NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ AN 03135001 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ AN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Lời Cảm Ơn GD EF Suốt đời xin ghi tạc ơn sâu nghóa rộng mẹ cha sinh thành, dưỡng dục khôn lớn ngày hôm Cảm ơn tất người thân gia đình hết lòng ủng hộ giúp đỡ suốt trình học tập Xin chân thành biết ơn: Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy, truyền đạt cho chúng em kiến thức vô quý báo suốt trình học tập trường Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới TS.Trần Thanh Hùng, người thầy thân thiết tận tụy, hết lòng giúp đỡ em suốt trình học tập Khoa hoàn thành đề tài Cảm ơn bạn Lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản Khóa 29 động viên giúp đỡ suốt trình học tập thực đề tài Một lần xin chân thành cảm ơn TP.Hồ Chí Minh ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sinh viên Nguyễn Thò An TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị An, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ”NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hiện khái niệm vị trí chưa cụ thể rõ ràng, tồn nhiều cách hiểu khác Có quan điểm cho vị trí hiểu theo quan điểm “vị trí địa lý”, quan điểm khác lại cho vị trí khơng đơn khoảng cách địa lý mà xét phương diện kinh tế xã hội, xuất khái niệm liên quan đến vị trí quan niệm “vị thế” Vậy đâu cách hiểu thích hợp vị thế? Xuất phát từ mục tiêu nhằm làm rõ khái niệm vị đồng thời xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản, dựa vào lý thuyết Chất lượng – vị TS.Hoàng Hữu Phê, sử dụng phương pháp chủ đạo phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tương quan, tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản địa bàn Quận 1, Quận Bình Thạnh Quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh Thơng qua phương pháp điều tra thực tế, sau liệu xử lý đưa vào phần mềm Eview 3.0, tiến hành phân tích tương quan, hồi qui Kết cho thấy khoảng cách vị xác định thông qua nghịch đảo đơn vị thời gian giá bất động sản có mối tương quan thuận chiều với hệ số tương quan r = 0,489303 Điều khẳng định biến vị biến quan trọng công thức xác định giá nhà đất, giúp cho việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế hơn, dễ dàng điều chỉnh kết bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường, bình ổn giá nhà đất tạo niềm tin cho người dân việc thực giao dịch thị trường bất động sản MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I: TỔNG QUAN Trang I.1 Cở sở khoa học nghiên cứu .3 I.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường bất động sản I.1.2 Mối quan hệ vị giá trị bất động sản 13 I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .18 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 U I.3.1 Nội dung nghiên cứu 21 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH .33 II.1.1 Lược sử hình thành 33 II.1.2 Thực trạng lao động – việc làm mức sống dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 36 II.1.3 Thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37 II.2 Kết điều tra, nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố vị tới giá nhà đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh 41 II.2.1 Nội dung phương pháp điều tra .41 II.2.2 Tổng hợp đánh giá kết điều tra 42 II.2.3 Xác định hệ số tương quan Khoảng cách đến trung tâm thành phố giá nhà đất .42 II.3 Ứng dụng công tác định giá bất động sản .43 KẾT LUẬN 52 DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU Biểu đồ I.