Thuyết minh dự án đầu tư Trung tâm thương mại Khách sạn Hủa Phăn tỉnh Thanh Hóa PICC www.lapduandautu.vn | 0903034381

CỘNG HỊA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO Hòa bình – Độc lập – Dân chủ - Thống – Thịnh Vượng -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHÁCH SẠN HỦA PHĂN – THANH HÓA Chủ đầu tư: Địa điểm: Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Lào Tháng 09/2019 Khu Thương Mại Dịch Vụ Du Lịch Nghỉ Dưỡng Phú Gia CỘNG HỊA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO Hòa bình – Độc lập – Dân chủ - Thống – Thịnh Vượng -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHÁCH SẠN HỦA PHĂN – THANH HÓA CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN Giám đốc CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ Giám đốc Khu Thương Mại Dịch Vụ Du Lịch Nghỉ Dưỡng Phú Gia MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án II Quy mô đầu tư dự án III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 10 III.1 Địa điểm xây dựng 10 III.2 Hình thức đầu tư 10 III.3 Nhu cầu sử dụng đất 10 IV Phân tích yếu tố đầu vào dự án 11 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 12 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 12 II Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch 14 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 14 II.2 Các tiêu kinh tế kỹ thuật: 15 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 16 I Phương án GPMB, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 16 II Các phương án xây dựng cơng trình 16 III Phương án tổ chức thực 17 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 IV Tiến độ thực 18 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 19 I Đánh giá tác động môi trường 19 Tác động dự án tới môi trường 19 Nguồn gây ô nhiễm 19 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 20 II Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 21 III Kết luận 23 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 24 I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) 24 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) 29 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 29 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 29 Đầu vào dự án phương án bán dự án 30 III.2 Kế hoạch vay 30 III.3 Các thông số tài dự án phương án cho thuê năm 30 III.4 Các thông số tài dự án phương án bán 32 KẾT LUẬN 34 I Kết luận 34 II Đề xuất kiến nghị 34 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 35 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 35 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án cho thuê năm Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án cho thuê năm Error! Bookmark not defined Phụ lục 3’ Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án bán dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án thuê năm Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Phụ lục 4’ Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án bán dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án (thuê năm) Error! Bookmark not defined Phụ lục 5’ Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án (bán dự án) Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (thuê năm) Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án(thuê năm) Error! Bookmark not defined Phụ lục 7’ Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án(bán dự án) Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án(thuê năm) Error! Bookmark not defined Phụ lục 8’ Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án(bán dự án) Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án(thuê năm) Error! Bookmark not defined Phụ lục 9’ Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án(bán dự án) Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư Chủ đầu tư : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn -Thanh Hóa Địa điểm xây dựng: Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Lào Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư :80.131.836.000 đồng.(Tám mươi tỷ trăm ba mươi mốt triệu tám trăm ba mươi sáu nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) :56.092.285.000 đồng + Vốn vay tín dụng :24.039.551.