

Sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất và Phòng Tài Nguyên - Môi Trường huyện Xuân Lộc, các cô chú, lãnh đạo cùng anh chị em hiện đang công tác tại Phòng đã đóng góp, xây dựng, trao đổi kinh nghiệm để tạo điều kiện thuận cho tôi thực hiện tốt công việc và luận văn này trong suốt quá trình thực tập và làm việc tại phòng

Các bạn bè cùng học tập và phấn đầu trong suốt quá trình học tập tại giảng đường của trường địa học Những người thân đã giúp đỡ, ủng hộ tôi trong xuất quá trình học tập để hoàn thành tốt chương trình học và làm luận văn tốt nghiệp này

Đại học Nông LâmTP.HCM, tháng 7 – 2009

Trần Xuân Thọ

Sinh viên thực hiện: Trần Xuân Thọ, Khoa Quản lý Đất đai và Bất Động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

- Đề tài: Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2005 dến tháng 6 năm 2009

Giáo viên hướng dẫn: Thầy Đặng Quang Thịnh Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất

Động Sản

Huyện Xuân Lộc nằm ở phía đông nam của tỉnh Đồng Nai, giáp với tỉnh Bình Thuận và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu là một đầu mối giao lưu về văn hóa, kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai và là một Huyện đang phát triển nhu cầu về sử dụng đất cũng rất cao Chính vì vậy, công tác cấp giấy CNQSDĐ là vô cùng cần thiết và cấp thiết nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện

Công tác đăng ký, cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ là công tác được thực hiện thường xuyên ở huyện Trong thời gian đầu triển khai thực hiện đã mang lại hiệu quả nhất định cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

Tuy nhiên trải qua thời gian dài sử dụng, những biến động về đất đai ngày càng nhiều đã làm cho hệ thống hồ sơ địa chính lập trong thời kỳ này không còn phù hợp với thực tế và GNQSDĐ cấp cho nhân dân đã có nhiều biến động về hình thể, chủ sử dụng, diện tích… Vì thế công tác đăng ký cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất trên toàn tỉnh, được thực hiện trong thời điểm nay là vấn đề thiết yếu, nhằm giúp cơ quan chức năng của tỉnh cũng như từng địa phương có thể quản lý tình hình sử dụng đất được chặt chẻ hơn và thống nhất giữa ba cấp Đến nay công tác này đã triển khai trên toàn huyện và đạt đựợc những kết quả nhất định

Đề tài đi sâu vào phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình sử sụng

và quản lý đất đai có liên quan đến tình hình cấp GCNQSDĐ và cấp đổi cấp lại GCNQSĐ

Đề tài thực hiện các nội dung cơ bản sau:

- Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân qua các năm từ năm 2005 đến 6 tháng đầu năm 2009

- Đánh giá tình hình cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ qua các năm từ năm 2005 đến 6 tháng đầu năm 2009

- Đề tài tập trung đánh giá tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác cấp đổi, cấp lại, cập mới ban đầu GCNQSDĐ Từ đó đưa ra những thuận lợi khó khăn trong quá trình thực hiện đề xuất một số vấn đề nhằm hoàn thiện công tác này

Mục đích 3

Yêu cầu 3

Đối tượng nghiên cứu 3

Phạm vi nghiên cứu 3

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

PHẦN I TỔNG QUAN 5

I.1 Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam .5

I.1.1 Giai đoạn trước năm 1945 5

I.1.2 Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975 .5

I.1.3 Giai đoạn từ sau 1975 đến năm 1993 .6

I.1.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 .6

I.1.5 Giai đoạn từ năm 2003 tới nay 7

I.2 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ .7

I.2.1 Những khái niệm cơ bản về cấp giấy .7

I.2.2 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ .8

I.2.2 Ý nghĩa của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ 8

I.2.3 Những quy định chung về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

I.3 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

I.4 Trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

I.5 Các khoản nghĩa vụ tài chính 12

I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu 13

I.6.1 Điều kiện tự nhiên 13

I.6.2 Tài nguyên thiên nhiên 15

I.6.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên 16

I.6.4 Hiện trạng kinh tế - xã hội 16

I.6.5 Hiện trạng cơ sở hạ tầng 19

I.6.6 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 20

I.7 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu 20

I.7.1 Nội dung nghiên cứu .20

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu 20

I.7.3 Phương tiện nghiên cứu 21

I.8 Quy trình thực hiện đề tài 21

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc .22

II.1.1 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính 22

II.1.2 Thành lập hồ sơ địa chính 23

II.1.3.Cập nhật, chỉnh lý biến động 23

II.1.4 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 24

II.1.5 Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ .24

II.1.6 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai 25

II.1.7 Hiện trạng sử dụng đất đai và chấp hành pháp luật của người dân 25

II.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Xuân Lộc 27

II.2.3 Thẩm tra xét duyệt đơn đăng ký 32

II.2.4 Lập hồ sơ địa chính 33

II.3 Đánh giá công tác đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc 34

II.3.1 Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .34

II.3.2 Quy trình cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ .36

II.4 Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ .39

II.4.1 Tổng hợp kết quả cấp giấy từ năm 1993-2004 39

II.4.2 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2005-2009 39

II.4.3 Kết quả cấp lại, cấp đổi GCN giai đoạn 2005-2009 45

II.4 Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp GCQSDĐ 46

II.4.1 Hiệu quả kinh tế-xã hối sau đăng ký, cấp GCNQSDĐ, cấp đổi, cấp lại 46

II.4.2 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ.47 II.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện 48