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản 17 Bảng 1.2 Bảng ANOVA phân tích hồi qui đơn giản 27 Bảng 1.3 Bảng ANOVA mơ hình hồi quy bội 30 Bảng 2.1 So sánh số tiêu diện tích, dân số, mật độ quận địa bàn Tp.Hồ Chí Minh 40 Bảng 2.2 Tổng hợp kết điều tra 42 Bảng 2.3 Hệ số tương quan 43 Bảng 2.4 Mơ hình kết hồi qui biến giá phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố diện tích .45 Bảng 2.5 Mơ hình kiểm định phương sai thay đổi 48 Bảng 2.6 Ma trận tương quan 48 Bảng 2.7 Kết hồi qui biến Diện tích với biến Kctp 49 Bảng 2.8 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích 49 Bảng 2.9 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích Kctp 50 Bảng 2.10 Kiểm dịnh Wald 50 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài: Sự đời, hình thành phát triển thị trường bất động sản thời gian qua có đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế-xã hội nước ta Tuy hình thành thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà nước từ nội kinh tế quốc dân, hỗ trợ ngành kinh tế khác phát triển, thúc đẩy sản xuất, tạo công ăn việc làm… Trong thị trường bất động sản, giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, vừa đòn bẩy kinh tế việc thể tiềm kinh tế đất đai vừa điều chỉnh giám sát thị trường Trong đó, giá đất xem cơng cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu cao tiết kiệm Trong kinh tế thị trường thì, mặt giá hình thành thơng qua quan hệ cung - cầu thị trường bất động sản, mặt khác chịu chi phối nhiều yếu tố Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất kể đến yếu tố vị bất động sản: khoảng cách tới trung tâm văn hố – xã hội, thương mại, trị… Ngồi yếu tố phản ánh chất lượng bất động sản như: diện tích, hình dáng, kích thước,…Trong yếu tố trên, vị yếu tố có vai trò đặc biệt, tạo tính cá biệt hàng hố bất động sản, nói vị chiếm phần lớn việc hình thành nên giá trị bất động sản Tuy nhiên, khái niệm vị nhiều tranh luận Cụ thể, tồn nhiều cách hiểu khác vị Có quan điểm cho vị hiểu theo khái niệm “vị trí địa lý”, hay “vị trí địa lý - kinh tế”, quan điểm khác lại cho vị trí khơng đơn khoảng cách địa lý mà xét phương diện kinh tế xã hội, phụ thuộc vào môi trường văn hố – xã hội Vậy đâu cách hiểu thích hợp vị thế? Ảnh hưởng tác động đến giá bất động sản nào? Từ gây ảnh hưởng tới cơng tác định giá, xác định giá trị bất động sản thiếu xác Từ thực tế đó, chúng tơi thực đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản địa bàn Tp Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm rõ khúc mắc Trang Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm làm rõ khái niệm vị tác động ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản nhà đất, từ đề xuất số biện pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu mối quan hệ tương quan vị giá bất động sản nhà đất Đối tượng khảo sát đề tài giá thị trường nhà đất, yếu tố phản ánh vị tác động đến giá nhà đất Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản địa bàn Quận 1, Quận Bình Thạnh Quận Thủ Đức Tp.Hồ Chí Minh Số liệu giá thị trường khoảng cách vị điều tra vào thời gian từ tháng đến tháng năm 2007 Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Đề tài đánh giá cách xác hơn, định lượng mức độ ảnh hưởng vị đến giá nhà đất, góp phần hồn thiện phương pháp định giá bất động sản nhà đất giúp Nhà nước nắm bắt quản lý giá đất, bất động sản nhà đất cách hữu hiệu công tác quản lý phát triển thị trướng bất động sản Trang Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Phần I: TỔNG QUAN I.1 Cở sở khoa học nghiên cứu I.