Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng dự án trung tâm thương mại và dịch vụ dầu khí đà nẵng

Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN LI CAM OAN Tụi xin cam oan lun thc s: Phõn tớch hiu qu d ỏn u t Xõy dng D ỏn Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ Nng (l kt qu ca quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu khoa hc c lp, nghiờm tỳc) Tụi xin cam oan cỏc s liu lun l trung thc, cú ngun gc rừ rng, c trớch dn v cú tớnh k tha, phỏt trin t cỏc ti liu, chớ, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ó c cụng b, cỏc trang web, Tụi xin cam oan cỏc gii phỏp nờu lun c rỳt t c s lý lun v quỏ trỡnh nghiờn cu thc tin H Ni, ngy 24 thỏng 09 nm 2013 inh Vn Nam Hc viờn cao hc Lp QTKD khúa 2010 2012 Trng i hc Bỏch khoa H Ni inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN LI CAM OAN MC LC PHN M U Chng I: C S Lí LUN V PHN TCH HIU QU D N U T11 1.1 Nhng khỏi nim c bn v u t: 11 1.1.1 Khỏi nim v u t: 11 1.1.2 Cỏc c im chớnh ca hot ng u t 11 1.1.3 Chi phớ v kt qu u t: 12 1.2 Tng quan v d ỏn u t 13 1.2.1 Khỏi nim v d ỏn u t 13 1.2.2 c trng ca d ỏn u t 14 1.2.3 Phõn loi d ỏn u t 14 1.2.4 Chu k ca d ỏn u t 15 1.3 C s lý thuyt phõn tớch hiu qu d ỏn u t 19 1.3.1 Mc ớch v tỏc dng ca nghiờn cu ti chớnh 19 1.3.2 Ni dung nghiờn cu ti chớnh d ỏn u t 19 1.3.3 Lp bng thụng s c bn ca d ỏn 24 1.3.4 Lp cỏc bỏo cỏo ti chớnh d kin cho tng nm hoc tng giai on ca i d ỏn 24 1.3.5 Tớnh cỏc ch tiờu ỏnh giỏ hiu qu ti chớnh ca d ỏn 32 1.4 Phõn tớch hiu qu d ỏn iu kin ri ro 37 1.4.1 Khỏi nim v c trng ca ri ro: 37 1.4.2 Nguyờn nhõn ca ri ro, phõn loi ri ro: 37 inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN 1.4.3 Cỏc phng phỏp phõn tớch ri ro d ỏn u t: 38 1.4.4 Phng phỏp phõn tớch nhy: 39 1.5 Cỏc yu t nh hng n hiu qu d ỏn u t 41 1.5.1 Yu t bờn ngoi 41 1.5.2 Yu t bờn 44 1.6 Cỏc yu t nh hng n hiu qu kinh t xó hi 45 1.6.1 Li ớch kinh t - xó hi v mụi trng 45 1.6.2 Chi phớ kinh t - xó hi (gi tt l chi phớ kinh t) 46 1.6.3 Mc tiờu v tỏc dng ca nghiờn cu kinh t xó hi v mụi trng 47 Chng PHN TCH HIU QU D N TRUNG TM THNG MI V DCH V DU KH NNG 49 2.1 S cn thit phi u t 49 2.1.1 Gii thiu v Tng Cụng ty c phn Dch v K thut Du khớ Vit Nam (PTSC) 49 2.1.2 Nhu cu s dng phũng lm vic ca Tng Cụng ty c phn Dch v K thut Du khớ Vit Nam 51 2.1.3 Nhu cu phũng lm vic cho cỏc i tỏc nh thu hot ng du khớ ti Vng Tu thuờ 51 2.1.4 Phõn tớch th trng phũng cho thuờ: 51 2.2 Quy mụ u t xõy dng 60 2.2.1 Quy mụ u t xõy dng 60 2.2.2 Cỏc yờu cu v cụng nng cụng trỡnh 61 2.2.3 Cỏc hng mc cụng trỡnh 61 2.3 Tng mc u t v ngun 64 inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN 2.3.1 Nhng cn c lp tng mc u t 64 2.3.2 Tng mc u t: 65 2.3.3 Ngun 65 2.3.4 C s tớnh giỏ bỏn cn h 66 2.4 Phõn tớch kinh t ti chớnh 71 2.4.1 Cỏc d liu phõn tớch, tớnh toỏn 71 2.5 Phõn tớch hiu qu kinh t ca d ỏn 82 2.5.1 Hiu qu kinh t 82 2.5.2 Hiu qu xó hi 83 Chng 3: MT S BIN PHP M BO HIU QU D N TRUNG TM THNG MI V DCH V DU KH NNG 85 3.1 Phõn tich hiu qu d ỏn iu kin cú ri ro 85 3.1.1 Cỏc yu t nh hng n hiu qu d ỏn 85 3.1.2 p dng tớnh toỏn nhy theo cỏc yu t nh hng 87 3.2 Mt s gii phỏp m bo hiu qu d ỏn 89 inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN DANH MC CC T VIT TT, THUT NG í NGHA T PTSC Tng Cụng ty C phn Dch v Du khớ Vit Nam DIC Tng Cụng ty C phn u t phỏt trin xõy dng HODECO Cụng ty phỏt trin nh B Ra Vng Tu FSO/FPSO Dch v kho cha ni v xut du thụ ROV Dch v khỏo sỏt cụng trỡnh ngm O&M Dch v hnh bo dng FDI Foreign Direct Investment (u t trc tip nc ngoi) ODA Official Development Assistance (H tr phỏt trin chớnh thc) WB World bank (Ngõn hng th gii) NCKT Nghiờn cu kh thi NCTKT Nghiờn cu tin kh thi TKKT Thit k k thut XDCB Xõy Dng C Bn inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN DANH MC BNG, BIU , S Danh mc Bng TấN BNG Bng 1.1: D trự lu ng Bng 1.2: C cu ngun Bng 1.3: Bng k hoch u t Bng 1.4: Bng k hoch khu hao Bng 1.5: Bng k hoch tr lói n gc v lói vay Bng 1.6: Bng d tớnh sn lng v doanh thu Bng 1.7: Bng d kin chi phớ ca d ỏn Bng 1.8: Bng k hoch l lói ca d ỏn Bng 2.1: Kt qu sn xut kinh doanh ca Tng Cty PTSC nm TRANG 2012 Bng 2.2: Tiờu xut cho tũa nh phũng hng A v B Bng 2.3: Giỏ bỏn cn h trung bỡnh t tng n tng 25 Bng 2.4: H s giỏ ca cỏc loi cn h mt tng t tng n tng 24 Bng 2.5: H s giỏ cn h tng 25 Bng 2.6: Giỏ bỏn cn h t tng n tng 24 Bng 2.7: Tng mc u t inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Bng 2.8: D trự kt qu sn xut kinh doanh Bng 2.9: Thi gian hon Bng 2.10: Lung tin Bng 3.1: Bng tng hp phõn tớch nhy Danh mc Biu TấN BIU Biu 3.1: Bin ng ca ch tiờu IRR theo giỏ bỏn sn phm Biu 3.2: Bin ng ca ch tiờu hiu qu IRR theo giỏ TRANG nguyờn vt liu Bin ng ca ch tiờu hiu qu IRR theo t giỏ Biu 3.3: USD Danh mc S TấN S S 1.1: Cỏc phng phỏp phõn tớch ri ro d ỏn u t S 1.2: Phõn tớch nhy bng mụ hỡnh ti chớnh inh Vn Nam TRANG Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN LI CM N hon thnh quỏ trỡnh nghiờn cu v hon thin lun ny, li u tiờn tụi xin chõn thnh cm n sõu sc i vi TS nn l ó n - o mT T u in t v qun l - Tr n i hc Bỏch Khoa H ni N i ng dn tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu tụi hon thin lun ny Ngoi tụi xin chõn thnh cm n cỏc T y, C tron ún - B m n in t o in t v qun l ó úp n ng ý ki n quý bỏu cho lun Nhõn dp ny, t i cn xin cm n Vin o t o s u i hc - Tr n i hc Bỏch khoa H ni, o in t v qun l - Tr n i hc Bỏch khoa H ni, lón o Ban Qun lý D ỏn u t Xõy - PTSC, lón o Tng Cty c phn Dch v K thut Du ó t o iu kin v thi gian cho tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu Cui cựng, tụi xin cm n i i ỡn , cỏc b n ng nghip c t i ó iỳp v ng h tụi sut thi gian hc v nghiờn cu Trõn trng kớnh cho Tỏc gi in Vn N m inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN M U Trong bi cnh kinh t th gii núi chung, kinh t Vit Nam núi riờng ang thi k suy thoỏi, vỡ vy th trng bt ng sn ti thi im ny gn nh úng bng, nhiờn theo ỏnh giỏ ca t chuyờn gia liờn quan n th trng bt ng sn, nhu cu v nh ng mc cao Hin cũn cú ti 1,6 triu ch tm b, 0,5 triu cn h nh hn 15m2 ti ụ th, 1,5 triu cn nh n s ti nụng thụn Cũn theo bỏo cỏo ca B Xõy Dng n nm 2015, dõn s Vit Nam khong 91,5 triu ngi v nhu cu v nh l 1.966,6 triu m2, ú khu vc ụ th l 891,8 triu m2, ỏp ng ch cho 34,3 triu ngi dõn Nh vy nhu cu hin th trng nh cho thuờ cha phỏt trin tng xng, Nhng ti nhu cu ln nh vy m th trng bt ng sn khụng sc lờn c, lý l lõu nh u t d ỏn b gii u c cun