XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Trước tình hình này, các chuyên gia cho rằng, cần xây dựng chỉ số giá để lành mạnh hóa, minh bạch hóa và bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời tạo công cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM THẠCH THẢO

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS TRẦN THANH HÙNG

( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh)

( Ký tên )

TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

Đặc biệt, em xin chân thành cám ơn Thầy Trần Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp, một điểm nút mà không có thầy em sẽ không vượt qua được

Em xin cảm ơn chị Nguyễn Thị Tường Vi, anh Nguyễn Mạnh Hùng lớp Quản lý thị trường bất động sản - Khóa 30 đã giúp đỡ em trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp Cám ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản – Khóa 31 đã luôn là những người bạn tốt trong suốt bốn năm mình học Đại học

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

Phạm Thạch Thảo

Sinh viên thực hiện: Phạm Thạch Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất và Bất động

sản, Khoa Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Thị trường bất động sản – một thị trường năng động và đầy phức tạp, mang đến nhiều cơ hội lẫn thách thức cho nền kinh tế Việt Nam Xây dựng chỉ số giá bất động sản giúp cung cấp thông tin về giá cả - một vấn đề phức tạp mà đến nay chưa có lời giải Dù

Bộ Xây Dựng đã đề xuất phương pháp, nhưng chưa có kết quả do vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế Cụ thể là, trong thực tế các phân khúc không phải lúc nào cũng có giao dịch nếu

sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì nhân lực và tài lực không có bởi để điều tra cả ngàn, cả triệu nhà ở thì điều đó không thể thực hiện Bên cạnh đó, tính dị biệt làm cho bất động sản không giống nhau ít nhất là ở khía cạnh vị thế, do đó kết quả định giá tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá Phương pháp này xét về mặt thực tiễn không có tính khả thi

Trước vấn đề đó, đề tài bước đầu nghiên cứu xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, nhằm phần nào cung cấp thông tin về giá cả biến động của một phân khúc Đề tài sẽ chứng minh đây là một phương pháp phù hợp để đi sâu vào việc tiến hành xây dựng chỉ số giá cho những phân khúc khác Đây là một hướng

mở cho những đề tài nghiên cứu sau này

Đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu như tham khảo tài liệu, ý kiến chuyên gia, phương pháp thống kê, toán thống kê, quan sát, phân tích tổng hợp và mô hình thực nghiệm Từ nền tảng cơ bản là biến “Khoảng cách vị thế” và “Giá căn hộ” với

sự kết hợp tính toán bằng phần mềm SPSS đề tài xây dựng được hàm hồi quy của năm thời kỳ nghiên cứu, từ đó tìm ra được giá dự báo Áp dụng cách xây dụng chỉ số trong thống kê, mô hình chỉ số giá căn hộ ứng dụng thuyết Vị thế - Chất lượng bao gồm chỉ số giá định gốc và chỉ số giá liên hoàn Mô hình chỉ số giá phần nào dự đoán khá chính xác thị trường bất động sản qua năm thời kỳ nghiên cứu, vì đã được kiểm chứng lại bằng thực

tế nên mô hình có ý nghĩa rất cao

Kết quả nghiên cứu của đề tài chứng minh được giá bất động sản do yếu tố vị thế chi phối cao nhất và lượng hóa được yếu tố “Vị thế”, cụ thể là đại lượng “Khoảng cách vị thế” Khoảng cách ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý mà còn là khoảng cách về thời gian hữu ích - thời gian đến các khu vực công cộng, thụ hưởng ích lợi xã hội Tuy còn nhiều hạn chế nhất định, nhưng mô hình chỉ số giá phần nào là công cụ định hướng tích cực, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

Tính cấp thiết của đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng nghiên cứu 2

Phạm vi nghiên cứu 2

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

PHẦN 1 : TỔNG QUAN 3

1.1 Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 5

1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản 6

1.2 Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản 11

1.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản 11

1.2.2 Các hình thái của giá cả bất động sản 12

1.2.3 Đặc điểm của giá cả bất động sản 13

1.2.4 Tầm quan trọng của việc nghiên cứu sự biến thiên giá cả bất động sản 15

1.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản 17

1.3.1 Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản của Bộ Xây Dựng và những hạn chế 17

1.3.2 Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất Lượng 18

1.4 Căn hộ cao cấp 19

1.5 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 20

1.5.1 Điều kiện tự nhiên 20

1.5.2 Tiềm năng kinh tế 21

1.6 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 24

1.6.1 Nội dung nghiên cứu 24

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu 24

2.1.Thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 25

2.1.1 Tình hình thị trường bất động sản 25

2.1.2 Cung cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay 28

2.2.Tình hình thị trường căn hộ cao cấp 28

2.2.1 Cung về căn hộ cao cấp 29

2.2.2 Cầu về căn hộ cao cấp 30

2.2.3 Giá bán 31

2.2.4 Nét đặc trưng của các dự án căn hộ cao cấp được nghiên cứu 32

2.2.5 Các khu vực phát triển căn hộ cao cấp 33

2.3 Quy trình thực hiện và kết quả khảo sát 34

2.3.1 Quy trình thực hiện 34

2.3.2 Kết quả khảo sát 36

2.4 Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá 37

2.4.1 Hàm hồi quy tổng quát 37

2.4.2 Xây dựng hàm hồi quy cho 5 thời kỳ 39

2.5 Kết quả dự báo 44

2.6 Xây dựng mô hình chỉ số giá căn hộ cao cấp 52

2.6.1 Chỉ số giá định gốc 52

2.6.2 Chỉ số giá liên hoàn 56

KẾT LUẬN 61

Tài liệu tham khảo

Danh sách các hình Trang

Hình 1.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản 5

Hình 1.2 Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở 8

Hình 1.3 Các phân khúc của thị trường bất động sản 9

Hình 1.4 Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản 10

Hình 1.5 Các khu dân cư văn hóa – Xã hội khác nhau trong không gian đô thị 11

Hình 1.6 Bản đồ giá trị 13

Hình 1.7 Tính ngưỡng của giá bất động sản 14

Hình 1.8 Tính phi tuyến của giá bất động sản 15

Hình 2.1 Nguồn cung hiện hữu 29

Hình 2.2 Nguồn cung mới 30

Hình 2.3 Các loại hình bất động sản dự định mua hiện nay 31

Hình 2.4 Sự tăng giảm giá căn hộ so với mốc thời gian trước đó 32

Hình 2.5 Các khu vực trong điểm xây dựng căn hộ cao cấp 34

Hình 2.6 Đồ thị phân tán thể hiện mối liên hệ giữa khoảng cách vị thế và giá 37

Hình 2.7 Biểu đồ so sánh giá thực tế qua các thời kỳ 45

Hình 2.8 Biểu đồ so sánh giá dự báo qua các thời kỳ 48

Hình 2.9 Biểu đồ so sánh giá gốc dự báo và giá gốc thực tế 49

Hình 2.10 Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 3/2008 50

Hình 2.11 Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 6/2008 50

Hình 2.12 Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 12/2008 51

Hình 2.13 Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 01/2008 51

Danh sách các bảng Bảng 2.1 Khoảng cách vị thế, giá bán căn hộ qua năm thời kỳ 36

Bảng 2.2 Mức độ tương quan giữa khoảng cách vị thế và giá 38

Bảng 2.3 Giá dự đoán 44

Bảng 2.4 Chỉ số giá định gốc thực tế 53

Bảng 2.5 Chỉ số giá định gốc dự báo 54

Bảng 2.6 Chỉ số giá định gốc khi thiếu toàn bộ giá thực tế 55

Bảng 2.7 Chỉ số giá định gốc khi thiếu giá thực tế 15 căn hộ 55

Bảng 2.8 Tổng hợp 4 chỉ số giá định gốc 56

Bảng 2.9 Chỉ số giá liên hoàn thực tế 57

Bảng 2.10 Chỉ số giá liên hoàn dự báo 57

Bảng 2.12 Chỉ số giá liên hoàn khi không có giá thực tế của một số căn hộ thời kỳ

trước 59

Bảng 2.13 Tổng hợp 4 chỉ số giá liên hoàn 59

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia Do đó, việc nắm bắt được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều cần thiết để quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất nước

Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành đã diễn biến khá phức tạp và chịu

sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là thông tin không minh bạch dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng Bất động sản nhiều lúc cũng “đỏng đảnh” lên xuống như thị trường chứng khoán, một “cơn” nóng lạnh thất thường của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế - xã hội biến động

Theo khảo sát của các chuyên gia địa ốc, đặc thù của hầu hết các giao dịch bất động sản nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng Giá đất nhiều khu

đô thị dễ bị "thổi" lên chỉ trong vài ngày hoặc "xẹp" xuống nhanh chóng ngay khi cơn thoái trào ập đến Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin

vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm Trước tình hình này, các chuyên gia cho rằng, cần xây dựng chỉ số giá để lành mạnh hóa, minh bạch hóa và bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời tạo công cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà kinh doanh và quản

lý trong nghiên cứu thị trường ra quyết định, nhất là trong điều kiện môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay mang nhiều rủi ro, không chắc chắn.Vì vậy Bộ Xây dựng đã phối hợp với các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số

để đánh giá thị trường bất động sản

Chỉ số giá do Bộ Xây dựng đề xuất là đầu tàu cho việc mở ra những hướng nghiên cứu mới trong thị trường bất động sản Bên cạnh mặt tích cực, mô hình chỉ số giá còn gặp

phải những tồn tại và hạn chế Trên phương diện thực tiễn, không thể điều tra giá của toàn

bộ thị trường bởi nhân lực và tài lực hạn chế Đồng thời, số liệu do rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản là không thể kiểm chứng một cách chính xác Đó là chưa loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản phục vụ cho

ý đồ, mục đích riêng Cách "bắt mạch" thị trường bất động sản như vậy vừa thiếu chuyên

nghiệp, vừa mang tính rủi ro và cảm tính Trên phương diện lý luận, có thể thấy rằng mọi

khó khăn trong xây dựng chỉ số giá bất động sản bắt nguồn từ tính dị biệt Cụ thể là dị biệt về diện tích, vị trí… và đặc biệt do đặc thù về văn hóa xã hội tạo ra từ quá trình động học đô thị, theo ngôn ngữ Vị thế - Chất lượng đó là dị biệt về chất lượng và vị thế Do đó, phương pháp so sánh trực tiếp dùng để định giá bất động sản đơn lẻ thường không chính xác cao khi áp dụng cho toàn bộ thị trường Hệ quả là, thời gian qua chỉ số giá bất động sản có độ tin cậy chưa cao, còn mang nặng tính tự phát, cục bộ, chưa phản ánh đúng thị trường

Như vậy, để góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, việc

xây dựng một mô hình chỉ số giá theo một hướng mới là hết sức cần thiết Đó là lý do mà

tôi tiến hành thực hiên đề tài “Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh” ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng dưới sự hướng dẫn của Tiến sỹ

Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Tp

Hồ Chí Minh

Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

 Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp phản ánh sự biến động của giá căn hộ cao

cấp theo không gian và thời gian, sự chênh lệch giữa giá cả tình huống và giá

thị trường, tạo ra công cụ đo lường sự biến động Trên cơ sở này đánh giá xu

hướng tăng giảm của nó trong tương lai

 Đề xuất những giải pháp phát triển kinh doanh bất động sản, hướng nghiên cứu

tiếp theo cho các phân khúc khác của thị trường

Đối tượng nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động của nó

trong mối quan hệ tương tác với các quy luật kinh tế khác, hình thái biểu hiện

trong thị trường bất động sản

 Đối tượng khảo sát là giá thị trường của chung cư cao cấp Các yếu tố ảnh

hưởng đến giá căn hộ cao cấp

Phạm vi nghiên cứu:

 Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên địa bàn một số quận thuộc Thành phố

Hồ Chí Minh

 Phạm vi thời gian: số liệu thu thập từ năm 2008 đến đầu năm 2009

 Phạm vi nội dung: phạm vi đề tài có khối lượng rất lớn nhưng do hạn chế về

thời gian, về nhân lực và kinh phí nên đề tài chỉ nghiên cứu về giá bán của phân

khúc thị trường căn hộ cao cấp trên một số địa bàn quận thuộc Thành phố

Hồ Chí Minh

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của lý thuyết Chất Lượng – Vị Thế trong việc nắm

bắt diễn biến giá cả thị trường bất động sản

Nghiên cứu đề xuất chỉ số giá thị trường bất động sản để làm công cụ phục vụ

công tác quản lý nhà nước, chỉ báo, định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng Điều

này cũng góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững

Cập nhật các chỉ số giá bất động sản cũng là hướng đi hợp lý giúp doanh nghiệp

Việt Nam cạnh tranh với các tập đoàn quốc tế đang thống lĩnh thị trường tư vấn, quản lý,

liên kết đầu tư bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Phần 1 TỔNG QUAN 1.1 Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới, thế nhưng hiện nay vẫn còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản Theo các định nghĩa thông thường của Luật Dân Sự tại Việt Nam, bất động sản là những tài sản không thể di dời bao gồm Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác gắn liền với công trình xây dựng trên đất Quan điểm này có thể được cho

là tương đối thống nhất

Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Còn nhiều khía cạnh mà Luật pháp chưa quy định cụ thể, làm ảnh hưởng đến việc đánh thuế, chuyển nhượng, cho thuê…bất động sản

Một khái niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là Đất đai

và những tài sản cố định gắn liền với Đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên Đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi Đất đai” Ví dụ như

mùa màng cây trồng tồn tại gắn liền với Đất đai, nếu như chưa đến kỳ thu hoạch được xem

là bất động sản, nhưng ngược lại đã đến mùa thu hoạch thì được coi là động sản

Nhưng nhìn chung những quan niệm nêu trên đều chứng tỏ hàng hóa bất động sản khác với các loại hàng hóa thông thường và nó có những đặc điểm cụ thể sau:

Tính cố định về vị trí: Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các

hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường…

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng,

một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do Đất đai không bị mất

đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính khan hiếm: Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, chính đặc tính này

làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên Nhưng tính khan hiếm ở đây mang tính tương đối (mang tính vùng, tính thời gian)

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá

trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc

xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu

về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của

bất động sản

Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc,

kết cấu… của mỗi bất động sản hiện vật Theo đây, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác định cung cầu và giá cả thị trườngbất động sản Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, thì việc san bằng những điểm khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình là điều có thể làm, chỉ có yếu tố vị trí là không thể giống nhau Để giải quyết vấn đề này, quan điểm tương đối tính dị biệt đưa ra một cái nhìn sâu hơn khi cho rằng thực chất tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về thuộc tính chất lượng và vị thế bất động sản tạo ra, sự khác biệt phần lớn là do sự khác biệt về vị thế Vậy “Chất lượng” và

“Vị thế” là gì? Quan điểm tương đối có thể tháo gỡ những phức tạp về giá cả, cung cầu ra sao? Điều này đã được làm rõ trong Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely: Tiến tới một cái nhìn mới về lý thuyết dân cư đô thị Theo lý thuyết này ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, bất động sản có hai thuộc tính

cơ bản là Vị thế và Chất lượng

Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó,

nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều thời gian Ngoài ra, theo

TS Trần Thanh Hùng có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao

Chất lượng bất động sản là những đại lượng vật lý có thể cân đo đong đếm được,

và được xác định thông qua các tiêu chí như: diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao, kết cấu xây dựng… thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như

độ bền, kiến trúc, tính tương thích với công nghệ xây dựng hiện có Thông thường, những đặc tính này tách rời khỏi nội dung vị thế của bất động sản

Vị thế và chất lượng là hai thành phần đặc trưng của bất động sản Sự kết hợp giữa chúng tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người, được gọi là dịch vụ bất động sản Nghĩa là bất động sản hiện vật sẽ chứa đựng các đơn vị dịch vụ bất động sản trong nó – là đối tượng của quan hệ cung cầu trên thị trường Các bất động sản hiện vật khác nhau về chất lượng và vị thế nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau

thì có cùng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Xét quan hệ trên ở góc độ kinh tế học thì

có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau:

Hình 1.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Có thể thấy điểm A, B và C có tổ hợp chất lượng, vị thế khác nhau (C có chất lượng cao, vị thế thấp; B ngược lại) nhưng có cùng mức độ thỏa dụng nên có cùng giá trị

thị trường

Như vậy có thể thấy rằng vị thế có thể được định lượng thông qua các yếu tố cấu thành đơn vị dịch vụ bất động sản,… như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, khoảng cách thời gian từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị Do đó, có thể xác định giá cả bất động sản cho toàn thị trường một cách dễ dàng hơn, giải quyết bài toán cung cầu và giá cả thị trường bất động sản hiện nay Những “điểm gút” trong thị trường bất động sản đã dần được “tháo gỡ”

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

Hiện nay có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản Tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Như trên đã đề cập, hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với thị trường hàng hóa, nhưng sự vận động của nó cũng không nằm ngoài sự chi phối của những quy luật của thị trường hàng hóa tiêu biểu là quy luật cung cầu và giá trị

1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản

Tính chất đặc trưng của bất động sản là tính dị biệt bắt nguồn từ sự kết hợp của hai thuộc tính vị thế và chất lượng Trên quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào chất lượng và vị thế: Y = f(CL, VT) Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp chất lượng và vị thế Trên thực tế, không có người chỉ có cầu về khối bê tông cốt thép của căn nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ xã hội với những người hàng xóm, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… Ngược lại,

ta không thể chỉ bán các quan hệ này, mà không bán khối bê tông cốt thép của căn nhà