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản * Khái niệm bất động sản: Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” “động sản” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Bộ luật dân Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất tài sản khác pháp luật qui định Định nghĩa bất động sản, đứng góc độ nhà quản lý đất đai bất động sản tài sản không di dời được, chẳng hạn đất đai vật thể cố định gắn liền đất đai Những vật thể tồn mặt đất, chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí * Tính chất bất động sản: - Bất động sản cố định vị trí địa lý, khơng có khả di dời - Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền; - Hàng hóa bất động sản có tính khan tính dị biệt vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan vật ngoại cảnh,…; - Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; - Bất động sản có tính tăng trị Từ đặc điểm cụ thể trên, theo Ts Hồng Hữu Phê, bất động sản gồm có hai nhóm thuộc tính bản: thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng thuộc tính xã hội phản ánh vị bất động sản Trang Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Chất lượng bao gồm đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng cao v.v Thêm vào tính đến số chất lượng sản phẩm độ bền, tính tương thích với cơng nghệ xây dựng có v.v Thường đặc tính tách rời khỏi nội dung vị nó, hay tập hợp lại số liệu thống kê điều kiện bất động sản Vị hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với bất động sản địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hố, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v., phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đó, liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể Hai thành phần tự nhiên xã hội, chất lượng vị bất động sản kết hợp với đơn vị bất động sản vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật “đường ngưỡng”, phát TS Hoàng Hữu Phê, tạo khả đáp ứng nhu cầu cho hoạt động kinh tế xã hội người, khả gọi dịch vụ bất động sản Lượng dịch vụ bất động sản Y hàm phụ thuộc vào biến độc lập chất lượng vị thế: Y = f(CL, VT) Trong thực tế, cung cầu bất động sản thị trường cung cầu dịch vụ bất động sản, khơng có có nhu cầu chất lượng (diện tích) mà khơng có vị (vị trí) ngược lại * Khái niệm thị trường bất động sản: Một số khái niệm cho thị trường bất động sản thị trường đất đai một, hay xét theo nghĩa hẹp thị trường bất động sản thị trường nhà đất Tuy nhiên, quan niệm chưa đầy đủ Thị trường bất động sản khái niệm rộng lớn, tùy vào lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách hiểu khác Thị trường bất động sản, theo cách hiểu thông thường nơi diễn giao dịch: mua bán, chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn , người mua người bán tác động lẫn để xác định giá khối lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản giao dịch Dưới góc