hỳt, h lao vo khu vc nh cao cp, phũng cao cp cú siờu li nhun t st giỏ Chớnh iu ny lm cho giỏ nh trung bỡnh cao hn 25 ln so vi thu nhp trung bỡnh nm ca ngi lao ng, ln hn gp ln so vi cỏc nc phỏt trin v gp 10 ln so vi cỏc nc chm phỏt trin Nh vy nhng ngi cú nhu cu thc s khú m tip cn c cỏc d ỏn vỡ giỏ luụn rt cao so vi thu nhp gii quyt nh , phũng cho thuờ n tay c nhng ngi thc s cú nhu cu, a giỏ bỏn nh , giỏ thuờ phũng v vi giỏ tr thc ca nú tụi nghiờn cu ti: Phõn tớch hiu qu d ỏn u t Xõy dng D ỏn Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ Nng Mc ớch ca lun l trờn c s lý thuyt tin hnh phõn tớch ỏnh giỏ hiu qu ca mt d ỏn t ú phỏt hin cỏc yu t nh hng n hiu qu d ỏn tham mu cho ngi cú thm quyn quyt nh u t Vi mc ớch lun nh trờn lun ó thc hin cỏc ni dung - H thng húa nhng lý lun c bn v d ỏn u t - Phõn tớch, ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t v a cỏc yu t nh hng n d ỏn sm cú bin phỏp kim soỏt v gim thiu cỏc tỏc ng xu ca ri ro inh Vn Nam Trang Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Phng phỏp nghiờn cu: ti nghiờn cu da vo cỏc phng phỏp vt bin chng kt hp vi nhng kin thc ó hc phõn tớch hiu qu d ỏn Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ Nng inh Vn Nam Trang 10 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN 2.4.3 Kt qu phõn tớch ti chớnh Kh nng sinh li : Cn c Bng 2.8 - D trự kt qu sn xut kinh doanh a Mc li nhun u t (bỡnh quõn) : Li nhun hot ng = 8,667% Tng mc u t b Mc li nhun theo doanh thu (bỡnh quõn) : Li nhun hot ng = 39,541% Doanh thu Cỏc ch tiờu kinh t ti chớnh ca d ỏn a Thi gian hon Cn c bng 2.9 Thi gian hon - Thi gian hon cú hin giỏ: nm k t bt u i vo khai thỏc b T l thu hi ni b IRR v giỏ tr hin ti thun NPV Cn c bng 2.10 Lung tin - T l thu hi ni b: IRR = 20,94% - Giỏ tr hin ti thun: NPV = 82.762 triu ng Kh nng tr n Cn c Bng 2.11 Cõn i tr n vay - Kh nng tr n nm th nht: 7,875 - Kh nng tr n nm th hai: 10,529 Nh vy kh nng tr n m bo t nm th hai to nh bt u khai thỏc 2.5 Phõn tớch hiu qu kinh t ca d ỏn 2.5.1 Hiu qu kinh t inh Vn Nam Trang 82 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN T cỏc kt qu phõn tớch ti chớnh ca d ỏn ó xỏc nhn: a D ỏn cú hiu qu v kinh doanh - Cú kh nng sinh li: 63.368 triu ng - Thi gian hon vn: nm, - T l thu hi ni b IRR: 20,94% v giỏ tr hin ti thun NPV 82.762 triu ng kt lun cỏc ch tiờu ny u chp nhn c b D ỏn úng gúp ngõn sỏch nh nc vũng i d ỏn l 20 nm l: 475.652 triu ng - Thu thu nhp doanh nghip: 475.652 triu ng 2.5.2 Cỏc hiu qu xó hi khỏc - Cụng trỡnh Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ l mt cụng trỡnh cao tng kin trỳc p, hin i gúp phn tụ im vúc dỏng mi ca thnh ph Vng Tu - Tng thờm din tớch phũng 15.266 m2 , cn h v thng mi 18.613 m2, gúp phn thỳc y kinh t v nõng cao i sng ca nhõn dõn - Tng thờm doanh thu dch v ca PTSC l - Tng thu ngõn sỏch cho a phng :154.312 triu ng/nm :25.034 triu ng/nm - Gii quyt thờm vic lm v thu nhp cho ngi lao ng (khong 40-50 ngi) gúp phn thc hin cỏc chớnh sỏch xó hi ca a phng Kt lun chng Trờn c s l t uy t c Trun tõm T n 1, c n m i v Dc v Du Lun trun n n ó p õn tớc ỏn iỏ iu qu d ỏn iờn cu v iu qu u t d ỏn t vic n iờn cu s cn t i t p i u t , quy m u t , tn mc u t , n un n vic p õn tớc in