Cầu bất động sản

Như đã tìm hiểu, cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất động sản, cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động sản

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu cầu để kinh doanh Nếu đứng ở quan điểm Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn,

về xã hội, an ninh, nhu cầu về vị thế… Nói một cách ngắn gọn theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì đó chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế và Chất lượng của bất động sản Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán Bên cạnh đó, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Cầu thị trường bất động sản là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố như mức giá của dịch vụ bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị trường, các dự báo của tương lai Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét quan hệ giữa

lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng, cầu giảm và ngược lại

Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm phân khúc khác nhau Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn của đường cầu phản ánh những nhóm người khác nhau như là phân khúc cho người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp Vì vậy ta thường thấy rằng đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người

Cung bất động sản

Khi nghiên cứu về cung gặp phải nhiều điều phức tạp bắt đầu từ khái niệm nguồn cung bất động sản Nguồn cung hiểu là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có, không phải là các công ty, xí nghiệp phát triển bất động sản Hơn nữa có sự khác biệt cơ bản giữa nguồn cung và lượng cung xuất phát từ sự không thống nhất trong nhận thức về đối tượng của cung bất động sản trên thị trường

Như đã nói ở trên, đối tượng của cung cầu thị trường không phải là bất động sản hiện vật cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong bất động sản gọi là dịch vụ bất động sản – kết quả của tổ hợp vị thế - chất lượng trong mỗi bất động sản cụ thể Những vấn đề nhận thức này chưa được giải quyết một cách triệt để trong các tài liệu hiện có

Từ quan điểm nhận thức này, có thể hiểu cung bất động sản mô tả hành vi của người bán, nhà đầu tư cung ứng hàng hóa bất động sản, nó là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố: giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có, số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý nhà nước, những dự báo về tương lai… Cung thị trường bất động sản là mô tả về số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau, ở một mức giá cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Cung được thể hiện bằng hàm số hay đồ thị Từ đây có thể thấy được sự khác biệt cơ bản giữa lượng cung và cung Lượng cung là một con số ứng với một mức giá xác định theo đường cung

Trong nghiên cứu về cung bất động sản, thường chỉ xem xét mối quan hệ giữa lượng cung dịch vụ bất động sản với giá cả của nó Đây là quan hệ thuận chiều, lượng cung tăng khi giá tăng và ngược lại

Khi tiếp cận nghiên cứu về cung cũng gặp phải vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo về độ co giãn của cung Đa số thông nhất với quan điểm về độ co giãn của cung trong

ngắn hạn là hoàn toàn không co giãn Tổng cung về Đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích Đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi

Tuy nhiên, TS Trần Thanh Hùng cho rằng cung bất động sản là đường co giãn vì theo lý thuyết kinh tế vi mô độ co giãn của cung bị chi phối bởi các yếu tố như thời gian (ngắn hạn và dài hạn) và khả năng dự trữ hàng hóa Nếu xét ở góc độ chất lượng và vị thế thì mặc dù lượng bất động sản hiện vật như diện tích xây dựng, số tầng, số phòng,… sẽ không thay đổi trong ngắn hạn, nhưng vị thế có thể đang tăng hay giảm dần theo sự thay đổi của nhu cầu và cầu

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung

 Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản, chí phí tăng thì cung dịch chuyển sang trái, chí phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải Chi phí tạo lập bất động sản một phần phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng Như vậy việc tăng hay giảm lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng đến cung

 Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lựợng tăng thì cung dịch chuyển sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái

 Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý Đất đai, quản lý đô thị cụ thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng Đất đai

Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và sự dịch chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của các yếu tố ngoài giá thể hiện trong đồ thị (Hình 1.3)

Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất động sản trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa tmãn nhu cầu của cả người tiêu dùng và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên cung – cầu trên thị trường bất động sản Cung mô tả hành vi của người bán, điều chắc chắn rằng mức độ thỏa mãn của nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản Mặt khác, cầu mô

tả hành vi của người mua, tùy thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được lợi ích

Hình 1.2 Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở

do dịch vụ bất động sản mang lại cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người sẽ lựa chọn một đơn vị dịch vụ bất động sản khác nhau Từ phía cung các nhà cung ứng sẽ xem xét độ

co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị trường Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản

Sự chênh lệch về thu nhập của người tiêu dùng là nguyên nhân cơ bản hình thành các phân khúc khách hàng mục tiêu của thị trường bất động sản với các loại sản phẩm bất động sản khác nhau, như bất động sản nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, căn hộ chung cư và các loại bất động sản thương mại khác Hoạt động đầu tư cung ứng bất động sản loại này hay loại khác phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của đầu tư trong từng phân khúc, được thể hiện trên đồ thị điểm hòa vốn (BEP) như sau

FC: chi phí cố định

TC: tổng chi phí

TR: tổng doanh thu

Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội “nhà ở cho người có

thu nhập thấp” Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản lớn hơn để tạo

được một bất động sản có Vị Thế - Chất Lượng cao để thu nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn

Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được

hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong

không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù Có nghĩa là,

mỗi một người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa

chọn “sống ở đâu”, mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân

về lĩnh vực “social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình (Nguyễn

Thị Trường Giang, 2008) Thông thường, các phân khúc thị trường được phân bố trong

không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội

dân cư riêng biệt

Hình 1.4 Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản

Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu

vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại

là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này Trên thực tế có thể thấy sự phân bố các khu dân

cư – các phân khúc thị trường trong không gian đô thị như hình “da beo”, (hình 1.5)

Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Macxit, một hàng hóa có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Quan điểm này cho rằng Đất đai không có giá trị, vì Đất đai không phải

do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó Từ đó giá trị bất động sản được hiểu chỉ là chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên Đất đai

Theo quan điểm kinh tế thị trường, Đất đai có tính hữu dụng cho nên Đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và Đất đai có giá, gọi là giá trị trao đổi Quan điểm kinh

tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi

Hình 1.5 Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị

là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị Đất đai và bất động sản trong đô thị, (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Quan điểm kinh tế học hiện đại ra đời góp phần bổ sung và

lý giải sự hình thành giá trị bất động sản khái quát và đầy đủ hơn

Theo quan điểm kinh tế học hiện đai, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lí người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng

và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng, (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị Đất đai, bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi trong các quan điểm giá trị nêu trên, TS Trần Thanh Hùng quan niệm giá trị trao đổi của bất động sản bao gồm giá trị sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên Đất đai cấu thành chất lượng bất động sản

Giá trị Đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của Đất đai Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Bản chất

“giá trị vô hình” của Đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung

Tóm lại, giá trị trao đổi của bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}

Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi, từ đó có thể thấy rằng bản chất của giá cả bất động sản chính là giá trị sử dụng và giá trị trong mỗi đơn vị bất động sản cụ thể

1.2.2 Các hình thái của giá cả bất động sản

Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa nào, đặc biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như bất động sản Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của bất động sản Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”

Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một bất động sản cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá) Giá cảm nhận có thể được biểu

hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1.6)

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ bất động sản Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của bất động sản, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán

cụ thể, được chấp nhận bởi đa số

1.2.3 Đặc điểm của giá cả bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thành phần quan trọng của thị trường hàng hóa, nhưng bất động sản là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả bất động sản trong thị trường này có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường

Giá cả được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản theo công thức P = P0 x Y với Y = f(CL,VT) Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, bởi khi chất lượng bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng được nữa, mức tới hạn này được gọi là ngưỡng, lúc đó giá cả bất động sản chủ yếu do vị thế quyết định, giá tăng lên là do giá trị của vị thế tăng lên Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, giá

cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này Vì vậy

mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau

Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản, giá thuận mua thuận bán được đưa ra khi có sự thỏa thuận giữa hai bên, đây còn gọi là giá phải chăng Giá phải chăng là giá thị trường khi được đám đông chấp nhận Giá

cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản là không đổi, nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố

Ngoài ra cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với một nhóm người này nhưng lại không được một nhóm người khác chấp nhận, tại đây sẽ hình thành một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể Mặc dù giá này có thể lên xuống nhưng vẫn luôn luôn dao động xung quanh một trục cố định Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Đường giá trị thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp tối

ưu giữa hai thành phần chất lượng và vị thế Điểm cân bằng P0 là mức giá cân bằng (mức giá thị trường), PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được nữa, lúc này giá có xu hướng trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ không thể giảm thêm và có chiều hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận làm kéo căng mặt ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng

Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị bất động sản trong thực tế

có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị bất động sản, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột Quá trình này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B, (hình 1.8.)

Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ đột nhiên “cất cánh”(hình 1.8) chúng ta có thể hiểu đơn giản là vì ở nơi vị thế không thay đổi nhưng thế đứng trong

xã hội thì hoàn toàn khác nhau Nói cụ thể hơn, khi một vùng có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó người có vị thế cao thấy rằng mình không tương thích với khu vực ấy, thêm vào đó họ có một lượng thu nhập đáng

kể, có nguồn lực tài chính đủ để họ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với thế đứng của

họ Khi đó đang diễn ra quá trình hoang hóa, ngược lại một nơi có vị thế thấp, nhưng có

sự dự báo rằng tiềm năng của khu vực đó sẽ phát triển nhanh, khi ấy người có vị thế cao dần di chuyển vào và tạo nên một cực vị thế mới Minh chứng cho điều đó, trong thực tế

“khu ổ chuột” chính là mảnh đất vàng trong mắt nhà đầu tư, khi khu vực này được đầu tư

nó sẽ mau chóng “lột xác” và thu hút người vị thế cao đến đây, hệ quả là giá cả tăng cao gấp trăm lần

1.2.4 Tầm quan trọng của việc nghiên cứu sự biến thiên giá cả bất động sản

Trong thị trường bất động sản, nếu ta công nhận giao dịch hàng hóa bất động sản là giao dịch về dịch vụ bất động sản thì chúng ta phải tiến hành theo dõi sự biến thiên về giá của dịch vụ bất động sản Sự biến thiên về giá trong thị trường bất động sản có hai loại cơ bản đó là chỉ số biến thiên của giá thị trường theo thời gian và chỉ số biến thiên của giá tình huống so với thị trường trong không gian Theo dõi sự biến thiên của giá phục vụ cho hai đối tượng chính là nhà nước và nhà đầu tư

Hình 1.8 Tính phi tuyến của giá bất động sản

A

B

Vị Thế thay đổi đột ngột

Đối với nhà nước

Nhà nước đóng một vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản Định hướng, điều tiết, đồng thời với việc bình ổn được thị trường là mục tiêu chính của nhà nước ta hiện nay Để làm được điều đó, quan trọng nhất là phải theo dõi tình hình vĩ

mô của thị trường bất động sản thông qua sự biến thiên của giá cả thị trường theo thời gian, trong từng giai đoạn, thời kỳ khác nhau

Khi nghiên cứu đặc điểm giá cả thị trường bất động sản, chúng ta đã nhận ra rằng giá cả thị trường là mức giá cân bằng động, có khuynh hướng thay đổi theo thời gian khi thị hiếu của người tiêu dùng thay đổi, giá cả thị trường phụ thuộc vào đám đông và do đám đông quyết định

Đường nằm ngang là đường ngưỡng, cũng là quỹ tích kết hợp những điểm cân bằng cung cầu toàn thị trường theo thời gian, cung cầu cá biệt có thể trở thành cung cầu thị trường khi được đa số chấp nhận, và ngược lại cung cầu thị trường có thể trở thành cung cầu cá biệt khi tâm lý người dân thay đổi, mức giá thị trường vì thế mà biến động lên xuống Theo dõi sự biến thiên này sẽ cung cấp cho cơ quan quản lý, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản những thông tin về mức biến động giá của thị trường, qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…) Chỉ số

về sự biến thiên của giá thị trường là công cụ tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô

Đối với nhà đầu tư

Bên cạnh nhà nước, nhà đầu tư cũng đóng vai trò không kém quan trọng trong việc góp phần bình ổn giá cả thị trường bất động sản, nhưng theo một hướng khác, nhà đầu tư cần quan tâm đến sự biến động của giá tình huống so với giá thị trường trong không gian Theo dõi sự biến động của giá tình huống so với giá thị trường là tiền đề giúp các nhà đầu

tư dự báo được sự tăng giảm giá tình huống so với giá thị trường, từ đó lựa chọn đầu tư vào những khu vực, phân khúc có tiềm năng tăng giá, sinh lợi nhiều nhất trong tương lai,

và loại bỏ việc đầu tư vào những khu vực có thể hạ giá trong tương lai Quá trình này giúp đầu tư kinh doanh đạt lợi nhuận cao, cũng như tránh được những sai lầm, những rủi ro lớn khi đầu tư vào loại hình bất động sản, đồng thời có thể phân tích những ảnh hưởng của các biến động kinh tế, chính trị xã hội đến thị trường

Đường biến thiên giống đồ thị hình sin xung quanh đường nằm ngang là đường cung cầu cá biệt của thị trường, theo dõi đường biến thiên này nhà đầu tư sẽ thấy được giá nơi nào tăng, và nơi nào có thể giảm trong tương lai Sự biến thiên của giá tình huống so với giá thị trường giúp các nhà đầu tư, nhà kinh doanh, các doanh nghiệp và cá nhân tham khảo khi xác định thời điểm mua, bán bất động sản, (ví dụ: Nếu bán thì nên bán ở thời điểm cao của giá trước khi giảm, nếu mua thì tại thời điểm cuối của sự giảm giá trước khi tăng giá mới)

1.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản

Chỉ số là công cụ ngày càng được chấp nhận và sử dụng một cách rộng rãi trong quản lý và nghiên cứu kinh tế, chúng được xem như là những chỉ báo (Indicators) cho thấy sự thay đổi của nền kinh tế hay trong hoạt động sản xuất kinh doanh Một cách tổng quát, chỉ số đo lường sự thay đổi của hiện tượng kinh tế qua hai thời kỳ nghiên cứu và thường được biểu thị bằng %

1.3.1 Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản của Bộ Xây dựng và những hạn chế

Dựa vào kinh nghiệm của thế giới trong việc xây dựng các chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản và đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam, hệ thống chỉ tiêu

đánh giá thị trường bất động sản theo đề xuất của Bộ Xây dựng gồm các chỉ số như: chỉ

số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI), chỉ số giao dịch của thị trường (Real estate Activity index - RAI), chỉ số đánh giá chung thị trường (Aggregate real estate market index - ARMI), chỉ số dự báo giá (Real estate Expectation Index - REI), chỉ

số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index - HPrI), chỉ số khả năng mua nhà (Housing

Affordability Index - HAI), ở đây đề tài chỉ đưa ra cách xây dựng chỉ số về giá bất động sản của Bộ Xây dựng

Chỉ số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI)

Đây là chỉ số rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản Chỉ số giá này sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường nhà cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng Các chỉ tiêu liên quan về giá bất động sản bao gồm: Chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ số tổng hợp chung về giá bất động sản); Chỉ số cho các phân khúc thị trường: chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá nhà cho thuê, chỉ số giá đất chuyển nhượng…; Giá bán trung bình cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở (giá 1m2cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…), giá cho thuê trung bình 1m2 (văn phòng loại A,

B, C ), giá trung bình cho 1m2 đất nền Chỉ số RPI cung cấp cho cơ quan quản lý, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản thông tin về mức biến động giá của bất động sản, qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…)

Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau:

Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm năm trước đó

Khi tính toán chỉ số giá từng phân khúc thị trường sẽ dựa vào mức độ biến động giá của từng phân đoạn thị trường để xác định Ví dụ, khi tính chỉ số giá nhà ở sẽ dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền sự biến động các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà phố) Quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại Chỉ số giá của từng loại căn hộ sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1m2 căn

hộ (tại thời điểm so sánh và thời điểm lựa chọn làm gốc) Việc quan trọng nhất và phức

tạp nhất là xác định giá cho 1m2 căn hộ để so sánh, do các căn hộ thường có đặc điểm

khác nhau về nhiều mặt (vị trí, mức độ tiện lợi,…) dẫn đến giá của chúng khác nhau Rất

khó trong cùng một thời gian có thể thu thập được số liệu của các căn hộ giống nhau về

mọi mặt Ảnh hưởng sự khác nhau cục bộ của các căn hộ đến giá có thể mô tả bằng các

hiệu chỉnh, mà được các nhà định giá bất động sản sử dụng để đưa giá đối tượng này về

so sánh giá của đối tượng khác

Nguyên tắc chung để xác định chỉ số giá của căn hộ là xây dựng các tính chất

thống nhất cho căn hộ chuẩn và cần phương pháp thực hiện quy tất cả giá các căn hộ về

dạng chuẩn đã chọn, khi đó cho phép xem xét toàn bộ giá 1m2 các căn hộ như là dạng

hàng hóa cùng kiểu

Đến đây có thể nhận ra điểm hạn chế lớn nhất trong mô hình này, xây dựng các

tính chất thống nhất cho căn hộ chuẩn bằng những tiêu chí nào? Những tiêu chí này được

“ai” chấp nhận? phương pháp nào được thực hiện để quy tất cả các căn hộ về dạng chuẩn

