Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng dự án trung tâm thương mại và dịch vụ dầu khí đà nẵng

Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: Phân tích hiệu dự án Đầu tƣ Xây dựng Dự án Trung tâm Thƣơng mại Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng (là kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập, nghiêm túc) Tôi xin cam đoan số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu công bố, trang web, … Tôi xin cam đoan giải pháp nêu luận văn rút từ sở lý luận trình nghiên cứu thực tiễn Hà Nội, ngày 24 tháng 09 năm 2013 Đinh Văn Nam Học viên cao học Lớp QTKD khóa 2010 – 2012 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ……………………………… ……………… ………… … Chƣơng I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƢ11 1.1 Những khái niệm đầu tƣ: 11 1.1.1 Khái niệm đầu tư: 11 1.1.2 Các đặc điểm hoạt động đầu tư 11 1.1.3 Chi phí kết đầu tư: 12 1.2 Tổng quan dự án đầu tƣ 13 1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư 13 1.2.2 Đặc trưng dự án đầu tư 14 1.2.3 Phân loại dự án đầu tư 14 1.2.4 Chu kỳ dự án đầu tư 15 1.3 Cơ sở lý thuyết phân tích hiệu dự án đầu tƣ 19 1.3.1 Mục đích tác dụng nghiên cứu tài 19 1.3.2 Nội dung nghiên cứu tài dự án đầu tư 19 1.3.3 Lập bảng thông số dự án 24 1.3.4 Lập báo cáo tài dự kiến cho năm giai đoạn đời dự án 24 1.3.5 Tính tiêu đánh giá hiệu tài dự án 32 1.4 Phân tích hiệu dự án điều kiện rủi ro 37 1.4.1 Khái niệm đặc trưng rủi ro: 37 1.4.2 Nguyên nhân rủi ro, phân loại rủi ro: 37 Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN 1.4.3 Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư: 38 1.4.4 Phương pháp phân tích độ nhạy: 39 1.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu dự án đầu tƣ 41 1.5.1 Yếu tố bên 41 1.5.2 Yếu tố bên 44 1.6 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu kinh tế xã hội 45 1.6.1 Lợi ích kinh tế - xã hội môi trường 45 1.6.2 Chi phí kinh tế - xã hội (gọi tắt chi phí kinh tế) 46 1.6.3 Mục tiêu tác dụng nghiên cứu kinh tế – xã hội mơi trường 47 Chƣơng PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG 49 2.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ 49 2.1.1 Giới thiệu Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam (PTSC) 49 2.1.2 Nhu cầu sử dụng văn phịng làm việc Tổng Cơng ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam 51 2.1.3 Nhu cầu văn phòng làm việc cho đối tác nhà thầu hoạt động dầu khí Vũng Tàu thuê 51 2.1.4 Phân tích thị trường văn phịng cho th: 51 2.2 Quy mô đầu tƣ xây dựng 60 2.2.1 Quy mô đầu tư xây dựng 60 2.2.2 Các yêu cầu công công trình 61 2.2.3 Các hạng mục cơng trình 61 2.3 Tổng mức đầu tƣ nguồn vốn 64 Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN 2.3.1 Những lập tổng mức đầu tư 64 2.3.2 Tổng mức đầu tư: 65 2.3.3 Nguồn vốn 65 2.3.4 Cơ sở tính giá bán hộ 66 2.4 Phân tích kinh tế tài 71 2.4.1 Các liệu phân tích, tính tốn 71 2.5 Phân tích hiệu kinh tế dự án 82 2.5.1 Hiệu kinh tế 82 2.5.2 Hiệu xã hội 83 Chƣơng 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG 85 3.1 Phân tich hiệu dự án điều kiện có rủi ro 85 3.1.