Quản trị rủi ro từ tác động của môi trường chính trị đến công ty cổ phần bất động sản phát đạt

LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin và tiến bộ nhanh chóng của khoa học kĩ thuật các hoạt động kinh doanh ngày càng đa dạng và hiệu quả hơn. Nhưng cùng với sự phát triển đó, những rủi ro trong sản xuất kinh doanh cũng phát sinh và ngày càng phức tạp hơn. Để đối phó với những rủi ro luôn biến động hằng ngày đòi hỏi nhà quản trị cần phải nhạy bén trong việc phát hiện và đề ra các phương pháp quản trị để giải quyết các rủi ro đó một cách thích hợp nhất để đạt được mục tiêu cao nhất của tổ chức. Chính vì thế ngày nay quản trị rủi ro là một trong các yếu tố được các doanh nghiệp quan tâm hàng đầu và luôn giành ra một chi phí rất lớn cho việc quản trị rủi ro. Nhưng có phải các doanh nghiệp nào cũng đều có những chính sách quản trị rủi ro đúng đắn? Mục đích nghiên cứu: Tại các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay vấn đề quản trị rủi ro vẫn chưa được các daonh nghiêp quan tâm đúng mức . Rất nhiều các doanh nghiệp đang lầm tưởng Việt Nam đang có một môi trường kinh doanh thuận lợi đặc biệc là họ đang cho rằng Việt Nam đang có một môi trường kinh doanh ít chịu sự tác động của rủi ro chính trị. Rủi ro chính trị được định nghĩa như là những chính sách của chính phủ áp dụng mà giới hạn cơ hội kinh doanh của các nhà đầu tư. Nhưng các chuyên gia nước ngoài đã có rất nhiều bài nghiên cứu về những tác động rủi ro chính trị đến các doanh nghiệp kinh doanh tại Việt Nam, và họ đã đưa ra kết luận rằng ngoài chế độ chính trị với một Đảng cầm quyền ổn định, các rủi ro chính trị khác đang tồn động tại Việt Nam sẽ gây cản trở đến các hoạt động của doanh nghiệp như: tham nhũng của bộ máy quan liêu nhà nước, tính hiệu quả của chính quyền, tính sách tỉ giá hối đoái, bất ổn định xã hội, môi trường tự nhiên… Chính vì thế nhóm đã quyết định làm một đề tài để tìm hiểu các rủi ro từ tác động của môi trường chính trị. Để hiểu hơn và có thể đi sâu vào thực tiễn hiện tại, nhóm đã chọn một công ty ở lĩnh vực bất động sảnmột lĩnh vực chịu rất nhiều từ sự tác động từ những chính sách thay đổi của chính phủ để nghiên cứu và hiểu hơn những tác động của yếu tố rủi ro có từ tác động của môi trường chính trị. Đối với thị trường bất động sản những chính sách của chính phủ như: sung công, thuế, thay đổi tỷ giá, quy hoạch...là những yếu tố làm ảnh hưởng rất lớn tới thị trường, làm giảm lợi nhuận, mất khả năng đầu tư, trì trệ quá trình phát triển của doanh nghiệp. Và nhóm đã quyết định chọn công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt để nghiên cứu với đề tài “Quản trị rủi ro từ tác động của môi trường chính trị đến công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt”.

LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, với hỗ trợ cơng nghệ thơng tin tiến nhanh chóng khoa học kĩ thuật hoạt động kinh doanh ngày đa dạng hiệu Nhưng với phát triển đó, rủi ro sản xuất kinh doanh phát sinh ngày phức tạp Để đối phó với rủi ro ln biến động ngày đòi hỏi nhà quản trị cần phải nhạy bén việc phát đề phương pháp quản trị để giải rủi ro cách thích hợp để đạt mục tiêu cao tổ chức Chính ngày quản trị rủi ro yếu tố doanh nghiệp quan tâm hàng đầu ln giành chi phí lớn cho việc quản trị rủi ro Nhưng có phải doanh nghiệp có sách quản trị rủi ro đắn? Mục đích nghiên cứu: Tại doanh nghiệp Việt Nam vấn đề quản trị rủi ro chưa daonh nghiêp quan tâm mức Rất nhiều doanh nghiệp lầm tưởng Việt Nam có mơi trường kinh doanh thuận lợi- đặc biệc họ cho Việt Nam có mơi trường kinh doanh chịu tác động rủi ro trị Rủi ro trị định nghĩa sách phủ áp dụng mà giới hạn hội kinh doanh nhà đầu tư Nhưng chuyên gia nước ngồi có nhiều nghiên cứu tác động rủi ro trị đến doanh nghiệp kinh doanh Việt Nam, họ đưa kết luận ngồi chế độ trị với Đảng cầm quyền ổn định, rủi ro trị khác tồn động Việt Nam gây cản trở đến hoạt động doanh nghiệp như: tham nhũng máy quan liêu nhà nước, tính hiệu quyền, tính sách tỉ giá hối đối, bất ổn định xã hội, mơi trường tự nhiên… Chính nhóm định làm đề tài để tìm hiểu rủi ro từ tác động mơi trường trị Để hiểu sâu vào thực tiễn tại, nhóm chọn công ty lĩnh vực bất động sản-một lĩnh vực chịu nhiều từ tác động từ sách thay đổi phủ- để nghiên cứu hiểu tác động yếu tố rủi ro có từ tác động mơi trường trị Đối với thị trường bất động sản sách phủ như: sung cơng, thuế, thay đổi tỷ giá, quy hoạch yếu tố làm ảnh hưởng lớn tới thị trường, làm giảm lợi nhuận, khả đầu tư, trì trệ trình phát triển doanh nghiệp Và nhóm định chọn công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt để nghiên cứu với đề tài “Quản trị rủi ro từ tác động mơi trường trị đến cơng ty cổ phần bất động sản Phát Đạt” Phạm vi nghiên cứu: Nhóm nghiên cứu rủi ro từ tác động mơi trường trị Việt Nam ảnh hưởng đến sách hội đầu tư công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt thị trường bất động sản Việt Nam Ngồi nhóm nghiên cứu yếu tố rủi ro mơi trường trị Lào- thị trường mà cơng ty Phát Đạt có nhửng dự án phát triển Phương pháp nghiên cứu: Phân tích mơ tả tổng hợp thơng tin sơ cấp thứ cấp kênh thông tin đại chúng, báo cáo kế toán, báo cáo kinh doanh công ty bất động sản Phát Đạt Bên cạnh nhóm sử dụng phương pháp đóng vai chuyên gia để phân tích số liêu thu để đưa nhận định đề xuất giải pháp cho công ty Kết cấu đề tài: Lời mở đầu Mục đích nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu I Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Phát Đạt Tình hình hoạt động kinh doanh công ty Phát Đạt Vài nét tình hình tài doanh nghiệp Thuận lợi, khó khăn doanh nghiêp Rủi ro Phát Đạt hoạt động sản xuất kinh doanh .13 II Các phương án lý thuyết để Quản trị rủi ro phân tích ưu nhược điểm tưng phương án .15 Giai đoạn tiền đầu tư 15 Giai đoạn đầu tư .18 Giai đoạn hậu sung công 20 III Những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty vổ phần bất động sản Phát Đạt gặp phải tromg trình hoạt động 21 IV Kết luận .29 Bà i học kinh nghiệm 29 Tó m tắt phương pháp quản trị rủi ro trị 30 I Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Phát Đạt rủi ro mà Phát Đạt gặp Cơng ty Cổ phần Phát Triển Bất Động sản Phát Đạt thành lập vào năm 2004 Qua sáu năm phát triển, công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt trở thành doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam có dự án phát triển lớn lĩnh vực bất động sản Việt Nam tương lai Công ty không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự ánbất động sản thành phố trọng điểm trở thành nhà đầu tư bất động sản cao cấp hàng đầu Tầm nhìn: Trở thành tập đồn phát triển BĐS hàng đầu Việt Nam thông qua việc sở hữu thương hiệu dẫn đầu Sứ mệnh: Kiến tạo khơng gian sống hồn hảo với kiến trúc độc đáo chất lượng vượt trội nhằm mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng, cổ đông cộng đồng Tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty Phát Đạt năm gần đây: a Các lĩnh vực hoạt động Đầu tư phát triển bất động sản (mua bán, xây dựng môi giới BĐS), khách sạn, resort cao cấp b Các kiện quan trọng trình hình thành phát triển Năm 2004: Hợp tác đầu tư thực dự án khu dân cư Trung Sơn Huyện Bình Chánh; dự án khu hộ cao cấp Sao Mai Quận 5, TP.HCM Năm 2006: Khởi công xây dựng dự án The EverRich I Quận 11, TP.HCM, với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, tháp cao 20 tầng với tầng TTTM, 300 hộ cao cấp 50 văn phòng Năm 2007: Tiếp tục triển khai việc xây dựng The EverRich I, đồng thời tập trung phát triển quỹ đất cho dự án Quận 5, Quận 6, Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, TP.HCM