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Về kinh tế: Dự án đầu tư Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn - Thanh Hóa hoàn thành vào hoạt động thu hút hàng trăm lao động thường xuyên đại phương có thu nhập ổn định (Ưu tiên tuyển dụng em học sinh, sinh viên em cán Nhân dân Lào tốt nghiệp trường đào tạo Việt Nam), đóng góp ngân sách cho địa phương; tạo hiệu qủa đầu tư kinh doanh hợp lý cho chủ đầu tư Về ngoại giao: Dự án đầu tư Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn - Thanh Hóa hồn thành vào hoạt động, tiếp tục củng cố làm sâu sắc thêm mối quan hệ hợp tác hữu nghị truyền thống tốt đẹp 02 tỉnh Thanh Hóa - Hủa Phăn; 02 nước Việt Nam - Lào Về trị: Việc đầu tư xây dựng Dự án Trung tâm thương mại Khách sạn Hủa Phăn Thanh Hóa bước cụ thể hóa nội dung thỏa thuận hợp tác Kinh tế - Xã Hội, Quốc phòng - An ninh 02 tỉnh Tỉnh Hủa Phăn -Thanh Hóa, 02 nước Việt Nam - Lào Từ thực tế trên, lên kế hoạch thực dự án “Trung tâm thương mại - Khách sạn Hủa Phăn -Thanh Hóa” Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Lào nhằm phát huy tiềm mạnh mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho khu dân cư ổn định, lâu dài đô thị IV Các pháp lý - Căn vào Thỏa thuận hợp tác Kinh tế - Xã Hội, Quốc phòng - An ninh 02 tỉnh Tỉnh Hủa Phăn, Nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Tỉnh Thanh Hóa, nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, giai đoạn 2016 - 2020; - Căn vào Quyết định số 568/TTr.HP ngày 03 tháng 08 năm 2019 Phó Tỉnh trưởng tỉnh Hủa Phăn Nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào việc giao khu đất cho Công ty Phát triển Sầm Nưa tô nhượng (thuê) để xây dựng siêu thị khách sạn thị xã Sầm Nưa Tỉnh Hủa Phăn - Căn vào văn khác có liên quan Ủy ban quyền tỉnh Hủa Phăn Sở Ban ngành việc hướng dẫn chủ đầu tư thực dự án V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Thị xã Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn, Lào vùng lân cận - Là địa điểm dừng chân du khách nước giới - Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng nước đến với Thị xã Sầm Nưa, tỉnh Hủa Phăn nói riêng đất nước Lào nói chung V.2 Mục tiêu cụ thể - Tạo cơng trình xây dựng với kiến trúc đại kết hợp kiến trúc truyền thống Nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, tô điểm thêm không gian kiến trúc xây dựng thị xã Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn - Hình thành thêm trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ thị xã Sầm Nưa tỉnh Hủa Phăn để phục vụ cho bà tiểu thương, doanh nghiệp Thanh Hóa nói riêng Việt Nam nói chung làm ăn sinh sống Lào có thêm điều kiện sở vật chất, không gian để làm ăn, buôn bán, kinh doanh - Thu hút thêm doanh nghiệp Thanh Hóa nơi riêng Việt Nam nói chung tiếp tục sang đầu tư, kinh doanh, xuất sản phẩm hàng hóa vào thị trường Lào nói chung Hủa Phăn nói riêng Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Sầm Nưa thị xã tỉnh Hủa Phăn Hủa Phăn tỉnh phía đơng Lào, có tọa độ 190 48'B, đường kinh tuyến 1030 105', diện tích 16.300 𝑘𝑚2 , tiếp giáp với tỉnh: Luổng Phạ Bang phía tây Xiêng Khoảng phía tây nam, giáp với tỉnh Việt Nam là: Sơn La phía bắc, Thanh Hóa phía đơng, Nghệ An phía nam Tỉnh lị Sầm Nưa có tọa độ 190 48'B, 1030 105'Đ, diện tích 3.500 𝑘𝑚2 , thành lập ngày 14 tháng năm 1963 Đây kháng chiến lực lượng cách mạng Lào Chủ tịch Kay Xỏn Phôm Vi Hẳn lãnh đạo Địa hình Sầm Nưa chủ yếu núi, rừng che phủ nằm lòng chảo dãy núi bao quanh Sông Nặm Sầm chảy qua trung tâm huyện theo hướng bắc - nam Huyện luồng giao thông ba huyện: Hủa Mương Sầm Nưa - Viêng Xay thông qua đường số từ ranh giới Nặm Nơn tỉnh Xiêng Khoảng kết thúc cửa Na Mèo tỉnh Thanh Hóa Việt Nam Các làng nằm thị xã Sầm Nưa gồm có Phăn Xay, Thạt Mương, Mi Súc, Na Viêng, Hua Na Mí, Thạt Mương, Na Thồng Chong, huyện lị Phăn Xay Các làng nằm trung tâm thị xã Sầm Nưa Sầm Nưa xưa có tên Mương Nứa (mường cực bắc) lịch sử địa phận Mương Xoa hay gọi mường Xiêng Đơng - Xiêng Thong (hiện tỉnh Luổng Phạ Bang) Cho đến thời Pháp thuộc, đặc biệt năm 1924 tỉnh Hủa Phăn gồm có huyện: Sầm Nưa, Xiêng Khọ, Sầm Tạy, Mương Sôi, Mương Son Dân số tỉnh khoảng 44.010 người, mật độ dân số 1,2 người/1km2 Đến năm 1935 - 1953 có thêm huyện Hủa Mương có huyện Cho tới năm 1960 tỉnh Hủa Phăn giữ nguyên huyện, 99 xã, 1.041 làng, dân Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 số 123.579 người Khi huyện Sầm Nưa có 16 xã, 150 làng, dân số 49.218 người Huyện Sầm Nưa có vị trí sau: phía bắc phía đông bắc giáp huyện Mương Ét, Xiêng Khọ, Sốp Bau; phía tây nam giáp huyện: Viêng Thong, Hủa Mương; phía đơng giáp Viêng Xay; phía nam giáp Sầm Tạy (hoặc gọi Sầm Tợ), diện tích 3.500 km2 , thành lập ngày 14 - - 1963 Sầm Nưa huyện miền núi, nằm cách khu cách mạng Viêng Xay khoảng 27 km phía bắc Xưa Sầm Nưa vùng đất rậm rạp, cối um tùm, sông suối chảy qua huyện, có đặc trưng văn hóa núi, rừng miền núi cao nơi có giao lưu với văn hóa nước bạn vùng văn hóa Tây Bắc Việt Nam Đặc biệt cư dân Sầm Nưa giữ nét đặc trưng văn hóa dân tộc mình, có nghề dệt thổ cẩm, văn hóa lễ hội, tín ngưỡng… Các cư dân nơi chủ yếu sinh sống vùng ven sông Nặm Sầm chảy theo hướng bắc - nam, có cư dân sống ven sông Nặm Ham, nằm cách huyện Sầm Nưa khoảng 25 km phía tây, ranh giới huyện Hủa Mường Sầm Nưa Vùng đất Sầm Nưa trở thành trung tâm huyện xung quanh như: Hủa Mương, Viêng Thong, Viêng Xay, vùng đất