Dự án Trung tâm thương mại sinh thái tỉnh Đăk Lăk 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI SINH THÁI CHỦ ĐẦU TƯ : NGUYỄN NGỌC ĐOAN ĐỊA ĐIỂM : TDP3 – THỊ TRẤN EA DRĂNG –HUYỆN EAHLEO – ĐẮK LẮK Đắk Lắk – Tháng năm 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI SINH THÁI CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN NGỌC ĐOAN NGUYỄN VĂN MAI Đắk Lắk - Tháng năm 2013 MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ thông tin dự án I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN II.1 Môi trường thực dự án II.1.1 Vị trí địa lý II.1.2 Đơn vị hành II.1.3 Điều kiện tự nhiên II.1.4 Dân cư II.1.5 Du lịch – Dịch vụ 10 II.2 Tiềm phát triển tỉnh Đắk Lắk 10 II.2.1 Giao thông vận tải 10 II.2.2 Bưu viễn thơng 12 II.2.3 Cấp thoát nước 12 II.2.4 Điện lực 12 II.2.5 Hệ thống thủy lợi 12 II.2.6 Tài nguyên phong phú 12 II.3 Chính sách phát triển Doanh nghiệp nhỏ vừa (DNNVV) tỉnh Đắk Lắk 14 II.4 Kết luận cần thiết đầu tư 17 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 18 IV.1 Vị trí xây dựng 18 IV.2 Điều kiện tự nhiên 18 IV.3 Cơ sở hạ tầng khu vực 18 IV.4 Kết luận 19 CHƯƠNG V: QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT 20 V.1 Quy mô xây dựng 20 V.2 Các hạng mục cơng trình 20 V.3 Định hướng đầu tư xây dựng trung tâm thương mại sinh thái 21 V.3.1 Định hướng phát triển không gian phân khu chức 21 V.3.2 Định hướng chức hoạt động 21 CHƯƠNG VI: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 22 VI.1 Giải pháp thiết kế mặt 22 VI.2 Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật 22 VI.2.1 Hệ thống cấp thoát nước 22 VI.2.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện thiết bị điện nhẹ 22 VI.2.3 Hệ thống thơng gió điều hòa khơng khí 23 VI.2.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 23 VI.2.5 Yêu cầu cơng tác hồn thiện 23 CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 25 VII.1 Đánh giá tác động môi trường 25 VII.1.1 Giới thiệu chung 25 VII.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 25 VII.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 26 VII.2.Tác động dự án tới môi trường 26 VII.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 26 VII.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 26 VII.3 Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm 27 VII.3.1 Giai đoạn xây dựng dự án 27 VII.3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 27 VII.4 Kết luận 28 CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 29 VIII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 29 VIII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 30 CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 33 IX.1 Nguồn vốn thực dự án 33 IX.1.1 Cấu trúc nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư 33 IX.1.2 Tiến độ sử dụng vốn 33 IX.1.3 Nguồn vốn thực dự án 34 IX.2 Tính tốn chi phí dự án 36 IX.2.1 Chi phí nhân cơng 36 IX.2.2 Chi phí hoạt động 37 CHƯƠNG X: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 39 X.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 39 X.2 Doanh thu từ dự án 39 X.3 Các tiêu kinh tế dự án 40 X.3.1 Báo cáo thu nhập dự án 40 X.3.2 Báo cáo ngân lưu dự án 41 X.4 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 42 CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 43 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Nguyễn Ngọc Đoan  CMND số :  Ngày cấp :  Nơi cấp :  Địa : 531-533-535, Giải Phóng, Ea Drăng, Ea H’leo, Đắk Lắk  Điện thoại : 0989 444 777 I.2 Mô tả sơ thông tin dự án  Tên dự án : Trung tâm thương mại sinh thái  Địa điểm xây dựng : TDP3, Thị trấn Ea Drăng, Huyện Ea H’leo, Tỉnh Đắk Lắk  Mục tiêu dự án : Xây dựng Trung tâm thương mại sinh thái phức hợp, gồm hạng mục khu Karaoke, khu khách sạn lầu, khu café lạnh, khu café lộ thiên, khu massage, khu nhà hàng;  Mục đích đầu tư : + Phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi nhân dân tỉnh Đắk Lắk du khách thập phương; + Tạo việc làm nâng cao mức sống cho lao