Năm 2008: đầu tư resort cao cấp Cam Ranh, Hội An Phú Quốc Ký hợp đồng với tập đoàn Starwood Marriott để hình thành dự án The Westin Resort & Spa Cam Ranh, Hội An, Quảng Nam Năm 2009: hoàn thành bàn giao hộ dự án The EverRich I cho khách hàng vào ngày 15/11/2009, đánh dấu bước phát triển chiến lược đầu tư dự án hộ cao cấp mang thương hiệu EverRich Năm 2010: Khởi công dự án The EverRich II Đồng thời nhằm chuẩn bị cho việc khởi công dự án The EverRich III, Phát Đạt khởi công cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắt qua dự án The EverRich III c Doanh thu tốc độ phát triển công ty Phát Đạt Chỉ tiêu Doanh thu Lợi nhuận sau thuế Năm Năm Quý Quý Quý Quý 2008 2009 2010 2010 2010 36.067 491.940 166.593 964.947 124.041 484.572 12.126 146.269 47.346 158.301 6.580 160.713 9,94% 3,12% 7,46% 0,47% 10,68% 2010 Tỷ suất LNST / Vốn chủ sở hữu 0,91% (ROE) d Thế lực cạnh tranh Đội ngũ nhân viên động, tâm huyết, nhiều kinh nghiệm quản lý kinh doanh, ln nhanh nhạy, đốn việc đánh giá thị trường Tiềm lực tài mạnh mẽ : không huy động vốn từ cổ phiếu, trái phiếu mà Phát Đạt cịn có nhiều nguồn tài khác đảm bảo nhu cầu vốn cho trình xây dựng dự án Đối tác chiến lược lớn mạnh:  Đối tác chiến lược: Công ty Openasia Consulting Ltd (Hong Kong)  Ngân hàng tài trợ : Ngân hàng Đơng Á  Ngân hàng hỗ trợ t cho khách hàng mua hộ: Ngân hàng Đông Á, Vietcombank, Eximbank, ACB,…  a Vài nét tình hình tài doanh nghiệp Vốn doanh nghiệp Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tiền thân Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phát Đạt thành lập vào năm 2004 với vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng Tháng 2/2008, Cơng ty thức đổi tên thành Cơng ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Đến nay, sau lần tăng vốn, vốn điều lệ thực góp cơng ty 1.302.000.000.000 VND (Một ngàn ba trăm lẻ hai tỷ đồng) Theo sổ cổ đông chốt ngày 09/07/2010, cổ đông nước sở hữu 99,16%, có cổ đơng nước ngồi sở hữu 0,84% khơng có cổ đơng nhà nước Cơng ty có cơng ty Công ty Cổ phần Khu Du lịch Khách sạn Phát Đạt - Quảng Ngãi, công ty sở hữu 95,24% tương đương tỷ đồng Đến năm 2010 vốn hoạt động Phát Đạt đạt xấp xỉ 1.500 tỷ VND b Tóm tắt số tiêu hoạt động sản xuất kinh doanh năm gần Đvt: triệu đồng Chỉ tiêu Tổng giá trị tài sản 2008 3.299.820 2009 3.741.736 Quý 2010 3.718.396 Vốn chủ sở hữu 1.326.378 1.472.051 1.519.201 Doanh thu 36.067 491 491.940 166.593 Lợi nhuận từ hoạt 14.434 175.350 63.399 động kinh doanh Lợi nhuận khác 207 2.046 272 Lợi nhuận trước thuế 14.641 177.395 63.127 Lợi nhuận sau thuế 12.126 146.269 47.346 (LNST) Tỷ lệ LNST / Doanh thu Tỷ suất LNST / Tổng tài sản (ROA) 10 Tỷ suất LNST / Vốn chủ sở hữu (ROE) 11 Tỷ lệ lợi nhuận trả cổ 33,62% 0,37% 0,91% 0,00% 29,73% 28,42% 3,91% 1,27% 9,94% 3,12% 71,21% 0,00% tức / LNST vớiNguồn: Báo cáo kiểm toán 2008 2009 Báo cáo tài Quý I/2010 Phát Đạt Tổng giá trị tài sản năm 2009 tăng 13,39% so với năm 2008 chủ yếu giá trị hàng tồn kho (chi phí đầu tư phát triển dự án BĐS) tăng 13,49%, giá trị tài sản cố định tăng 11,97% giá trị BĐS đầu tư tăng 100% Như vậy, năm 2009 Công ty tiếp tục đẩy mạnh việc đầu tư phát triển dự án BĐS triển khai đầu tư vào tài sản cố định phục vụ cho hoạt động kinh doanh Công ty Vốn chủ sở hữu năm 2009 tăng 10,98% so với năm 2008 chủ yếu lợi nhuận chưa phân phối năm 2009 tăng 1.162,12 % so với năm 2008 Lợi nhuận năm 2009 tăng đột biến so với năm 2008 Công ty thực việc bàn giao tầng thương mại dự án The EverRich I cho khách hàng phần lớn doanh thu lợi nhuận năm 2009 có từ việc chuyển nhượng này, năm 2008 lợi nhuận có từ việc chuyển nhượng tầng hầm dự án TheEverRich I (có doanh thu lợi nhuận thấp hơn) Các tiêu lợi nhuận năm 2009 tăng đột biến so với năm 2008 năm 2008 Công ty chủ yếu thực hoạt