độ kinh tế: thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản Dưới góc độ nhà quản lý đất đai bất động sản, thị trường bất động sản khơng hệ thống quan hệ kinh tế mà bao gồm thể chế hỗ trợ cho thị thị trường Nhìn chung, có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song để đơn giản ta hiểu thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Trang Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Bảng 2.5 Mơ hình kiểm định phương sai thay đổi Từ mơ hình ta thấy Prob > 0.05 chấp nhận H nghĩa khơng có tượng phương sai sai số thay đổi • Kiểm định đa cộng tuyến Nhận định tính đa cộng tuyến ma trận tương quan Bảng 2.6 Ma trận tương quan Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Bảng 2.7 Kết hồi qui biến Diện tích với biến Kctp Ta thấy R_squared biến (lnKctp lnDiệntích) < R_squared tổng thể nên kết luận khơng có tượng đa cộng tuyến mơ hình • Xây dựng mơ hình từ đơn giản đến tổng quát (sử dụng kiểm định Wald) Mơ hình Giá Diện Tích Bảng 2.8 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích Sau đưa thêm biến Kctp vào mơ hình Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Bảng 2.9 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích Kctp Nhận xét: Ta thấy Adjusted R-squared mơ hình có biến Kctp cao mơ hình khơng có biến Kctp nghĩa biến Kctp biến phù hợp với mơ hình Sau kiểm định Wald để xem biến Kctp có phù hợp với mơ hình khơng: Bảng 2.10 Kiểm dịnh Wald Ta thấy Prob < 0.05 bác bỏ H nghĩa nên đưa biến Kctp vào mơ hình Nhận xét chung: Biến KCTP có mối quan hệ với Giá bất động sản đưa biến vào mơ hình để định giá bất động sản cách chạy Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An hàm Giá, Kctp, Diện Tích Từ phát triển đề tài rộng thêm số biến để hồn chỉnh mơ hình định giá theo chất lượng vị biến: chiều rộng đường, thu nhập,… Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị An Kết luận Kết nghiên cứu địa bàn quận Thủ Đức, Bình Thạnh Q.1 Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy mối quan hệ tương quan giá nhà đất khoảng cách vị tính theo đơn vị đảo nghịch thời gian lưu thông từ nơi đến trung tâm thành phố mối quan hệ chặt thuận chiều, r = 0,489303 Điều khẳng định biến vị biến quan trọng công thức xác định giá nhà đất, giúp cho việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế hơn, dễ dàng điều chỉnh kết bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường, bình ổn giá nhà đất tạo niềm tin cho người dân việc thực giao dịch thị trường bất động sản Đồng thời khắc phục hạn chế công tác xây dựng bảng giá đất đai địa phương, giúp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản ngày chặt chẽ hiệu Hiện giá đất xây dựng theo khung giá quy định Chính phủ địa phương, từ 50 - 60% giá đất trao đổi thị trường Hạn chế lớn bảng giá đất thiếu định hướng ảnh hưởng đến giá trị nhà đất Kết nghiên cứu mang ý nghĩa khoa học, loại bỏ khiếm khuyết phương pháp định giá có khả thực điều kiện thị Việt Nam Đây lời giải cho việc tìm kiếm mơ hình định giá bất động sản cho Việt Nam giai đoạn đưa mơ hình định lượng mối tương quan yếu tố sở hạ tầng đô thị giá trị bất động sản Kết đạt cho thấy 63.97% thay đổi giá bất động sản phụ thuộc vào khoảng cách vị diện tích sử dụng nhà Tuy nhiên để hoàn thiện phương pháp định giá cần đưa thêm số biến chất lượng vị biến thu nhập, mật