động địa phương (đặc biệt đồng bào dân tộc thiểu số); + Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương; + Đóng góp cho thu ngân sách khoản từ lợi nhuận kinh doanh;  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Tổng mức đầu tư : 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng)  Vốn chủ sở hữu : 50% tổng mức đầu tư (chưa bao gồm lãi vay) tương đương với 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng)  Vốn vay : 50% tương đương với 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng)  Thời gian hoạt động : 25 năm, dự tính từ năm 2014 dự án vào hoạt động; I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Văn pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính phủ việc sửa, đổi bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình;  Thơng tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn: Dự án “Trung tâm thương mại sinh thái” xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); Quy định trạm dừng nghỉ : Thông tư số 24/2010/TT-BGTVT Bộ Giao thông vận tải  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;  11TCN 19-84 : Đường dây điện;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN II.1 Môi trường thực dự án II.1.1 Vị trí địa lý Tỉnh Đắk Lắk nằm địa bàn Tây Nguyên, khoảng tọa độ địa lý từ o 107 28'57"- 108o59'37" độ kinh Đông từ 12o9'45" - 13o25'06" độ vĩ Bắc - Phía Bắc giáp tỉnh Gia Lai - Phía Nam giáp tỉnh Lâm Đồng - Phía Đơng giáp tỉnh Phú Yên tỉnh Khánh Hòa - Phia Tây giáp Vương quốc Campuchia tỉnh Đăk Nơng Là tỉnh có đường biên giới dài 70 km chung với nước Cam Pu Chia, có quốc lộ 14C chạy dọc theo biên giới hai nước thuận lợi cho việc phát triển kinh tế vùng biên kết hợp với bảo vệ an ninh quốc phòng Hình: Vị trí tỉnh Đắk Lắk Thành phố Bn Ma Thuột trung tâm trị, kinh tế văn hoá xã hội tỉnh vùng Tây Nguyên Trung tâm thành phố điểm giao cắt quốc lộ 14 (chạy xuyên suốt tỉnh theo chiều từ Bắc xuống Nam) với quốc lộ 26 quốc lộ 27 nối Buôn Ma Thuột với thành phố Nha Trang (Khánh Hoà), Đà Lạt (Lâm Đồng) Pleiku (Gia Lai) Trong tương lai đường Hồ Chí Minh xây dựng với đường hàng khơng nâng cấp Đắk Lắk đầu mối giao lưu quan trọng nối liền trung tâm kinh tế nước Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh Đây động lực lớn, thúc đẩy kinh tế tỉnh toàn vùng Tây Nguyên phát triển Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái II.1.2 Đơn vị hành Tỉnh Đắk Lắk bao gồm thành phố Buôn Ma Thuột, thị xã Bn Hồ 13 huyện; có 180 xã, phường, thị trấn 1.Thành phố Buôn Ma Thuột: 13 phường xã 2.Thị xã Buôn Hồ: 3.Huyện Ea H’leo: thị trấn 11 xã 4.Huyện Ea Súp: thị trấn xã 5.Huyện Buôn Đôn: xã 6.Huyện Cư M’gar: thị trấn 15 xã 7.Huyện Krông Búk: thị trấn 14 xã 8.Huyện Ea Kar: thị trấn 14 xã 9.Huyện M’Đrắk: thị trấn 12 xã 10.Huyện Krông Bông: thị trấn 13 xã 11 Huyện Krông Pắc: thị trấn 15 xã 12.Huyện Krông A Na: thị trấn xã 13.Huyện Lăk: thị trấn 10 xã 14.Huyện Krông Năng: thị trấn 11 xã 15.Huyện Cư Kuin: xã II.1.3 Điều kiện tự nhiên Đắk Lắk có địa hình có hướng thấp dần từ đơng nam sang tây bắc Khí hậu tồn tỉnh chia thành hai tiểu vùng Vùng phía tây bắc có khí hậu nắng nóng, khơ hanh mùa khơ, vùng phía đơng phía nam có khí hậu mát mẻ, ơn hồ thời tiết chia làm mùa rõ rệt mùa mưa mùa khô Mùa mưa thường tháng đến tháng 10 kèm theo gió tây nam thịnh hành, tháng có lượng mưa lớn tháng 7,8,9, lượng mưa chiếm 8090% lượng mưa năm Riêng vùng phía đơng chịu ảnh hưởng đông Trường Sơn nên mùa mưa kéo dài tới tháng 11 Mùa khô từ tháng 11 đến tháng năm sau, mùa độ ẩm giảm, gió đơng bắc thổi mạnh, bốc lớn, gây khơ hạn nghiêm trọng Lượng mưa trung bình nhiều năm tồn tỉnh đạt từ 1600-1800 mm II.1.4 Dân cư Tính đến năm 2011, dân số toàn tỉnh Đắk Lắk đạt gần 1,771,800 người, mật độ dân số đạt 135 người/km² Trong dân số sống thành thị đạt gần 426,000 người, dân số sống nông thông đạt 1,345,800 người Dân số nam đạt 894,200 người, nữ đạt 877,600 người Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 12.9 ‰ Theo thống kê tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày tháng năm 2009, tồn tỉnh Đắk Lắk có 47 dân tộc người nước sinh sống Trong dân tộc kinh chiếm đơng với 1,161,533 người, thứ hai Người Ê Đê có 298,534 người, thứ ba Người Nùng có 71,461 người, thứ tư Người Tày có 51,285 người Cùng dân tộc người khác M'nơng có 40,344 người, Người Mơng có 22,760 người, Người Thái có 17,135 người, Người Mường có 15,510 người Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái II.1.5 Du lịch – Dịch vụ Xuất phát từ điều kiện địa lý, vùng núi cao có nhiều cảnh quan tự nhiên nhân tạo, nên Đắk Lắk có tiềm du lịch phong phú Đắk Lắk có nhiều hồ, ghềnh thác, đèo cánh rừng nguyên sinh tạo nên cảnh quan thiên nhiên hùng vĩ thơ mộng, mang đậm nét hoang sơ nguyên thủy núi rừng Tây Nguyên Cảnh quan nhân tạo có rừng cao su, đồi chè, cà phê bạt ngàn Kết hợp với tuyến đường rừng, có tuyến dã ngoại thuyền sơng, cưỡi voi xuyên rừng, trekking Bên cạnh hấp dẫn thiên nhiên hùng vĩ, Đắk Lắk có văn hóa lâu đời đầm đà sắc núi rừng đồng bào dân tộc, với trường ca Đam San, Xinh Nhã,…những sản phẩm làng nghề truyền thống: dệt thổ cẩm, đan lát điêu khắc, lễ hội phong tục độc đáo, âm vang vọng loại cồng chiêng, đàn đá, nhạc cụ làm từ chất liệu núi rừng, lời ca, điệu múa cộng đồng 44 dân tộc anh em, thể tâm hồn cao nguyên đầy trữ tình cháy bỏng khát vọng yêu sống Tóm lại, Đắk Lắk đóng vai trò quan trọng giao lưu kinh tế, thương mại, du lịch, vận chuyển hàng hoá với nước nước khác khu vực, với Campuchia, điều kiện thuận lợi để kêu gọi đầu tư phát triển kinh tế - xã hội II.2 Tiềm phát triển tỉnh Đắk Lắk II.2.1 Giao thơng vận tải Đắk Lắk nằm vị trí trung tâm vùng Tây Nguyên (Đắk Lắk, Gia Lai, Kon Tum, Lâm Đồng Đăk Nơng) Phía bắc giáp tỉnh Gia Lai qua quốc lộ 14 đến trung tâm kinh tế Đà Nẵng khu công nghiệp Dung Quất, khu kinh tế mở Chu Lai (Quảng Nam, Quảng Ngãi) Phía đơng giáp tỉnh Khánh Hồ qua quốc lộ 26, trung tâm du lịch lớn nước, đồng thời có cảng biển giao thương hàng hố với nước ngồi Phía nam tỉnh Đăk Nơng, Bình Phước, Bình Dương Thành phố Hồ Chí Minh qua quốc lộ 14 Đây trung tâm kinh tế trọng điểm phía Nam Phía tây vương quốc Campuchia thông qua cửa kinh tế Đăk Ruê Đắk Lắk nói riêng Tây Ngun nói chung hình thành mạch giao thông thuận lợi để phát triển thương mại - dịch vụ Cùng với việc Chính phủ đầu tư tuyến đường Hồ Chí Minh, hàng loạt cơng trình đầu tư nhằm khai thác lợi tuyến giao thơng Điển hình việc đầu tư xây dựng cửa quốc tế Bờ Y (Kon Tum) trục giao thơng hình thành nhánh đường xuyên Á Côn Minh (Trung Quốc) - Myanmar Lào - Thái Lan qua cửa Bờ Y tạo mối quan hệ thương mại quốc tế tỉnh Đông Bắc Thái Lan, Nam Lào với tỉnh Tây Nguyên, duyên hải miền Trung Đông Nam Bộ Đây điều kiện lý tưởng để thu hút khách du lịch nước theo tuyến đường vào Tây Nguyên - Đắk Lắk khuyến khích du khách Đắk Lắk du lịch nước ngồi Đường giao thơng nội tỉnh đầu tư mở nâng cấp thuận lợi thơng thương đến biên giới Campuchia Với vị trí thuận lợi vậy, Đắk Lắk trung tâm giao lưu hàng hoá vùng tạo điều kiện cho phát triển du lịch, dịch vụ năm tới Đường tồn tỉnh có 397.5km đường quốc lộ, đó: - Quốc lộ 14: 126 km, từ ranh giới tỉnh Gia Lai đến ranh giới tỉnh Đăk Nông Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng “Trung tâm thương mại sinh thái” lập dựa phương án hồ sơ thiết kế sở dự án sau : - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình”; - Thơng tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Thơng tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 29 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái VIII.2 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Trung tâm thương mại sinh thái”, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng lắp đặt, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (chi phí lập dự án, chi phí thẩm tra dự tốn, chi phí giám sát thi cơng xây lắp), dự phòng phí, khoản chi phí khác (chi phí bảo hiểm xây dựng, chi phí kiểm tốn, chi phí thẩm tra phê duyệt