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49

Kết luận 49

Kiến nghị 49

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QĐ: Quyết định

QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất

TT: Thông tư

NSDĐ: Người sử dụng đất

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Thống kê diện tích các xã, thị trấn của huyện Xuân Lộc theo số liệu kiểm kê

đất đai năm 2005: 15

Bảng 2: Diện tích các loại đất 16

Bảng 3: Tỉ lệ tăng dân số qua các năm trên địa bàn huyện 17

Bảng 4: Phân bố lao động trong các ngành sản xuất 17

Bảng 5: Tình trạng giải quyết việc làm trên địa bàn huyện 17

Bảng 6: Cơ cấu kinh tế năm 2008 18

Bảng 7: Hiện trạng cơ sở giáo dục huyên xuân lộc năm 2005 19

Bảng 8: Kết quả thành lập bản đồ địa chính huyện Xuân Lộc 22

Bảng 9: Kết quả công tác thành lập hồ sơ địa chính 23

Bảng 10: Tình hình biến động qua các năm 24

Bảng 11: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đến tháng 6 năm 2009 25 Bảng 12: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 26

Bảng 13: Tổng hợp kết quả cấp giấy giai đoạn 1993-2004 39

Bảng 14: Kết quả cấp giấy năm 2005 40

Bảng 15: Tình hình cấp giấy huyện Xuân lộc năm 2006 41

Bảng 16: Kết quả cấp giấy năm 2007 của huyện Xuân Lộc 42

Bảng 17: Kết quả cấp giấy năm 2008 43

Bảng 18: Kết quả cấp giấy 6 tháng đầu năm 2009 44

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài 21

Sơ đồ 2: Quy trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21

Sơ đồ 3: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo nghị định 181/2004/NĐ-CP 36

Sơ đồ 4: Quy trình cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP 38

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc năm 2008 18

Biểu đồ 2: Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng năm 2008 25

Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Xuân Lộc 14

ĐẶT VẤN ĐỀ

Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX chỉ rõ “Đất đai là

tài sản đặc biệt của quốc gia là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước” Bởi vậy chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội

Một thực tế hiển nhiên là con người được sinh ra, sống và lớn lên là nhờ vào đất, khi chết lại trở về đất Vì vậy tại sao chúng ta không bảo vệ tài nguyên đất bằng cách quản

lý, thay đổi phân bố mục đích sử dụng đất phù hợp nhưng vẫn đảm bảo quỹ đất dành cho nông nghiệp Do đó việc cấp GCNQSDĐ là một nhiệm vụ quan trọng trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai

Luật đất đai 1993 và đến nay 2003 vẫn khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất” điều này được thể hiện rõ qua

việc nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ) để nhà nước quản lý thống nhất về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của NSDĐ Điều này thật cần thiết trong thời kỳ đất nước đang đổi mới, mở ra nhiều cơ hội và thách thức Nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong nhiều ngành, lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực về nhà ở đang là đề tài nóng bỏng, được nhiều sự quan tâm của người dân cùng các ban ngành, lãnh đạo quận - huyện, tỉnh, thành phố

Huyện Xuân Lộc giáp với với các huyện Cẩm Mỹ, Long Khánh, Định Quán, tỉnh Bình Thuận, tỉnh Vũng Tàu là một trong những cửa ngõ chính của tỉnh Đồng Nai Nhằm mục đích quản lý được đất đai của huyện để nâng cao hiệu quả sử dụng thông qua đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Xuân Lộc

Cấp GCNQSDĐ là một đòi hỏi cấp thiết của Nhà nước và người sử dụng đất vì: Cấp GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp

của người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước quản lý về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Nó giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất

GCNQSDĐ là cơ sở để NSDĐ thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp Cấp GCNQSDĐ làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước: Tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính v.v

Nhằm thực hiện chủ trương của Nhà nước về công tác cấp giấy CNQSDĐ cũng như xuất phát từ thực tế nêu trên cùng với được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, chấp thuận của Phòng Tài Nguyên

và Môi Trường Huyện Xuân Lộc cho phép tôi thực hiện đề tài: Đánh giá công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2005 đến tháng 6 năm 2009

Mục đích

- Hệ thống, đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ huyện trong thời gian qua

- Tiến hành đánh giá công tác cấp giấy CNQSDĐ trên địa bàn huyện nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn,vướng mắc trong quá trình thực hiện Đồng thời đề xuất một số giải pháp đã hoàn thiện nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy

- Nắm được đầy đủ và chính xác về diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng, đối với từng thửa đất để nhà nước có cơ sở thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy họach, kế hoạch chung, đảm bảo mỗi tấc đất đều sử dụng hợp pháp mang lại hiệu quả cao nhất

- Tạo điều kiện để đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện an tâm sử dụng có hiệu quả theo hướng bền vững lâu dài và thực hiện quyền lợi, nghĩa vụ của đối tượng sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Đảm bảo tính đầy đủ chính xác về số liệu liên quan đến đề tài

Đối tượng nghiên cứu

+ Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân qua các giai đoạn

+ Đối tượng được cấp GCNQSDĐ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

Thời gian nghiên cứu: 4 tháng

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Giúp nhà nước trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp

- Tìm hiểu các quy định về cấp giấy chứng nhận

- Thiết lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhà nước, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

- Nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn dựa trên chứng thư pháp lý “GCNQSDĐ”

- Từ đó rút ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy và đề xuất những giải pháp phù hợp với điều kiện của địa bàn

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam

I.1.1 Giai đoạn trước năm 1945

 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ thứ VI trở lại đây: tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai cũ nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại tại một số nơi ở miền Bắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (1806) Ở Nam Bộ chưa tìm thấy địa bạ thời Gia Long mà chỉ thấy địa bộ thời Minh Mạng

 Sổ địa bạ thời Gia Long: đến thời Gia Long lập sổ địa bạ cho từng làng xã, phân biệt rõ đất công điền và tư điền của mỗi xã trong đó ghi rõ: đất của ai, diện tích, tứ cạnh, đẳng hạn để tính thuế Tuy nhiên hệ thống sổ này do không có bản đồ kèm theo và không dùng một đơn vị thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn

 Sổ địa bộ thời Minh Mạng: đến triều Minh Mạng có nhiều tiến bộ hơn, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự có mặt chứng kiến của đầy đủ các chức việc làng, chánh tổng, tri huyện, điền chủ

I.1.2 Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975

 Ở miền Bắc: Do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành địa chính các cấp

thường xuyên không ổn định Đặc biệt Nhà nước vẫn chưa ban hành một văn bản nào làm

cơ sở pháp lý nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ chưa

được triển khai thực hiện

 Ở miền Nam: Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ

được thực hiện theo 2 chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925

 Tân chế độ điền địa: được đánh giá là chặt chẽ, có hiệu quả nhất Chế độ này được

ưu tiên triển khai mạnh để thay thế dần cho tất cả các hình thức quản thủ khác Hệ thống

hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm có:

­ Bản đồ giải thửa chính xác

­ Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản

­ Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ

­ Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán

Hồ sơ trên được lập thành 2 bộ lưu tại Ty điền địa và xã sở tại Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là: số lượng tài liệu nhiều, kích thước sổ sách, bằng khoán điền thổ quá lớn khó sử dụng và dễ bị hư hỏng

Chế độ quản thủ điền địa: được coi là một giải pháp tình huống tạm thời để đáp ứng cấp bách yêu cầu quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc bấy giờ Thực hiện chế độ này, phương pháp đo đạc rất đơn giản để các xã có thể tự do vẽ lược đồ Song phải tuân theo một trình tự pháp lý chặt chẽ:

Từng xã phải lập hội đồng phân ranh và tổ chức phân ranh hành chính xã

Lập hội đồng điều tra bất động sản và ban kiến điền để thực hiện điều tra xác định phạm vi ranh giới và chủ quyền từng lô đất, trên cơ sở đó lập lược đồ giải thửa

Kết thúc kiến điền, Ty điền sẽ lập hồ sơ gồm: sổ điền bộ, sổ điền chủ, lập theo chủ

sở hữu

I.1.3 Giai đoạn từ sau 1975 đến năm 1993

­ Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được nhà nước quan tâm và

tổ chức thực hiện theo Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ

­ Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Tổng cục Quản lý ruộng đất, nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất

­ Theo quy định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ, việc xét duyệt đăng ký đất phải do Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện Kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất được quy định khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ này

­ Tuy nhiên việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa được thực hiện do một số nguyên nhân sau:

­ Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ 1981 đến cuối 1988 mới thực hiện được 6.500 xã và kết quả đạt được ở các xã còn hạn chế Các khu dân cư nông thôn hầu như còn

đo bao và để dân tự kê khai không xác định được vị trí cụ thể trên bản đồ, hồ sơ

­ Đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn đang gặp nhiều khó khăn, hơn nữa đại bộ phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã và đang được tập thể hoá, nên nhiều mục tiêu, nhiệm vụ đăng ký đất theo yêu cầu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ để đảm bảo yêu cầu trước mắt, nắm nhanh diện tích cả nước phục vụ cho các

kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước

­ Sau Luật đất đai 1988, đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ đã trở thành một nhiệm

vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai Xuất phát từ yêu cầu đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này Tuy nhiên trong thực tế triển khai do chất lượng hệ thống hồ sơ đã thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới Vì vậy kết quả đạt được còn nhiều hạn chế: hệ thống sổ sách đăng ký đất chỉ mang tính chất điều tra, hệ thống sổ sách còn nhiều sai sót nhầm lẫn; công việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại các địa phương nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải Miền Trung thực hiện rất chậm Hết năm 1993 cả nước mới cấp GCN cho khoảng 1.600.000 hộ nông dân ở khoảng 1500 xã, tập trung chủ yếu ở đồng bằng Sông Cửu Long (chiếm 40%) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nhiều địa phương (14 tỉnh) đã thực hiện cấp GCN tạm thời theo mẫu quy định của tỉnh, cuối 1993 đã cấp khoảng 911.000 GCN tạm thời và đến cuối năm 1995 (thời điểm ngừng cấp GCN tạm thời trên phạm vi cả nước) cả nước đã cấp khoảng 1.050.000 GCN tạm thời

I.1.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

- Luật đất đai 1993 ngày 24/07/1993 được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 15/10/1993 Luật đất đai 1993 với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng Với những thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành công tác cấp GCN càng trở nên cấp bách Nhận thức được điều đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp GCN trong phạm vi cả nước với mục tiêu hoàn thành cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 đối với

khu vực nông thôn, vào năm 2001 đối với khu vực đô thị theo chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ

- Từ sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế đã tạo ra những biến động lớn về giá cả và vấn đề bức xúc trong quản lý đô thị là quản lý đất phải gắn liền với quản lý nhà ở Xuất phát từ tình hình đó, ngày 5/4/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và đất ở Theo tinh thần của Nghị định này thì người sử dụng đất ở đô thị phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Việc đăng ký nhà ở và đất ở đô thị bắt đầu được thực hiện

I.1.5 Giai đoạn từ năm 2003 tới nay

- Ngay sau khi luật đất đai 2003 ra đời 10/12/2003, bên cạnh đó Chính Phủ, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ban hành hàng loạt văn bản dưới luật nhằm khẳng định lại tầm quan trọng của đât đai trong đời sống xã hội, luật đã đi theo sát thực tiễn và đã đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực ngành địa chính đã ban hành các văn bản

- Nghị định 181 ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai năm 2003

- Nghị định 198/CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 117/CP hướng dẫn thi hành nghị định 198 ngày 03/12/2004

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của nghị định 181 ngày 29/10/2004

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định bổ sung về việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- - Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

I.2 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

I.2.1 Những khái niệm cơ bản về cấp giấy

 Đất đai: Đất đai bao hàm cả các yếu tố về đất và các yếu tố tự nhiên khác có ảnh

hưởng đến khả năng sử dụng hay chất lượng đất đai Đất đai cần thiết cho bất kỳ hoạt động nào của con người

 Đăng ký đất: Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mỗi người sử

dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và NSDĐ, là cơ sở pháp lý để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

 Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với

một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định vào hồ sơ địa chính nhằm thiết

lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Đăng ký đất đai bao gồm 2 hình thức:

+ Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai theo kế hoạch: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo chỉ tiêu kế hoạch đề ra

Đăng ký đất đai theo nhu cầu: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo nhu cầu của người sử dụng đất

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập

quyền sử dụng đất hợp pháp của người SDĐ để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả SDĐ và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

 Hồ sơ điạ chính: Là các tài liệu thành quả của việc đo đạc địa chính và đăng ký đất

đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai, bao gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, bản đồ địa chính…

I.2.2 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ

­ Đăng ký cấp giấy làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Theo

Luật Đất đai quy định: “Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”

­ Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đảm bảo để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu qủa cao nhất

­ Đăng ký là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung và nhiệm

vụ quản lý đất đai khác

I.2.2 Ý nghĩa của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

+ Giúp nhà nước quản lý chặt quỹ đất

+ Giúp người dân yên tâm khi đầu tư trên mảnh đất của mình

+ Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở vững chắc tạo niềm tin cho người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng xuất và sản lượng cao nhất trên mảnh đất của mình Giúp người sử dụng đất khai thác đất đai ở mức cao nhất

+ Là cán cân xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực quyền của người sử dụng đất với nhà nước phù hợp với pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam, trên cơ sở đó, người

sử dụng đất được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Ngược lại người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình như đóng thuế, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, không được phá hoại nguồn tài nguyên đất đai

+ Là cơ sở pháp lý nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai một cách có hiệu quả, cũng như hạn chế việc tranh chấp đất đai

+ Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vị trí và vai trò rất quan trọng không chỉ đối với nhà nước, mà còn rất quan trọng đối với người sử dụng đất, giúp nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giúp người dân an tâm khai thác sử dụng và đầu tư vào đất đai sao cho có hiệu quả cao nhất và tốt nhất, đó chính là động lực to lớn giúp thúc đẩy nền kinh tế - xã hội của nước nhà

I.2.3 Những quy định chung về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Quy định chung về kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (lần đầu)

+ Việc đăng ký đất đai thực hiện tại UBND xã (đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại nông thôn) hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với hộ gia đình sử dụng đất tại đô thị) nơi có đất, đối với các tổ chức sử dụng đất thì đăng ký tại phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh

+ Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp

- Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất thuê, mướn của các đối tượng khác thì không kê khai đăng ký + Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phát hành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ tên vợ và chồng

- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

I.3 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Các văn bản pháp lý

- Hiến pháp nưóc Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật đất đai 2003 được Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá

XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26-11-2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật đất đai năm 2003

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong vĩnh vực đất đai

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính

- Thông tư số 30/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ

- Thông tư số 28/2004/ TT-BTNMT ngày 01-11-2004 của Bộ TN-MT về việc thực hiện hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN-MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Công văn số: 2937/HD ngày 16/11/2005 của sở TN-MT hướng dẫn một số nội dung lập, chỉnh lý quản lý bản đồ địa chính, sổ bộ địa chí

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ TN-MT quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn sửa đổi bổ xung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định 198/2004/N Đ-CP ngày 3/12/2004 của chính Phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 09/2006 TT-BTNMT ngày 25-9-2006 của Bộ TN-MT hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định 84/2007NĐ-CP ngày 25-05-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007của Chính Phủ quy định bổ xung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và hỗ trợ về đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 08/2007 TT-BTNMT ngày 02-08-2007 của Bộ TN-MT hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

I.4 Trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Điều 122 Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

+ Điều 123 Luật đất đai quy định Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

+ Điều 136 Nghị định 181 quy định Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại Phường

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường nơi có đất

 Văn phòng đăng ký có trách nhiệm

+ Thẩm tra hồ sơ :

- Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ

- Lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch

- Xác định đủ hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ý kiến vào đơn

- Công khai danh sách đủ, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (tại Văn phòng đăng ký) trong 15 ngày

+ Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì:

- Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan Thuế

+ Gửi toàn bộ hồ sơ (kể cả đủ hay không đủ điều kiện) đến Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường có trách nhiệm:

- Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc từ khi UBND ký giấy chứng nhận phải thực hiện :

- Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất

- Ghi vào sổ cấp giấy chứng nhận

- Gửi giấy chứng nhận (2 bản) đã ký và toàn bộ hồ sơ cho Văn phòng đăng ký trực thuộc

- Gửi thông báo về việc được cấp giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường để lập hoặc điều chỉnh hồ sơ địa chính gốc

+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc Văn phòng đăng ký có trách nhiệm:

- Thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Trả hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho những người không đủ điều kiện

- Trao giấy chứng nhận cho người không phải thực hiện hoặc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định

 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Điều 49 Luật đất đai 2003 quy định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng được thừa kế, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật này

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

I.5 Các khoản nghĩa vụ tài chính

+ Theo quy định tại điều 17 của Nghị định 60/CP thi việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về đất Nghĩa vụ tài chính mà người dân thực hiện là:

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Lệ phí trước bạ

- Tiền sử dụng đất

Các khoản nộp khác như lệ phí địa chính, lệ phí đo đạc……

* Những điểm mới về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

giữa Luật đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993

+ Căn cứ vào khoản 4 Điều 3 Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 26/9/2001 quy định thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy CNQSDĐ cho các đối tượng: Tổ chức trong nước sử dụng đất; nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

- UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy CNQSDĐ cho các đối tượng:

Hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, các công trình công cộng của cộng đồng

+ Căn cứ vào Điều 56 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Ủy quyền cấp giấy CNQSDĐ

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cấp giấy CNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài khi đã có Quyết định giao đất, cho

thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định chia tách, sáp nhập tổ chức, cấp lại, cấp đổi giấy CNQSDĐ

+ Vai trò của UBND cấp xã trong công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ: Căn cứ vào mục a, khoản 2, Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy CNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy CNQSDĐ tại trụ sở UBND xã trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy CNQSDĐ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường

I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu

+ Huyện Xuân Lộc được thành lập theo quyết định số 107/HĐBT ngày 10/04/1991 của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng, với tổng diện tích tự nhiên là 95.423,28 ha gồm 20 xã

và 1 thị trấn Huyện nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai Đến năm 2003, theo Nghị định 97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 của Chính phủ về việc thành lập Thị xã Long Khánh và các phường, xã trực thuộc; thành lập các huyện Cẩm Mỹ, Trảng Bom tỉnh Đồng Nai trên

cơ sở lấy một số xã, thị trấn của huyện Long Khánh; huyện Xuân Lộc giao 6 xã phía tây của huyện sang huyện Cẩm Mỹ

+ Như vậy từ tháng 01/2004 Huyện Xuân Lộc còn lại 15 đơn vị hành chính gồm 14

xã và 1 thị trấn

I.6.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý: Huyện Xuân Lộc là một Huyện nông thôn nằm ở phía Đông Nam Tỉnh

Đồng Nai, có thế mạnh về phát triển nông nghiệp của tỉnh Đồng Nai, là cửa ngõ nối liền giữa Đồng Nai và các tỉnh Duyên Hải Nam Trung Bộ và Bà Rịa Vũng Tàu Huyện có diện tích tự nhiên 72.678,52 ha, chiếm 13,4% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh

Về tứ cận như sau:

- Phía Bắc : Giáp huyện Định Quán - Tỉnh Đồng Nai

- Phía Nam : Giáp huyện Cẩm Mỹ Tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

- Phía Đông : Giáp tỉnh Bình Thuận

- Phía Tây : Giáp thị xã Long Khánh tỉnh Đồng Nai

Sơ Đồ Vị Trí Huyện Xuân Lộc

Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Xuân Lộc

Bảng 1: Thống kê diện tích các xã, thị trấn cuả huyện Xuân Lộc theo số liệu kiểm kê

(Nguồn:Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Xuân Lộc)

Nhìn chung huyện Xuân Lộc có vị trí cá ưu thế thuận lợi cho việc giao lưu văn hóa,

kinh tế-xã hội, chính trị của tỉnh Đồng Nai, có ưu thế phát triển nông nghiệp

 Địa hình:

Có 2 dạng địa hình chính là: địa hình núi và đồi thoải lượn sóng

 Địa hình núi: phân bố rải rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn chiếm

khoảng 6-7% tổng diện tích toàn huyện, trong đó cao nhất là Núi Chứa Chan với độ cao

844 m so với mặt nước biển Địa hình huyện Xuân Lộc tuy không thích hợp với sản xuất nông nghiệp nhưng lại chứa đựng tiềm năng về phát triển du lịch

 Địa hình đồi thoải lượn sóng: là dạng địa hình chính chiếm 85% tổng diện tích

toàn huyện Độ dốc phổ biến từ 30 đến 80 khá thuận lợi cho phát triển nông nghiệp với các loại hình cây lâu năm Tuy nhiên các khu vực có độ dốc trên 30 cần chú trọng biện pháp xây dựng đồng ruộng để hạn chế tình trạng xói mòn đất trong mùa mưa

 Khí hậu: Huyện Xuân Lộc nằm trong vùng khí hậu chung của Miền Đông Nam Bộ,

có nền nhiệt độ cao đều quanh năm, ít gió bão và không có mùa đông lạnh Hàng năm chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa và mùa khô Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.139mm, nhiệt độ trung bình là 25,40C, độ ẩm trung bình là 83%