đô dân cư, chiều rộng đường… Để nâng cao mức độ hoàn thiện khả ứng dụng vào thực tế từ kết đề tài, kiến nghị cần phải nghiên cứu bổ sung, mở rộng phạm vi nghiên cứu mục đích nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực đô thị thường sôi động phát triển vùng quy hoạch phát triển tương lai Việc xác định giá trị bất động sản phương pháp định giá bất động sản theo lý thuyết vị - chất lượng phù hợp cho khu vực đô thị Tuy nhiên để hồn thiện phương pháp trên, chúng tơi đề nghị quan chuyên môn nên tham mưu cho Chính phủ, tiếp tục đẩy mạnh việc nghiên cứu phương pháp hoạt động định giá bất động sản nước ta không khu vực đô thị mà vùng, địa phương khác nước Trang 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý ĐĐ & BĐS, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý ĐĐ & BĐS, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Kinh tế lượng, Th.S Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Đoàn Văn Trường, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, 2000 Kinh tế học đô thị, GS Nhiêu Hội Lâm, Người dịch Lê Quang Lâm, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội, 2004 Một số luận văn tốt nghiệp khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Vị - chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thyết Vị trí Dân cư Đơ thị, Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies), Vol 37, No.1, January 2000 Phụ Lục Nội dung phiếu điều tra Dựa vào tiêu ảnh hưởng tới vị trí, vị bất động sản khoảng cách vị thế, dựa vào khoảng cách vị xác định thời gian đô thị, tiến hành xây dựng mẫu phiếu điều tra Nội dung mẫu phiếu điều tra bao gồm: Phần I: Liên quan tới chủ sở hữu bất động sản: Tên chủ hộ:………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………… Phần II: Liên quan tới bất động sản: 2.1 Diện tích:……………………… 2.2 Khoảng cách bất động sản tới: a Trung tâm quận: …………… b UBND thành phố:………………………… 2.5 Theo ước tính ơng bà, bất động sản ông bà thời điểm có giá trị thị trường bao nhiêu? a Tính theo triệu đồng: b Tính theo L SJC: c Khơng biết BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ ĐIỀU TRA S T T Số nhà Địa 10000000 Nguyễn Huệ Lê Thánh 60000000 Tôn 161000000 Lý Tự Trọng 456000000 Lê Lai 141010000 Lý Tự Trọng Huỳnh Thúc 61000000 Kháng Huỳnh Thúc 68012000 Kháng Lê Thị Hồng 55007000 Gấm 18000000 Yersin Nguyễn Thị 10 137000000 Minh Khai Bến Chương 11 171000000 Dương 12 63000000 CMT8 Nguyễn Công 13 375000000 Trứ 14 194000000 Đề Thám 15 19000000 Lê Thị Riêng Nguyễn Công 16 319002000 Trứ 17 114003000 Yersin Trần Hưng 18 457023000 Đạo 19 161000000 Nguyễn Trãi Nguyễn Thái 20 17003000 Học Nguyễn Công 21 319014000 Trứ Bến Chương 22 53020000 Dương Mạc Đĩnh 23 57003000 Chi 24 121013000 Lê Thị Riêng Trần Hưng 25 511037000 Đạo 26 50000000 Trịnh Văn Phường Bến Nghé Diện Kc 1/Kc Quận tích tt Giá tt 184.55 28300 1.000 Bến Nghé Bến Thành Bến Thành Bến Thành 1 1 163 77.9 126 158.32 26540 19740 16500 8420 1.000 0.500 0.500 0.500 Bến Nghé 256 18060 0.500 Bến Thành 175.5 8460 0.500 N.Th.Bình N.Th.Bình 1 98 272 2 5930 7740 0.500 0.500 Bến Thành c.Ông Lãnh Bến Thành N.Cư Trinh c.Ông Lãnh Bến Thành 106.4 10400 0.333 1 152 128.9 3 9030 8390 0.333 0.333 270.95 6190 0.333 1 164 245.6 6450 8390 0.333 0.250 N.Th.Bình N.Th.Bình 1 130 72 4 2600 3870 0.250 0.250 Cầu Kho Bến Thành c.