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án 85 3.1.2 Áp dụng tính tốn độ nhạy theo yếu tố ảnh hưởng 87 3.2 Mốt số giải pháp đảm bảo hiệu dự án 89 Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT, THUẬT NGỮ Ý NGHĨA TỪ PTSC Tổng Công ty Cổ phần Dịch vụ Dầu khí Việt Nam DIC Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng HODECO Công ty phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu FSO/FPSO Dịch vụ kho chứa nỗi xuất dầu thơ ROV Dịch vụ kháo sát cơng trình ngầm O&M Dịch vụ vận hành bảo dưỡng FDI Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) ODA Official Development Assistance (Hỗ trợ phát triển thức) WB World bank (Ngân hàng giới) NCKT Nghiên cứu khả thi NCTKT Nghiên cứu tiền khả thi TKKT Thiết kế kỹ thuật XDCB Xây Dựng Cơ Bản Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Danh mục Bảng TÊN BẢNG Bảng 1.1: Dự trù vốn lưu động Bảng 1.2: Cơ cấu nguồn vốn Bảng 1.3: Bảng kế hoạch đầu tư Bảng 1.4: Bảng kế hoạch khấu hao Bảng 1.5: Bảng kế hoạch trả lãi nợ gốc lãi vay Bảng 1.6: Bảng dự tính sản lượng doanh thu Bảng 1.7: Bảng dự kiến chi phí dự án Bảng 1.8: Bảng kế hoạch lỗ lãi dự án Bảng 2.1: Kết sản xuất kinh doanh Tổng Cty PTSC năm TRANG 2012 Bảng 2.2: Tiêu chí đề xuất cho tịa nhà văn phịng hạng A B Bảng 2.3: Giá bán hộ trung bình từ tầng đến tầng 25 Bảng 2.4: Hệ số giá loại hộ tầng từ tầng đến tầng 24 Bảng 2.5: Hệ số giá hộ tầng 25 Bảng 2.6: Giá bán hộ từ tầng đến tầng 24 Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Bảng 2.8: Dự trù kết sản xuất kinh doanh Bảng 2.9: Thời gian hoàn vốn Bảng 2.10: Luồng tiền Bảng 3.1: Bảng tổng hợp phân tích độ nhạy Danh mục Biểu đồ TÊN BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1: Biến động tiêu IRR theo giá bán sản phẩm Biểu đồ 3.2: Biến động tiêu hiệu IRR theo giá TRANG nguyên vật liệu Biến động tiêu hiệu IRR theo tỷ giá Biểu đồ 3.3: USD Danh mục Sơ đồ TÊN SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư Sơ đồ 1.2: Phân tích độ nhạy mơ hình tài Đinh Văn Nam TRANG Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN LỜI CẢM ƠN Để hồn thành q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn này, lời tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS năn l n - o mT ịT u in t quản l - Tr ờn Đ i học Bách Khoa Hà nội N ời ớng dẫn suốt q trình nghiên cứu để tơi hồn thiện luận văn Ngồi tơi xin chân thành cảm ơn T ầy, C tron đón - Bộ m n in t o in t quản l óp n ững ý ki n quý báu cho luận văn Nhân dịp này, t i cũn xin cảm ơn Viện đào t o s u đ i học - Tr ờn Đ i học Bách khoa Hà nội, o in t quản l - Tr ờn Đ i học Bách khoa Hà nội, lãn đ o Ban Quản lý Dự án Đầu t Xây - PTSC, lãn đ o Tổng Cty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu í t o điều kiện thời gian cho tơi suốt q trình nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin cảm ơn i i đìn , b n đồng nghiệp củ t i iúp đỡ ủng hộ suốt thời gian học tập nghiên cứu Trân trọng kính chào Tác giả Đin Văn N m Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN MỞ ĐẦU Trong bối cảnh kinh tế giới nói chung, kinh tế Việt Nam nói riêng thời kỳ suy thối, thị trường bất động sản thời điểm gần đóng băng, nhiên theo đánh giá tổ chuyên gia liên quan đến thị trường bất động sản, nhu cầu nhà đứng mức cao Hiện cịn có tới 1,6 triệu chổ tạm bợ, 0,5 triệu hộ nhỏ 15m2 đô thị, 1,5 triệu nhà đơn sơ nơng thơn Cịn theo báo cáo Bộ Xây Dựng đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91,5 triệu người nhu cầu nhà 1.966,6 triệu m2, khu vực thị 891,8 triệu m2, đáp ứng chổ cho 34,3 triệu người dân Như nhu cầu thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng, Nhưng nhu cầu lớn mà thị trường bất