I.6.2 Tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên đất: Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Xuân Lộc là 72.678,52 ha, bao

gồm sáu nhóm đất chính là nhóm đất xám vàng, nhóm đất đá bọt, nhóm đất đỏ vàng, nhóm đất tầng mỏng, nhóm đất nâu thẫm và nhóm đất xám nâu

(Nguồn:Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Xuân Lộc)

 Tài nguyên nước:

 Nước mặt: Trên địa bàn huyện có 3 hệ thống sông suối chính chạy qua là: Sông La

Ngà, Sông Ray, các nhánh suối của Sông Dinh

 Hệ thống hồ chứa nước gồm: Hồ Núi Le và hồ Gia Ui (diện tích: 3.500ha) Đây là

nguồn nước cung cấp tưới tiêu cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện và cũng là nguồn nước sinh hoạt cho khoảng 1/3 số dân toàn huyện

 Nước ngầm: Huyện Xuân Lộc nằm trong khu vực nghèo nước ngầm Trên đất đỏ

vàng được phong hóa từ đá bazan nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 25-30m Các khu vực khác nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 8-12m

 Tài nguyên khoáng sản: Trên địa bàn huyện Xuân Lộc tài nguyên khoảng sản hầu

như không có, chỉ có một vài điểm có khả năng khai thác đất đá là nguyên vật liệu xây dựng, san lấp, khai thác cát và sản xuất gạch ngói và chỉ khai thác ở quy mô nhỏ và nằm rải rác trên địa bàn toàn huyện

 Tài nguyên rừng: Toàn huyện còn khoảng 12.256 ha rừng bao gồm:

Rừng tự nhiên: Diện tích 2.793 ha, toàn bộ là rừng tái sinh, trữ lượng gỗ còn rất

thấp Trong đó, rừng sản xuất: 2.214 ha, rừng phòng hộ: 579 ha

Rừng trồng: Diện tích 9.463 ha, trong đó rừng sản xuất là 4.986 ha, rừng phòng hộ:

4.477ha

I.6.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên

 Thuận lợi: Huyện có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển các ngành nông nghiệp –

công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp- dịch vụ Điều kiện đất đai tương đối thích hợp cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng

 Khó khăn:Thiếu nước tưới cho cây trồng và nước sinh hoạt cho nhân dân vào mùa

khô, chủ yếu ở phía Đông Nam của Huyện

I.6.4 Hiện trạng kinh tế - xã hội

 Dân Số - Lao Động

+ Sự gia tăng dân số của huyện đang gây áp lực mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế -

xã hội cũng như việc sử dụng đất Dân số tăng, nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên, cho nên diện tích đất ở và nhà ở bình quân đầu người giảm dần qua các năm, do sự phát triển không kịp với sự gia tăng dân số

Bảng 4: Phân bố lao động trong các ngành sản xuất

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Xuân Lộc)

+ Hiện nay, tổng số người trong độ tuổi lao động của huyện là 135.670 người, chiếm 60.77% dân số toàn huyện, hoạt động trong ngành nông - lâm nghiệp chiếm 55-60%, lao động phi nông nghiệp chiếm 43-35% Trình độ dân trí còn trung bình, khả năng tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật còn hạn chế, điều này đòi hỏi các lãnh đạo phải có biện pháp nhằm nâng cao trình độ dân trí cho nhân dân

+ Về mức sống, thu nhập: số hộ giàu và khá đạt tỉ lệ 30%, hộ trung bình 65%, số hộ nghèo là 5% Thu nhập bình quân 7,5 triệu đồng/người bằng 75-80% bình quân chung toàn tỉnh

Bảng 5: Tình trạng giải quyết việc làm trên địa bàn huyện

Nông-Lâm nghiệp Thương mại- Dịch vụ

Công TTCN

nghiệp- Tình hình phát triển kinh tế:

 Công nghiệp: Hiện nay, ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp huyện Xuân Lộc

chiếm 25.3% trong cơ cấu kinh tế, chủ yếu là công nghiệp xây dựng và các cơ sở sản xuất

nhỏ mang tính gia đình

- Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ngày càng phát triển đa

dạng và ứng dụng được công nghệ, khoa học kỹ thuật vào sản xuất, các cơ sở sản xuất cải

tiến được công nghệ và kinh doanh ngày càng có hiệu quả

 Nông nghiệp:

+ Trồng trọt: Ngành trồng trọt trên địa bàn huyện có diện tích: 50.444,36 ha chủ yếu

là các loại cây ngắn ngày, cây lâu năm và cây lương thực Trong đó, diên tích cây ngắn

ngày là: 22.014.06 ha, diện tích cây lâu năm là:23.314.25 ha, còn lai diện tích khoai mì,

mía là:5116,05 ha

+ Chăn nuôi: Hiện nay, tổng số đàn gia cầm là 503.820 con, heo 157.543 con, bò

26.500 con và trâu 1.018 con

 Thương mại - dịch vụ: Mạng lưới dịch vụ ở Xuân Lộc bao gồm các chợ và trung

tâm thương mại, các cửa hàng kinh doanh, các điểm cung ứng vật tư nông nghiệp, vật liệu

xây dựng, các tổ chức và hộ thu mua tiêu thụ sản phẩm, giao thông vận tải, dịch vụ hành

chính, thông tin, bưu điện

 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Bảng 6: Cơ cấu kinh tế năm 2008