tốn)  Chi phí xây dựng thiết bị Dự án xây dựng đáp ứng yêu cầu chung thiết kế phối hợp phận thành hệ thống hoàn chỉnh Dự án xây dựng vòng năm Theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo định 725/ QĐ- BXD ngày 9/8/2012 xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng dự án 4,800,000 đồng / m2 Suất vốn đầu tư cho thiết bị 750,000 đồng / m2  Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao cơng trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự tốn xây dựng cơng trình Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng cơng trình; Chi phí tổ chức đảm bảo an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; toán, tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao cơng trình; Chi phí khởi cơng, khánh thành; => Chi phí quản lý dự án = (GXL+GTB)*2.524% = 217,884,000 đờng GXL: Chi phí xây lắp GTB: Chi phí thiết bị, máy móc Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 30 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái  Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bao gồm: - Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư; - Chi phí thẩm tra dự tốn ; - Chi phí giám sát thi cơng xây lắp ; Trong :  Chi phí lập dự án = (GXL + GTB) x 3.120% = 269,333,000 đồng  Chi phí thẩm tra dự toán = GXL x 0.231% = 17,246,000 đồng  Chi phí giám sát thi cơng xây lắp: = GXL x 2.628% = 196,204,000 đồng => Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng =482,784,000 đờng  Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết khơng thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: Chi phí bảo hiểm xây dựng Chi phí kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt tốn vốn đầu tư; Trong đó:  Chi phí bảo hiểm xây dựng = GXL x 1.500% = 111,989,000 đồng  Chi phí kiểm tốn= (GXL +GTB) x 0.385% = 33,218,000 đồng  Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư = (GXL+GTB) x 0.241% = 20,787,000 VNĐ =>Chi phí khác = 165,994,000 VNĐ  Chi phí dự phòng Dự phòng phí 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình” => Chi phí dự phòng (GXl+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*10%= 949,913,000 đờng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 31 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái VIII.2.2 Kết tổng mức đầu tư Bảng Tổng mức đầu tư ĐVT: 1,000 VNĐ STT HẠNG MỤC I II III IV V VI VII Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập dự án Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí giám sát thi cơng xây lắp Chi phí khác Chi phí bảo hiểm xây dựng Chi phí kiểm tốn Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% TỔNG VỐN ĐẦU TƯ Lãi vay thời gian xây dựng TỔNG ĐẦU TƯ CÓ LÃI VAY Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh GT TRƯỚC VAT THUẾ 6,787,200 678,720 1,060,500 106,050 4,090,909 409,091 198,076 19,808 438,894 43,889 244,848 24,485 15,678 1,568 178,368 17,837 150,903 15,090 101,808 10,181 30,198 3,020 18,897 1,890 863,557 86,356 13,590,040 13,590,040 GT SAU THUẾ 7,465,920 1,166,550 4,500,000 217,884 482,784 269,333 17,246 196,204 165,994 111,989 33,218 20,787 949,913 1,359,004 338,504 15,287,548 32 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN IX.1 Nguồn vốn thực dự án IX.1.1 Cấu trúc nguồn vốn phân bổ vốn đầu tư ĐVT : 1,000 VNĐ Các thành phần tổng mức đầu tư Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng mức đầu tư Giá trị trước thuế 6,787,200 1,060,500 4,090,909 198,076 438,894 150,903 863,557 307,731 13,897,771 VAT 678,720 106,050 409,091 19,808 43,889 15,090 86,356 30,773 1,389,777 Giá trị sau thuế 7,465,920 1,166,550 4,500,000 217,884 482,784 165,994 949,913 338,504 15,287,548 IX.1.2 Tiến độ sử dụng vốn Dự kiến dự án triển khai theo kế hoạch sau: Nội dung Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Quý I/2013 0% 0% 100% 10% 50% 10% 10% 0% ĐVT: 1,000 VNĐ Quý Quý Quý II/2013 III/2013 IV/2013 30% 40% 30% 20% 30% 50% 30% 50% 30% 30% 17% 30% 0% 30% 30% 33% 30% 0% 30% 30% 50% 33 