động đầu tư xây dựng hoàn thành dự án The EverRich I, doanh thu ghi nhận từ việc bán tầng hầm dự án không đáng kể Từ năm 2009, Công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu lợi nhuận từ việc bán tầng thương mại dự án The EverRich I nên lợi nhuận tăng đột biến c Bảng dự kiến doanh thu lợi nhuận cổ tức năm tiếp theo: Đơn vị tính (Triệu đồng) Công ty Cổ phần Phát 2010F 2011F 2012F 2.310.000 831.000 623.000 15%-20% 2.510.000 1.166.000 874.000 15%-20% triển BĐS Phát Đạt Kết hoạt động kinh doanh (dự kiến) Doanh thu Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế Tỷ lệ cổ tức dự kiến 1.300.000 435.000 326.000 15%-20% Vốn điều lệ a Thuận lợi, khó khăn doanh nghiêp Thuận lợi Trong số Công ty bất động sản, nói Phát Đạt có giá trị vốn hóa lớn thị trường( 4.245 tỷ đồng): Mặc dù tín dụng cho bất động sản khó khăn điều kiện vay vốn, với dự án có triển vọng đầu ra, có tiến độ thi cơng bảo đảm, có chiến lược kinh doanh tốt Phát Đạt, nhiều ngân hàng lớn nước cam kết tài trợ đủ vốn để công ty triển khai dự án, ngân hàng tin tưởng cho vay mà vay với lãi suất tốt điều giúp Phát Đạt thuận lợi nguồn vốn Thị trường bất động sản TP.HCM có quy mơ dân số lớn với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu m2 sàn xây dựng hàng năm TP.HCM, lượng cầu tăng sở thúc đẩy thị trường phát triển tạo thuận lợi chung cho cơng ty bất động sản Ít có doanh nghiệp có quỹ đất lớn Phát Đạt mà doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị quỹ đất tốt có khả bứt phá thị trường chứng khốn Hiện Phát Đạt có 40 đất TPHCM, đặc biệt khu vực quận 20 “đất sạch” để xây dựng 6.500 hộ, 14 Nhà Bè xây dựng 4.800 hộ Trong quy hoạch cho phép quận Nhà Bè, dự án Phát Đạt phê duyệt dự án nhà cao tầng cao cấp Đây lợi lớn Phát Đạt Vị trí Quận 11 Quận – ER2 Quận – ER3 Nhà Bè (48%)* Quận Quận Cam Ranh Hội An Phú Quốc Tổng cộng – 124 Đất sạch(%) 100% 97% 74% 43% 35% 100% 100% 100% 70% Đất sạch(ha) 1.0 10.9 9.0 11.2 5.9 25.6 3.3 20.0 87.0 Phương châm “Chỉ tập trung đầu tư phát triển ngành nghề, lĩnh vực, chuyên môn” giúp Phát Đạt tránh khó khăn chung thị trường đạt kết khả quan năm 2009 doanh thu đạt 491,9 tỷ đồng (tăng 5,46 lần so với kế hoạch đề ra), lợi nhuận sau thuế 146,48 tỷ đồng (tăng 9,76 lần so với kế hoạch) b Khó khăn Là Cơng ty cổ phần, nên hoạt động Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt chịu ảnh hưởng văn pháp luật chứng khoán thị trường chứng khoán Luật văn luật lĩnh vực q trình hồn thiện, thay đổi mặt sách ln xảy xảy nhiều ảnh hưởng đến hoạt động quản trị, kinh doanh doanh nghiệp Mối quan tâm lớn thủ tục hành thủ tục hành rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường,nhiều văn pháp quy ban hành từ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý khơng rõ ràng, đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực giao dịch bất động sản, cần có nhiều thời gian kiên nhẫn Cơng tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa minh bạch, người biết công tác quy hoạch tiền đề cho tất cơng trình bất động sản, khơng thể có dự án có đồ quy hoạch sau Thường xuyên điều chỉnh quy hoạch thông tin số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thơng tin khơng thức mục đích tư lợi, gây ổn định thị trường Hệ thống pháp luật hành Việt Nam công nhận quyền sở hữu nhà công trình xây dựng đất, khơng cơng nhận quyền sở hữu đất đai, mà chứng nhận quyền sử dụng đất ,với thị trường bất động sản Việt Nam, quyền sở hữu nhà chí cịn có nhiều giới hạn người nước ngồi Việt kiều Do đó, phát triển thị trường bị hạn chế nhiều sức mua, 10 Những thay đổi bổ sung đáp ứng phần nào,chưa giải bất cập tranh chấp đất đai Mặc dù Luật Đất đai bổ sung việc xây dựng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa thống hệ thống tài đất đai dựa nguyên tắc giá đất Tuy nhiên, tồn