1 Nông - lâm nghiệp 54.96 1.173.3

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc năm 2008

Cơ cấu kinh tế huyện Xuân Lộc có nhưng bước chuyển dịch tích cực, tăng dần

tỷ trọng ngành thương mại-dịch vụ và công nghiệp, giảm dần tỷ trọng ngành nông

nghiệp

Hiện nay, cơ cấu kinh tế của huyện: nông-lâm nghiệp, thương mại-dịch vụ, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp tổng giá trị 2134,7tỉ đồng Trong đó, giá trị công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp 486,5 tỉ đồng chiếm 22,79%, thương mại-dịch vụ 474,9

tỉ đồng chiếm 22,25%, nông-lâm nghiệp là 1173,3 tỉ đồng chiếm 54,96% tổng giá trị

Dự báo trong các năm tới ngành nông-lâm nghiệp sẽ giảm dần

I.6.5 Hiện trạng cơ sở hạ tầng

 Giao thông: Mạng lưới giao thông trên địa bàn huyện tương đối hoàn thiện về chất

lượng và số lượng, mạng lưới giao thông trải khắp thị trấn đến vùng nông thôn Đặc biệt

có trục đường giao thông chính là quốc lộ 1A chạy từ Bắc xuống Nam với tổng chiều dài

40 km Tuy nhiên cần phải được đầu tư thêm nữa để đáp ứng nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa vào mùa mưa

 Hệ thống điện: Theo thống kê năm 2005 mạng lưới điện quốc gia đã xuống tới tất

cả các xã, số hộ dùng điện là 38.253 hộ chiếm 89.32% tổng số hộ trên toàn huyện

Trong đầu năm 2008, ngành điện đã phát triển thêm 2.000 điện kế nâng tổng số hộ dùng diện là 42.253 hộ chiếm 96,14% tổng số hộ trên toàn huyện Hiện nay, huyện đã đưa vào sử dụng công trình lưới điện trung thế và trạm biến áp thuộc chương trình điện khí hóa nông thôn tại các xã.Đến nay hầu hết các hộ trên địa bàn huyện đã dùng điện

 Giáo dục: Hệ thống giáo dục toàn huyện tương đối hoàn thiện Toàn huyện có 63

trường học, về cơ sở trường lớp đều được kiên cố, số lượng và chất lượng các trường đủ cho nhu cầu học tập của học sinh trong toàn huyện, không có tinh trạng học ba ca, huyện

đã hoàn thành xong và được công nhận đạt chuẩn quốc gia về phổ cập trung học cơ sở

Bảng 7: Hiện trạng cơ sở giáo dục huyên xuân lộc năm 2005

Hiện trạng Mẫu giáo-nhà trẻ Tiêu học Trung học Tổng

Số trường 17 34 12 63

Số lớp 217 775 452 1444

Số học sinh 7108 24243 18918 50269

(Nguồn: Phòng Thống Kê huyện Xuân Lộc)

+ Y tế: Trong những năm qua, tình hình y tế của huyện đã có nhưng bước phát triển

đáng kể, bệnh viện Xuân Hiệp đã được đầu tư nâng cấp để đạt tiêu chuẩn bệnh viện cấp huyện, và các trung tâm y tế các xã cung được nâng cấp và hiện nay đã đáp ứng phần lớn nhu cầu khám chữa bệnh của nhân dân địa phương Tuy nhiên phần lớn trung tâm y tế các

xã thiếu cán bộ y tế

+ Hệ thống thông tin liên lạc: Hiện nay tổng số máy điện thoại toàn huyện là 11.146

máy, đạt tỷ lệ 5,3 máy điện thoại/100 dân Tổng số đại lý bưu điện là 22 đại lý, đại lý Internet 18 đại lý và 12 đại lý điện thoại công cộng

+ Văn hoá - thể dục thể thao: Cơ sở vật chất phục vụ văn hoá - thể thao trên địa bàn

huyện còn thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu hưởng thụ văn hoá của người dân, nhất là các vùng sâu, vùng xa Chỉ có trung tâm huyện là thị trấn Gia Ray có sự phát triển về các hoạt động giải trí Riêng đối với ngành đá thể dục thể thao còn gặp nhiều khó khăn về cơ

sở vật chất, kinh phí hoạt động cũng như lực lượng cán bộ trong ngành

I.6.6 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

+ Huyện Xuân Lộc có vị trí thuận lợi, quan trọng về mặt chiến lược nên có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội

+ Về mặt kinh tế, huyện Xuân Lộc có thế mạnh về nông - lâm nghiệp, ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế Hiện nay, cơ cấu kinh tế của huyện là: Nông - lâm nghiệp - thương mại - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

+ Về mặt xã hội, huyện có mật độ dân số tương đối cao, số người nhập cư đông gây khó khăn cho công tác quản lý xã hội, an ninh chính trị Lao động chủ yếu trong ngành nông nghiệp, trình độ dân trí chưa cao, thành phần dân tộc đa dạng, giáo dục, thông tin liên lạc đã đáp ứng tương đối nhu cầu của người dân