động sản không khởi sắc lên được, lý lâu nhà đầu tư dự án bị giới đầu hút, họ lao vào khu vực nhà cao cấp, văn phịng cao cấp để có siêu lợi nhuận từ “sốt giá” Chính điều làm cho giá nhà trung bình cao 25 lần so với thu nhập trung bình năm người lao động, lớn gấp lần so với nước phát triển gấp 10 lần so với nước chậm phát triển Như người có nhu cầu thực khó mà tiếp cận dự án giá cao so với thu nhập Để giải vấn đề nhà ở, văn phòng cho thuê đến tay người thực có nhu cầu, đưa giá bán nhà ở, giá thuê văn phòng với giá trị thực tơi nghiên cứu đề tài: “Phân tích hiệu dự án Đầu tư Xây dựng Dự án Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng” Mục đích luận văn sở lý thuyết để tiến hành phân tích đánh giá hiệu dự án từ phát yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án để tham mưu cho người có thẩm quyền định đầu tư Với mục đích luận văn luận văn thực nội dung - Hệ thống hóa vấn đề lý luận dự án đầu tư - Phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu tư đưa yếu tố ảnh hưởng đến dự án để sớm có biện pháp kiểm soát giảm thiểu tác động xấu rủi ro Đinh Văn Nam Trang Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu dựa vào phương pháp vật biện chứng kết hợp với kiến thức học để phân tích hiệu dự án Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng Đinh Văn Nam Trang 10 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN 2.4.3 Kết phân tích tài  Khả sinh lời : Căn Bảng 2.8 - Dự trù kết sản xuất kinh doanh a Mức lợi nhuận đầu tư (bình quân) : Lợi nhuận hoạt động = 8,667% Tổng mức đầu tư b Mức lợi nhuận theo doanh thu (bình quân) : Lợi nhuận hoạt động = 39,541% Doanh thu  Các tiêu kinh tế tài dự án a Thời gian hoàn vốn Căn bảng 2.9 – Thời gian hoàn vốn - Thời gian hoàn vốn có giá: năm kể từ bắt đầu vào khai thác b Tỷ lệ thu hồi nội IRR giá trị NPV Căn bảng 2.10 – Luồng tiền - Tỷ lệ thu hồi nội bộ: IRR = 20,94% - Giá trị thuần: NPV = 82.762 triệu đồng  Khả trả nợ Căn Bảng 2.11 – Cân đối trả nợ vốn vay - Khả trả nợ năm thứ nhất: 7,875 - Khả trả nợ năm thứ hai: 10,529 Như khả trả nợ đảm bảo từ năm thứ hai nhà bắt đầu khai thác 2.5 Phân tích hiệu kinh tế dự án 2.5.1 Hiệu kinh tế Đinh Văn Nam Trang 82 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Từ kết phân tích tài dự án xác nhận: a Dự án có hiệu kinh doanh - Có khả sinh lời: 63.368 triệu đồng - Thời gian hoàn vốn: năm, - Tỷ lệ thu hồi nội IRR: 20,94% giá trị NPV 82.762 triệu đồng kết luận tiêu chấp nhận b Dự án đóng góp ngân sách nhà nƣớc vòng đời dự án 20 năm là: 475.652 triệu đồng - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 475.652 triệu đồng 2.5.2 Các hiệu xã hội khác - Công trình Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí cơng trình cao tầng kiến trúc đẹp, đại góp phần tơ điểm vóc dáng thành phố Vũng Tàu - Tăng thêm diện tích văn phịng 15.266 m2 , hộ thương mại 18.613 m2, góp phần thúc đẩy kinh tế nâng cao đời sống nhân dân - Tăng thêm doanh thu dịch vụ PTSC - Tăng thu ngân sách cho địa phương :154.312 triệu đồng/năm :25.034 triệu đồng/năm - Giải thêm việc làm thu nhập cho người lao động (khoảng 40-50 người) góp phần thực sách xã hội địa phương Kết luận chương Trên sở l t uy t c Trun tâm T ơn 1, c ơn m i Dịc vụ Dầu Luận văn tập trun n ơn p ân tíc đán iá iệu dự án í iên cứu iệu đầu t dự án từ việc n iên cứu cần t i t p ải đầu t , quy m đầu t , tổn mức đầu t , n uồn vốn đ n việc p ân tíc in t tài c ín , p ân tíc in t xã ội củ dự án xác địn dòn tiền, c ỉ tiêu iệu đầu t IRR, N V Đinh Văn Nam Trang 83 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Tuy n iên dự án có t ời i n t ơn đối dài, nên c ịu ản n iều y u tố để đảm bảo tín n ận d n , p ân tíc , đán xấu củ rủi ro iữ đ ởn tác độn củ iệu củ dự án cần p ải sớm c ủ độn iá, có biện p áp iểm sốt iảm t i u tác độn c mức l i nhuận đầu t (bình quân) : 8,667% ; Tỷ lệ thu hồi nội bộ: IRR = 20,94%; Giá trị t i thuần: NPV = 82.762 triệu đồng; Thời gian hoàn vốn: năm, Tron c ơn luận văn p ân tíc ro, tín độ n y t eo y u tố ản iệu dự án tron điều iện có rủi ởn củ bi n đầu vào, từ i n n ị t luận iệu củ dự án Đinh Văn Nam Trang 84 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN CHƢƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG 3.1 Phân tích hiệu dự án điều kiện có rủi ro Hoạt động đầu tư chứa đựng yếu tố rủi ro Có thể nói yếu tố mẻ, yếu tố yếu tố hàng đầu làm tăng mức độ rủi ro hay cịn nói tính chất khơng chắn hoạt động đầu tư Đầu tư diễn thời gian dài, vốn đầu tư lớn, có nhiều tác nhân tham gia thực yếu tố làm tăng thêm mức độ rủi ro hoạt động đầu tư Hơn môi trường kinh tế đất nước ta thời kỳ đầu phát triển có biến động to lớn Dự án xây dựng Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí có rủi ro yếu tố chủ quan khách quan đem đến 3.1.1 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu dự án Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án, nhiên phạm vi phân tích hiệu dự án đầu tư luận văn nêu lên số rủi ro thường gặp mà làm ảnh hưởng đến q trình phân tích hiệu dự án  Thay đổi giá sản phẩm Sau triển khai cấu chiến lược giá, Dự án có điều chỉnh giá tăng giảm phù hợp với thực tế Trong số trường hợp khiến dự án phải giảm giá bán - sản phẩm thị trường phải cạnh tranh gay gắt Muốn bảo vệ thị phần dùng chiến lược giảm giá bán sản phẩm Trường hợp tăng giá bán sản phẩm Việc tăng giá làm cho khách hàng, trung gian phân phối, lực lượng bán công ty không vừa ý Tình trạng chủ yếu làm nẩy sinh việc tăng giá lạm phát chi phí dai dẳng có tính chất tồn cầu Việc tăng chi phí khơng tương xứng với việc tăng suất làm giảm mức lợi nhuận buộc Dự án phải tăng giá Một yếu tố khác đẫn đến việc tăng giá nhu cầu tăng nhanh mức hay mức cung không theo kịp mức cầu Dự án áp dụng số biện pháp điều chỉnh giá sản phẩm Đinh Văn Nam Trang 85 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN - mà thực chất tăng giá - sau đây: + Định giá có điều chỉnh Khách hàng phải tốn cho Tổng Cơng Ty theo giá toàn hay phần trượt giá lạm phát sinh trước giao hàng Điều khoản điều chỉnh qui định dựa sở số giá tiêu dùng số giá tư liệu sản xuất, + Tổng Công ty giữ nguyên giá bán gói hàng cắt giảm số phận gói hàng hay qui định giá riêng cho phận + Giảm bớt khoản chiết khấu Tổng Cơng ty thay trực tiếp tăng giá sản phẩm, cắt giảm vài khoản chiết khấu để đảm bảo mức lợi nhuận + Giảm số lượng sản phẩm Thay trực tiếp tăng giá, Tổng Cơng ty làm việc cách gián tiếp thu nhỏ kích thước sản phẩm + Giảm bớt hay loại bỏ số tính sản phẩm để giảm bớt chi phí mà khơng tăng giá trực tiếp Điều gặp phải rủi ro chất lượng sản phẩm giảm xuống khách hàng cảm nhận thay đổi khơng chấp nhận sản phẩm  Giá bán nguyên vật liệu thay đổi Nguyên vật liệu để thực dự án chủ yếu là: xi măng, sắt thép, cát đá… Trong tình hình kinh tế biến động nay, dường