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% Lãi vay thời gian xây dựng Tổng cộng 7,465,920 1,166,550 4,500,000 217,884 Quý Quý Quý Quý I/2013 II/2013 III/2013 IV/2013 2,239,776 2,986,368 2,239,776 233,310 349,965 583,275 4,500,000 21,788 65,365 65,365 65,365 482,784 241,392 241,392 165,994 949,913 16,599 94,991 49,798 284,974 49,798 284,974 49,798 284,974 57,546 111,706 169,252 338,504 - - - 15,287,548 4,874,771 3,172,161 3,848,176 3,392,440 IX.1.3 Nguồn vốn thực dự án ĐVT: 1,000 VNĐ Quý Quý Quý Quý Tổng nguồn vốn Tổng cộng Tỷ lệ I/2013 II/2013 III/2013 IV/2013 Vốn chủ sở hữu 7,813,026 2,437,385 1,614,853 1,979,941 1,780,846 50% Vốn vay 7,474,522 2,437,385 1,557,307 1,868,235 1,611,594 50% Tổng cộng 15,287,548 4,874,771 3,172,161 3,848,176 3,392,440 100% Với tổng mức đầu tư : 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng Trong đó: Chủ đầu tư bỏ vốn 50% tổng mức đầu tưc( chưa bao gồm lãi vay) tương đương với: 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng) lãi vay thời gian xây dựng năm 2013 là: 338,504,000 đồng( Ba trăm ba mươi tám triệu năm trăm linh bốn ngàn đồng) Vốn vay 50% tương đương với 7,474,522,000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm bảy mươi bốn triệu năm trăm hai mươi hai ngàn đồng) Nguồn vốn vay dự kiến vay thời gian 120 tháng bắt đầu vay từ tháng năm 2013 với lãi suất 12%/năm Thời gian ân hạn trả vốn gốc 18 tháng thời gian trả nợ 102 tháng Phương thức vay vốn: Chi trả lãi vay theo dư nợ đầu kỳ vốn vay kỳ Bắt đầu trả nợ gốc từ 1/9/2014 Trả nợ gốc hàng năm lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ Theo dự kiến đến 1/2/2023 chủ đầu tư hồn trả nợ hạn cho ngân hàng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 34 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay trình bày bảng sau: ĐVT: 1,000 VNĐ Ngày 3/1/2013 4/1/2013 5/1/2013 6/1/2013 7/1/2013 8/1/2013 9/1/2013 10/1/2013 11/1/2013 12/1/2013 1/1/2014 2/1/2014 3/1/2014 4/1/2014 5/1/2014 6/1/2014 7/1/2014 8/1/2014 9/1/2014 10/1/2014 11/1/2014 12/1/2014 Dư nợ đầu kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 3,737,261 3,737,261 3,737,261 5,605,891 5,605,891 5,605,891 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,401,242 7,327,963 7,254,683 Vay nợ kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 1,868,630 Trả nợ kỳ 18,430 19,045 18,430 38,089 38,089 36,861 57,134 55,291 57,134 76,179 68,807 76,179 73,721 76,179 73,721 76,179 76,179 147,001 148,711 145,555 147,218 Trả nợ gốc 73,280 73,280 73,280 73,280 Trả lãi vay 18,430 19,045 18,430 38,089 38,089 36,861 57,134 55,291 57,134 76,179 68,807 76,179 73,721 76,179 73,721 76,179 76,179 73,721 75,432 72,276 73,938 Dư nợ cuối kỳ 1,868,630 1,868,630 1,868,630 3,737,261 3,737,261 3,737,261 5,605,891 5,605,891 5,605,891 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,474,522 7,401,242 7,327,963 7,254,683 7,181,403 Bảng lịch vay trả nợ năm: ĐVT: 1,000 VNĐ 2013 2014 2015 2016 2017 2018 7,474,522 7,181,403 6,302,048 5,422,692 4,543,337 Nợ đầu kỳ 7,474,522 Vay kỳ 338,504 1,185,628 1,692,531 1,589,056 1,481,485 1,375,963 Trả nợ 338,504 892,510 813,175 709,700 602,130 496,607 - Lãi vay 293,119 879,356 879,356 879,356 879,356 - Vốn gốc 7,474,522 7,181,403 6,302,048 5,422,692 4,543,337 3,663,981 Nợ cuối kỳ ( Bảng lịch vay trả nợ chi tiết năm dự án đính kèm phụ lục) HẠNG MỤC Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 35 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái IX.2 Tính tốn chi phí dự án IX.2.1 Chi phí nhân cơng Đội ngũ quản lý nhân dự kiến dự án gồm 50 người Số lượng mức lương cụ thể sau: Hạng mục Giám đốc dự án Phó giám đốc Kế tốn Khu Karaoke Thu ngân Nhân Viên Khu Khách sạn lầu Thu ngân Nhân viên Lao cơng vệ sinh, dọn phòng, giặt ủi Khu café lạnh Thu ngân Quản lý Nhân viên pha chế Nhân viên phục vụ Lao công Khu café lộ thiên Thu ngân Quản lý Nhân viên pha chế Nhân viên phục vụ Khu massage Quản lý Nhân viên massage Khu nhà hàng Quản lý Nhân viên phục vụ Đầu bếp Lao công Số