Ông Lãnh 1 96 144 4 2100 5230 0.250 0.250 59 1400 0.250 N.Th.Bình 169.35 3100 0.250 Cầu Kho 54 1290 0.250 ĐaKao Bến Thành 1 90 106 5 2200 3000 0.200 0.200 Cầu Kho c.Ông 1 202 135.2 5 2190 4400 0.200 0.200 Cấn 27 14000000 28 6001000 29 161024000 30 61033000 31 163025000 32 263005000 33 41028000 34 121001000 35 101000000 36 98000000 37 149021009 38 84037000 39 91000000 40 62000000 41 239000000 42 6009000 43 120000000 44 456000000 45 25000000 46 32076000 47 345005000 48 61000000 49 365000000 50 2012000 51 10000000 52 212323000 53 49003000 54 65000000 55 21029000 Lãnh c.Ơng Cơ Giang Lãnh CMT8 Bến Thành Cơ Giang Cơ Giang Cơ Giang Cơ Giang Bến Chương c.Ơng Dương Lãnh N.Cư Nguyễn Trãi Trinh c.Ơng Cơ Giang Lãnh Lê Thị Riêng Bến Thành Cô Giang Cô Giang Bùi Thị Xuân Bến Thành Lê Thị Riêng Bến Thành Bùi Viện P.Ngũ Lão Đề Thám Cô Giang Nguyễn Văn Bến Thành Tráng Nguyễn Cư N.Cư Trinh Trinh Nguyễn Văn Thủ ĐaKao Mai Thị Lựu ĐaKao Hai Bà Trưng Tân Định Võ Thị Sáu ĐaKao N.Cư Cao Bá Nhạ Trinh Trần Hưng Đạo Cầu Kho Mai Thị Lựu ĐaKao Trần Hưng Đạo Cầu Kho Nguyễn Thị Minh Khai ĐaKao N.Cư Cao Bá Nhạ Trinh Nguyễn Văn Nguyễn Tân Định Trần Quang Tân Định Khải Nguyễn Bỉnh Khiêm ĐaKao Nguyễn Cảnh Chân Cầu Kho 1 1 222 97 44.95 94.6 5 6 8000 4640 1650 1160 0.200 0.200 0.167 0.167 37.95 1940 0.167 87 3100 0.167 1 1 1 80 120.06 240 320 77.6 37.8 67.9 2970 4600 10970 18060 1810 2520 5550 0.167 0.167 0.143 0.200 0.143 0.143 0.143 57 5160 0.143 127 1900 0.125 1 1 108.38 61 320 224 2800 1700 10400 8100 0.125 0.125 0.125 0.125 142 1550 0.125 1 175 95 8 7740 6450 0.125 0.125 60.225 4260 0.125 81 6270 0.125 81.65 6900 0.125 86.9 1400 0.111 210 10 3200 0.100 62 10 1100 0.100 99 10 1810 0.100 Nguyễn Cư 56 193085000 Trinh 46.6 10 860 0.100 57 85021000 85.77 10 1750 0.100 58 34004000 66 10 1400 0.100 143.31 10 3420 0.100 150 10 4130 0.100 90 10 2700 0.100 116 10 3480 0.100 250 10 8130 0.100 193 10 7350 0.100 135 10 5160 0.100 130 10 5700 0.100 175.9 10 3700 0.100 170.3 10 4700 0.100 178 10 8640 0.100 238 12 3200 0.083 333 12 5500 0.083 77 12 1360 0.083 42 12 1150 0.083 84 12 4900 0.083 76 15 1290 0.067 269 15 7200 0.067 325 15 8770 0.067 136 15 1300 0.067 164 15 3360 0.067 59 258112000 60 16001000 61 35000000 62 26001000 63 83000000 64 225000000 65 87000000 66 4000000 67 137048000 68 212044000 69 167000000 70 142000000 71 63008000 72 19013000 73 54029000 74 83002000 75 38010022 76 24005000 77 16019000 78 27025000 79 24003000 N.Cư Trinh N.Cư Trần Đình Xu Trinh Nguyễn Cảnh Chân Cầu Kho Trần Hưng N.Cư Đạo Trinh Nguyễn Cảnh Chân Cầu Kho Đinh Công Tráng Tân Định Nguyễn Bỉnh ĐaKao Khiêm Đinh Tiên Hoàng ĐaKao Trần Quang Khải Tân Định Nguyễn Văn Thủ ĐaKao Nguyễn Văn Cừ Cầu Kho Nguyễn Cư N.Cư Trinh Trinh N.Cư Nguyễn Trãi Trinh Đinh Tiên Hoàng ĐaKao Nguyễn Phi Tân Định Khanh Nguyễn Hữu Cầu Tân Định Nguyễn Hữu Cảnh Tân Định Trần Quang Khải Tân Định Nguyễn Phi Khanh Tân Định Trần Khắc Chân Tân Định Trần Khắc Chân Tân Định Đinh Tiên Hoàng ĐaKao Trần Khắc Tân Định Chân Trần Khắc Chân Tân Định Phan Bội 80 3009000 Châu 81 365003000 Bạch Đằng 82 216000000 Bạch Đằng Đinh Tiên 83 33000000 Hoàng 84 223000000 Bạch Đằng 85 207006000 Bạch Đằng 86 275033000 Bạch Đằng 87 4030000 Bạch Đằng 88 297008000 Bùi Đình Túy Nơ Trang 89 99028000 Long Bùi Hữu 90 280023000 Nghĩa 91 142012000 Bạch Đằng 