đã chọn? Điều này vẫn chưa được trình bày rõ ràng Nhưng trong thực tế, không thể đưa

về chuẩn bởi mỗi dự án căn hộ, mỗi căn nhà biệt thự, nhà phố…đều mang những đặc

trưng riêng, đó là khác biệt về chất lượng và vị thế Khác biệt về chất lượng có thể kể đến

là sự khác biệt về diện tích, kết cấu, số phòng…, khác biệt về vị thế là sự khác biệt về vị

trí, về mức độ tiếp cận với các đơn vị tiện ích công cộng, chất lượng môi trường…Cụ thể

trong phân khúc căn hộ cao cấp, có thể không đề cập đến chất lượng vì hầu hết căn hộ cao

cấp về mặt chất lượng là ít có sự khác biệt, sự khác biệt ở đây chủ yếu là sự khác biệt về

vị thế, vị thế được hình thành từ những yếu tố như: thương hiệu của nhà đầu tư dự án, thu

nhập của người dân sống trong căn hộ, khoảng cách đến trung tâm, môi trường xung

quanh…Vị thế có thể nói là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá cả bất động sản Nếu

như nói rằng vị thế sẽ được hiệu chỉnh bởi những nhà định giá thì càng bộc lộ rõ cách đo

lường cảm tính, không có tính khả thi vì không có phương pháp tính toán cụ thể

Vì thế, từ mục tiêu khắc phục những tồn tại và bổ sung những thiếu sót của

phương pháp do Bộ Xây dựng thực hiện, chúng tôi đề xuất phương pháp xây dựng chỉ số

giá dựa vào hàm hồi quy, hàm hồi quy sẽ đưa các đơn vị dịch vụ bất động sản về dạng

chuẩn đó là một mô hình gồm các biến chất lượng và vị thế, đây là phương pháp mới

được thế giới sử dụng

1.3.2 Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Cách tính chỉ số giá của Bộ Xây dựng phần nào mở rộng tích cực cho việc hướng

đến xây dựng chỉ số giá trong hiện tại và tương lai, tuy nhiên, cách tính trên vẫn bộc lộ rõ

những điểm yếu Thực tế trong thị trường bất động sản cho thấy tại các phân khúc không

phải lúc nào cũng có giao dịch, nếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì nhân lực và

tài lực không có bởi để điều tra cả ngàn, cả triệu nhà ở thì điều đó không thể thực hiện,

thêm vào đó, chi phí cho việc xây dựng vượt quá lợi ích mà chỉ số giá mang lại Chúng ta

nhận ra rằng phương pháp trên về mặt thực tiễn là không có tính khả thi Về mặt khoa học

phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định, phương pháp so sánh không có

mô hình và công thức nhất định Vì vậy, kết quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá

Hàm hồi quy tỏ ra là một phương pháp thích hợp để xây dựng chỉ số giá bất động sản (RPI), các quan điểm về thị trường bất động sản, cung cầu, giá cả của đơn vị dịch vụ bất động sản là cơ sở khúc chiết cho việc thiết lập mô hình này Bước đầu, cần nghiên cứu chỉ số giá cho từng phân khúc của thị trường, tiếp theo đó là chỉ số chung cho toàn thị trường sẽ được tính toán bằng công thức do Bộ Xây dựng đề xuất Đề cập đến các phân khúc trong thị trường bất động sản, thời gian qua căn hộ cao cấp luôn là một thị trường đầy hấp dẫn, vì thế đề tài đi vào xây dựng chỉ số giá cho phân khúc này Vấn đề đặt ra những căn hộ cao cấp khảo sát được tại thời điểm giao dịch thì có giá mua bán, nhưng những căn hộ này lại không giao dịch tại những thời điểm trước thì mức giá đó sẽ căn cứ vào đâu? Cách giải quyết thuyết phục nhất cho vấn đề này là chúng ta có thể thay thế giá thực tế tại thời điểm trước bằng giá dự báo của hàm hồi quy Như đã tìm hiểu, các dự án căn hộ cao cấp đều có chất lượng cao, và có thể xem như là không có sự khác biệt, sự khác biệt chủ yếu là khác biệt về vị thế, vị thế được đề xuất là một tập hợp của các yếu tố: thu nhập dân cư, thành phần dân cư, khoảng cách vị thế Vì vậy, biến chất lượng không đề cập trong mô hình, biến vị thế sẽ được đại diện bằng khoảng cách vị thế Trong giới hạn,

đề tài đi vào thử nghiệm xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp, phương pháp xây dựng được trình bày sơ lược như sau:

Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu dự trữ để xác

định các biến số;

Bước 2: Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy;

Bước 3: Xác định cực vị thế;

Bước 4: Vạch ra vùng vị thế và hiệu chỉnh khoảng cách vị thế;

Bước 5: Chạy hàm hồi quy xác định giá căn hộ với biến khoảng cách vị thế;

Bước 6: Xây dựng mô hình chỉ số giá căn hộ cao cấp

Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp sẽ được trình bày rõ ràng và cụ thể trong phần kết quả nghiên cứu Thế nhưng, căn hộ cao cấp là gì thì chưa được nói rõ, phần sau đây sẽ giới thiệu một cách tổng quan về thị trường căn hộ cao cấp

Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất hiện với chất lượng cao, điển hình nhất trong giai đoạn này là Thuận Kiều Plaza trên đường Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn hộ cao cấp, sau

đó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ để ở xuất hiện ở trung tâm Thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,… Kể từ đó tại Thành phố đã bắt đầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong các chung cư “cao cấp” Chỉ trong hơn

5 năm đã xuất hiện rất nhiều chung cư cao tầng với chất lượng cao đã và đang được xây dựng Đặc biệt là khi các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh địa ốc nước ngoài nhảy vào Việt Nam, hàng loạt các chung cư cao cấp ra đời, các chung cư cao cấp được phân thành hai dạng:

Chung cư cao cấp cơ bản, nó chỉ gồm những block nhà gồm nhiều căn hộ, thang máy và các tiện ích cơ bản gồm: trung tâm mua sắm, giải trí như cao ốc An Lạc, Him Lam, Cửu Long, Nam Long, Thế Kỉ 21…

Chung cư cao cấp thực sự, ngoài trung tâm mua sắm, giải trí cơ bản còn có các dịch vụ tiện ích đi kèm như: siêu thị, bệnh viện, trường học, hồ bơi, phòng tập thể dục…có vườn hoa, cây cảnh tạo cho môi trường trong lành Các căn hộ này có giá cao hơn loại chung cư cơ bản do phần tiện ích đi kèm Tất cả các chung cư cao cấp này đều được xây dựng bằng các loại vật liệu đắt tiền, sử dụng công nghệ hiện đại nhất hiện nay như: thang máy tốc độ cao, hệ thống báo cháy tự động, camera quan sát, bảo vệ 24/24…hầu hết các thiết bị này đều đạt tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia Diện tích căn hộ tối thiểu từ 65m2/căn, có căn đạt 340m2 (Sky Garden) Các chung cư này đặc biệt chú ý tới phong cách thiết kế kiến trúc nội và ngoại thất, chú ý đến từng tiểu tiết bên trong và phối cảnh bên ngoài, nhằm tạo dựng môi trường sống đạt tiêu chuẩn quốc tế

Theo thông tư số 14 của Bộ Xây dựng về phân hạng chung cư, nhà chung cư hạng

1 được xem là chung cư cao cấp là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

1.5 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

1.5.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý:

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong tọa độ địa lý khoảng 10o10,-10o08 vĩ độ bắc và

106o54, kinh độ đông Phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông

và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Thành phố cách thủ đô Hà Nội gần 1.730 km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm Thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và

là cửa ngõ quốc tế

Đối với tổ chức hành chính: hiện Thành phố có 19 quận, năm huyện: 12 quận cũ (quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và quận 7 được hình thành từ sự địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ)

Khí hậu:

Khí hậu Thành phố có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, lượng mưa bình quân trong năm: 1.979 mm; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trung bình trong năm: 27,55°C

1.5.2 Tiềm năng kinh tế

a/ Những lợi thế so sánh

Phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh gắn liền với tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; dựa trên lợi thế so sánh, vai trò và vị trí của Thành phố Hồ Chí Minh đối với khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, miền Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long, Tây Nguyên và cả nước, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng khu vực dịch vụ, phát triển kinh tế hướng

b/ Định hướng phát triển kinh tế - xã hội TP HCM đến năm 2010

1 Duy trì tốc độ tăng trưởng của Thành phố cao hơn tốc độ tăng trưởng bình quân chung của cả nước và phát triển một cách toàn diện, cân đối và bền vững về kinh tế, văn hóa, xã hội Tốc độ tăng trưởng GDP TP.HCM bình quân thời kỳ 2000-2010 phấn đấu đạt 12%/năm

2 Phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM gắn liền với tổng thể phát triển kinh tế - xã hội khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; đẩy mạnh chuyển dịch

cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng khu vực dịch vụ; phát triển kinh tế hướng mạnh về xuất khẩu

3 Tạo sự chuyển biến mạnh mẽ về năng suất, chất lượng và hiệu quả của từng

ngành và toàn bộ nền kinh tế nhằm nâng cao sức cạnh tranh trong tiến trình hội nhập, chiếm lĩnh thị trường trong nước, mở rộng thị trường xuất khẩu