hai hệ thống giá - giá Nhà nước qui định giá thị trường đất đai, vấn đề phức tạp quản lý đất đai Mặc dù Luật Đất đai bổ sung việc xây dựng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa thống hệ thống tài đất đai dựa nguyên tắc giá đất Tuy nhiên, tồn hai hệ thống giá - giá Nhà nước qui định giá thị trường đất đai, vấn đề phức tạp quản lý đất đai Hiện tại, chênh lệch hệ thống giá đất Việt Nam lớn, giá đất thực tế nhiều khu vực đô thị vùng ven đô cao so với khả sinh lời từ việc sử dụng đất Theo Đặng Hùng Võ (2006a) giái đoạn 1993-2003, tồn chế tài giá đất với mức giá Nhà nước qui định khoảng 20% đến 40% giá đất thị trường giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần đến 100 lần giai đoạn Điểm bất cập việc xác định khung giá đất dựa giá thị trường không nêu sở để xác định giá thị trường Dù Nghị định số 17/2006/NĐCP bổ sung sửa đổi cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường, thực khơng phát huy hiệu mong muốn Những khiếm khuyết gây khó khăn giải phóng mặt bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hiện tượng đầu chế “xin-cho” diễn phổ biến tạo hội tham nhũng quản lý đất đai có hội phát triển mạnh Thị trường đất đai bị méo mó thể nhiều khuyết tật, việc thực chấp, góp vỗn bất động sản gặp nhiều khó khăn nên nguồn vốn tiềm ẩn từ đất đai không khai thức triệt để 30 Sự thiếu phù hợp quán qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thời hạn giao đất cho người sử dụng dẫn tới mâu thuẫn phát sinh gây khó khăn cho doanh nghiệp Theo qui định Điều 25 Luật Đất đai qui hoạch tổng thể 10 năm xem xét sửa đổi năm lần, thời hạn giao đất cho dự án đầu tư doanh nghiệp 50 năm Với thời gian thay đổi qui hoạch có nhiều doanh nghiệp phải di dời thay đổi qui hoạch Điều thường gây thiệt hại rủi ro cho doanh nghiệp đền bù thường khơng đủ bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu Quan trọng hơn, làm hội kinh doanh doanh nghiệp phải thời gian dài để xây dựng ổn định sản xuất kinh doanh Những thay đổi làm cho doanh nghiệp có tâm lý lo ngại phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn, dẫ tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu Sự mâu thuẫn qui định Luật Đất đai với luật khác gây nhiều khó khăn phiền toái cho nhà đầu tư người sử dụng đất Ví dụ, mâu thuẫn Luật Đất đai với Luật Xây dựng là: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin cấp đất nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư ( định đầu tư), hồ sơ dự án giao đất Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng nhà đầu tư lại phải có văn bản: thơng tin giải trình án (tác động kinh tế, xã hội, môi trường ), thiết kế cho cơng trình (thiết kế cơng trình, giải pháp xây dựng sử dụng đất), nên nhà đầu tư xin phê duyệt cấp phép đầu tư đất cho dự án Mâu thuẫn Luật Đất đai với Luật Dân như: trước Luật Đất đai 2003 ban hành hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng chứng nhận quyền sở có hiệu lực thi hành, theo qui định pháp luật dân lại khơng có hiệu lực thi hành Do thiếu minh bạch đền bù, bồi thường thu hồi đất giao đất, rào cản điều khoản mập mờ việc tiếp cận với quyền sử dụng 31 đất doanh nghiệp cá nhân tạo khoảng cách lớn giá thị trường giá đền bù Nhà nước tạo hội cho nắm quyền chi phối đất đai tham nhũng Nghị định 69 đưa bất cập doanh nghiệp sau mua đất dự án doanh nghiệp phải nộp thêm 100% thuế tiền sử dụng đất dự án, làm cho lợi nhuận doanh nghiệp bị giảm.Với quy định Nghị định 71, chủ đầu tư phải thực dự án theo tiến độ dự án để đất chuyển nhượng qua lại, nhà đầu tư phải cân nhắc trước đầu tư vào dự án xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh khơng khả thi đầu tư vào dự án nhà mà khơng có người Bên cạnh đó, điều dễ nhận thấy với quy định hành Nghị định, DN chứng minh lực thực đảm bảo cạnh tranh