lượng Mức lương 1 12,000 10,000 7,000 Mức lương năm BHXH, BHYT, BHTT 4,500 4,500 4,500 4,500 156,000 130,000 182,000 58,500 175,500 58,500 117,000 32,760 27,300 38,220 12,285 36,855 12,285 24,570 3,500 91,000 19,110 1 4,500 5,000 5,000 3,500 3,500 58,500 65,000 130,000 182,000 45,500 12,285 13,650 27,300 38,220 9,555 1 4,500 5,000 5,000 3,500 58,500 65,000 130,000 182,000 12,285 13,650 27,300 38,220 5,000 4,500 65,000 234,000 13,650 49,140 5,000 3,500 5,000 3,500 65,000 227,500 195,000 45,500 13,650 47,775 40,950 9,555 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 36 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Nhân viên khác Giữ xe Bảo vệ TỔNG 50 3,500 4,000 124000 91,000 156,000 2,964,000 19,110 32,760 622,440 Chi phí nhân cơng năm bao gồm lương cán cơng nhân viên khoản chi phí BHXH, BHYT Mỗi năm chi phí ước tính trung bình khoảng 2,964,000 đồng Lương nhân viên tăng khoảng 5%/năm Chi lương cụ thể bảng sau: ĐVT:1,000 VNĐ 2014 2015 2016 2017 2018 Hạng mục Chỉ số tăng lương 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 Tổng lương 3,112,200 3,267,810 3,431,201 3,602,761 3,782,899 Chi phí BHXH, BHYT 653,562 686,240 720,552 756,580 794,409 ( Bảng lương chi tiết năm đính phụ lục kèm theo) IX.2.2 Chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: Chi phí lương nhân cơng, chi phí bảo hiểm phúc lợi cho nhân viên, chi phí điện nước, chi phí bảo trì nâng cấp thiết bị dụng cụ, Chi phí phụ thu khu karaoke, Chi phí dành cho khu khách sạn Khu cafe lạnh, cafe lộ thiên, khu massage, khu nhà hàng chi phí khác liên quan tới trung tâm thương mại Các chi phí ước tính sau: Chi phí điện nước Chi phí bảo trì , nâng cấp thiết bị dụng cụ Phụ thu Khu Karaoke Khu Khách sạn Khu café lạnh Khu café lộ thiên Khu massage Khu nhà hàng Chi phí khác Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 7% 3% 45% 15% 40% 40% 15% 45% 10% doanh thu chi phí máy móc thiết bị doanh thu phụ thu doanh thu từ khách sạn doanh thu từ café doanh thu từ café lộ thiên doanh thu từ khu massage doanh thu từ nhà hàng doanh thu 37 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Bảng tổng hợp chi phí hoạt động dự án ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 2014 2015 2016 2017 Hạng mục Lương cán công nhân viên 3,112,200 3,267,810 3,431,201 3,602,761 Chi phí BHXH, BHYT 653,562 686,240 720,552 756,580 Chi phí điện nước 1,320,460 1,485,517 1,663,779 1,856,154 Phụ thu Khu Karaoke 210,039 236,294 264,650 295,250 Khu Khách sạn 107,163 120,558 135,025 150,638 Khu café lạnh 846,720 952,560 1,066,867 1,190,224 Khu café lộ thiên 1,143,072 1,285,956 1,440,271 1,606,802 Khu massage 158,760 178,605 200,038 223,167 Khu nhà hàng 2,095,632 2,357,586 2,640,496 2,945,804 Chi phí khác 1,320,460 1,485,517 1,663,779 1,856,154 TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 10,968,068 12,056,645 13,226,658 14,483,532 ( Chi phí hoạt động chi tiết năm đính kèm phụ lục) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 38 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG X: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH X.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá dịch vụ, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Thời gian hoạt động dự án 25 năm dự tính từ năm 2014 dự án vào hoạt động; - Vốn chủ sở hữu 7,813,026,000 đồng Vốn vay: 7,474,522,000 đồng - Các hệ thống máy móc thiết bị cần đầu tư để đảm bảo cho dự án hoạt động tốt; - Doanh thu dự án từ: + Khu karaoke phụ thu + Khu khách sạn + Khu café lạnh + Khu café lộ thiên + Khu massage + Khu nhà hàng - Chi phí khấu hao Tài sản cố định: Áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng Hạng mục Thời gian khấu hao năm Vòng đời dự án 25 năm Chi phí xây dựng 25 năm Chi phí máy móc thiết bị 15 năm Chi phí quản lý dự án năm Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng năm Chi phí khác Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% X.2 Doanh thu từ dự án Doanh thu dự án tính tốn dựa