4 Tăng trưởng kinh tế phải đi đôi với bảo đảm dân sinh, nâng cao chất lượng cuộc sống, công bằng xã hội

5 Hạn chế tăng dân số và phân bố lại hợp lý dân cư trong vùng và trên địa bàn Thành phố Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, bao gồm học vấn, nghề nghiệp, đạo đức

và thể chất

6 Phát triển đồng bộ và đi trước một bước hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế–xã hội,

hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông đô thị

7 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính, nâng cao năng lực điều hành quản lý nhà nước ở các cấp chính quyền Thành phố; nghiên cứu đề xuất, điều chỉnh, bổ sung những vấn đề thuộc cơ chế, chính sách và luật pháp để tạo động lực mới, động viên sức dân tham gia xây dựng Thành phố

8 Phát triển kinh tế, kết hợp với giữ vững an ninh chính trị, trật tự công cộng, an toàn xã hội, đóng góp tích cực cho công tác bảo đảm an ninh - quốc phòng khu vực phía Nam và đất nước

c/ Định hướng phát triển cơ sở hạ tầng đến năm 2020

Các khu đô thị mới, khu dân cư trọng điểm của Thành phố:

- Khu Nam Thành phố khoảng 3.000 ha (tiếp tục đầu tư hoàn chỉnh trong đó có khoảng 580 là dự án khu dân cư);

- Khu đô thị mới Thủ Thiêm 657 ha (đến năm 2010 đầu tư 1 số công trình phúc lợi công cộng và khoảng 110 đất dự án khu dân cư);

- Khu Bình Quới – Thanh Đa khoảng 410 ha (dự kiến đến năm 2010 sử dụng khoảng 180 ha);

- Khu đô thị Tây Bắc Thành phố khoảng 6.000 ha (dự kiến đến năm 2010 sử dụng khoảng 2.200 ha trong đó dự án khu dân cư 220 ha);

- Khu đô thị cảng Hiệp Phước khoảng 1600 ha (dự kiến đến năm 2010 sử dụng khoảng 100 ha);

- Khu đô thị sinh thái Cần Giờ khoảng 826 ha (dự kiến đến năm 2010 sử dụng khoảng 300 ha);

- Khu đô thị Sin Việt khoảng 300 ha (dự kiến đến năm 2010 sử dụng khoảng 150 ha);

Công trình kinh doanh dịch vụ thương mại trọng điểm:

- Xây dựng Khu dịch vụ cảng, kho bãi khoảng 44 ha - quận 2

- Dịch vụ Cảng Cát Lái khoảng 69 ha - quận 2

- Khu thương mại – dịch vụ khoảng 40 ha - quận Gò Vấp

- Trung tâm giao dịch và triển lãm sản phẩm nông nghiệp khoảng 46 ha - huyện

Củ Chi

Các công trình giao thông trọng điểm:

- Đường cao tốc Sài Gòn Dầu Giây, khoảng 180 ha (47ha - quận 2, 135 ha - quận 9) dài 12,5km

- Deport Metro khoảng 30 ha - quận 9

- Đường xa lộ Đông Tây, Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành, tỉnh Đồng Nai khoảng 162 ha

- Đường Vành đai 2 Nguyễn Văn Linh - Kha Vạn Cân, khoảng 123 ha - quận Thủ Đức

- Đường Vành đai 1 khoảng 63 ha - quận Gò Vấp, Thủ Đức

- Đường cao tốc Sài Gòn – Trung Lương 150 ha - quận Bình Tân, huyện Bình Chánh

- Deport Tân Kiên, khoảng 27 ha - huyện Bình Chánh

- Trung tâm chuyển tiếp hàng hóa Nam Sài Gòn, khoảng 20 ha - huyện Nhà Bè

- Bến bãi xe Long Hòa, khoảng 20 ha - huyện Nhà Bè

Các công trình xây dựng cơ sở văn hoá trọng điểm:

- Mở rộng công viên Tao Đàn khoảng 9 ha - quận 1

- Công viên cây xanh dọc Đại lộ Đông Tây và rạch Bến Nghé khoảng 24 ha - quận

1, quận 4, quận 8

- Công viên hồ Khánh Hội khoảng 18 ha - quận 4

- Mở rộng khu du lịch Suối Tiên khoảng 35 ha - quận 9

- Công viên cây xanh hồ sinh thái khoảng 35 ha - quận Bình Tân

- Công viên Gia Định khoảng 100 ha - huyện Củ Chi

- Khu công viên cây xanh cách ly khu liên hiệp xử lý chất thải rắn Đa Phước khoảng 300 ha - huyện Bình Chánh

- Khu giải trí Long Hòa – Cần Thạnh khoảng 400 ha - huyện Cần Giờ

- Khu Viện trường y tế khoảng 30 ha - quận 9, Thủ Đức

- Khu Viện trường y tế khoảng 100 ha - huyện Củ Chi

- Khu Viện trường y tế khoảng 38 ha - huyện Nhà Bè

- Khu Y tế kỹ thuật cao của Thành phố khoảng 49 ha - huyện Bình Chánh

- Viện điều dưỡng khoảng 50 ha - huyện Cần Giờ

Các công trình xây dựng trường học trọng điểm:

- Làng đại học khoảng 200 ha - quận 9

- Trường cao đẳng dạy nghề Lý Tự Trọng, khoảng 30 ha - huyện Củ Chi

- Trường đại học dân lập Hồng Bàng, khoảng 40 ha - huyện Củ Chi

- Trường đại học Y dược Thành phố khoảng 100 ha - huyện Củ Chi

- Làng đại học khoảng 50 ha - huyện Bình Chánh

- Trường đại học dân lập Hùng Vương khoảng 20 ha - huyện Bình Chánh

- Làng đại học IPU khoảng 350 ha - huyện Hóc Môn

Các công trình thể dục thể thao trọng điểm:

- Khu liên hợp thể dục thể thao Rạch Chiếc khoảng 157 ha - quận 2

- MR khu Du lịch Suối Tiên khoảng 52 ha - quận 9

- Sân golf Sing Việt khoảng 120 ha - huyện Bình Chánh

- Sân golf khoảng 250 ha – huyện Nhà Bè

1.6 Nội dung, phương pháp nghiên cứu

1.6.1 Nội dung nghiên cứu

Để nghiên cứu xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tìm hiểu tình hình phát triển thị trường bất động sản hiện nay, thực trạng

của thị trường nói chung và thị trường căn hộ cao cấp nói riêng Từ đó đưa ra nhận xét khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản

Thứ hai, tiến hành điều tra tình hình biến động giá thị trường căn hộ cao cấp trên

địa bàn quận 1, quận 2, quận 3, quận 7, quận 9, quận 11, quận 12, quận Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Tân, huyện Bình Chánh, và huyện Nhà Bè

Thứ ba, tiến hành xác định khoảng cách vị thế của các dự án căn hộ đến trung tâm

vị thế

Thứ tư, từ những dữ liệu thu thập được, đánh giá và phân tích để tiến hành xây

dựng hàm hồi quy qua các thời kỳ, hoàn tất mô hình chỉ số giá căn hộ cao cấp

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: dựa trên những tài liệu có trước để làm cơ sở phục vụ cho nghiên cứu của mình

- Phương pháp điều tra: sử dụng phương pháp nghiên cứu thị trường trực tiếp và gián tiếp để thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ cao cấp trên thị trường

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đơn

vị dịch vụ bất động sản, đánh giá tổng hợp để đưa ra mô hình chỉ số giá

- Phương pháp toán thống kê: để xác định hệ số tương quan giữa giá nhà đất và các yếu tố phản ánh vị thế và chất lượng Sự kết hợp giữa Chất Lượng và Vị Thế trong từng đơn vị dịch vụ bất động sản

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến thầy cô, các bậc đi trước trong lĩnh vực bất động sản

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1 Tình hình thị trường bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật lớn nhất

nước ta Nhờ vào kinh tế phát triển mà đóng một vai trò quan trọng trong kinh tế quốc gia, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành nơi thu hút số lượng lớn cư dân từ các điạ phương khác đến đây làm việc, sinh sống và học tập Thật khó thống kê chính xác lượng dân nhập cư vào Thành phố Hồ Chí Minh; tuy nhiên, theo số liệu từ cuộc tổng điều tra dân số năm

2005, Thành phố Hồ Chí Minh là nơi sinh sống và làm việc lâu dài của 2 triệu người nhập

cư hợp pháp Việc dân số gia tăng một cách nhanh chóng đã làm cho nhu cầu về nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng cao

Từ năm 2001 đến năm 2003, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

vô cùng sôi động, các giao dịch về bất động sản tăng lên rất nhanh, đặc biệt là taị các khu vực mới quy hoạch ở Quận 2, 7, 9, Bình Chánh và Tân Bình Hiện tại, sôi động nhất là thị trường chuyển nhượng các lô đất và nền đất tại các khu vực dự án đã được phê duyệt Tuy nhiên, các hoạt mua bán trên hầu như chỉ đơn thuần là chuyển nhượng đất nền dự án, các hoạt động xây dựng mới nhằm cung cấp thêm diện tích ở cho người dân vẫn còn rất hạn chế Rất nhiều giao dịch đã diễn ra trong giai đoạn 2001-2003 nhưng hầu hết chỉ xuất phát

từ lợi nhuận của giới đầu cơ Hậu quả là giá đất tăng đột biến trong khi đó lượng diện tích