92 293019000 Bạch Đằng Đinh Tiên 93 50039013 Hoàng Đinh Tiên 94 87077000 Hoàng 95 27000000 Vũ Huy Tấn Lê Quang 96 185092000 Định Nguyễn Văn 97 131000000 Đậu 98 662054000 Bùi Đình Túy 99 217011034 Bùi Đình Túy Đinh Tiên 100 107016000 Hoàng Nguyễn Văn 101 40005000 Đậu Lê Quang 102 446029000 Định 103 217033000 Bùi Đình Túy 104 297023000 Bùi Đình Túy Đinh Tiên 105 95108000 Hoàng Hoàng Hoa 106 12030000 Thám Lê Quang 107 482074009 Định Nguyên 108 47012000 Hồng 109 35002000 Đinh Bộ Lĩnh 110 125042011 Bùi Đình Túy 2 24 BT BT BT 286 52 34 20 21 21 4190 1030 710 0.050 0.048 0.048 15 15 15 24 24 BT BT BT BT BT BT 208 380 85 179 86.57 66 20 22 22 22 15 21 12000 8560 920 5160 2200 1550 0.050 0.045 0.045 0.045 0.067 0.048 11 BT 50 22 1200 0.045 24 15 BT BT BT 81 120 120 21 22 22 2580 2550 3030 0.048 0.045 0.045 BT 53 22 1150 0.045 3 BT BT 104 192 22 22 2580 4770 0.045 0.045 BT 122 22 3350 0.045 12 24 BT BT BT 125.36 177.6 320 23 23 25 1800 1600 3212 0.043 0.043 0.040 BT 49 22 520 0.045 BT 50 24 700 0.042 11 24 24 BT BT BT 72 206 23.2 22 22 22 1030 4260 580 0.045 0.045 0.045 BT 60 22 1680 0.045 17 BT 44 22 1350 0.045 BT 78 23 700 0.043 11 24 24 BT BT BT 165.2 230 120 26 20 25 2500 2550 1350 0.038 0.050 0.040 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 Nơ Trang 5121009 Long Đinh Tiên 125101033 Hồng 267070000 Bùi Đình Túy Ngun 21000000 Hồng 182096000 Bạch Đằng 214018000 Bùi Đình Túy 72017000 Bạch Đằng 6000000 Bùi Đình Túy 217043000 Bùi Đình Túy Đinh Tiên 100021003 Hoàng Nơ Trang 5022000 Long 88042000 Bạch Đằng 69000000 Tăng Bạt Hổ Nơ Trang 321000000 Long 369012000 Phan Văn Trị 46012000 Đường D2 125051027 Bùi Đình Túy 332040000 Phan Văn Trị 44000000 Đường D2 10007000 Đinh Bộ Lĩnh 10000000 Đường D2 23000000 Yên Đỗ 23020000 Đường D2 47002017 Bùi Đình Túy 16000000 Đường D2 47011000 Phan Văn Trị 94009006 Đường D3 16000000 đường D1 Điện Biên 27045000 Phủ Điện Biên 159000000 Phủ Nguyễn Văn 273029000 Đậu Điện Biên 115004000 Phủ 143019000 XVNT Nguyễn Văn 267002000 Đậu BT 176 23 2050 0.043 24 BT BT 165 61.2 23 23 1940 770 0.043 0.043 11 24 12 24 26 24 BT BT BT BT BT BT 252 70 114 142.45 265 66 26 23 23 23 23 25 4130 1160 2060 2580 5100 1420 0.038 0.043 0.043 0.043 0.043 0.040 BT 62 23 1350 0.043 24 BT BT BT 118.1 70 349 23 20 23 2580 1680 10970 0.043 0.050 0.043 13 11 25 24 11 25 26 25 25 24 25 14 25 BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT BT 288 67 284.53 47 214 320 97 264 84 320 236.2 245.7 206 240 201 25 26 18 25 26 15 22 15 26 15 26 16 28 18 16 1950 970 3100 554 3160 5030 1550 5160 1810 8390 2580 2700 2300 3350 2840 0.040 0.038 0.056 0.040 0.038 0.067 0.045 0.067 0.038 0.067 0.038 0.063 0.036 0.056 0.063 15 BT 120 15 1740 0.067 15 BT 105 18 1570 0.056 11 BT 263 26 4520 0.038 17 25 BT BT 83 286 18 15 1480 7380 0.056 0.067 11 BT 74.3 26 2190 0.038 145 23018000 Đường D2 25 BT 146 332017000 Phan Văn Trị 11 BT Nơ Trang 147 413000000 Long 13 BT Điện Biên 148 206012000 Phủ 15 BT 149 405000000 Ngô Tất Tố 19 BT 150 36072000 Đường D2 25 BT 151 157050000 Đường D2 25 BT 152 501013001 XVNT 26 BT 153 92045006 XVNT 21 BT Điện Biên 154 1341000 Phủ 25 BT 155 81000000 XVNT 26 BT 156 300044000 XVNT 21 BT 157 427000000 Nguyễn Xí 11 BT Điện Biên 158 43010000 Phủ 15 BT Nguyễn Văn 159 273069025 Đậu 11 BT Điện Biên 160 45002000 Phủ 15 BT 