để tồn Những doanh nghiệp khơng có tính chun nghiệp cao, lực tài thấp bị loại khỏi chơi Giải pháp : Với nghị định 69 thấy sách phủ gây nhìu khó khăn cho doanh nghiệp làm giảm lợi nhuận doanh nghiệp doanh nghiệp phải đưa nhìu biện pháp để trì phần lợi nhuận mình, Phát Đạt họ cần sử dụng nhiều biện pháp khác để làm giảm rủi ro Như với nghị định 69 , Phát Đạt sử dụng số công cụ phù hợp với quy định pháp luật để qua làm giảm giá trị dự án đầu tư , làm giảm số tiền thuế phải nộp cho nhà nước quyền sử dụng đất để trì lợi nhuận Nhưng nhà quản trị cần đưa chiến lược cách cẩn thận , xác , hợp lý để tránh vi phạm quy định pháp luật Với nghị định 71 phủ , điều gây khó khăn cho Phát Đạt họ mua dự án , họ bắt buộc phải thực dự án đầu tư không chuyển nhượng dự án Với Phát Đạt dự án phù hợp mà khơng phù hợp tương lai Điều gây bất lợi cho Phát Đạt Để giảm rủi ro , việc cân nhắc trước đầu tư vào dư án Phát Đạt 32 áp dũng số biện pháp mua bảo hiểm cho dự án để doanh nghiệp gặp thất bại vớ dự án phí bảo hiệm hỗ trợ phần làm giảm thiệt hại doanh nghiệp Bên cạnh , họ sử dụng biện pháp áp dụng cấu đầu tư hợp lý cách tăng chi phí hợp tác quyền địa phương vào dự án Điều giảm thiểu rủi ro doanh nghiệp có phủ chia rủi ro Trong tương lai, vào năm 2015, Phát Đạt có dự án dầu tư Ever Rich Lào Ngoài việc chịu ảnh hưởng rủi rỏ trị nước, Phát Đạt cịn phải có sách quản trị rủi ro đầu tư nước ngoài, cụ thể Lào  Môi trường kinh doanh Lào Vài nét đất nước Triệu Voi Vị trí địa lý: Nằm khu vực Đông Nam Á, trung tâm bán đảo Đơng Dương; phía bắc giáp Trung Quốc, tây bắc giáp Myanmar, tây nam giáp Thái Lan, phía nam giáp Campuchia phía đơng giáp Việt Nam Lào quốc gia khơng có biển Diện tích: 236.800 km2 (3/4 núi cao nguyên, chia thành 16 tỉnh, thành phố đặc khu) Thủ đô: Viêng Chăn (Vientiane) Khí hậu: Lào có khí hậu lục địa, chia làm hai mùa: mùa khô (từ tháng 11đến tháng 6) mùa mưa (từ tháng đến tháng 11) Dân sớ: 5,218 triệu người Lào có 68 tộc chia làm hệ Lào Lùm (Lào Loum) chiếm 65% dân số, Lào Thâng (Lào Theung) chiếm 22% Lào Xủng (Lào Soung) chiếm 13% dân số Tôn giáo: Đạo Phật chiếm 85% dân số 33 Nhận định hội đầu tư bất động sản Lào Lào mạnh tài nguyên thiên nhiên thiếu công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện thực tế đất nước thị trường Chính mà lĩnh vực nhà ở, hạ tầng cịn thiếu thốn nhiều Theo đánh giá số DN Việt Nam, diện tích đất đai rộng lớn Lào hội để phát triển lĩnh vực Theo đánh giá nhu cầu thị trường kinh doanh BĐS Lào mức cung không đáp ứng cầu Lào đất nước tiếp giáp với Thái Lan, có văn hóa dân tộc đặc sắc điểm đến cho nhiều du khách giới Khai thác lĩnh vực kinh doanh BĐS hướng phù hợp với nhu cầu phát triển đất nước Triệu Voi Phía Lào thông báo rõ việc hỗ trợ xin cấp thị thực, giấy phép, phê chuẩn quyền địa phương, trung ương, khu vực tổ chức Lào Lào cung cấp mặt cơng trình, quyền cho nhà đầu tư bảo đảm điều kiện làm việc cho nhà đầu tư địa điểm xây dựng dự án Tuỳ thuộc vào hỗ trợ nhà đầu tư, phía Lào xếp tìm nguồn cho tồn phần vốn điều lệ phía bạn Cty dự án, mục tiêu 30% tổng vốn điều lệ dự án Theo nhà đầu tư vào Lào, chủ yếu nguồn vốn phía bạn đóng góp tài sản đất đai, thuế Theo Luật Khuyến khích đầu tư nước Lào, ủy ban Kế hoạch Đầu tư Lào đàm phán nhà đầu tư miễn thuế khoản thuế mà Chính phủ hay quan Lào đánh vào thiết bị, dụng cụ máy móc, hàng hố hay sản phẩm cần thiết nhà đầu tư đối tác nhà đầu tư nhập hay cung cấp vào nước CHDCND Lào Thị trường tiềm gợi mở hướng đầu tư cho DN Việt Nam, thời gian không xa, Việt Nam trở thành quốc gia dẫn đầu số nhà đầu tư nước ngồi Lào dự án lớn góp phần khai thác tiềm sẵn có đất nước Triệu Voi 34 Các sách mà Phát Đạt sử dụng đầu tư vào Lào để giảm thiểu quản trị rủi ro trị Với giai đoạn khác q trình đầu tư, cơng ty có sách khác nhau, dựa