Tóm tắt Pháp lý Kinh Doanh Bất Động Sản - Kiến thức cần phải nắm khi hành nghề Môi Giới Bất Động Sản; Hỗ trợ cấp quản lý đào tạo - training cho nhân viên kinh doanh. - Nhà đầu tư cần nắm để giúp tự tin khi giao dịch ,giảm rủi ro...
TÌM HIỂU QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Chương I: Pháp luật kinh doanh Bất động sản Chương II: Các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản Luật Đất Đai văn quy định chi tiết thi hành Chương III: Các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản Luật Nhà văn quy định chi tiết thi hành Chương IV: Các quy định có liên quan đến giao dịch bất động sản Bộ Luật Dân Sự Chương V: Các quy định thuế, phí giao dịch Bất động sản CHƯƠNG I: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT: - Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 - Luật Nhà 2014 - Luật Đất Đai 2013 Chương I Pháp Luật kinh doanh bất động sản giúp bạn: Hiểu tường tận khái niệm bất động sản như: kinh doanh hàng hóa bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhà ở, giá đất,… Nắm điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh Biết cách tìm kiếm nguồn cơng khai thơng tin đáng tin cậy bất động sản đưa vào kinh doanh Hiểu rõ hình thức giao dịch nhà đối tượng giao dịch nhà Việt Nam Nắm nguyên tắc ký kết hợp đồng liên quan đến giao dịch bất động sản Nắm vững quy định thuế, phí giao dịch bất động sản: thuế thu nhập chuyển quyền bất động sản, lệ phí trước bạ, lệ phí địa lệ phí cơng chứng Mong sau chương hỗ trợ bạn am hiểu luật chơi thị trường bất động sản để đạt thành công mong muốn Nội dung chi tiết: Mục 1: Khái niệm kinh doanh bất động sản Mục 2: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Mục 3: Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh kinh doanh Mục 4: Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Mục 5: Chủ thể kinh doanh, Điều kiện phạm vi hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản Mục 6: Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Mục 7: Các quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản Mục 8: Mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Cho th nhà, cơng trình xây dựng Mục 9: Chuyển nhượng, cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất Mục 10: Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Mục 11: Kinh doanh dịch vụ bất động sản Mục 1: Khái niệm kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi ( Khoản Điều Luật KDBĐS) Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản ( ( Khoản Điều Luật KDBĐS) Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản ( Khoản Điều Luật KDBĐS) Mục 2: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Điều Luật KDBĐS Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: - Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; - Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; - Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Mục 3: Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh kinh doanh Điều LuẬT KDBĐS ***Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản theo hình thức sau đây: a) Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản ****Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản; thông tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; h) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Mục 4: Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Điều Luật KDBĐS *** Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; - Khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án *** Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Mục 5: Chủ thể kinh doanh, Điều kiện phạm vi hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản *** Chủ thể kinh doanh: - Cá nhân, tổ chức nước Tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước *** Điều kiện ( Điều 10 Luật KDBĐS) - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật - Chính phủ quy định chi tiết Điều *** Phạm vi Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: - Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; - Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; - Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; - Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà th; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đối với đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng thuê theo mục đích sử dụng đất; - Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: - Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; - Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; - Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng th theo mục đích sử dụng đất; - Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: - Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; - Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; - Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; - Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua - Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Mục 6: Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Theo điều 14 Luật KDBĐS 2014 ThỨ nhất, Tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản Thứ hai, Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà - Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo công sử dụng nhà, cơng trình xây dựng Thứ ba, Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định Điều 11 Luật xem lại tiểu mục phạm vi Mục 7: Các quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản Theo điều 17 Luật KDBĐS 2014 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: Loại - Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; - Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng; - Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; - Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận > nghĩa doanh nghiệp bán, cho thuê… Trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực. nghĩa Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê ko thành lập doanh nghiệp, ko thường xuyên phải nộp thuế ***Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng ***Chính phủ quy định loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Thanh tốn giao dịch bất động sản Việc toán giao dịch bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật toán Việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có nội dung sau đây: Tên, địa bên; Các thông tin bất động sản; Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; Phương thức thời hạn toán; 10 Thời hạn giao, nhận bất động sản hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền nghĩa vụ bên; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; 10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng biện pháp xử lý; 11 Giải tranh chấp; 12 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Mục 8: Mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Cho th nhà, cơng trình xây dựng Một số nguyên tắc: Đọc điều 19, 25 Luật KDBĐS Quyền nghĩa vụ bên: Đọc điều 21,22,26,27 Luật KDBĐS Ví dụ: Điều 23 Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng u cầu bên bán hồn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng u cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng khơng thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng 11 Các quyền khác hợp đồng BẢO HÀNH: ***Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán ( Điều 20 Luật KDBĐS) Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên - mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng Thời hạn bảo hành nhà, cơng trình xây dựng thực theo quy định - pháp luật xây dựng, nhà ở; trường hợp hết thời hạn bảo hành bên thỏa thuận BẢO TRÌ, SỮA CHỮA Luật quy định nghĩa vụ thuộc bên cho thuê (điều 27 Luật KDBĐS) - Bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho th khơng bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường QUYỀN ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ Điều 30 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng bên thuê có hành vi sau đây: - Thanh tốn tiền th nhà, cơng trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm toán tiền ghi hợp đồng mà không chấp thuận bên cho thuê; - Sử dụng nhà, cơng trình xây dựng khơng mục đích th; - Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, cơng trình xây dựng thuê; 12 - Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi cho th lại nhà, cơng trình xây dựng th mà khơng có thỏa thuận hợp đồng không bên cho thuê