161 145007000 Đường D2 25 BT 162 158000000 Nguyễn Xí 26 BT 163 4000000 Chu Văn An 26 BT 164 195000000 Chu Văn An 26 BT Điện Biên 165 45012000 Phủ BT Điện Biên 166 343000000 Phủ 15 BT 167 232017000 QL 13 26 BT 168 124120000 XVNT 21 BT 169 215002000 XVNT 26 BT Điện Biên 170 602130000 Phủ 22 BT 171 595007001 XVNT 26 BT 172 685077000 XVNT 26 BT 173 501013045 XVNT 26 BT Nguyễn Hữu 174 49029000 Cảnh 22 BT 175 117007000 Bình Quới 27 BT 176 142010000 Võ Văn Ngân Bình Thọ TĐ 177 30000000 Bác Ái Bình Thọ TĐ Linh 178 19027000 đường số 13 Chiểu TĐ 84 83.25 16 26 2500 2840 0.063 0.038 61.2 26 2710 0.038 180 69 350 240 44 73.58 18 10 18 18 10 18 9030 620 7500 7480 350 770 0.056 0.100 0.056 0.056 0.100 0.056 50 110 96 369 15 15 16 20 530 1200 1280 5000 0.067 0.067 0.063 0.050 72.6 15 1100 0.067 143 28 2320 0.036 220 158.5 360 347 160 15 18 19 30 30 4130 3000 7740 8500 4770 0.067 0.056 0.053 0.033 0.033 32 15 1350 0.067 292 125 41.9 148.6 15 25 18 12 7740 700 460 1800 0.067 0.040 0.056 0.083 96 54 100 45 15 10 10 12 1200 740 2320 630 0.067 0.100 0.100 0.083 54 140 130 180 10 35 25 25 800 2190 440 12000 0.100 0.029 0.040 0.040 69 20 450 0.050 Hữu Nghị 179 5044000 làng ĐH 180 197000000 Kha Vạn Cân Hữu Nghị 181 58000000 làng ĐH 182 43004000 Hoàng Diệu 183 64000000 Hoàng Diệu 184 74000000 185 22006000 186 74016000 187 45000000 188 188005012 Đường đường số đường số Tô Ngọc Vân Tô Ngọc Vân 189 100008000 đường số 190 191 192 193 194 195 84010000 170027000 109011000 286000000 137000000 đường số Tô Ngọc Vân Tô Ngọc Vân Kha Vạn Cân Tô Ngọc Vân Đường 13 28000000 196 33016000 đường số 11 197 26003000 Đường 26 198 146002000 Kha Vạn Cân 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 12000000 66019000 359000000 137001002 177006000 520087000 529000000 49000000 625004006 520044010 587002000 505015000 đường số Gò Dưa QL 13 QL 13 cũ QL 1K QL 13 QL 1A QL 13 QL 13 QL 13 QL 13 QL 13 Bình Thọ Linh Tây TĐ TĐ 192 240 24 30 2200 3800 0.042 0.033 Bình Thọ Linh Đơng Linh Chiểu Trường Thọ Linh Xuân HBC Linh Đông Linh Đông Linh Trung Linh Trung Linh Đơng Linh Tây HBC Linh Tây Bình Chiểu Linh Chiểu HBC HBC Linh Trung Tam Bình HBP HBP Linh Xuân HBP Linh Xuân HBP HBP HBP HBP HBP TĐ TĐ 135 221 26 30 2200 1500 0.038 0.033 TĐ 173 31 4200 0.032 TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ 86 210 69 64 77 24 30 23 32 30 620 2300 360 450 340 0.042 0.033 0.043 0.031 0.033 TĐ 86 30 400 0.033 TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ 197.8 48 75.4 196 297 30 31 31 30 30 950 350 600 2550 6840 0.033 0.032 0.032 0.033 0.033 TĐ 200 26 7560 0.038 TĐ TĐ TĐ 100 70 228 21 20 30 500 620 2800 0.048 0.050 0.033 TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ TĐ 238 104 294 80 113 120 87 260 128 70 200 220 32 35 25 27 37 30 35 29 26 27 25 28 2980 850 3000 230 420 550 990 1400 1420 850 2500 590 0.031 0.029 0.040 0.037 0.027 0.033 0.029 0.034 0.038 0.037 0.040 0.036 ... TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ AN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ”NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng... Từ gây ảnh hưởng tới công tác định giá, xác định giá trị bất động sản thiếu xác Từ thực tế đó, chúng tơi thực đề tài Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố vị đến giá bất động sản địa bàn Tp Hồ Chí Minh