việc phân tích điều kiện hồn cảnh đầu tư chi phí để thực sách Cụ thể sau: a Trong giai đoạn tiền đầu tư Phát Đạt hồn tồn sử dụng sách “Thỏa thuận mơi trường đầu tư” thơng qua việc đàm phán với Chính phủ Lào quyền địa phương nơi tiến hành dự án đầu tư, điều khoản có lợi cho bên Dựa vào mối quan hệ tốt giửa phủ bên, thêm vào sách khuyến khích đầu tư nước ngồi Lào, đặc biệt doanh nghiệp Việt Nam đầu tư sang Lào, chắn sách phát huy hiệu cao với chi phí hồn tồn chấp nhận Gần đây, hai doanh nghiệp lớn Việt Nam Hoàng Anh Gia Lai Viettel có nhiều dự án đầu tư sang Lào giành nhiều lợi nhuận Rõ ràng, thị trường Lào gợi mở nhiều hướng đầu tư cho doanh nghiệp Việt Nam b Giai đoạn đầu tư Khi bắt đầu thực dự án đầu tư, rủi ro trị mà cơng ty gặp phải lớn, biện pháp quản trị rủi ro trị đóng vai trị quan trọng Trong giai đoạn này, cơng ty nên thực sách “ Phát triển cổ đông địa phương” thông qua việc bồi dưỡng cá nhân địa phương nhóm người chung mục đích chi nhánh tiếp tục tồn một đơn vị công ty Các cổ đông bao gồm : người tiêu dùng, nhà cung ứng, công nhân hưởng trợ cấp địa phương đối tác công ty liên doanh Với sách cơng ty, mặt cơng ty ngăn ngừa hoạt động chống đối 35 cổ đơng, mặt khác giành nhiều giúp đỡ từ người dân Lào Chính phủ Lào có sách gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến công ty Tuy nhiên, thực sách này, cơng ty nên cẩn trọng việc chia quyền lực lợi nhuận cho cổ đông đến từ Lào không muốn trường hợp kiểm soát xảy c Trong giai đoạn hâu xung cơng Có thể nói giai đoạn mà doanh nghiệp không muốn trải qua Tuy nhiên, rủi ro khơng thể không tránh khỏi, điều quan trọng Phát Đạt đối phó tình xảy Các sách sử dụng giai đoạn phải thật khéo léo sách gây căng thằng cao cơng ty Chính phủ Lào Phát Đạt sử dụng Thương lượng Chính sách cơng ty nên áp dụng sách thương lượng Mục đích sách trì liên lạc với phủ nước sở Nếu việc xung công hành động tạo áp lực để đổi lấy nhượng từ phía cơng ty thật, sách phát huy hiêu cao Áp dụng quyền lực Chính sách thứ hai áp dụng quyền lực Nếu nhượng khơng khơi phục tài sản , Phát Đạt nhắm trực tiếp quyền lực kinh tế vào phủ nước sở tại, sử dụng chủ trương thảo luận trước Vấn đề cần lưu ý công ty nên sử dụng sách mơt cách khéo léo điều dễ gây bất hòa căng thẳng, từ dẫn đến hậu nghiêm trọng Sử dụng pháp luật 36 Trong sau giai đoạn 2, Phát Đạt tìm kiếm đền bù mặt luật pháp Dù phủ nước sở thực xử lí pháp luật thích đáng theo có lẽ sách hỗ trợ tin cậy Từ bỏ quản lý : Do thiếu thành công giai đoạn đầu tiên, phần nhiều công ty thất bại cố cứu vãn phần đầu tư họ Vấn đề thực khả điều phối lưu chuyển tiền mặt từ tài sản Quản lý xuất trước theo thỏa thuận ủy quyền IV.KẾT LUẬN a Bài học kinh nghiệm Vai trò quản trị rủi ro Phàm định việc gặp phải rủi ro ,đó điều khơng muốn buộc phải chấp nhận, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh Chính vậy, quản trị rủi ro xem chức thiếu, nhằm thỏa mãn yêu cầu kiểm soát nội doanh nghiệp đồng thời phải tuân thủ pháp luật, trình thực mục tiêu mình, doanh nghiệp ln phải đối diện với rủi ro mặt Và để ứng phó với tình khơng mong đợi ấy, bắt buộc phải có hệ thống quản trị rủi ro Ngày nay, quản trị rủi ro xem phận tách rời chiến lược phát triển doanh nghiệp Quản trị rủi ro trình xác định rủi ro tìm cách quản lý, hạn chế rủi ro xảy với tổ chức Một cách tổng quát, trình xem xét toàn hoạt động tổ chức, xác định nguy tiềm ẩn, khả xảy nguy Từ có hành động thích hợp để hạn chế rủi ro mức thấp 37 Quản trị rủi ro chủ yếu định kỳ phân tích, đánh giá khả tiềm ẩn ,là công cụ hữu hiệu giúp cho tổ chức có khả chuẩn bị biện pháp đối phó cách chủ động Đây cơng cụ mang tính hệ thống tạo cho tổ chức văn hóa phịng ngừa rủi ro có cân nhắc, qua đó, giúp doanh nghiệp phát triển cách bền vững Nếu doanh nghiệp xây dựng quy trình quản