sức mua giảm sút, doanh nghiệp liên tục giảm giá bán sản phẩm để giải hoàn tồn kho, doanh nghiệp sản xuất phải sản xuất cầm chừng.Tuy nhiên thời gian tới nhà nước có nhiều sách ưu tiên để giải toán thị trường bất động sản, nên giá bán sản phẩm biến động Một lý công trình xây dựng thường làm theo mùa, nên vào mùa xây dựng, giá biến động  Tỷ giá biến động Trong xây dựng cơng trình, số thiết bị gần nước chưa sản xuất mà phải nhập Thang máy, Hệ thống điều hịa, hệ thống báo cháy báo khói, hệ thống điện, hệ thống PCCC… Đinh Văn Nam Trang 86 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Tỷ giá thị trường luôn biến động sức khỏe kinh tế Mỹ, tình hình trị giới, sách nước thay đổi, lãi suất ngân hàng thay đổi… Do tỷ giá biến động dẫn tới tổng mức đầu tư cơng trình thay đổi, kéo theo giá bán sản phẩm thay đổi Vì nguyên nhân gây rủi cho dự án 3.1.2 Áp dụng tính tốn độ nhạy theo yếu tố ảnh hƣởng IRR Biểu đồ 3.1 Biến động tiêu IRR theo giỏ bỏn sn phm Thay đổi giá bán s¶n phÈm 25.00% 20.00% 21.69% 17.71% 15.00% 15.17% 10.00% 9.57% 5.00% 6.38% 0.00% 186,504,000 196,865,333 207,226,667 GÝa b¸n Đinh Văn Nam 217,588,000 227,949,333 IRR năm 15 Trang 87 Lun Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN IRR Biểu đồ 3.2 Biến động tiêu hiệu IRR theo giỏ nguyờn vt liu Giá bán nguyên vật liƯu thay ®ỉi 25.00% 20.94% 20.00% 16.53% 15.00% 14.53% 10.36% 10.00% 8.16% 5.00% 0.00% 85,500,000 90,250,000 95,000,000 99,750,000 104,500,000 Gi¸ bán nguyên liệu IRR Biu 3.3 Bin ng ca tiêu hiệu IRR theo tỷ giá USD Thay ®ỉi tû gi¸ ®ång usd 25.00% 20.94% 20.00% 15.00% 12.71% 12.59% 18,500 19,000 12.37% 12.26% 20,000 20,500 10.00% 5.00% 0.00% 18,000 19,500 21,000 Tỷ giá đồng usd inh Vn Nam Trang 88 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Bảng 3.1 Bảng tổng hợp phân tích nhy Tỷ lệ biến đổi Nhân tố thay đổi Giá bán sản phẩm(VNĐ/T) Gía bán sản phẩm biến đổi (đ) IRR ( Năm SX 15 ) 90% 95.00% 186,504,000 196,865,333 6.38% 9.57% Nhân tố thay đổi Giá bán nguyên vật liệu(VNĐ/T) Gía bán nguyên liệu biến đổi (đ) IRR ( Năm SX 15 ) 110% 207,226,667 217,588,000 227,949,333 21.69% 15.17% 17.71% 105.00% 110% P/a c¬ së 90% 85,500,000 16.53% 95.00% 90,250,000 14.53% Nhân tố thay đổi 100% 95,000,000 21.69% 99,750,000 104,500,000 10.36% 8.16% 102.50% 105% P/a c¬ së 95% Tỷ giá 105.00% 100% 97.50% 100% Tỷ giá biến đổi (đ) 20,017 20,543 21,070 21,597 22,124 IRR 15 năm 12.71% 12.59% 21.69% 12.37% 12.26% 3.2 Mốt số giải pháp đảm bảo hiệu dự án 3.2.1 Giảm chi phí Như biết, nhiều cơng trình nước, gần từ khâu thiết thi công chưa ăn khớp với dẫn tới triển khai thi cơng cơng trình, tốn, tổng mức đầu tư cơng trình thường vượt lên nhiều so với ban đầu, nhiều trường hợp thiết kế, thi công xong không sử dụng phải phá bỏ thiết kế lại, gây thất lãng phí lớn Do để tránh rơi vào trường hợp tương tự phải có số giải pháp sau: Đinh Văn Nam Trang 89 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Việc lập tổng mức đầu tư phải chủ đầu tư kiểm soát chặt chẽ, lập dự tốn phải xác, khơng thừa khơng thiếu, quy định nhà nước, cụ thể:  Ngay từ khâu thiết kế sở, chủ đầu tư phải xem xét phương pháp lập tổng mức đầu tư phải phù hợp yêu cầu dự án  Phải tính toán đến yếu tố rủi ro, để xác định phương án tài  Số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị thị trường yếu tố khác  Khối lượng dự tính giá xây dựng phù hợp với thị