t ti c ớn , p õn tớc in t xó i c d ỏn xỏc n dũn tin, cỏc c tiờu iu qu u t IRR, N V inh Vn Nam Trang 83 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Tuy n iờn d ỏn cú t i i n t n i di, nờn c u n n iu y u t vỡ vy m bo tớn n n d n , p õn tớc , ỏn xu c ri ro v i n tỏc n c iu qu c d ỏn cn p i sm c n iỏ, cú bin p ỏp im soỏt v im t i u cỏc tỏc n c mc l i nhun u t (bỡnh quõn) : 8,667% ; T l thu hi ni b: IRR = 20,94%; Giỏ tr hin t i thun: NPV = 82.762 triu ng; Thi gian hon vn: nm, Tron c n lun s p õn tớc ro, tớn n y t eo cỏc y u t n iu qu d ỏn tron iu in cú ri n c cỏc bi n u vo, t ú i n n v t lun v iu qu c d ỏn inh Vn Nam Trang 84 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN CHNG 3: MT S BIN PHP M BO HIU QU D N TRUNG TM THNG MI V DCH V DU KH NNG 3.1 Phõn tớch hiu qu d ỏn iu kin cú ri ro Hot ng u t luụn cha ng yu t ri ro Cú th núi rng yu t mi m, yu t nht l nhng yu t hng u lm tng mc ri ro hay cũn núi tớnh cht khụng chc chn ca hot ng u t u t din mt thi gian di, u t ln, cú nhiu tỏc nhõn tham gia thc hin cng chớnh l nhng yu t lm tng thờm mc ri ro ca hot ng u t Hn na mụi trng kinh t ca t nc ta ang thi k u phỏt trin cú nhng bin ng to ln D ỏn xõy dng Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ cng cú nhng ri ro cỏc yu t ch quan v khỏch quan em n 3.1.1 Cỏc yu t nh hng n hiu qu d ỏn Cú rt nhiu yu t nh hng n hiu qu d ỏn, nhiờn phm vi phõn tớch hiu qu d ỏn u t ca lun ny ch nờu lờn mt s ri ro thng gp m lm nh hng n quỏ trỡnh phõn tớch hiu qu d ỏn Thay i giỏ c sn phm Sau trin khai cỏc c cu chin lc v giỏ, D ỏn s cú nhng iu chnh v giỏ cú th tng hoc gim cho phự hp vi thc t Trong mt s trng hp khin d ỏn phi gim giỏ bỏn - sn phm bi th trng ang phi cnh tranh gay gt Mun bo v c th phn ca mỡnh thỡ dựng chin lc gim giỏ bỏn sn phm Trng hp tng giỏ bỏn sn phm Vic tng giỏ s lm cho khỏch hng, cỏc trung gian phõn phi, v lc lng bỏn ca cụng ty khụng va ý Tỡnh trng ch yu lm ny sinh vic tng giỏ l s lm phỏt chi phớ dai dng cú tớnh cht ton cu Vic tng chi phớ khụng tng xng vi vic tng nng sut s lm gim mc li nhun v buc D ỏn phi tng giỏ Mt yu t khỏc na n n vic tng giỏ l nhu cu tng nhanh quỏ mc hay mc cung khụng theo kp mc cu D ỏn ỏp dng mt s bin phỏp iu chnh giỏ sn phm inh Vn Nam Trang 85 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN - m thc cht l tng giỏ - sau õy: + nh giỏ cú iu chnh Khỏch hng s phi toỏn cho Tng Cụng Ty theo giỏ hin ti v ton b hay mt phn trt giỏ lm phỏt sinh trc giao hng iu khon iu chnh ny c qui nh da trờn c s ch s giỏ tiờu dựng v ch s giỏ t liu sn xut, + Tng Cụng ty gi nguyờn giỏ bỏn gúi hng nhng ct gim mt s b phn ca gúi hng hay qui nh giỏ riờng cho cỏc b phn ny + Gim bt cỏc khon chit khu Tng Cụng ty thay vỡ trc tip tng giỏ sn phm, cú th ct gim mt vi khon chit khu m bo mc li nhun hin ti ca mỡnh + Gim s lng ca sn phm Thay vỡ trc tip tng giỏ, Tng Cụng ty cú th lm vic ú mt cỏch giỏn tip l thu nh kớch thc sn phm + Gim bt hay loi b mt s tớnh nng ca sn phm gim bt chi phớ m khụng tng giỏ trc tip iu ny cú th gp phi ri ro cht lng sn phm gim xung v khỏch hng cm nhn c s thay i ú v khụng chp nhn sn phm Giỏ bỏn nguyờn vt liu thay i Nguyờn vt liu chớnh thc hin d ỏn ch yu l: xi mng, st thộp, cỏt ỏ Trong tỡnh hỡnh