trị rủi ro khả thi góp phần thiết thực hóa việc phân bổ - sử dụng hiệu nguồn lực chỗ, giảm thiểu sai sót q trình điều hành, tối ưu hóa hiệu hoạt động b Bài học kinh nghiệm Quy trình quản trị rủi ro: Càng đơn giản tốt Nếu đặc thù kế tốn “nhìn q khứ”, đặc thù quản trị rủi ro doanh nghiệp “hướng tới tương lai” Bài học từ khủng hoảng kinh tế tồn cầu mà cịn nhiều hệ lụy khơng thể để “mất bị lo làm chuồng”, quy trình quản trị rủi ro đơn giản tốt Tùy quy mô doanh nghiệp mà người ta thiết lập phận hay phòng/ban chuyên trách quản trị rủi ro Tổ chức cần định kỳ đánh giá cách tồn diện mặt hoạt động Trong đó, tập trung vào việc tìm rủi ro tiềm ẩn Các đánh giá cần tổ chức lần năm, nhóm nhân viên giàu kinh nghiệm đến từ phòng ban chức tổ chức Cuộc đánh giá cần chuẩn bị kỹ lưỡng, có phương pháp rõ ràng, văn hoá Việc quan trọng tiến hành đánh giá rủi ro tiềm ẩn phải xây dựng bảng đánh giá (check list) hoàn chỉnh, đầy đủ mặt hoạt động tổ chức Cũng giống quy trình xây dựng thương hiệu hay xây dựng đội ngũ kế thừa, việc quản trị rủi ro doanh nghiệp phải ý thức tâm 38 cấp cao Nếu mơ hình cơng ty cổ phần trách nhiệm thuộc hội đồng quản trị, cơng ty TNHH trách nhiệm tổng giám đốc/giám đốc Sau có định hướng chiến lược, cấu quy trình quản trị rủi ro từ cấp cao doanh nghiệp, phận chức có trách nhiệm quản lý, giám sát rủi ro ngày Việc kiểm toán nội giúp công tác quản lý rủi ro thực thi cách hiệu Có thể hình dung quy trình quản trị rủi ro sau: xác định rủi ro, mơ tả rủi ro, lượng hóa rủi ro, điều tra nguyên nhân dẫn đến rủi ro, xếp hạng rủi ro, lập báo cáo rủi ro, chọn lựa giải pháp khắc phục rủi ro, theo dõi giám sát quy trình quản lý rủi ro Có nhiều điều cần lưu ý trình quản trị rủi ro Chẳng hạn, mục tiêu quản trị rủi ro không kết nối chặt chẽ, báo cáo quản trị rủi ro không đầy đủ, biện pháp áp dụng để quản trị rủi ro không phù hợp, chủ quan - không trọng đến khả chịu đựng rủi ro doanh nghiệp Thực tế cho thấy, quản trị rủi ro tốt lợi cạnh tranh doanh nghiệp Hơn nữa, công cụ tạo giá trị cộng thêm góp phần xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu cho doanh nghiệp Điều cần lưu ý kèm với quy trình quản trị rủi ro phải công cụ, phương pháp đồng bộ, khả thi Mặt khác, để quy trình quản trị rủi ro thực cách tốt nhất, cần phải có đồng thuận cao từ người lãnh đạo cao đến phận nhân viên; có phân công trách nhiệm rõ ràng với tuyên truyền, huấn luyện kỹ cho tồn hệ thống Tóm tắt phương pháp sách để quản trị rủi ro 39 Giai đoạn tiền đầu tư Giai đoạn đầu tư Giai đoạn hậu sung công hoạch  Thương lượng  Áp dụng quyền Đề phòng  Kế  Bảo hiểm phân tán  Thỏa thuận  Tối đa hóa lợi lực Các phương án để  Sử dụng pháp môi trường đầu tư nhuận ngắn hạn Quản trị rủi ro  Cơ cấu đầu tư  Thay đổi tỉ số luật  Từ bỏ quản lý lợi nhuận/chi phí  Phát triển cổ  đơng địa phương  Thích ứng Lời kết Trải qua hai tuần làm việc với nổ lực cao nhất, nhóm hồn thành phân tích Tuy nhiên cịn thiếu sót kinh nghiệm, chưa đủ kiến thức, q trình làm việc có đánh giá cho điểm cở sở chù quan thành viên nhóm nên khơng tránh thiếu sót, sai lầm tiểu luận Kính mong bạn góp ý cho nhóm ý kiến chân thành Xin chân thành cảm ơn! 40 41 ... mơi trường trị đến công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt? ?? Phạm vi nghiên cứu: Nhóm nghiên cứu rủi ro từ tác động mơi trường trị Việt Nam ảnh hưởng đến sách hội đầu tư công ty cổ phần bất động sản. .. ro cho cơng ty vổ phần bất động sản Phát Đạt gặp phải tromg trình hoạt động: Trong qúa trình hoạt động cơng ty cổ phần bất động sản Phát Đạt, cơng ty phải đương đầu với rủi ro trị không môi trường. .. phần thúc đẩy chuyên nghiệp hoạt động đầu tư khai thác bất động sản sinh thái Rủi ro Phát Đạt hoạt động sản xuất kinh doanh a Rủi ro luật pháp Là Công ty cổ phần, nên hoạt động Công ty Phát Đạt