trường Việt thiết kế vẽ thi công tiết đầy đủ, tránh trường hợp thiết kế xong không thi công Cụ thể:  Chủ đầu tư tổ chưc thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật  Xem xét phù hợp thiết kế kỹ thuật với thiết kế sở  Sự hợp lý giải pháp kết cấu cơng trình  Sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng  Đánh giá mức độ an toàn cơng trình  Sự hợp lý việc lựa chọn dây chuyền thiết bị công nghệ  Sự tn thủ quy định mơi trường, phịng cháy chữa cháy Biện pháp thi công phải khả thi  Ngoài ra, đơn vị thiết kế, thẩm tra, thẩm định, tư vấn giám sát…phải có đủ lực, kiểm soát chặt chẽ, tư vấn đầy đủ cho Chủ đầu tư, phương án tối ưu nhất, áp dụng công nghệ cải tiến Một số thiết bị nước sản xuất với tính tương đương cập nhật để thay thiết bị nhập 3.2.2 Tiếp thị sản phẩm  Đối với hộ Với lợi Tổng Cơng ty có khoảng 7000 cán công nhân làm việc Vũng Tàu, số lượng cán công nhân trẻ chiếm tỷ lệ cao, nhiều người số cần nhu cầu nhà Đinh Văn Nam Trang 90 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Việc Tổng Công ty tạo điều kiện cho Cán công nhân viên đăng ký Tổng Công ty góp vốn xây dựng, với lộ trình góp vốn hợp lý, Tổng công ty tạo điều kiện bảo lãnh vay tín chấp ngân hàng thơng qua lương hàng tháng Nên số cán cơng nhân viên chưa có nhà đăng ký góp vốn nhiều Giá bán hợp lý, thiết kế kiểu mới, nội thất sang trọng, dự án khả thi để giải hết hộ tồn kho sau hoàn thành  Đối với khu văn phòng cho thuê: Trong Tổng Cơng ty PTSC có khoảng 20 đơn vị thành viên có trụ sở đặt Vũng Tàu, với đối tác liên doanh nước, việc có khơng gian chung để thuận tiện phối hợp làm việc đơn vị thành viên, đối tác thuận tiện cho việc điều hành chung Tổng Công ty cần thiết, lượng cầu mặt thê văn phịng lớn, Ngay TP Vũng Tàu chưa có văn phòng thiết kế chuyên nghiệp đẳng cấp dịch vụ văn phịng để đối tác nước ngồi đối tác nước Tông Công ty PTSC có khơng gian làm việc chun nghiệp phải đẩy nhan chiến lược maketing để thu hút khách hàng tiềm 3.2.3 Đẩy nhanh tiến độ Thơng thường cơng trình xây dựng khó đảm bảo tiến độ lập tiến độ cho dự án, thường nhà tư vấn, nhà thầu thi công lập theo hình thức lý thuyết, khơng bám sát thực tế nên gây ảnh hưởng lớn cho Chủ đầu tư Vì để quản lý tiến độ tốt, đẩy nhanh tiến độ cho dự án Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí trước hết phải hiểu rỏ dự án, xác định đầy đủ thông số để lập tiến độ cách xác (từ bước đến bước 6)  Bƣớc 1: - Nghiên cứu nắm vững đối tượng, phạm vi cơng việc cơng trình liên quan đến tiến độ - Nắm vững yêu cầu điều kiện thi cơng cơng trình (u cầu điều kiện khách quan Chủ đầu tư; điều kiện địa điểm thi công; điều kiện chủ quan Nhà thầu) - Làm rõ định hướng thi công chung (định hướng thi công tổng thể) Đinh Văn Nam Trang 91 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Bƣớc 2: Lập danh mục đầu việc cần để lên tiến độ - Số lượng đầu việc phạm vi công việc đầu việc (mức độ chi tiết hay tổng hợp) phụ thuộc vào mục đích lập tiến độ cấp độ quản lý tiến độ - Phân loại công việc thiết kế tiến độ, chia ra: + Công tác chuẩn bị (chuẩn bị chung cho tồn cơng trường; chuẩn bị riêng cho hạng mục, giai đoạn TC) + Các công việc thực QTXL(tuân theo trình tự kỹ thuật, chi phối mặt thi cơng) + Các công việc thuộc SX phụ trợ (không chiếm lĩnh mặt thi cơng, nhiều cơng việc điều chỉnh thời gian thực trớc thời điểm phải cung cấp) - Thứ tự trước sau tổ hợp công nghệ hay công việc phải tuân theo trình tự kỹ thuật thi cơng, điều kiện sử dụng mặt sử dụng nguồn lực có hiệu quả; khơng bỏ sót cơng việc, khơng liệt kê trùng lặp - Các cơng việc có khối lượng nhỏ, thực song song xen kẽ với q trình XL thờng đợc gộp lại đặt vào dòng cuối tiến độ, dự trù từ 10% đến 15 % tổng số ngày công cho công việc  Bƣớc 3: Xác định khối lƣợng công tác cho đầu việc - Đơn vị khối lượng phải lấy phù hợp định mức tiêu chuẩn hành - Khối lượng đợc tính tốn cho tồn đầu việc, phải bóc tách riêng theo chia đoạn thi cơng - Căn tính khối lợng thi cơng: vào vẽ thi cơng hợp lệ (có thể phải tính phát sinh chọn biện pháp thi công khác nhau)  Bƣớc 4: Lựa chọn phƣơng pháp thực công việc - Căn lựa chọn: tính chất cơng việc, khối lợng công việc, điều kiện đáp ứng phương pháp - Phân tích lựa chọn: phải tính tốn tiêu kinh tế-kỹ thuật để làm rõ trội phương án lựa chọn  Bƣớc 5: Xác định nhu cầu nhân công ca máy thực công việc Căn vào khối lợng công việc định mức lao động để xác định nhu cầu ngày công số ca máy cần cho thực công việc Đinh Văn Nam Trang 92 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Bƣớc 6: Xác định thời gian thực đầu việc - Thời gian thực đầu việc (tồn phải tách riêng theo phân đoạn thi công) phụ thuộc vào: + Điều kiện bố trí nhân lực xe máy ca làm việc mặt thi công lựa chọn chế độ làm ca ngày + Phương pháp tổ chức thi công (dây chuyền hay phi dây chuyền) - Đối với QTTC gối tiếp có chiếm lĩnh mặt thi cơng, nên bố trí lượng thực để tạo tốc độ thi công tương đồng thành bội số Sau làm rõ thơng số việc quản lý tiến độ quản lý để đảm bảo thực thật tốt kế hoạch tiến độ thi công lập để đa công việc xếp tổng tiến độ vào quý, tháng, tuần phù hợp với điều kiện, yêu cầu sản xuất giai đoạn thi công Tổ chức lập tiến độ họp giao ban thường xuyên để kiểm điểm đánh giá kế hoạch đặt tháng có tầm quan trọng đặc biệt tổ chức quản lý sản xuất cơng trường: + giải pháp hữu hiệu lập lại cân sản xuất cơng trường ứng phó thuận lợi có phát sinh sai lệch tiến độ thi cơng tháng + Là xác lập phiếu giao nhiệm vụ cho đội, kèm theo yêu cầu phải đạt khối lượng, chất lượng, thời gian thực an toàn sản xuất Kết luận chương Để xem xét rủi ro, c ơn xem xét ản ởn củ IRR t eo bi n độn củ bi n đầu vào: Giá bán sản p ẩm, iá n uyên liệu đầu vào, tỷ iá USD t y đổi, bằn p ơn p áp p ân tíc độ n y Từ đ r iải p áp iảm t iểu rủi ro củ dự án Đinh Văn Nam Trang 93 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN Kết luận: Dự án đầu t xây dựn Trun tâm T ơn m i Dịc vụ Dầu íđ c triển i n ằm đáp ứn n u cầu văn p òn làm việc củ Tổn C n ty Cổ p ần Dịc vụ ỹ t uật Dầu í Việt N m, đồn t ời p ần diện tíc để khách hàng n ữn n t ầu dầu í tron n ồi n ớc t đặt văn p òn làm việc Dự án éo dài ơn năm xây dựn c ịu tác độn trực ti p từ n iều m i tr ờn xun qu n n c ín trị, in t , xã ội, tự n iên, luật p áp, c n n độn n ận d n , p ân tíc , đán độn xấu củ rủi ro iá, có biện p áp iểm sốt iảm t i u tác t sức cần t i t n ằm đảm bảo Với n ữn ki n thức ọc tron c ả t i, iệu củ dự án ơn trìn C o ọc Quản trị kinh doanh ki n thức thực tiễn trình làm việc t i đ đán r n ững phân tích iá hiệu dự án đầu t Trung tâm dựn Trun tâm T vụ Dầu ệ Sớm c ủ ơn m i Dịc í để từ t đề xuất với lãn đ o Tổn C n ty có n ìn tổn t ể iệu củ dự án Nội dun củ luận văn tập trun vào n ữn nội dun c ín s u: - ệ t ốn ó sở l luận p ân tíc - Vận dụn n ữn