kinh t bin ng nh hin nay, dng nh sc mua gim sỳt, cỏc doanh nghip liờn tc gim giỏ bỏn sn phm gii quyt hon tn kho, cỏc doanh nghip sn xut luụn phi sn xut cm chng.Tuy nhiờn thi gian ti nh nc cú nhiu chớnh sỏch u tiờn gii quyt bi toỏn th trng bt ng sn, vy nờn giỏ bỏn sn phm cú th s bin ng Mt lý na l cỏc cụng trỡnh xõy dng thng lm theo mựa, nờn vo xõy dng, giỏ c cng cú th bin ng T giỏ bin ng Trong xõy dng cụng trỡnh, mt s thit b gn nh nc cha sn xut c m phi nhp khu nh Thang mỏy, H thng iu hũa, h thng bỏo chỏy bỏo khúi, h thng in, h thng PCCC inh Vn Nam Trang 86 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN T giỏ trờn th trng luụn luụn bin ng bi sc khe ca nn kinh t M, tỡnh hỡnh chớnh tr trờn th gii, cỏc chớnh sỏch nc thay i, lói sut ngõn hng thay i Do vy t giỏ bin ng s dn ti tng mc u t ca cụng trỡnh thay i, kộo theo giỏ bỏn sn phm thay i Vỡ vy õy cng l nguyờn nhõn gõy ri cho d ỏn 3.1.2 p dng tớnh toỏn nhy theo cỏc yu t nh hng IRR Biu 3.1 Bin ng ca ch tiờu IRR theo giỏ bỏn sn phm Thay đổi giá bán sản phẩm 25.00% 20.00% 21.69% 17.71% 15.00% 15.17% 10.00% 9.57% 5.00% 6.38% 0.00% 186,504,000 196,865,333 207,226,667 Gía bán inh Vn Nam 217,588,000 227,949,333 IRR năm 15 Trang 87 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN IRR Biu 3.2 Bin ng ca ch tiờu hiu qu IRR theo giỏ nguyờn vt liu Giá bán nguyên vật liệu thay đổi 25.00% 20.94% 20.00% 16.53% 15.00% 14.53% 10.36% 10.00% 8.16% 5.00% 0.00% 85,500,000 90,250,000 95,000,000 99,750,000 104,500,000 Giá bán nguyên liệu IRR Biu 3.3 Bin ng ca ch tiờu hiu qu IRR theo t giỏ USD Thay đổi tỷ giá đồng usd 25.00% 20.94% 20.00% 15.00% 12.71% 12.59% 18,500 19,000 12.37% 12.26% 20,000 20,500 10.00% 5.00% 0.00% 18,000 19,500 21,000 Tỷ giá đồng usd inh Vn Nam Trang 88 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Bng 3.1 Bng tng hp phõn tớch nhy Tỷ lệ biến đổi Nhân tố thay đổi Giá bán sản phẩm(VNĐ/T) Gía bán sản phẩm biến đổi (đ) IRR ( Năm SX 15 ) 90% 95.00% 186,504,000 196,865,333 6.38% 9.57% Nhân tố thay đổi Giá bán nguyên vật liệu(VNĐ/T) Gía bán nguyên liệu biến đổi (đ) IRR ( Năm SX 15 ) 110% 207,226,667 217,588,000 227,949,333 21.69% 15.17% 17.71% 105.00% 110% P/a sở 90% 85,500,000 16.53% 95.00% 90,250,000 14.53% Nhân tố thay đổi 100% 95,000,000 21.69% 99,750,000 104,500,000 10.36% 8.16% 102.50% 105% P/a sở 95% Tỷ giá 105.00% 100% 97.50% 100% Tỷ giá biến đổi (đ) 20,017 20,543 21,070 21,597 22,124 IRR 15 năm 12.71% 12.59% 21.69% 12.37% 12.26% 3.2 Mt s gii phỏp m bo hiu qu d ỏn 3.2.1 Gim chi phớ Nh chỳng ta ó bit, rt nhiu cụng trỡnh nc, gn nh t khõu thit k n thi cụng cha n khp vi dn ti trin khai thi cụng cụng trỡnh, quyt toỏn, tng mc u t cụng trỡnh thng vt lờn rt nhiu so vi ban u, nhiu trng hp thit k, thi cụng xong khụng s dng c phi phỏ b i thit k li, gõy tht thoỏt lóng phớ rt ln Do ú trỏnh ri vo nhng trng hp tng t nh trờn chỳng ta phi cú mt s gii phỏp sau: inh Vn Nam Trang 89 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Vic lp tng mc u t phi c ch u t kim soỏt cht ch, lp d toỏn phi chớnh xỏc, khụng tha khụng thiu, ỳng quy nh ca nh nc, c th: Ngay t khõu thit k c s, ch u t phi xem xột phng phỏp lp tng mc u t phi phự hp yờu cu ca d ỏn Phi tớnh