ở thực sự hòa vào nguồn cung cho thị trường lại chẳng là bao

Kể từ năm 2004, khi Nghi Định 181 ban hành kèm theo Luật Đất đai 2003 ngăn

cấm việc chuyển nhượng đất nền, thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu khởi sắc với nhiều cao ốc khang trang đang được xây dựng tại hầu hết các quận huyện Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ chung cư là phân khúc sôi động nhất Số liệu điều tra của Công ty tư vấn bất động sản CBRE cho thấy hiện tại có khoảng 83 cao ốc đang được xây dựng hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị và cũng sẽ khở công trong thời gian không xa tại hầu hết các quận huyện Các dự án được phân thành nhiều dạng khác nhau tùy theo từng nhóm khách hàng Theo tính toán của Công ty CBRE vào năm 2009 nhiều công trình sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động, sẽ cung cấp hơn 32.000 đơn vị nhà ở cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Đối với Việt Nam, thị trường bất động sản được đánh giá là biến động mạnh, thất thường, trong giai đoạn 2005 - 2008, thị trường bất động sản lúc thì nằm trong trạng thái

"đóng băng", lúc thì trong trạng thái "sốt nóng"

Năm 2005, theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường nhà đất

"đóng băng" có quy mô lớn trên diện rộng và có tính chất phức tạp Năm 2005, lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn Thành phố giảm 60% Từ đầu năm 2005, với một thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước nhưng trên địa bàn Thành phố chỉ có 113 dự

án với tổng diện tích 175 ha được triển khai, chỉ bằng 40% số dự án và 18% diện tích so với năm 2004 tại các trung tâm giao dịch bất động sản, lượng giao dịch thành công rất thấp, tại ACBR giảm 53%, Công ty Himlam giảm 84%,… Cả Thành phố chỉ có khoảng

4500 trường hợp mua bán nhà đất thành công; các hình thức trao đổi khác như thế chấp, bảo lãnh cũng giảm tới 51% Thị trường bất động sản “đóng băng” kéo theo tình trạng “tê liệt” của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nửa đầu năm 2006, thị trường bất động sản trầm lắng, giá cả bất động, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa Tuy nhiên, đến năm 2007 thị trường bất động sản lại biến động theo chiều hướng "sốt nóng", giá tăng mạnh tại một số đô thị lớn (chủ yếu là Hà Nội và

TP HCM), tập trung vào mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án Việc tăng giá mạnh diễn ra ở từng phân mảng thị trường, ở từng nơi, ở từng khu vực có sự khác nhau đáng kể Tâm lý mua bất động sản theo phong trào là một trong những lý do làm nóng nhu cầu nhà đất và làm tăng giá thị trường trong trong năm 2007 này Thị trường Bất động sản năm 2007 nổi bật với không khí giao dịch sôi động và mức giá nhà đất, căn

hộ chưng cư cao cấp tăng vọt Đâu đó cũng xảy ra chuyện về định nghĩa “cao cấp”, nhiều

ý kiến về mức giá bất động sản trên trời gây khó khăn cho kinh doanh và hình thành bong bóng bất động sản… nhưng xu thế của thị trường vẫn là nỗ lực để được đóng tiền “thành ý” tại nhiều dự án đang hình thành

Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất Tp.HCM và cả khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500% Một số dự án xây dựng chung cư tung hàng ra bán ngay thời điểm thị trường đang "khát", chủ đầu tư vớ bở Có những trường hợp - cùng 1 dự án, cùng một loại căn hộ, nhưng giữa 2 đợt bán hàng giá đã tăng hơn 1.200 USD/m2, thế nhưng vẫn không đủ hàng đáp ứng nhu cầu thị trường Cơn sốt đã đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng, từ 30 triệu đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2 Đất dự án An Phú - An Khánh (quận 2, lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm) cũng ngất ngưởng 70-80 triệu đồng/m2

Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt Những "ngày vui" nhà đất chấm dứt, thế nhưng hậu quả của cơn sốt nhà đất đầu năm 2008 để lại chắc chắn sẽ kéo dài trong nhiều năm Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm

2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Theo một số chuyên gia, thị trường bất động sản Tp.HCM nói riêng và khu vực phía nam nói chung, trong năm 2008 diễn biến theo 2 chiều trái ngược nhau: đầu năm nóng, cuối năm lạnh

Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam Tương lai thị trường Bất Động Sản sau hai năm hội nhập như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách Thị trường bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh trong tháng 3/2009, theo nghiên cứu của

VietRees đã có phần ấm hơn lên nhưng chỉ đối với thị trường sơ cấp – mua trực tiếp/đăng

ký mua trực tiếp từ của chủ đầu tư, còn thị trường thứ cấp – mua đi bán lại vẫn trầm lắng

và chưa có tín hiệu tích cực hơn đặc biệt là đối với căn hộ cao cấp và đất nền dự án Việc

ấm lên của thị trường sơ cấp trong thời gian gần đây được xác định là do các chủ đầu tư

đã hạ giá sản phẩm mới xuống rất nhiều (40%) Theo quy luật cung cầu và nhất là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự hay nhóm nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi chắc chắn sẽ mua các bất động sản này khi mà đầu tư vào các kênh khác đang hàm chứa nhiều rủi ro

Năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài, tăng lệ phí trước bạ ô tô và chuyển nhượng bất động sản, tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay bất động sản… sẽ khiến tình hình thị trường bất động sản trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh từ các cao ốc trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh, các khu đô thị mới tại các địa phương chuẩn bị đưa vào hoạt động, sẽ có tác động mạnh đến sự năng động của mảng thị trường này trong năm 2009 (Giám đốc điều hành CBRE) Đại diện CBRE cũng cho rằng, ngoài những thay đổi trong lĩnh vực bất động sản thì trong lĩnh vực dịch vụ khách sạn - du lịch, do nhiều nguyên nhân tác động nên lượng du khách sẽ giảm sút cũng như giảm tỷ lệ cho thuê phòng và giá phòng, đặc biệt trong phân khúc cao cấp

Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư bất động sản, năm

2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Chính vì vậy, thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu

Nói tóm lại, thị trường năm qua và các năm trước đó đã nói lên đặc điểm lớn nhất của thị trường bất động sản là sự thiếu chuyên nghiệp và phát triển lệch lạc, không hợp lý

và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng, thị trường bất động sản ở Tp.Hồ Chí Minh những năm qua bị dẫn dắt bởi một nhóm thiểu số là các nhà đầu tư, đầu

cơ bất động sản chứ không phải nhu cầu của đại bộ phận dân chúng – những người có nhu cầu mua để tiêu dùng Thế Nhưng, thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

2.1.2 Cung cầu bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay

Nguồn cung

Kết quả khảo sát của Công ty CBRE cho thấy, nguồn cung về nhà ở tại Thành phố

Hồ Chí Minh (bao gồm cả các khu dân cư cũ và đang xây dựng mới) dường như chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực của đại đa số thị dân Trong dự báo về chương trình nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây Dựng ước tính diện tích ở của Thành phố Hồ Chí Minh cho đến năm 2004 là 64.957.000m2 Với dân số là 6 triệu người, diện tích đất ở bình quân trên đầu người của Thành phố này chỉ đạt 10.3m2/người, trong khi diện tích theo chuẩn của Sở Xây Dựng là 12m2/người (năm 2000-2005); diện tích đất ở bình quân đầu người của Thành phố Hồ Chí Minh cũng thấp hơn nhiều so với nhiều nước khác trên thế giới Cũng theo số liệu thống kê của Sở Xây Dựng, trong giai đoạn 2006-2010, bình quân mỗi năm diện tích ở của Thành phố Hồ Chí Minh tăng thêm 5 triệu m2 Với tốc độ gia tăng này, ước tính vào năm 2010 diện tích ở bình quân đầu người đạt 14m2/người

Nhu cầu

Theo thống kê của Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Thành phố Hồ Chí Minh, trung bình hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh cần thêm khoảng 300ha cho việc xây dựng nhà ở, bao gồm:

 140ha cho những người nhập cư từ các tỉnh thành khác đến đây làm việc và học tập

 60ha cho những cặp cợ chồng trẻ trong độ tuổi từ 25 đến 40, muốn có một cuộc sống độc lập và sở hữu một nơi cư trú cho riêng mình