i n t ức quản l dự án để án Trung tâm dựn Trun tâm T - Dự vào n ữn IRR iệu dự án đầu t ân tíc iệu dự ơn m i Dịc t p ân tíc , xem xét đán i y u tố đầu vào bi n đổi, từ đ iá c ỉ số dự án NPV, r iải p áp iảm t iểu rủi ro c o dự án Mỗi dự án có nhữn đặc thù khác nhau, khuôn khổ luận văn này, t i c ỉ đ a vấn đề lý thuy t bản, cũn n củ mìn để để đán iá iệu dự án Với giới h n ki n thức lý thuy t cũn n luận văn n ững giải pháp t ực tiễn thân, n t ể tránh khỏi thi u sót, tơi mong nhận đ c góp ý thầy cô b n Cuối xin bày tỏ lòng cảm ơn c ân t àn củ mìn Cơ giáo TS Ph m Thị Thu Hà thầy cô giáo Khoa Kinh T Quản Lý, Viện s u đ i Đinh Văn Nam Trang 94 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN học củ tr ờn Đ i Học Bách Khoa Hà Nội iúp đỡ hoàn thành luận văn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Business Edge (2007) Phân tích dự án đầu t : Làm t đ để dự án b n c duyệt? Ấn thứ Bộ sách Quản trị tài kế tốn NXB Trẻ Clark A Campell (2008) Quản lý dự án trang giấy Vũ Kiều Tuấn Anh dịch Nguyễn Mạnh Hùng hiệu đính NXB Tri Thức Đinh Thế Hiển (2008) Lập thẩm định tài dự án đầu t Ấn thứ NXB Thống Kê PGS.TS Mai Văn Bưu(2001), Giáo trình Hiệu quản lý dự án Nhà nước, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS Từ Quang Phương (2004), Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Vũ Cơng Tuấn (2007) Phân tích kinh t dự án đầu t Ấn thứ NXB Tài Chính Nguyễn Tấn Bình (2002), Phân tích cơng cụ quản lý dự án,NXB Trẻ, Hà Nội Các Website: - Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng: http://www.moc.gov.vn - Tổng cục thống kê: http://www.gso.gov.vn - Tập đồn Dầu khí Việt nam: www.pvn.vn - Tổng cơng ty CP Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam: https://ptsc.com.vn - Tổng cơng ty CP Xây lắp Dầu khí: www.pvc.vn - Cơng ty CP Xây dựng CN&DD Dầu khí: www.pvc-ic.com.vn - Công ty CP Xây dựng DIC số 4: www.dic4.vn - Hệ thống website tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: http://www.baria- vungtau.gov.vn/ Các văn quy phạm pháp luật: - Luật xây dựng 2003 - Luật đấu thầu 2005 - Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 10 Các tài liệu BQL dự án Đầu tư Xây dựng PTSC Đinh Văn Nam Trang 95 Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN - Quy chế hoạt động Ban QLDA - Các quy trình quản lý dự án Ban - Các báo cáo kinh tế thường niên Tổng Cty PHỤ LỤC Bảng Tổng mức đầu tư Bảng Kế hoạch huy động vốn – lãi phát sinh thời gian xây dựng Bảng Khấu hao tài sản cố định Bảng Kế hoạch trả nợ Bảng Kế hoạch khai thác Bảng Chi phí điều hành Bảng Dự trù kết sản xuất kinh doanh Bảng Cân đối trả nợ vốn vay Bảng Thời gian hoàn vốn Bảng 10 Luồng tiền Bảng 11 Chi phí sữ dụng vốn bình qn Bảng 12 Đóng góp cho ngân sách nhà nước Đinh Văn Nam Trang 96 ... có nhu cầu, đưa giá bán nhà ở, giá thuê văn phòng với giá trị thực tơi nghiên cứu đề tài: ? ?Phân tích hiệu dự án Đầu tư Xây dựng Dự án Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng? ?? Mục đích luận... Chƣơng PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG 49 2.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ 49 2.1.1 Giới thiệu Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí. .. định quản lý đầu tư xây dựng + Đối với dự án đầu tư nước ngoài, gồm loại A, B loại phân cấp cho địa phương 1.2.4 Chu kỳ dự án đầu tƣ Chu kỳ dự án đầu tư bước giai đoạn mà dự án phải trải qua dự án