có vị thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa với huyện cận cư quốc tế Thanh Hóa, Sơn La, Mộc Châu Việt Nam Nhưng nơi vốn miền núi cao nằm phía đơng bắc lãnh thổ Lào Cư dân nơng có nghề thủ cơng truyền thống Cả huyện có nhiều làng nghề như: làng Mường Xang, Na Púng, Na Khăm, Phăn Xay Trong làng Phăn Xay có chợ Sầm Nưa, nằm ven sơng Nậm Sầm, điểm giao thương chợ huyện cận cư trở nên quen thuộc với nhân dân xa gần Chợ nơi khơng có nhiều hàng hóa, chủ yếu sản phẩm thủ công truyền thống người dân địa phương, lại hàng nhập từ Thái Lan, Trung Quốc, Việt Nam Vì tỉnh có nghề dệt thổ cẩm truyền thống tiếng tộc vùng Với sản phẩm tinh xảo, chất lượng cao, nói “thổ cẩm Sầm Nưa tiếng khơng lụa Hà Đông Việt Nam” Tấm Phà Chăn thổ cẩm dệt cầu kỳ bán Ở thị xã có hai dòng sơng Sầm suối Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 tiêu chuẩn kỹ thuật không đáng kể, điều kiện môi trường làm việc thơng thống ngồi trời mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến người không đáng kể nhiên hàm lượng cao tác nhân gây ô nhiễm cho môi trường người như: khí 𝑆𝑂2 hồ tan nước nên dễ phản ứng với quan hô hấp người động vật Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng cơng trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Khơng khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự toán xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình - Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 21 - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những ngun vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: - Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực dự án Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống nước bề mặt thải trực tiếp ngồi Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 22 ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho cơng nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt - Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án III Kết luận Dựa đánh giá tác động mơi trường phần thấy q trình thực dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 23 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) Bảng tổng mức đầu tư dự án STT I I.1 I.2 Nội dung Xây dựng Khách sạn tầng Tầng 1: Sảnh, Lễ tân, Siêu thị mini Tầng 2: Nhà hàng Tầng 3: Nhà hàng Tầng 4: Karaoke Tầng 5: Khách sạn Standard Tầng 6: Khách sạn Standard Tầng 7: Khách sạn VIP Tầng 8: Hội nghị Tầng Sân kỹ thuật - Giặt phơi Tum mái Thương mại thấp tầng (3 tầng) Nhà phố mẫu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Diện tích 2.336,60 540,20 379,00 379,00 379,00 379,00 379,00 379,00 379,00 379,00 379,00 80,00 1.796,40 104,00 ĐVT Số lượng Đơn giá m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 24 Thành tiền 49.687.226 6.500 2.463.500 6.500 6.500 6.500 17.450 17.450 11.694 6.500 3.000 4.800 2.463.500 2.463.500 2.463.500 6.613.550 6.613.550 4.432.026 2.463.500 1.137.000 384.000 - STT Nội dung Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Diện tích 104,00 111,50 108,00 114,00 96,00 96,00 103,50 100,00 106,00 78,00 78,00 83,00 83,00 86,00 78,00 76,00 90,00 94,00 96,00 96,00 ĐVT Số lượng m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đơn giá 5.500 5.500 6.000 4.800 5.500 5.500 6.000 4.800 5.500 5.500 6.000 4.800 5.500 5.500 6.000 4.800 25 Thành tiền 572.000 613.250 648.000 547.200 528.000 569.250 600.000 508.800 429.000 456.500 498.000 412.800 418.000 495.000 564.000 460.800 - STT Nội dung II Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Thiết bị Thiết bị khách sạn Thiết bị khu thương mại Thiết bị khác IV Chi phí quản lý dự án - Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Diện tích 96,00 103,60 100,00 106,00 168,00 168,00 168,00 168,00 168,00 ĐVT Số lượng m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đơn giá 5.500 5.500 6.000 4.800 5.500 5.500 6.000 4.800 Hệ thống Hệ thống Hệ thống 1.000.000 1.500.000 1.500.000 Bộ Bộ Bộ 47 99.350 15 20.000 3.000.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2,334 26 Thành tiền 528.000 569.800 600.000 508.800 924.000 924.000 1.008.000 806.400 1.000.000 1.500.000 1.500.000 7.969.450 4.669.450 300.000 3.000.000 1.345.707 STT Nội dung V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 10 VII Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Diện tích ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 2.637.491 0,169 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% GXDtt* ĐMTL% 0,164 GXDtt* ĐMTL% 81.487 0,189 GXDtt* ĐMTL% 93.909 0,37 GTBtt * ĐMTL% 29.248 2,380 GXDtt* ĐMTL% 1.182.556 0,84 GTBtt * ĐMTL% 67.262 18.491.962 0,339 0,693 0,044 0,127 27 195.456 399.561 25.369 73.224 83.971 STT Tổng cộng Nội dung Dự phòng khối lượng cộng việc phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Diện tích ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 15% 9.245.981 15% 9.245.981 80.131.836 28 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) Bảng cấu nguồn vốn tiến độ thực dự án STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 80.131.836 Vốn tự có (huy động) 56.092.285 Vốn vay Ngân hàng 24.039.551 Tỷ trọng vốn vay 30,00% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 70,00% III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án  Tổng mức đầu tư :80.131.836.000 đồng.