Nhu cầu về nhà ở tại các Thành phố lớn của Việt Nam đã tăng mạnh trong những năm qua Theo các cơ quan quản lý bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh thì chính việc quỹ đất dành cho xây dựng và phát triển nhà ở không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở trong thời gian gần đây là một trong những nguyên nhân chính làm cho giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng đáng kể Người dân Việt Nam thường thích mua nhà riêng vì cho rằng đó là biểu hiện của sự giàu có và quan niệm này vẫn tiếp tục tồn tại cho đến hôm nay Đa số người dân có thu nhập trung bình và thu nhập cao sống tại Thành phố Hồ Chí Minh đều cho rằng mua nhà là một hình thức tiết kiệm hay một sự đầu

tư lâu dài

2.2 Tình hình thị trường căn hộ cao cấp hiện nay

Năm 1999, khu căn hộ cao cấp đầu tiên được biết đến ở Thành phố Hồ Chí Minh là Khu căn hộ Mỹ Cảnh thuộc khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Nam Sài Gòn Căn hộ này được thiết kế và xây dựng theo mẫu căn hộ ở các nước phát triển Dự án được công bố vào năm 1999; cùng với những ảnh hưởng tích cực của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, căn

hộ Mỹ Cảnh được xem như sang trọng vào loại bậc nhất, khác biệt hoàn toàn với những căn hộ cũ kỹ và rẻ tiền trước đó vốn dành cho những người có thu nhập trung bình và thấp như trước đây

Kể từ năm 2004, các căn hộ hiện đại và cao cấp được đầu tư xây dựng mạnh mẽ tại hầu hết các quận huyện Đây là kết quả khả quan của Nghị Định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 (Nghị Định nghiêm cấm việc phân lô bán nền, chỉ cho phép chuyển

nhượng các bất động sản hoàn chỉnh theo quy hoạch) Ngoài ra, Luật Đất đai 2003 cũng nêu rõ diện tích đất dự án bị đình trệ trong thời hạn một năm mà không có lý do xác đáng

sẽ bị nhà nước thu hồi

Các dự án căn hộ được xây dựng theo tiêu chuẩn hiện đại cung cấp nhiều tiện nghi cho người mua như thang máy, tầng hầm đỗ xe, dịch vụ bảo vệ 24/24 Các chung cư cao cấp sẽ được trang bị thêm những tiện ích khác như siêu thị mini, nhà hàng, quầy nước, phòng tập thể dục thể thao, sân chơi,…Căn hộ cao cấp đã thay đổi dần quan điểm của người Việt về việc cư trú ở chung cư, nơi mà trước đây được xem là dành cho những hộ gia đình có thu nhập thấp

Các căn hộ hiện đại được phân thành nhiều dạng khác nhau tùy vào vị trí, chất lượng, dịch vụ đi kèm, cũng như danh tiếng của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà Báo cáo này chỉ đưa ra những phân tích về căn hộ cao cấp và căn hộ dạng trung đã đi vào hoạt động hoặc đang trong quá trình xây dựng, các căn hộ dành cho người có thu nhập thấp và các căn hộ trong chương trình tái định cư sẽ không được đề cập đến

2.2.1 Nguồn cung

Nguồn cung hiện hữu

Cho đến nay, nguồn cung cung căn hộ cao cấp vẫn rất giới hạn Theo khảo sát của Công ty CBRE, hiện chỉ có 29 dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng với hơn 7.000 căn hộ Hầu hết các căn hộ này đều ở hạng trung và không nằm trong phạm vi trung tâm quận huyện Dự án Mỹ Cảnh (khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng) là chung cư cao cấp đầu tiên được hoàn thành và đưa vào sử dụng ở Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 1999

Existing Supply year-by-yea r

2,000 4,000 6,000

-0 3 6 9 12 15 18

Units 798 124 1,053 3,621 3,858 657

1999 2003 2004 2005 2006 2007

Nguồn: CB Richard Ellis

Hình 2.1 Nguồn cung hiện hữu

Mỹ Vinh là dự án khu căn hộ cao cấp tiếp theo tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng vào quý 3/ 2005 Các dự án khác đang trong quá trình đầu tư xây dựng và sẽ được đưa vào sử dụng trong tương lai gần Nếu tiến độ thi công được đảm bảo, sẽ có hơn 18.000 căn hộ cao cấp được đưa vào sử dụng và gia nhập thị trường từ năm 2007 đến năm 2009 với giá mỗi m2 không dưới 600 USD

Nguồn cung mới

Việc sống trong căn hộ đã trở thành mốt thời thượng của nhiều cư dân Thành phố

Hồ Chí Minh bởi vì có rất nhiều tiện nghi dịch vụ trong căn hộ đáp ứng nhu cầu sinh họat ngày càng cao do điều kiện sống đã được cải thiện đáng kể so với trước đây Hầu hết các cao ốc căn hộ đang xây dựng hay chuẩn bị triển khai đều nằm ở các khu vực gần trung tâm Thành phố nơi tình hình an ninh được bảo đảm và có nhiều dịch vụ đi kèm như siêu thị, nhà hàng, hiệu cắt tóc, bưu điện, nhà trẻ, v.v Đối với những người có thu nhập khá trở lên, cường độ làm việc cao và thời gian hạn hẹp thì các khu chung cư đầy đủ các dịch

vụ khép kín là sự lựa chọn lý tưởng nhất

N ew Development yea r-by-yea r

0 3,000 6,000 9,000 12,000

0 10 20 30 40 50

Nguồn: CB Richard Ellis

Hình 2.2 Nguồn cung mới

Nắm bắt được nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân Thành phố, nhiều công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở đã tích cực tham gia vào thị trường này So sánh với các năm trước đây (2002-2003), thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có

sự chuyển biến rõ nét trong năm 2004-2005, chủng loại hàng hóa trên thị trường đa dạng hơn đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng khách hàng Tính từ năm 2007 đến 2009 Thành phố đã có 89 dự án khu căn hộ từ trung bình đến cao cấp đang được rao bán tại hầu hết các quận huyện trong Thành phố

2.2.2 Cầu về căn hộ cao cấp

Loại hình nhà ở được lựa chọn trong thời gian tới sẽ là các căn hộ chung cư Hiện nay, đã có nhiều người lựa chọn sống trong các căn hộ tiện nghi thay vì tìm mua đất để xây nhà và sống tách biệt Đây cũng là xu hướng mà chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh sẽ áp dụng trong thời gian tới đối với mảng thị trường đầy sôi động này

Trong những tháng cuối năm 2005, có nhiều cao ốc và các khu dân cư mới đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo tầng lớp nhân dân Nhờ phương thức kinh doanh linh hoạt, khách mua nhà có thể vay vốn từ các ngân hàng liên kết với chủ đầu tư để sở hữu căn hộ mơ ước của riêng mình

LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ĐỊNH MUA HIỆN NAY

Mua nhà, đất thổ cư ven đô Mua nhà, đất nhỏ trung tâm thành phố Mua căn hộ chung cư, khu đô thị mới Không mua, đi thuê nhà

Ý kiến khác

Nguồn: VNExpress, Jan 2006

Hình 2.3 Các loại hình bất động sản dự định mua hiện nay

Theo kết quả tổng hợp của VietRees, khảo sát trên 1.294 người về loại hình bất động sản mà họ dự định mua hiện nay thì có đến 36% có nhu cầu mua căn hộ chung cư và nhà ở khu đô thị mới Vì thế chúng ta thấy rằng nhu cầu mua căn hộ chung cư và nhà ở khu đô thị mới là cao nhất

Cầu về căn hộ rất lớn là do những nguyên nhân chủ yếu sau: Thứ nhất, Thành phố

Hồ Chí Minh có tốc độ tăng dân số cao, trung bình năm 2006 là 1,5% (Cục thống kê

Thành phố Hồ Chí Minh) và một lượng người nhập cư lớn; Thứ hai, thu nhập của người dân ngày càng tăng cao, mong muốn một chỗ ở tiện nghi là điều tất yếu; Thứ ba, 85 triệu

dân Việt Nam đa phần là dân số trẻ, đối tượng này có nhu cầu về nhà ở ngày càng cao nên nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh Giới trẻ, có sự hỗ trợ của gia đình muốn ra ở riêng, những gia đình mong có cuộc sống hiện đại, tiện nghi đầy đủ vẫn còn rất nhiều trong khi những căn hộ có chất lượng cao, giá bán hợp lý tại vị trí trung tâm đang

có hạn Đây là những nhân tố tác động tích cực đến thị trường và tạo dấu dấn đặc biệt cho

dòng sản phẩm căn hộ có thể ở ngay; Thứ tư, Việt Kiều được phép mua nhà chung cư ở

Việt Nam, và 01/01/2009 chính phủ ban hành nghị quyết thí điểm cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

2.2.3 Giá bán

Giá bán của các căn hộ cao cấp cao hơn nhiều so với các căn hộ phổ thông Theo khảo sát của Công ty CBRE, giá bán mỗi mét vuông căn hộ cao cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh từ 1.000 đến 3.450 USD tùy theo vị thế của căn hộ