doanh thu nhà hàng, khách sạn, karaoke, café lạnh, café lộ thiên, massage - Doanh thu từ khu karaoke: Mỗi ngày khu karaoke hoạt động từ 8h sáng 23h Khu karaoke có phòng với sức chứa lên tới 104 người Mức giá quy định là: buổi ngày 30,000đồng/ Buổi tối 60,000 đồng/ Ngồi có khoản phụ thu khác phục vụ nước uống, trái cây, ăn nhẹ… - Doanh thu từ khu khách sạn: Trung bình ngày có khoảng 18 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 150,000 đồng / khách - Doanh thu từ khu café lạnh: Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 39 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Trung bình ngày có khoảng 100 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 80,000 đồng / khách - Doanh thu từ khu café lộ thiên: Trung bình ngày có khoảng 120 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 90,000 đồng / khách - Doanh thu từ khu massage: Trung bình ngày có khoảng 40 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 100,000 đồng / khách - Doanh thu từ nhà hàng: Trung bình ngày có khoảng 160 lượt khách/ ngày Với mức giá trung bình 110,000 đồng / khách Từ hạng mục ta có bảng doanh thu dự án: ĐVT: 1,000 đồng Năm 2014 2015 2016 2017 2018 Hạng mục Mức tăng giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 Công suất 70% 75% 80% 85% 90% Khu Karaoke 1,800,338 2,025,381 2,268,426 2,530,713 2,813,558 + Karaoke 1,333,584 1,500,282 1,680,316 1,874,602 2,084,117 + Phụ Thu 466,754 525,099 588,111 656,111 729,441 Khu Khách sạn 714,420 803,723 900,169 1,004,251 1,116,491 Khu café lạnh 2,116,800 2,381,400 2,667,168 2,975,559 3,308,122 Khu café lộ thiên 2,857,680 3,214,890 3,600,677 4,017,005 4,465,964 Khu massage 1,058,400 1,190,700 1,333,584 1,487,780 1,654,061 Khu nhà hàng 4,656,960 5,239,080 5,867,770 6,546,230 7,277,868 TỔNG DOANH THU 13,204,598 14,855,173 16,637,794 18,561,539 20,636,064 ( Doanh thu cụ thể qua năm trình bày rõ phụ lục đính kèm) X.3 Các tiêu kinh tế dự án X.3.1 Báo cáo thu nhập dự án Báo cáo thu nhập năm đầu dự án: ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 2014 2015 2016 2017 2018 Hạng mục Doanh thu 13,204,598 14,855,173 16,637,794 18,561,539 20,636,064 Chi phí 12,496,495 13,505,737 14,572,276 15,721,579 16,965,551 Chi phí hoạt động 10,968,068 12,056,645 13,226,658 14,483,532 15,833,026 Chi phí khấu hao 635,917 635,917 635,917 635,917 635,917 Chi phí lãi vay 892,510 813,175 709,700 602,130 496,607 Lợi nhuận trước thuế 708,103 1,349,436 2,065,518 2,839,960 3,670,513 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 40 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Thuế TNDN (25%) 177,026 337,359 516,380 709,990 Lợi nhuận sau thuế 531,077 1,012,077 1,549,139 2,129,970 ( Báo cáo thu nhập chi tiết năm đính phụ lục) 917,628 2,752,885 Sau thời gian chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng ( năm 2013) dự án đưa vào hoạt động năm 2014 bắt đầu có lợi nhuận từ năm hoạt động Tuy nhiên năm lợi nhuận dự án chưa cao dự án bắt đầu hoạt động, chưa thu hút nhiều khách hàng tham gia dịch vụ khu thương mại Những năm sau đó, kế hoạch kinh doanh khả thi, mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư dự án nâng cao công suất Lợi nhuận dự án tăng đồng qua năm Ngoài khoản thu nhập từ lợi nhuận trước thuế chủ đầu tư có khoản thu nhập khác tính vào chi phí chi phí khấu hao tài sản X.3.2 Báo cáo ngân lưu dự án Bảng báo cáo ngân lưu: Năm Hạng mục NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Thanh lý đất NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy ĐVT: 1,000 VNĐ 2013 2014 … 2038 2039 … 25 26 13,204,598 … 60,837,357 4,500,000 13,204,598 … 60,837,357 … 4500000 14,949,044 10,968,068 … 45,328,041 14,949,044 … 10,968,068 … 45,328,041 (14,949,044) 2,236,530 … 15,509,316 4,500,000 177,026 … 3,802,670 (14,949,044) 2,059,504 … 11,706,646 4,500,000 (14,949,044) (12,889,539) … 153,568,465 158,068,465 Vòng đời hoạt động dự án 25 năm năm 2014 Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm lý