(Tám mươi tỷ trăm ba mươi mốt triệu tám trăm ba mươi sáu nghìn đồng) Trong đó:  + Vốn tự có (tự huy động) :56.092.285.000 đồng  + Vốn vay tín dụng :24.039.551.000 đồng  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau:  Doanh thu từ bán khối nhà thấp tầng  Doanh thu từ bán khối khách sạn cao tầng (Chi tiết phần Phụ lục)  Dự kiến đầu vào dự án phương án cho thuê năm: Chi phí đầu vào dự án Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí nhân Giá vốn khối nhà thấp tầng Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN % "" "" 0% 1% 0% Khoản mục Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu % 20 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 29 Đầu vào dự án phương án bán dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN % "" "" 2% Khoản mục Bảng tính Bảng tính Doanh thu % 20 III.2 Kế hoạch vay - Số tiền : 24.039.550.756 đồng - Thời hạn: 10 năm (120 tháng) - Ân hạn: năm - Lãi suất, phí: Tạm tính lãi suất 12%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay  Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 12% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 6% /năm 7.8% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 70% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30%; lãi suất vay dài hạn 12%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 6%/năm III.3 Các thơng số tài dự án phương án cho thuê năm a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng năm dự án, trung bình năm trả 3,2 tỷ đồng Theo phân tích Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 30 khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 187% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao+lãi vay giá vốn)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 1,89 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 1,89 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,16 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,16 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 14 hoàn vốn có dư Do phải xác định số tháng năm thứ 13 Kết tính tốn: Tp = 12 năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 31 t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao + lãi vay giá vốn Hệ số chiết khấu mong muốn 7,8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 6.703.979 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 6.703.979 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 12,167% > 7,8% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời III.4 Các thơng số tài dự án phương án bán a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 3,27 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 322% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao+lãi vay giá vốn)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 1,36 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 1,36 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 32 c Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,22 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,22 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do phải xác định số tháng năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao + lãi vay giá vốn Hệ số chiết khấu mong muốn 7,8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 17.244.768 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 17.244.768 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính toán cho thấy IRR= 23,494%% > 7,8% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 33 KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Khả trả nợ sử dụng hiệu nguồn vốn + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng tỷ đồng thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho 100 lao động địa phương nhiều lao động thời vụ Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong ngân hàng xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư vấn Đầu Tư 34 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư vấn Đầu Tư 35 ... dung Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng... dung Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng... kỹ thuật - Giặt phơi Tum mái Thương mại thấp tầng (3 tầng) Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng 3: phòng ngủ Mái Nhà phố mẫu Tầng 1: Shop house Tầng 2: Bếp - Ăn - Ngủ Tầng