toỏn n cỏc yu t ri ro, xỏc nh phng ỏn ti chớnh S lng, chng loi thit b phự hp vi thit k cụng ngh, giỏ thit b trờn th trng v cỏc yu t khỏc Khi lng d tớnh v giỏ xõy dng phự hp vi th trng Vit thit k bn v thi cụng phi chi tit y , trỏnh trng hp thit k xong khụng thi cụng c C th: Ch u t t chc thm nh, phờ duyt thit k k thut Xem xột s phự hp ca thit k k thut vi thit k c s S hp lý ca cỏc gii phỏp kt cu cụng trỡnh S tuõn th cỏc quy chun, tiờu chun xõy dng c ỏp dng ỏnh giỏ mc an ton ca cụng trỡnh S hp lý ca vic la chn dõy chuyn v thit b cụng ngh S tuõn th cỏc quy nh v mụi trng, v phũng chỏy cha chỏy Bin phỏp thi cụng phi kh thi Ngoi ra, cỏc n v thit k, thm tra, thm nh, t giỏm sỏtphi cú nng lc, kim soỏt cht ch, t y cho Ch u t, cỏc phng ỏn ti u nht, ỏp dng nhng cụng ngh ci tin mi Mt s thit b nc sn xut c vi tớnh nng tng ng s c cp nht thay th cỏc thit b nhp khu 3.2.2 Tip th sn phm i vi cn h Vi li th Tng Cụng ty cú khong 7000 cỏn b cụng nhõn ang lm vic ti Vng Tu, s lng cỏn b cụng nhõn tr chim t l cao, rt nhiu ngi s ú ang cn nhu cu v nh inh Vn Nam Trang 90 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Vic Tng Cụng ty to iu kin cho Cỏn b cụng nhõn viờn ng ký cựng Tng Cụng ty gúp xõy dng, vi l trỡnh gúp hp lý, c Tng cụng ty to iu kin bo lónh vay tớn chp ngõn hng thụng qua lng hng thỏng Nờn s cỏn b cụng nhõn viờn cha cú nh s ng ký gúp rt nhiu Giỏ bỏn hp lý, thit k kiu mi, ni tht sang trng, thỡ õy l d ỏn kh thi gii quyt ht c cỏc cn h tn kho sau hon thnh i vi khu phũng cho thuờ: Trong Tng Cụng ty PTSC cú khong hn 20 n v thnh viờn ang cú tr s t ti Vng Tu, cựng vi cỏc i tỏc liờn doanh v ngoi nc, vic cú mt khụng gian chung thun tin phi hp lm vic ca cỏc n v thnh viờn, cỏc i tỏc cng nh thun tin cho vic iu hnh chung ca Tng Cụng ty l rt cn thit, chớnh vỡ vy lng cu v mt bng thờ phũng rt ln, Ngay TP Vng Tu cha cú mt phũng no thit k chuyờn nghip ng cp v dch v phũng cỏc i tỏc nc ngoi cỏc i tỏc nc v Tụng Cụng ty PTSC cú mt khụng gian lm vic chuyờn nghip vỡ vy phi y nhan chin lc maketing thu hỳt nhng khỏch hng tim nng ny 3.2.3 y nhanh tin Thụng thng cỏc cụng trỡnh xõy dng khú m bo tin bi lp tin cho d ỏn, thng cỏc nh t vn, cỏc nh thu thi cụng ch lp theo hỡnh thc v lý thuyt, khụng bỏm sỏt thc t nờn gõy nh hng ln cho Ch u t Vỡ vy qun lý tin tt, cú th y nhanh tin cho d ỏn Trung tõm Thng mi v Dch v Du khớ trc ht chỳng ta phi hiu r d ỏn, xỏc nh y cỏc thụng s lp tin mt cỏch chớnh xỏc (t bc n bc 6) Bc 1: - Nghiờn cu nm vng i tng, phm vi cụng vic hoc cụng trỡnh liờn quan n tin - Nm vng cỏc yờu cu v iu kin thi cụng cụng trỡnh (yờu cu v iu kin khỏch quan ca Ch u t; iu kin ca a im thi cụng; iu kin ch quan ca Nh thu) - Lm rừ nh hng thi cụng chung (nh hng thi cụng tng th) inh Vn Nam Trang 91 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Bc 2: Lp danh mc u vic cn lờn tin - S lng u vic v phm vi cụng vic ca u vic (mc chi tit hay tng hp) ph thuc vo mc ớch lp tin v cp qun lý tin - Phõn loi cụng vic thit k tin , chia ra: + Cụng tỏc chun b (chun b chung cho ton cụng trng; chun b riờng cho tng hng mc, tng giai on TC) + Cỏc cụng vic thc hin cỏc QTXL(tuõn theo trỡnh t k thut, chi phi mt bng thi cụng) + Cỏc cụng vic thuc SX ph tr (khụng chim lnh mt bng thi cụng, nhiu cụng vic cú th iu chnh thi gian thc hin trc thi im phi cung cp) - Th t trc sau ca cỏc t hp cụng ngh hay cỏc cụng vic phi tuõn theo trỡnh t k thut thi cụng, iu kin s dng mt bng v s dng cỏc ngun lc cú hiu qu; khụng c b sút cụng vic, khụng c lit kờ trựng lp - Cỏc cụng vic cú lng nh, cú th thc hin song song xen k vi cỏc quỏ trỡnh XL chớnh thng c gp li v t vo dũng cui cựng ca bn tin , d trự t 10% n 15 % tng s ngy cụng cho nhng cụng vic ny Bc 3: Xỏc nh lng cụng tỏc cho tng u vic - n v ca lng phi ly phự hp nh mc v tiờu chun hin hnh - Khi lng c tớnh toỏn cho ton b u vic, cng cú th phi búc tỏch riờng theo chia on thi cụng - Cn c tớnh lng thi cụng: cn c vo bn v thi cụng hp l (cú th phi tớnh c phỏt sinh chn bin phỏp thi cụng khỏc nhau) Bc 4: La chn phng phỏp thc hin cụng vic - Cn c la chn: tớnh cht cụng vic, lng cụng vic, iu kin ỏp ng phng phỏp - Phõn tớch la chn: phi tớnh toỏn cỏc ch tiờu kinh t-k thut lm rừ s ni tri ca phng ỏn c la chn Bc 5: Xỏc nh nhu cu nhõn cụng v ca mỏy thc hin cụng vic Cn c vo lng cụng vic v nh mc lao ng xỏc nh nhu cu ngy cụng hoc s ca mỏy cn cho thc hin cụng vic inh Vn Nam Trang 92 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Bc 6: Xỏc nh thi gian thc hin u vic - Thi gian thc hin u vic (ton b v cú th phi tỏch riờng theo phõn on thi cụng) ph thuc vo: + iu kin b trớ nhõn lc hoc xe mỏy ca lm vic trờn mt bng thi cụng v la chn ch lm ca ngy + Phng phỏp t chc thi cụng (dõy chuyn hay phi dõy chuyn) - i vi cỏc QTTC gi tip cú chim lnh mt bng thi cụng, nờn b trớ lng thc hin to tc thi cụng tng ng hoc thnh bi s ca Sau lm rừ cỏc thụng s thỡ vic qun lý tin chớnh l qun lý m bo thc hin tht tt k hoch tin thi cụng ó lp a cụng vic ó c sp xp tng tin vo tng quý, tng thỏng, tng tun phự hp vi cỏc iu kin, cỏc yờu cu sn xut tng giai on thi cụng T chc lp tin v hp giao ban thng xuyờn kim im ỏnh giỏ k hoch t thỏng vỡ nú cú tm quan trng c bit t chc v qun lý sn xut trờn cụng trng: + õy chớnh l gii phỏp hu hiu lp li cõn bng sn xut trờn cụng trng v ng phú thun li cú phỏt sinh sai lch v tin thi cụng thỏng + L cn c xỏc lp phiu giao nhim v cho cỏc i, kốm theo cỏc yờu cu phi t v lng, cht lng, thi gian thc hin v an ton sn xut Kt lun chng xem xột ri ro, c n ó xem xột s n n c IRR t eo s bi n n c cỏc bi n u vo: Giỏ bỏn sn p m, iỏ n uyờn liu u vo, v t iỏ USD t y i, bn p n p ỏp p õn tớc n y T ú r cỏc ii p ỏp im t iu ri ro c d ỏn inh Vn Nam Trang 93 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN Kt lun: D ỏn u t xõy dn Trun tõm T n m i v Dc v Du c trin i n m ỏp n n u cu v p ũn lm vic c Tn C n ty C p n Dc v t ut Du Vit N m, n t i mt p n din tớc khỏch hng l n n n t u du tron v n oi n c t uờ t p ũn lm vic D ỏn ộo di n nm xõy dn ú c u s tỏc n trc ti p t n iu m i tr n xun qu n n c ớn tr, in t , xó i, t n iờn, lut p ỏp, c n n n n n d n , p õn tớc , ỏn n xu c ri ro l iỏ, cú bin p ỏp im soỏt v im t i u cỏc tỏc t sc cn t i t n m m bo Vi n n ki n thc ó c tron c t i, iu qu c d ỏn n trỡn C o c Qun tr kinh doanh v nhng ki n thc thc tin quỏ trỡnh lm vic t i ó ỏn r n ng phõn tớch iỏ v hiu qu d ỏn u t Trung tõm dn Trun tõm T v Du Sm c n m i v Dc t ú t xut vi lón o Tn C n ty cú mt cỏi n ỡn tn t v iu qu c d ỏn Ni