đồng ý văn Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng bên cho thuê có hành vi sau đây: - Khơng sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng bảo đảm an toàn để sử dụng gây thiệt hại cho bên th; - Tăng giá th nhà, cơng trình xây dựng bất hợp lý; - Quyền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng phải báo cho bên biết trước 01 tháng khơng có thỏa thuận khác MỤC 9:CHUYỂN NHƯỢNG, CHO TH, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đọc luật KDBĐS 2014, điều 37-47 Mục 10: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Quyền kinh doanh: chủ đầu tư ***Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh ( Đ 55) - Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà 13 - Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý *** Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ( Đ 56) - Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai - Phạm vi, điều kiện, nội dung phí bảo lãnh bên thỏa thuận phải bảo đảm thực trách nhiệm bên bảo lãnh quy định khoản Điều phải lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua - Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết - Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai thực theo quy định Điều quy định pháp luật bảo lãnh 14 *** Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai ( Đ 57) Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết ***Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai ( Điều 59) Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua, bên thuê mua nhà với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng khơng thu khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng 15 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định Điều không áp dụng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xã hội Chính phủ quy định chi tiết Điều ***Trách nhiệm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (Điều 13 Luật KDBĐS) Thực việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định pháp luật Bảo đảm nguồn tài để thực dự án theo tiến độ phê duyệt Chỉ phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng hoàn thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực; trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ phải hồn thiện tồn phần mặt ngồi nhà, cơng trình xây dựng Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Không ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản Mục 11: Kinh doanh dịch vụ bất động sản 16 Bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản; tư vấn bất động sản; dịch vụ quản lý bất động sản DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Điều 62 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Điều 69 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động Mục DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN : Tự đọc Điều 74, 75 Luật KDBĐS 17 BONUS: 1/ Các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp mua bán nhà, đất Theo quy định pháp luật khoản phí, lệ phí thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Thứ nhất, Thuế thu nhập cá nhân Căn vào công văn số 17526/BTC-TCT Triển khai thực số nội dung Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục Công văn quy định Thuế thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng bất động sản cá nhân sau:“Từ 01/01/2015, áp dụng mức thuế suất 2% giá chuyển nhượng lần chuyển nhượng bất động sản thay cho thực 02 phương pháp tính thuế trước đây” Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng) Ngoài ra, theo Khoản Điều Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất” miễn thuế Thứ hai, Lệ phí trước bạ Căn quy định khoản Điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5%” Căn theo Khoản Điều Thơng tư 34/2013/TT-BTC Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp xác định sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ) Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất) Mỗi địa phương quy định giá đất khác 18 Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5% Thứ ba, lệ phí khác Lệ phí cơng chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản xác định theo giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch quy định chi tiết Khoản Điều Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTCBTP Lệ phí địa chính: 15.000 đồng Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng tối đa 5.000.000 đồng) Theo Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định thi hành Luật Đất đai, thời gian thực số thủ tục hành đất đai trường hợp mở rộng cấp quyền sử dụng đất sau: - Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thay đổi tài sản gắn liền với đất; tách thửa, hợp đất, thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý tối đa 15 ngày - Thủ tục đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất thay đổi nghĩa vụ tài chính; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thỏa thuận hợp phân chia quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, vợ, chồng, nhóm người sử dụng đất tối đa 10 ngày - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không 30 ngày -Tách thửa, hợp đất; thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý không 15 ngày - Gia hạn sử dụng đất không ngày - Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân hết hạn sử dụng đất không ngày 19 - Đăng ký xác lập thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề không 10 ngày - Đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất thay đổi nghĩa vụ tài thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký không 10 ngày - Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền lần; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất không 30 ngày - Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng q 10 ngày - Xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không ngày - Đăng ký, xóa đăng ký chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không ngày -Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng không ngày - Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng q 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất đo vẽ lại đồ không 50 ngày - Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng bị không 10 ngày - Thời gian thực thủ tục đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp khơng q 10 ngày Hợp đồng cọc có cần cơng chứng??? (Cần hiểu rõ điều kiện có hiệu lực giao dịch mặt nội dung hình thức) Theo quy định chưa có quy định quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải có cơng chứng Theo Bộ luật dân năm 2015 hành quy định: 20 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu Theo quy định loại hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải công chứng mà chủ thể thực hợp đồng lại khơng thực thủ tục cơng chứng hợp đồng bị coi không hợp pháp Trong trường hợp bạn, hợp đồng đặt cọc loại hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải có cơng chứng Do đó, hợp đồng đặt cọc khơng có cơng chứng hợp pháp Tuy không bắt buôc số loại hợp đồng phải cơng chứng pháp luật khuyến khích nên thực việc công chứng số giao dịch nhằm đảm bảo tính chứng có lợi định trường hợp xảy tranh chấp, theo quy định pháp luật kiện văn công chứng không cần phải chứng minh Do bạn hồn tồn có quyền cơng chứng hợp đồng đặt cọc Để thực thủ tục công chứng, bạn cần chuẩn bị hồ sơ công chứng theo quy định Luật Công chứng năm sau: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm giấy tờ sau đây: a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch; c) Bản giấy tờ tuỳ thân; d) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; 21 đ) Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Bản nêu chụp, in, đánh máy đánh máy vi tính phải có nội dung đầy đủ, xác khơng phải có chứng thực Khi thực thủ tục công chứng bạn cần mang theo tài liệu để đối chiếu 22 ... dung hình thức) Theo quy định chưa có quy định quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải có cơng chứng Theo Bộ luật dân năm 2015 hành quy định: 20 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức điều... giấy tờ tuỳ thân; d) Bản giấy chứng nhận quy n sở hữu, quy n sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quy n sở hữu, quy n sử dụng, trường hợp hợp đồng, giao...CHƯƠNG I: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT: - Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 - Luật Nhà 2014 - Luật Đất Đai 2013 Chương I Pháp Luật kinh doanh bất