+ Về cơ sở hạ tầng, nhìn chung đã đáp ứng nhu cầu cho người dân

I.7 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu

I.7.1 Nội dung nghiên cứu

o Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc

o Đánh giá công tác đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc

o Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ

o Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp GCQSDĐ

o Một số phương pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu

 Đề tài được sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp điều tra, thu thập thông tin: Điều tra, thu thập tất cả các số liệu về

tự nhiên, kinh tế, xã hội và các số liệu có liên quan về quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp giấy Ngoài ra còn thu thập các Nghị định, Quyết định, báo cáo của các ban ngành có liên quan Đây là giai đoạn sơ khởi nhằm xác định thông tin, kiểm tra tính chính xác, đánh giá độ tin cậy của thông tin chuẩn bị cho bước phân tích đánh giá tiếp theo

Phương pháp thống kê: Dùng để thống kê các số liệu về diện tích, dân số, diện tích

đăng ký cấp giấy chứng nhận, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội…Phương pháp này được xác định là phương pháp chính yếu trong đề tài, thông qua việc phân tích thống kê số liệu, các kết quả thu được sẽ là đầu vào quan trọng cho bước đánh giá và là cơ

sở để xác định giải pháp thích hợp cho những khó khăn, tồn tại trong công tác cấp giấy

Phương pháp phân tích, đánh giá: Với tính chất logic, mỗi kết quả sinh ra sẽ liên quan đến những vấn đề nhất định Do đó, phân tích các kết quả cấp giấy hằng năm là cần thiết nhằm tìm đến những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp, dễ nhận diện Việc phân tách thời gian đã cho ra những thông tin mang tính thời điểm, các nhận định thu được giúp chúng ta tìm ra lời giải thích chính xác cho những tồn tại chính trong công tác đăng ký cấp giấy Vậy nên, bước tổng hợp số liệu là cần thiết nhằm đặt chúng vào môi trường rộng hơn với đầy đủ các nhân tố ảnh hưởng

Phương pháp so sánh: Phạm vi nghiên cứu của đề tài về mặt thời gian là 2005 - 6 tháng đầu năm 2009, các dữ kiện từ lúc điều tra cho đến những thông tin được dùng trong các bước xử lý đều phải nằm trong khoản này Về cơ bản, dữ liệu sẽ được chia ra theo từng năm, cho nên việc so sánh là cần thiết nhằm đưa ra số liệu của toàn bộ thời gian nghiên cứu

Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên môn nhiều

kinh nghiệm ở huyện về nội dung nghiên cứu Cùng với việc thống kê, phân tích, so sánh,

phương pháp chuyên gia giúp ích trong việc tìm ra chính xác nguyên nhân trọng yếu của vấn đề, chúng có thể là những tồn tại trong quy trình hoặc những nhân tố khác, nhưng điều quan trọng là chúng ta có thể rút ra được giải pháp khả thi cho công tác cấp giấy từ phương pháp này

Phương pháp bản đồ: Ứng dụng bản đồ địa chính phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

I.7.3 Phương tiện nghiên cứu

 Phần cứng: Máy tính cấu hình Pentium IV ( tốc độ xử lý 3.0G, Ram 512MB)

Máy in A4

 Ổ cứng di động: USB 512MB, đĩa CD

 Phần mềm cấp giấy:

Sử dụng phần mềm Microsoft Office Access để cấp giấy

I.8 Quy trình thực hiện đề tài

Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài

Nghiên cứu tài liệu

Tham gia công tác cấp GCN

Thu thấp số liệu phục vụ cho đề tai

Phân tích số liệu

và tổng hợp dữ liệu

Đánh giá quy trình cấp GCN

-Sách báo liên quan tới công tác cấp giấy -Internet

-Thẩm tra hồ sơ -Tham gia cấp GCN

-Số liệu kinh tế-xã hội -Số liệu cấp giấy giai đoạn năm 2005-2009

-Các văn bản luật liên quan cấp GCN

-Đánh giá, thống kê, so sánh… để đưa ra số liệu tối ưu

-Đánh giá khách quan quy trình cấp GCN

-Nêu được những thuận lợi, khó khăn Giải quyết khó khăn

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc

II.1.1 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính

+ Đo đạc lập bản đồ địa chính đóng vai trò quan trọng trong cấp GCNQSDĐ, vì trên GCN phải thể hiện sơ đồ thửa đất Để hoàn thành tốt công tác này thì công tác đo đạc lập bản đồ địa chính phải được thực hiện trước một bước Bản đồ địa chính phải thể hiện chi tiết từng thửa đất

+ Để sử dụng có hiệu quả bản đồ địa chính, ta phải tiến hành đăng ký, cấp GCN ngay sau khi hoàn thành bản đồ địa chính

+ Năm 1995, huyện đã tiến hành đo vẽ thành lập bản đồ địa chính chính qui, có tọa

độ quốc gia, đo chi tiết trên từng thửa đất, làm cơ sở cho việc quản lý và cấp GCNQSDĐ Đến năm 2001, hoàn thành bộ bản đồ địa chính toàn huyện với tổng số 564 tờ, diện tích được đo đạc 72678.52 ha

+ Đến năm 2000, Đội đo đạc được thành lập trực thuộc Phòng Địa chính nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường đã đáp ứng nhu cầu về đo vẽ, cấp GCNQSDĐ đại trà, riêng lẽ, cũng như công tác chỉnh lý biến động, rút ngắn thời gian, hoàn tất hồ sơ địa chính

và giảm áp lực cho cán bộ địa chính

Bảng 8: Kết quả thành lập bản đồ địa chính huyện Xuân Lộc

STT Tên xã Tổng số

tờ Diện tích Tỷ lệ bản đồ

Thành lập năm