dun c bi lun trun vo n n ni dun c ớn s u: - t n ú c s l lun v p õn tớc - Vn dn n n i n t c c bn v qun l d ỏn ỏn Trung tõm dn Trun tõm T - D vo n n IRR iu qu d ỏn u t õn tớc iu qu d n m i v Dc t qu p õn tớc , xem xột ỏn i cỏc y u t u vo bi n i, t ú iỏ cỏc c s d ỏn NPV, r cỏc ii p ỏp im t iu ri ro c o d ỏn Mi d ỏn cú nhn c thự khỏc nhau, vy khuụn kh ca bi lun ny, t i c a nhng lý thuy t c bn, cn n c mỡn ỏn iỏ iu qu d ỏn Vi nhng gii h n v ki n thc lý thuy t cn n bn lun n ng gii phỏp t c tin ca bn thõn, n t trỏnh nhng thi u sút, tụi rt mong nhn c s gúp ý ca cỏc thy cụ v cỏc b n Cui cựng tụi xin by t lũng cm n c õn t n c mỡn i vi Cụ giỏo TS Ph m Th Thu H v cỏc thy cụ giỏo ca Khoa Kinh T v Qun Lý, Vin s u i inh Vn Nam Trang 94 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN hc c tr n i Hc Bỏch Khoa H Ni ó iỳp tụi hon thnh lun ny DANH MC TI LIU THAM KHO Business Edge (2007) Phõn tớch d ỏn u t : Lm t no d ỏn ca b n c duyt? n bn th B sỏch Qun tr ti chớnh v k toỏn NXB Tr Clark A Campell (2008) Qun lý d ỏn trờn mt trang giy V Kiu Tun Anh dch Nguyn Mnh Hựng hiu ớnh NXB Tri Thc inh Th Hin (2008) Lp v thm nh ti chớnh d ỏn u t n bn th NXB Thng Kờ PGS.TS Mai Vn Bu(2001), Giỏo trỡnh Hiu qu v qun lý d ỏn Nh nc, NXB Khoa hc K thut, H Ni PGS.TS Nguyn Bch Nguyt TS T Quang Phng (2004), Giỏo trỡnh kinh t u t, NXB Thng kờ, H Ni V Cụng Tun (2007) Phõn tớch kinh t d ỏn u t n bn th NXB Ti Chớnh Nguyn Tn Bỡnh (2002), Phõn tớch cụng c qun lý d ỏn,NXB Tr, H Ni Cỏc Website: - Cng thụng tin in t B Xõy dng: http://www.moc.gov.vn - Tng cc thng kờ: http://www.gso.gov.vn - Tp on Du khớ Vit nam: www.pvn.vn - Tng cụng ty CP Dch v K thut Du khớ Vit Nam: https://ptsc.com.vn - Tng cụng ty CP Xõy lp Du khớ: www.pvc.vn - Cụng ty CP Xõy dng CN&DD Du khớ: www.pvc-ic.com.vn - Cụng ty CP Xõy dng DIC s 4: www.dic4.vn - H thng website tnh B Ra Vng Tu: http://www.baria- vungtau.gov.vn/ Cỏc bn quy phm phỏp lut: - Lut xõy dng 2003 - Lut u thu 2005 - Ngh nh 15/2013/N-CP ngy 06/02/2013 Qun lý d ỏn u t xõy dng cụng trỡnh 10 Cỏc ti liu ca BQL d ỏn u t Xõy dng PTSC inh Vn Nam Trang 95 Lun Cao hc QTKD Vin Kt & Qlý, HBK HN - Quy ch hot ng ca Ban QLDA - Cỏc quy trỡnh qun lý d ỏn ca Ban - Cỏc bỏo cỏo kinh t thng niờn ca Tng Cty PH LC Bng Tng mc u t Bng K hoch huy ng lói phỏt sinh thi gian xõy dng Bng Khu hao ti sn c nh Bng K hoch tr n Bng K hoch khai thỏc Bng Chi phớ iu hnh Bng D trự kt qu sn xut kinh doanh Bng Cõn i tr n vay Bng Thi gian hon Bng 10 Lung tin Bng 11 Chi phớ s dng bỡnh quõn Bng 12 úng gúp cho ngõn sỏch nh nc inh Vn Nam Trang 96 ... có nhu cầu, đưa giá bán nhà ở, giá thuê văn phòng với giá trị thực nghiên cứu đề tài: Phân tích hiệu dự án Đầu tư Xây dựng Dự án Trung tâm Thương mại Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng Mục đích luận văn... Chƣơng PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG 49 2.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ 49 2.1.1 Giới thiệu Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí. .. định quản lý đầu tư xây dựng + Đối với dự án đầu tư nước ngoài, gồm loại A, B loại phân cấp cho địa phương 1.2.4 Chu kỳ dự án đầu tƣ Chu kỳ dự án đầu tư bước giai đoạn mà dự án phải trải qua dự án