đất năm 2039 Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng, mua sắm MMTB; chi phí hoạt động năm (khơng bao gồm chi phí khấu hao) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 41 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái Bảng tiêu đánh giá dự án: Chỉ tiêu TT Tổng mức đầu tư 15,287,548,000 đồng WACC Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn 15.9 % Đánh giá 11,956,575,000 đồng 24.8% năm tháng Hiệu Trên kết phân tích hiệu sử dụng vốn với giá thu nhập dự án :NPV = 11,956,575,000 đồng >0 Suất sinh lợi nội là: IRR = 24.8 %> WACC Thời gian hoàn vốn tính năm tháng  Dự án có suất sinh lợi nội hiệu đầu tư cao Qua q trình hoạch định, phân tích tính tốn số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, khả thu hồi vốn nhanh X.4 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Dự án Trung Tâm thương mại sinh thái có quy mơ lớn, đại, tiện nghi thơng thống, loại hình dịch vụ đa dạng, góp phần nâng cao hệ thống dịch vụ tỉnh Đắk Lắk nói riêng Việt Nam nói chung Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế nhu cầu Dự án có nhiều tích cực việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển huyện Ea H’leo theo định hướng tỉnh Đắk Lắk - Thu hút tạo công ăn việc làm, thu nhập cho lượng lao động cho địa phương - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế GTGT thuế Thu nhập doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội tỉnh Đắk Lắk nói riêng nước nói chung - Tạo nên trung tâm thương mại sinh thái đại địa bàn tỉnh Đắk Lắk Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 42 Dự án: Trung tâm thương mại sinh thái CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại sinh thái vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa có ý nghĩa xã hội + Ý nghĩa kinh tế - xã hội - Dự án Trung tâm thương mại sinh thái có quy mơ lớn, đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ huyện Ea H’leo nói riêng tỉnh Đắk Lắk nói chung, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển huyện Ea H’leo theo định hướng tỉnh - Thu hút đào tạo lượng lao động chất lượng cao cho địa phương nói riêng tỉnh Đắk Lắk nói chung - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế từ lợi nhuận kinh doanh, góp phần tăng trưởng kinh tế huyện Ea H’leo - Tạo nên hình ảnh, tổ hợp thương mại vừa đại có sắc văn hóa sinh thái Tây Nguyên - Góp phần cải thiện mơi trường, khai thác có hiệu cảnh quan huyện Ea H’leo, xây dựng quảng bá thương hiệu du lịch vùng đất cao nguyên Đắk Lắk , góp phần phát triển địa du lịch tiếng quốc gia - Tăng tính hấp dẫn khu du lịch địa bàn tỉnh Đắk Lắk thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi vui chơi giải trí du khách cộng đồng dân cư Với ý nghĩa mà dự án đem lại, mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận hỗ trợ công ty việc vay vốn Chúng xin cam kết: - Chấp nhận quy định hỗ trợ tài Đơn vị - Sử dụng vốn vay mục đích tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay - Trả nợ gốc tiền vay lãi tiền vay đầy đủ, hạn - Những thông tin kê khai tài liệu kèm xác, đắn hợp pháp Chúng chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay Pháp luật lời cam kết Chúng xin chân thành cảm ơn Nơi nhận: - Như - Lưu TCHC Đắk Lắk , ngày tháng CHỦ ĐẦU TƯ năm 2013 NGUYỄN NGỌC ĐOAN Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 43 ... ngành nghề - Có sách khuyến khích doanh nghiệp đổi công nghệ mơ rộng quy mô sản xuất, kinh doanh có hiệu - Tạo điều kiện tốt để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận mặt sản xuất, kinh doanh: Trên sở... tác quản lý nhà nước doanh nghiệp: - Các ngành, cấp tỉnh cần tăng cường công tác quản lý nhà nước doanh nghiệp sau đăng ký kinh doanh, đặc biệt lĩnh vực, ngành, nghề kinh doanh có điều kiện; có... tỉnh doanh nghiệp có đủ điều kiện vay vốn để đầu tư cho sản xuất kinh doanh Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp vay vốn từ nguồn vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, chuyển đổi công nghệ -